大連市精裝修樓盤調(diào)研報告

大連市精裝修樓盤調(diào)研報告調(diào)查單位：#####裝飾裝裝修工程有限限公司調(diào)研報告日期：：200#年1月16日目錄第一部分基本本情況···························（2）第二部分主要要特點及經(jīng)驗驗···················（3）第三部分存在在問題····························（6）第四部分想法法和建議··························（6），第一部分基本本情況1、調(diào)研背景和和目的***三期開發(fā)發(fā)面積約24萬平方米，其其中公建等約約為18萬平方米，住住宅約為6萬平方米且且全部為精裝裝修住宅。精精裝修住宅，是是近幾年才在在大連裝修市市場上出現(xiàn)的的，對裝修公公司來說還是是個新生事物物，況且如此此之大的精裝裝修面積，由由一家裝修公公司來組織，這這在大連的裝裝修史上還是是第一家，可可以說是空前前的。裝修公公司能否經(jīng)得得住考驗，能能否做到在保保證工期的同同時，既能提提高工程的質(zhì)質(zhì)量又能降低低工程的成本本，關(guān)鍵就在在于能否找到到切實可行的的解決施工組組織的方法。借借人之長，補補已之短，所所以我們必須須全面、深入入、系統(tǒng)地了了解大連市精精裝修住宅市市場的供求及及競爭狀況，認認清精裝修住住宅發(fā)展的空空間和方向，才才能給出本項項目一個準確確的定位。由由此我們進行行了此次調(diào)研研。2、調(diào)研內(nèi)容及及范圍：精裝修住宅又稱稱全裝修住宅宅，指房屋交交鑰匙前所有有功能空間的的固定面全部部鋪裝或粉刷刷完成，廚房房和衛(wèi)生間的的基本設(shè)備全全部安裝完成成，業(yè)主只需需帶上生活用用品就可以直直接入住的房房屋，故又稱稱“成品家”。大連市現(xiàn)有在售售樓盤約110家，其中精精裝修樓盤約約12家。本次調(diào)研研，我們對大大連市八家精精裝修樓盤進進行了詳細的的調(diào)研，包括括其裝修風格格、裝修標準準、裝修材料料、有無新工工藝新做法、銷銷售情況等等等。3、調(diào)研方式：：本次調(diào)研其中八八個樓盤為現(xiàn)現(xiàn)場實地考察察，其余的電電話考察。第二部分主要要特點及經(jīng)驗驗一、主要特點及及經(jīng)驗：通過八家精裝修修樓盤的調(diào)研研，雖然各有有各的裝修風風格，各有各各的裝修標準準，但總體來來說，究其根根源，卻有著著很多的共同同點及經(jīng)驗值值得我們?nèi)ソ杞梃b。結(jié)合下下表以及第二二款的個案點點評一一列舉舉出這些樓盤盤共同的特點點及經(jīng)驗：共同的特點：精裝修住宅均為為小戶型（優(yōu)優(yōu)豪斯除外）；；裝修標準均為7788—1200//m2之間（大大有恬園除外外）；均為整體廚房且且均為品牌；；衛(wèi)生間配套齊全全均為品牌；；木制作均為工廠廠化加工，現(xiàn)現(xiàn)場安裝；安裝工程所涉部部品均提供到到位，包括空空調(diào)、熱水器器等；墻面無特殊處理理，均為乳膠膠漆；裝修風格簡潔、大大方、實用；；裝修利潤空間較較大；除星海自由港、優(yōu)優(yōu)豪斯為實物物裝修外，其其余樓盤只是是賣個概念。共同的經(jīng)驗：裝修標準不宜太太低；衛(wèi)生間、廚房墻墻地磚均在土土建施工時一一次性完成；；裝修方案較少，但但個個均為精精品；土建施工達不到到標準必會造造成裝修難度度加大；戶型設(shè)計時，裝裝修設(shè)計人員員要全過程參參與；給業(yè)主留有選擇擇的余地，但但需在指定范范圍內(nèi)；不能讓業(yè)主過多多的參與。二、個案點評：：1、優(yōu)豪斯：地地理位置較好好，但周邊環(huán)環(huán)境較差，大大戶型的市場場定位錯誤，出出售率極不理理想。裝修以以簡為主，最最突出的特色色就是所有木木制作均為工工廠加工，現(xiàn)現(xiàn)場裝配。2、星海自由港港：星海自由港港的出售率達達95%以上，共226套小戶型住住宅，其中精精裝修及清水水房各占一半半，現(xiàn)僅余7套。是本次次調(diào)研中出售售率最突出的的樓盤之一。星星海自由港的的裝修以白色色格調(diào)為主，潔潔具為臺灣合合成，廚房用用具、電器全全部為海爾品品牌，成為出出售的賣點之之一。它的另另外一個特點點是得房率特特別高，達80%。在裝修設(shè)設(shè)計上使一個個34m2的房子達到到了40m2的效果，給給人一種物超超所值的感覺覺，在小戶型型的設(shè)計上是是極為罕見的的。小戶型的的面積在34m2-50m2之間，裝裝修標準790元/m2。3、修竹廣場：：修竹廣場的交工工日期為2004年4月，約320套小戶型，裝裝修標準為1200元/m2，面積在40m2-90m2之間。尚尚無樣板間，裝裝修情況不詳詳。但此樓盤盤的出售率較較高。4、名仕國際：：名仕國際的的交工日期為為2004年4月，約500套小戶型，裝裝修標準為1200元/m2，面積在49m2-77m2之間。裝修風格以以豪華為主，廚廚房用具均為為品牌。但由由于其售價較較高，屬商用用性公寓，產(chǎn)產(chǎn)權(quán)只有40年，所以出出售率并不高高，不及40%。5、東特新天地地：東特新天天地的小戶型型精裝修出售售率創(chuàng)造出大大連房地產(chǎn)史史上的一個神神話——開盤當天及及封盤（出售售率達70%），1200套精裝修小小戶型住宅僅僅余20套。東特新新天地的裝修修簡明、時尚尚，適合年輕輕人居住。小小戶型的面積積在29m2-58m2之間，裝裝修標準788元/m2。它的特特點層高較高高，為3.66m，以空間發(fā)展展為主導(dǎo)。其其次是市場定定位較好。6、花樣年華：：花樣年華的的交工日期為為2004年10月，共722套小戶型，余余量不足70套，出售率90%以上。小戶戶型的面積在在28m2-68m2之間，裝裝修標準1000元/m2。裝修風風格以簡潔為為主，廚具均均為品牌，但但樣板間裝修修比較粗糙?；ɑ幽耆A的主主要賣點是地地理位置較好好，位于中山山廣場與三八八廣場之間，購購買的房子60%是用于投資資。此樓盤的的裝修利潤較較大，經(jīng)現(xiàn)場場測算，其裝裝修標準超不不過600元/m2。7、大有恬園：：大有恬園的的交工日期為為2004年12月，共1100套小戶型，余余量不足300套。小小戶型的面積積在70m2-1000m2之間，裝裝修標準300---800元/m2。裝修定定位為品位性性風格，廚具具均為品牌。大大有恬園的裝裝修特色是工工場化裝修，門門、門套、窗窗套、衣柜等等均為工廠加加工，是規(guī)模?；b修的最最佳選擇。其其賣點有兩個個方面，一是是房屋售價較較低，二是本本小區(qū)屬國家家康居住宅示示范工程。8、壹品星海：：壹品星海的的小戶型預(yù)計計交工日期為為2005年5月，360套左右。小小戶型的面積積在50m2-60m2之間，裝裝修標準800元/m2。由于樣樣板間未裝修修，裝修標準準及風格不詳詳。主要賣點點是地理位置置較好，位于于星海廣場比比側(cè)，“鄰?！笔亲畲蟮馁u賣點。第三部分存在在問題6萬平方米的精精裝修對于裝裝修公司來說說是個挑戰(zhàn)，但但挑戰(zhàn)與機遇遇并存。主動動的去發(fā)掘問問題，并把他他消滅在萌芽芽階段，這是是我們?nèi)ソ鉀Q決問題的最好好方法。通過過本次調(diào)研及及以往住宅的的裝修經(jīng)驗，針針對公司的現(xiàn)現(xiàn)有狀況，發(fā)發(fā)現(xiàn)如下問題題還有待于我我們?nèi)ミM一步步剖析和解決決：廚房、衛(wèi)生間的的墻地磚的粘粘貼，是由建建筑公司施工工還是由裝修修公司施工？？如果由建筑筑公司隨主體體一起施工，自自然就避免了了二次施工帶帶來的污染、減減少了二次搬搬運的人工費費，同時也縮縮短了工期，最最重要的是降降低了工程成成本。如果由由裝修公司來來施工，效果果是否恰恰相相反？土建與裝修銜接接不到位，如如何才能避免免裝修施工再再改線路的做做法？土建的施工質(zhì)量量直接影響裝裝修的施工質(zhì)質(zhì)量，建筑公公司應(yīng)該做出出什么樣的交交房標準？施工圖方案的確確定，裝修設(shè)設(shè)計人員參與與太少，開發(fā)發(fā)公司能否多多給予一點支支持？裝修標準為多少少？如何定位位？如何來進行裝修修的施工組織織，是由過去去的一戶一分分包，或者走走建筑公司的的模式分項分分包，還是兩兩者結(jié)合較好好？關(guān)鍵在于于裝修方案的的多與少，方方案較多，前前者為宜；方方案較少，形形成規(guī)模，分分包為宜；方方案適中，結(jié)結(jié)合為宜。第四部分想法法及建議精裝修住宅，顧顧名思義就是是一次性到位位的房屋，住住戶只要帶上上生活用品就就可以入住的的房子。如何何能達到“以人為本”，最大限度度的滿足用戶戶的要求，又又能在短時間間內(nèi)達到理想想的出售率，這這就需要我們們從多個方面面綜合考慮，保保證盡快實現(xiàn)現(xiàn)雙贏的局面面。對此，我我們裝修公司司提出如下想想法及建議：：滿足消費者需求求的前提下，戶戶型越少越好好。戶型越多多，精裝修選選擇的種類就就越多。不僅僅會對工期產(chǎn)產(chǎn)生負面影響響，而且對產(chǎn)產(chǎn)業(yè)化裝修的的實現(xiàn)也極為為不利，產(chǎn)業(yè)業(yè)化不能形成成規(guī)模，必然然就會加大工工程的成本。戶型設(shè)計要有裝裝修設(shè)計人員員全過程參與與并發(fā)揮作用用。讓裝修設(shè)設(shè)計人員參與與戶型設(shè)計，目目的就是在于于將建筑設(shè)計計和裝修設(shè)計計一體化，使使裝修設(shè)計和和土建設(shè)計相相銜接和協(xié)調(diào)調(diào)，把裝修設(shè)設(shè)計的意見及及時反饋給土土建設(shè)計，為為工業(yè)化生產(chǎn)產(chǎn)創(chuàng)造條件。現(xiàn)現(xiàn)階段，建筑筑設(shè)計與裝修修設(shè)計嚴重脫脫節(jié)，要實現(xiàn)現(xiàn)工業(yè)化生產(chǎn)產(chǎn)很難，不僅僅制約了工期期的進度，而而且加大了工工程的成本，造造成了不必要要的浪費。如如水路、電路路的一次性到到位（高低的的確定，數(shù)量量的確定），避避免裝修時又又鑿又改的現(xiàn)現(xiàn)象發(fā)生。盡快確定戶型但但不能太草率率。戶型的確確定對裝修方方案的確定起起著決定性的的作用，戶型型無法確定，裝裝修方案就無無法確定，戶戶型的設(shè)計在在很大程度影影響裝修設(shè)計計的風格。好好的戶型是“先天的優(yōu)勢”，裝修所起起的作用就是是將它的這種種“先天的優(yōu)勢”充分挖掘出出來，并把它它淋漓盡致地地發(fā)揮。裝修方案不宜太太多。裝修方方案過多與戶戶型太多有著著同樣的缺點點，不僅會對對工期產(chǎn)生負負面影響，而而且對產(chǎn)業(yè)化化裝修的實現(xiàn)現(xiàn)也極為不利利。裝修材料的選用用要大膽、新新穎、現(xiàn)代。裝修的風格是樓房重要的賣點之一，而我們這個風格靠什么去實現(xiàn)，主要就是材料的選用上。我們要突出幸福家居的特點，必然要在材料的選用上大下功夫。外立面要有特點點。幸福家居居的特點，不不僅要在內(nèi)部部裝修風格上上有所體現(xiàn)，外外立面是更是是吸引購房者者眼球的重要要點。但特點點不能太多，太太多了就等于于無特點。裝修項目要簡而而精，要給業(yè)業(yè)主留有一定定的空間。針針對此問題，我我們可以推出出個性菜單的的方式，業(yè)主主可以根據(jù)菜菜單進行選擇擇、組合，然然后一次性裝裝修到位。我我們應(yīng)區(qū)分裝裝修和裝飾，提提倡“少裝修、多多裝飾”。我們生活活在工業(yè)化加加信息化的時時代，真正的的個性化，更更多的是內(nèi)蘊蘊而不在于外外表，是自主主行為的選擇擇而不是人云云亦云。從這這個意義上說說，精裝修的的出現(xiàn)，符合合智慧的簡潔潔與經(jīng)濟的要要求。給業(yè)主主留有一定的的空間，不僅僅新尊重了業(yè)業(yè)主，給業(yè)主主一個發(fā)揮的的余地，更重重要的是降低低了裝修成本本，一舉兩得得。裝修的工期要充充足。通過對對大連精裝修修樓盤的調(diào)研研，精裝修的的時間都在三三個月左右。裝裝修不同于土土建，它在于于精雕細琢，突突出細節(jié)，如如果一味的強強調(diào)工期，必必會導(dǎo)致工程程質(zhì)量的下降降，從而給樓樓房的出售帶帶來不利影響響。裝修標準不宜太太低。比如大大有恬園精裝裝修住宅的300元標準，廚廚房及衛(wèi)生間間用具均為“七十年代”的產(chǎn)品，根根本達不到業(yè)業(yè)主滿意的程程度，入住后后必然會改，“帶上生活用用品就能入住住”也便成了一一句空話。通通過本次裝修修市場的調(diào)研研，我們建議議裝修標準為為500—800為宜。如一一個50m2的住房，得得房率為75%，造價為823元/m2（詳見下下表）?？偟亩ㄎ唬寒a(chǎn)業(yè)化：產(chǎn)業(yè)化化裝修的優(yōu)勢勢，在于我們們可以通過集集中采購，用用同樣價格選選擇優(yōu)質(zhì)材料料；統(tǒng)一施工工，統(tǒng)一進行行質(zhì)量檢測及及其后的質(zhì)量量與安全保證證，房屋業(yè)主主可以不再跟跟裝修游擊隊隊打交道，減減少了時間、精精力和財力的的耗費，不再再為裝修而煩煩惱。又降低低了成本，具具有較高的推推廣價值。產(chǎn)產(chǎn)業(yè)化全裝修修樓盤的工程程量較大，開開發(fā)商通常采采用大集團采采購方式，因因而材料供應(yīng)應(yīng)商十分愿意意讓利給開發(fā)發(fā)商。一般價價格為零售價價的六至七成成，有時愿意意給出低于特特約經(jīng)銷商的的供價。廚衛(wèi)衛(wèi)、門套等原原先現(xiàn)場制作作、油漆的部部件，如今全全部在工廠內(nèi)內(nèi)生產(chǎn)，裝修修現(xiàn)場只需“搭積木”般拼裝，就就在土建工程程還在實施時時，門套、窗窗套、窗臺板板、壁櫥門、窗窗柜，甚至整整個廚房、衛(wèi)衛(wèi)生部件已經(jīng)經(jīng)紛紛從工廠廠流水線上“下線”。每套衛(wèi)浴浴產(chǎn)品中，除除了座便器、浴浴缸等設(shè)備外外，底盤、墻墻板、天花板板、燈具等一一應(yīng)俱全。一一個四五平方方米的衛(wèi)生間間，一天就可可拼裝完成，由由此可見產(chǎn)業(yè)業(yè)化的重要性性，下圖就是是對產(chǎn)業(yè)化裝裝修一個概念念性的描述，其其優(yōu)點不言自自明。通過下下圖我們可以以看出，產(chǎn)業(yè)業(yè)化的前提，也也就是最重要要的一點——設(shè)計應(yīng)做到到標準化、模模數(shù)化、通用用化。健康、綠色、環(huán)環(huán)保：非典過過后，人們越越來越重視生生活的質(zhì)量，對對住宅的要求求自然是越來來越高，健康康、綠色、環(huán)環(huán)保自然就是是精裝修住宅宅必然的歸宿宿。達到這點點難度并不大大，就是利用用綠色環(huán)保品品牌的形象和和他的影響力力，不用太多多，一點足矣矣。突出幸福家居的的“特”：每個樓盤都都有著自身的的特色，他的的特色也必然然是樓盤的賣賣點之一。幸幸福家居也應(yīng)應(yīng)該有自己的的特色，我們們裝修公司認認為有兩點可可以考慮：一一是讓我們幸幸福家居的精精裝修住宅成成為真正的一一次到位的家家。如何理解解呢？經(jīng)過我我們的調(diào)研，大大連市現(xiàn)有的的精裝修樓盤盤，所有樓盤盤的售價均不不含可活動家家具，也就是是說其不能達達到帶上生活活用品就可以以入住的條件件。比如說，沒沒有床怎么能能入住呢？我我們就應(yīng)該抓抓住