項(xiàng)目調(diào)研報(bào)告.colliers

南京江寧產(chǎn)業(yè)園區(qū)及

辦公樓市場調(diào)研報(bào)告高力國際工業(yè)部Preparedfor南京市概況全市總面積6,597平方公里。2012年全市戶籍總?cè)丝诩s638萬人。南京是江蘇省省會，是長江三角洲經(jīng)濟(jì)核心區(qū)重要城市和長江流域四大中心城市之一。南京共有4個(gè)主要的國家級開發(fā)園區(qū)，分別是：南京經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)、南京高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)、南京江寧經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)、南京化學(xué)工業(yè)園區(qū)。位列中國城市綜合實(shí)力“50強(qiáng)”第5名。機(jī)場/火車距離市中心（公里）南京祿口國際機(jī)場44常州奔牛機(jī)場109蘇南碩放機(jī)場188上海虹橋機(jī)場291上海浦東國際機(jī)場340南京站位于市內(nèi)南京南站位于市內(nèi)南京市主要交通鏈接情況南京市南京在長三角中的位置GDP人民幣8,011.78億元GDP增長率11.0%固定資產(chǎn)投資人民幣5,265.55億元同比上漲12.4%房地產(chǎn)投資人民幣1,120.18億元同比上漲10.3%外商直接投資40.33億美元同比下降1.9%人均可支配收入人民幣39,881元同比上漲12.8%CPI102.72013南京市主要經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)數(shù)據(jù)來源：南京市統(tǒng)計(jì)局南京江寧簡介江寧位于南京主城南側(cè),從東、南、西三面環(huán)繞南京。全區(qū)總面積1573平方公里，10個(gè)街道辦事處,總?cè)丝?50萬，其中暫住人口60萬，總?cè)丝诔鞘谢揭呀?jīng)達(dá)到70%。經(jīng)過20年的發(fā)展，已成為南京地區(qū)建設(shè)發(fā)展最快、發(fā)展環(huán)境最優(yōu)、產(chǎn)業(yè)競爭力最強(qiáng)的開發(fā)區(qū)，綜合實(shí)力和品牌影響力位居全省開發(fā)區(qū)前列。全區(qū)重點(diǎn)產(chǎn)業(yè)園區(qū)及分工：大東山（包含開發(fā)區(qū)部分、高新園部分）：汽車電子園、戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)園、科教研發(fā)園祿口：空港產(chǎn)業(yè)園（航空動力研發(fā)制造、航空物流和一般制造）濱江：濱江產(chǎn)業(yè)園（裝備制造、物流）新市鎮(zhèn)園區(qū)：產(chǎn)業(yè)配套園數(shù)據(jù)來源：南京江寧區(qū)指標(biāo)數(shù)值GDP926.59億元GDP增長率比上年增長13.7%固定資產(chǎn)投資791.2億元工業(yè)投資555億元外商直接投資合同利用外資：22.53億美元實(shí)際使用外資：10億美元人均可支配收入城鎮(zhèn)居民人均可支配收入：34,970元年平均勞動工資52,445元產(chǎn)業(yè)類型空間布局2大支柱產(chǎn)業(yè)電子信息開發(fā)區(qū)、高新園、谷里、麒麟、濱江汽車制造及零部件開發(fā)區(qū)、高新園、濱江、谷里4大新興產(chǎn)業(yè)智能電網(wǎng)及電力自動化東山副城、開發(fā)區(qū)、高新園、紫金江寧新能源東山副城、開發(fā)區(qū)、高新園、湯山航空動力研發(fā)制造東山副城、開發(fā)區(qū)、祿口戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)、高新園一般制造土橋、祿口、濱江、湖熟農(nóng)產(chǎn)品加工土橋、谷里、橫溪、湖熟南京江寧優(yōu)勢（3）完善的園區(qū)設(shè)施配套3.1基礎(chǔ)設(shè)施供電、供水、供氣、通信等基礎(chǔ)設(shè)施完善。建成50萬伏、22萬伏、11萬伏變電站共20多座；自來水、污水處理等設(shè)施完全能滿足生產(chǎn)、生活需要；“西氣東輸”工程天然氣輸氣管網(wǎng)已接入江寧。3.2教育醫(yī)療江寧現(xiàn)有醫(yī)院14所，包括二甲醫(yī)院3家、三甲醫(yī)院2家。另有中國藥科大學(xué)、南京醫(yī)科大學(xué)作為醫(yī)學(xué)技術(shù)保障。3.3人力資源江寧教育體系完整，擁有普通中學(xué)41所，國家級高級中學(xué)2所，國際學(xué)校2所，及眾多的初等教育學(xué)校、職業(yè)學(xué)校和大學(xué)院校。江寧區(qū)內(nèi)有東南大學(xué)、南京航空航天大學(xué)、河海大學(xué)等16所高校，20多萬師生，可以滿足各種層次的人力資源需求。在全省率先建立駐區(qū)高校與政府、企業(yè)聯(lián)席會議制度，“政產(chǎn)學(xué)研”合作機(jī)制完善。江寧區(qū)是南京規(guī)劃最完善、經(jīng)濟(jì)最發(fā)達(dá)的城區(qū)，是南京地區(qū)吸引外資的最主要載體之一。2007年，江寧開發(fā)區(qū)榮獲“中國十大最具競爭力開發(fā)區(qū)”品牌稱號。與其他開發(fā)區(qū)相比具備以下發(fā)展優(yōu)勢：（1）區(qū)位優(yōu)勢江寧從東西南三面環(huán)抱南京主城，機(jī)場、港口、鐵路、公路交通體系發(fā)達(dá)，是南京對外溝通的重要樞紐。（2）產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢目前江寧區(qū)已經(jīng)形成了全方位、深層次、寬領(lǐng)域的開放開發(fā)格局。已有近60個(gè)國家和地區(qū)的2,400個(gè)項(xiàng)目落戶，集聚了50多家世界500強(qiáng)企業(yè)，累計(jì)實(shí)際使用外資超過60億美元，成為長三角地區(qū)的投資熱土。江寧定位于成為“具有國際競爭力的現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)基地、科教領(lǐng)先的自主創(chuàng)新基地、區(qū)域性重要的交通物流樞紐城、環(huán)境優(yōu)美的康居宜業(yè)生態(tài)城”，著力培育十大戰(zhàn)略性主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)。南京江寧開發(fā)區(qū)地塊信息該地塊位于南京江寧高新園大學(xué)城內(nèi)，距離地鐵站（海事學(xué)院站）1.2公里，步行約10分鐘；距離寧杭高鐵江寧站3.5公里，車程約8分鐘；距離寧杭高速入口2.5公里，車程約5分鐘。南京江寧地塊信息地塊詳情：地塊5面積為69畝，容積率為1.5地塊6面積為39畝，容積率為2.1地塊7面積為45畝，容積率為1.5地塊8面積為48畝，容積率為2.1上述地塊的用地性質(zhì)為科研設(shè)計(jì)用地，目前上述地塊道路平整，水、電、網(wǎng)絡(luò)等條件均已具備，企業(yè)只需自行辦理開通即可。5687地塊紅線圖南京江寧及周邊主要潛在競爭物業(yè)情況潤和研發(fā)總部基地小龍灣新城發(fā)展中心123467895101211南京江寧主要潛在競爭物業(yè)發(fā)展情況建筑面積交付時(shí)間富力科技園280,000平方米1期已交付2期2014年8月交付東山企業(yè)研發(fā)園B區(qū)123,263平方米1期已交付2期2014年8月交付江蘇軟件園200,000平方米2014年3季度交付紫金方山園區(qū)125,000平方米1期已交付2期2014年3季度交付潤和研發(fā)總部基地142,749平方米2015年1季度聯(lián)東U谷100,000平方米（1期）1期2016年上半年交付江蘇軟件園吉山基地（國信）100,766平方米已交付紫金江寧153,000平方米已交付中關(guān)村（江寧）服務(wù)外包園100,000平方米已交付小龍灣總部基地201,510平方米已交付楚翹城（商辦用地）176,250平方米2015年2季度交付新城發(fā)展中心（商辦用地）約40,000平方米已交付123467895101211南京江寧主要潛在競爭物業(yè)詳情

——富力科技園（可租可售）2期1期富力科技園定位于花園式獨(dú)棟總部辦公，土地性質(zhì)為研發(fā)用地。項(xiàng)目總建面共28萬㎡。一期辦公目前現(xiàn)房。二期辦公已封頂，今年8月可交付使用。三期在規(guī)劃中。一期辦公占地5.7萬㎡，建面5.6萬㎡，容積率僅0.9。其中3個(gè)獨(dú)棟10個(gè)雙拼，共計(jì)13棟22個(gè)單元（一個(gè)雙拼算兩個(gè)單元）。獨(dú)棟約2,300㎡，雙拼5,600㎡(可分開租售，一半約2,800㎡）。每棟共五層，其中一層層高6米，二層層高5.4米，三至五層3.9米，每棟帶有獨(dú)立的前庭后院約500㎡。二期辦公占地4.2萬㎡，建面3.6萬㎡，容積率1.2，其中3個(gè)獨(dú)棟6個(gè)雙拼，共計(jì)9棟15個(gè)單元。獨(dú)棟約2,400㎡，雙拼48,00㎡。每棟五層，其中一層、五層4.8米，二至四層4.2米。二期整體建筑風(fēng)格包括外觀與一期一致，但二期辦公可以分層出售，分層產(chǎn)權(quán)，整棟購買也可。而一期只能整棟出售。南京江寧主要潛在競爭物業(yè)詳情

——富力科技園南京江寧主要潛在競爭物業(yè)詳情

——東山企業(yè)研發(fā)園（只租或整售）A區(qū)B區(qū)A區(qū)已運(yùn)營多年，物業(yè)設(shè)施相對老舊,目前已不屬于主力招商的區(qū)域，目前沒有相關(guān)信息。土地性質(zhì)為研發(fā)用地。B區(qū)，東山國際企業(yè)研發(fā)園啟動“6+1”載體項(xiàng)目，該項(xiàng)目占地約71.42畝，總投資15億元，總建筑面積123,263平方米，其中地上建筑面積89,618平方米，地下建筑面積33,645平方米。包括6棟12層寫字樓，及部分小樓和商業(yè)用群樓。高層寫字樓每層面積約為1,129平方米，小樓面積從460至917平方米不等。該項(xiàng)目土地性質(zhì)為研發(fā)用地。南京江寧主要潛在競爭物業(yè)詳情

——東山企業(yè)研發(fā)園南京江寧主要潛在競爭物業(yè)詳情

——江蘇軟件園-紫金吉山（只租不售）江蘇軟件園現(xiàn)有載體占地面積約140畝，建筑面積約為200,000平方米，共14棟物業(yè)。土地性質(zhì)為研發(fā)用地。該項(xiàng)目作為目前江蘇軟件園直屬唯一載體，已有各種類型的客戶簽約，客戶類型從孵化型企業(yè)至500強(qiáng)企業(yè)不等。目前已簽約及已確定意向的代表客戶包括：微軟、惠普、甲骨文、IBM等。根據(jù)項(xiàng)目招商人員的介紹，目前該項(xiàng)目基本采取免租金的方式進(jìn)行招商，由于南京市政府會提供相當(dāng)于租金50%的補(bǔ)貼，項(xiàng)目主管部門就相對激進(jìn)的以免租金換稅收的方式吸引高稅收企業(yè)，并簽訂15年的租賃協(xié)議。據(jù)悉本項(xiàng)目周邊有約6.24平方公里的土地在開發(fā)中，由于江蘇軟件園先期以賣地為主，故現(xiàn)在園區(qū)內(nèi)載體供應(yīng)量較少。南京江寧主要潛在競爭物業(yè)詳情

——江蘇軟件園-紫金吉山南京江寧主要潛在競爭物業(yè)詳情

——紫金方山園區(qū)（可租部分可售）紫金（方山）特別社區(qū)A區(qū)，占地130畝，建筑面積10萬平米，目前已建成生命科學(xué)博覽館以及科創(chuàng)載體1-6號樓。其中1-3號樓均為7層建筑，層高均為5米，1號樓總建筑面積12,658平方米，2號樓總建筑面積11,511平方米，3號樓總建筑面積12,658平方米；4-6號樓均為5層建筑，層高均為4.2-5米，4號樓總建筑面積6,348平方米，5號樓總建筑面積7,010平方米，6號樓總建筑面積8,425平方米。土地性質(zhì)為劃撥用地。紫金（方山）特別社區(qū)B區(qū)目前正在開發(fā)中，項(xiàng)目形式與A區(qū)類似，目前B區(qū)有5棟樓宇約38,190平方米辦公物業(yè)結(jié)構(gòu)封頂正在內(nèi)部裝修中，其中約5,150平方米樓宇2棟、約9,000平方米樓宇2棟，約9,900平方米樓宇一棟，層高均為5.1米。目前B區(qū)仍有部分空余地塊可用作定制項(xiàng)目。該項(xiàng)目土地性質(zhì)為研發(fā)用地。A區(qū)B區(qū)南京江寧主要潛在競爭物業(yè)詳情

——紫金方山園區(qū)南京江寧主要潛在競爭物業(yè)詳情

——潤和研發(fā)總部基地（可租可售）潤和國際軟件外包研發(fā)總部基地位于軟件大道上，分為二期開發(fā)，建筑面積約14萬平方米，其中一期項(xiàng)目建筑面積約2萬平方米并已完成開發(fā)建設(shè)及招商，二期項(xiàng)目建筑面積約12萬平方米現(xiàn)在正在開發(fā)中。該項(xiàng)目的土地性質(zhì)為科研用地。該項(xiàng)目二期由三幢建筑物構(gòu)成。其中1號樓地上建筑面積約4萬平方米，為潤和集團(tuán)自用樓宇；2號樓地上建筑面積約1.5萬平方米，已與客戶簽約；3號樓地上建筑面積約2.2萬平方米，目前可租可售。南京江寧主要潛在競爭物業(yè)詳情

——潤和研發(fā)總部基地南京江寧主要潛在競爭物業(yè)詳情

——聯(lián)東U谷項(xiàng)目位于國家級南京江寧高科技產(chǎn)業(yè)園，緊鄰江寧大學(xué)城和寧杭交通樞紐。項(xiàng)目占地約660畝，規(guī)劃建筑面積約80萬平方。其中一期項(xiàng)目為標(biāo)準(zhǔn)廠房項(xiàng)目，已完成土地平整操作，準(zhǔn)備進(jìn)入建設(shè)階段。一期項(xiàng)目總建筑面積約10萬平方米。共40幢廠房，廠房均為多層建筑，獨(dú)棟面積約1,200至25,00平方米。層高3.6–6米，單層面積540–800平方米，樓板承重0.5–5噸/平方米。該項(xiàng)目的土地性質(zhì)為工業(yè)用地。南京江寧主要潛在競爭物業(yè)詳情

——紫金江寧軟件園南京江寧主要潛在競爭物業(yè)詳情

——江蘇軟件園吉山基地（可租可售）江蘇軟件園吉山基地（吉山軟件社區(qū)）為江蘇軟件園下屬園區(qū)。項(xiàng)目分為兩個(gè)功能區(qū)塊，一塊是獨(dú)棟辦公園，一塊是創(chuàng)新廣場。目前獨(dú)棟辦公用品已基本完全招商完畢，單獨(dú)獨(dú)棟面積約為2,000平方米。創(chuàng)新廣場為標(biāo)準(zhǔn)寫字樓設(shè)計(jì)，目前正在租賃招商中，創(chuàng)新廣場可出讓不超過總面積50%的物業(yè)，并需要分棟出讓。該項(xiàng)目的土地性質(zhì)為科研用地。獨(dú)棟廣場南京江寧主要潛在競爭物業(yè)詳情

——江蘇軟件園吉山基地南京江寧主要潛在競爭物業(yè)詳情

——紫金江寧（只租不賣）紫金（江寧）科創(chuàng)特區(qū)–悠谷，是目前紫金江寧下屬唯一的招商平臺。項(xiàng)目單體總建筑面積約26萬平方米，集科技創(chuàng)業(yè)孵化器、加速器等多功能于一體的綜合體項(xiàng)目，包含五幢塔樓（3幢寫字樓、1幢人才公寓、1幢酒店）和5層裙樓（目前為辦公、展示和綜合配套設(shè)施）。項(xiàng)目未來可直接連接地鐵。裙樓單層面積約3萬平方米，已經(jīng)招商完畢；塔樓單層約1,500平方米，目前正在內(nèi)部裝修和招商中。該項(xiàng)目的土地性質(zhì)為科研用地。南京江寧主要潛在競爭物業(yè)詳情

——紫金江寧南京江寧主要潛在競爭物業(yè)詳情

——中關(guān)村（江寧）（只租不賣）中關(guān)村（江寧）國際服務(wù)外包產(chǎn)業(yè)園總體規(guī)劃約500畝，分三期開發(fā)，一期、二期總建筑面積約10平方米，由兩棟按照現(xiàn)代化標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計(jì)的辦公樓和綜合樓組成。產(chǎn)業(yè)園一期主體占地面積3萬平米，建筑面積1.9萬平米，其中研發(fā)辦公用房1.60萬平米，配套用房0.3萬平米（餐廳及配套軟件公寓）。產(chǎn)業(yè)園二期占地面積500畝。其中主要對外招商的為一期項(xiàng)目，該項(xiàng)目為LOFT/2層/局部3層建筑。單層層高4.5米。該項(xiàng)目的土地性質(zhì)為科研用地。南京江寧主要潛在競爭物業(yè)詳情

——中關(guān)村（江寧）南京江寧主要潛在競爭物業(yè)詳情

——小龍灣總部基地（只租不售）江寧開發(fā)區(qū)總部基地（小龍灣總部基地）規(guī)劃面積約104,822平方米，建筑面議約201,510平方米。由30棟大小物業(yè)組成。該項(xiàng)目建筑均為多層，多為地下一層底商四層建筑，每棟建筑面積從約2,300平方米至約16,000平方米不等。標(biāo)準(zhǔn)層層高從3.6至5.5米不等。目前該項(xiàng)目已基本滿租。該項(xiàng)目的土地性質(zhì)為科研用地。南京江寧主要潛在競爭物業(yè)詳情

——小龍灣總部基地南京江寧主要潛在競爭物業(yè)詳情

——楚翹城（散賣）楚翹城為南京軟件谷（軟件大道區(qū)域）在售寫字樓項(xiàng)目，該項(xiàng)目的土地性質(zhì)為商辦用地。項(xiàng)目目前的銷售方式為散售，目前僅有少部分面積可以出售。楚翹城項(xiàng)目整體占地面積47,580平方米，建筑面積176,250平方米，由4座寫字樓（在售），1座酒店，以及約30,000平方米的商業(yè)部分構(gòu)成。目前寫字樓1號、寫字樓2號、寫字樓4號項(xiàng)目均已銷售/預(yù)定超過半數(shù)。楚翹城項(xiàng)目計(jì)劃于2015年4月交付使用。南京江寧主要潛在競爭物業(yè)詳情

——楚翹城南京江寧主要潛在競爭物業(yè)詳情

——新城發(fā)展中心新城發(fā)展中心為已售罄寫字樓項(xiàng)目，該項(xiàng)目的土地性質(zhì)為商辦用地。項(xiàng)目在2013年已完全銷售完畢，銷售方式為散售。新城發(fā)展中心由2棟18層寫字樓及部分底商組成，寫字樓單層面積約1,000平方米，總面積約4.8萬平方米。目前此項(xiàng)目除了自用面積外供租賃的面積基本滿租，僅有少數(shù)單元可供租賃，據(jù)悉租賃狀態(tài)一直良好。南京江寧主要潛在競爭物業(yè)詳情

——新城中心南京江寧主要潛在競爭物業(yè)租金情況租金（每天每平方米人民幣）1富力科技園報(bào)價(jià)2.62東山企業(yè)研發(fā)園報(bào)價(jià)1.8–2.0，實(shí)際操作可免租，租金和稅收掛鉤。3江蘇軟件園報(bào)價(jià)1–1.2，實(shí)際操作可免租，租金和稅收掛鉤。4紫金方山園區(qū)報(bào)價(jià)1.55，實(shí)際操作可免租，租金和稅收掛鉤。5潤和研發(fā)總部基地尚未定價(jià)6聯(lián)東U谷尚未定價(jià)7江蘇軟件園吉山基地（國信）報(bào)價(jià)1.12，實(shí)際操作可免租，租金和稅收掛鉤。8紫金江寧報(bào)價(jià)1.6–1.9，依據(jù)入駐企業(yè)情況可送裝修，租金優(yōu)惠可談。9中關(guān)村（江寧）服務(wù)外包園報(bào)價(jià)1.310小龍灣總部基地整租報(bào)價(jià)1.8–2.1分租報(bào)價(jià)1.9-411楚翹城先期報(bào)價(jià)2.412新城發(fā)展中心報(bào)價(jià)2–2.5由于現(xiàn)在江寧區(qū)域內(nèi)大部分潛在競爭物業(yè)均為政府投資開發(fā)項(xiàng)目，市場化運(yùn)作并不明顯，目前市場上的租金水平略低，并且由于政府會給出相對激進(jìn)的免租激勵機(jī)制，或?qū)?dǎo)致市場潛在客戶對支付較低租金的預(yù)期會進(jìn)一步提升。123467895101211南京江寧主要潛在競爭租賃物業(yè)情況

建筑面積

租金物業(yè)管理費(fèi)主要客戶

#出租項(xiàng)目業(yè)主建成時(shí)間(平方米)物業(yè)類型層數(shù)(人民幣/平方米/天)(人民幣/平方米/月)出租率備注1富力科技園富力地產(chǎn)一期2013年、二期在建9.2萬（現(xiàn)有）獨(dú)棟、雙拼研發(fā)總部樓4~52.67.3南京機(jī)器人應(yīng)用及研發(fā)中心、富力南京約20%

2東山企業(yè)研發(fā)園B區(qū)南京江寧政府2014年8月123,263多層研發(fā)用寫字樓121.8~2待定洽談中，暫無簽約客戶不足5%

3江蘇軟件園南京江寧政府41852100000多層研發(fā)寫字樓5~1513.5微軟、惠普、甲骨文、IBM約90%

4紫金方山園區(qū)南京江寧政府A區(qū)2013年，B區(qū)在建96,800多層研發(fā)寫字樓5~71.553.5江蘇省生產(chǎn)力促進(jìn)中心、寶迪總部、

浙商總部、龍梁科技、康緣研究院、

生命科學(xué)博覽館、瑞泰生物、

神州細(xì)胞生物藥創(chuàng)新基地。約75%A區(qū)已滿，B區(qū)仍有超過70%可租賃5潤和研發(fā)總部基地潤和軟件2015年上半年14萬多層研發(fā)寫字樓5~12待定待定潤和、江蘇產(chǎn)業(yè)研究院約85%

7江蘇軟件園吉山基地（國信）江蘇軟件開發(fā)建設(shè)有限公司

2008年、2013年10萬多層研發(fā)寫字樓2~51.123.7

8紫金江寧南京政府2014年下旬26萬多層研發(fā)寫字樓1月20日1.6~1.963D打印企業(yè)約35%

9中關(guān)村（江寧）服務(wù)外包園北京中關(guān)村科技投資有限公司南京分公司與南京江寧經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)2011年前后10萬多層研發(fā)寫字樓3（招商中）1.33南京淘寶分公司、江蘇集群科技約80%

10小龍灣總部基地江城地產(chǎn)

2009年、2013年、2014年20萬多層研發(fā)寫字樓1月5日整租1.8–2.1

分租1.9-43中國國檢能效、江寧文廣局、順豐快遞約50%1期09年開始招商，基本滿租；2期13年開始招商；3期14年開始招商11楚翹城南京軟件谷發(fā)展有限公司2015年4月176,250多層商業(yè)辦公綜合體6~12先期報(bào)價(jià)2.4待定

約80%

12新城發(fā)展中心小業(yè)主2013年48261多層辦公1月18日2~2.55散售項(xiàng)目90%以上

南京江寧主要潛在競爭物業(yè)售價(jià)情況售價(jià)（每平方米人民幣）1富力科技園報(bào)價(jià)1.5萬元至1.7萬元，僅可出售給法人，不可出售給自然人。2東山企業(yè)研發(fā)園整售價(jià)格需與政府洽談3江蘇軟件園不售4紫金方山園區(qū)原則上不售，但可考慮整棟出售給特定企業(yè)，預(yù)計(jì)售價(jià)高于8,000元。5潤和研發(fā)總部基地預(yù)計(jì)售價(jià)1.6萬元至1.8萬元，僅可出售給法人，不可出售給自然人。6聯(lián)東U谷報(bào)價(jià)4,500元，僅可出售給法人，不可出售給自然人。7江蘇軟件園吉山基地（國信）報(bào)價(jià)6,000至6,800元，僅可出售給法人，不可出售給自然人。8紫金江寧不售9中關(guān)村（江寧）服務(wù)外包園不售10小龍灣總部基地不售11楚翹城報(bào)價(jià)1.6至1.7萬元12新城發(fā)展中心已售罄，約1.5萬元據(jù)悉現(xiàn)在江寧區(qū)域內(nèi)工業(yè)及研發(fā)用地項(xiàng)目基本無法實(shí)現(xiàn)散售，僅存在整棟出售的可能。123467895101211南京江寧主要潛在競爭出售物業(yè)情況

建筑面積

售價(jià)物業(yè)管理費(fèi)主要客戶

#出租項(xiàng)目業(yè)主建成時(shí)間(平方米)物業(yè)類型層數(shù)(人民幣/平方米)(人民幣/平方米/月)出售率去化速度1富力科技園富力地產(chǎn)一期2013年、二期在建9.2萬（現(xiàn)有）獨(dú)棟、雙拼研發(fā)總部樓4~51.2萬~1.7萬3.5南京機(jī)器人應(yīng)用及研發(fā)中心、富力南京綜合約20%銷售1年半2東山企業(yè)研發(fā)園B區(qū)南京江寧政府2014年8月123,263多層研發(fā)用寫字樓12需洽談待定-0%整棟出售4紫金方山園區(qū)南京江寧政府A區(qū)2013年，B區(qū)在建96800多層研發(fā)寫字樓5~7不低于8,000元3.5-0%整棟出售，目前政府自持不急于出售5潤和研發(fā)總部基地潤和軟件2015年上半年14萬多層研發(fā)寫字樓5~121.6萬~1.8萬待定潤和0%只有3號樓可售，目前還沒有出售6聯(lián)東U谷聯(lián)東在建10萬多層工業(yè)用物業(yè)1~2層報(bào)價(jià)4,500待定

0%剛開始推廣7江蘇軟件園吉山基地（國信）江蘇軟件開發(fā)建設(shè)有限公司

2008年、2013年10萬多層研發(fā)寫字樓2~56,000~6,8003.7-

僅可售約50%的面積11楚翹城南京軟件谷發(fā)展有限公司42095176250多層商業(yè)辦公綜合體6~121.6萬~1.7萬待定散售項(xiàng)目

12新城發(fā)展中心小業(yè)主2013年48,261多層辦公18約1.5萬元5散售項(xiàng)目90%以上

南京土地轉(zhuǎn)讓流程、相關(guān)費(fèi)用及要求公告日開始20日以內(nèi)：領(lǐng)取申請材料材料費(fèi)：人民幣1,000元公告日開始20日以內(nèi)：繳納保證金保證金視地塊不同公告日開始20日以內(nèi)：進(jìn)行報(bào)名申請掛牌競買1）掛牌競買申請書；2）《XXX地塊土地使用條件要求》：需要法定代表人或委托人簽字并加蓋公章；3）營業(yè)執(zhí)照復(fù)印件加蓋公章；4）法定代表人的護(hù)照復(fù)印件、中文翻譯件加蓋公章；5）授權(quán)委托書（申請委托他人辦理的，應(yīng)提交授權(quán)委托書及委托代理人的護(hù)照復(fù)印件、中文翻譯件加蓋公章）；6）競買保證金交納憑證。公告結(jié)束次日：簽訂成交確認(rèn)書需要法定代表人或委托人簽字并加蓋公章簽訂成交確認(rèn)書后的5個(gè)工作日以內(nèi)可以領(lǐng)取土地出讓合同簽訂土地出讓合同需要法定代表人或委托人簽字并加蓋公章按照合同要求交納出讓金以及交易服務(wù)費(fèi)交易服務(wù)費(fèi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)為每平方米人民幣1.5元交納契稅、印花稅契稅稅率為出讓金的3％；印花稅稅率為出讓金的萬分之5土地出讓合同完成南京土地使用權(quán)登記證辦理流程一）簽訂土地出讓合同二）繳納土地出讓金、交易服務(wù)費(fèi)、契稅、印花稅1.土地出讓合同2.成交確認(rèn)書3.金額（交易服務(wù)費(fèi)：每平方米人民幣1.5元、契稅：成交價(jià)的3%、印花稅：成交價(jià)的0.05%）三）簽訂使用權(quán)移交確認(rèn)書四）委托土地測繪，出具測繪報(bào)告1.出讓合同復(fù)印件2.委托書（蓋公章）3.紅線圖五）辦理土地證1.申請報(bào)告2.土地成交確認(rèn)書、移交確認(rèn)書和紅線圖3.出讓金發(fā)票（復(fù)印件）和契稅、印花稅發(fā)票4.南京市土地測繪中心出具的《土地測繪報(bào)告》5.法人身份證及委托代理人身份證（復(fù)印件）6.企業(yè)營業(yè)執(zhí)照（復(fù)印件）7.法人代表身份證明書、授權(quán)委托書8.土地審核情況通知單，南京市土地登記申請書審批表（土地所在地的土管所領(lǐng)?。┫嚓P(guān)費(fèi)用：土地測繪費(fèi)：每平方米人民幣0.37元；土地登記費(fèi)：每宗地人民幣110元（1,000平方米以下），每超過500平方米加收人民幣40元，最高不超過人民幣4萬元；南京項(xiàng)目類型物業(yè)需求分析就目前市場需求情況來看：目前市場上的客戶無論在任何區(qū)域?qū)ふ覐S房或辦公樓都希望交通便利，臨近地鐵、公交車站和成熟的商貿(mào)中心等，并且希望價(jià)格較低，其他涉及的費(fèi)用能全免。工業(yè)企業(yè)客戶–

一般傾向單層或一樓廠房，面積在1,000-3,000平米不等，用電量、層高均視行業(yè)而定。軟件企業(yè)客戶–一般傾向具有“拎包入住”條件的辦公樓，若無辦公桌椅，最少也具備空調(diào)等簡裝條件。軟件企業(yè)對電力供應(yīng)要求較高，不僅用電量較高，還希望是雙回路供電，保證24小時(shí)不斷電。南京江寧目標(biāo)物業(yè)類型信息補(bǔ)充富力科技園租售情況匯總：目前一期項(xiàng)目已銷售17棟物業(yè)（共22棟），開發(fā)商就是富力，一期項(xiàng)目有租有售，但是拿不到詳細(xì)信息，一期的項(xiàng)目里面有部分是政府用的物業(yè)。富力項(xiàng)目的可出售面比例為整體項(xiàng)目的50%。分層銷售的區(qū)域目前有5、6個(gè)客戶可能購買，都是政府招商帶去的項(xiàng)目，具體客戶信息還在爭取。紫金方山有租售情況匯總：客戶詳情見上表，目前沒有出售的案例。政府自持項(xiàng)目并不急于出售，可考慮整棟出售或定制。新城中心的售價(jià)及去化率：新城中心的項(xiàng)目售價(jià)目前收集到的是1.5萬上下，但是是13年賣的時(shí)候的數(shù)據(jù)，目前市場上沒有找到新的成交案例。銷售時(shí)間基本上是2012年下半年開盤，2013年年底完全銷售掉。南京江寧科研用地分層銷售政策補(bǔ)充：目前除了富力以外其他項(xiàng)目沒有分層銷售的案例，根據(jù)規(guī)土局的規(guī)定，工業(yè)研發(fā)土地項(xiàng)目可出售總體量的50%，研發(fā)土地項(xiàng)目可出售總體量的30%，目前可以操作的是整棟出售，分層出售的可行性未知，按照政府方面的說法可能性是有但是不大。南京江寧2013至2014年4月土地銷售信息2013至2014年4月江寧土地出讓情況截止2014年5月初，2013年至2014年4月南京江寧區(qū)域共通過招、拍、掛的方式銷售了近55幅各類地塊，合計(jì)土地面積約為1,920,287平方米（折合約2,880畝），其中工業(yè)用地48幅，共1,761,425名方米（折合約2,642畝）；合計(jì)土地銷售款為約人民幣17.96億元，其中工業(yè)用地為人民幣9.46億元；相關(guān)地塊的加權(quán)平均售價(jià)約為每畝人民幣62.36萬元，加權(quán)平均工業(yè)用地售價(jià)約為每畝人民幣35.81萬元。用地單位供地方式地塊座落總面積

（平方米）實(shí)際用地面積

（平方米）土地用途容積率成交時(shí)間約定交地時(shí)間約定開工時(shí)間約定竣工時(shí)間出讓價(jià)款

（萬元）美埃（中國）環(huán)境凈化有限公司掛牌出讓江寧區(qū)秣陵街道駱西路以南、蘇源大道以東3292332923工業(yè)用地≥1且≤22014/4/152014/10/222015/4/222016/4/222075大協(xié)西川開陽汽車部件（南京）有限公司掛牌出讓江寧開發(fā)區(qū)九竹路以北、清水亭大道以西7444.57444.5工業(yè)用地≥1.0且≤2.02014/4/152014/10/222015/4/222016/4/22470南京大旺食品有限公司掛牌出讓江寧空港經(jīng)濟(jì)區(qū)新生路以西、西莊路以南142715.3142715.32工業(yè)用地≥1.0且≤2.02014/4/152014/10/222015/4/222018/4/228563永堅(jiān)技研泵業(yè)（南京）有限公司掛牌出讓江寧空港經(jīng)濟(jì)區(qū)將軍大道以東、藍(lán)天路以北13840.513840.5工業(yè)用地≥1且≤22014/4/152014/10/222015/4/222016/4/22831南京市嘉隆電氣科技有限公司掛牌出讓江寧開發(fā)區(qū)將軍大道以東、金徒路以南23435.723435.7工業(yè)用地≥1.0且≤2.02014/3/112014/9/182015/3/182016/3/181477南京湯山百聯(lián)奧特萊斯商業(yè)有限公司掛牌出讓江寧區(qū)湯山街道新寧杭路與圣湯大道夾角地塊80751.479014.3批發(fā)零售用地、其他商服用地≤1.052014/1/242014/8/192015/8/192017/8/1917600江蘇海發(fā)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司掛牌出讓江寧開發(fā)區(qū)天元路以南、雙龍大道以西11707.811707.8批發(fā)零售用地、商務(wù)金融用地、住宿餐飲用地、其他商服用地≤3.62014/1/242014/8/192015/8/192017/8/1922500江蘇省電力試驗(yàn)研究院有限公司掛牌出讓江寧高新園帕威爾路以北、萬安路以東地塊14799.514799.5工業(yè)用地≥0.7且≤1.52014/2/252014/9/42015/3/42016/3/4578南京三和管樁有限公司掛牌出讓江寧區(qū)東山街道104國道以西、規(guī)劃道路以東19589.719589.7工業(yè)用地≥1.0且≤2.02014/2/252014/9/42015/3/42016/3/4764南京神克隆科技有限公司掛牌出讓江寧區(qū)淳化工業(yè)集中區(qū)三號路以東、104國道以南1278412784工業(yè)用地≥1.0且≤2.02014/2/112014/2/122015/2/182016/2/18768南京達(dá)克銹凈化設(shè)備工程有限公司掛牌出讓空港經(jīng)濟(jì)區(qū)誠信大道以南、西環(huán)路以西18759.118759.1工業(yè)用地≥1.0且≤2.02014/2/112014/2/122015/2/182016/2/181126南京新聯(lián)電子股份有限公司掛牌出讓江寧開發(fā)區(qū)嘉園路以西、紫金一路以南地塊10285.310285.3工業(yè)用地≥1.1且≤22014/1/202014/7/272015/1/272016/1/27402南京凱騰膜分離技術(shù)有限公司掛牌出讓江寧開發(fā)區(qū)雙龍大道以東、內(nèi)環(huán)路以北34161.934161.9工業(yè)用地≥1且≤22014/1/142014/7/212015/1/212016/1/212153中核動力設(shè)備有限公司掛牌出讓江寧濱江開發(fā)區(qū)智慧路以南、景明大街以西169557169557工業(yè)用地≥1且≤22014/1/142014/7/212015/1/212018/1/2110174李健芳協(xié)議出讓（劃撥補(bǔ)辦出讓）江寧區(qū)東山街道桃園路北側(cè)113.31113.31其他商服用地≤1.6（整體）2014/1/202014/1/20已開工已竣工21.4272環(huán)宇集團(tuán)（南京）有限公司掛牌出讓江寧區(qū)濱江開發(fā)區(qū)牧龍路以北、景明大街以東78038.278038.2工業(yè)用地≥1且≤22013/12/242014/6/302014/12/312017/12/314683南京達(dá)盈新型材料有限公司掛牌出讓江寧濱江開發(fā)區(qū)飛鷹路以北、景明大街以東23293.423293.4工業(yè)用地≥1且≤2.02013/12/32014/6/102014/12/102015/12/101398南京滬江復(fù)合材料有限公司掛牌出讓江寧區(qū)秣陵街道藍(lán)霞路以東、緯一路以南14843.714843.7工業(yè)用地≥1且≤22013/12/32014/6/102014/12/102015/12/10936南京泉峰新能源動力機(jī)械有限公司掛牌出讓江寧開發(fā)區(qū)秣周路以南、將軍大道以東298112.5298112.5工業(yè)用地≥1且≤2.02013/11/212014/5/282014/11/282017/11/2818782江蘇奧賽康藥業(yè)股份有限公司掛牌出讓江寧區(qū)科學(xué)園端拱路以西、月華路以北37264.437264.4工業(yè)用地≥1且≤22013/11/122014/5/192014/11/192015/11/191454江蘇凱地電力技術(shù)有限公司掛牌出讓江寧高新園乾德路以東、緯四路以南54987.654987.6工業(yè)用地≥1且≤1.52013/11/122014/5/192014/11/192015/11/192145小原（南京）機(jī)電有限公司掛牌出讓江寧開發(fā)區(qū)嘉園中路以西、仁杰路以北26658.726658.7工業(yè)用地≥1且≤22013/10/222014/4/292014/10/292015/10/291680谷禾電子科技（南京）有限公司掛牌出讓江寧開發(fā)區(qū)秣周路以南、金鑫東路以東5363153631工業(yè)用地≥1且≤22013/10/222014/4/292014/10/292015/10/293379江蘇金陵光電有限公司掛牌出讓江寧區(qū)秣陵街道蘇源大道以東、紫金一路以北54510.854510.8工業(yè)用地≥1且≤2.52013/10/222014/4/292014/10/292015/10/293435南京市江寧區(qū)分析儀器廠掛牌出讓江寧區(qū)淳化街道104國道以南、經(jīng)二路以西7470.77470.7工業(yè)用地≥1且≤22013/10/222014/4/292014/10/292015/10/29449南京甘汁園糖業(yè)有限公司掛牌出讓江寧濱江開發(fā)區(qū)聞鶯路以北、地秀路以西1966219662工業(yè)用地≥1且≤22013/10/222014/4/292014/10/292015/10/291180南京佳力圖空調(diào)機(jī)電有限公司掛牌出讓江寧區(qū)秣陵街道蘇源大道以東、紫金三路以北64964.364964.3工業(yè)用地≥1且≤22013/10/92014/4/162014/10/162015/10/164093南京江寧2013至2014年4月土地銷售信息（續(xù)）地塊座落總面積

（平方米）實(shí)際用地面積

（平方米）土地用途容積率成交時(shí)間約定交地時(shí)間約定開工時(shí)間約定竣工時(shí)間出讓價(jià)款

（萬元）江寧區(qū)東山街道桃園路51號199.1199.1商務(wù)金融用地1.472013/8/212013/8/21已開工已竣工37.6429江寧區(qū)谷里街道興谷路以北、錦華路以東19966.419966.4工業(yè)用地≥1且≤22013/8/62014/2/132014/8/132015/8/131198江寧區(qū)高新園南汽一號路以東、緯三路以北21119.421119.4工業(yè)用地≥1且≤22013/8/62014/2/132014/8/132015/8/131331江寧開發(fā)區(qū)前莊路以西、燕湖路以北2840.52840.5工業(yè)用地≥1且≤22013/8/62014/2/132014/8/132015/8/13111江寧區(qū)谷里街道板霞路東側(cè)49816.449816.4批發(fā)零售用地、商務(wù)金融用地、住宿餐飲用地、其他商服用地≤2.02013/7/172013/11/52014/11/52016/11/59715江寧科學(xué)園帕威爾路以東、建衡路以南103738.7103738.7工業(yè)用地≥1且≤22013/7/102014/1/172014/7/172015/7/174046江寧區(qū)高新園南汽一號路以東、緯四路以南75007.675007.6工業(yè)用地≥1且≤22013/7/22014/1/92014/7/92015/7/92926江寧區(qū)東山街道新河村地塊16150.316150.3商務(wù)金融用地、批發(fā)零售用地、住宿餐飲用地、其他商服用地≤4.52013/6/192014/1/102015/1/102017/1/1035100江寧區(qū)東山街道桃園路51號123.48123.48商務(wù)金融用地1.47-2013/6/25已開工已竣工23.3511江寧科學(xué)園104國道以南、望溪路以西33167.933167.9工業(yè)用地≥1且≤22013/2/162013/8/222014/2/222015/2/222090江寧科學(xué)園景佑路以北、乾德路以東30605.330605.3工業(yè)用地≥0.7且≤1.52013/1/222013/7/292014/1/292015/1/291194秣陵街道將軍大道以東、機(jī)場高速以西A地塊25736.125736.1工業(yè)用地≥1.0且≤2.02013/1/222013/7/292014/1/292015/1/29928秣陵街道將軍大道以東、機(jī)場高速以西B地塊1237012370工業(yè)用地≥1.0且≤2.02013/1/222013/7/292014/1/292015/1/29410東山街道萬安西路以南、馬高路以西86758675工業(yè)用地≥1且≤22013/1/222013/7/292014/1/292015/1/29339東山街道滄麒路以東、環(huán)鎮(zhèn)南路以北A地塊5098.95098.9工業(yè)用地≥1且≤22013/1/222013/7/292014/1/292015/1/29199東山街道臨河路以南、楊莊東路以西12994.512994.5工業(yè)用地≥1且≤22013/1/222013/7/292014/1/292015/1/29507湖熟街道湯銅公路以北、和進(jìn)路以東29331.429331.4工業(yè)用地≥1且≤22013/1/222013/7/292014/1/292015/1/29968湖熟街道湯銅路以北、波光路以南A地塊4673.14673.1工業(yè)用地≥1且≤22013/1/222013/7/292014/1/292015/1/29155湖熟街道青湖路以東、金陽路以北13405.413405.4工業(yè)用地≥1且≤22013/1/222013/7/292014/1/292015/1/29443湖熟街道湯銅路以北、波光路以南C地塊4383.84383.8工業(yè)用地≥0.7且≤22013/1/222013/7/292014/1/292015/1/29145湖熟街道湯銅路以北、波光路以南B地塊20664.720664.7工業(yè)用地≥1且≤22013/1/222013/7/292014/1/292015/1/29682淳化街道工業(yè)園三號路以東、規(guī)劃道路以南18318.618318.6工業(yè)用地≥1且≤22013/1/222013/7/292014/1/292015/1/29605東山街道滄麒路以南、上高西路以西地塊8152.78152.7工業(yè)用地≥1且≤22013/1/222013/7/292014/1/292015/1/29318東山街道豐澤路以南、臨麒路以西11362.111362.1工業(yè)用地≥1且≤22013/1/222013/7/292014/1/292015/1/29444東山街道萬泰路以東、天臨路以北12261.112261.1工業(yè)用地≥1且≤22013/1/222013/7/292014/1/292015/1/29479東山街道臨河路以南、萬國西路以東地塊9568.79568.7工業(yè)用地≥1且≤22013/1/222013/7/292014/1/292015/1/29374東山街道滄麒路以東、環(huán)鎮(zhèn)南路以北B地塊5152.25152.2工業(yè)用地≥1且≤22013/1/222013/7/292014/1/292015/1/29201東山街道萬泰路以東、滄麒路以北39097.939097.9工業(yè)用地≥1且≤22013/1/222013/7/292014/1/292015/1/291525南京2013至2014年4月科技研發(fā)土地銷售信息用地單位地塊座落總面積（平方米）實(shí)際用地面積（平方米）土地用途容積率成交時(shí)間約定交地時(shí)間約定開工時(shí)間約定竣工時(shí)間出讓價(jià)款（萬元）南京海晟建設(shè)集團(tuán)有限公司江寧開發(fā)區(qū)誠信大道以南、清水亭大道以東76327632科教用地（科技研發(fā)）〉1且≤2.02014/5/52014/11/122015/5/122016/5/12710江蘇享佳健康科技股份有限公司江寧開發(fā)區(qū)環(huán)湖路以北、寧丹路以西35374.0835374.08科教用地（科技研發(fā)）≤1.62014/5/52014/11/122015/5/122016/5/123740南京順泰科技有限公司江寧區(qū)湯山街道恒潤路以西、龍泉路以北9841.369841.36科教用地（科技研發(fā)）≥1.0且≤2.02014/5/52014/11/122015/5/122016/5/12610南京華云軟件科技有限公司江寧區(qū)東山街道天行路以北、臨麒路以東A地塊13344.8313344.83科教用地（科技研發(fā)）≤2.52014/5/52014/11/122015/5/122016/5/122375江蘇中核華興建筑裝飾有限公司江寧開發(fā)區(qū)勝利路以南、臨淮街以西4999.64999.6科教用地（科技研發(fā)）≤3.52014/4/152014/10/222015/4/222016/4/221055新天林科技實(shí)業(yè)（南京）有限公司江寧開發(fā)區(qū)勝太路以北、挹淮街以東74337433科教用地（科技研發(fā)）≤4.02014/4/152014/10/222015/4/222016/4/223950江蘇軟件園科技發(fā)展有限公司江寧開發(fā)區(qū)東吉大道以南、寧丹路以西93422.693422.6科教用地（科技研發(fā)）≤2.02014/4/152014/10/222015/4/222018/4/227340南京申鉅智能科技有限公司江寧區(qū)東山街道天臨路以南、萬民路以東16267.8616267.86科教用地（科技研發(fā)）≤2.02014/4/152014/10/222015/4/222016/4/221040中國電信股份有限公司江蘇分公司江寧開發(fā)區(qū)板霞大道以北、濱湖東路以東53334.353334.3科教用地（科技研發(fā)）≤2.52014/3/112014/9/182015/3/182018/3/183365南京溫尚投資有限公司江寧開發(fā)區(qū)秦淮路以南、挹淮街以西10368.110368.1科教用地（科技研發(fā)）≤4.02014/2/112014/2/122015/2/182016/2/185285南京名家信息科技有限公司江寧開發(fā)區(qū)勝利路以北、雙龍大道以西18111.418111.4科教用地（科技研發(fā)）≤4.02014/2/112014/2/122015/2/182017/2/189270南京騰亞生物科技有限公司江寧區(qū)東山街道科創(chuàng)路以東、萬安路以西13185.313185.3科教用地（科技研發(fā)）≤3.02014/2/112014/2/122015/2/182016/2/183150南京大全電氣研究院有限公司江寧開發(fā)區(qū)佛城西路以北、隱龍路北延以東3000230002科教用地（科技研發(fā)）≤1.52014/1/142014/7/212015/1/212016/1/212005南京江寧（大學(xué)）科教創(chuàng)新園有限公司江寧高新園月華路以南、龍眠大道以西A地塊8838.18838.1科教用地（科技研發(fā)）≤1.52014/1/142014/7/212015/1/212016/1/21620南京江寧（大學(xué)）科教創(chuàng)新園有限公司江寧高新園月華路以南、龍眠大道以西B地塊8844.48844.4科教用地（科技研發(fā)）≤2.02014/1/142014/7/212015/1/212016/1/21710南京金威智能科技有限公司江寧區(qū)東山街道東麒路以南、上高路以西10009.110009.1科教用地（科技研發(fā)）≤2.52013/12/32014/6/102014/12/102015/12/102145南京智華信息科技有限公司江寧區(qū)東山街道環(huán)鎮(zhèn)路以東、文靖路以北15041.915041.9科教用地（科技研發(fā)）≤3.02013/10/222014/4/292014/10/292015/10/293665南京中電環(huán)保股份有限公司江寧開發(fā)區(qū)嘉園路以西、紫金三路以北