居民用水定價難題 地價不斷高企,未來或面臨定價難題

本文格式為Word版，下載可任意編輯——居民用水定價難題地價不斷高企,未來或面臨定價難題目前，京版“國五條”細(xì)那么得到嚴(yán)格的執(zhí)行。細(xì)那么中明確指出，今年北京將持續(xù)完善土地出讓方式，通過“限房價競地價”等方式增加自住型、改善型土地供給。該方式土地出讓規(guī)模在300多公頃，約占全年商品房用地供給總量的45%。

然而，京版“國五條”細(xì)那么也沒有遏制住房企在土地市場一浪高過一浪的拿地?zé)嵝?，臺湖鎮(zhèn)地塊頻頻以高價成交，也讓業(yè)界擔(dān)憂其后期的開發(fā)與銷售所面臨的風(fēng)險。

任啟鑫認(rèn)為，作為北京土地市場的新貴，臺湖區(qū)域已經(jīng)憑借其獨有的優(yōu)勢受到廣泛青睞，在強烈的拿地競爭中，臺湖土地成交價格漸有趕超在售工程價格的趨勢，面粉價格已經(jīng)迫近面包。在當(dāng)前價格管制的調(diào)控背景下，住建部門對臺湖新入市的工程如何界定價格標(biāo)準(zhǔn)，房企又是否能夠平衡開發(fā)本金、實現(xiàn)利潤，將成為布點臺湖的房企普遍面臨的問題。

自去年12月至今年5月20日臺湖鎮(zhèn)出讓的7宗地塊中，有4宗配建了公租房面積，達成28.9萬平方米，而公租房的配建面積越大，對地塊的商品房片面就提出了更高的盈利要求。

郭毅認(rèn)為，從本金而言，公租房由政府回購，臺湖鎮(zhèn)的回購價格大致在每平方米6000元左右，連本金都難以攤平。同樣的樓面價下，公租房的面積越大，其商品房片面的價格壓力就越高，對工程整體利潤率的拖累越大。從產(chǎn)品規(guī)劃及后期銷售來看，公租房由于入住群體繁雜且具有不成控性，將拉低整體工程的檔次，對工程銷售產(chǎn)生較大阻力。因此，對于含有公租房的地塊而言，整體地塊規(guī)劃就顯得極為重要。通常而言，將公租房片面與商品住宅片面有效區(qū)隔開，作為兩個工程拆分對待是常規(guī)且較為合理的做法。

掃視剩余3宗沒有配建公租房面積的地塊，據(jù)北京智匯天成土地科技有限公司測算，泰禾2022年4月11日所拿地塊樓面價為11802元/平方米，萬科首開聯(lián)合體2022年4月15日所拿地塊樓面價為9722元/平方米，世紀(jì)鴻李金嶺聯(lián)合體2022年5月20日所拿地塊樓面價為1萬元/平方米，其未來房地產(chǎn)本金價格（土地費用+建筑費用+銷售費用）那么分別為17941元/平方米、15343元/平方米和15690元/平方米。

任啟鑫細(xì)致分析了臺湖區(qū)域內(nèi)的現(xiàn)狀，他表示，即使區(qū)域樓市價格看漲，相比競爭強烈的通州城區(qū)及亦莊而言，目前臺湖區(qū)域內(nèi)的市場競爭根本可用“空白”來形容。

以京津高速為界，目前臺湖區(qū)域的北部僅有東亞印象臺湖一個工程在售，目前售價在15900元/平方米左右。諸如萬科首開聯(lián)合體等所拿前期出讓的地塊均在鄰近，扣除保障房片面，地塊樓面價普遍在1萬～1.5萬元/平方米之間。

京津高速以南，現(xiàn)有臺湖鎮(zhèn)光機電一體化產(chǎn)業(yè)基地，由于更為鄰近亦莊及輕軌亦莊線的次渠站，地理位置、軌道交通及配套設(shè)施的完善程度均明顯優(yōu)于北部地區(qū)，5月20日出讓的兩個地塊即位于此。目前，區(qū)域在售住宅工程有潤楓領(lǐng)尚和商住工程北京經(jīng)開國際企業(yè)大道，其中住宅的售價在2萬～2.2萬元/平方米左右，比北部地區(qū)每平方米高出了4000元以上，由于市場行情優(yōu)于京津高速以北地區(qū)，因此5月20日成交的兩宗地塊樓面價格也明顯高于京津高速以北。

任啟鑫還透露，去年12月萬科首開聯(lián)合體拍下的兩宗地塊，已經(jīng)以首開萬科公園里的案名搶先啟動了工程的前期宣傳，主力戶型鎖定在90平方米以下功能型三居?？梢詳喽ǖ氖?，首開萬科公園里將成為繼東亞印象臺湖之后，臺湖區(qū)域的另一個以純剛需群體為定位的品質(zhì)大盤。據(jù)悉，工程有望于今年10月份快速入市。

“隨著臺湖新工程的不斷入市，屆時臺湖、次渠兩板塊都將變更目前一