三亞市海棠灣酒店項(xiàng)目可行性研究報(bào)告

三亞市海棠灣酒店項(xiàng)目可行性研究報(bào)告2010年5月目錄1 項(xiàng)目概況 6 用地條件分析 6 區(qū)位特征 6 規(guī)劃指標(biāo) 9 交通條件 9 環(huán)境與景觀條件 11 用地條件 11 配套設(shè)施 12 市政狀況 12 項(xiàng)目背景 13 地塊出讓商務(wù)條件 13 地塊出讓進(jìn)度安排 132 市場研究 14 宏觀經(jīng)濟(jì)分析 14 國內(nèi)宏觀經(jīng)濟(jì)分析 14 海南宏觀經(jīng)濟(jì)分析 16 2009年GDP增長11.7%，房地產(chǎn)投資增長強(qiáng)勁 16 “國際旅游島”助推全省經(jīng)濟(jì)騰飛 18 海南2010年一季度7項(xiàng)主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)全國第一 18 三亞宏觀經(jīng)濟(jì)分析 20 三亞市概況 20 三亞市城市總體規(guī)劃 21 三亞經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平 24 海南及三亞旅游經(jīng)濟(jì)分析 26 海南旅游經(jīng)濟(jì)分析 26 三亞旅游經(jīng)濟(jì)分析 30 三亞及海棠灣旅游發(fā)展規(guī)劃 35 三亞酒店市場分析 43 三亞酒店行業(yè)總體發(fā)展?fàn)顩r 43 三亞高星級酒店板塊分布 45 三亞各板塊高星級酒店供給市場分析 48 亞龍灣板塊 48 大東海板塊 53 典型案例分析 57 BANYANTREE悅榕莊酒店 57 三亞亞龍灣紅樹林度假酒店 633 酒店分類與經(jīng)營管理模式分析 71 酒店定義與分類 71 酒店定義 71 酒店的分類和等級 71 酒店分類 71 酒店星級劃分標(biāo)準(zhǔn)（概略） 73 酒店物業(yè)的發(fā)展趨勢 74 主題酒店 74 精品酒店(BoutiqueHotel) 76 著名精品酒店個案 77 精品酒店發(fā)展現(xiàn)狀與趨勢 80 精品酒店管理集團(tuán)簡介 81 國際酒店運(yùn)營管理模式 83 國內(nèi)外酒店運(yùn)營管理五種管理模式 83 帶資管理模式 84 委托管理模式 84 特許經(jīng)營模式 84 聯(lián)銷經(jīng)營模式 85 顧客咨詢模式 85 國際十大酒店管理集團(tuán) 85 我國酒店運(yùn)營管理現(xiàn)狀 86 我國酒店管理現(xiàn)狀 86 我國酒店管理新趨勢 87 三亞五星級酒店運(yùn)營管理現(xiàn)狀 884 項(xiàng)目定位 89 定位設(shè)想 89 市場定位 92 產(chǎn)品定位 92 超五星級酒店 93 別墅型酒店 93 價格定位 93 客戶定位 945 總體規(guī)劃及產(chǎn)品設(shè)計(jì) 95 主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo) 95 總體規(guī)劃 96 總體布局 96 交通組織 96 功能布局 976 酒店運(yùn)營建議 99 酒店總體運(yùn)營模式建議 99 酒店專業(yè)服務(wù)建議 997 項(xiàng)目投資收益分析 101 項(xiàng)目開發(fā)投資估算 101 項(xiàng)目融資 102 酒店經(jīng)營收益預(yù)測 102 酒店經(jīng)營收入預(yù)測 102 項(xiàng)目客房經(jīng)營收入預(yù)測 102 其他消費(fèi)收入 103 酒店經(jīng)營成本預(yù)測 106 酒店各收入部門成本 106 酒店經(jīng)營成本 109 其他固定成本預(yù)測 110 項(xiàng)目經(jīng)營利潤預(yù)測 111 項(xiàng)目盈利能力分析 112 敏感性分析及競價策略 1158 綜合分析與建議 116 項(xiàng)目風(fēng)險評估與應(yīng)對策略 116 周邊環(huán)境因素 116 競爭因素 116 土地成本因素 116 本案與公司發(fā)展戰(zhàn)略的關(guān)系 117 SWOT分析 118 項(xiàng)目優(yōu)勢 118 項(xiàng)目劣勢 118 項(xiàng)目機(jī)會 118 項(xiàng)目威脅 118 結(jié)論及建議 118項(xiàng)目概況 用地條件分析區(qū)位特征位置：項(xiàng)目地處“國家海岸”的三亞海棠灣，2006年12月23日，國務(wù)院正式批準(zhǔn)海南省三亞市海棠灣開發(fā)總體規(guī)劃，海棠灣將定位為“國家海岸”，成為國家品牌，承載著國家熱帶濱海旅游度假形象。是三亞海濱度假區(qū)拓展的“重中之重”。這里是面向國內(nèi)外市場的多元化熱帶濱海旅游休閑度假區(qū)，是國家級海洋科研、教育、博覽基地的綜合體。作為三亞最后一塊高品質(zhì)的海濱資源，海棠灣是三亞成為世界級旅游度假天堂的希望。海棠灣位于海南省三亞市東北部濱海地帶，南起亞龍嶺山邊，北至三亞市行政邊界，西起東線高速公路，東至海邊，包括南田溫泉片區(qū)和蜈支洲島，距市區(qū)28公里，規(guī)劃用地南北長約30公里，東西平均寬約8公里，規(guī)劃用地總面積約150平方公里。項(xiàng)目四至：目前海棠灣的中段規(guī)劃了約15家五星級以上酒店，大部分已開始施工建設(shè)。本項(xiàng)目位于海棠灣南段，地塊北側(cè)為規(guī)劃酒店用地和海洋公園，東側(cè)隔市政道路可遠(yuǎn)眺南海，西側(cè)與打狗坡村相望，南側(cè)為正在建設(shè)的解放軍總醫(yī)院海南分院。地塊北側(cè)規(guī)劃酒店用地地塊東側(cè)規(guī)劃路地塊東側(cè)規(guī)劃路地塊南側(cè)解放軍總醫(yī)院地塊南側(cè)解放軍總醫(yī)院地塊西側(cè)打狗坡村地塊北側(cè)規(guī)劃酒店用地地塊東側(cè)規(guī)劃路地塊東側(cè)規(guī)劃路地塊南側(cè)解放軍總醫(yī)院地塊南側(cè)解放軍總醫(yī)院地塊西側(cè)打狗坡村地塊東側(cè)地塊東側(cè)地塊東側(cè)道路及海岸規(guī)劃指標(biāo)規(guī)劃建筑用地性質(zhì)旅館業(yè)用地使用年限40年總用地面積㎡）建筑面積≤㎡容積率≤0.4建筑密度≤20%綠地率≥50%建筑限高≤20米車位數(shù)120個交通條件公路：海棠灣位于三亞的東南面，距三亞市28公里，與著名的亞龍灣相鄰，東線高速公路、海榆東線公路及正在建設(shè)之中的東環(huán)鐵路均在此區(qū)域通過，交通十分便捷。目前海棠灣中段道路建設(shè)已基本完成，沿線的高端酒店有部分已經(jīng)在建和準(zhǔn)備動工，而本案處在海棠灣規(guī)劃區(qū)的南段，道路建設(shè)尚未完工，但建成通車后與高端酒店集中區(qū)的聯(lián)絡(luò)性較好。海運(yùn)：區(qū)內(nèi)還有龍江港、鐵爐港，距離本地塊的位置較近，未來如果港口開辟成游艇碼頭也將對本項(xiàng)目有所提升。公交：由于距離市區(qū)和機(jī)場都比較遠(yuǎn)，區(qū)域公共交通比較缺乏。軌道：海南正在建設(shè)的由?？谥寥齺喌妮p軌將于2010年年底建成，鐵路建成后，乘客從海口乘直達(dá)快車至三亞，全程僅需90分鐘。列車類型為電動車組，子彈頭列車，自動控制，每隔7—8分鐘發(fā)車，屬公交性鐵路。時速高達(dá)200公里，預(yù)留有250公里/小時的提速空間。輕軌在三亞分別設(shè)有海棠灣站、亞龍灣景區(qū)的田獨(dú)站以及終點(diǎn)站三亞站。輕軌的開通將大大提高海棠灣的公共交通運(yùn)力。環(huán)境與景觀條件地塊北側(cè)為規(guī)劃酒店業(yè)用地和海洋公園，東側(cè)隔市政道路可遠(yuǎn)眺南海，西側(cè)與打狗坡村相望，南側(cè)為正在建設(shè)的解放軍總醫(yī)院海南分院。北側(cè)規(guī)劃有1832畝用地的海洋公園，也將成為區(qū)域內(nèi)的重要旅游景區(qū)。從周邊環(huán)境看，西側(cè)為村莊和池塘，未來具體規(guī)劃尚未明確，區(qū)域內(nèi)配套設(shè)施缺失。從景觀條件來看，地塊隔路即為海岸，但目前海岸種有密集的林木，海灘較窄，高層可遠(yuǎn)眺大海，但到達(dá)海岸需要穿過交通主干道。地塊東側(cè)道路及海岸地塊東側(cè)道路及海岸地塊東側(cè)道路及海岸地塊東側(cè)道路及海岸用地條件地塊為填塘用地，整體相對平整，地塊上有少量折建廢棄物。地面為沙土地，地勢東側(cè)高于市政路，西側(cè)較低，約有3米左右高差。地塊內(nèi)部地塊與道路地塊內(nèi)部地塊內(nèi)部地塊內(nèi)部地塊與道路地塊內(nèi)部地塊內(nèi)部配套設(shè)施目前區(qū)域內(nèi)多為村莊和池地保護(hù)區(qū)，僅有在建的解放軍總醫(yī)院為醫(yī)療配套，其它基礎(chǔ)配套設(shè)施非常缺失。市政狀況根據(jù)掛牌文件內(nèi)容及多方咨詢與現(xiàn)場踏勘，東側(cè)在建市政道路為目前緊鄰地塊的交通要道，為雙向四車道，目前尚未全線通車。地塊內(nèi)部無待拆遷物，但地塊尚未平整，未達(dá)到七通一平標(biāo)準(zhǔn)。

項(xiàng)目用地條件分析結(jié)論：地塊處于海棠灣“國家海岸”濱海旅游度假區(qū)南段，一線海岸以五星級以上酒店、濱海公園等休閑旅游項(xiàng)目為主，區(qū)域內(nèi)配套設(shè)施非常缺失。地塊所處一線海岸，可遠(yuǎn)眺大海，但受地塊條件限制，到達(dá)海岸需穿過交通主干道，緊臨地塊的海岸較窄。地塊南側(cè)解放軍總醫(yī)院海南分院，為國家海岸醫(yī)療康復(fù)基地，規(guī)劃有療養(yǎng)區(qū)、醫(yī)療區(qū)、服務(wù)區(qū)，未來將成為海南省的重要醫(yī)療機(jī)構(gòu)。北側(cè)規(guī)劃有海洋公園，將成為區(qū)域內(nèi)的重要旅游景區(qū)，可為本案帶來客源。海棠灣未來有大量待開發(fā)土地入市，區(qū)域定位為高端旅游度假區(qū)，但目前屬于前期啟動期，到區(qū)域?qū)崿F(xiàn)正常運(yùn)營還需較長的開發(fā)時間。項(xiàng)目背景地塊出讓商務(wù)條件競買保證金：萬元起始價格：233萬元/畝（3495元/㎡）增價幅度：1萬元/畝或整數(shù)倍于1萬元/畝付款節(jié)奏：掛牌成交之日起60日內(nèi)付清全部成交價款地塊出讓進(jìn)度安排發(fā)布公告發(fā)布時間2010-05-1209:00接受競買申請報(bào)名起始時間2010-05-1309:00截止時間2010-06-0417:30保證金到賬截止時間2010-06-0417:30掛牌交易活動掛牌報(bào)價開始時間2010-05-2909:00掛牌截止及現(xiàn)場競價時間2010-06-0716:00市場研究宏觀經(jīng)濟(jì)分析國內(nèi)宏觀經(jīng)濟(jì)分析從世界經(jīng)濟(jì)環(huán)境看，2009年世界主要經(jīng)濟(jì)體刺激措施收到一定成效,全球經(jīng)濟(jì)衰退出現(xiàn)緩和跡象。今年1月20日世界銀行發(fā)布的《世界經(jīng)濟(jì)展望》報(bào)告中，世界銀行上調(diào)了對今年全球經(jīng)濟(jì)增長的預(yù)期，預(yù)計(jì)今年全球經(jīng)濟(jì)將增長2.7%，這一結(jié)果較去年6月份該組織預(yù)計(jì)的2%更為樂觀，但同時表示，隨著各國政府經(jīng)濟(jì)刺激計(jì)劃的退出以及失業(yè)率居高不下，世界經(jīng)濟(jì)的增長勢頭在今年下半年或許會后勁不足。2009年國內(nèi)實(shí)施了積極的財(cái)政政策和貨幣政策，推出十大產(chǎn)業(yè)振興規(guī)劃，先后7次上調(diào)出口退稅，采取了大力鼓勵和刺激消費(fèi)的一系列政策措施，取得了顯著的成效。2009年國民經(jīng)濟(jì)逐季反彈，實(shí)現(xiàn)了“V”型復(fù)蘇，全年宏觀經(jīng)濟(jì)運(yùn)行有如下五個方面的特征：投資驅(qū)動明顯消費(fèi)穩(wěn)步提高外貿(mào)降幅收窄就業(yè)形勢向好物價穩(wěn)重有升2010年，中國經(jīng)濟(jì)增長預(yù)期普遍提高，由于國內(nèi)外經(jīng)濟(jì)環(huán)境將得到明顯改善，加上2010年政策導(dǎo)向的總體方針為穩(wěn)健調(diào)整，穩(wěn)中保八，防范風(fēng)險。預(yù)計(jì)中國經(jīng)濟(jì)進(jìn)入到中速回升階段，2010年全年經(jīng)濟(jì)增長速度預(yù)測保持在8-10%之間。序號預(yù)測機(jī)構(gòu)2010年經(jīng)濟(jì)增長預(yù)測值（%）1世界銀行2國際貨幣基金組織93經(jīng)濟(jì)合作與發(fā)展組織4亞洲開發(fā)銀行5高盛6摩根斯坦利107國家信息中心8中國社科院99中國人民大學(xué)10申銀萬國平均值有著龐大的消費(fèi)市場和旺盛的消費(fèi)需求,中國已經(jīng)成為全球經(jīng)濟(jì)增長的引擎。中國經(jīng)濟(jì)增長將繼續(xù)保持較高的發(fā)展速度。中國消費(fèi)正處于消費(fèi)黃金期，最大、最具有消費(fèi)意愿的人口群體與全民消費(fèi)升級共振，將產(chǎn)生新時期中國持續(xù)時間最長的消費(fèi)熱潮，未來幾年消費(fèi)對GDP的貢獻(xiàn)將持續(xù)增加。由于經(jīng)濟(jì)增長的動力主要來自于國內(nèi)市場，政府將繼續(xù)實(shí)施積極的財(cái)政政策和適度寬松的貨幣政策。但目前不良貸款增加、固定資產(chǎn)泡沫等問題日趨加劇，極可能影響政府較早地收緊信貸，2010年經(jīng)濟(jì)增長將面臨挑戰(zhàn)。2010年4月23日央行公布的《2010年一季度中國宏觀經(jīng)濟(jì)形勢分析》的報(bào)告顯示，一季度中國對外貿(mào)易加快恢復(fù)，國內(nèi)工業(yè)生產(chǎn)快速增長，消費(fèi)增長較快，固定資產(chǎn)投資增幅回落，消費(fèi)價格基本穩(wěn)定，貨幣信貸調(diào)控初見成效，經(jīng)濟(jì)回升向好勢頭更加鞏固。下一階段應(yīng)繼續(xù)加強(qiáng)流動性管理，保持貨幣信貸適度增長，努力穩(wěn)定價格總水平，處理好保持經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)較快發(fā)展、調(diào)整經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)和管理通脹預(yù)期的關(guān)系。數(shù)據(jù)方面顯示，受國內(nèi)需求旺盛拉動，經(jīng)濟(jì)增速明顯加快。一季度GDP增長11.9%，增速比金融危機(jī)以來的最低點(diǎn)（2009年一季度）提高5.7個百分點(diǎn)，比上季提高1.2個百分點(diǎn)，比2009年全年加快3.2個百分點(diǎn)。季節(jié)調(diào)整后，GDP環(huán)比折年率為12.2%，增速比上季提高0.9個百分點(diǎn)。人民銀行企業(yè)家問卷調(diào)查顯示,2010年一季度，5000戶企業(yè)宏觀經(jīng)濟(jì)熱度指數(shù)為45.9%，比上季上升2.7個百分點(diǎn)，在2009年一季度達(dá)到谷底后連續(xù)4個季度回升，但仍比危機(jī)前（2008年二季度）水平低10.2個百分點(diǎn)。宏觀經(jīng)濟(jì)熱度預(yù)期指數(shù)為47.5%，比上季上升2.6個百分點(diǎn),反映企業(yè)家對未來宏觀經(jīng)濟(jì)繼續(xù)看好。海南宏觀經(jīng)濟(jì)分析2009年GDP增長11.7%，房地產(chǎn)投資增長強(qiáng)勁2009年海南省全省生產(chǎn)總值（GDP）1646.60億元，按可比價格計(jì)算，比上年增長11.7％。從動態(tài)變化看，去年一季度GDP增長8.7%，上半年GDP增長9.3%，前三季度GDP增長9.8%，全年增長11.7%，呈現(xiàn)前低后高、加快上升的運(yùn)行態(tài)勢。分產(chǎn)業(yè)看，第一產(chǎn)業(yè)增加值461.93億元，增長7.2%；第二產(chǎn)業(yè)增加值443.43億元，增長12.6%；第三產(chǎn)業(yè)增加值741.24億元，增長14.1%。三次產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)由上年的29.0：28.2：42.8轉(zhuǎn)變?yōu)?8.1：26.9：45.0，其中，服務(wù)業(yè)提高2.2個百分點(diǎn)。全省人均GDP達(dá)到2805美元，向著全面建設(shè)小康社會目標(biāo)穩(wěn)健邁進(jìn)。2009年㎡，比上年增長1.1%;農(nóng)村居民人均住房面積24㎡，增長5.1%。農(nóng)村貧困人口減少4.5萬人。固定資產(chǎn)投資繼續(xù)快速增長。全年全社會固定資產(chǎn)投資總額1002.5億元，比上年增長41.4%，拉動經(jīng)濟(jì)增長9.3個百分點(diǎn)。其中，城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資943.43億元，增長41.3%;農(nóng)村投資59.07億元，增長42.7%。本年新開工項(xiàng)目投資235.79億元，增長42.7%。在城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資中，第一產(chǎn)業(yè)完成投資14.60億元，增長40.3%;第二產(chǎn)業(yè)完成投資141.19億元，增長19.5%;第三產(chǎn)業(yè)完成投資787.64億元，增長46.0%。新開工項(xiàng)目快速增長。全省施工項(xiàng)目1725個(未含房地產(chǎn)投資)，比上年增長39.7%，其中，新開工項(xiàng)目1117個，增長38.4%。㎡㎡㎡，增長50.5%;房屋銷售額351.0億元，增長73.2%。“國際旅游島”助推全省經(jīng)濟(jì)騰飛建設(shè)海南國際旅游島，毫無疑問是海南省成為經(jīng)濟(jì)特區(qū)以來又一次重大發(fā)展機(jī)遇。建設(shè)海南國際旅游島已正式上升為國家戰(zhàn)略，海南國際旅游島的理想設(shè)計(jì)，包含了一系列的政策內(nèi)涵，主要有：實(shí)行入境免簽全面開放旅游產(chǎn)業(yè)及相關(guān)產(chǎn)業(yè)實(shí)行旅游零關(guān)稅擴(kuò)大航權(quán)開放實(shí)行更加開放的海洋旅游政策國際旅游島的政策背景，將對海南省未來的發(fā)展產(chǎn)生立體化的直接效應(yīng)，包括幾個方面：一是直接帶動現(xiàn)代服務(wù)的發(fā)展，改善經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)。據(jù)研究測算，在中國旅元，旅游外匯收入每增加１美元，利用外資額則相應(yīng)增加美元，旅游業(yè)的發(fā)展明顯帶動直接和間接相關(guān)產(chǎn)業(yè)的同步發(fā)展；二是帶動海南對外開放，提升海南國際化程度；三是推進(jìn)政府管理創(chuàng)新，與國際對接；四是帶動整個社會文明程度的提高；海南2010年一季度7項(xiàng)主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)全國第一在國際旅游島建設(shè)上升為國家戰(zhàn)略的利好概念推動下，海南經(jīng)濟(jì)發(fā)展明顯提速。全省一季度地區(qū)生產(chǎn)總值增長全國排名第一，實(shí)現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值479.67億元，比上年同期增長25.1%，創(chuàng)下1993年以來同期的最高增速，比全國增長11.9%高13.2個百分點(diǎn)。農(nóng)業(yè)增加值增長全國排名第一。一季度，農(nóng)業(yè)完成增加值106.16億元，比上年同期增長7.3%，比全國增長3.8%高3.5個百分點(diǎn)。服務(wù)業(yè)增加值增長全國排名第一。一季度，房地產(chǎn)業(yè)、金融業(yè)、交通運(yùn)輸郵政業(yè)等行業(yè)全面向好。服務(wù)業(yè)完成增加值269.02億元，比上年同期增長37.1%，比全國增長10.2%高26.9個百分點(diǎn)。固定資產(chǎn)投資增長全國排名第一。今年一季度，全社會固定資產(chǎn)完成投資總額244.76億元，比上年同期增長79.6%，比全國增長25.6%高54個百分點(diǎn)。房地產(chǎn)開發(fā)投資增長全國排名第一。受國際旅游島建設(shè)利好驅(qū)動，房地產(chǎn)開發(fā)投資迅速擴(kuò)張。一季度，房地產(chǎn)開發(fā)完成投資97.82億元，同比增長136.9%，比全國增長35.1%高101.8個百分點(diǎn)。地方一般預(yù)算財(cái)政收入增長全國排名第一。隨著經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展，財(cái)政收入也大幅增長。一季度，全省全口徑財(cái)政收入128.62億元，比上年同期增長61.9%。其中，地方一般預(yù)算收入74.11億元，增長88.0%，比全國財(cái)政收入增長34%高54個百分點(diǎn)。農(nóng)村居民人均現(xiàn)金收入增長全國排名第一。一季度，全省城鎮(zhèn)居民人均可支配收入4481元，比上年同期增長9.5%。農(nóng)民外出務(wù)工增加和季節(jié)性務(wù)工的薪酬提高，使農(nóng)民收入較快增長。全省農(nóng)民人均現(xiàn)金收入1595元，比上年同期增長17.5%。其中，工資性收入302元，同比增長41.1%，成為拉動農(nóng)民現(xiàn)金收入較快增長的主要因素。三亞宏觀經(jīng)濟(jì)分析三亞市概況三亞市是海南省僅有的2個地級市之一，位于海南島的最南端，是海南著名的熱帶海濱旅游城市和海港。全市面積1919.58平方千米，其中規(guī)劃市區(qū)面積38平方千米。東西長91.6千米，南北寬51千米。全境北靠高山，南臨大海，地勢自北向南逐漸傾斜，形成一個狹長狀的多角形，。三亞轄區(qū)主要港口有三亞港、榆林港、南山港、鐵爐港、六道港等。主要海灣有三亞灣、海棠灣、亞龍灣、崖州灣、大東海灣、月亮灣等。有大小島嶼40個，主要島嶼10個，面積較大的有西瑁洲島2.12平方千米，蜈支洲島1.05平方千米。三亞是我國東南沿海對外開放黃金海岸線上最南端的對外貿(mào)易重要口岸，是中國通向世界的門戶之一。三亞市是漢、黎、苗、回等20多個民族聚居的地方，。三亞市城市總體規(guī)劃三亞市設(shè)2個管理區(qū)，轄6個鎮(zhèn)（海棠灣鎮(zhèn)、田獨(dú)鎮(zhèn)、鳳凰鎮(zhèn)、崖城鎮(zhèn)、天涯鎮(zhèn)、育才鎮(zhèn)），境內(nèi)有5個國有農(nóng)場：國營南田農(nóng)場、國營南新農(nóng)場、國營南島農(nóng)場、國營立才農(nóng)場、國營南濱農(nóng)場。三亞城市整體規(guī)劃將三亞定位為：“世界的三亞、中國的三亞、海南的三亞”。拓展東西兩翼濱海度假區(qū)，開創(chuàng)第二居住地，提升中心城區(qū)。世界的三亞：把三亞“旅游度假”定位為世界級的，重點(diǎn)區(qū)域?yàn)閬嘄垶?、海棠灣、紅塘灣和舊城區(qū)。中國的三亞：將三亞“第二居住”功能定位為中國人民的后花園，面向全國市場，迎接異地郊區(qū)化，重點(diǎn)區(qū)域是海坡、臨春、鳳凰水城、中興創(chuàng)意城。海南的三亞：將三亞“城市發(fā)展”定位為海南南部中心城市，吸納并推動本地及區(qū)域城市化，重點(diǎn)區(qū)域是主城區(qū)。2007年三亞市城市總體規(guī)劃（1995－2010）曾經(jīng)進(jìn)行過重大調(diào)整，調(diào)整后主要內(nèi)容為：發(fā)展備用地啟用，包括海棠灣、紅塘灣、南山港腹地等部分備用地提前啟用。拓展東西兩翼濱海度假區(qū)。

對主城區(qū)部分用地進(jìn)行調(diào)整、整合，完善主城區(qū)功能，強(qiáng)化城市空間形態(tài)和景觀控制、提出舊城改造、度假型居住建設(shè)的策略和措施。規(guī)劃范圍和城市規(guī)劃區(qū)城市分市域、濱海地區(qū)和主城區(qū)三個層次。市域城鎮(zhèn)體系規(guī)劃范圍：三亞市行政轄區(qū)范圍，面積1919.6平方公里。濱海地區(qū)即城市規(guī)劃區(qū)范圍：東起藤橋，西至梅山沿海各濱海鄉(xiāng)鎮(zhèn)行政轄區(qū)，面積1250平方公里。包括了城市建設(shè)及重要基礎(chǔ)設(shè)施用地、風(fēng)景旅游區(qū)、自然保護(hù)區(qū)、生態(tài)控制區(qū)及近海水域。是三亞規(guī)劃實(shí)施管理的地域依據(jù)。主城區(qū)范圍：西起海坡，北接高速公路規(guī)劃線，東至田獨(dú)和榆林灣，面積188.03

平方公里，其中城市建設(shè)用地52.41平方公里，是計(jì)算城市用地匯總表等規(guī)劃技術(shù)指標(biāo)的地域依據(jù)。城市性質(zhì)

：國際性熱帶海濱風(fēng)景旅游城市。城市人口規(guī)模：嚴(yán)格控制規(guī)劃區(qū)內(nèi)與城市主導(dǎo)功能無關(guān)人口的增長。在不破壞環(huán)境生態(tài)的前提下，鼓勵旅游人口和相關(guān)配套服務(wù)人口的增長。規(guī)劃2010年主城區(qū)居住人口35萬人。其中，常住人口20萬人，一年以上暫住人口15萬人。城鎮(zhèn)體系結(jié)構(gòu)

三亞市市域城鎮(zhèn)總體布局采用沿海帶狀城鎮(zhèn)群布局結(jié)構(gòu)。主要城鎮(zhèn)（組團(tuán)）規(guī)劃布局

三亞市域由三亞主城區(qū)、海棠灣、田獨(dú)、鳳凰、天涯、育才、崖城六個中心鎮(zhèn)和七個一般鄉(xiāng)鎮(zhèn)（含農(nóng)場場部）以及重要風(fēng)景旅游組團(tuán)構(gòu)成。濱海地區(qū)規(guī)劃：濱海地區(qū)的布局是以三亞主城區(qū)為核心向東西兩翼延伸的帶狀組團(tuán)式結(jié)構(gòu)，形成“一帶、兩片、一中心、多組團(tuán)”的空間布局?！耙粠А保褐秆貫I海形成的旅游產(chǎn)業(yè)帶?！皟善保褐笘|翼的休閑度假片和西翼的休閑觀光片?！耙恢行摹保褐溉齺喼鞒菂^(qū)形成的城市旅游服務(wù)中心?！岸嘟M團(tuán)”：指各旅游區(qū)、村鎮(zhèn)和主城區(qū)形成的組團(tuán)用地。濱海旅游度假區(qū)規(guī)劃：

規(guī)劃期內(nèi)三亞的旅游度假區(qū)的開發(fā)策略可以歸納為“拓展提升”，即“拓展海棠灣與紅塘灣，提升亞龍灣”。

規(guī)劃期內(nèi)（2010年）海棠灣、坎秧灣和紅塘灣三個度假區(qū)總建設(shè)用地規(guī)?？刂圃?260公頃，各度假區(qū)發(fā)展規(guī)模控制如下：1.海棠灣度假區(qū)是近期三亞旅游度假的重點(diǎn)建設(shè)區(qū)域，很多高檔酒店需要在規(guī)劃期內(nèi)征用土地來建設(shè)。建設(shè)用地控制為1040公頃。遠(yuǎn)景期（2020年）建設(shè)用地規(guī)模為51.61平方公里。2.坎秧灣是一塊獨(dú)特的區(qū)域，應(yīng)只允許頂級度假設(shè)施的建設(shè)，并嚴(yán)格控制開發(fā)量，建設(shè)用地控制為100公頃。3.紅塘灣建設(shè)用地控制為120公頃。居住用地布局：㎡。旅游度假用地布局：㎡。三亞經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平2009年三亞市全年實(shí)現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值174.85億元（不含農(nóng)墾、中海油），按可比價格計(jì)算，增長17.2%，增速比上半年、三季度分別加快5.3、3.6個百分點(diǎn)，高于全省平均水平5.5個百分點(diǎn)。從產(chǎn)業(yè)角度看，第三產(chǎn)業(yè)貢獻(xiàn)較大，第一產(chǎn)業(yè)有所弱化，第一產(chǎn)業(yè)增加值27.34億元，增長7.9%，對經(jīng)濟(jì)增長貢獻(xiàn)率為8.0%；第二產(chǎn)業(yè)增加值40.36億元，增長19.7%，對經(jīng)濟(jì)增長貢獻(xiàn)率為26.0%；第三產(chǎn)業(yè)增加值107.15億元，增長18.9%，對經(jīng)濟(jì)增長貢獻(xiàn)率為66.0%。按戶籍平均人口計(jì)算，人均生產(chǎn)總值36065元，增長14.8%；按當(dāng)年平均匯率折算，人均生產(chǎn)總值突破了5000美元大關(guān)，約合5279美元。2010年一季度，三亞經(jīng)濟(jì)繼續(xù)上揚(yáng)，增速明顯加快。地區(qū)生產(chǎn)總值延續(xù)2009年以來企穩(wěn)向上的增長態(tài)勢，達(dá)到30.1%，創(chuàng)1994年以來的最高增速，實(shí)現(xiàn)建設(shè)國際旅游城的良好開局，為完成全年預(yù)期目標(biāo)奠定堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)比例為17.8：11.4：70.8，以旅游為龍頭的服務(wù)業(yè)全面發(fā)展，金融業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)、批發(fā)零售業(yè)的增速均在30%以上，交通運(yùn)輸業(yè)、其他服務(wù)業(yè)、住宿餐飲業(yè)等行業(yè)增速均在20%以上。此外，服務(wù)業(yè)投資力度不斷加大，完成投資54.01億元，增長90%，占全社會投資的97.2%，比重同比提高4.4個百分點(diǎn)。住宿餐飲業(yè)、水利環(huán)境和公共設(shè)施管理業(yè)以及交通運(yùn)輸倉儲和郵政業(yè)投資分別增長3.1倍、62.2%和37.5%。財(cái)政一般預(yù)算收入增長1.6倍，其中，稅收收入增長1.9倍，拉動財(cái)政一般預(yù)算收入增長163.9個百分點(diǎn)；工業(yè)企業(yè)利潤總額增長113.1%；城鎮(zhèn)居民收入增長11%。值此，三亞作為海南省旅游業(yè)的排頭兵，在建設(shè)國際旅游島的政策背景下，有利于促進(jìn)三亞旅游產(chǎn)業(yè)向國際化、高端化轉(zhuǎn)變。作為省重點(diǎn)項(xiàng)目的東環(huán)鐵路、三亞繞城高速公路、海棠灣等一批交通、旅游房地產(chǎn)順利推進(jìn)，推動三亞市投資繼續(xù)保持較快增長。2010年三亞面臨國際旅游島建設(shè)上升為國家戰(zhàn)略的重要戰(zhàn)略機(jī)遇，在一系列優(yōu)惠政策的支持下，三亞將繼續(xù)鞏固其在海南省的經(jīng)濟(jì)龍頭地位，同時提高其在國際范圍內(nèi)度假旅游勝地的影響力。三亞市經(jīng)濟(jì)發(fā)展環(huán)境結(jié)論：2009年在一系列擴(kuò)內(nèi)需的政策下，三亞整體經(jīng)濟(jì)較快實(shí)現(xiàn)企穩(wěn)，并快速鞏固了回升勢頭，作為海南省度假旅游經(jīng)濟(jì)最核心的城市，將是海南建設(shè)國際旅游島當(dāng)仁不讓的排頭兵，在建設(shè)國際旅游島的國家戰(zhàn)略的影響下，三亞將全面推進(jìn)城市建設(shè)，同時實(shí)現(xiàn)產(chǎn)業(yè)優(yōu)化、環(huán)境保護(hù)、民生改善的全面升級，逐步成為“世界的三亞、中國的三亞、海南的三亞”，未來的發(fā)展前景普遍看好。海南及三亞旅游經(jīng)濟(jì)分析海南旅游經(jīng)濟(jì)分析海南省位于中國最南端，行政區(qū)域包括海南島，西沙群島、中沙群島、南沙群島的島礁及其海域。全省陸地總面積3.4萬平方公里，海域面積約200萬平方公里。海南是我國最具熱帶海洋氣候的地區(qū)，這里長夏無冬，年均氣溫23.7度，海水溫度一般為18~300C，光、熱、水等條件十分優(yōu)越，又由于四面環(huán)海，形成了海南獨(dú)特的熱帶自然風(fēng)光。在海南島長達(dá)1500多公里的海岸線上，沙灘約占50—60%，沙灘寬數(shù)百米至1000米不等，多數(shù)地方風(fēng)平浪靜，海水清澈，沙白如絮，清潔柔軟，岸邊綠樹成蔭，空氣清新；陽光充足明媚，一年中多數(shù)時候可進(jìn)行海浴、日光浴、沙浴和風(fēng)浴。當(dāng)今國際旅游者喜愛的陽光、海水、沙灘、綠色、空氣這5個要素海南環(huán)島沿岸均兼而有之。海南省以其獨(dú)具特色的海洋、海島風(fēng)情和中國唯一的熱帶濱海風(fēng)光，正發(fā)展成為國內(nèi)外最向往的旅游度假目的地。2020年內(nèi)建成中國旅游強(qiáng)省和亞洲一流、世界著名的海島旅游休閑度假勝地。海南省擁有全國唯一的熱帶海濱海島生態(tài)等旅游資源，旅游業(yè)持續(xù)快速增長，其面向全國和全球充足的客源市場保證了三亞酒店業(yè)的持續(xù)快速發(fā)展。目前，旅游業(yè)已發(fā)展成為海南省的龍頭支柱產(chǎn)業(yè)，海南省經(jīng)過建省20年的旅游發(fā)展,旅游接待規(guī)模已從1988年的，旅游飯店客房開房率59.18%。雖然為了對海南的旅游經(jīng)濟(jì)有更深刻的認(rèn)知，我們對2005至2010年第一季度的旅游經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)情況作了總結(jié)和分析，結(jié)果表明雖然2008年開始的全球金融危機(jī)使海南的旅游業(yè)受到一定影響，尤其是入境旅游市場影響較大，但是從長遠(yuǎn)角度來看，前景依然看好，促進(jìn)海南旅游度假市場的迅速升級和結(jié)構(gòu)性的調(diào)整發(fā)展，是國內(nèi)擴(kuò)大內(nèi)需，刺激消費(fèi)的重要舉措。海南省2005年到2009年旅游市場統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，詳見以下圖表：2005-2009年海南省旅游接待增長情況指標(biāo)名稱2005年2006年2007年2008年2009年接待過夜游客（萬人次）1516.5年增長率8.1%5.8%15.0%10.0%9.2%指標(biāo)名稱入境旅游者（萬人次）入境旅游者年增長率國內(nèi)旅游者（萬人次）國內(nèi)旅游者年增長率2005年40.0%7.4%2006年42.8%4.8%2007年22.1%14.7%2008年30.0%10.8%2009年-43.7%11.9%2005-2009年海南省旅游收入增長情況指標(biāo)名稱2005年2006年2007年2008年2009年旅游總收入（億元）125.1171.4192.3211.7年增長率12.6%13.1%21.2%9.1%10.1%占全省GDP比值13.8%13.4%13.9%17.2%12.9%指標(biāo)名稱境外旅游收入（億元)境外旅游收入年增長率國內(nèi)旅游收入（億元）國內(nèi)旅游收入年增長率2005年57.4%9.9%2006年78.4%7.9%2007年31.6%21.1%2008年4.4%10.3%2009年29.1%16.9%如圖所示，無論是旅游人數(shù)還是收入，受經(jīng)濟(jì)危機(jī)影響的主要是入境旅游市場，國內(nèi)旅游市場保持平穩(wěn)增長。截止到2010年第一季度，全省共接待過夜游客萬人次，旅游總收入億元，同比分別增長15.1%和%。其中，國內(nèi)游客萬人次，海外游客萬人次，同比分別增長1%和%；外國游客共萬人次，同比去年%；入境旅游達(dá)億元，同比增長%。全省共有星級賓館238家，其中五星級賓館20家，四星級賓館54家，三星級賓館112家。2008年受全球金融危機(jī)的迅速蔓延，旅游業(yè)受到一定影響，尤其是入境旅游市場影響較大，但作為中國唯一的國際旅游島，其持續(xù)快速增長的趨勢不會改變，全球金融危機(jī)對海南國際旅游島的建設(shè)步伐及國際化發(fā)展道路和快速增長速度影響不大。三亞旅游經(jīng)濟(jì)分析三亞位于海南省最南端，是中國首批優(yōu)秀旅游城市和我國唯一的熱帶海濱旅游城市。三亞具有最宜人的氣候、最清新的空氣、最和煦的陽光、最湛藍(lán)的海水、最柔和的沙灘、最風(fēng)情萬種的少數(shù)民族、最美味的海鮮。三亞的空氣質(zhì)量指數(shù)世界排名第二，負(fù)氧離子指數(shù)高于北京8倍，全年海水溫度平均25攝氏度，全年平均氣溫28三亞有一流的沙灘，如亞龍灣、大東海、三亞灣、崖州灣等。交通方便，鳳凰國際機(jī)場開通國際航線，海南中、東、西線高速公路或干線公路和西線粵海鐵路、東線輕軌均以三亞為終。有榆林港、三亞港、鳳凰島客運(yùn)港、南山港等港口，其中榆林港是天然深水良港，三亞港是海南島南部重要商業(yè)客運(yùn)港口。三亞港與香港、廣州有客貨輪通航。三亞具有多種資源優(yōu)勢，尤其是海產(chǎn)品、豐富的熱帶水果更是十分有名。旅游資源得天獨(dú)厚，集熱帶陽光、海水、沙灘、海島、氣候、森林、熱帶田園風(fēng)光和名勝古跡于一地，是全國生態(tài)示范區(qū)。隨著南山海上觀音、西島、蜈支洲島、檳榔河國際鄉(xiāng)村旅游區(qū)等一批景區(qū)、景點(diǎn)項(xiàng)目的相繼建成，喜來登、希爾頓、鴻洲埃德瑞、凱賓斯基、麗思.卡爾頓、悅榕莊等度假酒店等先后營業(yè)，以及海棠灣區(qū)域的建設(shè)發(fā)展，三亞已成為全球最有希望的度假旅游目的地、全世界最大的潛水旅游目的地，中國最重要的高爾夫旅游和會議旅游目的地之一。三亞通過聲勢浩大的“三亞城市名片”征集評選活動，世界小姐世界先生選美比賽、世界第一大力士冠軍賽、三亞國際美食節(jié)、中國三亞國際電視廣告藝術(shù)節(jié)、中國（三亞）國際熱帶蘭花博覽會等重大節(jié)慶賽事活動，擴(kuò)大三亞的知名度、美譽(yù)度和影響力，提升城市人氣指數(shù)，增加旅游人數(shù)，拉動旅游經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展。2009年全市接待旅游過夜人數(shù)萬人次，比上年增長10.7%。其中，接待國內(nèi)旅游者萬人次，比上年增長15.2%；接待海外旅游者萬人次，比上年下降37.9%。全年旅游收入億元，比上年增長14.0%。其中，旅游外匯收入19497萬美元，比上年下降25.7%，旅游飯店平均開房率62.3%，比2008年下降0.7%。旅游飯店是旅游業(yè)發(fā)展的主要基礎(chǔ)設(shè)施，其數(shù)量和服務(wù)質(zhì)量的發(fā)展，是旅游業(yè)發(fā)展水平的重要標(biāo)志。三亞作為中國最著名的濱海旅游城市，其酒店的發(fā)展速度高于其他城市。1996年中國第一家五星級度假酒店凱萊開業(yè)，三亞從此掀起了酒店建設(shè)的熱潮。隨著全球旅游目的地的形成，三亞出現(xiàn)了中國獨(dú)特的酒店群落現(xiàn)象，擁有亞龍灣、大東海、三亞灣和市區(qū)等四大酒店區(qū)域。截止到2009年年底，三亞市列入統(tǒng)計(jì)的旅游賓館(酒店)187家，比2008年增加6家，其中，五星級賓館10家，四星級賓館21家，三星級賓館25家，二星級賓館16家，一星級賓館5家，待評五星級賓館15家。擁有客房32177間，比2008年增加2565間；擁有床位57210張，比2008年增加3190張。全市共有A級及以上旅游景區(qū)8處，其中，5A景區(qū)2處，4A景區(qū)3處。2009年面對全球金融危機(jī)，國家出臺了一系列擴(kuò)大內(nèi)需，刺激消費(fèi)的政策，三亞的旅游、酒店市場需求量將會在市場萎縮半年到一年后得到恢復(fù)和進(jìn)一步增大，2005年至2009年的具體數(shù)據(jù)，參見如下圖表：2005-2009年三亞市旅游者增長情況指標(biāo)名稱2005年2006年200720082009接待游客（萬人次）406.4454.9538.4604.2669.1年增長率11.8%11.9%18.4%12.2%10.7%指標(biāo)名稱入境旅游者（萬人次）入境旅游者年增長率國內(nèi)旅游者（萬人次）國內(nèi)旅游者年增長率2005年45.0%10.4%2006年83.4%8.0%2007年34.3%2008年-2.0%13.7%2009年-37.9%15.2%2005-2009年三亞市旅游收入增長情況指標(biāo)名稱2005年2006年200720082009旅游總收入（億元）年增長率30.0%27.5%22.5%13.7%14.0%占全市GDP比值69.1%60.1%65.5%60.6%59.3%三亞旅游總收入已占到其國內(nèi)生產(chǎn)總值的60-70%，三亞已成為一個不折不扣的以旅游產(chǎn)業(yè)為支柱產(chǎn)業(yè)的旅游度假城市。從2006年開始，三亞市旅游飯店客房的開房率迅速上升，反映了三亞旅游市場良好發(fā)展的局面。雖然受全球金融危機(jī)影響，今明兩年三亞旅游業(yè)發(fā)展有所減緩，但十一五期間仍將保持高速增長態(tài)勢。截止到2010年第一季度，三亞市全市接待旅游過夜人數(shù)286.43萬人次，同比增長27.0%,其中，接待國內(nèi)旅游者275.4萬人次，同比增長27.6%；接待海外旅游者11.02萬人次，同比增長11.8%。全年旅游收入49.67億元，比上年增長32.3%,其中，國內(nèi)旅游收入45.34億元，增長35.5%；境外旅游收入6344.12萬美元，比上年增長8.2%。隨著三亞中高端旅游市場和國際旅游市場的迅速開發(fā)，高品質(zhì)旅游景點(diǎn)、頂級、高星級酒店的開發(fā)、旅游配套設(shè)施的完善、旅游市場的規(guī)范和三亞國際知名度的提高，雖今明兩年受全球金融危機(jī)影響，三亞入境收入和游客數(shù)量有所減少，但國內(nèi)市場平穩(wěn)增長，勢頭良好。所以對以中高檔市場為主體的三亞旅游產(chǎn)業(yè)在十一五期間進(jìn)入國際化高速發(fā)展期的預(yù)期不會扭轉(zhuǎn)?！度齺喡糜伟l(fā)展總體規(guī)劃》重新明確了三亞旅游業(yè)發(fā)展的戰(zhàn)略：以國際市場為目標(biāo)，注意旅游產(chǎn)品和管理服務(wù)的國際化，打造國際化旅游城市。該戰(zhàn)略分為四個次戰(zhàn)略，即旅游國際化戰(zhàn)略、區(qū)域聯(lián)動戰(zhàn)略、轉(zhuǎn)型增效戰(zhàn)略和生態(tài)興旅戰(zhàn)略，并提出了三亞旅游業(yè)發(fā)展新的總體目標(biāo)：通過全面推進(jìn)三亞旅游形象國際化、營銷國際化、產(chǎn)品國際化、人才國際化、服務(wù)國際化、管理國際化、客源國際化、品牌國際化，加快三亞旅游轉(zhuǎn)型升級的步伐，最終建成國際一流的熱帶濱海度假旅游目的地。三亞及海棠灣旅游發(fā)展規(guī)劃三亞市旅游規(guī)劃三亞濱海地區(qū)（城市規(guī)劃區(qū)）規(guī)劃：三亞濱海地區(qū)為三亞市主城區(qū)及海棠灣、天涯、崖城三個鎮(zhèn)所構(gòu)成的帶狀沿海地區(qū)，面積1250平方公里。該區(qū)體現(xiàn)了三亞熱帶海濱城市特點(diǎn)，是三亞旅游重要的資源。規(guī)劃范圍內(nèi)容包括了城市建設(shè)及重要基礎(chǔ)設(shè)施用地，以及風(fēng)景名勝區(qū)、環(huán)境保護(hù)區(qū)、生態(tài)控制區(qū)和近海水域。濱海地區(qū)的旅游布局分為沿海的濱海旅游景觀帶、沿北部山區(qū)的健康生態(tài)休閑帶和主城的城市景觀旅游帶。濱海旅游景觀帶：主城以東的沿海地區(qū)（大東海、亞龍灣、海棠灣）為濱海休閑度假帶，建設(shè)高檔次的酒店和休閑設(shè)施。其中亞龍灣為面向國際的度假區(qū)，大東海為面向國際和國內(nèi)的度假區(qū)，主城的海坡為面向國內(nèi)的度假區(qū)。主城以西的沿海地區(qū)（天涯海角、南山、崖城）為旅游觀光帶。主要以景點(diǎn)觀光和主題公園的建設(shè)為主。健康生態(tài)休閑帶：利用北部山區(qū)資源發(fā)展健康休閑產(chǎn)業(yè)，如溫泉健康城、高爾夫產(chǎn)業(yè)群、熱帶植物園等，將三亞的旅游向北部拓展。主城城市景觀旅游帶：以三亞灣帶狀布置各類城市旅游項(xiàng)目，開發(fā)城市旅游資源。濱海風(fēng)景名勝區(qū)規(guī)劃：濱海地區(qū)“三亞熱帶海濱風(fēng)景名勝區(qū)”是以風(fēng)景美麗的熱帶海濱風(fēng)光為特色,以度假、觀光、娛樂為主要功能的國家級風(fēng)景名勝區(qū)。由陸域和海域兩部分組成。陸域包括亞龍灣、天涯海角和南山-海山奇觀三個景區(qū)，以及落筆洞、鹿回頭公園、崖州古城和椰子洲四個獨(dú)立景點(diǎn)。海域包括東、西瑁洲，東、西排和野豬島，環(huán)境容量約為6.2萬人。亞龍灣景區(qū):以熱帶海濱風(fēng)光為特色國際一流的避寒度假旅游勝地。景區(qū)陸域面積約80平方公里。大小洞天景區(qū):以奇特的海景、山景、石景和歷史悠久的名人勝跡為特征,以風(fēng)景游覽和宗教文化娛樂活動為主要內(nèi)容的風(fēng)景旅游景區(qū)。景區(qū)陸域面積約34平方公里。紅塘灣：位于三亞市天涯鎮(zhèn)，用地面積3900畝，用地性質(zhì)為旅游綜合用地（實(shí)際用地面積及性質(zhì)以經(jīng)批準(zhǔn)的規(guī)劃為準(zhǔn)）。將建設(shè)成為集旅游度假、高檔居住于一體的功能完備的綜合社區(qū)。海棠灣：位于三亞市東北部濱海地帶，規(guī)劃面積90平方公里，規(guī)劃區(qū)內(nèi)由北至南劃分為三大功能區(qū)，分別是：濱海多元社區(qū)、濕地生態(tài)保護(hù)區(qū)和綜合旅游度假區(qū)。天涯海角景區(qū):是具有南疆歷史文化內(nèi)涵,以風(fēng)景游覽和文化活動為主要內(nèi)容的具有國家意義的名勝游覽景區(qū)。景區(qū)面積約16.4平方公里。椰子洲島景點(diǎn):近期以保護(hù)椰子洲的自然趣味風(fēng)光為主,遠(yuǎn)期根據(jù)需要發(fā)展特色旅游。鹿回頭景點(diǎn):以游覽觀光為主的風(fēng)景點(diǎn)。崖州古城景點(diǎn):以保護(hù)為主、以古城遺址為特色的名勝點(diǎn)。落筆洞景點(diǎn):將落筆洞景點(diǎn)建成具有歷史文化及洞景特色的景點(diǎn)和大型熱帶植物園。濱海旅游度假區(qū)規(guī)劃：

規(guī)劃期內(nèi)三亞的旅游度假區(qū)的開發(fā)策略可以歸納為“拓展提升”，即“拓展海棠灣與紅塘灣，提升亞龍灣”。規(guī)劃期內(nèi)（2010年）海棠灣、坎秧灣和紅塘灣三個度假區(qū)總建設(shè)用地規(guī)模控制在1260公頃。各度假區(qū)發(fā)展規(guī)?？刂迫缦拢汉Ｌ臑扯燃賲^(qū)是近期三亞旅游度假的重點(diǎn)建設(shè)區(qū)域，很多高檔酒店需要在規(guī)劃期內(nèi)征用土地來建設(shè)。建設(shè)用地控制為1040公頃。遠(yuǎn)景期（2020年）建設(shè)用地規(guī)模為51.61平方公里?？惭頌呈且粔K獨(dú)特的區(qū)域，應(yīng)只允許頂級度假設(shè)施的建設(shè)，并嚴(yán)格控制開發(fā)量，建設(shè)用地控制為100公頃。紅塘灣建設(shè)用地控制為120公頃。在三亞灣區(qū)旅游版圖中，已經(jīng)比較成熟的三個灣區(qū)分別是亞龍灣、大小東海和三亞灣。其他灣區(qū)發(fā)展時間尚短，未成氣候。其中地段條件較好的彎區(qū)為海棠灣、紅塘灣和坎秧灣，而海棠灣比鄰亞龍灣且區(qū)域較廣，更具有發(fā)展空間。海棠灣區(qū)域規(guī)劃海棠灣總體定位為“國家海岸”，是三亞及中國第一個代表國家熱帶海濱旅游度假形象超高標(biāo)準(zhǔn)規(guī)劃的國際高級旅游度假區(qū)——國際休閑度假區(qū)。海棠灣職能：世界級的旅游度假天堂，面向國內(nèi)外市場的多元化熱帶濱海旅游休閑度假區(qū)，國家海洋科研、教育、博覽綜合體。作為三亞最后一塊高品質(zhì)的海濱資源，海棠灣是三亞成為世界級旅游度假天堂的希望。海棠灣位于海南省三亞市東北部濱海地帶，南起亞龍嶺山邊，北至三亞市行政邊界，西起東線高速公路，東至海邊，包括南田溫泉片區(qū)和蜈支洲島，距市區(qū)28公里，規(guī)劃用地南北長約30公里，東西平均寬約8公里，規(guī)劃用地總面積約150平方公里。海棠灣可容納居住人口規(guī)模為：規(guī)劃期末（2020年）25萬人。其中，過夜游客14萬人左右（包括酒店和度假公寓），服務(wù)人員7萬人左右，原住民4萬人左右。海棠灣氣候獨(dú)特，屬于熱帶海洋季風(fēng)性氣候，年均氣溫24.2℃-25.4℃，冬季月平均最低氣溫17.4℃至21℃，每天日照時間為7小時，天氣晴朗時海水能見度高達(dá)25至30米，為國家一類海水水質(zhì)。四季如夏，鮮花常開，素有“東方夏威夷”之稱，在東歐及亞洲享有“亞洲第一灣”的美稱。海棠灣區(qū)域內(nèi)旅游資源豐富：2平方公里的椰子洲島位于藤橋的南端，區(qū)域內(nèi)除海岸、沙灘、山體及島嶼外，還有資源稟賦獨(dú)特的水系資源，包括8平方公里的鐵爐港、瀉湖、大小龍江塘等，集山、海、河自然美景于一體。城市的建設(shè)注重城市與自然景觀環(huán)境、生態(tài)環(huán)境的協(xié)調(diào)關(guān)系，“山—?！印恰鼻擅罱M合，渾然一體，構(gòu)成了獨(dú)特的環(huán)境特色。海棠灣總用地面積98.78平方公里，其中城市建設(shè)用地面積51.6平方公里，占總用地面積的52.2%。海棠灣的用地結(jié)構(gòu)為：居住用地占總城市建設(shè)用地的17.5%，公共設(shè)施用地占城市建設(shè)用地的29.5%，綠地占城市建設(shè)用地的44.2%，道路廣場用地占總城市建設(shè)用地的6.1%。海棠灣的用地布局結(jié)構(gòu)為：“一點(diǎn)、一帶、三區(qū)、六片、五楔”，其中：一點(diǎn)：蜈支洲島，用地面積約1.12平方公里，構(gòu)建成為具有觀光、游覽功能的海島熱帶雨林公園。一帶：沙壩酒店帶，世界頂級酒店及海灘公共設(shè)施集中區(qū)。三區(qū)：南區(qū)：南起鐵爐港，北至林旺高速聯(lián)絡(luò)線，主要功能定位為綜合休閑游憩區(qū)（游艇港、高檔酒店、旅游小鎮(zhèn)、山前度假村等）；中區(qū)：包括大小龍江塘和指狀濕地范圍，主要功能定位為高端休閑度假區(qū)（頂級酒店、國際會議中心、游艇社區(qū)等）；北區(qū)：南起指狀濕地，北至三亞市界，包括藤橋鎮(zhèn)、椰洲、風(fēng)塘等多個場地單元。主要功能定位為多元文化度假區(qū)（本土與異域文化主題酒店、椰洲觀光、溫泉度假、傳統(tǒng)旅游小鎮(zhèn)等）。六片——是指從南到北結(jié)合場地特征劃定的各個功能片區(qū)，分別是：鐵爐港片區(qū)：區(qū)域公共服務(wù)休閑中心；林旺片區(qū)：現(xiàn)代旅游服務(wù)小鎮(zhèn)區(qū)；龍江塘片區(qū)：高端品牌休閑度假區(qū)；風(fēng)塘片區(qū)：國際主題度假社區(qū)；椰洲片區(qū)：綜合觀光休閑度假區(qū)；土福片區(qū)：海洋主題科教博覽區(qū)五楔：指的是順應(yīng)山勢、通向海濱的五條主要綠化通廊，或結(jié)合高爾夫、或結(jié)合道路隔離綠化、或結(jié)合公園綠地，成為保障區(qū)內(nèi)公共開敞空間有效落實(shí)、組團(tuán)之間有效隔離的重要生態(tài)綠楔空間。居住用地規(guī)劃：規(guī)劃遠(yuǎn)期居住用地總面積903.21公頃，占海棠灣建設(shè)用地17.5%，其中一類低密度居住用地803.93公頃，二類居住用地99.28公頃。另綜合商住用地289.18公頃，該類用地中居住用地面積不少于總用地面積的60%。公共設(shè)施規(guī)劃：海棠灣規(guī)劃公共設(shè)施用地總面積為1521.74公頃，占城市建設(shè)用地的29.5%，規(guī)劃行政辦公用地1.47公頃；規(guī)劃商業(yè)金融業(yè)用地415.85公頃；規(guī)劃酒店用地318.27公頃；規(guī)劃旅游度假用地126.92公頃；規(guī)劃體育用地278.65公頃；規(guī)劃醫(yī)療衛(wèi)生用地8.10公頃；規(guī)劃文化娛樂用地20.87公頃；教育科研設(shè)計(jì)用地69.28公頃；旅游服務(wù)用地40.62公頃；綜合商住用地289.18公頃。綜合交通規(guī)劃海棠灣對外交通主要通過區(qū)域西側(cè)的東線高速公路和海榆東線以及規(guī)劃的東線高速鐵路，規(guī)劃高鐵客站設(shè)置在藤橋鎮(zhèn)南部。海棠灣路網(wǎng)結(jié)構(gòu)為三縱九橫：三縱：組團(tuán)間聯(lián)系道路、濱海景觀大道、濱海步行觀光路九橫：高速公路聯(lián)絡(luò)線、海榆東線聯(lián)絡(luò)線景觀規(guī)劃總體景觀框架為“三軸、三帶、六區(qū)”的結(jié)構(gòu)：三軸：貫穿場地南北的重要景觀軸，分別是濱海大道景觀軸、海棠大道景觀軸、高速及國道景觀軸。三帶：依據(jù)場地特質(zhì)形成異質(zhì)開敞空間為主要內(nèi)容的景觀帶，分別是沙壩景觀帶、濱水景觀帶和農(nóng)田景觀帶。六區(qū)：根據(jù)功能側(cè)重的不同以及風(fēng)貌特征的各異劃分為鐵爐港瀉湖景觀區(qū)、林旺特色小鎮(zhèn)區(qū)、龍江塘及指狀濕地景觀區(qū)、風(fēng)塘景觀區(qū)、椰洲濕地公園及溫泉小鎮(zhèn)景觀區(qū)、海洋科博景觀區(qū)六個特征景觀風(fēng)貌區(qū)。核心功能定位三大旅游功能片區(qū)，分別為商業(yè)文化娛樂片區(qū)、旅游酒店片區(qū)及會務(wù)和培訓(xùn)片區(qū)，其含有以下三個方面的核心功能，核心功能在各開發(fā)單元的位置和用地必須得到保障和落實(shí)。國際頂級品牌的濱海酒店帶——濱海高級酒店、國際組織會議中心、國家俱樂部。世界級的游艇休閑社區(qū)——游艇港、游艇社區(qū)、游艇俱樂部、高爾夫。國家級海洋科研與博覽中心——海洋公園和水族館、國家海洋研究院與國際海洋科學(xué)中心、國家海洋大學(xué)、國家海岸濕地公園。三亞酒店市場分析三亞酒店行業(yè)總體發(fā)展?fàn)顩r三亞作為中國最著名的濱海旅游城市，其酒店的發(fā)展速度高于其他城市。1996年中國第一家五星級度假酒店凱萊開業(yè)，三亞從此掀起了酒店建設(shè)的熱潮。隨著全球旅游目的地的形成，三亞出現(xiàn)了中國獨(dú)特的酒店群落現(xiàn)象，擁有亞龍灣、大東海、三亞灣重要酒店區(qū)域。2009年三亞市正式掛牌列入海南省星級酒店名錄的五星級賓館10家，四星級賓館21家，三星級賓館25家，二星級賓館15家，一星級賓館5家，待評五星賓館18家。另外在三亞有部分高檔酒店如亞龍灣區(qū)域的部分國際知名酒店，并沒有申請國家星級酒店的評定，但這些酒店的硬件設(shè)施以及軟性服務(wù)，都是按照五星級甚至更高級別的酒店標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行規(guī)劃建設(shè)的。2009年三亞市正式掛牌五星酒店名錄序號名稱星級地址評定時間1三亞凱萊度假酒店五星三亞市亞龍灣2三亞山海天大酒店五星三亞市鹿嶺路3三亞亞龍灣海景國際酒店五星三亞市亞龍灣國家旅游度假區(qū)4三亞喜來登度假酒店五星三亞市亞龍灣國家旅游度假區(qū)5三亞湘投銀泰度假酒店五星三亞市大東海6三亞亞太國際會議中心五星三亞灣海坡7三亞萬豪度假酒店五星三亞亞龍灣國家旅游度假區(qū)8三亞希爾頓大酒店五星三亞亞龍灣國家旅游度假區(qū)9海南天域度假酒店五星三亞亞龍灣國家旅游度假區(qū)10海南亞龍灣紅樹林度假酒店五星三亞亞龍灣國家旅游度假區(qū)隨著國內(nèi)酒店行業(yè)的持續(xù)發(fā)展，營業(yè)額和就業(yè)人數(shù)的不斷增長；酒店業(yè)的經(jīng)營繼續(xù)呈現(xiàn)全面上漲的態(tài)勢,客房出租率和房價同時增長，整個酒店產(chǎn)業(yè)績效仍呈現(xiàn)“高星級酒店高、中低星級酒店低”的局面。高星級酒店及國際酒店集團(tuán)管理的酒店經(jīng)營效益都比較好，三亞及亞龍灣酒店房價及經(jīng)營效益在海全及中國酒店中都名列前茅。在三亞現(xiàn)有酒店中，一般星級酒店，包括一般意義的海濱高檔酒店較多，而私密性強(qiáng)，面向高端旅游度假市場的頂級酒店少，所以三亞在“十一五”規(guī)劃中，將按照“限制一般酒店，控制高檔酒店，發(fā)展頂級酒店”的發(fā)展戰(zhàn)略，不斷推進(jìn)頂級酒店的建設(shè)。就地區(qū)分布來說，亞龍灣、大東海、三亞灣的酒店集中，東部海棠灣等擬建的酒店也較多，但西部從天涯海角到崖城鎮(zhèn)一帶的旅游景區(qū)較集中，但配套的酒店少，只有南山兩家五星級酒店經(jīng)營。海南旅游酒店的房價及經(jīng)營效益的總體水平在全國是算較低的，但三亞的高星級酒店，尤其是亞龍灣國際度假區(qū)的高星級酒店，與海南其他城市相比，房價要高二、三倍，黃金周期間就更高，但在全國，其房價和經(jīng)營效益卻是名列前茅的，可以與上海、北京的高星級酒店相比。2009年三亞各區(qū)域酒店接待情況一覽表亞龍灣大東海三亞灣五星級四星級三星級平均房價1140333出租率60三亞高星級酒店板塊分布三亞目前眾多國際一線、國內(nèi)頂級的品牌酒店坐標(biāo)沿著海岸線，呈帶狀分布，按照規(guī)劃三亞的高星級酒店不再是單體開發(fā)，而是以酒店集群的形式分布。三亞主要（準(zhǔn)）五星酒店情況片區(qū)項(xiàng)目年平均客房價客房出租率三亞灣海航66040%天福源35050%大東海山海天42050%悅榕莊3500-400070%湘投銀泰大酒店75085%寶宏大酒店85856%亞龍灣亞龍灣五號別墅150050%維景國際度假酒店130045%亞龍灣紅樹林110067%凱萊100065%假日130070天域98075%喜來登130073%萬豪110070%希爾頓135075%200070%在三亞灣區(qū)旅游版圖中，已成型的三個灣區(qū)分別是亞龍灣、大東海和三亞灣，分別代表著三亞三種不同的開發(fā)模式和特點(diǎn)：亞龍灣純五星級酒店和度假村為主，目前檔次最高，是海南第一個作為國家級旅游度假區(qū)進(jìn)行高起點(diǎn)統(tǒng)一規(guī)劃和成片開發(fā)的。海濱資源和規(guī)劃標(biāo)準(zhǔn)在當(dāng)時是最高的，目前已吸引十余家世界著名的國際酒店管理集團(tuán)參與酒店管理。它是一個包含了高檔和中檔酒店、別墅、公寓和輔助設(shè)施在內(nèi)的綜合旅游度假區(qū)。在海濱酒店開發(fā)區(qū)的后面，是度假區(qū)的基本設(shè)施。這些基礎(chǔ)設(shè)施均分布在位于區(qū)中央的高爾夫球場和東面的一個小湖周圍。海岸西部包括一片紅樹林保護(hù)區(qū)和一個擬建的主題公園。大東海星級酒店、旅游購物、娛樂、度假住宅混合開發(fā)，各種檔次混雜，多種形態(tài)并存。此區(qū)域是屬于三亞最早作為旅游度假開發(fā)的灣區(qū)，但起點(diǎn)較低，沒有統(tǒng)一規(guī)劃，開發(fā)較混亂，檔次參差不齊。大東海濱海區(qū)的酒店已是鱗次櫛比，只剩一處公共廣場。該區(qū)在繼續(xù)為旅游團(tuán)隊(duì)服務(wù)的同時，更高檔次的酒店接待度假游客的比重逐漸增加，比如小東海區(qū)的悅榕莊——海南的“中南?！?，國家領(lǐng)導(dǎo)下榻的三亞國賓館及半山半島的麗笙世嘉酒店等，但發(fā)展?jié)摿τ邢?。三亞灣三亞灣是開發(fā)較晚的灣區(qū)，2000年之前基本沒被作為旅游區(qū)開發(fā)，由于城市垃圾的無限制排放造成此區(qū)域的海灘污染嚴(yán)重，2000年以后，借助?？谖骱０稁罟珗@的開發(fā)經(jīng)驗(yàn)，才開始恢復(fù)此區(qū)域海岸、海灘環(huán)境的改善，旅游酒店及房地產(chǎn)才得以在此區(qū)域有效開發(fā)。以較純粹的旅游度假住宅為主、特色餐飲、娛樂兼具，靠近市區(qū)，有日常生活配套。此區(qū)域離市區(qū)較近，海水海灘質(zhì)量沒有優(yōu)勢，規(guī)劃起點(diǎn)不高，旅游開發(fā)屬于中低層次的，房地產(chǎn)開發(fā)卻是中高檔次的。而同屬于三亞灣區(qū)，又被其間的軍事區(qū)隔斷的海坡開發(fā)區(qū)，其海濱海灘質(zhì)量和旅游開發(fā)標(biāo)準(zhǔn)比三亞灣要高，已修建更多的酒店可滿足國內(nèi)旅游團(tuán)隊(duì)的需要，但該區(qū)不是三亞的重點(diǎn)旅游度假區(qū)，其海灘品質(zhì)比大東海、亞龍灣差且狹窄，在海灘與海濱公路（主要的交通要道，其位置安排也不恰當(dāng)）間的面積有限。道路的規(guī)劃，限制了其中高品質(zhì)的度假旅游開發(fā)（只能觀?？春２荒芫徒婧?，不具私密性，此區(qū)域唯獨(dú)凱賓斯基酒店一家具有私密性，有酒店私家的海灘，已開發(fā)成高檔次酒店）。綜合以上分析，三亞目前的旅游開發(fā)以休閑度假型為主，產(chǎn)品體現(xiàn)為星級酒店和度假住宅，目前已開發(fā)的酒店產(chǎn)品形式規(guī)模都較大，客房數(shù)量較多，產(chǎn)品同質(zhì)化嚴(yán)重，市場競爭十分激烈。海棠灣三亞及中國第一個代表國家熱帶海濱旅游度假形象超高標(biāo)準(zhǔn)規(guī)劃的國際高級旅游度假區(qū)——“國家海岸”，目前一線濱海用地規(guī)劃建設(shè)了15家由不同國際頂級酒店管理品牌的頂級濱海度假酒店。地塊投資商開發(fā)權(quán)酒店項(xiàng)目名稱星級酒店占地面積建筑面積（萬㎡）客房數(shù)量計(jì)劃投資完工時間1號地海南開維集團(tuán)19.94公頃（299.1畝）開維麗笙世嘉凱賓斯基酒店五星1.61萬平，241畝604間+55套別墅8億2010年2號地三亞巨源旅業(yè)33.33公頃（500畝）巨源朱美拉酒店五星440畝103325億2012年3號地三亞皇圃大酒店21.98公頃（329.7畝）皇圃索菲特酒店五星287畝5032012年4號地三亞萬達(dá)大酒店21公頃（315畝）逸林希爾頓酒店五星278畝84508億2010年康萊德（希爾頓）酒店六星別墅101套2011年5號地三亞紅樹林旅業(yè)紅樹林費(fèi)爾蒙酒店七星323畝10.97002012年6號地三亞高勝投資21.74公頃（326.1畝）高勝威斯汀大酒店五星283畝一期50012億2012年7號地三亞長島旅業(yè)（希格瑪）21.38公頃（320.7畝）喜來登豪華精選酒店五星289畝116709億2012年8號地三亞香格里拉大酒店（嘉里集團(tuán)）17.87公頃（268畝）香格里拉酒店五星268畝1070012億2012年9、10、11號地哈薩克斯坦共和國艾爾迪克發(fā)展有限責(zé)任公司58.2816公頃（874.224畝）“愿望之泉”酒店群（3座）五/超五/六874畝約24-60億2013年12號地三亞新天房置業(yè)11.3666公頃（170.5畝）新天房溫得姆精選酒店五星4007億2011年A七片區(qū)海南建豐旅業(yè)開發(fā)（新加坡星獅）150公頃（2250畝）椰子洲島度假酒店五星950畝-3005億2015年蜈支洲島海南海景樂園國際9.2公頃（138畝）蜈支洲島中心酒店超五星級128畝2552011年16號地三亞中港漁業(yè)23.3公頃（348畝）萬麗度假酒店（萬豪）超五348畝5072011年海棠灣如果繼續(xù)以亞龍灣或大東海度假酒店的開發(fā)模式，只會加劇產(chǎn)品同質(zhì)化的競爭，以大規(guī)模、高客房數(shù)量打造的五星級酒店將來面臨最大的問題可能是：是否有與房間供應(yīng)量相對應(yīng)的客源來消化。簡單地比拼旅游資源的開發(fā)是遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠的，三亞不缺海景，不缺五星級酒店，不缺海上、岸上娛樂設(shè)施，缺的是獨(dú)具特色的精品酒店。三亞各板塊高星級酒店供給市場分析亞龍灣板塊三亞亞龍灣是中國首批國家級旅游度假區(qū)之一和AAAA旅游景區(qū)，規(guī)劃面積18.6平方公里，是一個擁有濱海公園、豪華別墅、會議中心、高級賓館、度假村、海底世界觀光、海上運(yùn)動中心、高爾夫球場、游艇俱樂部等國際一流水準(zhǔn)的旅游度假區(qū)。這里陽光、沙灘、海水等國際一流的旅游資源吸引一批批國際知名酒店集團(tuán)進(jìn)駐三亞亞龍灣，現(xiàn)已開業(yè)的有喜來登、萬豪、凱萊、華宇皇冠、希爾頓、麗思.卡爾頓酒店、假日等國際品牌酒店。據(jù)統(tǒng)計(jì)，全景區(qū)除了幾個特色景點(diǎn)外，現(xiàn)有16家酒店?duì)I業(yè)，其中（準(zhǔn)）五星級酒店10家，共約5000間客房，8000多張床位，酒店設(shè)施比較齊全，年接待游客100余萬人次。亞龍灣高星級酒店情況名稱投資單位（開發(fā)商）合作管理方建筑面積（萬㎡）客房數(shù)喜來登度假酒店三亞盈灣旅業(yè)公司喜達(dá)屋飯店及度假村集團(tuán)511天域度假酒店Everbright產(chǎn)權(quán)酒店359（天域二期）428萬豪度假酒店上海家化集團(tuán)萬豪國際集團(tuán)456凱萊度假酒店中國糧油食品公司凱萊酒店集團(tuán)404紅樹林度假酒店今典集團(tuán)今典集團(tuán)502金茂希爾頓大酒店上海金茂集團(tuán)希爾頓酒店管理集團(tuán)500上海金茂集團(tuán)8500金棕櫚度假酒店海南金棕櫚投資公司三亞世貿(mào)金棕櫚飯店管理公司3248環(huán)球城大酒店257亞龍灣五號別墅君瀾酒店顧問406維景國際度假酒店港中旅酒店208鉑爾曼度假酒店法國雅高國際酒店管理集團(tuán)法國雅高國際酒店管理集團(tuán)193亞龍灣假日度假酒店新疆新天國際洲際酒店集團(tuán)358華宇海濱假日酒店山西華宇集團(tuán)皇冠假日酒店466瑞吉酒店（在建）中糧集團(tuán)喜達(dá)屋飯店及度假村集團(tuán)402太陽灣柏悅度假酒店天津華田集團(tuán)凱悅酒店柏悅品牌3250以下選取亞龍灣板塊的幾個高星級酒店進(jìn)行詳細(xì)分析：建筑設(shè)計(jì)項(xiàng)目名稱總建筑面積（萬㎡）建筑類型建筑風(fēng)格層數(shù)亞龍灣五號別墅別墅、小高層?xùn)|南亞風(fēng)格1-5層維景國際度假酒店別墅、小高層?xùn)|南亞風(fēng)格1-6層亞龍灣紅樹林小高層巴厘島度假風(fēng)格7希爾頓小高層、別墅東南亞風(fēng)格3-8層麗思卡爾頓8小高層、別墅東南亞風(fēng)格7喜來登小高層?xùn)|南亞風(fēng)格6-8層亞龍灣板塊除維景國際度假酒店和亞龍灣五號別墅是以別墅形式為主的酒店以外，其它均以小高層的集中型酒店為主，個別項(xiàng)目規(guī)劃有少量別墅。主樓設(shè)計(jì)在6-7層，區(qū)域內(nèi)的酒店以東南亞風(fēng)格最常見，各酒店的風(fēng)格設(shè)計(jì)類似?？头壳闆r及租金客房數(shù)量及配比項(xiàng)目名稱客房總量園景房海景房套房獨(dú)立別墅亞龍灣五號別墅406（含別墅套房居室）44————98維景國際度假酒店208110————108亞龍灣紅樹林50216329544——希爾頓501276183292麗思卡爾頓4501601748333喜來登51117928850——從酒店的客房總數(shù)來看，以400-500間客房的規(guī)模為主，有海景資源的酒店都在客房分布上，充分發(fā)揮這一景觀優(yōu)勢。各酒店套房的比例基本在客房總數(shù)的10%左右，麗思卡爾頓和希爾頓除了主樓的客房外，還規(guī)劃有少量別墅型客房?？头棵娣e情況項(xiàng)目名稱園景房海景房套房獨(dú)立別墅亞龍灣五號別墅37-44————71-836維景國際度假酒店58————104-303亞龍灣紅樹林4242-5697-257——希爾頓97235、353麗思卡爾頓