威海廣場(chǎng)商業(yè)規(guī)劃建議方案

威海商業(yè)廣場(chǎng)商業(yè)規(guī)劃建議方案一、商業(yè)定位1、主題定位九龍灣-休閑旅游購(gòu)物中心（港灣）——集度假酒店、休閑娛樂(lè)、旅游購(gòu)物之首選；打造成中國(guó)大陸東部銜接沿海地區(qū)（交匯港臺(tái)韓日、大陸沿海之閩粵蘇浙魯、東北地區(qū)之特色物產(chǎn)），輻射東北、韓日的特色商品集散地、中轉(zhuǎn)地；2、業(yè)態(tài)及品類初選思路——邊貿(mào)型的交易商業(yè)：南方茶葉專業(yè)市場(chǎng)、韓國(guó)服飾精品（日化、韓版服飾）、閩派休閑服鞋、杭派小商品服飾、廣東女鞋女裝等適合東北、韓，膠東半島消費(fèi)習(xí)慣及市場(chǎng)需求的品類；——旅游度假購(gòu)物：威海特產(chǎn)（魚(yú)竿、精品海鮮）南方特產(chǎn)（八閩特產(chǎn)、廣東、江西）韓國(guó)特色商品，臺(tái)灣食品，其他適合以威海目的地或中轉(zhuǎn)地旅游客群的消費(fèi)習(xí)慣及市場(chǎng)需求的品類；——本地社區(qū)消費(fèi)：外貿(mào)服裝（尾貨折扣市場(chǎng)）、休閑娛樂(lè)業(yè)（KTV、足浴、茶會(huì)所、特色餐飲）、超市等符合本地的消費(fèi)習(xí)慣及市場(chǎng)需求的業(yè)種；3、旅游度假配套設(shè)施：酒店式公寓，樓下以高檔酒樓、精品店、高檔娛樂(lè)休閑會(huì)所；酒店式公寓，一半招商為旅游精品度假酒店，一半為SOHO辦公，為旅游客群、特色商品集散交易商家提供寫(xiě)字樓、電子商務(wù)、物流倉(cāng)儲(chǔ)配套服務(wù)。二、商業(yè)功能分區(qū)及業(yè)態(tài)分布1、1-1、，1-2、部分及酒店公寓樓下一到三層做為精品區(qū)，擬招麥當(dāng)勞、高檔酒樓、知名品牌的專賣店等；2、1-6、2-1、2-7,2-6、2-7部分為茶業(yè)店及休閑會(huì)所，擬招茶具、茶會(huì)所、知名品牌的茶葉專賣店等；3、1-3、1-9，1-8部分為漁具店及海產(chǎn)品特色區(qū)，擬招漁具店、海產(chǎn)品、知名品牌的漁具專賣店等；4、2-22-3部分及三樓部分露天廣場(chǎng)為娛樂(lè)休閑區(qū)，擬招KTV、足浴、酒吧、知名品牌的燒烤專賣店等；5、1-4、1-5部分為旅游購(gòu)物精品區(qū)，擬招中臺(tái)港韓食品、日化、知名品牌的專賣店等;6、2-4、2-5部分為旅游購(gòu)物精品區(qū)，擬招外貿(mào)尾貨及中韓服飾知名品牌的專賣店等；7、地下層部分招大賣場(chǎng)及日用百貨產(chǎn)品，滿足本地社區(qū)居家購(gòu)物的品類；以上只是初步的業(yè)態(tài)區(qū)域規(guī)劃，還需進(jìn)一步的招商意向市調(diào)及在招商實(shí)施過(guò)程中依據(jù)招商的實(shí)際情況的進(jìn)行調(diào)整；三、商業(yè)動(dòng)線及內(nèi)部交通組織1、中庭、室內(nèi)步行街、人流車流、物流走向應(yīng)進(jìn)一步清晰，人、車、物等未明確分流;內(nèi)部動(dòng)線走向的電梯、走道、出入口等構(gòu)成內(nèi)部動(dòng)線的交通組織應(yīng)進(jìn)一步完善；因各商業(yè)業(yè)態(tài)、業(yè)種的功能分區(qū)、共享空間及動(dòng)線走向的明確，需要合理調(diào)整電梯（直梯、步梯、人行梯）位置及走向、消防分區(qū)、疏散通道、暖通具體位置走向等建筑硬件要求，在符合國(guó)家建筑規(guī)范的前提下盡量滿足店鋪銷售回報(bào)最大化和商業(yè)使用價(jià)值最高（長(zhǎng)期的租金回報(bào)最高）的商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)初衷。建議貴公司組織幾個(gè)有商業(yè)空間實(shí)施和規(guī)劃經(jīng)驗(yàn)的地產(chǎn)、商業(yè)的專家進(jìn)一步充分論證。2、應(yīng)充分考慮各商業(yè)的業(yè)種、業(yè)態(tài)的對(duì)商業(yè)地產(chǎn)排煙、排污、車流、物流、人流等物業(yè)硬件的不同要求，合理規(guī)劃車流、人流、物流動(dòng)線走向，落實(shí)各業(yè)種、業(yè)態(tài)、主力店、次主力店，獨(dú)立店鋪的功能分區(qū)，規(guī)劃并實(shí)現(xiàn)特殊業(yè)種（餐飲、娛樂(lè)）及主力店對(duì)排煙、排污、收貨物流、營(yíng)業(yè)時(shí)間的要求和特性。四、招商策劃、推廣及銷售對(duì)接1、招商策略及項(xiàng)目準(zhǔn)確定位——對(duì)項(xiàng)目所在區(qū)域諸如地理位置、交通條件、城市人口、經(jīng)濟(jì)狀況、生活習(xí)慣、消費(fèi)需求、商圈競(jìng)爭(zhēng)等因素進(jìn)行調(diào)查研究，了解商業(yè)企業(yè)的生存和發(fā)展條件，了解各類零售商或服務(wù)提供商拓展新店均有自己的發(fā)展戰(zhàn)略和游戲規(guī)則，由于項(xiàng)目處于不成熟的商圈，建議項(xiàng)目招商以錯(cuò)位經(jīng)營(yíng)旅游購(gòu)物、休閑娛樂(lè)及社區(qū)生活購(gòu)物模式為基準(zhǔn)和招商策略?！叨戎匾暽虡I(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)策劃運(yùn)作和銷售控制：商業(yè)地產(chǎn)的廣告宣傳不同于住宅，需要借勢(shì)、炒作及配備相關(guān)引導(dǎo)的活動(dòng)；從而得以最大限度地提高商業(yè)使用價(jià)值，短期內(nèi)達(dá)到較好的銷售回報(bào)。比如：主力店的招商促進(jìn)獨(dú)立店鋪的招商、獨(dú)立店鋪的招商租賃（帶租約）促進(jìn)銷售等。銷售對(duì)象建議以北方來(lái)威海度假的客群，南方（福建、廣東、浙江）等地以參與邊貿(mào)的商鋪經(jīng)營(yíng)者為對(duì)象；——要非常清晰地認(rèn)識(shí)到商業(yè)地產(chǎn)是以未來(lái)的經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)的招商為前提條件的、通過(guò)對(duì)未來(lái)業(yè)態(tài)的經(jīng)營(yíng)測(cè)算制定租賃政策，進(jìn)而測(cè)定相對(duì)應(yīng)得商鋪回報(bào)率模式，最終決定樓盤(pán)銷售價(jià)格體系和銷售控制計(jì)劃；2、制定合理的商業(yè)價(jià)值體系——不要單以期望的投資回報(bào)率來(lái)倒算租金，而應(yīng)當(dāng)加大對(duì)商業(yè)未來(lái)發(fā)展期望值的評(píng)估，說(shuō)服購(gòu)商鋪者買鋪重在商鋪的增值幅度，因此可以制定炒做特色商業(yè)（主力店）計(jì)劃及公司在市場(chǎng)培育過(guò)程的投入承諾，增強(qiáng)客戶群對(duì)商圈的認(rèn)知度和購(gòu)買信心。——應(yīng)總體測(cè)算并分析商鋪銷售、出租回報(bào)的經(jīng)濟(jì)指標(biāo)（獨(dú)立店鋪的銷售份額、回租產(chǎn)權(quán)式店鋪的銷售額、完全租賃的租金回報(bào)額），也要顧及銷售返租的風(fēng)險(xiǎn)較大，主力店、次主力店招商實(shí)施的難度和時(shí)間性等實(shí)際操作會(huì)遇到的困難，來(lái)論證以上功能分區(qū)、商業(yè)空間規(guī)劃調(diào)整是否有利于或達(dá)成商業(yè)地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)初衷，有利于提高商業(yè)地產(chǎn)的回報(bào)率。3、創(chuàng)造良性商圈及項(xiàng)目推廣的運(yùn)作方式炒做新商圈的基礎(chǔ)就是特色的商業(yè)形態(tài)，提供優(yōu)厚的運(yùn)營(yíng)條件給目標(biāo)的客戶，使之成為商業(yè)招商的戰(zhàn)略伙伴，共同打造商圈，共贏為目的，適當(dāng)情況可以通過(guò)活動(dòng)及貼補(bǔ)來(lái)營(yíng)造新的商業(yè)氛圍，聚集人氣?！厣猩膛c招商特色：目標(biāo)的特色商業(yè)應(yīng)該由2大部分組成，一是當(dāng)?shù)貨](méi)有的稀缺性特色商業(yè)形態(tài)，如南方的茶葉文化、壽山石文化、臺(tái)灣特色食品類等等，二是當(dāng)?shù)靥禺a(chǎn)類的精品商業(yè)形態(tài)如高端的海產(chǎn)品、漁具等等。招商特色就是為特色招商與推廣的提供條件，可以以特色商業(yè)為優(yōu)惠的招商條件，提供給目標(biāo)商家特殊的商業(yè)補(bǔ)助與待遇，尋求共同發(fā)展及打造新商圈共鳴?！蓍e娛樂(lè)名品折扣的聚集地：收集品牌商業(yè)的折扣店，建設(shè)最流行最品位最實(shí)惠的夠物場(chǎng)所，輔助商家，提供廣告及活動(dòng)策略，吸引人氣。休閑類娛樂(lè)餐飲配套，遠(yuǎn)離中心的喧囂，個(gè)性話的飲食，完善的娛樂(lè)配套，詮釋放松的意境?！町惢?xiàng)目推廣：每一個(gè)產(chǎn)品總有它區(qū)別于同類的差異點(diǎn)，不管是先天的還是后天策劃的，總有一個(gè)是最大的亮點(diǎn)。在招商廣告中就要將最大亮點(diǎn)放到最大，讓讀者一眼就能看到。目前地域環(huán)境來(lái)講只能借助九龍灣概念，這個(gè)就是先天的，給人的感覺(jué)就是個(gè)高端的休閑區(qū)域，包含酒店、公園、游艇、會(huì)展及各類展館與海濱風(fēng)景，項(xiàng)目位于此區(qū)域就應(yīng)當(dāng)借助這個(gè)模式，打造文化類，休閑類的商業(yè)模式，對(duì)接的剛好就是我們定位的茶葉文化會(huì)所，壽山石文化、臺(tái)灣特色食品類休閑娛樂(lè)名品折扣等，使之與現(xiàn)有商業(yè)的區(qū)別話?！谕党醋髋c提煉通過(guò)定向的招商成果來(lái)增加炒做力度，提升項(xiàng)目的前景與收益，讓投資者心理感覺(jué)到已經(jīng)有人在動(dòng)手了，自己是否要從新評(píng)估一下進(jìn)入的時(shí)機(jī)。立足本土，制造商業(yè)內(nèi)新聞，造成商家關(guān)注，借機(jī)進(jìn)行銷控等措施，前提必須有好的商業(yè)摸底與市調(diào)。心動(dòng)：以市場(chǎng)炒做為前提，視覺(jué)沖擊力的廣告，動(dòng)心的價(jià)格，發(fā)展的遠(yuǎn)景，實(shí)際的收益，陸續(xù)成交的現(xiàn)實(shí)，都是打動(dòng)投資商的技巧，加上專業(yè)的銷售人員，培訓(xùn)有續(xù)的解答與引導(dǎo)，塑造放心與心動(dòng)的基礎(chǔ)，后期就是輔助性策略了不求大,但求強(qiáng)、廣告與活動(dòng)并行以實(shí)力把自己打造成區(qū)域內(nèi)的最強(qiáng)商業(yè)形態(tài)（最有特色），讓競(jìng)爭(zhēng)對(duì)于不敢輕易挑戰(zhàn)，不戰(zhàn)而屈人之兵為上上策；所以商業(yè)的投入很關(guān)鍵，很好的前期包裝于策略將是發(fā)展當(dāng)中的動(dòng)力也是花費(fèi)最大最快的投入。廣告的目的是在于轉(zhuǎn)播消息的途徑，活動(dòng)將是具體人氣及實(shí)際感受的方式，兩者有機(jī)結(jié)合可以增強(qiáng)項(xiàng)目的實(shí)際關(guān)注度引進(jìn)培養(yǎng)專業(yè)團(tuán)隊(duì),不斷提升管理水平:專業(yè)的銷售人員跟專業(yè)的商業(yè)運(yùn)營(yíng)管理公司一樣的重要，甚至更重要，他們面對(duì)的不是一般的購(gòu)房者，為而是專業(yè)的商業(yè)從業(yè)和投資人員，他們對(duì)商業(yè)的模式及收益非常了解，銷售人員必須在與其溝通時(shí)發(fā)現(xiàn)他們的目的性與需求性，加以引導(dǎo)與宣傳，能滿意的回答問(wèn)題及專業(yè)的服務(wù)將會(huì)是營(yíng)銷成功的利器，注重來(lái)訪者的談話記錄與回訪將為整個(gè)商業(yè)發(fā)展提供良好依據(jù)。五、成立商業(yè)管理公司的策略商業(yè)地產(chǎn)的長(zhǎng)期發(fā)展都需要以經(jīng)營(yíng)為主的思路，當(dāng)然商鋪的銷售是是投資回報(bào)的主要方式，但要充分考量未來(lái)經(jīng)營(yíng)條件下靈活制定不同樓層、區(qū)域的銷售回報(bào)策略；同時(shí)建議，長(zhǎng)期的發(fā)展商業(yè)地產(chǎn)將成為中小開(kāi)發(fā)商競(jìng)爭(zhēng)開(kāi)發(fā)地塊的利器，所以長(zhǎng)遠(yuǎn)考慮成立或合作一個(gè)具有品牌影響力的商業(yè)管理公司，最好可以掛靠知名的商業(yè)集團(tuán)，后期自行經(jīng)營(yíng)商業(yè)部分，地產(chǎn)發(fā)展模式可參考城市綜合體，利用商業(yè)運(yùn)營(yíng)為契機(jī)，低成本介入地產(chǎn)，自主經(jīng)營(yíng)商業(yè)，創(chuàng)立商業(yè)品牌運(yùn)做集團(tuán)，雙方面提升價(jià)值，使地產(chǎn)與商業(yè)兩不誤，共贏發(fā)展。1、因貴公司的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目面積體量不大，但所處地端開(kāi)發(fā)和經(jīng)營(yíng)期也較長(zhǎng)，加上威海的商業(yè)不發(fā)達(dá)、居住分散，一個(gè)新的商圈的崛起需要一定市場(chǎng)培育期，商業(yè)地產(chǎn)的招商和開(kāi)業(yè)后的經(jīng)營(yíng)管理是比較專業(yè)和強(qiáng)持續(xù)性，因此需要一個(gè)專業(yè)性和商業(yè)理念一致的團(tuán)隊(duì)，持續(xù)努力才能達(dá)到較理想狀態(tài)，也就是可以獲得較高的回報(bào)2、建議貴公司自己組建或招募能涵概商業(yè)地產(chǎn)廣告宣傳策劃、商業(yè)物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理、商業(yè)招商各方面人才的團(tuán)隊(duì)，成立獨(dú)立商業(yè)經(jīng)營(yíng)管理公司專業(yè)地運(yùn)作，有計(jì)劃和步驟開(kāi)展招商工作?！航ㄗhJ鑒于北方地區(qū)的商業(yè)經(jīng)營(yíng)理念落后，招商工作團(tuán)隊(duì)的人員組成以南方地區(qū)為主，經(jīng)營(yíng)管理團(tuán)隊(duì)的核心骨干前期以南方為主，開(kāi)業(yè)后培養(yǎng)當(dāng)?shù)厝瞬沤影?，以減少人事費(fèi)用。招商團(tuán)隊(duì)的組成和篩選