房地產(chǎn)專業(yè)知識培訓(xùn)講義

房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識培訓(xùn)一、地產(chǎn)經(jīng)營管理知識

具體是指土地、建筑物及其地上的附著物，包括物質(zhì)實體和依托于物質(zhì)實體上的權(quán)益，是房屋和土地的社會經(jīng)濟(jì)形態(tài)，是房屋和土地作為一種財產(chǎn)的總稱。又稱為“不動產(chǎn)”，英文為“REAL

ESTATE”。1、房地產(chǎn)

是指從事房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營、管理和服務(wù)的行業(yè)。包括：

1）土地開發(fā)；

2）房屋建設(shè)、維修、管理；

3）土地使用權(quán)的有償劃撥、轉(zhuǎn)讓；

4）房屋所有權(quán)的買賣、租憑；

5）房地產(chǎn)抵押貸款；

6）房地產(chǎn)市場。一、地產(chǎn)經(jīng)營管理知識2、房地產(chǎn)業(yè)

從事勘察、設(shè)計、設(shè)計、施工、安裝、維修等生產(chǎn)過程，它的生產(chǎn)結(jié)果是建筑物或構(gòu)筑物。一、地產(chǎn)經(jīng)營管理知識3、建筑業(yè)

含有法律意義上的所有權(quán)和經(jīng)濟(jì)意義上的權(quán)雙重含義。 所謂法律意義上的所有權(quán)，表示土地所有者將土地當(dāng)作自已的財產(chǎn)，對其實行占有、壟斷，擁有對土地支配的權(quán)力。 所謂經(jīng)濟(jì)意義上的所有權(quán)應(yīng)該表達(dá)為土地所有者憑借對土地的壟斷獲得一定的經(jīng)濟(jì)收入。

一、地產(chǎn)經(jīng)營管理知識4、土地所有權(quán)只有具有雙重意義上的所有權(quán)者是完整的所有權(quán)概念。

即對于房屋的占有、使用、收益和處分的權(quán)力。我國目前的房產(chǎn)所有制主要有全民所有制、集體所有制和個人所有制三種基本形式，對外還有涉外房產(chǎn)。一、地產(chǎn)經(jīng)營管理知識5、房產(chǎn)房產(chǎn)按用途分類：1）用于居民個人生活居住消費的住宅房產(chǎn)：2）供企事業(yè)單位及機(jī)關(guān)學(xué)校等用的非住宅房產(chǎn)。

狹義的房地產(chǎn)經(jīng)營主要指建筑地塊和房屋的流通過程和售后管理，其實質(zhì)是營銷策略的實施。 廣義的房地產(chǎn)經(jīng)營是指房地產(chǎn)企業(yè)根據(jù)經(jīng)營目標(biāo)，在分析自身條件和市場需求的前提下，對房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的全過程作出科學(xué)的決策，并組織有效的實施。一、地產(chǎn)經(jīng)營管理知識6、房地產(chǎn)經(jīng)營

是指房地產(chǎn)經(jīng)營和對房地產(chǎn)經(jīng)營進(jìn)行管理的雙重含義。一、地產(chǎn)經(jīng)營管理知識7、房地產(chǎn)經(jīng)營管理8、土地產(chǎn)權(quán)

包括土地所有權(quán)、地上權(quán)、地役權(quán)、抵押權(quán)、典權(quán)、租憑權(quán)。一、地產(chǎn)經(jīng)營管理知識是指利用他人土地供自已使用的權(quán)利。是指以支付租金為代價在他人土地上建筑房屋的權(quán)利，它的實質(zhì)就是土地使用權(quán)。9、地上權(quán)10、地役權(quán)

是指土地使用權(quán)獲得者在其有效的使用期限內(nèi)有以土地作抵押獲取銀行貸款或用作擔(dān)保的權(quán)利。一、地產(chǎn)經(jīng)營管理知識是指土地使用權(quán)獲得者在其有效使用期限內(nèi)將土地租給他人使用以獲取收益，承租人即取得該土地的租賃權(quán)。12、租賃權(quán)11、抵押權(quán)房地產(chǎn)的不動性或或固定性市場供求的不可調(diào)調(diào)劑性房地產(chǎn)投資時間的的長期性市場供求變動的不不靈活性房地產(chǎn)投資經(jīng)營的的固定性投資經(jīng)營的不易變變現(xiàn)性市場信息的分散性性市場的不充分性和和變現(xiàn)的困難性房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的的風(fēng)險——成因建設(shè)用地規(guī)劃許可可證建設(shè)工程規(guī)劃許可可證建設(shè)工程開工證國有土地使使用證商品房銷售許可證證產(chǎn)品質(zhì)量保證書住宅使用說明書五證二書1、房地產(chǎn)開發(fā)是指在依法取得土土地使用權(quán)的土地地上按照使用性質(zhì)質(zhì)和要求進(jìn)行基礎(chǔ)礎(chǔ)設(shè)施、房屋建筑筑的活動。它包括從定點選址址到交付使用的全全過程，由征地與與拆遷安置、規(guī)劃劃設(shè)計、供水、排排水、供電、通電電訊、通道路、綠綠化、房屋建設(shè)等等多項內(nèi)容組成。。二、房地產(chǎn)開發(fā)相相關(guān)知識2、土地開發(fā)是將“生地”（不具備使用條件件的土地）開發(fā)成成可供使用的土地地。二、房地產(chǎn)開發(fā)相相關(guān)知識3、房屋開發(fā)由買得土地使用權(quán)權(quán)的發(fā)展商，對土土地進(jìn)行平整整，修路鋪設(shè)上上下水管道及熱力力網(wǎng)，然后建造各各類房屋以及公共共設(shè)施。二、房地產(chǎn)開發(fā)相相關(guān)知識房地產(chǎn)開發(fā)具有投投資風(fēng)險大、收益益高、增值快快的特點。4、房地產(chǎn)開發(fā)的特特點其風(fēng)險主要來自四四個方面：第一，是市場風(fēng)險險，由于房地產(chǎn)市市價格波動而給投投資者帶來損失的的可能；第二，是購買力風(fēng)風(fēng)險，因物價上漲漲過快而造成投資資收益水平下降的的可能，第三，是拖欠風(fēng)險險，由于房地產(chǎn)購購買者財務(wù)狀況的的惡化而使房地產(chǎn)產(chǎn)投資及全部收回回的可能；第四，是由于自然然災(zāi)害和意外事故故的發(fā)生而給投資資者造成損失的可可能。二、房地產(chǎn)開發(fā)相相關(guān)知識5、工業(yè)物業(yè)開發(fā)是指將資金投入到到工業(yè)標(biāo)準(zhǔn)廠房、、倉庫及其他工業(yè)業(yè)項目的開發(fā)經(jīng)營營活動。6、商業(yè)物業(yè)開發(fā)是指將資金投入到到商店、商業(yè)大廈廈、購物中心、庫庫房、加油站、飲飲食業(yè)、旅店、賓賓館、批發(fā)和零售售市場等物業(yè)的開開發(fā)經(jīng)營活動。二、房地產(chǎn)開發(fā)相相關(guān)知識7、房地產(chǎn)二次開發(fā)發(fā)指先將“生地”（不具備使用條件件）開發(fā)成熟地（（具備使用條件）），然后再進(jìn)行拍拍賣和出租，由買買地者去建造房屋屋。8、房地產(chǎn)一次開發(fā)發(fā)一次性連土地、房房屋開發(fā)完成。房地產(chǎn)疏通全部過過程的總和，主要要包括買賣、租賃賃、抵押、房地產(chǎn)產(chǎn)證券交易等，連連接房地產(chǎn)的開發(fā)發(fā)、建設(shè)與房地產(chǎn)產(chǎn)消費的橋梁。含含一級市場、二級級市場和三級市場場。二、房地產(chǎn)開發(fā)相相關(guān)知識9、房地產(chǎn)市場二、房地產(chǎn)開發(fā)相相關(guān)知識10、一級市場11、二級市場是指國家土地管理理部門按土地供應(yīng)應(yīng)計劃，采用協(xié)議議、招標(biāo)、拍賣的的方式，以土地使使用合同的形式，，將土地使用權(quán)以以一定的年限、規(guī)規(guī)定的用途及一定定的價格出讓給房房地產(chǎn)發(fā)展商或其其它用土地者的市市場。是指房地產(chǎn)發(fā)展商商根據(jù)土地使用合合同的要求將建好好的房屋連同相應(yīng)應(yīng)的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓給單位或個人人的市場。13、房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)是指產(chǎn)權(quán)人對房屋屋的所有權(quán)和對該該房屋所占用土地地的使用權(quán)。具體體內(nèi)容是產(chǎn)權(quán)人對對房地產(chǎn)的占有、、使用、收益和依依法處分的權(quán)利；；是指單位、個人之之間的房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)權(quán)轉(zhuǎn)讓、抵押、租租賃的市場，它是是二級市場基礎(chǔ)上上的第二次或多次次轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)交易易活動的市場。12、三級市場二、房地產(chǎn)開發(fā)相相關(guān)知識二、房地產(chǎn)開發(fā)相相關(guān)知識14、土地使用權(quán)是指土地使用權(quán)擁擁有者對土地使用用的權(quán)限，包括開開發(fā)權(quán)、收益權(quán)、、處置權(quán)。政府以以拍賣、招標(biāo)、協(xié)協(xié)議的方式，將國國有土地使用權(quán)在在一定年限內(nèi)出讓讓給土地使用者。。土地使用權(quán)期滿滿后，如該土地用用途符合當(dāng)時城市市規(guī)劃要求的，土土地使用者可申請請續(xù)用，經(jīng)批準(zhǔn)并并補(bǔ)清地價后可以以繼續(xù)使用又叫（宗地圖），，是按一定比例尺尺制作的用以標(biāo)示示一宗地的用地位位置、界線和面積積的地形平面圖。。它由政府土地管管理部門頒發(fā)給土土地使用權(quán)受讓者者，受讓者只能在在紅線范圍內(nèi)施工工建房15、紅線圖16、房地產(chǎn)所籌資金金用于購置土地、支支付制造房屋及其其設(shè)施的費用。二、房地產(chǎn)開發(fā)相相關(guān)知識二、房地產(chǎn)開發(fā)相相關(guān)知識17、工程建設(shè)建立指對工程建設(shè)中的的技術(shù)經(jīng)濟(jì)活動進(jìn)進(jìn)行監(jiān)督和管理，，使這些活動符合合有關(guān)的法律、政政策、技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)、、規(guī)范及合同的規(guī)規(guī)定。18、能源系統(tǒng)包括供電、供熱、、供氣（煤氣、天天然氣、石油液化化氣）等設(shè)施。二、房地產(chǎn)開發(fā)相相關(guān)知識19、給水、排水系統(tǒng)統(tǒng)包括取水工程、輸輸水工程、凈水工工程、配水管網(wǎng)（（上下水道）、排排水管網(wǎng)（下水道道）、污水處理、、排放工程。20、道路及交通系統(tǒng)統(tǒng)包括城市內(nèi)部交通通道路、設(shè)施及城城市對外交通道路路、設(shè)施兩部分。。二、房地產(chǎn)開發(fā)相相關(guān)知識21、郵電、電電訊系統(tǒng)包括城鄉(xiāng)郵郵電、通訊訊系統(tǒng)。22、房屋建筑筑、樓宇開開發(fā)包括土地“三通一平”或“七通一平”。23、“三通一平”指供熱、供供電、供水水到位，場場地平整。。24、“七通一平”指道路、供供熱、供電電、供水、、供煤氣（（天然氣））、給排水水、排污，，場地平整整。二、房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)相關(guān)關(guān)知識二、房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)相關(guān)關(guān)知識建筑分類按用途劃分分：居住、、商業(yè)、旅旅游、工業(yè)業(yè)、農(nóng)業(yè)按層數(shù)劃分分：低層1-3層多層4-6層小高層7-11層中高層12-16層高層16層以上1、建筑面積積是指房屋外外墻（柱））勒腳以上上各層的外外圍水平投投影面積，，包括陽臺臺、挑廊、、地下室、、室外樓梯梯等，且具具備有上蓋蓋，結(jié)構(gòu)牢牢固，層高高2.20m以上的（含含2.20m，下同）的的永久性建建筑。三、房地產(chǎn)產(chǎn)面積相關(guān)關(guān)知識（一）、房房屋面積的的種類2、使用面積積是指房屋戶戶內(nèi)全部可可供使用的的空間面積積，按房屋屋的內(nèi)墻面面水平投影影計算。3、套內(nèi)建筑筑面積是指由套內(nèi)內(nèi)房屋使用用面積、套套內(nèi)墻體面面積、套內(nèi)內(nèi)陽臺建筑筑面積三部部分組成的的面積。4、共有建筑筑面積是指各產(chǎn)權(quán)權(quán)人共同占占有或共同同使用的建建筑面積，，它應(yīng)按一一定方式在在各產(chǎn)權(quán)人人之間進(jìn)行行分?jǐn)偂Ｈ?、房地產(chǎn)產(chǎn)面積相關(guān)關(guān)知識（一）、房房屋面積的的種類5、分?jǐn)偟墓补灿薪ㄖ婷娣e指某個產(chǎn)權(quán)權(quán)人在共有有建筑面積積中所分?jǐn)倲偟拿娣e。。6、預(yù)測面積積根據(jù)預(yù)測方方式的不同同，分為兩兩種：1）按圖紙預(yù)預(yù)測的面積積指在商品房房預(yù)售時按按商品房建建筑設(shè)計圖圖上尺寸計計算的房屋屋面積。2）按已完工工部分結(jié)合合圖紙預(yù)測測的面積指對商品房房已完工部部分實際測測量后，結(jié)結(jié)合商品房房建筑設(shè)計計圖，測算算出的房屋屋面積。三、房地產(chǎn)產(chǎn)面積相關(guān)關(guān)知識（一）、房房屋面積的的種類7、實測面積積又稱竣工面面積，指房房屋竣工后后由房產(chǎn)測測繪單位實實際測量后后出具的房房屋面積實實測數(shù)據(jù)。。三、房地產(chǎn)產(chǎn)面積相關(guān)關(guān)知識（一）、房房屋面積的的種類實測面積有有時與預(yù)測測面積不一一致，原因因可能是允允許的施工工誤差、測測量誤差造造成的，也也可能是工工程變更（（包括設(shè)計計變更）、、施工錯誤誤、施工放放樣誤差過過大、房屋屋竣工后原原屬于應(yīng)分分?jǐn)偟墓灿杏薪ㄖ娣e積的功能或或服務(wù)范圍圍改變等造造成的。8、合同約定定面積簡稱合同面面積，指商商品房出賣賣人和買受受人在商品品房預(yù)售合合同中約定定的所買賣賣商品房的的面積。9、產(chǎn)權(quán)登記記面積指由房產(chǎn)測測繪單位測測算，標(biāo)注注在房屋權(quán)權(quán)屬證書上上、記入房房屋權(quán)屬檔檔案的房屋屋的建筑面面積。三、房地產(chǎn)產(chǎn)面積相關(guān)關(guān)知識（一）、房房屋面積的的種類1、房屋面積積測算是水水平投影面面積測算。。2、房屋面積積測量的精精度必須達(dá)達(dá)到《中華人民共共和國國家家標(biāo)準(zhǔn)房產(chǎn)產(chǎn)測量規(guī)范范》的規(guī)定的房房產(chǎn)面積的的精度要求求。精度分分三級。3、房屋面積積測算必須須獨立進(jìn)行行兩次，其其較差應(yīng)在在規(guī)定的限限差以內(nèi)，，取簡單算算術(shù)平均數(shù)數(shù)作為最后后結(jié)果。4、量距應(yīng)使使用經(jīng)檢定定合格的卷卷尺或其他他能達(dá)到相相應(yīng)精度的的儀器和工工具。5、邊長以米米（m）為單位，，取至0.01m；面積以平平方米為單單位，取至至0.01m2三、房地產(chǎn)產(chǎn)面積相關(guān)關(guān)知識（二）、房房屋面積測測算的一般般規(guī)定1、計算建筑筑面積的一一般規(guī)定1）計算建筑筑面積的房房屋，應(yīng)是是永久性結(jié)結(jié)構(gòu)的房屋屋2）層高（高高度）應(yīng)在在2.20米以上。層層高指上下下兩層樓面面或樓面與與地面之間間的垂直距距離。3）同一房屋屋如果結(jié)構(gòu)構(gòu)、層數(shù)不不相同時，，應(yīng)分別計計算建筑面面積。三、房地產(chǎn)產(chǎn)面積相關(guān)關(guān)知識（三）、房房屋建筑面面積的測算算2、計算全部部建筑面積積的范圍1）單層房屋屋，按一層層計算建筑筑面積，二二層以上（（含二層，，下同）的的房屋，按按各層建筑筑面積的總總和計算建建筑面積。。2）房屋內(nèi)的的夾層、插插層、技術(shù)術(shù)層及其樓樓梯間、電電梯間等其其高度在2.20m以上部位計計算建筑面面積。3）穿過房屋屋的通道，，房屋內(nèi)的的門廳、大大廳，均按按一層計算算面積。門門廳、大廳廳內(nèi)的回廊廊部分，層層高在2.20m以上的，按按其水平投投影面積計計算。三、房地產(chǎn)產(chǎn)面積相關(guān)關(guān)知識（三）、房房屋建筑面面積的測算算4）樓梯間、、電梯（觀觀光梯）井井、提物井井、垃圾道道、管道井井等均按房房屋自然層層計算面積積。5）房屋天面面上，屬永永久性建筑筑，層高在在2.20m以上的樓梯梯間、水箱箱間、電梯梯機(jī)房及斜斜面結(jié)構(gòu)屋屋頂高度在在2.20m以上的部位位，按其外外圍水平投投影面積計計算。6）挑樓、全全封閉的陽陽臺，按其其外圍水平平投影面積積計算。屬屬永久性結(jié)結(jié)構(gòu)有上蓋蓋的室外樓樓梯，按各各層水平投投影面積計計算。與房房屋相連的的有柱走廊廊，兩房屋屋間有上蓋蓋和柱的走走廊，均按按其柱的外外圍水平投投影面積計計算。房屋屋永久性的的封閉的架架空通廊，，按外圍水水平投影面面積計算。。三、房地產(chǎn)產(chǎn)面積相關(guān)關(guān)知識（三）、房房屋建筑面面積的測算算7)地下室、半半地下室及及其相應(yīng)出出入口，層層高在2.20m以上的，按按其外墻（（不包括采采光井、防防潮層及保保護(hù)墻）外外圍水平投投影面積計計算。8）有柱（不不含獨立柱柱、單排柱柱）或有圍圍護(hù)結(jié)構(gòu)的的門廊、門門斗，按其其柱或圍護(hù)護(hù)結(jié)構(gòu)的外外圍水平投投影面積計計算。9）玻璃幕墻墻等作為房房屋外墻的的，按其外外圍水平投投影面積計計算。10）屬永久性性建筑有柱柱的車棚、、貨棚等，，按柱的外外圍水平投投影面積計計算。三、房地產(chǎn)產(chǎn)面積相關(guān)關(guān)知識（三）、房房屋建筑面面積的測算算11）依坡地建建筑的房屋屋，利用吊吊腳做架空空層，有圍圍護(hù)結(jié)構(gòu)的的，按其高高度在2.20m以上部位的的外圍水平平投影面積積計算。12）有伸縮縫縫的房屋，，如果其與與室內(nèi)相通通的，伸縮縮縫計算建建筑面積。。三、房地產(chǎn)產(chǎn)面積相關(guān)關(guān)知識（三）、房房屋建筑面面積的測算算3、計算一半半建筑面積積的范圍1）與房屋相相連有上蓋蓋無柱的走走廊、檐廊廊，按其圍圍護(hù)結(jié)構(gòu)外外圍水平投投影面積的的一半計算算。2）獨立柱、、單排柱的的門廊、車車棚、貨棚棚等屬永久久性建筑的的，按其上上蓋水平投投影面積的的一半計算算。3）未封閉的的陽臺、挑挑廊，按其其圍護(hù)結(jié)構(gòu)構(gòu)外圍水平平投影面積積的一半計計算。4）無頂蓋的的室外樓梯梯按各層水水平投影面面積的一半半計算。三、房地產(chǎn)產(chǎn)面積相關(guān)關(guān)知識（三）、房房屋建筑面面積的測算算5）有頂蓋不不封閉的永永久性的架架空通廊，，按外圍水水平投影面面積的一半半計算。4、不計算建建筑面積的的范圍1）層高在2.20m以下（不含含）的夾層層、插層、、技術(shù)層和和層高在2.20m以下的地下下室和半地地下室。2）突出房屋屋墻面的構(gòu)構(gòu)件、配件件、裝飾柱柱、裝飾性性的玻璃幕幕墻、垛、、勒腳、臺臺階、無柱柱雨篷等。。3）房屋之間間無上蓋的的架空通廊廊。三、房地產(chǎn)產(chǎn)面積相關(guān)關(guān)知識（三）、房房屋建筑面面積的測算算4）房屋的天天面、挑臺臺、天面上上的花園、、泳池。5）建筑物內(nèi)內(nèi)的操作平平臺、上料料平臺及利利用建筑物物的空間安安置箱、罐罐的平臺。。6）騎樓、騎騎街樓的底底層用作道道路街巷通通行的部分分。7）利用引橋橋、高架路路、高架橋橋、路面作作為頂美國國建造的房房屋。8）活動房屋屋、臨時房房屋、簡易易房屋。9）獨立煙囪囪、亭、塔塔、罐、池池、地下人人防干、支支線。三、房地產(chǎn)產(chǎn)面積相關(guān)關(guān)知識（三）、、房屋建建筑面積積的測算算10）與房屋屋室內(nèi)不不相通的的房屋間間的伸縮縮縫。5、幾種特特殊情況況下計算算建筑面面積的規(guī)規(guī)定1）同一樓樓層外墻墻，既有有主墻，，又有玻玻璃幕墻墻的，以以主墻為為準(zhǔn)計算算建筑面面積，墻墻厚按主主墻體厚厚度計算算。各樓樓層墻體體厚度不不相同時時，分層層分別計計算。金金屬幕墻墻及其他他材料幕幕墻，參參照玻璃璃幕墻的的有關(guān)規(guī)規(guī)定處理理。2）房屋屋屋頂為斜斜面結(jié)構(gòu)構(gòu)（坡屋屋頂）的的，層高高（高度度）2.20m以上的部部位計算算建筑面面積。三、房地地產(chǎn)面積積相關(guān)知知識（三）、、房屋建建筑面積積的測算算3）全封閉閉陽臺、、有柱挑挑廊、有有頂蓋封封閉的架架空通廊廊的外圍圍水平投投影超過過其底板板外沿的的，以底底板水平平投影計計算建筑筑面積。。未封閉的的陽臺、、無柱挑挑廊、有有頂蓋未未封閉的的架空通通廊的外外圍水平平投影其其底板外外沿的，，以底板板水平投投影的一一半計算算建筑面面積。4）與室內(nèi)內(nèi)任意一一邊相通通，具備備房屋的的一般條條件，并并能正常常利用的的伸縮縫縫、沉降降縫應(yīng)計計算建筑筑面積。。三、房地地產(chǎn)面積積相關(guān)知知識（三）、、房屋建建筑面積積的測算算5）對傾斜斜、弧狀狀等非垂垂直墻體體的房屋屋，層高高（高度度）2.20m以上的部部位計算算建筑面面積。房屋墻體體向外傾傾斜，超超出底板板外沿的的，以底底板水平平投影計計算建筑筑面積。。6）樓梯已已計算建建筑面積積的，其其下文空空間不論論是否利利用均不不再計算算建筑面面積。7）臨街樓樓房、挑挑廊下的的底層作作為公共共道路街街巷通行行的，不不論其是是否有柱柱，是否否有維護(hù)護(hù)結(jié)構(gòu)，，均不計計算建筑筑面積。。三、房地地產(chǎn)面積積相關(guān)知知識（三）、、房屋建建筑面積積的測算算8）與室內(nèi)內(nèi)不相通通的類似似于陽臺臺、挑廊廊、檐廊廊的建筑筑，不教教育處建建筑面積積。9）室外樓樓梯的建建筑面積積，按其其在各樓樓層水平平投影面面積之和和計算。。三、房地地產(chǎn)面積積相關(guān)知知識（三）、、房屋建建筑面積積的測算算躍層樓梯梯面積＝＝樓梯梯投影面面積×房屋的層層數(shù)1、成套房房屋建筑筑面積的的內(nèi)涵通常指分分戶建筑筑面積。。分戶建建筑面積積指以一一個套間間為單位位的建筑筑面積。。2、成套房房屋建筑筑面積的的組成建筑面積積=套內(nèi)建筑筑面積+分?jǐn)偟墓补灿薪ㄖ娣e套內(nèi)建筑筑面積=套內(nèi)房屋屋使用面面積+套內(nèi)墻體體面積+套內(nèi)陽臺臺建筑面面積三、房地地產(chǎn)面積積相關(guān)知知識（四）、、成套房房屋建筑筑面積的的測算3、套內(nèi)房房屋使用用面積的的計算1）套內(nèi)使使用面積積為套內(nèi)內(nèi)臥室、、起居室室、過廳廳、過道道、廚房房、衛(wèi)生生間、廁廁所、貯貯藏室、、壁柜等等空間面面積的總總和。2）套內(nèi)樓樓梯按自自然層數(shù)數(shù)的面積積總和計計入使用用面積。。3）不包括括在結(jié)構(gòu)構(gòu)面積內(nèi)內(nèi)的套內(nèi)內(nèi)煙囪、、通風(fēng)道道、管道道井均計計入使用用面積。。4）內(nèi)墻墻面裝裝飾厚厚度計計入使使用面面積。。三、房房地產(chǎn)產(chǎn)面積積相關(guān)關(guān)知識識（四））、成成套房房屋建建筑面面積的的測算算4、套內(nèi)內(nèi)墻體體面積積的計計算套內(nèi)墻墻體面面積：指套內(nèi)內(nèi)使用用空間間周圍圍的圍圍護(hù)或或承重重墻體體或其其他承承重支支撐體體所占占地面面積，，其中中各套套之間間的分分隔墻墻和套套與公公共建建筑空空間的的分隔隔墻以以及外外墻（（不包包括山山墻））等共共有墻墻，均均按水水平投投影面面積的的一半半計入入套內(nèi)內(nèi)墻體體面積積。套內(nèi)自自有墻墻體按按水平平投影影面積積全部部計入入套內(nèi)內(nèi)墻體體面積積。三、房房地產(chǎn)產(chǎn)面積積相關(guān)關(guān)知識識（四））、成成套房房屋建建筑面面積的的測算算5、套內(nèi)內(nèi)陽臺臺建筑筑面積積的計計算均按陽陽臺外外圍與與房屋屋外墻墻之間間的水水平投投影投投影面面積計計算。。其中，，封閉閉的陽陽臺按按水平平投影影全部部計算算建筑筑面積積，未未封閉閉的陽陽臺按按水平平投影影的一一半計計算建建筑面面積。。三、房房地產(chǎn)產(chǎn)面積積相關(guān)關(guān)知識識（四））、成成套房房屋建建筑面面積的的測算算6、分?jǐn)倲偟墓补灿薪ńㄖ婷娣e的的計算算1）共有有建筑筑面積積的類型A幢共有有建筑筑面積積指為整整幢服服務(wù)的的共有有建筑筑面積積，如如為整整幢服服務(wù)的的配電電房、、水泵泵房等等。B功能共共有建建筑面面積指專為為某一一使用用功能能服務(wù)務(wù)的共共有建建筑面面積，，如專專為某某一使使用功功能（（如商商業(yè)））服務(wù)務(wù)的電電梯、、樓梯梯間、、大堂堂等。。C本層共共有建建筑面面積指專為為本層層服務(wù)務(wù)的共共有建建筑面面積，，如本本層的的共有有走廊廊等。。三、房房地產(chǎn)產(chǎn)面積積相關(guān)關(guān)知識識（四））、成成套房房屋建建筑面面積的的測算算2）共有有建筑筑面積積的內(nèi)內(nèi)容包括：：公共共使用用的電電梯井井、管管道井井、樓樓梯間間、垃垃圾道道、變變電室室、設(shè)設(shè)備間間、公公共門門廳、、過道道、地地下室室、值值班警警衛(wèi)室室等，，以及及為整整幢服服務(wù)的的公共共用房房和管管理用用房的的建筑筑面積積，以以水平平投影影面積積計算算；套套與公公共建建筑之之間的的分隔隔墻，，以及及外墻墻（包包括山山墻））水平平投影影面積積一半半的建建筑面面積。。三、房房地產(chǎn)產(chǎn)面積積相關(guān)關(guān)知識識（四））、成成套房房屋建建筑面面積的的測算算不計入入共有有建筑筑面積積的內(nèi)內(nèi)容有有：獨立使使用的的地下下室、、車棚棚、車車庫；；作為為人防防工程程的地地下室室、避避難室室（層層）；；用作作公共共休憩憩、綠綠化等等場所所的架架空層層；為為建筑筑造型型而建建、但但無實實用功功能的的建筑筑面積積。建在幢幢內(nèi)或或幢外外與本本幢相相連，，為多多幢服服務(wù)的的設(shè)備備、管管理用用房，，以及及建在在幢外外與本本幢不不相連連，為為本幢幢或多多幢服服務(wù)的的設(shè)備備、管管理用用房均均作為為不應(yīng)應(yīng)分?jǐn)倲偟墓补灿薪ńㄖ婷娣e。。三、房房地產(chǎn)產(chǎn)面積積相關(guān)關(guān)知識識（四））、成成套房房屋建建筑面面積的的測算算3、共有有建筑筑面積積分?jǐn)倲偟脑瓌t產(chǎn)權(quán)各各方有有合法法產(chǎn)權(quán)權(quán)分割割文件件或協(xié)協(xié)議的的，按按其文文件或或協(xié)議議規(guī)定定進(jìn)行行分?jǐn)倲?。無產(chǎn)權(quán)權(quán)分割割文件件或協(xié)協(xié)議的的，根根據(jù)房房屋共共的建建筑面面積的的不同同使用用功能能，按按相關(guān)關(guān)房屋屋的建建筑面面積比比例進(jìn)進(jìn)行分分?jǐn)??！?、共有有建筑筑面積積分?jǐn)倲偟挠嬘嬎愎礁魈讘?yīng)應(yīng)分?jǐn)倲偟墓补灿薪ńㄖ婷娣e=分?jǐn)傁迪禂?shù)*各套套內(nèi)建建筑面面積分?jǐn)傁迪禂?shù)=應(yīng)分?jǐn)倲偟墓补灿薪ńㄖ婷娣e/各套內(nèi)內(nèi)建筑筑面積積之和和三、房地產(chǎn)產(chǎn)面積相關(guān)關(guān)知識（四）、成成套房屋建建筑面積的的測算5、共有建筑筑面積分?jǐn)倲偟姆椒?）住宅樓以幢為單位位，按各套套內(nèi)建筑面面積比例分分?jǐn)偣灿薪ńㄖ娣e。。2）商住樓以幢為單位位，據(jù)住宅宅和商業(yè)的的不同使用用分為：A住宅專用（（功能）的的共有建筑筑面積B商業(yè)專用（（功能）的的共有建筑筑面積C住宅與商業(yè)業(yè)共同使用用的（幢））共有建筑筑面積三、房地產(chǎn)產(chǎn)面積相關(guān)關(guān)知識（四）、成成套房屋建建筑面積的的測算分?jǐn)偡椒ǎ海鹤≌瑢Ｓ玫牡拿娣e加上上按比例分分?jǐn)偟拿娣e積，按住宅宅各套內(nèi)建建筑面積比比例進(jìn)行分分?jǐn)?；商業(yè)專用的的面積加上上按比例分分?jǐn)偟拿娣e積，按商業(yè)業(yè)各層套內(nèi)內(nèi)建筑面積積比例分?jǐn)倲傊辽虡I(yè)各各層，作為為商業(yè)各層層共有建筑筑面積的一一部分，加加上商業(yè)相相應(yīng)各層本本身的共有有建筑面積積，得出商商業(yè)各層總總的共有建建筑面積，，再按相應(yīng)應(yīng)層內(nèi)各套套內(nèi)建筑面面積比例進(jìn)進(jìn)行分?jǐn)?。三、房地產(chǎn)產(chǎn)面積相關(guān)關(guān)知識（四）、成成套房屋建建筑面積的的測算3）綜合樓多功能綜合合樓共有建建筑面積按按各自的功功能，參照照上述商住住樓分?jǐn)偟牡姆椒ㄟM(jìn)行行分?jǐn)偂Ｈ?、房地產(chǎn)產(chǎn)面積相關(guān)關(guān)知識（四）、成成套房屋建建筑面積的的測算1、規(guī)劃建設(shè)設(shè)用地面積積指城市規(guī)劃劃主管部門門確定的建建設(shè)用地位位置和界線線所圍合的的用地之水水平投影面面積，不包包括代征的的面積。2、居住小區(qū)區(qū)總用地是包括住宅宅總用地，，公共建筑筑設(shè)施總用用地，道路路、廣場用用地、庭院院、綠化用用地的總和和。3、住宅總用用地指低層、多多層、高層層住宅用地地面積的總總和。三、房地產(chǎn)產(chǎn)面積相關(guān)關(guān)知識（五）、其其他相關(guān)概概念4、公建總用用地指小區(qū)內(nèi)部部公共建筑筑占地面積積的總和。。三、房地產(chǎn)產(chǎn)面積相關(guān)關(guān)知識（五）、其其他相關(guān)概概念5、道路、廣廣場用地指小區(qū)內(nèi)主主次干道、、支道、人人行道、綠綠化帶中間間寬度大于于1.5米的步行道道及停車、、回車廣場場和有鋪砌砌地面的場場地面積之之和。6、庭院、綠綠化面積指小區(qū)內(nèi)集集中綠化帶帶、小公園園、住宅間間集中種植植花木、草草地、假山山、花架、、水榭、水水池，以及及公共活動動場所等為為小區(qū)所有有居住人員員共同使用用的權(quán)的綠綠化面積之之總和。7、人均總占占地面積（（平方米/人）人均總占地地面積＝建建筑紅線內(nèi)內(nèi)總用地/本小區(qū)規(guī)劃劃居住總?cè)巳藬?shù)。8、人均住宅宅用地面積積（平方米米/人）人均住宅用用地面積＝＝小區(qū)內(nèi)總總住宅用地地/本小區(qū)規(guī)劃劃居住總?cè)巳藬?shù)。三、房地產(chǎn)產(chǎn)面積相關(guān)關(guān)知識（五）、其其他相關(guān)概概念9、總建筑面面積（平方方米）指小區(qū)內(nèi)住住宅、公共共建筑、人人防下地室室面積總和和。10、人口毛密密度人口毛密度度＝小區(qū)內(nèi)內(nèi)總居住人人數(shù)/小區(qū)內(nèi)占地地面積（公公頃）。11、建筑容積積率建筑容積率率＝小區(qū)內(nèi)內(nèi)總建筑之之和（平方方米）/小區(qū)總占地地面積（平平方米）*100%。三、房地產(chǎn)產(chǎn)面積相關(guān)關(guān)知識（五）、其其他相關(guān)概概念12、居住建筑筑密度居住建筑密密度＝小區(qū)區(qū)總居住建建筑基地面面積/小區(qū)區(qū)總用用地面積*100%13、居住建筑筑面積毛密密度居住建筑面面積毛密度度＝小區(qū)總總居住建筑筑面積/小區(qū)總用地地面積*100%14、居住建筑筑面積凈密密度居住建筑面面積凈密度度＝小區(qū)居居住總面積積/小區(qū)居居住總用地地。三、房地產(chǎn)產(chǎn)面積相關(guān)關(guān)知識（五）、其其他相關(guān)概概念15、住宅間距距系數(shù)二棟住宅間間距（外墻墻皮與外墻墻皮）與前前面（一般般指南面））住宅高度度的比值。。16、層高指主要臥室室的下一層層結(jié)構(gòu)頂面面至上一層層結(jié)構(gòu)頂面面標(biāo)高之間間的距離。。17、平均每平平方米造價價（元）平均每平方方米造價＝＝建筑物總總造價/建筑面積三、房地產(chǎn)產(chǎn)面積相關(guān)關(guān)知識（五）、其其他相關(guān)概概念18、使用面積積系數(shù)K1（%）使用面積系系數(shù)＝總使使用面積（（平方米））/總建筑面積積（平方米米）*100%。19、居住面積積系數(shù)K2（%）居住面積系系數(shù)＝總居居住面積（（平方米））/總建筑面積積（平方米米）*100%。20、結(jié)構(gòu)面積積系數(shù)K3(%)結(jié)構(gòu)面積系系數(shù)＝總結(jié)結(jié)結(jié)構(gòu)面積積（平方米米）/總建筑面積積（平方米米）*100%。三、房地產(chǎn)產(chǎn)面積相關(guān)關(guān)知識（五）、其其他相關(guān)概概念21、使用面積積是指建筑物物各層平面面中直接為為行產(chǎn)或生生活使用的的凈面積的的總和。22、輔助面積積是指建筑物物中各層平平面中的樓樓梯、走道道所占凈面面積的總和和。23、結(jié)構(gòu)面積積是指建筑物物各層中外外墻、內(nèi)墻墻、間壁墻墻、垃圾墻墻、通風(fēng)道道、煙囪（（均包括管管道面積））等所占面面積的總和和。三、房地產(chǎn)產(chǎn)面積相關(guān)關(guān)知識（五）、其其他相關(guān)概概念24、套內(nèi)使用用面積指套內(nèi)住戶戶獨自使用用的面積，，一般包括括臥室、廚廚房、衛(wèi)生生間、過廳廳、起居室室、內(nèi)走道道、陽臺、、壁柜等凈凈面積的總總和。25、套外使用用面積指套外全部部住宅的公公共使用面面積，如樓樓梯間、電電梯間、公公共走道、、公共用房房等三、房地產(chǎn)產(chǎn)面積相關(guān)關(guān)知識（五）、其其他相關(guān)概概念26、綠地率綠地率＝居居住區(qū)綠地地面積/居住區(qū)用地地總面積27、容積率：是指總建筑筑面積與建建設(shè)用地面面積之比值值。28、綠化率綠化率＝植植被垂直投投影面積/居住區(qū)總面面積29、拆建比拆建比＝新新建房屋面面積/被拆除房屋屋面積。三、房地產(chǎn)產(chǎn)面積相關(guān)關(guān)知識（五）、其其他相關(guān)概概念30、物業(yè)的竣竣工驗收是指從物業(yè)業(yè)形態(tài)上說說，建筑商商完成了一一項最終產(chǎn)產(chǎn)品，開發(fā)發(fā)商也完成成了物業(yè)開開發(fā)任務(wù)，，這時他們們之間所發(fā)發(fā)生的一個個法定手續(xù)續(xù)。31、入伙業(yè)主領(lǐng)取鑰鑰匙，接房房入住。32、業(yè)主公約約一份由業(yè)主主承諾并對對全部業(yè)主主有約束力力的有關(guān)物物業(yè)使用、、維修、保保養(yǎng)方面的的權(quán)利及義義務(wù)的行為為準(zhǔn)則。（五）、其其他相關(guān)概概念三、房地產(chǎn)產(chǎn)面積相關(guān)關(guān)知識33、物業(yè)管理理泛指一切有有關(guān)房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)經(jīng)營、商品品房銷售、、租賃及售售后服務(wù)。。34、道路紅線線是指城市道道路含居住住區(qū)級道路路用地的規(guī)規(guī)劃控制線線。35、玄關(guān)就是登堂入入室第一步步所在的位位置，它是是一個緩沖沖過渡的地地段。三、房地產(chǎn)產(chǎn)面積相關(guān)關(guān)知識（五）、其其他相關(guān)概概念36、期房是指開發(fā)商商從取得商商品房預(yù)售售許可證開開始至取得得房地產(chǎn)權(quán)權(quán)證大產(chǎn)證證止，在這這一期間的的商品房稱稱為期房。。37、現(xiàn)房是指開發(fā)商商已辦妥房房地產(chǎn)權(quán)證證（大產(chǎn)證證）的商品品房，消費費者在這一一階段購買買商品房時時應(yīng)簽出售售合同。38、毛坯房是指沒有裝修的的房屋。（五）、其他相相關(guān)概念三、房地產(chǎn)面積積相關(guān)知識1、預(yù)售商品房的的條件房地產(chǎn)開發(fā)預(yù)售售房地產(chǎn)應(yīng)當(dāng)符符合下列條件：：土地使用權(quán)已經(jīng)經(jīng)登記，取得房房地產(chǎn)權(quán)利證書書；取得《建筑許可證》和《開工許可證》；除付清地價款外外，投入開發(fā)建建筑的資金已達(dá)達(dá)工程預(yù)算投資資總額的25%，并經(jīng)注冊會計計師驗資；房地產(chǎn)開發(fā)商和和金融機(jī)構(gòu)以已已簽訂預(yù)售監(jiān)管管協(xié)議；土地使用權(quán)未抵抵押或者已解除除抵押關(guān)系。符合上列條件的的，經(jīng)主管機(jī)關(guān)關(guān)核準(zhǔn)后，發(fā)給給《房地產(chǎn)預(yù)算許可可證》。核定為外銷的商商品住宅，還應(yīng)應(yīng)發(fā)給《商品住宅外銷許許可證》。四、房地產(chǎn)登記記相關(guān)問題（一）、綜合類類2、住房公積金制制度是結(jié)合我國城鎮(zhèn)鎮(zhèn)住房制度改革革的實際情況而而實行的一種房房改政策，是指指有關(guān)住房公積積金的歸集、管管理、使用、償償還等環(huán)節(jié)有機(jī)機(jī)構(gòu)成的整個行行運行機(jī)制和管管理制度。3、房地產(chǎn)登記的的程序房地產(chǎn)登記按下下列程序辦理：：1、提出申請2、受理申請3、審查申請文件件4、權(quán)屬調(diào)查5、依法公告6、確認(rèn)房地產(chǎn)權(quán)權(quán)利7、將核準(zhǔn)登記事事項記載在房地地產(chǎn)登記冊上8、計收規(guī)費并頒頒發(fā)房地產(chǎn)權(quán)利利證書9、立卷歸檔四、房地產(chǎn)登記記相關(guān)問題（一）、綜合類類4、房地產(chǎn)登記的的種類房地產(chǎn)登記的種種類分為初始登登記、轉(zhuǎn)移登記記、變更登記、、其他登記。5、怎樣申請房地地產(chǎn)權(quán)登記申請房地產(chǎn)權(quán)登登記，應(yīng)當(dāng)按照照《各省市房地產(chǎn)登登記條例》規(guī)定的時間向登登記機(jī)關(guān)提交申申請書及有關(guān)文文件，經(jīng)審查，，申請人的申請請符合規(guī)定的，，登記機(jī)關(guān)應(yīng)于于規(guī)定時間內(nèi)核核準(zhǔn)登記，并發(fā)發(fā)給房地產(chǎn)權(quán)利利證書。四、房地產(chǎn)登記記相關(guān)問題（一）、綜合類類6、地產(chǎn)登記的權(quán)權(quán)利人名稱是如如何確定的？企業(yè)法人，為該該企業(yè)法人的法法定名稱；國家機(jī)關(guān)、事業(yè)業(yè)單位，為該機(jī)機(jī)關(guān)、單位的法法定名稱或政府府確認(rèn)的名稱；；非法人組織，為為該組織依法登登記的名稱或政政府批準(zhǔn)的名稱稱；個人，為合法身身份證明上的姓姓名；共有人，為各權(quán)權(quán)利人的名稱或或姓名。四、房地產(chǎn)登記記相關(guān)問題（一）、綜合類類7、房地產(chǎn)登記是是以什么為單位位進(jìn)行登記的？？房地產(chǎn)登記是以以一宗土地為單單位進(jìn)行登記的的。所謂一宗土土地，是指以權(quán)權(quán)屬界線組成的的封閉地塊。一一宗土地存在兩兩個或兩個以上上權(quán)利人的，各各權(quán)利人分別對對該宗土地上的的建筑物、附著著物的所有權(quán)和和擁有的土地使使用權(quán)份額申請請登記。四、房地產(chǎn)登記記相關(guān)問題（一）、綜合類類8、哪些房地產(chǎn)登登記需由有關(guān)當(dāng)當(dāng)事人共同申請請？房地產(chǎn)買賣、抵抵押、分割、贈贈與等房地產(chǎn)登登記由有關(guān)當(dāng)事事人共同申請。。1)土地使用權(quán)或建建筑物、附著物物所有權(quán)的初始始登記；2)因繼承或遺贈取取得房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)移登記；3)因人民法院已經(jīng)經(jīng)發(fā)生法律效力力的判決、裁定定和調(diào)解而取得得房地產(chǎn)權(quán)利的的有關(guān)登記。4)變更登記；5)因土地使用年限限屆滿的注銷登登記；6)因房地產(chǎn)權(quán)利證證書丟失、破損損而重新申領(lǐng)、、換領(lǐng)房地產(chǎn)權(quán)權(quán)利證書等其他他登記。四、房地產(chǎn)登記記相關(guān)問題9、哪些房地產(chǎn)登登記可由當(dāng)事人人單獨申請？10、法律規(guī)定共同同申請的，一方方當(dāng)事人不配合合，應(yīng)承擔(dān)擔(dān)什么法律責(zé)任任？四、房地產(chǎn)登記記相關(guān)問題（一）、綜合類類根據(jù)《房地產(chǎn)登記條例例》的規(guī)定，應(yīng)由當(dāng)當(dāng)事人共同申請請登記的，一方方申請，另一方方不申請或雖申申請但不提供登登記文件的一方方限期辦理登記記手續(xù)。限期內(nèi)內(nèi)仍不辦理的，，可處以一千元元以上五千元以以下罰款。登記記機(jī)關(guān)經(jīng)審查認(rèn)認(rèn)為符合登記條條件的，可為其其登記。按照有關(guān)規(guī)定，，房地產(chǎn)合同當(dāng)當(dāng)事人一方為境境外人士或機(jī)構(gòu)構(gòu)的，須辦理合合同公證手續(xù)。。四、房地產(chǎn)登記記相關(guān)問題（一）、綜合類類11、申請房地產(chǎn)登登記，申請人可可否委托他人代代理？由代理人辦理申申請登記的，應(yīng)應(yīng)向登記機(jī)關(guān)提提交申請人的委委托書。境外申申請人的委托書書應(yīng)按規(guī)定經(jīng)過過公證或認(rèn)證。。12、哪些房地產(chǎn)合合同須辦理公證證手續(xù)？按《各省房地產(chǎn)條例例》規(guī)定，一般情況況下，申請房地地產(chǎn)登記，權(quán)利利人應(yīng)按下列規(guī)規(guī)定交納登記費費：1)初始登記的，按按登記價值千分分之一交納。但但登記價值超過過三千萬元的超超過部分按萬分分之五交納；2)轉(zhuǎn)移登記的，按按登記價值的千千分之一交納。。但登記價值超超過一千萬元的的，超過部分按按萬分之五交納納。3)抵押登記的，按按抵押價值萬分分之一交納。但但每項最低不低低于一百元。4)變更登記及其他他登記的，每項項交納二十元。。四、房地產(chǎn)登記記相關(guān)問題（一）、綜合類類13、房地產(chǎn)登記費費是如何收取的的？因為實行房地產(chǎn)產(chǎn)一體化管理，，所以我們通常常所指的地籍、、產(chǎn)籍、房地產(chǎn)產(chǎn)籍是同一概念念。它是指土地地的自然狀況、、社會經(jīng)濟(jì)狀況況和法律調(diào)查與與登記，包括土土地產(chǎn)權(quán)的登記記和土地分類面面積等內(nèi)容。具具體來講，是對對在房地產(chǎn)調(diào)查查登記過程中產(chǎn)產(chǎn)生的各種圖案案、證件等登記記資料，經(jīng)過整整理、加工、分分類而形成的圖圖、檔、卡、冊冊等資料的總稱稱。四、房地產(chǎn)登記記相關(guān)問題（一）、綜合類類14、什么是地籍？？什么是產(chǎn)籍？？1)個人購買并居住住超過一年的普普通住宅，銷售售時免征營業(yè)稅稅，不是一年的的，銷售時按售售價減去原購價價的差額計征；；2)個人擁有的普通通住宅，轉(zhuǎn)讓時時暫免征土地增增值費；普通住住宅是指按一般般民用住宅標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)造的居住用住住宅，高級公寓寓、別墅、度假假村等不屬于普普通住宅的范疇疇；3)積壓空置的商品品房在銷售時應(yīng)應(yīng)繳契稅在2000年底前予以免稅稅優(yōu)惠。其條件件為：商品住宅宅于1998年6月30日之前竣工，竣竣工日期以建設(shè)設(shè)局所發(fā)的＜＜＜竣工驗收證＞＞＞為準(zhǔn)；商品品住宅于1999年8月1日之后售出。四、房地產(chǎn)登記記相關(guān)問題（一）、綜合類類15、關(guān)于調(diào)整房地地產(chǎn)市場若干稅稅收政策的通知知 有哪些優(yōu)優(yōu)惠政策？1、房地產(chǎn)權(quán)初始始登記指對未經(jīng)登記機(jī)機(jī)關(guān)確認(rèn)其房地地產(chǎn)權(quán)利，領(lǐng)取取房地產(chǎn)權(quán)利證證書的土地使用用權(quán)及建筑物、、附著物的所有有權(quán)進(jìn)行的登記記。四、房地產(chǎn)登記記相關(guān)問題（二）、初始登登記類2、具備什么條件件可以申請初始始登記(深圳之規(guī)定)1)凡與各省市規(guī)劃劃國土局或?qū)傧孪路志趾炗喠送镣恋厥褂脵?quán)出讓讓合同書，并付付清了地價款后后三十日內(nèi)；2）自取得建筑物物、附著物竣工工證明之日起六六十日內(nèi)；3、申請土地使用用權(quán)初始登記應(yīng)應(yīng)提交什么文件件？1)《房地產(chǎn)初始登記記申請書》；2)身份證明，包括括：個人身份證，或或企業(yè)法人營業(yè)業(yè)執(zhí)照和法定代代表人證明，或或國家機(jī)關(guān)負(fù)責(zé)責(zé)人證明，或市市政府批準(zhǔn)設(shè)立立組織的文件和和該組織負(fù)責(zé)人人證明。境外企業(yè)、組組織提供的身身份證明應(yīng)按按規(guī)定經(jīng)過公公證或認(rèn)證。。四、房地產(chǎn)登登記相關(guān)問題題（二）、初始始登記類3)土地權(quán)屬證明明，包括：以出讓方式取取得土地使用用權(quán)的應(yīng)提交交：土地使用合同同書，根據(jù)土土地使用合同同書規(guī)定由權(quán)權(quán)利人自行證證地的，應(yīng)同同時提交征地地補(bǔ)償協(xié)議書書；付清地價價款證明。以行政劃拔方方式取得土地地使用權(quán)的應(yīng)應(yīng)提交：市政府批準(zhǔn)用用地文件；用用地紅線圖；；征地補(bǔ)償協(xié)協(xié)議書；以其其他合法形式式取得土地使使用權(quán)的，應(yīng)應(yīng)提交有關(guān)證證明文件。登記機(jī)關(guān)認(rèn)可可的測量機(jī)構(gòu)構(gòu)出具的實地地測繪結(jié)果報報告書。四、房地產(chǎn)登登記相關(guān)問題題（二）、初始始登記類4、申請房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)初始登記記應(yīng)提交什么么文件？1)地使用權(quán)屬證證明；2)建筑許可證；；3)施工許可證；；4)建筑物竣工驗驗收證；5)經(jīng)市政府指定定的機(jī)構(gòu)審定定的竣工結(jié)算算書；6)建筑設(shè)計總平平面圖、建筑筑物竣工圖（（包括單體建建筑平面、立立面、剖面圖圖等）；7)登記機(jī)關(guān)認(rèn)可可的測量機(jī)構(gòu)構(gòu)出具的實地地測繪結(jié)果報報告書。四、房地產(chǎn)登登記相關(guān)問題題（二）、初始始登記類5、哪些房地產(chǎn)產(chǎn)登記需要公公告？公告期期是多長？申請房地產(chǎn)初初始登記及申申請補(bǔ)發(fā)《房地產(chǎn)證》需要進(jìn)行公告告，公告期分分別為30日及6個月。6、土地的使用用年限是如何何確定的？凡與省市規(guī)劃劃國土局簽訂訂《土地使用權(quán)出出讓合同書》的用地，其土土地使用年限限按國家規(guī)定定執(zhí)行。即：：居住用地70年；工業(yè)用地地50年；教育、科科技、文化、、衛(wèi)生、體育育用地50年；商業(yè)、旅旅游、娛樂用用地40年；綜合用地地或者其他用用地50年。四、房地產(chǎn)登登記相關(guān)問題題（二）、初始始登記類7、什么是宗地地？宗地是地籍的的最小單元，，是指以權(quán)屬屬界線組成的的封閉地塊。。宗地號代表什什么意思？如深圳市的土土地，以宗地地為基本單位位統(tǒng)一編號，，又稱地號，，其胛層含義義，稱為：區(qū)區(qū)、帶、片、、宗，從大范范圍逐級體現(xiàn)現(xiàn)其所在的地地理位置。如如：B107＊24這個地號表示示福田區(qū)第1帶07片第24宗地。四、房地產(chǎn)登登記相關(guān)問題題（二）、初始始登記類8、什么叫宗地地圖？什么叫叫證書附圖？？宗地圖是土地地使用合同書書附圖及房地地產(chǎn)登記卡附附圖。它反映映一宗地的基基本情況。包包括：宗地權(quán)權(quán)屬界線、界界址點位置、、宗地內(nèi)建筑筑物位置與性性質(zhì)、與相鄰鄰宗地的關(guān)系系等。證書附圖即房房地產(chǎn)后地圖圖，是房地產(chǎn)產(chǎn)證的重要組組成部分，主主要反映權(quán)利利人擁有的房房地產(chǎn)情況及及房地產(chǎn)所在在宗地情況。。四、房地產(chǎn)登登記相關(guān)問題題（二）、初始始登記類9、向開發(fā)商購購買一手商品品房申請登記記時，購房者者需交的稅費費有哪些？印花稅：數(shù)額額為交易價的的萬分之五，，每證另貼花花五元。登記費：數(shù)額額為交易價的的千分之一。。四、房地產(chǎn)登登記相關(guān)問題題（二）、初始始登記類10、房地產(chǎn)權(quán)初初始登記流程程圖四、房地產(chǎn)登登記相關(guān)問題題（二）、初始始登記類受理申請（1日）權(quán)屬調(diào)查（48日）公告（30日）登記（5日）繕證（6日）發(fā)證立卷歸檔（15日）1、管理所或測繪中隊實地測繪并制圖計算用地面積，做分棟匯總表和分戶匯總表30日2、初審6日3、復(fù)審6日4、核準(zhǔn)6日1、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓讓房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓,是指合法擁有有土地使用權(quán)權(quán)及土地上建建筑物、附著著物所有權(quán)的的自然人、法法人和其他組組織，通過買買賣、交換、、贈與將房地地產(chǎn)轉(zhuǎn)移給他他人的法律行行為。2、需要辦理房房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移登登記的情況經(jīng)初始登記的的房地產(chǎn)，有有下列情形之之一的，當(dāng)事事人應(yīng)自合同同或其他法律律文件生效之之日起30天內(nèi)申請辦理理轉(zhuǎn)移登記：：買賣；繼承；；贈與；共有有房地產(chǎn)的分分割；交換；；人民法院判判決、裁定的的強(qiáng)制性轉(zhuǎn)移移；依照法律律、法規(guī)規(guī)定定作出的其他他強(qiáng)制性轉(zhuǎn)移移。四、房地產(chǎn)登登記相關(guān)問題題（三）、轉(zhuǎn)移移登記類3、房地產(chǎn)買賣賣合同應(yīng)當(dāng)具具備的條款當(dāng)事人的姓名名或者名稱、、地址；房地產(chǎn)權(quán)利證證書編號；房地產(chǎn)坐落的的位置、面積積、四周界線線；土地宗地號、、土地使用權(quán)權(quán)的性質(zhì)和年年限；房地產(chǎn)的用途途;買賣價款支付付方式和日期期;房地產(chǎn)交付合合用的日期;公用部分的權(quán)權(quán)益分享及共共有人的權(quán)利利義務(wù);違約責(zé)任;合同糾紛的解解決辦法;合同生效的條條件及時間;雙方認(rèn)為必要要的其他事項項.四、房地產(chǎn)登登記相關(guān)問題題（三）、轉(zhuǎn)移移登記類4、樓花是否可可以轉(zhuǎn)讓?原規(guī)定預(yù)購的的樓花當(dāng)預(yù)購購方付足購房房價款總額25%以上時,可憑登記機(jī)關(guān)關(guān)備案的買賣賣合同再轉(zhuǎn)讓讓,并在合同背上上載明再轉(zhuǎn)讓讓的價格等情情況。目前禁止投機(jī)機(jī)炒房，已不不允許銷售樓樓花，便無談?wù)勣D(zhuǎn)讓。四、房地產(chǎn)登登記相關(guān)問題題（三）、轉(zhuǎn)移移登記類5、什么樣的房房地產(chǎn)不予轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓?根據(jù)城市規(guī)劃劃,市政府決定收收回土地使用用權(quán)的;司法機(jī)關(guān),行政機(jī)關(guān)依法法裁定,決定查封的或或者以下其他他形式限制房房地產(chǎn)權(quán)利的的；共有房地產(chǎn),未經(jīng)其他共有有人書面同意意的設(shè)定抵押押權(quán)的房地產(chǎn)產(chǎn),未經(jīng)抵押權(quán)人人同意的;權(quán)屬有爭議的的;法律,法規(guī)或市政府府規(guī)定禁止轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓的其他情情況。四、房地產(chǎn)登登記相關(guān)問題題（三）、轉(zhuǎn)移移登記類6、辦理房地產(chǎn)產(chǎn)二級市場轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)移需提交的的文件1)《房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移登登記申請書》;2)《房地產(chǎn)證》或其它權(quán)利證證書;3)買賣合同書;4)行政劃撥或減減免地價款的的土地,需提交市局或或分局同意轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓的批準(zhǔn)文文件及補(bǔ)足地地價款的證5）市、區(qū)房改改辦的批復(fù)及及分戶匯總表表；6）身份證明；7）非法人單位的，，需提供其產(chǎn)權(quán)部部門同意轉(zhuǎn)讓的證證明。四、房地產(chǎn)登記相相關(guān)問題（三）、轉(zhuǎn)移登記記類7、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓時，，其他公用設(shè)施是是否一起轉(zhuǎn)讓？房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓時，轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓人對同宗土地地上的道路綠地、、休憩地、空地、、電梯、樓梯、連連廊、走廊、天臺臺或者其他公用設(shè)設(shè)施所擁有的權(quán)益益同時轉(zhuǎn)移。房地產(chǎn)首次轉(zhuǎn)讓合合同對停車場、廣廣告權(quán)益沒有特別別約定的，停車場場、廣告權(quán)益隨房房地產(chǎn)同時轉(zhuǎn)移；；有特別約定的，，經(jīng)房地產(chǎn)登記機(jī)機(jī)關(guān)初始登記，由由登記的權(quán)利擁有有。四、房地產(chǎn)登記相相關(guān)問題（三）、轉(zhuǎn)移登記記類1、房地產(chǎn)抵押指債務(wù)人或第三人人（抵押人）以其其合法擁有的房地地產(chǎn)作為擔(dān)保物向向債權(quán)人（抵押權(quán)權(quán)人）提供債務(wù)履履行擔(dān)保的行為。。房地產(chǎn)按揭屬于于房地產(chǎn)抵押的一一種形式。2、申請抵押登記應(yīng)應(yīng)提交的文件1）《房地產(chǎn)抵押登記申申請書》；2）房地產(chǎn)權(quán)利證書書；3）身份證明；4）主合同和抵押合合同；四、房地產(chǎn)登記相相關(guān)問題（四）、抵押登記記類非法人企業(yè)、組織織的房地產(chǎn)抵押，，應(yīng)提交其產(chǎn)權(quán)部部門同意抵押的批批準(zhǔn)文件；預(yù)購的房地產(chǎn)抵押押時，應(yīng)提交本條條第1）、2）、3）項規(guī)定的文件和和房地產(chǎn)買賣合同同書。四、房地產(chǎn)登記相相關(guān)問題（四）、抵押登記記類3、預(yù)購房地產(chǎn)如何何進(jìn)行抵押登記？？預(yù)購房地產(chǎn)抵押時時，應(yīng)提交《房地產(chǎn)抵押登記申申請書》、身份證明、主合合同和抵押合同和和房地產(chǎn)買賣冾同同書等文件。登記人員在房地產(chǎn)產(chǎn)買賣合同書上加加蓋抵押專用章。。4、跨區(qū)的房地產(chǎn)抵抵押如何辦理？跨區(qū)抵押的，按各各區(qū)的順序依次確確定辦理抵押登記記的部門。即：分分屬多個分局轄區(qū)區(qū)的房地產(chǎn)區(qū)同為為同一主債權(quán)債務(wù)務(wù)關(guān)系抵押擔(dān)保的的，若其中有前一一順序區(qū)域的房地地產(chǎn)，則最前一順順序的分局為登記記部門。該部門到到相關(guān)性分局備檔檔，并于抵押登記記核準(zhǔn)當(dāng)天書面通通知相關(guān)分局的產(chǎn)產(chǎn)權(quán)科。四、房地產(chǎn)登記相相關(guān)問題（四）、抵押登記記類5、同一抵押物設(shè)立立若干抵押時如何何辦理登記？根據(jù)《抵押貸款管理規(guī)定定》的規(guī)定，以同一房房地產(chǎn)設(shè)定若干抵抵押時，抵押人在在設(shè)定抵押權(quán)前，，須將設(shè)定抵押權(quán)權(quán)狀況告知各抵押押權(quán)人，抵押權(quán)的的順序以核準(zhǔn)登記記的先后為序。四、房地產(chǎn)登記相相關(guān)問題（四）、抵押登記記類6、土地來源屬于行行政劃撥或減免地地價款的房地產(chǎn)抵抵押登記如何辦理理？凡企業(yè)土地來源屬屬行政劃撥或減免免地價款的房地產(chǎn)產(chǎn)抵押，根據(jù)有關(guān)關(guān)規(guī)定，其地面建建筑物已經(jīng)合法登登記的，可同意單單獨房屋作抵押，，在處分抵押物時時，必須委托省市市不動產(chǎn)拍賣行進(jìn)進(jìn)行拍賣或變賣，，不動產(chǎn)拍賣行負(fù)負(fù)責(zé)扣發(fā)應(yīng)補(bǔ)交的的地價款，凡行政政、事業(yè)單位的房房地產(chǎn)，不得擅自自為企業(yè)提供抵押押擔(dān)保。四、房地產(chǎn)登記相相關(guān)問題（四）、抵押登記記類7、已抵押的房地產(chǎn)產(chǎn)能否轉(zhuǎn)讓？根據(jù)《中華人民共和國擔(dān)擔(dān)保法》的規(guī)定，已抵押的的房地產(chǎn)可以轉(zhuǎn)讓讓，但應(yīng)由抵押人人、轉(zhuǎn)讓人和受讓讓人三方簽訂有關(guān)關(guān)的公證書，即簽簽訂將原抵押轉(zhuǎn)移移給新的受讓方的的協(xié)議；抵押人未通知抵押押權(quán)人或者未告知知受讓人的，轉(zhuǎn)讓讓行為無效。四、房地產(chǎn)登記相相關(guān)問題（四）、抵押登記記類8、以房地產(chǎn)抵押向向銀行貸款，是否否一定要辦理登記記？以房地產(chǎn)作為抵押押物向銀行貸款，，一定要到房地產(chǎn)產(chǎn)登記部門辦理抵抵押登記手續(xù)。根據(jù)《中華人民共和國擔(dān)擔(dān)保法》規(guī)定，抵押合同自自登記之日起生效效，所以，只有辦辦理了抵押登記，，抵押合同才有法法律效力。四、房地產(chǎn)登記相相關(guān)問題（四）、抵押登記記類9、房地產(chǎn)抵押登記記流程圖四、房地產(chǎn)登記相相關(guān)問題（四）、抵押登記記類1、調(diào)查3日2、審查5日3、核準(zhǔn)2日受理申請（1日）權(quán)屬調(diào)查（10日）登記（4日）立卷歸檔（15日）收費發(fā)證10、按揭貸款流程圖圖四、房地產(chǎn)登記相相關(guān)問題（四）、抵押登記記類借款人貸款銀行1、借款人必須是具具有完全民事行為為能力的中國公民民及在中國有合法法居留權(quán)的境外人人士；2、借款人有穩(wěn)定的的職業(yè)和收入，有有償還貸款的能力力；3、有貸款銀行認(rèn)可可的資產(chǎn)進(jìn)行抵押押和符合貸款銀行行規(guī)定條件的保證證人為其擔(dān)保；4、已繳納不低于所所購房屋總價30%的房款或在貸款銀銀行有不低于所購購住房總價30%的存款；5、貸款銀行規(guī)定的的其他條件。1、借款人填寫《個人住房貸款申請請表》；2、借款人提交下列列資料：身份證明明（身份證、戶口口本或其他有效居居留證件）、經(jīng)濟(jì)濟(jì)收入證明、購房房合同、保證人同同意擔(dān)保的書面意意見、已繳房款收收據(jù)