住宅樓項目商務策劃

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項目商務策劃目錄

一、工程概況四、項目開源策劃及實施六、分包管理策劃八、體會商務策劃三、風險點分析策劃七、項目資金策劃五、項目節(jié)流策劃及實施二、合同主要條款及項目責任指標工程名稱：××××××項目建設單位：××××房地產開發(fā)有限公司設計單位：××××建筑工程設計有限公司監(jiān)理單位：××××建設監(jiān)理有限公司工程建設地點：××××××總建筑面積：133100m2建筑總高度：142.1m建筑層數(shù)：地上部分A、B、C棟32層，D、E棟43層，地下室呈階梯狀，局部五層。原合同金額××萬元，后由于三區(qū)地下室及DEF棟變更，暫定增加造價約8000萬元。一、工程概況1、合同主要條款序號條款內容1合同形式總價包干與綜合單價包干相結合的模式。2工期本工程計劃開工日期2009年11月07日，計劃完工日期2012年01月10日，總工期796日歷天?？偣て诿客涎右惶?，賠償違約金10萬元?，F(xiàn)由于設計變更，計劃完工日期更改為2013年12月1日。3安全本工程需獲得“廣東省建設工程安全生產文明施工優(yōu)良樣板工地”的獎項，如未能獲得該獎項罰款人民幣100萬元。4質量本工程需獲得“廣東省優(yōu)良樣板工程”的獎項，如未能獲得該獎項罰款人民幣100萬元。5工程付款本工程中期付款比例為95%，在施工前半階段，付款按照每月實際完成工作量的90%付款，在扣完5%的保修金（即1291.3萬元）后，按每月實際完成工作量的100%付款。二、合同主要條款及項目責任指標1、合同主要條款序號條款內容6工程單價投標報價清單中同一子項出現(xiàn)報價偏差，將以較低之單價用于日后變更之用。

。7工程總價合同約定承建單位已充分視察工地，進行所需的定位、測量及勘探，工地現(xiàn)狀、地質條件等與圖紙所示及相關資料之一切之處將被視為投標單位之風險，而承擔該風險的費用將被視為已包括在回標總價內，因此等差異之處而引起之工期延長申請及索賠等將不予受理。

8暫定量本工程之暫定數(shù)量項目，在決算時須按最后經發(fā)包方認可之竣工圖紙重新度量，并按其相應之單價計價，合同總價相應調整。

9合同總價合同總價為包干價，不會因人工費，物價，費率或匯率的變動而有所調整。二、合同主要條款及項目責任指標2、項目責任指標質量工期

安全確保2012年年底完成主體結構封頂，2013年12月01日完成竣工驗收。

須獲得“廣東省建設工程安全生產文明施工優(yōu)良樣板工地”的獎項。

須獲得“廣東省優(yōu)良樣板工程”的獎項。

工程目標

二、合同主要條款及項目責任指標三、風險點分析策劃序號風險項風險內容應對措施預期效果責任人1工期風險工期為796日歷天（包括星期六，星期日及法定假期）開工時間以發(fā)包方開工通知日期為準。本工程延誤賠償率為每天10萬。紀錄工期履約狀況，特別是發(fā)包人的延期責任及一些有經驗的承建商也無法預計的客觀原因，當發(fā)生工期延誤及確定延誤工期的原因時，須及時書面致函，盡量規(guī)避我方的延期責任。到目前為止，我司針對所述原因，已發(fā)了數(shù)次函件與業(yè)主，業(yè)主均未進行回復，由于目前正在進行重大工程變更D、E棟的重新報價工作，等確定了變更造價，我司將對所延誤工期進行工期簽證。

保證項目順利完工，避免工期延誤主管領導項目經理生產經理2工期過長導致單價風險合同總價為包干價，不會因人工費，物價，費率或匯率的變動而有所調整。從開始漲價項目就積極與業(yè)主進行溝通，并就相關漲價問題進行了數(shù)次協(xié)商。收集深圳市政府頒發(fā)的相關調價文件，及時反饋及發(fā)函給業(yè)主。

利比認為如果政府出臺了調價文件可以考慮調整。

主管領導項目經理商務人員

合同風險項一覽表三、風險點分析策劃序號風險項風險內容應對措施預期效果責任人3工期節(jié)點獎⑴土方開挖及基坑支護完畢，獎勵100萬元；⑵地下室平項，獎勵100萬元；⑶主體結構全部封頂，獎勵100萬元；⑷工程全部完工，獎勵100萬元；⑸工程質量達到“廣東省優(yōu)良樣板工程”的標準，獎勵100萬元；⑹工程安全、文明施工達到“廣東省安全文明施工雙優(yōu)工地”的標準，獎勵100萬元。由于節(jié)點實際完成時間較技術標文件上進度時間滯后，甲方以此為依據(jù)不支付該部分節(jié)點獎。我司抓住進度滯后并非我司原因造成，將該部分風險化解。爭取獲得“廣東省優(yōu)良樣板工程”和“廣東省安全文明施工雙優(yōu)工地”兩項獎項獲得“廣東省優(yōu)良樣板工程”和“廣東省安全文明施工雙優(yōu)工地”兩項獎項，拿到600萬元獎金主管領導項目經理生產經理4現(xiàn)場土石方堆放風險合同約定現(xiàn)場堆放20000m3土，如果現(xiàn)場堆放不了，施工單位自行將土方運出現(xiàn)場，回填時自行將土方回購，不增加任何費用?，F(xiàn)在我司以《土方平衡方案》已獲監(jiān)理、業(yè)主的審批為理由繼續(xù)與業(yè)主協(xié)商減少虧損主管領導項目經理項目總工商務人員合同風險項一覽表三、風險點分析策劃序號風險項風險內容應對措施預期效果責任人5人工挖孔樁超挖部分單價合同約定承建單位已充分視察工地，進行所需的定位、測量及勘探，工地現(xiàn)狀、地質條件等與圖紙所示及相關資料之一切之處將被視為投標單位之風險，而承擔該風險的費用將被視為已包括在回標總價內，因此等差異之處而引起之工期延長申請及索賠等將不予受理。

關于人工挖孔樁的綜合單價調整，項目先后發(fā)了五次函件給業(yè)主，經過兩次四方協(xié)調會（拓勁、協(xié)興、利比、三局），業(yè)主初步同意調整綜合單價；關于石方爆破的工程量我司已做了石方網(wǎng)格圖并附上詳細的計算底稿報業(yè)主審批，業(yè)主目前未予回復，項目會繼續(xù)跟蹤此事。

人工挖孔樁的綜合單價按實際入巖率調整；爆破工程量業(yè)主能夠做相應調整。

主管領導項目經理生產經理6人工挖孔樁超挖部分工程量本工程之暫定數(shù)量項目，在決算時須按最后經發(fā)包方認可之竣工圖紙重新度量，并按其相應之單價計價，合同總價相應調整。

項目在做成孔驗收記錄時會分別做兩份：一份是對分包（實際工程量），一份對業(yè)主（每根樁多加0.5m~1m中風化巖），做好對外相關人員的經營工作，爭取成孔驗收記錄手續(xù)盡快完備。

調整人工挖孔樁的綜合單價及加大人工挖孔樁的工程量

項目經理生產經理現(xiàn)場工長商務人員

合同風險項一覽表三、風險點分析策劃序號風險項風險內容應對措施預期效果責任人7移交風險若本工程其他部分在發(fā)包方接收有關部分后發(fā)生過期完工，總承包方按本合同條件（22）應付的延誤賠償額可予降低，降低后的金額=（合同總價-有關部分總值）*原定賠償額/合同總價做好工程移交紀錄，一定要寫明移交時間。在業(yè)主對我司進行工期處罰時，提供已按期移交工程的時間、造價證據(jù)項目經理生產經理生產經理8變更部分投標報價清單中同一子項出現(xiàn)報價偏差，將以較低之單價用于日后變更之用。對清單同一子目存在不同單價現(xiàn)象進行排查，若存在此類情況，在變更發(fā)生時，在變更費用項目上進行變通回避較低變更以較低單價結算項目經理商務人員合同風險項一覽表開源策劃案例例一覽表序號名稱內容應對措施責任人1外墻裝飾部分在投標過程中，由于該部分工程量及材料品牌暫定，所以我司采用不平衡報價的方法，在外墻干掛石材和外墻涂料方面報價較低督促業(yè)主方面改變外墻石材、涂料樣板或者品牌，達到我司重新報價的目的主管領導項目經理項目商務人員2人工挖孔樁部分在合同中該部分為暫定工程量，實際成孔入巖工程量遠超合同工程量，原合同內議標單價已不適用抓住業(yè)主方地質勘探資料中的漏洞，要求重新計價主管領導項目經理項目商務人員3現(xiàn)場石方工程量遠超合同工程量問題在合同中該部分為包干工程量，但實際工程量遠超合同工程量抓住業(yè)主方地質勘探資料中的漏洞，造成石方工程量遠遠超出合同量，要求甲方按實際工程量進行結算主管領導項目經理項目商務人員四、項目開源源策劃及實施施1、策劃點分析開源策劃案例例一覽表序號名稱內容應對措施責任人4回填土費用在投標時業(yè)主方承諾現(xiàn)場可以堆放土方20000m3用于回填，但實際無法堆放由于在政府部門的干涉下以及幼兒園部分擋土墻等的施工造成我司回填土無法堆放，要求業(yè)主方補償主管領導項目經理項目商務人員5預拌砂漿在投標過程中，我司按現(xiàn)場攪拌砂漿進行計價，現(xiàn)質檢站要求現(xiàn)場使用預拌砂漿深圳市政府文件規(guī)定，業(yè)主方須在招標圖紙、招標文件等方面注明使用預拌砂漿，但實際并未注明，所以要求業(yè)主方補償該部分造價主管領導項目經理項目商務人員6設計變更由于業(yè)主方將原DEF棟更改為DE棟，且部分地下室增加一層，我司要求重新進行計價要求業(yè)主對工程量和單價全部進行調整主管領導項目經理項目商務人員四、項目開源源策劃及實施施1、策劃點分析開源策劃案例例一覽表序號名稱內容應對措施責任人7回填土單價由于業(yè)主變更，工期延長，造成土方回填滯后深圳市政府出臺系列文件，造成土石方運輸單價提高，要求業(yè)主方重新計價主管領導項目經理項目商務人員8外架費用由于業(yè)主外墻涂料及石材樣板未定，造成我司無法施工，外架拆除時間滯后由于樣板未確定屬于業(yè)主方原因，應補償我司外架費用主管領導項目經理項目商務人員9大運會期間停工由于業(yè)主方將原DEF棟更改為DE棟，且部分地下室增加一層，我司要求重新進行計價要求業(yè)主對工程量和單價全部進行調整主管領導項目經理項目商務人員四、項目開源源策劃及實施施1、策劃點分析四、項目開源源策劃及實施施2、策劃點分析（（一）外墻裝飾策劃預期效果表項目收入（元）成本（元）盈虧（元）策劃前石材2547810.004050000.00-1502190.00涂料3882240.004032000.00-149760.00小計-1651950.00策劃后（預計）石材7245000.005184000.002061000.00涂料4800000.004320000.00480000.00小計2541000.00增加收入4192950.00四、項目開源源策劃及實施施2、策劃點分析（（二）石方工程量策劃預期效果表項目工程量單價合價策劃前石方爆破5700.00226.811292817.00策劃后石方爆破9700.00226.812200057.00預計增加收入907240.00四、項目開源源策劃及實施施2、策劃點分析（（三）回填土費用策劃預期效果表項目工程量單價合價策劃前土方運輸0.000.000.00策劃后土方運輸20000.0067.641352800.00預計增加收入1352800.00四、項目開源源策劃及實施施2、策劃點分析（（四）預拌砂漿策劃預期效果表項目總價（元）策劃前0.00策劃后A棟1463276.64B棟1327086.67C棟1319369.70地下室2063171.55小計6172904.55預計增加收入6172904.55四、項目開源源策劃及實施施2、策劃點分析（（五）土方回填單價策劃預期效果表項目工程量單價合價策劃前土方回填32744.0014.49474460.60策劃后土方回填32744.0025.00818600.00預計增加收入344139.40四、項目開源源策劃及實施施2、策劃點分析（（六）外架費用策劃每月預期效果表項目收入成本盈虧策劃前外架租賃費0.0090000.00-90000.00策劃后外架租賃費150000.0090000.0060000.00增加收入150000.00四、項目開源源策劃及實施施2、策劃點分析（（七）大運會期間停工費用策劃預期效果表項目收入成本盈虧策劃前措施費補償150000.00198000.00-48000.00策劃后措施費補償150000.000.00150000.00停工增加費用630000.00198000.00432000.00增加收入630000.00節(jié)流策劃劃案例例一覽表表序號名稱應對措施責任人1土石方工程

我司在進行土石方工程施工時，發(fā)現(xiàn)該工程地質環(huán)境特殊，大量的呈現(xiàn)土層中夾著石頭，石層中夾著土塊情況，給我司的土方開挖造成了一定的難度。后經項目討論決定，先找業(yè)主確認標高以及工程量，確認對其進行爆破，并且按照爆破計價。然后項目采用開挖、炮機打等方式將大部分石方清除，其剩余小部分再進行爆破。

項目副經理項目工長2人工挖孔樁

(1)樁的護壁減少鋼筋的放置，樁箍筋間距放大，提升主筋。(2)在樁澆筑完砼后及時清理浮漿，減少破樁頭費用。

項目副經理項目工長3塔吊基礎

積極與設計溝通，將塔吊基礎結構圖中的的結構梁加大，3#塔吊直接用結構梁做基礎。

項目總工項目工長

五、項目節(jié)流流策劃及實施施節(jié)流策劃劃案例例一覽表表序號名稱應對措施責任人4主體鋼筋(1)按正負偏差調整：每3根板筋間距加大1CM,起始筋由設計離開梁邊5CM變?yōu)?0CM。減少拉鉤數(shù)量，利用廢鋼筋制作馬凳筋；廢除模板鋼筋支撐，采用套管加堵頭定位。(2)圓鋼直徑偏大，造成虧損。通過與設計溝通，將￠8圓鋼改為￠10螺紋鋼。（3）馬凳筋間距在合理范圍內加大。（4）由于設計原因，部分同類型構件鋼筋布置不同，經過與甲方監(jiān)理溝通，采用鋼筋量低的進行施工。項目總工項目鋼筋工長5施工用水(1)由于項目靠近山體，在施工時大幅度的利用山水和地下水作為施工用水。(2)利用A棟結構圍擋做為蓄水池。項目機電隊長6稅務

由于項目地處深圳，通過與深圳分公司的協(xié)商，以深圳分公司的名義收取工程款，合理避稅。項目財務人員五、項目節(jié)流流策劃及實施施土石方工程施施工照片2、策劃點分析析（一）五、項目節(jié)流流策劃及實施施費用名稱工程量單價合價總價策劃前定向爆破19577.3280.001566186.601566186.60策劃后定向爆破4670.280.00373616.001003428.50挖機租賃費用629812.50節(jié)省成本562757.10五、項目節(jié)流流策劃及實施施2、策劃點分析（（一）土石方工程策策劃前后效果果對比表五、項目節(jié)流流策劃及實施施2、策劃點分析（（二）馬凳筋現(xiàn)現(xiàn)場施施工照片片馬凳筋間距由由1m*1m擴大到1.5m*1.5m山水利用2、策劃點分析析（三）五、項目節(jié)流流策劃及實施施地下水利用五、項目節(jié)流流策劃及實施施2、策劃點分析（（三）施工用水水策劃劃每月月效果情情況費用名稱工程量單價合價策劃前費用水費1300.005.106630.00策劃后費用電費430.001.50645.00節(jié)省成本5985.00六、分包管理理策劃序號策劃點內容1進度按總計劃、月計劃、周計劃進行三級控制，分包上報每周及月度完成情況，每周召開進度協(xié)調會議，制定進度責任狀并落實。2