昆山市某廣場銷售執(zhí)行方案

昆山市鑫隆廣場銷售

執(zhí)行方案1策略篇－、前言二、項目檢視1、市場深度分析2、目標(biāo)群體分析3、項目定位●產(chǎn)品定位●市場定位●形象定位三、核心思考1、租金與售價2、業(yè)態(tài)變與不變3、銷售與招商4、永續(xù)經(jīng)營之道5、操盤時機掌握四、策劃目標(biāo)1、銷售目標(biāo)2、招商目標(biāo)3、發(fā)展目標(biāo)五、營銷策劃基本原則六、項目“永續(xù)經(jīng)營工程”2執(zhí)行篇一、銷售方案1、銷售階段劃分及預(yù)測2、項目整體價格策略3、付款方式4、各類促銷及優(yōu)惠措施二、銷售管理1、銷售組織機構(gòu)及成本●組織機構(gòu)●激勵機制2、銷售文書準(zhǔn)備3策略篇4前言感謝閱讀精品文檔放心下載感謝閱讀精品文檔放心下載感謝閱讀企業(yè)、商家、投資者等三方利潤的最大化。項目檢視（一）項目深度分析整體市場狀況感謝閱讀念變化方面呈現(xiàn)以下特點。1.傳統(tǒng)分散業(yè)態(tài)經(jīng)營與新興商業(yè)即將形成新的競爭格局。精品文檔放心下載感謝閱讀精品文檔放心下載易初蓮花、樂購、大潤發(fā)等大型外來超市百貨相繼進入本區(qū)域考察，謝謝閱讀精品文檔放心下載精品文檔放心下載例將被淘汰。2.人們消費觀念已經(jīng)逐漸發(fā)生變化。5謝謝閱讀精品文檔放心下載精品文檔放心下載感謝閱讀新消費體驗逐漸成為花橋人的消費趨勢。3.商場業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)比例不合理，不能滿足人們的消費需求。精品文檔放心下載精品文檔放心下載精品文檔放心下載人們生活水平的不斷提高以及商務(wù)城投入使用后吸引的大量高層次謝謝閱讀感謝閱讀飲的需求。4、規(guī)劃中的商用物業(yè)市場供應(yīng)量不斷增大感謝閱讀特別是商務(wù)城的商業(yè)物業(yè)發(fā)展極快，使得花橋的商業(yè)競爭越來越激感謝閱讀烈。（二）目標(biāo)群體投資者投資者分析：謝謝閱讀謝謝閱讀感謝閱讀感謝閱讀6精品文檔放心下載精品文檔放心下載謝謝閱讀是否成功的因素?，F(xiàn)有的商業(yè)投資者有兩種：感謝閱讀謝謝閱讀經(jīng)營規(guī)劃和具體售價。本項目作為黃金商圈的新核心、花橋的焦點，感謝閱讀精品文檔放心下載想鋪位就勢在必得，而且也會是最早的一批落定者。謝謝閱讀謝謝閱讀考慮小面積商鋪，其中最重要是商鋪的總價。謝謝閱讀謝謝閱讀感謝閱讀必須引導(dǎo)這部分投資者進行正確的理性投資。感謝閱讀不已超過200萬，近七成的投資者認(rèn)為總價在50萬－200萬之間的謝謝閱讀謝謝閱讀銀行貸款。在當(dāng)今的商業(yè)投資中我們不能低估每一位投資者的智商。經(jīng)營者7經(jīng)營客戶分析：謝謝閱讀感謝閱讀成銷售獲取利潤，他們主要會考慮幾方面：1、區(qū)域消費能力：項目的周邊地區(qū)要有足夠的消費群體以及流謝謝閱讀動人口，同時會考慮到周邊商業(yè)的競爭。2、商業(yè)位置：商業(yè)位置一定要好，最好在傳統(tǒng)商業(yè)區(qū)域或者靠謝謝閱讀近交通要道，并且具有一定的規(guī)模。3、交通：項目周邊的交通一定要流暢、方便，并且要有一定規(guī)謝謝閱讀模的停車場。精品文檔放心下載能吸引更多的消費者。5、優(yōu)秀的操作團隊：一個具有多方面專業(yè)經(jīng)驗及資源的開發(fā)、謝謝閱讀經(jīng)營、管理的團隊是保證一個綜合商業(yè)設(shè)施成功的重要工具。謝謝閱讀消費者消費者分析:隨著商業(yè)形態(tài)的不斷演變，消費者的習(xí)慣和要求也跟著不斷在感謝閱讀變，主要體現(xiàn)在以下幾點：1、有豐富的產(chǎn)品內(nèi)容：在這里能滿足不同消費者的消費需求和謝謝閱讀消費者的購物欲望。2、優(yōu)越的購物環(huán)境：優(yōu)越的購物環(huán)境能給消費者帶來好的消費精品文檔放心下載精品文檔放心下載8欲望。3、優(yōu)越的地段：項目擁有好的地理位置和便利的交通將會吸引謝謝閱讀更多的消費者，為消費者帶來更多的方便。（三）項目定位產(chǎn)品定位：國際化大型現(xiàn)代商業(yè)街區(qū)：以國際商業(yè)模式打造的購物天堂；商業(yè)街區(qū)的概念將步行街與百貨公司兩種模式完美結(jié)合；謝謝閱讀市場定位精品文檔放心下載精品文檔放心下載謝謝閱讀尚流行品牌的上海西旗艦店。形象定位花橋新城形象示范空間感謝閱讀精品文檔放心下載橋重要的區(qū)域地標(biāo)。9核心思考1、租金與售價感謝閱讀合理，高和低都不合適。100感謝閱讀倍——150倍這種比例比較容易讓人接受，投資回報的底限是十年。感謝閱讀這樣的思路投資者較為接受謝謝閱讀感謝閱讀精品文檔放心下載續(xù)性發(fā)展。2、業(yè)態(tài)的變與不變感謝閱讀謝謝閱讀精品文檔放心下載以便于項目前期的銷售與招商的進行。3、銷售與招商大型商業(yè)物業(yè)的開發(fā)必須要先招商后開發(fā)，在項目的開發(fā)前期，謝謝閱讀謝謝閱讀感謝閱讀4、永續(xù)經(jīng)營之道精品文檔放心下載10謝謝閱讀業(yè)發(fā)展空間。5、操盤時機掌握謝謝閱讀感謝閱讀沖擊波，銷售任務(wù)為25％－30％。策劃目標(biāo)1、銷售目標(biāo)。按照對項目的初步估算，確定銷售總量：●在首次公開發(fā)售期間，完成銷售任務(wù)的25-30%。感謝閱讀●項目整體商場開業(yè)時，完成銷售任務(wù)的90％以上。精品文檔放心下載2、招商目標(biāo)謝謝閱讀問題，而是挑選優(yōu)質(zhì)商家進場促進持續(xù)興旺。保證商場的順利開業(yè)，開業(yè)時項目的招商率達到80％以上。感謝閱讀3、發(fā)展目標(biāo)（1）城市的形象與名片感謝閱讀謝謝閱讀城商業(yè)項目的樣板與典范。（2）打破傳統(tǒng)商業(yè)模式，引導(dǎo)消費潮流精品文檔放心下載精品文檔放心下載潮流。（3）成為花橋地區(qū)商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)典范感謝閱讀感謝閱讀和優(yōu)越的項目運營建立起商務(wù)城商業(yè)項目的新典范。營銷策劃基本原則1、全面領(lǐng)先謝謝閱讀謝謝閱讀者的形象。2、賣點不可一次推完謝謝閱讀精品文檔放心下載奏、有層次的推廣，根據(jù)項目的營銷周期和工程進度進行合理規(guī)劃，謝謝閱讀有目的的進行宣傳推廣，不能一次性把賣點推完。3、形象先行，展示先行精品文檔放心下載感謝閱讀感謝閱讀12和廣告推廣，形成極大的市場震撼力，從而迅速被市場認(rèn)可。謝謝閱讀4、招商先行招商先行，以全面提升商業(yè)品質(zhì)，從高標(biāo)準(zhǔn)邀請品牌商家入手，謝謝閱讀精品文檔放心下載謝謝閱讀斷的炒作話題。5、全面覆蓋感謝閱讀度地擴大市場份額。所以，需要最大限度啟動大眾投資市場，所以，精品文檔放心下載謝謝閱讀謝謝閱讀發(fā)。6、內(nèi)外兼顧精品文檔放心下載謝謝閱讀銷售，內(nèi)外同時進行，以求在最短的時間內(nèi)消化所有的商鋪。感謝閱讀7、強勢啟動好的開端就是成功的一半。謝謝閱讀的高強姿態(tài)。感謝閱讀精品文檔放心下載目眾望所歸的效應(yīng)，在利用大氣的開盤控制，實現(xiàn)強勢啟動。謝謝閱讀138、充分蓄客感謝閱讀感謝閱讀感謝閱讀9、整合資源精品文檔放心下載感謝閱讀謝謝閱讀感謝閱讀感謝閱讀力，同時，通過前期讓利，讓大買家批量購買。10、優(yōu)質(zhì)服務(wù)精品文檔放心下載精品文檔放心下載謝謝閱讀善自我的要求。這些內(nèi)容，我們歸納為“永續(xù)經(jīng)營工程：項目“永續(xù)經(jīng)營工程”謝謝閱讀感謝閱讀感謝閱讀概念實現(xiàn)有良好的物質(zhì)基礎(chǔ)。會員計劃14謝謝閱讀感謝閱讀順利進行提供炒作題材。精品文檔放心下載謝謝閱讀場。精品文檔放心下載營。謝謝閱讀謝謝閱讀家的品牌，塑造花橋地區(qū)商業(yè)新形象。5：3：2合理經(jīng)營比例計劃謝謝閱讀謝謝閱讀餐飲的合理比例為感謝閱讀消費人群的分布，最大限度的獲取商場效益。謝謝閱讀商場監(jiān)督權(quán)力，保證商場管理合理有序進行。謝謝閱讀業(yè)知識，提升經(jīng)營技巧，做到與時俱進。（八）規(guī)?；茝V計劃精品文檔放心下載15銷，展示，公益活動等，吸引人流，建立形象。鑫隆廣場營銷階段1）預(yù)售期：謝謝閱讀取誠意金500個以上精品文檔放心下載2）首次公開發(fā)售期（根據(jù)具體時間制定，時段為半個月）謝謝閱讀感謝閱讀感謝閱讀感謝閱讀售目標(biāo)的２５％－３０％．３）強勢銷售期（首次公開發(fā)售期后20天）精品文檔放心下載感謝閱讀超過４５％．４）第二次公開發(fā)售（時間段為兩個月）感謝閱讀謝謝閱讀目標(biāo)的６５％．５）持續(xù)銷售期項目封頂準(zhǔn)備交鋪，落實永續(xù)經(jīng)營等相關(guān)內(nèi)容以及通過一些促謝謝閱讀銷，使銷售額達到８０％．６）銷售尾期銷售接近尾聲，項目全面交鋪，銷售額超過９０％16執(zhí)行篇17銷售方案（一）項目整體價格策略謝謝閱讀精品文檔放心下載制定。1、確定合理的利潤率精品文檔放心下載為了提高項目的市場競爭力，項目必須對購買者要有吸引力(低總價感謝閱讀連同其他優(yōu)惠條件同時推出)。這需要很好的項目包裝，同時，為盡謝謝閱讀精品文檔放心下載感謝閱讀制的進行，合理進行價格的調(diào)整。2、貼近市場的承受力精品文檔放心下載性，在商鋪規(guī)劃時，保持地段價值和價格基本吻合。3、單位價格制訂原則：一般情況下，除了團購之外，個人購鋪都是以個體鋪位為單位。精品文檔放心下載感謝閱讀謝謝閱讀六項參照值進行評估。18原則1：有效人流的多少；原則2：注目率的高低。a、以成熟商業(yè)區(qū)為參照值：比鄰成熟商業(yè)區(qū)的鋪位，要比較遠(yuǎn)離成感謝閱讀熟商業(yè)區(qū)的價格更高；b、以街道為參照值：臨街的鋪位要比非臨街（含室內(nèi)）的價格高；謝謝閱讀c、以主力店為參照值：四周的鋪位要比稍遠(yuǎn)的價格更高；感謝閱讀d、以主入口為參照值：愈臨近主入口，價格更高；反之，則價格較感謝閱讀低。e、以主干道為參照值：臨近主干道的商鋪要比臨近非主干道的價格謝謝閱讀更高；f、以位于商業(yè)街的位置為參照值：商業(yè)街兩端的商鋪要比中間位置精品文檔放心下載的價格更高；精品文檔放心下載同，以此類推，得出各單位的價格。謝謝閱讀精品文檔放心下載商獲取更多的利益．1、銷售價格策略：19精品文檔放心下載市，隨著交鋪期的接近，銷售價格逐步提高的策略。感謝閱讀精品文檔放心下載謝謝閱讀謝謝閱讀謝謝閱讀物超所值，增強投資者的投資信心，形成銷售勢能。謝謝閱讀謝謝閱讀心理價格的過程，在此階段，客戶通過了解項目，結(jié)合個人的經(jīng)驗，精品文檔放心下載明確項目在心目中的定位，尤其是價格定位的判斷。謝謝閱讀謝謝閱讀銷售將遇到壓力，甚至有可能功虧一簣。感謝閱讀方可正式公布實際價格。（二）付款方式謝謝閱讀謝謝閱讀精品文檔放心下載供的按揭貸款額一般只可以進行5成10年的按揭，最多可申請6成感謝閱讀2010精品文檔放心下載我們建議，鑫隆廣場付款方式主要有三種：1、一次性付款?？蛻艉炗喓贤瑫r，支付總價款的50%；一個月后，支付總價款的50%。2、5成106成10年按揭）精品文檔放心下載客戶簽訂合同時，支付首期款50%；感謝閱讀10年。3、超輕松按揭謝謝閱讀10謝謝閱讀付款方式一覽表：銀行按揭

付款方式一次性付款超輕松按揭

（五成十年按揭）感謝閱讀簽署訂購書時付訂金人民幣5萬—10萬元簽署訂購書一周內(nèi)樓價50%樓價10-20%

樓價50%謝謝閱讀(扣除拾萬元定金)并簽署銷售契約簽署銷售契約及并簽署銷售契約及辦理銀行

辦理銀行按揭。

按揭手續(xù)一個月內(nèi)付樓價50%首期余款無需支50%最長于10年內(nèi)分期還款

付。21（三）各類型促銷及優(yōu)惠措施一）帶租約發(fā)售內(nèi)容與積極意義：發(fā)展商與有意向經(jīng)營商鋪的客戶進行洽談，簽訂合作意向協(xié)定。謝謝閱讀精品文檔放心下載該商鋪的買家，進行租賃本商鋪的細(xì)節(jié)洽談，保證商鋪的投資回報，感謝閱讀二）5年返租回報具體內(nèi)容：精品文檔放心下載統(tǒng)一經(jīng)營，每年從發(fā)展商這里獲得投資總額8-10%的穩(wěn)定回報，5精品文檔放心下載精品文檔放心下載鋪位，可自用也可出租。積極作用：精品文檔放心下載謝謝閱讀回一個成熟的旺鋪。發(fā)展商前期一次性回籠商鋪的全部資金，實施每年分付8-10%的謝謝閱讀謝謝閱讀年的總回報為40-50%，但只能是每年在發(fā)展商統(tǒng)一規(guī)定的時間內(nèi)支謝謝閱讀1、在不同的部分區(qū)域?qū)嵭蟹底夥底獾匿佄?，以項目的二、三樓為宜，一樓一般不實行返租。精品文檔放心下載精品文檔放心下載的返租率。222、返租的方式返租一般有兩種形式：一次性返還和分期支付。一次性返還存在兩種可能：分期支付：每年定期支付，一般為季度或者半年。根據(jù)鑫隆廣場的情況，我們認(rèn)為3－5年返租比較合適。精品文檔放心下載返租所損失的款項將根據(jù)項目的定價和招商情況在售價中給予謝謝閱讀補償。三）十年保收計劃具體內(nèi)容：即客戶在購買本項目10年時間內(nèi)，發(fā)展商給予客戶買鋪總款的精品文檔放心下載銀行同等存款利率（利息）返還優(yōu)惠，客戶可選擇以1年、2年或5謝謝閱讀感謝閱讀積極意義：感謝閱讀感謝閱讀品質(zhì)及發(fā)展商的信心。四）購鋪易，低首付允許首期采用分期支付的方式，比如只是支付20％，30％由發(fā)謝謝閱讀展商提供2-3年無息分期付款優(yōu)惠，優(yōu)惠期可延至商鋪開業(yè)經(jīng)營后。謝謝閱讀購買帶租約的商鋪，收租后才付款，投資獲利更有保障。23五）創(chuàng)業(yè)板商鋪精品文檔放心下載擇多種20－40平米，總價在15萬元左右即可擁有鑫隆廣場的商鋪，精品文檔放心下載是中小型投資者的創(chuàng)業(yè)首選，發(fā)展商可提供更多金融支持。謝謝閱讀銷售管理(一)銷