江西撫州融旺項(xiàng)目營(yíng)銷策劃的報(bào)告終稿

江西撫州融旺項(xiàng)目營(yíng)銷策劃的報(bào)告終稿前言：操作商業(yè)項(xiàng)目須把握的幾大關(guān)鍵點(diǎn)1、了解當(dāng)?shù)厣虡I(yè)市場(chǎng)布局。包括：商業(yè)售價(jià)租價(jià)情況、店鋪進(jìn)駐及經(jīng)營(yíng)情況、區(qū)域人流車流量等一切與商業(yè)有關(guān)的市場(chǎng)信息。2、了解當(dāng)?shù)鼐用袷杖肭闆r、消費(fèi)喜好及消費(fèi)習(xí)慣。3、掌握項(xiàng)目所針對(duì)的三級(jí)客戶體系：投資客戶、經(jīng)營(yíng)業(yè)主及消費(fèi)者三部分之間的關(guān)聯(lián)。4、設(shè)定合理的售價(jià)、租價(jià)及投資回報(bào)率。6、制定出適合項(xiàng)目發(fā)展的整合推廣及銷售策略。目錄PART1市場(chǎng)分析PART2項(xiàng)目概況PART3項(xiàng)目SWOT分析PART4商業(yè)地產(chǎn)分類PART5商業(yè)項(xiàng)目操作模式PART6本案操作思路PART7視覺形象展示PART1市場(chǎng)分析RONGWANGINTERNATIONALMANSION1.1撫州商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀分析撫州整體商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展疲軟，截止目前，無一商業(yè)項(xiàng)目運(yùn)作成功，整體宏觀環(huán)境較為特殊，市中心繁華地段商業(yè)亦難發(fā)展。對(duì)本案而言，于此類市場(chǎng)中風(fēng)險(xiǎn)與機(jī)遇并存。撫州市區(qū)缺乏特色商業(yè)街，除服裝業(yè)外其他各種業(yè)態(tài)發(fā)展混亂，零星分布、不成規(guī)模。洪客隆是目前撫州城區(qū)內(nèi)唯一經(jīng)營(yíng)較好的大賣場(chǎng)，其余均不景氣。但據(jù)調(diào)查，撫州居民消費(fèi)力較強(qiáng)，故國(guó)際性大賣場(chǎng)的引入勢(shì)在必行。PART1市場(chǎng)分析1.2撫州商業(yè)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)現(xiàn)狀分析目前運(yùn)營(yíng)較好的項(xiàng)目：洪客隆百貨、馬家山廣場(chǎng)。運(yùn)營(yíng)停滯的項(xiàng)目：丹亭步行街、撫州小商品城、田緣商貿(mào)廣場(chǎng)、國(guó)光休閑服飾。競(jìng)爭(zhēng)力較大項(xiàng)目：步步高百貨、時(shí)代城市廣場(chǎng)、均天廣場(chǎng)、君臨福泰。PART1市場(chǎng)分析贛

東

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道大公路環(huán)城南路本案丹亭步行街馬家山洪客隆均天項(xiàng)目（新步步高）時(shí)代城市廣場(chǎng)撫州新城區(qū)大型居住區(qū)大型居住區(qū)步步高購(gòu)物公園序號(hào)項(xiàng)目數(shù)值1總占地面積17167.6㎡2地上建筑面積93131.63㎡其中住宅建筑面積82248.18㎡商業(yè)建筑面積10883.45㎡地下建筑面積42467.64㎡其中地下商場(chǎng)建筑面積22237.76㎡地下車庫(kù)面積17099.9㎡3容積率5.424綠化率28％5住宅總戶數(shù)702戶6機(jī)動(dòng)車總停車位349輛7建筑層數(shù)32層RONGWANGINTERNATIONALMANSION2.2項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)指標(biāo)PART2項(xiàng)目概況PART3項(xiàng)目SWOT分析RONGWANGINTERNATIONALMANSION3.1優(yōu)勢(shì)分析所處區(qū)域?yàn)槔铣菂^(qū)核心，周邊人流車流較大，這是商業(yè)項(xiàng)目成功運(yùn)作的前提和根本。周邊沿街商業(yè)較為成熟，整體商業(yè)氛圍濃厚。競(jìng)爭(zhēng)壓力相對(duì)較?。簩?duì)本案商業(yè)部分而言，目前市場(chǎng)內(nèi)直接競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手較少。構(gòu)成一定競(jìng)爭(zhēng)威脅的有對(duì)面君臨福泰、南面均天廣場(chǎng)、時(shí)代城市廣場(chǎng)以及北面的洪客隆，但只要進(jìn)行合理的差異化競(jìng)爭(zhēng)，應(yīng)能快速化解。產(chǎn)品設(shè)計(jì)合理：開間進(jìn)深合理配比、步行街投入大量資金進(jìn)行遮陽(yáng)設(shè)施建設(shè)、步行街二三樓通道及上下電梯的配備等，這一切都將有利于商業(yè)部分的銷售。PART3項(xiàng)目SWOT分析3.2劣勢(shì)分析下沉式設(shè)計(jì)規(guī)劃，不利于商業(yè)項(xiàng)目的操作。一是不利于聚客、二是容易倒灌雨水。商業(yè)部分體量較大：占總規(guī)模的近30％，不易消化。商業(yè)分布不合理：其地塊性質(zhì)決定了商業(yè)布局，整個(gè)項(xiàng)目沿贛東大道的商業(yè)體量較少，而內(nèi)街體量大，有一定銷售難度。撫州整體商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)作非常差，不成熟的市場(chǎng)環(huán)境對(duì)本案商業(yè)部分的運(yùn)作造成很大困難。周邊丹亭步行街運(yùn)作的失敗，對(duì)本案的操作將造成一定影響。PART3項(xiàng)目SWOT分析3.3機(jī)會(huì)分析本項(xiàng)目處于老城區(qū)中心，投資潛力大；老城區(qū)作為以商業(yè)為主體的商業(yè)中心，投資潛力巨大，贛東大道沿線將成為撫州市房地產(chǎn)市場(chǎng)的熱點(diǎn)區(qū)域。本案的投資價(jià)值和升值潛力巨大。PART3項(xiàng)目SWOT分析3.4威脅分析步步高將遷移至均天商場(chǎng)，距離本案較近，且規(guī)模較大，對(duì)本案的主力店招商工作會(huì)有一定影響。時(shí)代城市廣場(chǎng)將于今年年底重新包裝上市，對(duì)本案銷售將構(gòu)成一定競(jìng)爭(zhēng)威脅。市政府的遷移，對(duì)投資置業(yè)者的購(gòu)房意識(shí)具有一定引導(dǎo)作用。隨著新城區(qū)配套的不斷完善，該區(qū)域樓盤憑借其價(jià)格、環(huán)境等方面優(yōu)勢(shì)將吸引大量置業(yè)者，對(duì)老城區(qū)項(xiàng)目包括本案在內(nèi)會(huì)造成一定的客戶分流。PART3項(xiàng)目SWOT分析PART4商業(yè)地產(chǎn)分類RONGWANGINTERNATIONALMANSION4.1商業(yè)地產(chǎn)分類一般商業(yè)項(xiàng)目按其性質(zhì)可分為以下幾類：1、購(gòu)物中心（市區(qū)、社區(qū)、街區(qū)購(gòu)物中心）

2、商業(yè)步行街（商業(yè)街、步行街、專業(yè)街、特色街）

3、批發(fā)市場(chǎng)（服裝、小商品、農(nóng)貿(mào)、家居、建材、汽車等專業(yè)或綜合性市場(chǎng)）

4、復(fù)合型商業(yè)地產(chǎn)（商辦+商住+商務(wù)、酒店+商場(chǎng)+寫字樓）

5、社區(qū)商業(yè)（社區(qū)購(gòu)物中心、社區(qū)商業(yè)街）

6、休閑娛樂商業(yè)（旅游商業(yè)地產(chǎn)、購(gòu)物公園）PART4商業(yè)地產(chǎn)分類4.2本案商業(yè)性質(zhì)★本案屬于社區(qū)商業(yè)＋購(gòu)物中心兩種相結(jié)合的商業(yè)模式?！镅亟稚虡I(yè)受街道人流、車流、交通、配套以及周邊商業(yè)氛圍等因素影響較大；而社區(qū)商業(yè)更多的與社區(qū)規(guī)模、業(yè)主消費(fèi)喜好、收入情況、消費(fèi)習(xí)慣以及社區(qū)入住率等情況相關(guān)聯(lián)。★本案這種較為復(fù)雜的商業(yè)特色必然決定了我們不能僅憑任何一種單一的銷售模式來操盤，需要融入更多周邊地域特色及元素，采取多重銷售策略相配合的方式，方能照顧全面。PART4商業(yè)地產(chǎn)分類PART5商業(yè)運(yùn)作模式RONGWANGINTERNATIONALMANSION5.1商業(yè)運(yùn)作模式劃分就目前的商業(yè)模式來看，主要可分為三種：

一是綜合性商業(yè)模式二是主題性商業(yè)模式三是專業(yè)性商業(yè)模式PART5商業(yè)運(yùn)作模式5.2綜合性商業(yè)模式這一模式奉行的是購(gòu)物、休閑通吃，衣、食、住、行一條龍服務(wù)。行業(yè)種類眾多、品牌蕪雜、檔次齊備，可以滿足任一層次消費(fèi)者的任一生活需求，并且在購(gòu)物的同時(shí)能夠進(jìn)行飲食、娛樂等休閑活動(dòng)，拉動(dòng)商業(yè)群體消費(fèi)。PART5商業(yè)運(yùn)作模式特點(diǎn)：這種模式能夠全面網(wǎng)絡(luò)住所有的消費(fèi)者，而且聚人氣、提消費(fèi)，是理想的商場(chǎng)模式，適合于大規(guī)模的裙樓商場(chǎng)和大型純商業(yè)物業(yè)

。

5.3主題性商業(yè)模式主題的確定范圍很廣，無論是從文化層次還是人群分類亦或商品檔次等任何一個(gè)角度去發(fā)揮，都能找到相應(yīng)主題。然后以該主題為核心以及規(guī)則，展開經(jīng)營(yíng)。比如女人世界、男人世界、兒童世界，就是以人群分類為主題，圍繞某一類人群的用品，這一特定范圍對(duì)品種、品牌進(jìn)行篩選、過濾，進(jìn)行有針對(duì)性的經(jīng)營(yíng)。PART5商業(yè)運(yùn)作模式特點(diǎn)：這種模式不局限于某一個(gè)行業(yè)，它的目標(biāo)客戶群是確定的，對(duì)于這些群體來說，主題商場(chǎng)能夠滿足他們的異質(zhì)化和個(gè)性化心理訴求，針對(duì)性強(qiáng)。

5.4專業(yè)性商業(yè)模式這一類型商業(yè)以某一行業(yè)為主要依托，加深品牌與檔次的細(xì)分，集中力量滿足全體消費(fèi)者的某一種特定需求，尤其是個(gè)性化、異質(zhì)化的心理訴求。如南昌新大地電腦商場(chǎng)，就是借IT產(chǎn)品的市場(chǎng)風(fēng)云之勢(shì)，在南昌八一廣場(chǎng)這個(gè)大的商圈背景下站穩(wěn)了腳跟,它以IT產(chǎn)品市場(chǎng)為主要平臺(tái)，全力攬括行業(yè)內(nèi)的品牌精英，加大消費(fèi)者的選擇余地，力求做到使每個(gè)想買IT產(chǎn)品的消費(fèi)者都不會(huì)轉(zhuǎn)投到其他商場(chǎng)。PART5商業(yè)運(yùn)作模式特點(diǎn)：這種模式針對(duì)性強(qiáng)，專業(yè)化程度高。某一行業(yè)的發(fā)展將直接影響到該行業(yè)專業(yè)市場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)能力與盈利空間。

5.4本章小結(jié)綜上三種商業(yè)操作模式的分析，再結(jié)合本案的特性。我司認(rèn)為，本案宜采用綜合商業(yè)模式＋主題商業(yè)模式相結(jié)合的操作方式。在業(yè)態(tài)上既能攘括消費(fèi)者日常生活所需的衣食住行等需求，又能重點(diǎn)突出某一消費(fèi)力較強(qiáng)的主題行業(yè)。詳情見后續(xù)章節(jié)。PART5商業(yè)運(yùn)作模式PART6本案商業(yè)操作思路RONGWANGINTERNATIONALMANSION6.2撫州商業(yè)項(xiàng)目存在的問題洪客隆的商業(yè)是目前撫州最成功的商業(yè)，但整體人流量仍不是很大，規(guī)劃的五層商業(yè)實(shí)際也只用了四層；步步高目前離洪客隆太近，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力要小于洪客隆，目前一樓已租賃給國(guó)美電器，即將整體搬遷至鈞天廣場(chǎng)；馬家山的規(guī)劃不是很合理，夏天日照時(shí)間過長(zhǎng)，霉雨季節(jié)到來后，雨水倒灌影響一樓的經(jīng)營(yíng)，冬天的人流要高于其他季節(jié)；PART6本案操作思路？撫州目前的商業(yè)項(xiàng)目存在什么問題6.1撫州商業(yè)項(xiàng)目存在的問題鈞天廣場(chǎng)的沿街店面進(jìn)深太長(zhǎng)，浪費(fèi)空間太大，經(jīng)營(yíng)戶得不償失，不敢貿(mào)然進(jìn)駐；小商品市場(chǎng)的失敗原因主要緣于其在整體商業(yè)氛圍不濃的情況下，在位置比較偏遠(yuǎn)的地段開發(fā)大體量的商業(yè)地產(chǎn)；綜上，撫州目前在售和在經(jīng)營(yíng)的所有大中型商業(yè)項(xiàng)目都或多或少存在著產(chǎn)品規(guī)劃、市場(chǎng)定位及銷售模式上的問題，這更加劇了撫州商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)存活及發(fā)展的難度。PART6本案操作思路？撫州目前的商業(yè)項(xiàng)目存在什么問題6.1撫州商業(yè)項(xiàng)目存在的問題PART6本案操作思路考慮到原定“融旺國(guó)際公館”案名更多傾注于住宅部分，與項(xiàng)目商業(yè)部分不太協(xié)調(diào)，故建議以原案名為中心，為商業(yè)部分設(shè)定推廣案名，便于日后的策劃宣傳。建議案名為：6.2商業(yè)推廣案名融旺第一街PART6本案操作思路6.2商業(yè)推廣案名第一：首個(gè)、最好之意。在此表達(dá)了四層含義：（1）從區(qū)域上：位于撫州的城市中心，政治經(jīng)濟(jì)金融中心，繁華時(shí)尚中心，所謂“得中心者得天下”，那么得天下者數(shù)第一。（2）從商業(yè)發(fā)展上：表明在撫州這個(gè)商業(yè)地產(chǎn)存活艱難的特殊市場(chǎng)上，本案將成為撫州商業(yè)的龍頭老大，并期待能帶動(dòng)整個(gè)撫州商業(yè)經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，起表率作用，承接著歷史的巨任，成為時(shí)代的楷模。（3）從物業(yè)形態(tài)上：撫州的第一高層項(xiàng)目，站在城市的最高度，掌控整個(gè)城市發(fā)展命脈。（4）從政治背景上：項(xiàng)目位于原市政府地塊，是尊崇、榮耀、權(quán)貴的象征。PART6本案操作思路6.2商業(yè)推廣案名我們的目的是給客戶一個(gè)概念：搶購(gòu)第一街，搶占命運(yùn)至高點(diǎn)。融旺第一街購(gòu)物休閑第一街文化時(shí)尚第一街財(cái)富增值第一街以本案為中心，贛東大道以北，中低檔品牌集中，贛東大道以南，中高檔品牌集中，結(jié)合本案處于“陰陽(yáng)街”的“陰”優(yōu)勢(shì)，將本案打造成中高檔品牌的集中營(yíng)，符合撫州的消費(fèi)水平。憑借贛東大道的地理優(yōu)勢(shì)和老市府的行政優(yōu)勢(shì)，力爭(zhēng)將本案打造成撫州高端購(gòu)物休閑中心。在運(yùn)作模式上，我們可以“統(tǒng)一業(yè)態(tài)”避免惡性競(jìng)爭(zhēng)，并通過規(guī)劃的巧妙、硬件設(shè)施的加強(qiáng)，削減將必須下電梯的劣勢(shì)（可參考南昌紫金城項(xiàng)目）。比如在地下商鋪，設(shè)置一些可供休閑的設(shè)施或場(chǎng)所，有效引導(dǎo)人群下電梯并促進(jìn)消費(fèi)。PART6本案操作思路？我們的市場(chǎng)定位是什么6.3我們的市場(chǎng)定位我們的市場(chǎng)定位：PART6本案操作思路城市CPU·財(cái)智街區(qū)CPU：（1）在此寓意城市的心臟，掌握著整個(gè)城市的發(fā)展命脈，城市的核心也是經(jīng)濟(jì)發(fā)展的最前沿，預(yù)示項(xiàng)目前景無可限量，成功勢(shì)在必得。（2）運(yùn)用高科技打造撫州最尖端的建筑品質(zhì)，設(shè)計(jì)最為人性化且最時(shí)尚的建筑規(guī)劃。財(cái)智：（1）第一街是撫州財(cái)富的至高點(diǎn)，其地塊的稀缺性及資源的不可再生性決定了財(cái)富快速升值的必然性。（2）第一街代表著撫州上流階層的高端形象，這部分群體是財(cái)富一族，更是睿智一族，故將其統(tǒng)稱為“財(cái)智階層”。（3）“財(cái)富＋智慧”的結(jié)晶方是人生的最高境界。6.3我們的市場(chǎng)定位我們的主題推廣是：PART6本案操作思路地王：（1）城市的最中心，鉆石之地，王者歸屬。（2）任何一個(gè)城市的市政府所在地都是政治經(jīng)濟(jì)的中心，是權(quán)貴榮耀的中心，是快速發(fā)展的中心，是城市中真正唯一至上的“地王”。（3）比喻成“帝王”，高貴、上層的象征，展示了項(xiàng)目的高端定位。淘金：搶占財(cái)富的最高點(diǎn)，成為命運(yùn)的主宰者。地王淘金記：是我們整個(gè)系列推廣的開端，是睿智階層邁入成功的第一步，也是項(xiàng)目的形象統(tǒng)領(lǐng)，接下來將為大家呈現(xiàn)的是更為精彩的人生掘金之旅的故事。6.4我們的SLOGAN融旺第一街·地王淘金記采用較為保險(xiǎn)且易成功的模式：引進(jìn)主力店形式。即：

1家超級(jí)主力店＋2家大型品牌連鎖店＋統(tǒng)一業(yè)態(tài)散戶經(jīng)營(yíng)PART6本案操作思路？我們采取什么商業(yè)模式6.5我們采取的商業(yè)模式6.3我們采取的商業(yè)模式1家超級(jí)主力店：國(guó)際性大賣場(chǎng)如沃爾瑪、麥德隆?？稍谝欢ǔ潭壬咸嵘?xiàng)目形象，亦可與對(duì)面的君臨福泰、北面的洪客隆、南面的步步高及時(shí)代城市廣場(chǎng)形成市場(chǎng)定位的差異化，錯(cuò)位競(jìng)爭(zhēng)。PART6本案操作思路6.5我們采取的商業(yè)模式6.3我們采取的商業(yè)模式2家品牌連鎖店：蘇寧電器(五星電器)、新大地電腦城、協(xié)亨手機(jī)連鎖等。這類次主力店必須是全國(guó)連鎖的品牌，方能與國(guó)際大賣場(chǎng)及本案的中高端形象相符。據(jù)我司調(diào)研，目前撫州尚無較大的專業(yè)IT市場(chǎng)、家電市場(chǎng)和手機(jī)市場(chǎng)，而此類行業(yè)需求量均較大，易聚人氣。PART6本案操作思路6.5我們采取的商業(yè)模式散戶經(jīng)營(yíng)統(tǒng)一業(yè)態(tài)：除主力店之外的店鋪為散戶經(jīng)營(yíng)，在業(yè)態(tài)上盡量做到統(tǒng)一規(guī)劃。建議業(yè)態(tài)以服裝為主，配合飲食娛樂等配套。服裝行業(yè)須作出特色，以示區(qū)別，與周邊商業(yè)形成差異競(jìng)爭(zhēng)，如規(guī)劃為獨(dú)具特色的“韓國(guó)城”、“女人街”等，品牌以中偏高端為主。（據(jù)我司調(diào)研，撫州市場(chǎng)尚無專業(yè)的韓國(guó)服飾賣場(chǎng)，而此類需求卻較大，有一定市場(chǎng)空間。）PART6本案操作思路6.5我們采取的商業(yè)模式6.5我們采取的商業(yè)模式PART7視覺形象展示RONGWANGINTERNATIONALMANSION風(fēng)格一風(fēng)格二風(fēng)格三在針對(duì)撫州商業(yè)市場(chǎng)作出大量的調(diào)研后，我們?yōu)轫?xiàng)目制定出了新的推廣案名、市場(chǎng)定位、主題推廣、策劃思路、業(yè)態(tài)定位及操作模式。從案名上：第一街帶著一種與生俱來的霸氣入市便直接表明了我們的姿態(tài)，要做撫州最好最高端最前沿的商業(yè)。從市場(chǎng)定位：“城市CPU”是城市的最中央，他的區(qū)域優(yōu)勢(shì)無可替代也不可再生，具備唯一性。先天的優(yōu)勢(shì)注定了“第一街”與生俱來的高貴氣質(zhì)?！柏?cái)智街區(qū)”，當(dāng)財(cái)富與智慧邂逅，成就便站在了命運(yùn)的至高點(diǎn)。從主題推廣：“地王淘金記”中“地王”的尊貴氣質(zhì)令人敬仰，是眾多成功人士頂禮膜拜、畢生追求的目標(biāo)，地王的升值潛力無可限量，選擇了地王就等于掌控了城市發(fā)展的命脈、掌握了成就人生的前進(jìn)之旅?？偨Y(jié)從操作模式上：引進(jìn)全球500強(qiáng)主力店，就等于強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合、無敵天下。再通過引進(jìn)IT、手機(jī)、服裝、美食等全國(guó)連鎖店作為次主力店，那么“第一街”的發(fā)展前景將非常樂觀。我們所作的這一切關(guān)于項(xiàng)目的工作，都圍繞著“第一街”這個(gè)極具霸氣的定位展開。同時(shí)也自然的與我們的對(duì)手形成錯(cuò)位競(jìng)爭(zhēng)，“洪客隆百貨”獨(dú)霸一方的局面將被改變。同在贛東大道上的“新步步高”、“時(shí)代城市廣場(chǎng)”所針對(duì)的大多為中端客群，本案的三“高”（高定位、高宣傳、高調(diào)入市）將是其無法比擬、望塵莫及的。“先天優(yōu)勢(shì)＋后天努力”便形成了第一街強(qiáng)勢(shì)的綜合競(jìng)爭(zhēng)力?？偨Y(jié)“融旺國(guó)際公館”營(yíng)銷策劃簡(jiǎn)報(bào)PART-1商業(yè)怎么賣PART-2住宅怎么賣PART-3主導(dǎo)策略PART-4廣告表現(xiàn)PART-5

團(tuán)隊(duì)成員1、詳實(shí)市調(diào)的思考

2、我們的商業(yè)是什么樣子

3、商業(yè)怎么賣

PART-1商業(yè)怎么賣

考慮到商業(yè)部分是本項(xiàng)目的重中之重，亦是難點(diǎn)所在，而基于多次詳實(shí)市調(diào)的三個(gè)思考，將帶出我們項(xiàng)目商業(yè)部分的大致棱角；一、關(guān)于撫州商業(yè)大環(huán)境的思考二、關(guān)于丹庭與購(gòu)物公園的思考三、關(guān)于終端消費(fèi)者的思考關(guān)于撫州商業(yè)大環(huán)境的思考關(guān)鍵點(diǎn)：1、沒有一家操作成功的商業(yè)項(xiàng)目；2、沒有一般城市的各大商圈的概念；3、缺乏特色商業(yè)，除服裝業(yè)外其他各種業(yè)態(tài)發(fā)展混亂，零星分布、不成規(guī)模；4、商業(yè)環(huán)境凌亂、缺乏專業(yè)的運(yùn)營(yíng)管理；5、缺乏站在商業(yè)經(jīng)營(yíng)高度上的專業(yè)的建筑規(guī)劃，多數(shù)商業(yè)項(xiàng)目為住宅底商，不利于交通動(dòng)線的串聯(lián)，更不利于經(jīng)營(yíng)；需注意：1、商業(yè)氛圍的營(yíng)造；2、業(yè)態(tài)規(guī)劃，交通動(dòng)線和標(biāo)示導(dǎo)示系統(tǒng)給予消費(fèi)者的心理暗示。關(guān)于丹亭與購(gòu)物公園的思考我們走訪了撫州市內(nèi)80%的市場(chǎng)、商業(yè)街，但通過對(duì)離我項(xiàng)目位置最為接近的丹亭與購(gòu)物廣場(chǎng)的調(diào)研，發(fā)現(xiàn)如下問題，這些問題對(duì)于我們的項(xiàng)目而言，也同時(shí)存在，一定要引起注意，盡量規(guī)避。關(guān)鍵點(diǎn)：1、銷售、招商、管理三權(quán)分離，無法實(shí)施統(tǒng)一運(yùn)營(yíng)；2、臨街鋪面高價(jià)，街后無價(jià)；3、業(yè)態(tài)單一，街面80%為服飾業(yè)，而且檔次、品牌懸殊較大；4、開發(fā)商急功近利，無任何自持商業(yè)，不能引導(dǎo)商家良好的經(jīng)營(yíng)和合理的競(jìng)爭(zhēng)；5、交通動(dòng)線設(shè)置完全不合理，不適合消費(fèi)者的走街習(xí)慣；需注意：1、業(yè)態(tài)的多樣化；2、專業(yè)的運(yùn)營(yíng)管理；3、交通動(dòng)線要便捷，符合撫州人走街習(xí)慣。關(guān)于終端消費(fèi)者的思考我們?nèi)诱{(diào)研了10組不同的消費(fèi)者，他們表示購(gòu)物時(shí)最為關(guān)注的前四條是：關(guān)鍵點(diǎn)：1、商業(yè)氛圍；2、商品的品牌和質(zhì)量；3、方便程度，也就是撫州人的走街習(xí)慣；4、業(yè)態(tài)種類需注意：1、對(duì)商家的管理，營(yíng)造商業(yè)氛圍；2、引進(jìn)商品的質(zhì)量和品牌；3、業(yè)態(tài)分布科學(xué)合理。這樣一來，我們的項(xiàng)目有了借鑒和參考的范本，已經(jīng)初具雛形。我們的商業(yè)項(xiàng)目，到底是什么樣子？1、詳實(shí)市調(diào)的思考

2、我們的商業(yè)是什么樣子

3、商業(yè)怎么賣

PART-1商業(yè)怎么賣

1、豪宅下的高端商業(yè)（一定要重視以本小區(qū)為核心連接的一大片居住帶，以及這些居民的優(yōu)質(zhì)的高消費(fèi)力）；2、業(yè)態(tài)設(shè)置合理，20%的社區(qū)商業(yè)，30%的自持商業(yè)，50%的時(shí)尚商業(yè)（解釋說明這個(gè)比例的來源）；3、交通動(dòng)線設(shè)置合理，需要站在商業(yè)經(jīng)營(yíng)的高度去修改商業(yè)街部分建筑（修改舉例，增加自動(dòng)扶梯；利用坡度，變成雙首層，增加商業(yè)價(jià)值）；4、商業(yè)氛圍一定要營(yíng)造（舉例時(shí)下流行的模擬入駐標(biāo)牌裝飾，磚石外墻面的裝飾，建筑小品的設(shè)置等）；5、規(guī)范經(jīng)營(yíng)，注重后期運(yùn)營(yíng)管理（開發(fā)商自持部分商業(yè)主導(dǎo)，對(duì)商家的運(yùn)營(yíng)管理，不能任其自由散漫、放縱經(jīng)營(yíng)）。業(yè)態(tài)規(guī)劃方案一業(yè)態(tài)規(guī)劃方案二1、詳實(shí)市調(diào)的思考

2、我們的商業(yè)是什么樣子

3、商業(yè)怎么賣

PART-1商業(yè)怎么賣

方案一關(guān)鍵點(diǎn)：鋪位切割，返租銷售，國(guó)有銀行擔(dān)保好處：1、鋪位面積小，便于銷售；2、國(guó)有銀行擔(dān)保，可信度高；3、幫助經(jīng)營(yíng)商戶度過養(yǎng)商期，統(tǒng)一管理，統(tǒng)一運(yùn)營(yíng)，更利于維持商業(yè)街的正常運(yùn)作。壞處：1、鋪位切割、投資測(cè)算程序復(fù)雜，提高銷售成本和時(shí)間；招商和銷售工作同時(shí)進(jìn)行，難度也隨之增大；2、切分鋪位后，因?yàn)橥ǖ赖脑黾?，使得商鋪的?shí)用率降低；3、后期商業(yè)運(yùn)營(yíng)需聘請(qǐng)專業(yè)的物業(yè)管理公司進(jìn)行統(tǒng)一維護(hù)；方案二關(guān)鍵點(diǎn)：分區(qū)銷售，部分區(qū)域設(shè)置為自營(yíng)區(qū)域，部分區(qū)域必須回租給開發(fā)商，進(jìn)行統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)。好處：1、利于吸納更多買鋪者，滿足自營(yíng)和投資的雙重需要；2、較之方法一，因?yàn)樯婕胺底獾拿娣e變少，所花的人力成本和時(shí)間成本也相較少一些；3、能夠進(jìn)行統(tǒng)一的運(yùn)營(yíng)管理，利于商業(yè)街以后的發(fā)展。壞處：1、前期策劃定位難度加大，必須反復(fù)和開發(fā)商、建筑施工單位商討合理性及可行性；2、回租時(shí)間過后的商業(yè)街運(yùn)作。方案三關(guān)鍵點(diǎn)：常規(guī)銷售，使用權(quán)和產(chǎn)權(quán)完全分離，由市場(chǎng)自行調(diào)整。好處：1、省事省心，不涉及招商的實(shí)質(zhì)性工作，由市場(chǎng)自發(fā)調(diào)節(jié)；2、大塊切分銷售，不需要做鋪位劃分、銀行擔(dān)保等多項(xiàng)復(fù)雜的工作；壞處：1、業(yè)態(tài)不經(jīng)過實(shí)質(zhì)的統(tǒng)一規(guī)劃，商業(yè)街很難存活；2、沒有后期商業(yè)物業(yè)公司的運(yùn)營(yíng)和管理，商業(yè)氛圍很難有所保障；3、銷售不均衡，往往是臨街商鋪搶光，樓上及地下基本沒有任何價(jià)值。PART-2住宅怎么賣

1、我們的住宅是什么樣子

2、來自市場(chǎng)的警惕

3、住宅怎么賣

PART-2住宅怎么賣

贛

東

大

道玉

茗

大

道大公路環(huán)城南路本案丹亭步行街馬家山洪客隆均天項(xiàng)目（新步步高）時(shí)代城市廣場(chǎng)撫州新城區(qū)大型居住區(qū)大型居住區(qū)步步高購(gòu)物公園○產(chǎn)品核心特質(zhì)特質(zhì)一：城市繁華中心本案位于商業(yè)主軸——贛東大道中心地段，是老城區(qū)的核心區(qū)域。周邊人口居住密度大，商業(yè)發(fā)展成熟、人氣較旺。特質(zhì)二：南北通透，上風(fēng)上水本案屬于整個(gè)撫州地區(qū)的最高點(diǎn)，上頓渡，上風(fēng)上水，籠具城市貴氣，氣質(zhì)天成。特質(zhì)三：稀有的電梯小高層高層建筑，在撫州已屬罕見，而本案是由4棟32層的低密度國(guó)際公館，1棟27層一戶一梯的絕版樓王，4萬平米的復(fù)合式多元商業(yè)街共同構(gòu)成。

市場(chǎng)空白分析我司經(jīng)多次深入調(diào)研，縱覽撫州房地產(chǎn)市場(chǎng)，多屬中等檔次項(xiàng)目，撫州急需一個(gè)引領(lǐng)整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)的標(biāo)桿項(xiàng)目，不僅拉動(dòng)購(gòu)房需求增長(zhǎng)，還將刺激撫州地產(chǎn)的整體水平。而在撫州的富人階層（外地經(jīng)商、本地政企）也迫切需要這樣一個(gè)“人以群分”的居住領(lǐng)地。市場(chǎng)缺失什么，我們就要做什么！我們要將本案打造成撫州的恒貿(mào)！因此，豪宅誕生！

高檔品質(zhì)城市中心豪宅產(chǎn)品總體定位上風(fēng)上水精致戶型市場(chǎng)空白中心地段住宅定位1、我們的住宅是什么樣子

2、來自市場(chǎng)的警惕

3、住宅怎么賣

PART-2住宅怎么賣

豪宅，不僅意味著品質(zhì)，也意味著高價(jià)，但面對(duì)全國(guó)地產(chǎn)行業(yè)的消退和疲軟，如何才能找到穩(wěn)妥的名利雙收之道？我們，作為貴方負(fù)責(zé)的、務(wù)實(shí)的合作伙伴，先清看看各地的詳實(shí)數(shù)據(jù)，再請(qǐng)貴方綜合考衡以下三點(diǎn)：（一）北京受新政的調(diào)控影響，京城市民購(gòu)房熱情下降。其中住宅銷售面積分別比前兩月減少30.47萬㎡和32.89萬㎡。2007年12月，北京市期房網(wǎng)上日簽約套數(shù)為254套，比11月減少111套，降幅近3成。北京的二手房交易從10月份開始已經(jīng)是連續(xù)3個(gè)月走低。（二）上海2007年11月上海全部房源共簽約20729套，比上月大幅減少5513套，跌幅高達(dá)21%，總面積2054058㎡，其中住宅類房源共成交15492套，簽約面積1592070㎡，占據(jù)了總成交量的77.5%，比上月小幅下挫0.6個(gè)百分點(diǎn)。12月成交量再次大幅下跌，共計(jì)成交1140047㎡，占總量的71.6%，環(huán)比上月下跌8個(gè)百分點(diǎn)。（三）杭州2007年1月至10月，杭州市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)完成投資336.82億元，11月房屋施工面積4425.11萬㎡，同比增長(zhǎng)7.9%；竣工面積349.21萬㎡，同比下降1.7%；二手房市場(chǎng)在新年第一周的表現(xiàn)量?jī)r(jià)齊跌。據(jù)杭州透明售房網(wǎng)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2008年1月1日—1月7日杭州主城區(qū)共成交二手房219套，環(huán)比(前周為268套)下降了18.3%；成交均價(jià)為11308元/㎡，環(huán)比(前周為11744元/㎡)下跌了3.7%。（四）深圳深圳國(guó)土房產(chǎn)局的數(shù)據(jù)顯示，2007年9月份深圳的新房成交均價(jià)為1.65萬元/㎡，10月份的上半月，深圳新房均價(jià)為1.49萬元/㎡。11月，深圳新房的成交價(jià)格又恢復(fù)到每1.6萬元/㎡左右。12月份深圳樓市低迷狀況進(jìn)一步加劇——12月深圳在推盤量高達(dá)80余萬㎡的情況下，僅成交約17萬㎡，部分新推項(xiàng)目均價(jià)明顯下調(diào)，但銷售情況比10月、11月還要差很多。深圳全市銷售均價(jià)從11月的15931元/㎡下降至15000元/㎡。（五）武漢武漢市房地產(chǎn)市場(chǎng)信息網(wǎng)顯示，樓市在經(jīng)歷了2007年10月、11月、12月，3個(gè)月的縮量上漲后，房?jī)r(jià)開始出現(xiàn)回落跡象。統(tǒng)計(jì)顯示，2008年1月1日—7日主城區(qū)商品房成交均價(jià)為5714.89元/㎡，與上周相比跌幅為0.68%。同期，全市在售樓盤雖增加到440個(gè)，但一共只銷售了1027套，較上周減少518套，日均銷量?jī)H147套。（六）南昌從2007年10月29日到11月2日，南昌新商品房的交易數(shù)量為360套，而新政實(shí)施前的一周，這個(gè)數(shù)據(jù)為816套，下滑幅度比較大。南昌市房地產(chǎn)交易量萎縮了，但南昌的房?jī)r(jià)仍然在上漲。9月份南昌房?jī)r(jià)同比上漲6.9%，漲幅較8月有所提高，但呈現(xiàn)放緩的跡象。截至9月底，南昌市房屋銷售價(jià)格同比上漲6.9%，在8月的基礎(chǔ)上提高了0.8%。而8月同比上漲6.8%，比7月上揚(yáng)1.4%，可以看出房?jī)r(jià)逐月上漲的步伐放慢。利潤(rùn)的最大化加大6號(hào)樓王的利潤(rùn)資金快速回籠低開高走，先銷售1，2，3，5號(hào)樓轉(zhuǎn)型首戰(zhàn)名揚(yáng)撫州建造了撫州首席豪宅最終，我們幫助你實(shí)現(xiàn)1、我們的住宅是什么樣子

2、來自市場(chǎng)的警惕

3、住宅怎么賣

PART-2住宅怎么賣

我們將竭盡全力嘗試各種營(yíng)銷手法，最大可能的實(shí)現(xiàn)我們的銷售目標(biāo)。這種豪宅的暴力營(yíng)銷，沒有所謂的“殺手锏”，只有“天龍八部”需要我們一步步達(dá)到目標(biāo)。營(yíng)銷模式——復(fù)合轟炸式營(yíng)銷訴求集中渠道集中時(shí)間集中轟炸營(yíng)銷推廣渠道營(yíng)銷坐銷&行銷結(jié)合通路營(yíng)銷客戶短期內(nèi)急速引爆擠壓式促使成交暴力營(yíng)銷開盤售樓處&商業(yè)街雙重直觀體驗(yàn)尊榮體驗(yàn)營(yíng)銷賣場(chǎng)VIP卡銷售鎖定客戶炒卡加速預(yù)熱蓄卡營(yíng)銷售卡五位一體，復(fù)合轟炸發(fā)動(dòng)一場(chǎng)豪宅營(yíng)銷革命！PART-3主導(dǎo)策略

融旺安居者，其樂融融，此為其一勤業(yè)者，興旺發(fā)達(dá)，此為其二融在此，特指住宅，而旺則是指我們的商業(yè)部分，這樣的兩步走大思路，也就意味著我們的一個(gè)戰(zhàn)略戰(zhàn)術(shù)。以住宅為基本，以商業(yè)為重點(diǎn)，兩者同時(shí)銷售。兩者應(yīng)相輔相成，互為聯(lián)動(dòng)，互為依托，靈活推盤。項(xiàng)目核心策略以住宅為本，迅速消化住宅，快速回籠資金的同時(shí)，拔高項(xiàng)目高度，讓開發(fā)商名揚(yáng)撫州；以商業(yè)為重，利用住宅創(chuàng)造的市場(chǎng)高度去拉升項(xiàng)目的商業(yè)價(jià)值，吸引投資者的注意，并讓開發(fā)商獲得利潤(rùn)最大化。

如此一來，低開高走，名利雙收，實(shí)為上策！項(xiàng)目核心策略解析整合營(yíng)銷硬資源引導(dǎo)市場(chǎng)包裝展示住宅部分，

盡早將“融旺項(xiàng)目”住宅的整體規(guī)劃及品質(zhì)感呈現(xiàn)市場(chǎng)；

拉升塑造6號(hào)樓王價(jià)值，通過“1，2，3，5號(hào)樓”的銷售推廣，塑造6號(hào)樓的尊貴，進(jìn)而拉升利潤(rùn)；

進(jìn)而支撐商業(yè)部分，

完成具有核心地段、豪宅品質(zhì)的形象定位和塑造，吸引優(yōu)質(zhì)居住客戶，提升檔次，拉升商業(yè)價(jià)值；規(guī)劃宣傳高調(diào)進(jìn)行，體驗(yàn)式營(yíng)銷，集約式推廣轟炸的同時(shí)，注重品質(zhì)和媒體組合策略，改造商業(yè)街建筑部分，通過平臺(tái)，自動(dòng)扶梯溝通客流，利用磚墻外飾面、模擬業(yè)態(tài)標(biāo)牌等營(yíng)造氛圍，給買鋪者以體驗(yàn)式引導(dǎo)；整合營(yíng)銷軟資源引導(dǎo)市場(chǎng)服務(wù)至上的豪宅價(jià)值，

引入世界知名物業(yè)管理公司做顧問，提供管家式服務(wù)，