南京某商城項目投資價值報告

******項目投資價值分析報告目錄一、*******項目概況……………………21．發(fā)展商簡簡介………………22．項目參與方方………………33．項目概況…………………3選址分析…………4******總總體規(guī)劃介紹紹………………5******首首期工程介紹紹………………6二、項目投資收收益分析…………71．項目目建設(shè)進度情情況分析………………72．項目資金投投入情況分析析………………73．項目首期工工程市值及收收益預(yù)測……………………9三、項目敏感性性分析………………12四、項目投資價價值分析…………141．*******項目目投資收益指指標(biāo)分析…………142．項目投資價價值判斷……………………15備注：本分分析報告有關(guān)關(guān)項目數(shù)據(jù)以以華東建筑設(shè)設(shè)計研究院所所作的項目初初步設(shè)計方案案為依據(jù)，最最終須以的項項目施工圖設(shè)設(shè)計數(shù)據(jù)為準準。******項項目概況1．發(fā)展商簡介介****集團股股份有限公司司（以下簡稱稱公司）于1993年6月發(fā)起設(shè)立立。目前公司司總股本27123萬股，每股股凈資產(chǎn)2..48元，資資產(chǎn)負責(zé)率225.6%。在NET系統(tǒng)上上定向募集法法人股為40027.5萬萬股，后10送5，最新定向向募集法人股股6086..25萬股，由由華夏證券包包銷。公司主要股東單單位******建建設(shè)有限公司司****（集團團）公司**************有限責(zé)任公公司**集團股份有有限公司**************有限責(zé)任公公司*********有限責(zé)任任公司************公公司*********總公司*****公司司*********投資公司司公司發(fā)展目標(biāo)公司以建設(shè)和持持有*******這一南南京市中心區(qū)區(qū)域綜合性超超大型商用建建筑群為主要要發(fā)展目標(biāo)，并并在此基礎(chǔ)上上，拓展國內(nèi)內(nèi)主要中心城城市類似商業(yè)業(yè)地產(chǎn)物業(yè)，成成為以長期持持有優(yōu)質(zhì)商業(yè)業(yè)物業(yè)為主要要投資方向、以以物業(yè)租賃業(yè)業(yè)務(wù)為主要收收益來源的收收租股概念的的大型公眾公公司，為股東東獲取長期穩(wěn)穩(wěn)定豐厚的收收益回報和資資產(chǎn)增值。近期發(fā)展計劃（從2001年11月始36個月的時間間）：建成首期工程（21萬㎡）并開開業(yè)；與工程程建設(shè)同步實實現(xiàn)公司發(fā)行行社會公眾股股并申請上市市的目標(biāo)。中期發(fā)展計劃（從2005年2月始30個月的時間間）：建成二期工程（約16萬㎡）并開業(yè)。長期發(fā)展計劃：：拓展國內(nèi)主主要中心城市市類似商業(yè)地地產(chǎn)物業(yè)，為為股東獲取長長期穩(wěn)定的收收益回報和資資產(chǎn)增值。2．項目參與方方建筑師：*****建筑筑師事務(wù)所（美國，芝芝加哥）****建筑設(shè)設(shè)計研究院（中國，上海）物業(yè)管理：***********顧問有有限公司（中國，香港）酒店管理：*******管管理集團（法國，巴黎）物業(yè)代理：***物業(yè)（香港港聯(lián)交所上市市公司）（中國，上海）法律顧問：******律師師行（中國，香港）發(fā)展商：*****集團團股份有限公公司******建建設(shè)有限公司司（中外合資資）3．項目概況******（WorldTradee&ExhiibitioonCennter，Nanjiing），是是位于南京市市城區(qū)中心區(qū)區(qū)域綜合性超超大型商用建建筑群，項目目總建筑面積積為37萬平米。（1）選址分析析******項項目位于南京京市城區(qū)西北北部的鼓樓區(qū)區(qū)。鼓樓區(qū)因因建于明洪武武十五年（1382）的“鼓樓”而得名，區(qū)區(qū)內(nèi)有掃葉樓樓、江南水師師學(xué)堂附設(shè)礦礦路學(xué)堂，民民國臨時政府府參議院舊址址等文物古跡跡52處，其中市市級以上文物物保護單位9處，區(qū)域內(nèi)內(nèi)的古林公園園、國際園、江江蘇電視塔、清清涼山公園、烏烏龍?zhí)豆珗@等等構(gòu)成了南京京市的“城西旅游風(fēng)風(fēng)光帶”，其中最著著名的是石頭頭城，公元212年，東吳統(tǒng)統(tǒng)潔者孫權(quán)建建石頭城，作作為建鄴的衛(wèi)衛(wèi)城。蜿蜒雄雄峙的石頭城城遺址，現(xiàn)為為國家級文物物保護單位。轄區(qū)內(nèi)的山西路路廣場地區(qū)是是全市最繁華華的商貿(mào)中心心之一，其中中湖南路精品品一條街是南南京名牌產(chǎn)品品最多、質(zhì)量量最優(yōu)、款式式最新的商業(yè)業(yè)街之一，是是“全國創(chuàng)建文文明城市活動動百家示范點點”之一，也是是全國十五條條“百家萬店無無假貨活動示示范街”之一，緊鄰鄰玄武飯店南南側(cè)，東起中中央路，西至至山西路廣場場，全長1100米，沿街共共有大小商店店174家，總營業(yè)業(yè)面積56360平米，其中中商場5家、名牌專專賣店25家、特色商商店40家、金融網(wǎng)網(wǎng)點9家，湖南路路東端將規(guī)劃劃建成全國規(guī)規(guī)模最大的江江蘇省書城。湖湖南路集商貿(mào)貿(mào)、金融、信信息、旅游、娛娛樂等諸多功功能于一體，以以其獨具的風(fēng)風(fēng)格特色，濃濃郁的現(xiàn)代氣氣息，形成未未來都市風(fēng)貌貌的雛型。鼓樓區(qū)高等院校校集中，有南南京大學(xué)、河河海大學(xué)等高高等院校28所，有五臺臺山體育中心心和文體功能能齊全的鼓樓樓區(qū)體育館。文文化氣息濃、體體育鍛煉熱情情高，每兩年年舉辦一次鼓鼓樓金秋藝術(shù)術(shù)節(jié)，文體活活動豐富多彩彩。八十年代代以來，改革革開放使鼓樓樓區(qū)充滿了生生機和活力。******項項目用地扼居居南京市主軸軸線中央路最最繁華地段，與與華東地區(qū)經(jīng)經(jīng)貿(mào)活動中心心——江蘇展覽館館隔街相對，緊緊鄰四星級玄玄武飯店，并并與南京唯一一的國家級商商業(yè)示范街湖湖南路毗鄰。近近鄰*******項目的的還有南京最最大的城市公公園玄武湖，直直線距離僅300余米。*******項目目、南京市政政府、江蘇省省政府所在地地構(gòu)成南京城城金三角區(qū)域域，是南京商商貿(mào)、政治、文文化、通訊、交交通及旅游中中心區(qū)?；噩F(xiàn)狀******基基地位于南京京市鼓樓區(qū)，占占地32477平方米，基基地北側(cè)為馬馬家街，東側(cè)側(cè)為中央路，南南側(cè)是童家巷巷。東望玄武武湖及紫金山山，向北可達達寧滬高速巴巴士總站、南南京火車站和和長江二橋；；往南直抵南南京傳統(tǒng)商貿(mào)貿(mào)中心新街口口。北面新模模范馬路連接接玄武湖湖底底隧道，可直直達新莊*****會展中中心；在建的的南京地鐵一一期工程（2005年竣工通車車）玄武門站站與項目緊鄰鄰。項目具有南京新新商貿(mào)中心的的地段優(yōu)勢，依依托玄武湖秀秀麗的風(fēng)景優(yōu)優(yōu)勢，擁有公公交和地鐵構(gòu)構(gòu)筑成的立體體交通優(yōu)勢。地地鐵概念、景景觀物業(yè)、綜綜合功能、超超大規(guī)模、CBD位置使項目目其獨占鰲頭頭的市場優(yōu)勢勢顯而易見。（2）*******總體規(guī)規(guī)劃介紹******作作為一個多功功能的綜合性性大型建筑群群，規(guī)劃建筑筑面積37萬平米?？偪傮w布局結(jié)合合基地東向面面對玄武湖、紫紫金山壯麗景景觀這一得天天獨厚的地理理位置，組成成以主塔*****大廈為為主體的品字字形布局，三三幢超高層塔塔樓鼎足而立立。平面布置置的重點是在在中央路開辟辟中心廣場，以以與城市主干干道形成良好好的空間尺度度關(guān)系。此面面積達8000平米的弧形形柱廊廣場，將將成為進入商商城裙樓超大大型“ShopppingMMall”的主入口。******即即使以當(dāng)今最最先進的國際際標(biāo)準衡量也也是一個巨大大無比高水準準的多功能開開發(fā)項目，它它將零售、娛娛樂、餐飲、展展覽、辦公、酒酒店、高級公公寓和公眾停停車場融匯于于統(tǒng)一規(guī)劃的的建筑群體。******的建成大大提升南京城市商業(yè)基礎(chǔ)設(shè)施的檔次、水準，因而她被譽為南京市“十五”計劃期間首要標(biāo)志性建筑，南京市2002年固定資產(chǎn)投資城建重大項目。（3）*******首期工工程介紹******項項目分兩期開開發(fā)，第一期期包括南、北北塔樓和裙樓樓，總計211.3萬平米米；第二期為為主樓，約116萬平米。首期工程融匯以以下四個建筑筑功能：裙樓位于八層裙樓（約約8.4萬平米米）的“名店世界”，是按北美美標(biāo)準設(shè)計的的大型復(fù)合商商業(yè)設(shè)施，它它將中型精品品百貨與眾多多特色名牌專專賣店、風(fēng)格格化餐廳，以以及休閑娛樂樂等不同服務(wù)務(wù)業(yè)，復(fù)合于于舒適宏大的的共享室內(nèi)公公眾空間之中中，提供“一站式”的完善服務(wù)務(wù)。名店世界界采光中庭廣廣場逾千平米米，室內(nèi)步行行商業(yè)街寬達達9米，休閑空空間設(shè)施充裕裕。在這里，購購物不再是唯唯一目的，“逛Mall“將成為都市市人熱衷的生生活方式。裙裙樓第八層世世界貿(mào)易展覽覽中心，展覽覽大廳面積逾逾萬平米，透透過二百米長長的東向弧形形落地玻璃，廣廣闊的景觀視視野，一掃普普通展館封閉閉、壓抑的傳傳統(tǒng)印象。在在此舉行的商商業(yè)展示、發(fā)發(fā)布活動將變變得輕松、愉愉快和更具魅魅力。南塔樓南塔樓35層，高高度146米。南塔樓上部（223層以上）為為南京諾富特特國際酒店（四四星級），約約300個房間間（含北塔樓樓部分酒店式式服務(wù)公寓），由由************管理集團管管理。南塔樓下部（111-22層）為面積積約2.6萬平米米高科技商務(wù)務(wù)辦公樓，按按照國際公認認的智能化建建筑標(biāo)準BAACnet（建建筑自控網(wǎng)絡(luò)絡(luò)和數(shù)據(jù)通訊訊標(biāo)準）的要要求定位；建建筑并采用大大跨度的框架架結(jié)構(gòu)，可任任意改變間隔隔。北塔樓北塔樓38層，高高度149米。北塔樓自11層層-38層為面積約約4.2萬平米米的高檔公寓寓，共有130套建筑面積積在240平米-370平米之間的的南北躍層復(fù)復(fù)式單位，或或者可稱為空空中別墅。裙樓的天臺臺花園和雙塔塔的9-10層是酒店客客商和公寓住住戶所享有的的俱樂部會所所。首期工程含4萬萬多平米的兩兩層地庫，容容納625個汽車車位位。二、項目投資收收益分析1．項目建設(shè)進進度情況分析析******項項目工程施工工包括前后兩兩期，項目總總建設(shè)期為55.5年，合合計66個月，工期期從2001年11月開始，至2007年5月底結(jié)束。其其中一期工程程為南北塔樓樓以及裙樓建建設(shè)，總建筑筑面積為213，617平方米，工工期預(yù)計為36個月，2001年11月動工至2004年10月結(jié)束；二二期工程為60層主塔以及及裙樓建設(shè)，總總建筑面積158，025平方米，工工期預(yù)計為30個月。2．項目資金投投入情況分析析依據(jù)《*******項目可可行性研究報報告》，項目目靜態(tài)總投資資為2428882萬元，其中中一期工程靜靜態(tài)投資為1190446萬元，二期期工程靜態(tài)投投資為1238336萬元。一期期工程投資情情況如下：A．土地費用：：168000萬元B．工程費用：：795669萬元C．其他費用：：170008萬元D．不可預(yù)見費費（5%）：55669萬元總投資：1199046萬元（折合合單位成本5573元/㎡）需要說明的是，在在預(yù)計*******項目目投資時考慮慮的是靜態(tài)因因素，不考慮慮時間對投入入的影響以及及建筑原材料料價格的可能能變化。****集團的的資金投入計計劃：一期工程：公司自籌資金及及工程總包單單位融資，完完成進度至裙裙樓結(jié)構(gòu)四層層頂，約1..5億元；以項目在建工程程抵押形式向向銀行申請建建設(shè)資金貸款款約2億元；工程進度至±00時開始預(yù)售售，以建設(shè)期期銷售回籠資資金（依據(jù)***物業(yè)銷售售計劃及綜合合市場各種潛潛在因素）約約為6億元；資金缺口部分或或采用公司股股東擴股增資資或引進戰(zhàn)略略投資者或其其他投資者籌籌措資金。二期工程：以一期工程物業(yè)業(yè)租售回款作作為二期工程程的建設(shè)投入入資金完成二二期工程的建建設(shè)；資金缺口部分通通過貸款、上上市籌資或引引進投資者。3．項目首期工工程市值及收收益預(yù)測一期工程市值預(yù)預(yù)測預(yù)測依據(jù)南南京市目前同同類相似物業(yè)業(yè)的售價水準準表1各建建筑功能銷售售單位和總價價建筑功能可售面積銷售價格銷售總價（㎡）（元/㎡）（萬元）北塔樓公寓42200448800003363355南塔樓辦公266559810000002265988南塔樓酒店222114013000002287822裙樓商場8844229200000016688454北塔樓會所55772298000055608地庫車位62255（個）25（萬元/個）15566625總計227787022項目首期工程市市值總價及凈凈現(xiàn)金收入首期工工程物業(yè)總資資產(chǎn)市值2787002萬元（2）一期工程程建成后收益益預(yù)測******項項目自進入正正負零時期，開開始進行相關(guān)關(guān)樓盤的預(yù)租租、預(yù)售，這這就意味著項項目啟動后便便會有現(xiàn)金流流入。實施銷售依據(jù)：：******各各功能部分的的出租、出售售價格的取值值參照南京市市目前同類物物業(yè)出售、出出租水準而定定；出租率的取定：：基本上按照照第一、第二二年以70-800%的比例，正正常經(jīng)營年按按90%的比例取定定；出售率的取定：：商場、公寓寓式酒店按照照建設(shè)期第二二年預(yù)售50%、第三年預(yù)預(yù)售30%、經(jīng)營期第第一年銷售20%的比例，而而住宅分別按按照30%、50%、20%的比例出售售；各種稅費按國家家標(biāo)準計取；；折舊年限取土地地費用為50年，前期及及配套費用、業(yè)業(yè)主開辦費、室室內(nèi)裝飾、不不可預(yù)見費及及建設(shè)期利息息折舊年限為為5年，房屋建建筑折舊年限限為30年，設(shè)備、安安裝為10年，均采用用分大類直線線折舊；出租物業(yè)經(jīng)營成成本按租金收收入的10%計取；一期工程物業(yè)租租售模式：商商場：15%銷售，85%出租；辦公公樓：100%出租；公寓寓式酒店、北北塔住宅均100%銷售。銷售收入：一期工程可提供供出售的物業(yè)業(yè)包括住宅、公公寓式酒店、裙裙樓商場的15%的物業(yè)?？偪傆嬩N售收入入為：99208萬元（見表2）。表2一一期工程物業(yè)業(yè)銷售收入?yún)R匯總（詳見附附表二）建筑功能出售面積銷售基價銷售收入（㎡）（元/㎡）（萬元）裙樓商場126334200000227268南塔公寓式酒店店222140130000316779北塔樓住宅4204448000400261總計999208備注：表中中銷售收入中中已含各功能能所配車庫的的銷售收入出租收入：總計年均出租收收入為：78838萬元表3一期工工程物業(yè)出租租收入?yún)R總（以20年經(jīng)營期計）建筑功能出租面積出租基價租金總收入年均租金收收入（㎡）（元/㎡/日）（萬元）（萬元）裙樓商場771595200133429533677148南塔辦公樓2665988183350791775會所57222105029992515總計15766759788338備注：表中中租金收入中中已含各功能能所配車庫的的出租收入各經(jīng)營年度租租金收入詳見見附表二要說明的是：物物業(yè)租金收入入成為公司今今后主要利潤潤來源一期工程牧業(yè)租租售稅利預(yù)測測（詳見附表表二）根據(jù)附表二可知知：首期工程程以20年經(jīng)營期計計可實現(xiàn)稅后后利潤7164445萬元人民幣幣，年均稅后后利潤為32566萬元人民幣幣。根據(jù)一期工程全全投資現(xiàn)金流流量分析：（詳詳見附表三）投資回回收期：6..66年（含含建設(shè)期）內(nèi)部收收益率：233.19%凈現(xiàn)值：1788118萬元表4本報告告中租售模式式與《可研報報告》中的租租售模式對比比匯總租售模式投資回收期內(nèi)部收益率凈現(xiàn)值（年）（萬元）出租：商場70%可研報告測算出售：商場30%3.449299.66%%8199911出售：辦公、酒酒店店、住宅辦公樓出租：商場855%%本報告測算辦公100%6.644233..19%117788188出售：商場155%%出售：酒店、住住宅宅三、項目敏感性性分析為了進一步說明明*******項目的投投資收益的穩(wěn)穩(wěn)定可靠性，本本分析報告以以物業(yè)銷售價價格、出租價價格、租售比比率、總投資資以及商場物物業(yè)出租的出出租率等作為為敏感性因子子，對*******項目目各有關(guān)收益益指標(biāo)進行了了單因子敏感感性分析。上上述有關(guān)敏感感性因子，價價格因子的變變化相對是敏敏感的，尤其其是商場、辦辦公樓的租售售價格更容易易受到外界因因素的影響并并發(fā)生較大幅幅度的變動，從從而影響*****商場的的總體銷售收收入、內(nèi)部收收益率以及投投資回收期。從從*******項目有關(guān)關(guān)收益指標(biāo)的的敏感性測算算結(jié)果看，該該項目抗風(fēng)險險能力相對較較強，各影響響因素的變動動對收益凈現(xiàn)現(xiàn)值、內(nèi)部收收益率以及投投資回收期的的影響并不是是很明顯。即即使在投資增增加10%的不利情形形下，一期工工程竣工后連連續(xù)經(jīng)營20年的稅后利利潤總值有7098446萬元，內(nèi)部部收益率高達達21%，凈現(xiàn)值為1654337萬元。表5給出了*******項目目一期工程收收益敏感性分分析。表5一期工工程敏感性分分析測算指標(biāo)變化比率凈現(xiàn)值（萬元）內(nèi)部收益率投資回收期（年）利潤總和（萬元）一、售價商場售價基準值80.00%90.00%110.00%%120.00%%17881817616817749318014418146923.19%22.73%22.96%23.43%23.67%6.646.776.716.586.51716445713196714820718069719694公寓式酒店售價價基準值90.00%95.00%105.00%%110.00%%17881817730917806417957318032823.19%22.93%23.06%23.33%23.46%6.646.726.686.606.57716445714595715520717370718295住宅(單層)售售價基準值90.00%95.00%105.00%%110.00%%17881817875117878517885217888623.19%23.18%23.19%23.20%23.21%6.646.656.646.646.64716445716362716403716487716528住宅(躍層)售售價基準值90.00%95.00%105.00%%110.00%%17881817699817790317972818063823.19%22.88%23.04%23.35%23.51%6.646.736.696.606.55716445714188715316717574718702二、出租價價商場出租價格基準值90.00%95.00%105.00%%110.00%%17881815418016649919113820345723.19%21.33%22.26%24.11%25.02%6.647.116.686.446.26716445654213685329747561778677辦公樓臺出租價價格格基準值90.00%95.00%105.00%%110.00%%17881817560717721318042418203023.19%22.97%23.08%23.30%23.41%6.646.696.676.626.60716445708030712238720652724859會所出租價格基準值90.00%95.00%105.00%%110.00%%17881817792217837017926717971523.19%22.13%23.16%23.22%23.26%6.646.666.656.646.63716445714102715273717617718788三、總投資資基準值90.00%95.00%105.00%%110.00%%17881819214018548717213516543723.19%25.79%24.44%22.05%21.00%6.646.066.356.947.26716445722957719712713156709846四、出租率率商場出租率基準值90.00%95.00%105.00%%110.00%%17881815418016649919113820345723.19%21.33%22.26%24.11%25.02%6.647.116.866.446.26716445654213685329747561778677辦公樓出租率基準值90.00%95.00%105.00%%110.00%%17881817560717721318042418203023.19%22.97%23.08%23.30%23.41%6.646.696.676.626.60716445708030712238720652724859會所出租率基準值90.00%95.00%105.00%%110.00%%17881817792217837017926717971523.19%23.13%23.16%23.22%23.26%6.646.666.656.646.63716445714102715273717617718788五、出租比例裙樓商場出租比比例例85%0%25%50%75%100%基準值0%29.41%58.82%88.23%117.65%%178818-45984934510328815723021118623.19%7.13%14.54%18.96%22.14%24.61%6.643.133.273.393.494.35716445180081337826495570653315811097備注:凈現(xiàn)值以以貼現(xiàn)率為8%計算四、項目投資價價值分析1、*******項目投資資收益指標(biāo)分分析根據(jù)對一期工程程項目開工后后23年內(nèi)收支稅稅利、現(xiàn)金流流量以及凈現(xiàn)現(xiàn)值的預(yù)測，******項目一期工程未來財務(wù)指標(biāo)的狀況良好，具有較好的投資價值。一期工程從第二年開始每年都有正的利潤，除第2年稅后利潤不足5000萬元外，第3年至第23年各年稅后利潤均高于2億元，從變化趨勢看，一期工程稅后利潤從第5年開始呈現(xiàn)出逐年增長的趨勢；項目凈現(xiàn)金流量前3年由于處于投入建設(shè)期出現(xiàn)負凈現(xiàn)金流外，其它各年度均有正的凈現(xiàn)金流，其中第4年始凈現(xiàn)金流量從2.3億元逐年遞增。這些數(shù)據(jù)均反映出******項目較好的投資收益。通過動態(tài)財務(wù)分分析預(yù)測可知知項目一期工工程的主要財財務(wù)測算指標(biāo)標(biāo)如下：投資回收期：33..64年(不含建設(shè)期)內(nèi)部收益率:2233.19%%凈現(xiàn)值值:1788818萬萬元2、項目投資價價值判判斷通過對********項目的投投資規(guī)模、收收收益預(yù)測、投投