江蘇常州云山詩意項目營銷的策劃及產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計總案

江蘇常州云山詩意項目營銷的策劃及產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計總案目錄12產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計建議3園林景觀設(shè)計建議4市場分析5開發(fā)次序及產(chǎn)品搭配建議7配套設(shè)施規(guī)劃建議6第一部分市場分析常州位于“長三角”的中心地帶，地處江蘇省南部，北臨長江，南銜太湖，與上海、南京等距相望。

常州是長江三角洲地區(qū)重要的中心城市之一、現(xiàn)代制造業(yè)基地、文化旅游名城。

地理位置常州概述整體房地產(chǎn)市場分析常州市市區(qū)土地面積成交情況分析：2006年共成交土地面積866.20萬㎡，07年武進(jìn)區(qū)土地市場非?；钴S。武進(jìn)區(qū)和城區(qū)尤其是城西區(qū)域土地存量較大，未來競爭形勢較為嚴(yán)峻。商品房總體供銷對比分析2005、2006年市區(qū)商品房供銷比對比年份商品房住宅商業(yè)辦公別墅2006年1.45：11.36：12.11：11.77：10.70：12005年1.78：11.52：13.59：11.75：12.21：1分析:常州市商品房供需比均呈縮小趨勢，市區(qū)不同物業(yè)新建商品房的銷售基本都好于上年。其中別墅的供需比變動幅度最大，2006年出現(xiàn)供不應(yīng)求的態(tài)勢。整體房地產(chǎn)市場分析住宅總體供應(yīng)量、銷售量分析：從04-06年，供應(yīng)量以平均每年50%的速度增加，銷售量以平均每年45%的速度增加，從整體上看供需較為平衡。整體房地產(chǎn)市場分析不同面積段住宅的新供應(yīng)結(jié)構(gòu)不同面積段住宅的成交結(jié)構(gòu)分析：新增量第一位的是120-144㎡；列二三位的是80-100㎡以及100-120㎡。供應(yīng)占比增幅最大的是60㎡以下的住宅。供應(yīng)占比降幅最大的是144-180㎡的住宅。成交量分別前三列的是120-144㎡，80-100㎡和100-120㎡。成交占比增幅最大的是60㎡以下的住宅。整體房地產(chǎn)市場分析2006年不同總價段住宅的成交結(jié)構(gòu)分析：從2006年盡管單價有所提升，但由于住宅套均供銷面積有所減少，單套總價在30-40萬元的住宅取代了單套總價在40-50萬元住宅排名第一。其次是單套總價在40-50萬元住宅。整體房地產(chǎn)市場分析住宅的成交走勢分析：春節(jié)到夏季成交均價走勢平穩(wěn)。夏天中心城區(qū)項目放慢了推盤速度。鄉(xiāng)鎮(zhèn)項目對銷售時機的掌控要求不高，推盤速度未放緩。造成價格較低的鄉(xiāng)鎮(zhèn)項目以及拆遷安置項目成交占比的提高，從而使得整體成交均價的下滑?！敖鹁陪y十”后中心區(qū)域項目競相推盤，市區(qū)住宅銷售均價便有了明顯的回升，且一直保持到年末。整體房地產(chǎn)市場分析常州整體市場供求情況小結(jié)2006年商品房供應(yīng)總量為600萬平方米，成交總量為424萬平方米，銷售率達(dá)到70%，需求旺盛，但房價并沒有明顯漲幅，主要是因為宏觀調(diào)控政策促使供應(yīng)量過大，常州很多開發(fā)商自有資金并不充足，為了維系資金鏈，必須加快銷售。目前市場存量房約有200萬平方米，未推量600萬平方米，待開發(fā)土地所能形成的供應(yīng)量1500萬平方米，三者相加將會接近2500萬平方米。常州內(nèi)需型的剛性需求占較大的市場比例，特別是拆遷，此類需求只能解決部分供應(yīng)，對于這樣大的供體來說只是杯水車薪。在這樣的大環(huán)境下，搶奪客源將會在日后的市場中愈演愈烈。整體房地產(chǎn)市場分析消費群分析常州購房者是以改善居住條件和首次置業(yè)的主流。改善居住條件的購房者所占比例較大，超過50%。首次置業(yè)者，新婚購房占絕大比例。投資市場回歸理性狀態(tài)，投資者數(shù)量逐步減少，投資和自住相融合的需求浮出水面。在小戶型逐步充實市場的環(huán)境下，很多購房者放棄了“一步到位”的購房觀念，購置總價較低的小戶型、緊湊戶型作為過渡產(chǎn)品，日后再考慮購房。這種購房者既有自住需求，又有投資需求。購房者置業(yè)的目的消費群分析購房者對區(qū)域的認(rèn)可度排序中心城區(qū)新北區(qū)武進(jìn)區(qū)中心城區(qū)作為經(jīng)濟(jì)文化中心，其生活便利、配套成熟、文化發(fā)達(dá)、城市傳統(tǒng)的精髓都積淀在里面，是購房者最認(rèn)可的區(qū)域。政府的北遷、萬福路改造、CBD商圈完善以及一些標(biāo)志性市政配套的建設(shè)，使新北區(qū)的發(fā)展更具前景。武進(jìn)購房者基數(shù)大，且購買力強，很多老武進(jìn)人對常州的認(rèn)可度不高，對區(qū)域的留戀性較強，一些選擇在老城區(qū)購房的頂端客戶僅限市中心。消費群分析購房者認(rèn)可的總價與單價

目前夾層、部分挑空等特色產(chǎn)品進(jìn)入市場。開發(fā)商也在如何贈送面積從而提高市場競爭力煞費苦心。但是這些舉措都會不同程度的提高產(chǎn)品單價。因此購房者會以總價來衡量自己是否具有購買能力。就整體市場而言，購房者比較認(rèn)可的單價在3500-4500元/平方米之間，總價在35-50萬之間的產(chǎn)品。消費群分析購房者置業(yè)參考因素分析常州購房者置業(yè)主要考慮地段、價格、戶型三個因素：地段：購房者在產(chǎn)生購房念頭的時候，首先考慮的問題是——我要在哪里購房，之后才會在中意的區(qū)域里選擇。價格：價格是購房者買房的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)，最終能否下定，價格可以說是最主要的因素。房型：戶型是未來的家能否舒適的前提，因此購房者對戶型的設(shè)計極為挑剔，房間是否朝南，客廳是否充足采光，是否存在暗衛(wèi)，是否有浪費面積等，都是綜合關(guān)注的問題。消費群分析購房者對未來市場的預(yù)期常州購房者對樓市價格有兩種聲音：看漲的觀點：他們認(rèn)為常州市政發(fā)展速度較快，特別是06年，道路的翻新，高架的建設(shè)，體育館、歌劇院、博物館的新建。這些發(fā)展都將帶動房地產(chǎn)價格繼續(xù)走高。看跌的觀點：目前常州的房價已經(jīng)很高，可以說市民的承受力已經(jīng)飽和，2004年到2006年人均收入增長比例和房價上漲比例可以看出，房價上漲空間有限。特別是隨著供應(yīng)量的放大以及各個樓盤層出不窮的促銷措施，未來房價將會走低?？梢钥闯?，購房者還不能很全面的分析未來房價的走勢，但是有一點看漲和看跌達(dá)成了共識，那就是未來房價大幅度漲跌的可能性較小，基本屬于小幅調(diào)整震蕩。消費群分析購房者對產(chǎn)品的預(yù)期現(xiàn)在的房價已經(jīng)不是工薪階層可以承受的價格，但是這些還是購房的主力軍。未來開發(fā)商一定為針對這些群體將戶型做的更為緊湊，降低總價?，F(xiàn)在的產(chǎn)品越來越成熟，戶型設(shè)計也越來越新穎。消費群分析購房者的積極性很多購房者對于新政下的房地產(chǎn)市場看不透，因此“再等等”、“再看看”的觀點還是比較多的，觀望氛圍較濃。如果項目能夠達(dá)到其預(yù)期心理，仍然會選擇進(jìn)行購買，因此未來對開發(fā)商提出了更高的要求。城西房地產(chǎn)市場分析分為城中、城東、城南、城西、城北、武進(jìn)和新北區(qū)七個區(qū)域。其中，將城東區(qū)和戚區(qū)合稱為城東區(qū)。常州房地產(chǎn)區(qū)域劃分城西房地產(chǎn)市場分析新行政中心區(qū)，發(fā)展?jié)摿Υ螅还┻^于求，價格集中4200-5100元/㎡之間；產(chǎn)品以中檔項目為主；未來價格仍有上升空間樓盤以中低檔項目為主，均價集中在3500-4500元/㎡之間；近期無利好因素，該板塊樓市發(fā)展不平衡是房地產(chǎn)發(fā)展熱點區(qū)域，大盤云集，在售及潛在供應(yīng)量均較大，以中檔為主，價格集中在3000-4000元/㎡之間。城北、中、東區(qū)為老居住區(qū)，后續(xù)貨量少，價格高，為常州市樓價的方向標(biāo)區(qū)域概述城西房地產(chǎn)市場分析以受老城區(qū)輻射影響程度劃分，以京杭大運河、長江路、白云路、龍江路為界分為：高價值區(qū)、輻射區(qū)、中等價值區(qū)及相對低價值區(qū)。城西區(qū)域分析項目位于中等價值區(qū)城西房地產(chǎn)市場分析城西05-06年住宅供應(yīng)面積分析

分析：05年新政導(dǎo)致二季度沒有推案量，三季度開始才逐漸有了推案量，四季度推案量達(dá)19.79萬平方米。06年一季度是淡季供應(yīng)少。之后三個季度推出量都在25萬平方米以上。城西房地產(chǎn)市場分析城西05-06年住宅建筑類型分析

分析：05年多層供應(yīng)相對平穩(wěn)。06年小高層新增供應(yīng)量最大，其次是高層以及小高層。城西房地產(chǎn)市場分析城西05-06年戶均面積分析

分析：04-06年各房型戶均面積的變化較為明顯的是除1房面積外其余房型戶均面積均處于下降趨勢，特別是2房和3房，作為主流需求的兩種戶型面積縮小表明市場逐步回歸理性，開發(fā)商控制單套房屋的總價意圖比較明顯。城西房地產(chǎn)市場分析城西住宅價格分析

分析：價格在4200元/平米以下是消費者理想的價位。考慮地段、升值的因素可以提升到4400元/平米。4600～4900元/平米區(qū)域內(nèi)最高檔樓盤。單價在5000元/平米以上的樓盤很難被區(qū)域消費者接受，有較大抗性。城西房地產(chǎn)市場分析06年各房型銷售分析分析：面積越大的房型銷售情況越差，1房和2房的銷售率最高，3房銷售率沒有超過50%，主要是因為大3房的銷售不盡如人意。

區(qū)域項目規(guī)模（萬㎡）批準(zhǔn)量（萬㎡）存量（萬㎡）未推（萬㎡）均價（元/㎡）高價值區(qū)香江華廷38251.5134800中意寶第26.4116.4789.945300輻射區(qū)嘉城尚座2.62.61.204900都市桃源38340.544300翡翠灣6.83.31.53.54980中價值區(qū)星盛家園166.2239.784006怡和花園4.44.40.703724華豐苑4.13.292.60.813920相對低價值區(qū)楓逸人家187.565.2610.443300楓林雅都1710.0546.953400御源林城309.754.520.253400陳渡新苑11.5711.573.803345.71榮亨逸都2014.864.65.143949.99綠園愛舍1414603180.77世紀(jì)華城3114.11016.93481.72新城長島6011.55548.453477合計——337.88188.7262.16149.16——城西房地產(chǎn)市場分析在售項目存量分析從06年在售項目存量規(guī)?？矗壳俺俏髌瑓^(qū)在售或待售項目主要有22個，總存量規(guī)模為249.18萬平方米，其中相對低價值區(qū)的存量規(guī)模比較大，為200萬平方米。城西房地產(chǎn)市場分析城西房地產(chǎn)市場分析城西07年預(yù)計入市主要項目分布城西房地產(chǎn)市場分析07年預(yù)計入市個別項目情況區(qū)域項目名稱總占地面積（萬㎡）容積率總建（萬㎡）推案時間預(yù)計成交均價（元/㎡）開發(fā)公司輻射區(qū)香江庭院2.317≤2.03.72007年6月待定中房實業(yè)中價值區(qū)格蘭藝堡7.4≤2.0152007年6月4380電梯公寓5380多層洋房天寧房產(chǎn)圣巴塞耶8.955≤2.522.42007年9月待定俞記和嘉相對低價值區(qū)桂花園102.0、3.0232007年9月待定永紅萬嘉凱爾項目7.72≤2.019.292007年10月待定凱爾置業(yè)景瑞曦城18.13≤2.523.432007年9月3500景申置業(yè)合計——47.12——106.82——————城西房地產(chǎn)市場分析城西板塊04-06年土地供應(yīng)區(qū)域用地面積萬㎡建筑面積萬㎡成交單價萬元/畝備注高價值區(qū)16.4256.84150-196懷德路勞動西、太倉路南側(cè)等輻射區(qū)7.9812——萊茵北苑中價值區(qū)9.9824.15171-174包括項目低價值區(qū)51.22108.7510-25遠(yuǎn)離城區(qū)合計85.6201.75————城西房地產(chǎn)市場分析城西板塊土地成交活躍，且集中在高價值區(qū)與低價值區(qū)，高價值區(qū)由于區(qū)域環(huán)境、配套等優(yōu)勢，更易于截流高端客戶，低價值區(qū)由于價格優(yōu)勢，必會分流區(qū)域內(nèi)客源未來預(yù)計開發(fā)總量達(dá)308萬平方米，其中主要集中在相對低價值區(qū)，占總數(shù)的61%，中價值區(qū)占總數(shù)的20%，高價值區(qū)占總數(shù)的18%，輻射區(qū)僅有1%的占有率。即將入市項目（含開發(fā)商儲備土地）分析

近期即將掛牌待出讓土地區(qū)域地塊出讓(萬㎡)容積率可建面積(萬㎡)用地性質(zhì)中價值區(qū)勤業(yè)路北側(cè)16.02≤2.5/2.2/2.845.86商住機場周邊40≤2.080商住達(dá)立電池廠3.13≤2.57.825住宅相對低價值區(qū)四糧庫周邊11.17≤2.527.92住宅武進(jìn)車管所102.020住宅電視機廠周邊52.010商住三建司9.11≤2.0-2.220.04商住合計——94.43——211.645——近期即將掛牌待出讓土地區(qū)域內(nèi)可知即將推出的土地面積接近100萬平方米，規(guī)劃總建筑面積超過200萬平方米，主要集中在中價值區(qū)和相對低價值區(qū)?？梢灶A(yù)見未來區(qū)域市場競爭形勢嚴(yán)峻，供應(yīng)量龐大，總數(shù)將會超過700萬平方米，主要集中在以價格競爭為策略的相對低價值區(qū)內(nèi)。項目未來必須突破這樣的競爭環(huán)境，從差異化的產(chǎn)品規(guī)劃，良好的品質(zhì)表現(xiàn)，完善的服務(wù)體驗入手。掛牌出讓土地分析各板塊對項目的影響偏遠(yuǎn)，樓盤以中低檔為主；客戶以首次置業(yè)者為主；客戶來源以區(qū)域內(nèi)各類消費群體或溧陽、金壇的經(jīng)商者對于項目：低價值區(qū)域的各樓盤在價格上處于優(yōu)勢，必會分流凌家塘專業(yè)市場或金壇、溧陽的客戶項目較少，整體價值區(qū)域優(yōu)勢未顯示；但優(yōu)于項目截流城區(qū)內(nèi)的高端客戶群區(qū)域優(yōu)勢明顯，但價格較高；若項目定價合理可分流其部份客戶項目城西房地產(chǎn)市場總結(jié)城西板塊是市區(qū)房地產(chǎn)各板塊中區(qū)域跨度最大，層次最為豐富的板塊之一，高中低檔樓盤都有分布，近幾年里區(qū)域的房地產(chǎn)發(fā)展一直較為活躍，占據(jù)著常州市房地產(chǎn)市場重要的份額。

城西供應(yīng)與需求總量較大。2006年城西板塊住宅供應(yīng)量85萬平方米，占市區(qū)的近20%，成交量與供應(yīng)量均位列市區(qū)第二。呈現(xiàn)出低價值區(qū)供應(yīng)大，高價值區(qū)供應(yīng)量越?。坏蛢r值區(qū)成交率高，高價值區(qū)底，中價值區(qū)成交中等的特點。

客戶主要來源本區(qū)域?？蛻糁饕獊碜杂诒緟^(qū)域，或者是跟本區(qū)域有一定的聯(lián)系，如工作單位較近等。

產(chǎn)品形態(tài)多樣。產(chǎn)品多為小高層、高層。多數(shù)項目的容積率基本都在2.0以上。城西房地產(chǎn)市場總結(jié)

3房仍為主流。但逐步向經(jīng)濟(jì)實用的緊湊型3房發(fā)展，2房比例進(jìn)一步擴(kuò)大。戶型發(fā)展充滿多樣性，空中花園、入戶花園等附加值設(shè)計逐步增多。價格在4000元/平方米左右進(jìn)行波動。一般消費者主要能夠接受40-50萬區(qū)間的房源，對應(yīng)的是100-125平方米之間的房型面積。

景觀設(shè)計缺乏主題性，與項目定位不貼近。眾多樓盤的景觀設(shè)計同質(zhì)化，沒有明顯的主題，水景雖然運用較多，但景觀組團(tuán)之間缺乏聯(lián)系，小品運用不足，樓間綠化較為簡單。

物業(yè)管理水平長期處于低水平發(fā)展。銷售中物業(yè)管理形象展示不到位。交付后的實際管理中存在較多的問題，物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容較為單一，業(yè)主委員會與物業(yè)公司關(guān)系緊張。第二部分項目概況

項目概況項目位置位于鐘樓區(qū)中西部區(qū)域的懷德南路（原花園路）地段，在目前周邊在售樓盤板塊的最西面。至市中心（延陵西路）8～10分鐘車程。本案香江庭院嘉城尚座都市桃源怡和花園星盛家園香江華庭中意寶第格蘭藝堡翡翠灣陳渡新苑清潭鑫苑圣巴塞耶往武進(jìn)、金壇接寧滬高速往市中心往市中心往武進(jìn)往無錫宗地現(xiàn)狀項目概況地塊現(xiàn)狀地塊目前由壓縮機廠、光陽摩托車公司、南方燈飾、常意工模具、常柴股份五塊舊地構(gòu)成，廠房部分尚在拆遷中。地塊四周，除東面為村屋外，其余均為尚未拆遷的廠房，另有兩家工廠仍在生產(chǎn)，周邊自然環(huán)境較差。地塊周邊的生活配套較少。項目邊界范圍A項目A點以西為馬王村民房，以東為項目地塊，現(xiàn)為一服裝廠，未拆遷。項目概況ABCDE項目概況項目邊界范圍B項目B點以東為壓縮機廠廠房，拆遷中。ABCDE項目邊界范圍C項目C點以西為光陽摩托車廠房，以東為項目地塊，未拆遷。項目概況ABCDE項目邊界范圍D項目D點以東廠房，以西為項目地塊，拆遷中。項目概況ABCDE項目邊界范圍E項目E點以圍墻處為項目地塊最南邊界，地塊內(nèi)尚未拆遷。項目概況ABCDE項目周邊環(huán)境狀況項目處于早期常州城西工業(yè)區(qū)，周邊主要以廠房為主，西邊的村屋。項目周邊總體環(huán)境比較差，無可利用的自然景觀資源。項目概況常州匯源實業(yè)常州皮革機械總廠（已拆遷）常州高新金獅自行車公司（部分已拆）菜地東王村民房已搬空廠房項目概況項目周邊的社區(qū)配套情況

本項目花園小學(xué)花園中學(xué)仁愛醫(yī)院花園新村新天市場大潤發(fā)超市項目基本鄰近生活配套，除一市場外，最近的商業(yè)、醫(yī)院、學(xué)校、公交站場等均在1公里以上距離。荊川公園五星公園江蘇工業(yè)學(xué)院城南小學(xué)凌家塘農(nóng)副市場仁慈醫(yī)院花園總站花園新天市場距離項目0.8公里荊川公園距離項目2公里仁愛醫(yī)院距離項目1.5公里花園小學(xué)距離項目2.5公里五星公園距離項目3公里蘇州工大距離項目2.7公里花園車站距離項目1.5公里花園中學(xué)距離項目2.5公里項目概況項目周邊的社區(qū)配套情況

項目周邊的社區(qū)交通情況

項目概況經(jīng)過地塊的公交車線路只有三條，分別是往武進(jìn)區(qū)、市中心和火車站三個方向，交通線路比較稀少，而且收車時間較早，如在項目乘坐公交車出行相對不便。建議：項目開通兩條看樓線路，主動將市中心消費群吸引進(jìn)來，擴(kuò)大客戶層面，彌補項目的不足。項目概況項目SWOT分析

我公司的深厚的經(jīng)營理念和豐富的開發(fā)經(jīng)驗是我們最重要的競爭力所在；而在周邊眾多開發(fā)水平相對落后的項目中，我們更容易突圍而出；項目處于市中心區(qū)邊緣，緊鄰鐘樓開發(fā)區(qū)，花園路也是從溧陽、金壇進(jìn)入常州主要干道，有利于項目吸納各板塊的目標(biāo)客戶群；隨著龍江高架橋和長江路整治工程的開展，將大大提升花園路板塊價值；中吳大道和白云南路的規(guī)劃已納入政府工程建設(shè)日程，一旦建成將拉近與清潭，陳渡社區(qū)的距離，為宗地提供了良好的道路條件和區(qū)塊條件；政府開始對花園路沿線逐步實施大面積的廠區(qū)拆遷并作為房地產(chǎn)開發(fā)用地，未來幾年將成為城西板塊重要的居住區(qū)，板塊的居住價值將進(jìn)一步提升。優(yōu)勢S項目概況地塊所在的花園路區(qū)域現(xiàn)為大量的工業(yè)廠房區(qū)，無自然環(huán)境優(yōu)勢，給人較濃的“工業(yè)感”而缺乏居住氛圍；解決方案：在大環(huán)境未能跟上的情況下，通過展現(xiàn)自身產(chǎn)品優(yōu)勢，做精做細(xì)園林環(huán)境，建立必要的配套體系來彌補項目周邊環(huán)境的不足。項目附近生活配套缺失，主要以五金類商鋪和廠房圍墻為主，商業(yè)氣氛明顯不足；解決方案：通過前期商業(yè)鋪面設(shè)計和整體效果包裝來提升周邊商業(yè)形象，并在銷售期間引入大型商業(yè)配套品牌店來帶動區(qū)域商業(yè)氛圍，彌補生活配套不足的弱點。本項目位于城西片區(qū)，在常州市民心目中馬公橋以西為郊區(qū)，使項目市場推廣存在瓶頸。解決方案：一方面在宣傳上規(guī)避項目自身位置弊端，盡量拉近與懷德路商圈的距離，另一方面與政府部門結(jié)合，將政府規(guī)劃利好信息對市場進(jìn)行充分宣傳。目前周邊交通路網(wǎng)發(fā)達(dá)，但途經(jīng)項目的公交路線卻較少，造成工作生活出行不便。解決方案：銷售階段開通樓巴線路；與公共事業(yè)部門合作，增設(shè)途徑項目的公交路線。相比新北區(qū)和武進(jìn)區(qū)，項目所在區(qū)域發(fā)展前景相對不足。解決方案：提升項目所在花園路拉動金壇與城區(qū)的重要性，突出在建的龍江路和已建成的長江路等快速干道與新北、武進(jìn)的交通便捷，同樣可以兼顧南北兩區(qū)的優(yōu)勢。劣勢W項目概況項目所處區(qū)域是政府規(guī)劃中的生活居住區(qū)，周邊環(huán)境將逐漸改善，此外城市化進(jìn)程加快，開發(fā)區(qū)域?qū)⒀討训侣废蛭靼l(fā)展，將貫穿地塊區(qū)域；花園路沿線有大面積的廠房搬遷并作為開發(fā)用地，該區(qū)域?qū)⒅鸩匠蔀殚_發(fā)熱點之一，我們以相對低的成本購入土地，能在未來獲得更大的利潤空間。項目東面有幾個80年代興建的大型居住區(qū)，區(qū)域情結(jié)令居民換房首選附近樓盤；常州市場目前主要以現(xiàn)代簡約風(fēng)格為主，客戶普遍對創(chuàng)新戶型和外立面?zhèn)€性強烈的產(chǎn)品感興趣，而我們以適度創(chuàng)新現(xiàn)代中式產(chǎn)品進(jìn)入市場，將能有效切中市場需求；雖然附近板塊供應(yīng)量大，但樓盤同質(zhì)化嚴(yán)重，相對我們的產(chǎn)品而言競爭力不強；常州房地產(chǎn)預(yù)售制度較為寬松，有利于實行靈活多邊的銷售手段。機會O項目概況周邊環(huán)境差，短期內(nèi)暫時不會改善，影響產(chǎn)品形象；解決方案：提升自身產(chǎn)品設(shè)計，合理利用創(chuàng)新產(chǎn)品，提升自身優(yōu)勢。城西板塊項目多均以本地開發(fā)商為主，市場知名度、人脈優(yōu)勢明顯；解決方案：在營銷手段上采用多渠道針對性強的營銷模式，以方圓獨特的產(chǎn)品開發(fā)概念來吸引市場注意力?！叭遣⑴e”的發(fā)展格局使武進(jìn)區(qū)、新北區(qū)成為焦點，區(qū)域樓市上升較快；解決方案：強調(diào)自身高文化品位、回歸傳統(tǒng)的東方人居生活方式，結(jié)合周邊市府廠區(qū)搬遷改為開發(fā)用地等利好因素，營造項目區(qū)域是未來人氣匯聚的高性價比的市場共識。周邊樓盤價位較低，使區(qū)域內(nèi)價格不易提升。解決方案：以產(chǎn)品制勝的策略，同時在定價策略上保持由中向高發(fā)展，提高項目性價比。威脅T第三部分項目定位策略項目的定位策略地塊所處區(qū)位在常州不先天優(yōu)勢，作為居住項目，在常州人心目中的印象一般。鑒于項目規(guī)模有限，使項目發(fā)揮空間受限。作為外來開發(fā)商，客戶普遍存在觀望心理，接受、認(rèn)同企業(yè)和產(chǎn)品需要一定的時間。配合2008年上市戰(zhàn)略，項目首期必須在較短的有效銷售時間內(nèi)完成相當(dāng)大的業(yè)績量，要找到銷售速度和銷售利潤之間的平衡點。城西是典型的自用購房型區(qū)域，而購房承受力普遍不超過在50萬元/套。制約本項目開發(fā)的主要因素定位思路

一期－－高定位，中售價，突顯項目的“高性價比”二期－－高定位，高品質(zhì)，在一期市場成功支持下，體現(xiàn)是“高品質(zhì)，優(yōu)質(zhì)優(yōu)價”精神層面：從首期開始一步到位地打造“常州市引領(lǐng)生活態(tài)度的精神領(lǐng)袖”；物質(zhì)層面：通過項目分期開發(fā)，中開高走，逐步建立城西地標(biāo)項目的地位。我們的開發(fā)目標(biāo)：城西樓盤第一，常州品質(zhì)第一，樹立常州市品質(zhì)生活標(biāo)桿！項目的定位策略項目定位定位策略：第一階段：首期推售在宣傳推廣和現(xiàn)場包裝上建立高檔的市場形象，并貫穿項目始終，通過高端的市場想象高屋建瓴地進(jìn)入當(dāng)?shù)厥袌?。產(chǎn)品設(shè)計布局注重實用性和創(chuàng)新性，通過提前完成園林環(huán)境和配套來吸引市場，在價格上采用“中開高走”的策略，以高性價比作為首期的主要競爭力；第二階段：后期推售在首期良好的銷售業(yè)績及項目形象基礎(chǔ)上，堅持前期的高端市場形象將項目并不斷升級，增加大戶型比例和產(chǎn)品、提升價格，實現(xiàn)成為區(qū)域指標(biāo)性樓盤的目的。第四部分項目定位1、目標(biāo)客戶定位根據(jù)項目所處的位置及常州人的喜歡住原區(qū)域的居住習(xí)慣,項目客戶定位初步可定為：項目定位核心客戶群：花園新村、白云新村以及清潭區(qū)域周邊有相當(dāng)經(jīng)濟(jì)實力的的居民輔助客戶群：凌家塘等專業(yè)市場客戶、鐘樓區(qū)周邊公務(wù)員、企事業(yè)單位管理人員、私企業(yè)主以及部分拆遷戶需挖掘的客戶群：市中心區(qū)商業(yè)人士、公務(wù)員及居民，以及金壇、鐘樓經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)中高級工作人員、周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)私營企業(yè)主，還有金壇、溧陽部分高收入客戶目標(biāo)客戶1、目標(biāo)客戶定位項目定位花園、白云區(qū)域內(nèi)有相當(dāng)經(jīng)濟(jì)實力的居民鐘樓經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)中高級工作人員、周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)私營企業(yè)主城區(qū)其它區(qū)域高收入群體、金壇、溧陽經(jīng)商客戶周邊企事業(yè)單位領(lǐng)導(dǎo)層、個體工商戶、私營企業(yè)主、部分拆遷戶目標(biāo)客戶群分析項目定位客戶分類購房關(guān)注點特征主力需求戶型與本項目契合度花園、白云區(qū)域內(nèi)有相當(dāng)經(jīng)濟(jì)實力的居民價格、面積、戶型、環(huán)境對價格極其敏感，需求旺盛但購買力有限2房、3房☆☆☆☆周邊企事業(yè)單位領(lǐng)導(dǎo)層、個體工商戶、私營企業(yè)主、部分拆遷戶價格、品質(zhì)、面積、戶型、景觀、前景、物業(yè)管理二次置業(yè)為主，購買力較強，對產(chǎn)品更為挑剔3房、4房☆☆☆鐘樓經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)中高級工作人員、周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)私營企業(yè)主價格、品質(zhì)、面積、戶型、景觀、前景、物業(yè)管理購買能力較強，看好區(qū)域的發(fā)展2房、3房☆☆☆城區(qū)其它區(qū)域高收入群體、金壇、溧陽部分客戶價格、品質(zhì)、戶型、景觀、物業(yè)管理有一定積蓄，中等經(jīng)濟(jì)實力，要改善生活環(huán)境，對房型敏感2房、3房☆☆項目定位目標(biāo)客戶特征分析所處社會層次結(jié)構(gòu)比較復(fù)雜，職業(yè)范圍較為廣泛，事業(yè)發(fā)展大多處在穩(wěn)定或上升期；年齡跨度較大，主要購買力人群集中在25～45歲左右，未婚單身群體以及空巢家庭也占據(jù)相當(dāng)比例；為子女、父母購房或二次置業(yè)改善居住條件為主要購房動機；家庭結(jié)構(gòu)以3～4人的核心家庭為主；教育背景參差不齊，但是對下一代的教育相當(dāng)關(guān)注；家庭出行以自行車、助動車、摩托車或公交車等為主要代步工具，私家車或公派車等也有一定量的比例；實用性將成為最大追求目的，同時也講究一定的舒適性，對房型設(shè)計要求高；喜歡寬松、融合的社區(qū)環(huán)境，社區(qū)內(nèi)交流明顯增多；消費過程中有典型的小市民心理，喜歡物美價廉，習(xí)慣于斤斤計較。項目定位目標(biāo)客戶消費心理和行為分析消費行為較為主觀，有自己明確的想法；事業(yè)、生活圈子里朋友意見的影響程度較為明顯；有一定的攀比心理；受到自身經(jīng)濟(jì)實力的影響，決定選擇范圍較小，不斷比較是這類人判斷的主要方法，決策謹(jǐn)慎；對產(chǎn)品的任何細(xì)節(jié)都特別關(guān)注，對挑選物業(yè)的心理期望值也很高；對單價、總價的關(guān)注度高于對產(chǎn)品性價比的關(guān)注度。

云山詩意系列版本的成功開發(fā)，是集團(tuán)開發(fā)外地項目的最佳定位；而常州具有悠久的歷史和深厚的是徽派文化沉淀，現(xiàn)代東方的徽派產(chǎn)品在這里能夠達(dá)到天時地利人和的市場效果。常州市目前尚無成功的東方建筑風(fēng)格樓盤，將填補當(dāng)?shù)厥袌龅目瞻住Ｖ黝}地產(chǎn)的開發(fā)模式在當(dāng)?shù)厣袑偾袄?，可以更好的借鑒廣州云山詩意的成功經(jīng)驗。個性鮮明的立面風(fēng)格較迎合當(dāng)?shù)乜蛻舻南M心理?，F(xiàn)代東方·高尚人文社區(qū)龍城·云山詩意項目定位產(chǎn)品品質(zhì)定位東方人居智慧東方倫理道德——給東方倫理道德賦予新時代的意義。崇尚平等、博愛、自約互助、謙和、禮讓、信任、共享。通過東方立體庭院式建筑創(chuàng)造和諧鄰里關(guān)系——雖然每家獨門獨戶，但我們崇尚東方的大戶人家宅院式生活。庭院是鄰里之間生活、交流、休閑的空間，東方味十足的園林通幽曲徑，符合中國人含蓄、悠遠(yuǎn)、動靜相宜的審美需求，易于培養(yǎng)和諧、互讓的人文氛圍。首期主題概念定位項目定位對待生活的平和態(tài)度——云山詩意的人不缺乏物質(zhì)生活，反而更珍視漸漸遠(yuǎn)離這個時代的家庭、鄰里親情。現(xiàn)代東方建筑——以徽派建筑為基礎(chǔ)，融合一些其他中國民居素材。運用現(xiàn)代的手法和技術(shù)手段，有機地整合成具有宜人的尺度、細(xì)而不繁的統(tǒng)一體。項目定位主題概念定位考慮因素：占地規(guī)模、容積率、樓間距、產(chǎn)品價值組合（情景洋房、多層無電梯、多層帶電梯、小高層、高層）、08年的業(yè)績實現(xiàn)建議各期產(chǎn)品形態(tài)：一期：7層、9層帶電梯洋房（少量點綴，形成豐富天際線，達(dá)到良好的視覺營銷效果）11層帶電梯洋房（主打產(chǎn)品）二期：18層+25層或以上電梯洋房項目定位項目住宅形態(tài)定位項目定位項目住宅價格定位競爭項目系數(shù)法比較系數(shù)=項目評估得分÷比較項目評估得分；可調(diào)均價=每個比較項目的比較系數(shù)×比較項目的已實現(xiàn)均價；本案均價=Σ每個比較項目的可調(diào)均價×比較權(quán)重；比較項目均價評估得分比較系數(shù)可調(diào)均價比較權(quán)重本案均價香江華廷4800810.88422440%1690翡翠灣4980671.06527920%1056都市桃園4300711.00430020%860星盛家園4000561.27508020%1016本項目71100%4622利用競爭項目系數(shù)法，結(jié)合區(qū)域發(fā)展的走勢，假設(shè)對品牌、產(chǎn)品、服務(wù)三大優(yōu)勢充分展示后以及明年的市場前景，我們的價格定位是一期電梯洋房均價：4600～4800元/㎡項目整體均價：4850～5000元/㎡項目定位項目商鋪價格定位建議均價為：9000元/㎡項目周邊配套環(huán)境較少，主要以廠房和村屋為主，商業(yè)環(huán)境較差；懷德路商圈目前商鋪價格區(qū)間為8000-12000元/平方米，懷德路與花園路相比環(huán)境明顯占優(yōu)，花園路臨路商業(yè)較少；項目商業(yè)部分主要滿足自身配套為主，針對消費人群主要集中在社區(qū)業(yè)主。懷德路商業(yè)狀況花園路商業(yè)狀況第五部分產(chǎn)品規(guī)劃建議產(chǎn)品立面及建筑風(fēng)格建議建筑立面運用徽派建筑傳統(tǒng)民居的色彩技巧，重視黑、白、灰、點、線、面的有機構(gòu)成，以白色墻面為主基調(diào)。黛色屋面、檐口和馬頭墻為構(gòu)圖的要素進(jìn)行組合，綴以點睛用花窗、門樓，使建筑高低錯落疏密有致，清新淡雅，純樸自然；為適度迎合當(dāng)?shù)厥袌鱿M特點，建議在現(xiàn)有云山詩意設(shè)計的基礎(chǔ)上增加更多的現(xiàn)代風(fēng)格的元素，使整體外立面感覺更加現(xiàn)代，更簡潔。產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計建議產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計建議建筑細(xì)部設(shè)計建議建筑天際線——充分發(fā)揮7層～25層高低錯落的徽派坡屋頂造型，形成縱深感和空間感豐富的天際線。產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計建議建筑細(xì)部設(shè)計建議建筑的古典裝飾——建筑的裝飾部分能為整體效果起到豐富作用，角樓、山墻、圓窗等都構(gòu)成了多樣化的項目立面效果。產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計建議建筑細(xì)部設(shè)計建議群樓與現(xiàn)代風(fēng)格的結(jié)合——商業(yè)群樓部分通過大面積的釉磚拼接的成的立面墻大器而又富有現(xiàn)代感，釉磚拼接的肌理效果與徽派建筑相互襯托，體現(xiàn)了項目的現(xiàn)代東方主題。產(chǎn)品類型及規(guī)劃布局產(chǎn)品類型產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計建議小高層洋房（7層～11層）高層洋房（18層）高層洋房（25-30層）不設(shè)計頂層復(fù)式、首層復(fù)式帶入戶花園兩梯三戶和兩戶以中小面積和實用型三房為主大堂挑高設(shè)計部分首層架空花園部分設(shè)置母子親情居部分朝園林主人房位置設(shè)計八角觀景戶型兩梯三戶和兩戶底層商鋪大堂挑高部分設(shè)置母子親情居設(shè)計部分小戶型兩梯三戶產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計建議產(chǎn)品類型及規(guī)劃布局產(chǎn)品類型—小高層洋房（7～11層）建筑面積區(qū)間（單位：平方米）戶型比例備注兩房兩廳一衛(wèi)809025%小三房：

三房兩廳一衛(wèi)9010510%小三房：

三房兩廳兩衛(wèi)11012020％大三房：

三房兩廳兩衛(wèi)12013035%四房兩廳兩衛(wèi)13514410%合計100%產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計建議產(chǎn)品類型及規(guī)劃布局產(chǎn)品類型—高層洋房（18-30層）建筑面積區(qū)間（單位：平方米）戶型比例備注一房一廳一衛(wèi)50608%

兩房兩廳一衛(wèi)809025%小三房：

三房兩廳兩衛(wèi)10012017%大三房：

三房兩廳兩衛(wèi)12014040%雙陽臺四房兩廳兩衛(wèi)14016010%雙陽臺合計100%

注：母子親情居總量控制在15～20套產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計建議產(chǎn)品類型及規(guī)劃布局產(chǎn)品類型—母子親情居組合建議戶型建筑面積區(qū)間（㎡）組合形式晚輩套間長輩套間晚輩套間長輩套間3+23房2廳2衛(wèi)1房2廳2衛(wèi)1保100-12060-70160-190（30%）2+12房2廳2衛(wèi)1房2廳1衛(wèi)或1房1大廳1衛(wèi)90-10050-60140-160（70%）產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計建議產(chǎn)品類型及規(guī)劃布局規(guī)劃布局建議大組團(tuán)圍合式布局，所有產(chǎn)品圍繞中心園林，景觀均好性強。“一心兩帶”的景觀布局，以中心園林景觀為核心，東西景觀帶帶動小高層、多層雙向景觀價值。高層組團(tuán)景觀視野更加開闊，縱覽中心園林景觀和小區(qū)全景。高層（30F）小高層（18F）小高層（11F）小高層（11F）中心園林景觀（中心泳池）東景觀帶西景觀帶產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計建議產(chǎn)品類型及規(guī)劃布局3、配套布局建議周邊商業(yè)環(huán)境不成熟，建議主要以沿街商鋪為主，定位為服務(wù)于社區(qū)的商業(yè)配套。會所建議在中心園林景觀，可以提升項目會所商業(yè)價值。銷售中心設(shè)置在位于項目主入口處，便于吸引人流車流。高層（30F）小高層（18F）小高層（11F）小高層（7－11F）中心園林景觀東景觀帶西景觀帶會所（銷售中心）接待處商鋪產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計建議產(chǎn)品類型及規(guī)劃布局交通流線布局建議項目圍繞中心園林和東西景觀帶設(shè)計人行通道，同時預(yù)留消防車道，保證了中心景區(qū)的生態(tài)環(huán)境不受車流影響；車行通道連接各個組團(tuán)的地下車庫出入口，同時也連接各個組團(tuán)，合理人車分流；主出入口設(shè)置在高層中段位置，通過建筑挖空的拱門形成有氣勢的出入口效果，考慮人車分流，主出入口作為人行用途；南部次出入口位置僅為示意，請規(guī)劃設(shè)計部門根據(jù)專業(yè)要求考慮。高層（30F）小高層（18F）小高層（11F）小高層（7－11F）中心園林景觀東景觀帶西景觀帶接待處商鋪消防通道，平時只供人行次出入口會所（銷售中心）主出入口（人行）產(chǎn)品類型及規(guī)劃布局看樓路線建議看樓路線由銷售中心進(jìn)入項目主入口，途徑會所和中心園林景觀，最后到達(dá)首期開發(fā)的組團(tuán)。路線使客戶能感受項目的中心園林和會所配套，而且板房設(shè)置在面向中心園林的位置，充分展現(xiàn)項目的優(yōu)勢。產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計建議高層（30F）小高層（18F）小高層（11F）小高層（7-11F）中心園林景觀東景觀帶西景觀帶會所（銷售中心）接待處商鋪樣板房樣板房產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計建議產(chǎn)品細(xì)部設(shè)計意見入戶門每棟樓入口處的前庭院落式設(shè)計，使每棟房客變成一戶“大戶人家”。產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計建議產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計建議產(chǎn)品細(xì)部設(shè)計意見架空層架空層結(jié)合園林環(huán)境，把景觀引入帶架空花園中，在架空花園內(nèi)部設(shè)計小橋流水的小型庭院式園林，與社區(qū)的整體景觀大小相互結(jié)合，形成有機的生態(tài)園林體系。產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計建議產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計建議產(chǎn)品細(xì)部設(shè)計意見陽臺陽臺全部采用外陽臺設(shè)計，不做內(nèi)陽臺；每一戶保證有一個觀景陽臺及一個工作陽臺的雙陽臺設(shè)計；陽臺欄桿采用深色直線條鋼質(zhì)護(hù)欄和木質(zhì)扶手相結(jié)合，在保證其安全性能的同時，亦可以體現(xiàn)項目中式與現(xiàn)代相結(jié)合的主體。產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計建議產(chǎn)品細(xì)部設(shè)計意見電梯大堂與風(fēng)雨廊景觀相結(jié)合，通過大面積的玻璃和高層中空，無論在采光和景觀都能和外界融合，在裝修上采用傳統(tǒng)建筑元素，同時刻上詩辭歌賦等國學(xué)經(jīng)典，體現(xiàn)傳統(tǒng)文化精神。產(chǎn)品細(xì)部設(shè)計意見門禁系統(tǒng)門禁系統(tǒng)也設(shè)計帶有傳統(tǒng)特色的造型，在材料選擇上采用比較厚重的石材和玻璃，體現(xiàn)項目的產(chǎn)品檔次。產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計建議產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計建議與當(dāng)?shù)叵M習(xí)慣需要規(guī)避的問題1、朝向比景觀重要，注意各單元朝向問題由于受當(dāng)?shù)貧夂蛴绊?，常州客戶對向北、向西等朝向比較抗拒，故建議在規(guī)劃中盡量保證各單元能夠南北向，避免出向西向及北向。采用板式的排列規(guī)劃，以一梯兩戶、一梯三戶的單體設(shè)計為宜。地塊周邊廠房區(qū)搬遷仍遺留一些配套設(shè)備如水塔、電房、變壓線等，建議協(xié)同當(dāng)?shù)亟ㄔO(shè)部門予以拆遷。2、規(guī)劃設(shè)計須注意的周邊環(huán)境問題產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計建議東部為小區(qū)入口次干道，現(xiàn)為水泥路，在建設(shè)中需要翻修。地塊植物的合理再利用。3、規(guī)劃設(shè)計須注意的周邊環(huán)境問題產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計建議需在動工前評估周邊企業(yè)對項目的污染影響情況，特別東部的大煙囪，將周邊工業(yè)污染對項目的影響降到最低。4、規(guī)劃設(shè)計須注意的周邊環(huán)境問題產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計建議產(chǎn)品規(guī)劃創(chuàng)新建議挑空母子親情居母子親情居是方圓集團(tuán)的成功戰(zhàn)略產(chǎn)品，它代表了從東方人的生活習(xí)慣出發(fā)，倡導(dǎo)和諧美善的生活理念，建議取消上一層露臺花園，利用兩層的層高設(shè)計成中庭式的露臺花園，無論在通風(fēng)采光和尊貴性都有提高，另外空間母子親情居在設(shè)計和布局上建議控制面積和總量，總數(shù)建議不超過30套。產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計建議產(chǎn)品規(guī)劃創(chuàng)新建議產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計建議標(biāo)準(zhǔn)單元長輩套房標(biāo)準(zhǔn)單元晚輩套房6米挑高親情花園母子親情居剖面結(jié)構(gòu)示意標(biāo)準(zhǔn)單元晚輩套房6米挑高親情花園標(biāo)準(zhǔn)單元長輩套房母子親情居標(biāo)準(zhǔn)單元母子親情居標(biāo)準(zhǔn)單元多角窗面設(shè)計針對景觀較好的大戶型設(shè)計多角窗，利用多角窗的多角度采光面吸取更多的戶外園林景觀，同時也使立面效果更加多元化。產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計建議產(chǎn)品規(guī)劃創(chuàng)新建議產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計建議躍式設(shè)計采用客廳與餐廳或客廳與臥室區(qū)有2~3級臺階的躍定設(shè)計，將室內(nèi)功能進(jìn)行有效區(qū)分，產(chǎn)生較好的空間感；入戶花園設(shè)計部份戶型采用帶入戶花園設(shè)計，增強室內(nèi)景觀及采光，入戶花園的面積建議控制在5－10平方。產(chǎn)品規(guī)劃創(chuàng)新建議園林景觀設(shè)計建議第六部分園林景觀設(shè)計建議園林景觀設(shè)計建議園林風(fēng)格設(shè)計建議東方文化傳統(tǒng)園林風(fēng)格東方傳統(tǒng)風(fēng)格的設(shè)計體現(xiàn)了項目東方人居智慧這一主題，將傳統(tǒng)的造園手法與現(xiàn)代設(shè)計相結(jié)合，形成獨特的主題式文化社區(qū)；方圓集團(tuán)具備傳統(tǒng)園林設(shè)計和開發(fā)經(jīng)驗，云山詩意便是項目園林設(shè)計的最好范例；目前市場上暫無成功的東方園林式主題社區(qū)，項目將向社會展示現(xiàn)代東方文化的魅力；通過立體式園林形成錯落有致的園林景觀，景觀分區(qū)主次分明。園林景觀設(shè)計建議園林景觀設(shè)計建議東方園林的具體表現(xiàn)形式具有江南風(fēng)格的現(xiàn)代東方園林常州位于幾千年文化積累的江南地區(qū)，通過江南風(fēng)格的園林來與這個江南城市相呼應(yīng)；江南園林是中國園林的代表，其疊石理水、花木布局有法和淡雅樸素的園林風(fēng)格是中國文化的縮影；當(dāng)?shù)厥袌龅膱@林多為無主題、無特色，而在人杰地靈的吳中要輔－常州打造傳統(tǒng)江南園林，勢必可以喚起人們的共鳴。園林景觀設(shè)計建議整體園林規(guī)劃設(shè)計建議人字形“一心兩軸”的園林設(shè)計布局一心：以會所中心泳池為核心，它是項目園林景觀的最集中表現(xiàn)所在，中心景觀與會所相結(jié)合形成了立體式的東方園林山水畫；兩軸：項目一東一西兩條景觀軸是中心景觀的延伸，它們由南往北最后匯流至中心景觀區(qū)域，與云山詩意一期園林有異曲同工之妙。高層（30F）小高層（18F）小高層（11F）小高層（7-11F）中心園林景觀東景觀軸西景觀軸園林景觀設(shè)計建議中心會所園林景觀——下沉式園林空間下沉形成的上下高差構(gòu)成了立體的園林空間；游泳池與地下車庫相結(jié)合，利用高差采光；會所建筑與中心景觀形成詩意的景觀組合；兩軸通過下沉式園林的層差由高至低匯集，使園林更加動感。圖園林景觀設(shè)計建議景觀小品及細(xì)部建議兩軸景觀——小巧玲瓏的精致園林空間兩軸位于建筑之間，相對比較狹長，卻是江南園林以小見大、咫尺山林、曲折婉轉(zhuǎn)的最好表現(xiàn)，以彎彎曲曲的水源為細(xì)帶，向南延伸至泳池，在設(shè)計以有限的空間創(chuàng)造出無限的空間幻境；兩軸景觀帶同時也是東方文化的展現(xiàn)區(qū)域，詩詞歌賦、成語典故等文化墻，還有小品與雕塑，融知識與趣味于一體。園林景觀設(shè)計建議景觀小品及細(xì)部建議園林細(xì)部商鋪沿線——商鋪沿線設(shè)計小面積的水體景觀，配合具有傳統(tǒng)風(fēng)格的植物如竹等，與建筑結(jié)合讓人們經(jīng)過時便感受到項目主題風(fēng)格?；▓@路沿線現(xiàn)狀未來花園路沿線商業(yè)與園林結(jié)合示意園林景觀設(shè)計建議景觀小品及細(xì)部建議園林細(xì)部風(fēng)雨廊——風(fēng)雨廊借鑒了西關(guān)騎樓的建筑形式，它是項目園林的延伸，風(fēng)雨廊里設(shè)計傳統(tǒng)民間故事和國學(xué)知識，讓人們欣賞之余領(lǐng)略中國文化的博大精深。園林景觀設(shè)計建議景觀小品及細(xì)部建議園林細(xì)部園林踏步——師法自然，以石等自然材料為主要元素，古樸原始。園林景觀設(shè)計建議景燈——園林景燈結(jié)合項目的主題風(fēng)格古樸、簡潔，體現(xiàn)現(xiàn)代中式風(fēng)格。園林景觀設(shè)計建議景觀小品及細(xì)部建議園林細(xì)部入口處——入口處以代表性的徽派建筑山墻與現(xiàn)代感強的材料結(jié)合，以厚重的石材和色調(diào)體現(xiàn)項目的主題風(fēng)格，凸顯中國文化的氣勢，門樓與現(xiàn)代的槽鋼玻璃矮墻，圍成的灰空間院落，突出樓宇的出口，營造出一種歸家感。園林景觀設(shè)計建議景觀小品及細(xì)部建議園林細(xì)部流水壁——下沉的落差形成流水壁的水簾景觀，古樸的景觀墻與落水形成相結(jié)合，形成一幅“疑是銀河落九天”的動感景致。園林景觀設(shè)計建議景觀小品及細(xì)部建議園林細(xì)部圍墻——由玻璃、鋼材和傳統(tǒng)的飄檐圍墻組合，充分展現(xiàn)現(xiàn)代元素與傳統(tǒng)的和諧共生。園林景觀設(shè)計建議景觀小品及細(xì)部建議園林細(xì)部其他小品——項目園林受地塊的影響空間較小，所以在園林設(shè)計上偏向多塑造小巧精致的園林小品來襯托園林環(huán)境，可借鑒日本的禪意園林和江南園林元素在各個環(huán)節(jié)上展現(xiàn)。配套設(shè)施規(guī)劃建議商業(yè)部分設(shè)計建議考慮到項目周邊商業(yè)環(huán)境不成熟，建議以臨花園路沿線為主，主要滿足社區(qū)生活配套功能為主。從周邊商業(yè)氣氛判斷，項目在2～3年內(nèi)的商業(yè)氛圍仍不成熟，商業(yè)不是本項目的主要利潤增長點，因此需控制總面積，建議在3000㎡以內(nèi)。建議設(shè)置2間150㎡左右?guī)Р惋嫻δ苤行蜕啼?，其余設(shè)計以30～50㎡/套為主的中小鋪位。建議設(shè)計為層高5.5m左右的假復(fù)式商鋪，買一層送一層，提高商鋪性價比。商業(yè)物業(yè)主要安排在花園路沿線位置，在安排不下的情況下，可將部分小鋪設(shè)置在項目西側(cè)路北段。配