房地產(chǎn)投資組合與方案選擇

第10章房地產(chǎn)投資組合與方案選擇§10-1概述一、投資組合的概念對于相同的宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境變化，不同投資項目的收益會有不同的反應(yīng)。舉例來說，在高通漲的時候投資項目甲的收益增長可能會超過通漲的增長幅度，而投資項目乙的收益可能會有負(fù)增長。在這種情況下，把適當(dāng)?shù)耐顿Y項目組合起來，便可以達(dá)到一個最終和最理想的長遠(yuǎn)投資策略。換句話說，目標(biāo)是尋找在一個固定的預(yù)期收益率下使風(fēng)險最低，或是在一個預(yù)設(shè)可接受的風(fēng)險水平下，使收益最大化的投資組合。二、房地產(chǎn)投資組合的概念從狹義上，房地產(chǎn)投資組合就是由不同類型和不同地區(qū)的房地產(chǎn)投資所構(gòu)成的投資組合。不同類型的房地產(chǎn)，可以是住宅、寫字樓、工業(yè)廠房、商業(yè)用房等等廣義上，房地產(chǎn)投資組合就是房地產(chǎn)作為投資組合的分項和股票，證券等其他金融資產(chǎn)的投資組合。大型機(jī)構(gòu)投資者進(jìn)行房地產(chǎn)投資時，非常注重研究其地區(qū)分布、時間分布以及項目類型分布的合理性，以期既不冒太大的風(fēng)險，又不失去獲取較高收益的機(jī)會。三、房地產(chǎn)投資組合的方式（一）投資類型的組合（二）時間差異化的組合（三）投資空間的組合（四）開發(fā)主體的組合§10-2房地產(chǎn)投資組合理論模型一、傳統(tǒng)投資組合方法（一）投資品種固定比例法這種方法是根據(jù)投資目標(biāo)，使房地產(chǎn)投資總額中防御部分和進(jìn)取部分的比率保持不變。（二）投資品種變動比例法這種方法是根據(jù)不同類型房地產(chǎn)投資品種的價格變動情況和趨勢，設(shè)置一定的投資決策界限，來進(jìn)行投資優(yōu)化組合選擇。（三）投資品種資金成本平均法這種方法是指在房地產(chǎn)投資總額一定的情況下，根據(jù)防御部分和進(jìn)取部分投資成本的變化，增加投資成本下降部分投資數(shù)量，減少成本上升部分的投資數(shù)量，從而使房地產(chǎn)平均投資成本低于市場平均成本。二、現(xiàn)代投資組合理論模型（一）模型的假設(shè)（1）投資的各項目均有完整的技術(shù)經(jīng)濟(jì)上的可行性研究報告或投資計劃，即各類型或經(jīng)營模式均按投資環(huán)境、投資政策及城市規(guī)劃要求進(jìn)行了充分的論證，認(rèn)為項目的經(jīng)濟(jì)可行性、技術(shù)可行性均是合理的。（2）各投資類型和經(jīng)營模式均能根據(jù)市場調(diào)查及預(yù)測的資料確定可能收益率各收益率實現(xiàn)的概率的大小。（3）房地產(chǎn)投資主體理性的經(jīng)濟(jì)人假設(shè)，即在進(jìn)行投資都是追求以最大的效用為目標(biāo)。表現(xiàn)為在投資收益一定的情況下風(fēng)險最小，在投資風(fēng)險最小的情況下收益最大。都是在綜合考慮期望收益率和風(fēng)險的基礎(chǔ)上進(jìn)行投資優(yōu)化組合的，追求單位風(fēng)險的收益最大化，或者單位收益的風(fēng)險最小化。（二）模型的建立設(shè)可投資的房地產(chǎn)產(chǎn)品有N種，各品種i的投資期望收益率為ri，i=1，…，N，用于投資不同房地產(chǎn)產(chǎn)品的資金分配比例為xi，i=1，…，N，建立投資優(yōu)化組合模型如下：目標(biāo)函數(shù)要求使得單位風(fēng)險收益率最大化在實際投資中，計算房地產(chǎn)投資組合X可以通過以下步驟進(jìn)行：①根據(jù)歷史收益率數(shù)據(jù)計算相關(guān)系數(shù)矩陣；②針對具體問題進(jìn)行市場調(diào)研，得出實際問題中房地產(chǎn)投資品種的風(fēng)險評價指標(biāo)和模型，對不同房地產(chǎn)產(chǎn)品進(jìn)行風(fēng)險評價，得出總分Mi，i=1，…，N；③用M1：M2：…：MN代替，即用當(dāng)前根據(jù)市場調(diào)查得出的擬要投資的各類房地產(chǎn)品種的客觀風(fēng)險預(yù)期，然后進(jìn)行風(fēng)險大小的對比。以此來代替由歷史收益率數(shù)據(jù)得出的不同房地產(chǎn)投資品種的標(biāo)準(zhǔn)差，由此計算出ki輸入模型求解。④根據(jù)公式（10-11），（10-12），（10-13）確定ki⑤求解非線性規(guī)劃模型（10-14）得到X。具體的求非線性規(guī)劃解過程一般通過Matlab運(yùn)算軟件實現(xiàn)?！?0-3房地產(chǎn)投資方案的選擇一、投資方案之間的關(guān)系（一）方案類型在對房地產(chǎn)投資方案進(jìn)行比較與優(yōu)化前，首先要清楚方案間的相互關(guān)系。從方案數(shù)量角度，有單一方案（獨立型方案）與多方案之分。而對于一組可利用的多方案，方案之間的相互關(guān)系可分為互斥型方案、混合相關(guān)型方案、組合——互斥方案和互補(bǔ)型方案。其中獨立型、互斥型、混合型方案最為普遍，本章著重介紹這幾種關(guān)系下的方案選擇與優(yōu)化。（1）獨立型方案（2）互斥型方案（3）混合型方案（二）評選時應(yīng)注意的問題（1）備選方案提供的信息資料應(yīng)可靠、均衡。備選方案應(yīng)滿足的條件包括：①備選方案的整體功能應(yīng)達(dá)到目標(biāo)要求；②備選方案的經(jīng)濟(jì)效率應(yīng)達(dá)到可以被接受的水平；③備選方案包含的范圍和時間應(yīng)一致，效益和費(fèi)用計算口徑應(yīng)一致。（2）同時進(jìn)行財務(wù)分析和經(jīng)濟(jì)費(fèi)用效益分析時，方案經(jīng)濟(jì)比選時應(yīng)按經(jīng)濟(jì)費(fèi)用效益分析的結(jié)論選擇方案。（3）備選方案的經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的取值比較差異不大時，不能依此判定方案的優(yōu)劣，只有經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的取值存在足夠的差異，且估算和測算的誤差不足以使評價結(jié)論出現(xiàn)逆轉(zhuǎn)時，才能認(rèn)定比較方案有顯著的差異，并據(jù)此判定方案的優(yōu)劣。（4）備選方案的計算期不同時，宜采用凈年值法和費(fèi)用年值法。如果采用差額投資內(nèi)部收益率法，可將各方案計算期的最小公倍數(shù)作為比較方案的計算期，或者以各方案中最短的計算期作為比較方案的計算期。在某些情況下還可采用研究期法。（5）方案比選中注意經(jīng)濟(jì)評價指標(biāo)的應(yīng)用范圍。（三）評選方法房地產(chǎn)投資項目比選可采用下列效益比較法、費(fèi)用比選法和最低價格法。（1）效益比選方法包括凈現(xiàn)值法、凈年值法、差額凈現(xiàn)值法、差額投資內(nèi)部收益率法。①凈現(xiàn)值法，比較備選方案的財務(wù)凈現(xiàn)值，以凈現(xiàn)值大的方案為優(yōu)。比較凈現(xiàn)值時應(yīng)采用相同的折現(xiàn)率。②凈年值法，比較備選方案的凈年值，以凈年值大的方案為優(yōu)。比較凈年值時應(yīng)采用相同的折現(xiàn)率。③差額投資內(nèi)部收益率法，使用備選方案差額現(xiàn)金流，（2）費(fèi)用比比選法費(fèi)用比選選方法包包括費(fèi)用用現(xiàn)值比比較法、、費(fèi)用年年值比較較法：①費(fèi)用現(xiàn)現(xiàn)值比較較法，計計算備選選方案的的總費(fèi)用用現(xiàn)值并并進(jìn)行對對比，以以費(fèi)用現(xiàn)現(xiàn)值較低低的方案案為優(yōu)。。②費(fèi)用年年值比較較法，計計算備選選方案的的費(fèi)用年年值并進(jìn)進(jìn)行對比比，以費(fèi)費(fèi)用年值值較低的的方案為為優(yōu)。（3）最低價價格（服服務(wù)收費(fèi)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)））比較法法在相同產(chǎn)產(chǎn)品方案案比選中中，以凈凈現(xiàn)值為為零推算算備選方方案的產(chǎn)產(chǎn)品最低低價格，，應(yīng)以最最低產(chǎn)品品價格較較低的方方案為優(yōu)優(yōu)。二、互斥斥型方案案的選擇擇（一）計計算期相相同的互互斥型方方案的選選擇各方案壽壽命期相相等的互互斥型方方案進(jìn)行行比較選選優(yōu)，可可根據(jù)不不同情況況選用凈凈現(xiàn)值、、凈年值值、差額額凈現(xiàn)值值、差額額投資內(nèi)內(nèi)部收益益率等評評價指標(biāo)標(biāo)。1.凈現(xiàn)值法法、凈年年值法對于單一一的投資資方案，，當(dāng)給定定基準(zhǔn)收收益率或或目標(biāo)收收益率后后，只要要求得的的凈現(xiàn)值值、凈年年值大于于零，那那么該方方案就是是可以接接受的。。對于多多個互斥斥方案的的選擇來來說，同同樣可以以應(yīng)用凈凈現(xiàn)值、、凈年值值作為評評價指標(biāo)標(biāo)。當(dāng)各各方案的的壽命期期相同時時，可如如下?lián)駜?yōu)優(yōu)：（1）凈現(xiàn)值值法，取取各方案案中NPV值最大者者為最優(yōu)優(yōu)方案；；（2）凈年值值法，取取A值最大者者；事實上，，當(dāng)基準(zhǔn)準(zhǔn)收益率率一定，，各方案案壽命期期相同時時，上述述兩種指指標(biāo)判定定優(yōu)劣的的結(jié)論肯肯定是一一致的，，在計算算時采用用任何一一種方法法均可，，通常采采用凈現(xiàn)現(xiàn)值法。。2.差額凈現(xiàn)現(xiàn)值法3.差額投資資內(nèi)部收收益率法法應(yīng)用差額額投資內(nèi)內(nèi)部收益益率選擇擇方案時時，也可可采用圖圖解形式式，如下下圖所示示，橫軸軸為投資資額，縱縱軸為每每年的凈凈收益。。4.費(fèi)用現(xiàn)值值和費(fèi)用用年值法法（二）計計算期不不等的互互斥型方方案的選選擇三、獨立立型方案案的選擇擇獨立方案案互斥化化法2.效率指標(biāo)標(biāo)排序法法【例10-7】X公司現(xiàn)有有資金2000萬元，欲欲開發(fā)A、B、C三個項目目。每個個項目需需求資金金1000萬元，預(yù)預(yù)計的投投資收益益平分別別為10％、20％、30％，項目目的期限限為一年年。該公公司如果果不將此此款用于于開發(fā)A、B、C，運(yùn)用于于其他機(jī)機(jī)會的利利率最高高可達(dá)8％。X公司可以以從中選選擇一兩兩個項目目作為投投資對象象，當(dāng)然然也可以以都不開開發(fā)，因因而A、B、C三個方案案對X公司來說說是個獨獨立方案案的選擇擇問題。。因為投投資收益益率最小小者（10％）大于于公司的的其他運(yùn)運(yùn)用機(jī)會會的利率率（8％），則則對X公司來說說，A、B、C三個方案案都是有有利的方方案。但但X公司僅有有2000萬元的資資金，無無法同時時滿足三三者的需需求，于于是X公司想從從銀行貸貸款以滿滿足要求求。假如如有一家家Y銀行同意意按年利利率25％借給X公司1000萬元，這這時，X公司將如如何決策策？為了簡捷捷無誤地地解答上上述問題題，下面面介紹一一種應(yīng)用用“效率率”指標(biāo)標(biāo)進(jìn)行獨獨立方案案選擇的的圖解方方法，該該方法的的步驟是是：（1）計算各各方案的的利潤與與制約資資源的比比率（這這里為10％、20％、30％），該該值即為為資源的的“效率率”。將將各值按按由大到到小的順順序排列列，如圖圖10-5（a）所示。。（2）將可以以用于投投資的資資金的利利率（這這里為8％和25％）由小小至大排排列，如如圖10-5（b）所示。。（3）將上述述兩圖合合并為圖圖10-5（c）的形式式，通常常稱該圖圖為獨立立方案選選擇圖。。（4）找出出由左左向右右減小小的利利潤率率線與與由左左向右右增加加的資資本的的利率率線的的交點點，該該交點點左方方所有有的方方案即即是最最后選選擇的的方案案?！纠?0-8】】某公司司有六六個互互相獨獨立的的投資資項目目。各各項目目每期期期末末的凈凈收益益都相相同，，壽命命期皆皆為8