信-城市區(qū)咨詢項目全案63m outline6sy

園區(qū)整體解決方 長期方協(xié)助寶山城市工業(yè)園區(qū)確定業(yè)務(wù)發(fā)展方向和市場定位，并明確主要的目標(biāo)招商引資客戶群體與有關(guān)的，園區(qū)企業(yè)，科研院校等進行了28個深入訪談。完成 初稿，內(nèi)容包括主要的項目發(fā)現(xiàn)和我們的初步建議項目交付成果公司，若我們預(yù)先允諾，不得用于其他用途行正確的溝通，將不參與所建議的實施方案及管理機制完善初步建議的實施工作。 1.1.1引進綜 開放20，市引進外商投資在項目引進的總數(shù)以及比例，皆居首位浦東開發(fā)開放，1992年南巡使引進的速度及力度大為增加，1993年至1995外商在上海的直接投資達到了頂峰，從市外商服務(wù)中心提供的《外商直接投資項目數(shù)量》的數(shù)據(jù)來看（見1.1），從95年至去年外商直接投資的增長速度逐年下降外商直接投資下降的原因有多個方面，例如，96－97受國家宏觀利用政策調(diào)整的影響；亞洲金融 365036501490 0 從市外商直接投資工業(yè)制造業(yè)分布分析，目前不僅集中在服裝、紡織、化工等傳統(tǒng)行業(yè)，而且近年來，隨著大眾汽車、貝爾通信、三菱電梯等著名大公司不斷引進先進技術(shù)和先進管理方法，促進了的汽車、通信、電器設(shè)備等支柱產(chǎn)業(yè)和新技術(shù)的發(fā)展，同時也促進了工業(yè)結(jié)構(gòu)的優(yōu)化升級。86420 市吸引初期，主要以臺及東南亞的為主，集中于勞動密集型產(chǎn)業(yè)；由于受到亞洲金融的影響，近年來來源的重點開始向歐美及等發(fā)達國家轉(zhuǎn)移，企業(yè)類型也朝技術(shù)密集型產(chǎn)業(yè)及資本密集型1.1.2引入的及趨必須承認很大程度上受到國家政策和國際形勢的影響。亞洲金融，甚至目前的大陸關(guān)系、關(guān)系都很可能對其產(chǎn)生沖擊，但除此以外外商投資的軟環(huán)境也是影響投資決策的因一。市將注重改善投資軟環(huán)境，抓緊制定市《關(guān)于進一步改善投資環(huán)境的若干規(guī)定》，完善外商投資、管理的各項，按照中國加入WTO的要求調(diào)整吸引的政策。今年招商引資將擴大與公司的聯(lián)系與合作，招商的重點領(lǐng)域是支柱產(chǎn)業(yè)、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)在完善外商投資環(huán)境的基礎(chǔ)上，將進一步提高利用的質(zhì)量和水平，即保持工業(yè)項目在利用中的主導(dǎo)地位，同時擴大第三產(chǎn)業(yè)利用的規(guī)模，利用推動發(fā)展都市型工業(yè)和農(nóng)產(chǎn)品深加工項目；鼓勵外商投65家。同時將進一步拓展外商投資領(lǐng)域和利用方式。擴大在公路、商業(yè)、旅游、醫(yī)療衛(wèi)生、科教、會計、和咨詢中介機構(gòu)等領(lǐng)域的對外開放和吸引；探索參與國有企業(yè)資產(chǎn)重組、技術(shù)改造的新途徑、新方式；推出一批國有企業(yè)與公司合資、合作，探索采用股權(quán)、中外合資基金、收購兼并、置換等多種方式利用。與相比，內(nèi)資受國際形勢的影響較小，自開放以來，外省市陸續(xù)有企業(yè)落戶進行投資設(shè)廠。1998年市“降低門檻、公平待遇、重點扶持、綜合配套”的原則，頒布《關(guān)于進一步服務(wù)擴大對內(nèi)開放的若干政策意見》，制定了24條政策鼓勵部委和兄弟省市各種經(jīng)濟成分的企業(yè)尤其是大企業(yè)來滬投到去年為止，各地在滬企業(yè)達到1.15萬家，超過四百億元。目前，外地來滬企業(yè)創(chuàng)造的占全市GDP的5.1%，比上年增長1.4%，對GDP的增幅拉動了0.9%，在全市GDP增長中占10％部委。其投資的行業(yè)主要涉及金融投資、貿(mào)易、制造業(yè)、計算機、建筑、商業(yè)、儲運等眾多行業(yè)、海 等 表 星業(yè)NYYYYNN區(qū)精細化工、、紡織NN表 紡織服裝、化工、建材N生物NN電器電子、生物、新型材N電子電器、化工NNNN其他N在市工業(yè)發(fā)展中，九大市級工業(yè)園區(qū)日益成為吸引內(nèi)和經(jīng)濟增長的重要組成部分根據(jù)對市周邊的三個工業(yè)園區(qū)即：松江工業(yè)園區(qū)、嘉定工業(yè)園區(qū)、莘莊工業(yè)園區(qū)以及區(qū)內(nèi)若干企業(yè)進行的這些園區(qū)大都起步早，發(fā)展時間長，是較為成園區(qū)。基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)完善，基本具備了“七通一平”、“八通一平”的硬件條件，并建立了金融、、商業(yè)網(wǎng)點、設(shè)施等配套設(shè)施；在投資軟環(huán)境方面，各園區(qū)基本都建立了專門的投資服務(wù)機構(gòu)，為中外客戶提供“一門式”、“一條龍服務(wù)”，形成了較好的招商引資軟環(huán)境，并且2.2生物、建材、精細化電子、機械、工3,000銀行9家著名客戶：汽車制動系統(tǒng)公司、采埃孚 表2.3基礎(chǔ)設(shè)施狀況及相關(guān)對照82511.188500.78500.8970.70－1.09000.29－0.87223.5增容費:500.6308.7845015－204500.76 8,000~9,000292－333/50350/501000/70625/40500/50用無無 2.4閔行、莘莊、龍小學(xué)、 2.5項目詢、和發(fā)證）；“一式”服“一門式”（受理、咨子”服咨詢、和發(fā)證）工商、稅務(wù)、、銀行、可行性、同工商、稅務(wù)、、銀擬項目、可行性研簽訂手續(xù)合同，根據(jù)編制園區(qū)期，定期為客戶受理內(nèi)客戶投資咨詢；項目程序、招商項目在項目規(guī)劃、水電配套、設(shè)計、施工等方面實行“一攬子承包司，處理報關(guān)、、倉園區(qū)下設(shè)負責(zé)保、物業(yè)管理、清生產(chǎn)、ISO9002無進行國內(nèi)市場、企業(yè)策無 區(qū)的發(fā)展與投入、管理、政策以及軟件服務(wù)密切相關(guān)。規(guī)模大、效益好的名牌企業(yè)，避免具有短期行為的企業(yè)落戶，易于形成較好的示范效應(yīng)，吸引的企業(yè)在名牌效益于帶動一批相應(yīng)的上下游企業(yè)落戶園區(qū)，形成較好的招商勢頭，園區(qū)的財入也可得到保障。同時，園區(qū)根據(jù)不少的納稅大戶，財益逐年增長；又如嘉定，管委會憑借其靠近大眾汽車城的獨特優(yōu)勢，在引資的方向著間還存在一定的上下游關(guān)系，對企業(yè)自身的發(fā)展十分有利，同樣為園區(qū)帶來了可觀的財入。吸引園區(qū)落戶的基本條件。松江、嘉定、莘莊等市級工業(yè)園區(qū)大多起步早，開發(fā)時間較久，積累了一定的，在發(fā)展中基礎(chǔ)設(shè)施及配套設(shè)施的重要性，投入，請專業(yè)規(guī)劃機構(gòu)進行規(guī)劃設(shè)計，大力進行基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，采用各種方式吸引配套設(shè)施進入園區(qū)，并對客戶相關(guān)問題，并予以及時解決。例如：松江工業(yè)區(qū)根據(jù)客戶的需求，擬與一公司合資建熱電廠，準備集中供熱，提供工業(yè)用蒸汽，達到“八通一平”，受到客戶的圖2.6松江工業(yè)園區(qū)道 圖2.7莘莊工業(yè)園區(qū)大的歡迎辭以及園區(qū)規(guī)劃平面模型，并專門開辟了園區(qū)落戶企業(yè)展示宣傳廳等等；莘莊工業(yè)園區(qū)將企業(yè)的制成標(biāo)圖2.8松江工業(yè)園區(qū)大廳歡迎 圖2.9松江工業(yè)園區(qū)展示此外，各園區(qū)都編制了印制精美，內(nèi)容齊全，中英文對照的的園區(qū)手冊，讓客戶對園區(qū)基本情況、政策、服務(wù)各園區(qū)還分別根據(jù)自身的優(yōu)勢特征，利用各種形式以及針對目標(biāo)客戶進行園區(qū)宣傳，例如：松江園區(qū)針對落戶客戶乘坐飛機往來較多的的特點，與東方航空公司合作，在飛機上的航空上進行園區(qū)的宣傳，給許多客戶增強對本園區(qū)的印象，為自身帶來的商機；莘莊工業(yè)園區(qū)在園區(qū)的主干道上設(shè)立了園區(qū)落戶指示牌 圖2.11莘莊工業(yè)園區(qū)指示園區(qū)工作公開，政策各園區(qū)在開展工作時，都十分注重向客戶介紹本園區(qū)的政策，設(shè)廠手續(xù)流程，其他相關(guān)手續(xù)流程等，并以各種著手編制招商指南手冊，列明各種政策以及手續(xù)辦理的流程，使客戶對政策的穩(wěn)定性排除疑慮，對管委會不容忽視的因素。以上幾個發(fā)展較為成園區(qū)管委會在不同程度上軟件服務(wù)的重要性。據(jù)訪談了解到，工業(yè)園區(qū)發(fā)展的初期投入中國的總體形式較好，園區(qū)主要以硬件設(shè)施以及政策吸引客戶，近年來的投入領(lǐng)域，提高服務(wù)水平，才能不斷對企業(yè)增加。在這一共識下，松江、嘉定、莘莊分別開設(shè)了具備自身園區(qū)特例如：松江管委會為企業(yè)開設(shè)手續(xù)“一條龍”服務(wù)，并且承諾服務(wù)時間；主動為園區(qū)企業(yè)考慮降低營運成本，提供各種便利；園區(qū)投資企業(yè)的反饋，專門開設(shè)了，定期表，了解企業(yè)對園區(qū)各方面情況的意見及建議；為適應(yīng)高科技的發(fā)展，園區(qū)開始實行先進的服務(wù)方式，建立，對內(nèi)發(fā)布政策、對外發(fā)布園區(qū)信息、進行宣傳等等；這些服務(wù)措施使園區(qū)內(nèi)的企業(yè)十分滿意，通過園區(qū)內(nèi)企業(yè)的成功經(jīng)驗介紹，使一些在投資時對于投資政策，園區(qū)管理體制等方面存在擔(dān)心與困惑的外商減少了顧慮，使的企業(yè)加盟松江，成功地實工業(yè)園區(qū)的開發(fā)初期投入大，見效慢，如果僅僅通過自身的力量進行土地批租獲取開發(fā)，園區(qū)很大的困難，一旦在開發(fā)時間上落伍，園區(qū)便處于競爭劣勢。從目前主要的園區(qū)開發(fā)經(jīng)驗來看，其職能仍然占據(jù)重要的位置，園區(qū)本身的發(fā)展與的支持關(guān)，其所在地給予的財政、上的支持在園區(qū)開發(fā)初期無疑是雪中送炭；機構(gòu)在辦理相關(guān)投資設(shè)廠手續(xù)時給予園區(qū)一定的權(quán)利，方便園區(qū)的落戶企業(yè)迅速順利地辦理手續(xù)，更以松江為例，松江區(qū)的區(qū)長有一句名言：凡是園區(qū)企業(yè)的事就是松江區(qū)的大事。因此企業(yè)遇及實際時，區(qū)總是提供必須的幫助，例如：當(dāng)某企業(yè)選擇增資方案時，區(qū)主管工業(yè)的副區(qū)長主動上門為企業(yè)進行咨詢，提供最佳方案，充分體現(xiàn)了對園區(qū)及園區(qū)企業(yè)的重視與支持。服務(wù)；較容易滿足現(xiàn)狀，而不求創(chuàng)新發(fā)展。目前已經(jīng)有部分工業(yè)園區(qū)如泰達工業(yè)園區(qū)與蘇州新區(qū)，認識到這種從各園區(qū)的興起以及發(fā)展歷程來看，各園區(qū)的發(fā)展大多沒有科學(xué)的作為指導(dǎo)。雖然也制定一些園區(qū)發(fā)展綱要，但是大多流于形式，沒有根據(jù)自身的優(yōu)劣勢，分析競爭對手的情況以及市場的需求，制定具體的發(fā)展方案與行的；園區(qū)招商引資的產(chǎn)業(yè)重點分散，廣而不精，造成不能根據(jù)發(fā)展方向科學(xué)地安排資源，實現(xiàn)資源的最優(yōu)配置。同時，沒有的指導(dǎo)造成園區(qū)不能在市場變化的情況下，有計劃地相應(yīng)調(diào)整自身的發(fā)展方向。例如：嘉定工業(yè)園區(qū)在發(fā)展初期趁著引進的時期，招商引資狀況良好。但近兩年由于外部環(huán)境變化，園區(qū)未能在明確的發(fā)展指導(dǎo)下及時作出有效的對策，致使招商勢態(tài)停滯不前，園區(qū)二期開發(fā)后無法吸引足園區(qū)不能就自身的特點以及自身發(fā)展的方向選擇重點引資的行業(yè)，在與其他園區(qū)競爭的時候，雷同，源。這種主要依靠，缺乏培養(yǎng)新多元收入增長點的經(jīng)營開發(fā)特點限制了園區(qū)利用靈活多樣的經(jīng)營手法，開辟收入來源，獲取的經(jīng)濟收益。經(jīng)濟效益較好，企業(yè)管理先進，對人力資源強，素質(zhì)培養(yǎng)貢獻大，是園區(qū)的重要財益來源，但是招商引資過分依賴造成了一定的問題：園區(qū)形成了認為引進是開發(fā)區(qū)發(fā)展唯一或主要方向的思維模式，因此成為園區(qū)之間競爭的主要爭奪對象，尤其是在國有企業(yè)擴大再生產(chǎn)能力不足的情況下，為了保持一定增長速度，園區(qū)對的引進產(chǎn)生了嚴重的依賴性，在引進受到影響的時候，園區(qū)的發(fā)展也連帶受到影響。同時，由于招商引資過分依賴，使園區(qū)的發(fā)展容易受到政治風(fēng)險的影響。例如，在1996至1997，由于受國家宏觀利用政策調(diào)整的影響，引進受到鈍挫，直接影響到開發(fā)區(qū)經(jīng)濟增長速度。至1998年雖然政策再度調(diào)回原位，亞洲金融的爆發(fā)又影響了、韓國、等東南亞引入，迫使開發(fā)區(qū)調(diào)整引進方向，將目光指向歐美。但在目前，中臺、關(guān)系的微妙之處令人難以把握。可以預(yù)測，這個新目標(biāo)仍傳統(tǒng)的財稅政策已經(jīng)逐步減低，而且以財稅政策作為吸引客戶的未能有效引導(dǎo)流向高新技園區(qū)現(xiàn)行的財稅政策一般對勞動密集型產(chǎn)業(yè)比較照顧，使得大量的投向一般的生產(chǎn)、加工、消費性等傳統(tǒng)行業(yè)，造成了這些行業(yè)的過度發(fā)展，從而了向高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)的流動，出現(xiàn)了外國直接投資結(jié)構(gòu)不園區(qū)目前所采用的財稅政策的方式一般是降低稅率、減免稅期、再投資退稅、虧損結(jié)轉(zhuǎn)，大多主要適用于企業(yè)而不適用于非性企業(yè)。而實際上只有那些投資規(guī)模小，經(jīng)營期限短，見效慢的勞動密集型的企業(yè)和資本密集型企業(yè)則難以達到這一點。因此，目前園區(qū)主要運用財稅政策吸引客戶的方式造成了主要吸引以勞動密集型為主的臺資本，而無法有效吸引以資本和技術(shù)密集型的美日歐資本，從而了一系列諸如目前各園區(qū)的發(fā)展都招商引資的活動，園區(qū)的招商人員的招商意識一般都較強，但是由于各方面的原因，從招商員的專業(yè)知識來看，大多數(shù)園區(qū)的招商人員對于本園區(qū)的現(xiàn)況較為熟悉，對客戶涉及此類的問題息收集開始至項目成功立項及其后續(xù)工作，但未形成一定的整理、、數(shù)據(jù)分析等完整的項目管理體系，不由于競爭加劇減少，近年來園區(qū)雖然開始更加軟件服務(wù)的重要性，但是其提供的服務(wù)以基本服務(wù)為主，慮為客戶提供的共享服務(wù)，如物流共享、人力資源管理共享、財務(wù)管理共享等服務(wù)。目前大多數(shù)園區(qū)沒有根據(jù)市場的變化及趨勢及時調(diào)整服務(wù)的及范圍，例如在當(dāng)前計算機網(wǎng)絡(luò)化發(fā)展很快的 項目“一條龍服務(wù)代擬項目等相關(guān)文餐飲 車共享服進行協(xié)調(diào)，解決相關(guān)問較多提 較少提 基本不提力吸引高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)，形成高科技園區(qū)。在此下，各工業(yè)園區(qū)在具體方面呈現(xiàn)一定的發(fā)展趨勢：園區(qū)在自身發(fā)展的經(jīng)驗中：園區(qū)的品牌是園區(qū)最可寶貴的資源，因此園區(qū)在今后的發(fā)展中將更加注重品牌的營造，從形象設(shè)計、形象宣傳、招商推廣、客戶服務(wù)等各方面強化園區(qū)的品牌意識，著力打造具有園區(qū)特色與價值的園區(qū)品牌，在品牌的指導(dǎo)下整體規(guī)劃園區(qū)的工作。隨著市場的變化，及高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)客戶是各園區(qū)爭奪的主要資源，為了在競爭中立于不敗之地，各園區(qū)已3.1（資料來源：《競 》表3.2 原料采購運費；成品銷售運費；倉儲費用；相關(guān)手續(xù)費成品費用；相關(guān)稅 較大參 較小參 很少參與客戶或銷售市場的距離以及園區(qū)的服務(wù)。園區(qū)的基礎(chǔ)設(shè)施及供應(yīng)商的距離也是比較重要的因素，而政策和地3.3地 不重 非常重（數(shù)據(jù)來源：安達信公司訪談與分析外，大多數(shù)客戶希望園區(qū)具備完善的基礎(chǔ)設(shè)施及配套設(shè)施、良好的服務(wù)、而且地價便宜，能夠提供優(yōu)厚的財稅希望靠近原料供應(yīng)地以保證原料的及時供應(yīng)，并節(jié)省費用。某些客戶如：采埃孚轉(zhuǎn)向機，其客戶通常較為集中或單一，而且客戶要求產(chǎn)品供應(yīng)及時，供貨量大，成本較高，因此這類客戶會考慮迎合客戶的需求選址于靠近銷售市場的園區(qū)；同時靠近銷售市場某些或外省市的業(yè)務(wù)量較大的客戶希望靠近機場、碼頭、高速公路可以保證其物流通暢。的產(chǎn)品或原料體積較小、重量較輕，量較小，成本在整個的運作成本占較小比例，因此，其考慮的重部分客戶較看重園區(qū)是否是市級工業(yè)園區(qū)，主要原因是認為市級工業(yè)園區(qū)較為正規(guī)，政策多，解決相初次投資的客戶產(chǎn)生投資意向后，由于對工業(yè)園區(qū)的具體情況不甚了解，尤其是企業(yè)，需要市場或工業(yè)園區(qū)的具體情況進行了解，實地，結(jié)合自身情況比較各家工業(yè)園區(qū)的優(yōu)劣勢，綜合考慮，最終選定園區(qū)。在這3.4投資決策流程論論主要活 ?獲取園區(qū)信

具體而言，在這個過程中，企業(yè)會通過一些具體的獲知相關(guān)信息，涉及投資企業(yè)內(nèi)部的相關(guān)部門或者一些中介3.5各種形式的宣園區(qū)咨詢公司各國等機構(gòu)投資方代投資園區(qū)政策及服投資方代無客戶在選擇園區(qū)時的決策方式、流程及主要考慮因素有助于園區(qū)相應(yīng)調(diào)整自身招商策略，爭取的客戶?？蛻魶Q自身優(yōu)勢并與園區(qū)的使命相一致，而不是象一般園區(qū)重點在諸如“某某園區(qū)”或言辭空泛的介紹園區(qū)領(lǐng)導(dǎo)人和下屬公司等。真正有感召力的或宣傳是可以讓客戶感到園區(qū)能幫助他們提高利潤，降低成本，減少無效勞動，成功。針對目標(biāo)行業(yè)和客戶高級管理，評估他們接受信息的各種及其有效性。例如選擇最有效的載體取得最佳效果，包括路牌、電視、酒店商務(wù)中心、商務(wù)旅行的站點等。的作用，對于園區(qū)而言，為了增加了解信息的，應(yīng)該加強與此類中介之間的聯(lián)系，一方面可以保持良好的合作關(guān)系，同時也讓他們了解園區(qū)的和與眾不同之處及長期方向，增強其信心，以便獲得的客戶客戶投資選址時，一般都較重視在園區(qū)時了解的信息，其中很重要的是園區(qū)的整體規(guī)劃狀況、基礎(chǔ)設(shè)施以及配套設(shè)施狀況，園區(qū)應(yīng)該大量投入進行基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，注重園區(qū)規(guī)劃，保證基礎(chǔ)設(shè)施的供應(yīng)到位，避免以行業(yè)為重點，平時做好國家政策的學(xué)習(xí)管理工作，在此基礎(chǔ)上了解重點目標(biāo)行業(yè)的國內(nèi)外形勢、發(fā)展?fàn)顩r、行業(yè)技術(shù)、一般術(shù)語、主要分布和代表企業(yè)等情況，模準不業(yè)、國別、規(guī)模的客戶特點及投資心理，的設(shè)計包括財稅政策、土地價格、投資流程等投資指南，真正做到園區(qū)為企業(yè)節(jié)約營運成本和提供增值服注重招商人員的招聘選拔，大力加強招商人員的全面素質(zhì)培養(yǎng)，通過為員工設(shè)置個人發(fā)展目標(biāo)來促進員工自我提高，從而抓住的商機。園區(qū)日常接待的客戶很多，由于，有部分的客戶未能選擇本園區(qū)，但是考慮到不少客戶還有增資的可寶山城市工業(yè)園區(qū)位于寶山區(qū)西南面與市區(qū)交界之處，距離市中心10公里。作為離市區(qū)最近的開發(fā)區(qū)，其交距口25公里距市區(qū)18公里距吳淞港口、高速客運14距港47公距組編站為7公里6 3園區(qū)距離寶鋼等一大批鋼鐵延伸加工以及有色金屬冶煉企業(yè)較近，其中距離寶鋼20公里左右；園區(qū)距離上海市倉儲物流行業(yè)較為集中的碼頭15公里左右；園區(qū)的南面靠近較早的化學(xué)工業(yè)區(qū)－桃浦工業(yè)區(qū)。園區(qū)的東側(cè)3公里處是規(guī)模最大的知名高校－大學(xué)的新校址園區(qū)的東北側(cè)，遠東發(fā)展中國投資開發(fā)建設(shè)了規(guī)模為2000畝的加州花園，是具有歐美風(fēng)格的花園洋房居住小區(qū)；園區(qū)的近鄰還有納入城市總體規(guī)劃，已建成住宅20萬平方米的祈連居住區(qū)。園區(qū)與超大型的商品批發(fā)市場－東方國貿(mào)批發(fā)城、華東貿(mào)易廣場相鄰，其每年的商品額達數(shù)億元，是市北部重要的貨物集散地。 投園區(qū)自1995年成立至1998年左右，基本是由寶山區(qū)祁連鎮(zhèn)管理，因此投入的力度有限，園區(qū)開發(fā)主要靠銀行。1999年劃歸寶山區(qū)管理之后，支持力度明顯加強，投入1億元進行道路修整。但由于園區(qū)落戶的客戶較少，無法形成規(guī)模效應(yīng)，同時也由于到缺乏的限制，園區(qū)范圍內(nèi)相關(guān)的配套設(shè)施如線路、餐飲、銀行、郵局、商店、設(shè)施等基本空白。圖 寶山城市工業(yè)園區(qū)組織結(jié)構(gòu)從以上的組織結(jié)構(gòu)圖中可以看到，負責(zé)日常的行政管理工作。但由于目前園區(qū)職能不明確，其他的也負責(zé)處理日常接待工作，文檔管理等。財務(wù)部二人負責(zé)園區(qū)管委會及園區(qū)開發(fā)公司的財務(wù)管理，以及按月統(tǒng)計園區(qū)企業(yè)的及工業(yè)產(chǎn)值。目前以手工記帳為主，僅有一個用以生成統(tǒng)計報表的電腦系統(tǒng)；園區(qū)內(nèi)部核銷等手續(xù)，財務(wù)部規(guī)定須由管委會園區(qū)管委會副書記事工作，無專門的人事部門，未設(shè)立人員任用、、培訓(xùn)、獎懲選拔、績效考評體系等相關(guān)的管理規(guī)章制度。日常的人事管理無規(guī)范的流程，園區(qū)招聘人員時，一般不經(jīng)過對口部門的篩選，尚未參與招聘本部門人員。由于園區(qū)沒有建立可以量化的員工績效考評制度，感到較難對員工進行造成員工的積極性無法調(diào)動，目前是憑一種奉獻精神在干活。園區(qū)目前在招商宣傳方面的所作的工作很有限，除了編制簡單的介紹手冊，幾乎沒有利用進行宣傳，也沒有建立自己獨立的，僅僅將園區(qū)的信息與區(qū)網(wǎng)頁。園區(qū)招商引資的信息來源較少，最主要的是憑區(qū)、外經(jīng)委、招商局等機構(gòu)介紹外商投資信息，或是通過項目經(jīng)理以跑樓的方式收集信息，通過已建立的招商網(wǎng)絡(luò)不斷客戶以獲取信息。-->客戶通過或管委會進行了解并和園區(qū)談判-->記錄談判結(jié)果并備案，整理留存項目相關(guān)信為原料的新材料行業(yè)而言，園區(qū)具有得天獨厚的產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢，可以對這類形成較大的。園區(qū)靠近碼頭以及寶山、，使區(qū)內(nèi)企業(yè)可以得到方便快捷、節(jié)省成本的物流服務(wù)。同時，園與大學(xué)毗鄰而居，寶山城市工業(yè)園區(qū)具有十分明顯的人文優(yōu)勢。園區(qū)可以依托大學(xué)，加強校企合作，利用上大的科研成果和技術(shù)優(yōu)勢，吸引嫁接大中型企業(yè)和院所的技改項目進區(qū)轉(zhuǎn)化和開發(fā)，大力發(fā)展高新周邊加州花園及祁連小區(qū)等高品質(zhì)的房地產(chǎn)開發(fā)為園區(qū)提供了優(yōu)良的居住環(huán)境，也為區(qū)內(nèi)落戶企業(yè)在解決不容置疑的是，由于種種原因，寶山城市工業(yè)園區(qū)與其他開發(fā)成園區(qū)相比，仍然存在較大差距：源和知識共享，工作效率不高。沒有能力履行正常意義上的行政、和物業(yè)管理職能，然而，園區(qū)內(nèi)部的此類事務(wù)煩多，確實需要一未設(shè)專人從事政策研究工作，使園區(qū)無法經(jīng)過科學(xué)的測算分析，合理制定地價及財稅政策，讓利比例等企劃部尚無實際的規(guī)劃工作可執(zhí)行升遷、管理等工作無章可循，功能欠缺，無法形成規(guī)范化的人事管理體系，充分調(diào)動員工的積極性。園區(qū)日常事項的沒有確定級別和范圍。事事皆報皆批，沒有分出重點層次，主要風(fēng)險不易識別，容易使留于形式。園區(qū)高級管理層無論大小，都親自過問，使其不能集中精力處理重大的決策事項，雖然區(qū)已經(jīng)在一定程度上對園區(qū)進行了投入，給予了支持，但是由于園區(qū)在辦理各項投資程序時仍然遇及一些麻煩與阻力，未獲得在這方面的支持，園區(qū)難以為落戶企業(yè)及時有效地解決各種問題，使企園區(qū)目前的招商信息來源較少，采用的招商較為單一，未充分利用各種資源進行招商工作，造成園區(qū)招商受到少，地域小的限制，園區(qū)在基礎(chǔ)設(shè)施與配套設(shè)施方面相當(dāng)欠缺，達到“七通一平”的區(qū)域有限，也沒有應(yīng)有的各種配套設(shè)施，不能給外來參觀的客戶以良好的第一印象，更無法吸引其加盟園區(qū)。園區(qū)目前提供的服務(wù)范圍較狹窄，僅僅停留在最表面的基本服務(wù)領(lǐng)域，而且服務(wù)不夠深入，既有客戶經(jīng)調(diào)研表明近年來園區(qū)引進已逐漸呈下降趨勢，主要有以下兩方面原因足客戶的需求，引進的難度也相應(yīng)增加隨著園區(qū)的發(fā)展成熟，未來園區(qū)發(fā)展的根本不是靠短期的土地批租收益，必須著眼于長期的財益，而財益歐美日企業(yè)。相對內(nèi)資企業(yè)而言，企業(yè)往往在管理和技術(shù)上具有一定的優(yōu)勢，其能力較高。特別是一些企業(yè)，其的投資發(fā)展出于長期的考慮，往往投入較多的資源，力爭獲得成功。吸引這類企業(yè)有利于園區(qū)的持續(xù)良性發(fā)展，也有利于提升園區(qū)形象，吸引客戶落戶。和市場競爭力，而且符合高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)導(dǎo)向，具有高、高增長的特性，是不容忽視的投資群體。大力發(fā)展重點產(chǎn)業(yè)群；同時，注意吸引相互之間具上下游關(guān)系的客戶落戶園區(qū)，形成有效的，帶動一批相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，既減小招商工作的難度，又使得客戶節(jié)省成本，提高效益，實現(xiàn)園區(qū)財益增長的長期發(fā)展目標(biāo)電子信息產(chǎn)業(yè)、機電產(chǎn)業(yè)等經(jīng)濟效益好，生產(chǎn)附加值高，技術(shù)密集型的產(chǎn)業(yè)。這些產(chǎn)業(yè)符合的產(chǎn)業(yè)政策，同時也是近年來外商投資增長最快的行業(yè)，某些機電企業(yè)因需要冶金衍生產(chǎn)品作為原料，也會考慮選址于寶山城市工業(yè)園區(qū)具有鄰近港口、機場、高速公路等便利的交通條件，位于寶山的物業(yè)群也可以提供物流寶山城市工業(yè)園區(qū)確立了以以及出口導(dǎo)向的高新技術(shù)企業(yè)作為目標(biāo)客戶，根據(jù)上文中對客戶投資行為特點勢及時調(diào)整服務(wù)的及范圍，為客戶提供增值服務(wù)。可以說，市場的這一領(lǐng)域尚是空白。園區(qū)整體解決方根據(jù)以上的分析，寶山城市工業(yè)園區(qū)在未來的3－5年內(nèi)應(yīng)有計劃地根據(jù)目標(biāo)及定位，逐步發(fā)展。首先加快基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，著手規(guī)劃企業(yè)品牌，大力實施市場推廣，同時完善內(nèi)部管理；在此基礎(chǔ)上，通過尋求等2001-2003-2001-2003-設(shè)計，涵蓋準確的理念設(shè)計，形成具有園區(qū)職能特征和鮮明特點的視覺形象、行為規(guī)范和，對內(nèi)灌輸大員工，形成統(tǒng)一的園區(qū)精神；對外運用多全方位的宣傳溝通于社會各界，讓公眾知曉園區(qū)，了解園區(qū)，園區(qū)形象包括園區(qū)的介紹、主商標(biāo)、產(chǎn)業(yè)導(dǎo)向、服務(wù)等主要內(nèi)容。塑造園區(qū)形象時，應(yīng)采用專業(yè)化的園區(qū)形象表 從色彩學(xué)的角度確立商標(biāo)的主色、襯托色、深淺、2－3合用于各種場合的或特殊制作的、指定廣泛地被用于時間緊迫、費用有限的文字材料、包裝、電子郵件、、講演資料之表 表 表等列明園區(qū)的基本概況，突出主要優(yōu)勢，公開政策及手續(xù)流程等主要信息。主要用于針對專門行業(yè)、學(xué)術(shù)機構(gòu)、機構(gòu)帶運用多動畫加解說的形式將園區(qū)的主要情況拍攝成VCD或帶。冊等文字形式的傳統(tǒng)宣傳給這些客戶以身投資環(huán)境介紹；以及主要機關(guān)、酒店、機構(gòu)、火車訂票；醫(yī)院、國際學(xué)校的園區(qū)進行成功的形象塑造之后，應(yīng)該運用多種市場推廣進行園區(qū)形象宣傳，努力擴大園區(qū)知名度?之一：利用各種，進行宣傳推根據(jù)目標(biāo)客戶以及會對目標(biāo)客戶產(chǎn)生影響的中介公司大多數(shù)是商界的特點，園區(qū)應(yīng)該利用合適的形式，例如：財經(jīng)電道、經(jīng)濟廣播電臺、財經(jīng)類報紙、商業(yè)、商業(yè)區(qū)的燈箱、機場牌等等進行宣傳，以言簡意賅的方式介紹園區(qū)基本情況及其發(fā)展理念、、主要服務(wù)等主要內(nèi)容，還可提供招聘信息、商務(wù)指南、 之二：制作園區(qū)網(wǎng)頁，時間空間進行宣園區(qū)的網(wǎng)頁具體設(shè)計時，應(yīng)采用響亮、易記的，運用有特色的設(shè)計形式，內(nèi)容可以園區(qū)內(nèi)部管理、園區(qū)投資環(huán)境、招商服務(wù)等主要信息為主，還可提供商務(wù)指南等信息。為擴大網(wǎng)頁的影響，可以到影響較大的財經(jīng)及機構(gòu)。同時利用網(wǎng)絡(luò)的特點，設(shè)立網(wǎng)上信箱，加強園區(qū)與各界的交流，及時了解外界對園區(qū)的反饋。這種市場推廣的可以讓園區(qū)的形象輻射面不受地域、時間的限制，更加有效地擴大園區(qū)的知曉度，使園區(qū)的潛在客戶了 之三：定期寄發(fā)園區(qū)信息/園區(qū)報利用郵件等形式定期向目標(biāo)客戶寄發(fā)有關(guān)園區(qū)的動態(tài)信息。據(jù)，這種廣泛分發(fā)各種資料的招商引資還是有一定價值的，尤其是如果能附上一些引起企業(yè)的信息，更可起到較好的效果，一方面能夠擴大園區(qū)的知名度， 之四：舉辦園區(qū)宣傳報告是有效擴大園區(qū)，促進招商引資的市場推廣。園區(qū)宣傳報告會可以針對不同的對象進行采用不同形式進其二，邀請外國駐華、商會、商社、等各種中介機構(gòu)，以及委、外經(jīng)委等機構(gòu)參與的園區(qū)上可以散發(fā)園區(qū)宣傳資料，或請參與者觀摩園區(qū)介紹片。這種方式可以擴大園區(qū)，搜集招商信息，同時促進招商引資是園區(qū)工作中的中心環(huán)節(jié)。利用先進的管理方式，規(guī)范招商管理，提高招商工作效率，通過多種，利園區(qū)必須根據(jù)自己的市場定位，選取目標(biāo)客戶建立數(shù)據(jù)庫，以便有的放矢地進行招商工作進行研究，并收集主要目標(biāo)客戶的公司背景、主要資本構(gòu)成、組織架構(gòu)、狀況、主要原料供應(yīng)地、產(chǎn)品市場分析以及未來的發(fā)展等信息。商員負責(zé)項目，進行定期拜訪、追蹤、并更新；項目成功之后，將各次談判的相關(guān)信息保留在項目數(shù)據(jù)庫針對廣大客戶較多通過區(qū)內(nèi)已落戶企業(yè)了解對園區(qū)情況的特點，園區(qū)招商時要多加利用這一招商，與已落戶企業(yè)加強交流，使其地發(fā)揮“活效應(yīng)”，吸引廣大客戶落戶園區(qū)，形成“滾雪球”的良好效果。另一方面，園區(qū)也要主動出擊，挖掘的招商機會，吸引已落戶企業(yè)的上下游企業(yè)、配套行業(yè)落戶園區(qū)。通過對很多的客戶投資流程及心理的分析，我們發(fā)現(xiàn)許多客戶尤其是歐美客戶，傾向通過中介機構(gòu)進行園為避免部門職能交叉、資源浪費以及管理復(fù)雜化，明確界定招商部與外商投資服務(wù)中心的職能分工設(shè)立政策研究崗位，收集整理有關(guān)政策，行業(yè)動態(tài)，建立數(shù)據(jù)庫或資料庫提供給共享學(xué)習(xí)，定期舉設(shè)立專門的人事管理部門，員招聘，人員考核，員工福利等人力資源管理事宜將管理、接待等管理職能集中歸口，由管理，重新明確界定行政部職能，設(shè)立行政管理，文明確企劃部職能，即主要負責(zé)園區(qū)發(fā) 修訂，內(nèi)部管理制度修訂的工作，保障園區(qū)的發(fā)展制定明確的財務(wù)用支出權(quán)限，解決費用支出較難控制的問題，運用年度預(yù)算，控制日常財務(wù)事項發(fā)系，包括基本的收入、成本、費用、資本、資產(chǎn)負債以及現(xiàn)金流量預(yù)算等內(nèi)容，結(jié)合報告體系，起到全面礎(chǔ)建設(shè)工程質(zhì)量、進度及合理控制工程成本；運用概預(yù)算、決算，形成工程進度控制、及規(guī)章化；設(shè)秉承園區(qū)定位與使命，到的具體工作目標(biāo)，根據(jù)職責(zé)設(shè)定考核標(biāo)準，方法，并將其與獎懲掛鉤，建由于目前園區(qū)需要就來源以及區(qū)內(nèi)企業(yè)的具體問題與區(qū)各相關(guān)部門進行經(jīng)常性的協(xié)調(diào)，建議園區(qū) 務(wù)，即項目的受理、咨詢、和發(fā)證的“一站式”服務(wù)，以及簡化環(huán)節(jié)的“一口子”等；同時為解決企業(yè)運營中的問題，由招商員項目，提供建設(shè)階段的服務(wù)，投產(chǎn)后的全天候服務(wù)，增強企業(yè)對環(huán)境戶中心，以及項目推進中心等一整套服務(wù)體系，為落戶企業(yè)提供規(guī)范化服務(wù)，及時調(diào)整服務(wù)內(nèi)容，改進服務(wù)水政策發(fā)布及咨詢服園區(qū)政策發(fā)布及咨詢服務(wù)是針對園區(qū)具有及時獲悉國家有關(guān)投資政策等信息的優(yōu)勢，為滿足園區(qū)客戶的需求而設(shè)立的服務(wù)。園區(qū)應(yīng)密切注意與投資相關(guān)的國家政策等的變動，園區(qū)動態(tài)期、招商指南、網(wǎng)頁等形式，向區(qū)內(nèi)企業(yè)及時發(fā)布的政策及經(jīng)濟信息，增強此類信息的及公開性。同時，可以針對客戶尤其是外商的具體情況，主動了解客戶的個別需求，對客戶進行上門政策人力資源管理是園區(qū)針對客戶在人力資源管理方面提供的相關(guān)服務(wù)，例如，招聘員工，人事及管理，人才引進人事關(guān)系及調(diào)轉(zhuǎn)辦為解決花費企業(yè)巨大時間、精力的人事工作，園區(qū)可以開展受委托為市員工、園區(qū)其他企事業(yè)單位、社會招工、各種院校的畢業(yè)生等辦理人事關(guān)系及調(diào)轉(zhuǎn)的服務(wù)。為解決園區(qū)企業(yè)在引進異地專業(yè)人才辦理調(diào)滬手續(xù)中遇到的實際，園區(qū)可以考慮為園區(qū)三資企業(yè)提供外省藉人才調(diào)滬服務(wù)。提供服務(wù)可有：協(xié)助進滬人員調(diào)檔，并填寫各種表格；企業(yè)向園區(qū)人事局申報；企業(yè)向市有關(guān)部門申報；企業(yè)已批準進滬人員換取向外省市的調(diào)函和戶口準遷證；企業(yè)為調(diào)入人員辦理工作關(guān)系入滬、入?yún)^(qū)和戶口、糧油關(guān)系入滬、入?yún)^(qū)手續(xù)咨詢、繳費及各種手續(xù)辦、繳費等日常工作專業(yè)性要求高，政策變化快，牽扯企業(yè)較多精力。園區(qū)應(yīng)本著為企業(yè)節(jié)省耗費在業(yè)務(wù)辦理上的大量時間和精力，以解決企業(yè)實際為服務(wù)目的，最大程度地滿足企業(yè)和員工雙方面的需求，使之更好的投身于園區(qū)的建設(shè)。例如：為內(nèi)企業(yè)投繳、理賠、政策咨詢。增值服務(wù)是指能讓客戶感到非但“物有所值”，而且“超值”的有效。園區(qū)根據(jù)客戶的具體需求，提供增為客戶提供擔(dān)保；根據(jù)客戶的要求改建標(biāo)準廠房等服務(wù)；根據(jù)客戶的要求與相關(guān)機構(gòu)進行協(xié)調(diào)等。一步完善園區(qū)，集結(jié)園區(qū)相關(guān)方包括園區(qū)管委會，園區(qū)內(nèi)企業(yè)，潛在投資方，園區(qū)企業(yè)的原料供應(yīng)商和客戶，在網(wǎng)上定期發(fā)布政策、國家宏觀投資政策等相關(guān)的政策，及時更新園區(qū)的政策信息，不但方在上開辟專欄，放上園區(qū)的基本情況詳細介紹，園區(qū)內(nèi)已落戶企業(yè)的概況信息，園區(qū)發(fā)展目標(biāo)與前景的介與其他著名財經(jīng)合作開辟財經(jīng)欄目，及時發(fā)布各種投資，以及經(jīng)濟信息，有效地擴大網(wǎng)上社區(qū)的范圍，擴大園區(qū)在商界的影響，帶來的商機。開辟網(wǎng)上社區(qū)談天室，提供網(wǎng)上交流的與場所，吸引園區(qū)落戶企業(yè)及各類關(guān)心園區(qū)發(fā)展的第對園區(qū)的 在新年或其他重要節(jié)日時，發(fā)送電子賀卡給潛在目標(biāo)客戶，有效地利用先進的科技加強與客戶之間的情感在短期發(fā)展實施的基礎(chǔ)上，園區(qū)應(yīng)著手配套設(shè)施建設(shè)，以各種方式完善配套設(shè)施建設(shè)為滿足客戶日常運營辦理各類手續(xù)的需要，園區(qū)可考慮設(shè)立、商檢、銀行、郵電、、財政、稅務(wù)等機構(gòu)，使企業(yè)可以在園區(qū)內(nèi)進行日常報關(guān)、、郵電、、倉儲、港務(wù)、、交稅等事務(wù)，節(jié)省時間與成設(shè)立工商、委、科委的現(xiàn)場辦公機構(gòu)，市政工程的四大管線部門（即水、電、煤氣、電信）的以設(shè)立人才交流中心、信息交流中心、法律、會計、專利等，完善相關(guān)專業(yè)服務(wù)努力改善客戶居住、生活條件，辦好業(yè)、休閑業(yè)、旅游業(yè)、餐飲業(yè)以及符合國際標(biāo)準的教育衛(wèi)生等社會事的客戶來源，再加上園區(qū)與各方的協(xié)調(diào)與自身努力，例如：爭取區(qū)的支持，讓相關(guān)部門在園區(qū)設(shè)立現(xiàn)場辦公，以合資的方式興辦餐飲、業(yè)，此類配套設(shè)施才會源源不斷地進入