房地產運營 -知名地產設計過程中成本控制要點

用心構筑美好生活FORYOURBETTERLIFE用心構筑美好生活FORYOURBETTERLIFE序,成本控制思路CIFIGROUPCIFIGROUP顧輝■團用心構筑美好生活FORYOURBETTERLIFE用心構筑美好生活FORYOURBETTERLIFE序,成本控制思路CIFIGROUPCIFIGROUP顧輝■團用心構筑美好生活用心構筑美好生活FORYOURBETTERLIFECIFIGROUPCIFIGROUP顧輝■團設計過程中的成本控制要點.楔：設計管控設計管控是成本管控的源頭！占項目總成本僅1.5?3%的前期設計環(huán)節(jié)（設計費），卻直接決定了整個項目成本的70%甚至更多。概念設計、方案設計階段決定了工程成本的50?60%,初步設計、施工圖設計及各項精細化設計決定了成本的40?50%傳統(tǒng)事后管控模式全過程管控50-60%設計前期—1概念設計信息收集，指導后期設計策略制定價值樹及配置椀隹控制鞭」形態(tài)、地下車庫方案1.地下室限額醐方案設計落實產品價值樹及配置標準結合各專業(yè)審圖要點管控設計成果建筑限額硼景觀限額硼批量精裝限額期贓段限額踏公共部位限額期40-50%

擴初設計—\o"CurrentDocument"I '\o"CurrentDocument"I 'I ' '■

施工圖不合格合格V結束優(yōu)化結構設計、立面材質、部品部件

提供結構構件過程圖紙進行成本測算不合格確認墻柱、梁、板、樓梯標準含鋼量 結合施工圖審圖要點管控設計成果出正式施工圖.合格立面限額硼限額蝸第二階段（部品部件限額）1.柴限額慚關鍵經験術指標成本影響標準層鋼筋含量?lkg/m3成本節(jié)約6兀/nf標誨混凝土含量-O.Olm^/m2成4市約7兀/nf地下車位平均面積’litf/個"必節(jié)約12.57E/m2地卜室鋼筋含量-lkg/m3成本節(jié)約1.2兀/itf地下高-0.10m成本節(jié)約5兀/nf住宅層胃-0.10m土鄭切:曾加約2?4%窗地比-0.01成4市約5兀/nf材料"景觀軟硬比中硬景比例-1%^15約0.62兀/itf夕卜立面面枳部品部件成禾部品部ffi?、細部做法測算背景：高層產品容積率按2.5設定，住宅建筑面積10萬nf,景觀面積2.5萬平米，地下室面積2萬itf鋼筋綜合單價6元/kg（含制作安裝）混凝土綜合單價700元/m3（含制作安裝及模板）鋁合金/塑鋼門窗綜合單價500元徊地下室層高每圈氐10cm建造成本圈聡1%硬景單方400元/itf,軟景單方150元/rtf用心構筑美好生活用心構筑美好生活FORYOURBETTERLIFECIFIGROUPCIFIGROUP顧輝■團用心構筑美好生活用心構筑美好生活FORYOURBETTERLIFECIFIGROUPCIFIGROUP顧輝■團序章序章設計中的成本控制思路-上策：砍成本（優(yōu)化設計，直接減少工程量以大幅度削減成本）-中策：省成本（節(jié)省材料，或通過設計優(yōu)化減少部分裁費用）-下策：細摳成本（優(yōu)化部品部件，優(yōu)化設計細節(jié)以進一步優(yōu)化成本）用心構筑美好生活FORYOURBETTERLIFE用心構筑美好生活FORYOURBETTERLIFE序,成本控制思路CIFIGROUPCIFIGROUP顧輝■團用心構筑美好生活FORYOURBETTERLIFE用心構筑美好生活FORYOURBETTERLIFE序,成本控制思路CIFIGROUPCIFIGROUP顧輝■團?上,中.下三策?上策：砍成本（設計優(yōu)化）在不影響產品品質的前提下，通過設計優(yōu)化，控制土建、結構成本?？偲矫鎯?yōu)化f減少土方工程量—-?減少道路面積—建筑單體優(yōu)化-?控制機電設備配置—-? 控制層高節(jié)約土建成本地下室優(yōu)化結構設計優(yōu)化-?減少地下室面積——…控制地下室層高\ I?中策：省成本（節(jié)省材料）在不影響產品（立面）效果、質量的前提下，適當使用替代性建材，節(jié)節(jié)省材料費用用心構筑美好生活用心構筑美好生活FORYOURBETTERLIFECIFIGROUPCIFIGROUP顧輝■團用心構筑美好生活用心構筑美好生活FORYOURBETTERLIFECIFIGROUPCIFIGROUP顧輝■團序,成本控制思路?下策：細摳成本（部品部件）在不影響產品功能使用的前提下，對建筑部品部件進行優(yōu)化，控制其材料類型、尺寸，節(jié)省成本一? 入戶大堂 I平面部品部件 一?[ 電梯間 I —--? 樓梯間細摳部品部件成本 , —-? 門窗立面部品部件——[ —? 立面線腳其它用心構筑美好生活用心構筑美好生活FORYOURBETTERLIFECIFIGROUPCIFIGROUP旭輝集團用心構筑美好生活用心構筑美好生活FORYOURBETTERLIFECIFIGROUPCIFIGROUP旭輝集團±Mmit文件拍地修詳編叫方*眾建文本方案方案簾詢我◎擴初理崖文本土格爾炎投賽決%if*產船價值討設計単位確定世;t任務1$?陸IO區(qū)代苜修人)lac?'■MH笹址及俏SribMla示逸處批Ifezh與fli&計単位豪定紐含方黨立面敲岡戰(zhàn)略蛻MW*廄2?方 產A&價值凹與配置飯冷?*?村坂房設計単位礪定設計単位?定整魚雖說 ?tt*l 示蒞區(qū)任務1$ 2設計戚果 慨力方*成果示范區(qū)白動會加用總圖吿樓姓戶希評屮方售曜姓毆計任務*和坂房設；1?任務!$方案役計成果立間方案■定（叫廓I手冊）鈕樓姓 轉極用格會役計成果紐2詢，成果投資決方案口斯成本策階段戰(zhàn)略規(guī)劃階段概念方案階段規(guī)劃方案階段----+--H牝成奉V祥坂房■狀裝設片小他區(qū)方案金評成染示范區(qū)■嘗項即*■（舍紅外營改造方*,方案沒計成果方案沒計成果■瞥僵處示范區(qū)擴初 示蒞區(qū)■工 材料部1#計成果 ?ttit成果 貼齡定人防及均下室方塞胃W室外綠?村昭定祥傅権處開工■工単位.定SUMTU《旭輝項目研發(fā)組產品價值樹及產品配置標準》《旭輝集團限額設計》《旭輝集團圖紙審查管控點（規(guī)劃建筑類-方案設計階

段）「暫行1》《旭團售瀕精

縷案設計成果審查

要點［暫行］》成本對標（德構）擴初施工圖階段精體擴初溫g*腮■工B3之底建筑配置混單H棲處土建總包Hi標材料從調|主Ft工《旭輝集團圖纟氏審查管控

點（規(guī)劃建筑類-施工圖階

段）【爺N《旭輝集團地下車庫設計

鴻］》《旭輝集團樣板房精

裝修硬釦案設計成

果審查要點［暫行］》《旭輝集團售樓處精裝修

施工圖設計成果審查要點

［暫行1》《旭輝集團景觀方案

設計階段圖紙審査管

控點［暫行1》《旭輝集團樣板房精裝修

施工圖設計成果審查要點

［暫行］》《旭輝集團景觀施工圖階段圖紙審查管瞞［暫行］》用心構筑美好生活用心構筑美好生活FORYOURBETTERLIFECIFIGROUPCIFIGROUP顧輝■團用心構筑美好生活用心構筑美好生活FORYOURBETTERLIFECIFIGROUPCIFIGROUP顧輝■團項目階段扌癡翅U基于成本控制的設計管控點（關鍵）一級管控點二級管控點三級管控點iStl■前期規(guī)劃建筑信息廉規(guī)范信息公建配套設置標準人防地下室設置要求畋面積計算規(guī)則wmi■算規(guī)則節(jié)能規(guī)范其它土地規(guī)劃條件（如保障房、限價房等）其它^■條件車位配比地面停車比例地上、地下車位最小尺寸非風車停車位配置要求價值樹與產品配置標準價值樹與產品配置標準概念方案規(guī)劃建筑價值樹與產品配置業(yè)態(tài)配比公建配套面積平面戶型層高窗墻比（限額）外立面率（限額）戶型面積段外立面立面風格屋頂類型道路面積車行道路（消防車道）布局道路寬度配置標準車位配置車位配置椀隹（公關后指標）地面停車比例（公關后指標）地下車位纏節(jié)能跚節(jié)能財策略、定位選擇保溫燈規(guī)劃建筑方案階段審圖要點地下室地下車位平島面積（初步估算人防地卜室面枳地下車庫形態(tài)（輪廓、柱網、車道布置等）規(guī)劃形態(tài)建筑單體及組團布局簸層數住宅入戶方向商業(yè)布局4

項目階段扌誨頰基于成本控制的設計管控點（關鍵）一級管控點二級管控點三級管控點方案階段規(guī)劃建筑限額設計規(guī)劃建筑方案階段審圖要點地下車庫設計鴻平面戶型核心筒（交通核）優(yōu)化平面形態(tài)優(yōu)化規(guī)劃豎向設計地下室地下室優(yōu)化外立面立面材質限額設計立面、頂部造型優(yōu)化節(jié)能做深化節(jié)能財方案結構規(guī)劃建筑方案階段審圖要點結構選型樣板段限額跚樣板段限額設計景觀限額硼價值樹與產品配置標準景觀限額設計景觀均衡館水景面積圍墻設計精裝限額醐批量精裝限額硼公共部位精裝限額設計精裝修航與鰻分析精裝方案優(yōu)化控制設計蟾深化價值樹與產品配置標準方案階段審圖要點4

項目階段扌謳期基于跡控制的設計管控點（關鍵）一級管控點二級管控點三級管控點擴初、施工圖階段規(guī)劃建A/r鞏價值樹與產品配置標準限額跚規(guī)劃建筑施工圖階段審圖要點平面戶型墻體厚度墻體材料外立面立面部品部件立面細部做法節(jié)能設計節(jié)能方案落地結構限額做規(guī)劃建筑施工圖階段審圖要點結構限額做結構做控制要點結構計髄值景觀價值樹與產品配置標準喬木及灌木密度苗木品種景觀鋪裝設計精裝價值樹與產品配置標準精裝方案優(yōu)化公共部位精裝設齢分價值樹與產品配置標準電梯電梯配置水、暖、電優(yōu)化供水、供電系統(tǒng)新技術及設備（智能化）新技術及設備系蛔介控制設計螭價值樹與產品配置標準落地施工圖審圖要點4

一,設計前期1.1一,設計前期.公建配置標準.人防地下室設置要求-車位配比.地面停車比例?價值樹與產品配置標準1.2二級管控建筑面積計算規(guī)則綠地率計算規(guī)則.節(jié)能規(guī)范.地上、地下車位最小尺寸.非機動車停車位配置要求用心構筑美好生活FORYOURBETTERLIFE用心構筑美好生活FORYOURBETTERLIFE設計前期:二級管控點CIFIGROUPCIFIGROUP顧輝■團用心構筑美好生活FORYOURBETTERLIFE用心構筑美好生活FORYOURBETTERLIFE設計前期:二級管控點CIFIGROUPCIFIGROUP顧輝■團用心構筑美好生活FORYOURBETTERLIFE用心構筑美好生活FORYOURBETTERLIFE設計前期:一級管控點CIFIGROUP顧輝■團CIFIGROUP顧輝■團控制地上建筑面積?規(guī)范信息：直接影響土建成本的規(guī)范要求控制地上建筑面積1、 公建配套設置標準.調研當地規(guī)范及規(guī)劃部門所規(guī)定的公建配套設施配置標準?？刂迫朔赖叵率颐娣e2、 人防地下室設置要求控制人防地下室面積控制地下車庫面積,調研當地人防部門所規(guī)定的人防規(guī)范，調查人防地下室面積計算方法、配置要求，以及異地代建人防的相關費用標準控制地下車庫面積3、 車位配比.調研項目機動車位配置要求.調研項目機動車位配置要求4、 地面停車比例控制地下車庫面積,調研項目地面停車比例的上限值

?價值樹與產品配置標準?價值樹與產品配置標準產品配置標準決策前置,直接控制項目，本建筑產品價值樹是旭輝集團超越其他同類地產公司的核心武器，能夠大大縮短〃營銷定性"、"設計定產品"以及〃成本定價格”的硏究、討論工作過程，從設計初始即控制項目整體成本，同時大大減少后期設計變更，控制不必要的重復工作及成本浪費用心構筑美好生活FORYOURBETTERLIFE用心構筑美好生活FORYOURBETTERLIFE設計前期:二級管控點CIFIGROUP顧輝■團CIFIGROUP顧輝■團用心構筑美好生活FORYOURBETTERLIFE用心構筑美好生活FORYOURBETTERLIFE設計前期:二級管控點CIFIGROUP顧輝■團CIFIGROUP顧輝■團控制面積誤差.防止面剛失;減少設計變更?控制面積誤差.防止面剛失;減少設計變更1、 建筑面積計算規(guī)則-調研當地建筑面積計算規(guī)則，重點比較報批報建環(huán)節(jié)以及預測繪環(huán)節(jié)中對于建筑面積計算規(guī)則的差異性，保證在項目剛和預售測繪時面積指標的一致性，防止秒要的面憩鋤損失?？刂凭G地面積，避免繳納建綠地代建費及其它相關費用2、 綠地率計算規(guī)則控制綠地面積，避免繳納建綠地代建費及其它相關費用,調研當地綠鞅計算規(guī)則，重點關注地庫砲土厚度與綠地率折算賊建筑散水周邊是否計戲地面積、私家庭院是否計入綠地面積糠點依據規(guī)范制定合理的節(jié)能策略，避免成本浪費3、 節(jié)能規(guī)范依據規(guī)范制定合理的節(jié)能策略，避免成本浪費-調研當地節(jié)能規(guī)范所規(guī)定的建筑體型系數、窗堵比等指標要求，?調査項目的供熱、空調系統(tǒng)要求

控制地下車庫面積?規(guī)范信息：間接影響土建成本的規(guī)范要求控制地下車庫面積4、地上、地下車位最小尺寸?調查當地允許的地上、地下車位最小尺寸5、非機動車停車位配置要求控制地下非機動車車庫面積.調研非機動車位配置標準,地下非機動車位的設置要求及其比例用心構筑美好生活用心構筑美好生活FORYOURBETTERLIFECIFIGROUP顧輝■團CIFIGROUP顧輝■團用心構筑美好生活用心構筑美好生活FORYOURBETTERLIFECIFIGROUP顧輝■團CIFIGROUP顧輝■團二,概念方案2.1一級管控點2.2二級管控點.層咼-窗墻比（限額）?夕卜立面率（限額）-軍行道路（消防車道）布局-車位配置標準（公關后指標）? 地面停車比例（公關后指標）. 地下車庫層高-地下車位平均面積（初步估算） . 人防地下室面積戶型面積段立面風格屋頂類型地下車庫形態(tài)（輪廓、柱網、車道、車位布置等）節(jié)能設計策略、定位建筑形態(tài)與組團布局建筑層數公建配套面積2.3三級管控點?住宅入戶方向,商業(yè)布局用心構筑美好生活FORYOURBETTERLIFE用心構筑美好生活FORYOURBETTERLIFE概念方案:一級管控點CIFIGROUPCIFIGROUP顧輝■團用心構筑美好生活FORYOURBETTERLIFE用心構筑美好生活FORYOURBETTERLIFE概念方案:一級管控點CIFIGROUPCIFIGROUP顧輝■團?層局住宅層高每增加10cm,土建成本增加約2%-4%。合理配置產品層高可以有效控制項目成本:產品類型產品檔次備注中高端中端剛需住宅別墅產品首層：3.9-4.5m2-3F:3.5-3.9m首層:3.6-4.2m2-3F:3.3-3.6m—如降板對應下層戶型位置為起居室、餐廳、臥室等主要生活空間,應保證降板后的下層戶型層局不低于2.8m。如降板對應下層戶型位置為衛(wèi)生間、廚房間、儲藏室等次要生活空間，應保證其室內凈高（吊頂后）不低于2.2m類別墅產品首層：3.6-4.2m2-3F:3.3-3.6m首層：3.3-4.6m2-3F:3.0-3.3m—花園洋房3.0-3.3m2.9-3.0m2.9-3.0m大平層（含多層及高層）3.3-3.6m3.0-3.3m—公寓<含多層及咼層）2.9-3.0m2.9m2800-2900mm低利潤率（低于10%）項目層咼控制值調為2.8商辦沿街商業(yè)3.6-4.5m,4.5m以上宜為LOFT戶型層高滿足當地規(guī)范所規(guī)定的單層層高StM直酒店式公寓—3.0m4用心構筑美好生活FORYOURBETTERLIFE用心構筑美好生活FORYOURBETTERLIFE概念方案:一級管控點用心構筑美好生活FORYOURBETTERLIFE用心構筑美好生活FORYOURBETTERLIFE概念方案:一級管控點CIFIGROUP顧輝■團CIFIGROUP顧輝■團窗墻比（限額）窗地比-直接:減少外立面門窗面積，控制材料成本窗墻比（限額）窗地比?間接:優(yōu)化建筑節(jié)能計算結果.降低外墻保溫材料及門窗的材質標準，進而節(jié)約成本1、 窗墻比：建筑外墻窗（門）面積和夕卜墻面積（含窗面積）的比值?！睹裼媒ㄖ峁ぴO計規(guī)范》GB50176-93中規(guī)定：居住建筑各朝向的窗墻面積比：?北向不大于0.2;東西向不大于0.25;南向不大于0.35。2、 窗地比：門窗洞口面積/地上建筑面積限額設計采光窗地比:起居室、臥室、廚房不小于1/7通風窗地比:起居室、臥室不小于1/20,廚房不小于l/10fi>0.6ma,明衛(wèi)不小于1/20-總體比例:高層《0.22;多層《0.25;聯排別墅《0.2（限額設計）4CIFIGROUP旭輝.團 ?夕卜立面率（限額）直接:減少外立面面積進而控制外墻材料成本?夕卜立面率（限額）間接:優(yōu)化建筑節(jié)能計算結果.降低外墻保溫材料及門窗的材質標準，進而節(jié)約成本 外立面率"夕卜墻展開面積（不含門窗面積）/地上建筑面積〃限額設計:?高層《1.2;?多層《1.35；?車行道路（消防車道）布局減少機動車道面積，控制土建"□□—??—□?車行道路（消防車道）布局減少機動車道面積，控制土建"□□—??—□□□□I II I18x18m消防登高場地 顚、、|/?咼層住宅咼層住宅1、提高機動車道的利用效率?兩排建筑之間（除規(guī)劃中的小區(qū)中心綠帶外）宜采用魚骨式路網結構2、減少消防環(huán)道、消防登高場地面積?消防車道與機動車道結合，減少不必要的消防環(huán)道?高層住宅的消防登高場地和停車場結合布量CIFIGROUP顧輝■團 用心構筑美好生活FORYOURBETTERLIFE用心構筑美好生活FORYOURBETTERLIFE概念方案:一級管控點CIFIGROUPCIFIGROUP用心構筑美好生活FORYOURBETTERLIFE用心構筑美好生活FORYOURBETTERLIFE概念方案:一級管控點CIFIGROUPCIFIGROUP?車行道路（消防車道）布局□fa;□□□!一1=1目1=1□;口□□I ■II■ ?I□□□□道路分級,控制各級道路寬度。在滿足消防、入戶要求的基礎上,機動車道應盡量簡化。居住區(qū)級路居住區(qū)級道路（常見于大盤項目，串聯多個居住小區(qū)）,道路紅線寬度一般為］6-20m（應設置人行道）小區(qū)機動車道（雙向）主要機動車道寬度宜控制在5-6-7m,利用環(huán)路解決消防、交通要求；小區(qū)機動車道（單行）在小區(qū)規(guī)模較小的情況下,可考慮利用單行機動車環(huán)道（4.0-4.5m）組艇路交通?！?入戶通道咼層住宅入戶道路宜控制在3mAh,椎、多層住宅人戶道路應控制在2.5m左右,為緊急機動車道，采用硬質鋪地。■■■景觀步行道景觀步行道寬度宜控制在L2-1.5m左右減少機動車道面積，控制土建成本用心構筑美好生活FORYOURBETTERLIFE用心構筑美好生活FORYOURBETTERLIFE概念方案:一級管控點CIFIGROUP顧輝■團CIFIGROUP顧輝■團用心構筑美好生活FORYOURBETTERLIFE用心構筑美好生活FORYOURBETTERLIFE概念方案:一級管控點CIFIGROUP顧輝■團CIFIGROUP顧輝■團?車行道路（消防車道）布局減少機動車道面積，控制土建"通過控制小區(qū)軍行道路占比，可以有效增加小區(qū)綠化面積，提供更多的地面停車位，提升項目檔次通過優(yōu)化小區(qū)路網結構，提高道路利用效率，小區(qū)車行道路面積占小區(qū)總用地面積的比值應控制在10%?18%之間（小區(qū)規(guī)模越大，軍行道路面積比值越?。㎡

?車位配置標準（公關后指標）?車位配置標準（公關后指標）控制地下室面積@通過公關工作，應盡員將項目車位配置標準降至：住帛類地塊宜控制在0.7輛/戶范圍內，部分地區(qū)大戶型（120m2lU±）為L0輛/戶商業(yè)地塊宣控制在50輛/每萬平米范圍內，辦公地塊宣控制在70輛/毎萬平米范圍內。?地面停車比例（公關后指標）?地面停車比例（公關后指標）控制地下室面積?通過公關工作，應盡員提高項目地面停車比例:住宅峻應盡員爭取至20%以上，商財辦公峻應盡量爭取至30%以上用心構筑美好生活FORYOURBETTERLIFE用心構筑美好生活FORYOURBETTERLIFE概念方案:一級管控點CIFIGROUPCIFIGROUP顧輝■團用心構筑美好生活FORYOURBETTERLIFE用心構筑美好生活FORYOURBETTERLIFE概念方案:一級管控點CIFIGROUPCIFIGROUP顧輝■團.地下車庫層高控制地下室土建成本（具體參考限額設計）地下汽車庫類型層咼控制值備注普通地下汽車庫有梁樓蓋非人防：3.8米人防：3.9米指水、電、風管線齊全的情況無梁樓蓋非人防：3.5米人防：3.6米半地下有梁樓蓋3.3米指采用自然排煙的無梁樓蓋3.0米半地下室車庫說明：1、 再改產品配套地下汽車庫，表中層高控制值増加0.3米；2、 機械停車庫層高:按普通車庫層高加上機械停車的最低要求進行控制

地下汽車車庫纟聰部分平均停車面積備注軍庫區(qū)+塔樓區(qū)+設備房36m2/輛塔樓區(qū)：指上部建筑洛入地下室的區(qū)域，地下室周邊的塔樓區(qū)宜刪除無用部分車庫區(qū)+塔樓區(qū)33m2/輛設備房：指常規(guī)的水池水泵房,變配電房及發(fā)電機房，不包括因特殊條件及地域情況而設的設備房車庫區(qū)+設備房31m2/輛軍庫區(qū)29m2/輛說明：1）塔樓區(qū)面積占整個塔樓投影面積的比例A:當l/3<A<l/2;Sl/4<A<l/3;當AQ/4時,表中數值分別減少1、2、3m2渤；2）人防區(qū)面積占整個地下車庫面積的比例B:當l/4<B<l/3;當1/34BQ/2;當B21/2時,表中數值分別增加2、3、4m2/輛;3）再改產品配套地下車庫表中數值增加2m2/輛；4）滿足其中一條標準要求即符合限額設計要求；5）機械停車庫:按一層的停車位計算總的車位?？刂频叵萝噹烀娣e?地下車位平均面積（初步估算）?地下車位平均面積（初步估算）用心構筑美好生活FORYOURBETTERLIFE用心構筑美好生活FORYOURBETTERLIFE概念方案:一級管控點CIFIGROUP顧輝■團CIFIGROUP顧輝■團用心構筑美好生活FORYOURBETTERLIFE用心構筑美好生活FORYOURBETTERLIFE概念方案:一級管控點CIFIGROUP顧輝■團CIFIGROUP顧輝■團?人防地下室面積?人防地下室面積控制人防地下室土皿設備"1、 人防地下室面積計算方法：-通常高層建筑為滿堂紅；多層、低層建筑為其總建筑面積的3%,部分地區(qū)地下室面積也需要按比例折算人防面積。具體參照各地規(guī)范。2、 政策上爭取:-征詢人防辦，明確項目的人防面積計算方式及人防等級等內容.結合項目實際情況，通過成本測算等方式，綜合分析是否采用貨幣補償或異地代建等替代方式3、 設計上爭?。?通過專業(yè)人防設計單位，進一歩減少人防地下室面積，同時盡量增加物資儲備庫所占的人防面積比例.人防地下室應盡量設置在地下富最底層，并盡量利用塔樓地下室及其它不便于停車的地下室空間設置人防口部瞄用心構筑美好生活FORYOURBETTERLIFE用心構筑美好生活FORYOURBETTERLIFE概念方案:二級管控點用心構筑美好生活FORYOURBETTERLIFE用心構筑美好生活FORYOURBETTERLIFE概念方案:二級管控點??戶型面積段控制項目總戶數，間接降低公建配套標準,3藤1動車位及機動車位目前，各地規(guī)范對于住宅區(qū)機動車位的數量大多是通過總戶數來計算，即：機動車位=小區(qū)總戶數X砌（根據各地規(guī)范確定）住宅區(qū)公建配套部分的功能、面積配置，以及非機動車的停車配置也與小區(qū)總戶數（人口規(guī)模）緊密相關。在滿足營銷定位的前提下，應合理控制戶型面積段，使之盡可能接近營銷定位要求，避免過小面積戶型，合理的控制小區(qū)總戶數，最終達到減少地庫、公建配套設施的目的，降低項目成本。CIFIGROUP旭輝.團 用心構筑美好生活FORYOURBETTERLIFE用心構筑美好生活FORYOURBETTERLIFE概念方案:二級管控點CIFIGROUPCIFIGROUP顧輝■團用心構筑美好生活FORYOURBETTERLIFE用心構筑美好生活FORYOURBETTERLIFE概念方案:二級管控點CIFIGROUPCIFIGROUP顧輝■團瞰風格定位控制立面鮮立面風格直接關系到立面材質、屋頂類型、施工工藝以及細部裝飾，進而影響立面成本。因此,應依據項目定位及產品類型，合理選擇立面風格以控制成本 立面風格住宅商辦高層小高端多層高層多層OO..OO新古典...OARTDECO..0.O托斯卡納O...OO英倫風格O...OO現代中式O...O.簡歐式..OOOO簡約現代...?..用心構筑美好生活FORYOURBETTERLIFE用心構筑美好生活FORYOURBETTERLIFE概念方案:二級管控點CIFIGROUPCIFIGROUP顧輝■團用心構筑美好生活FORYOURBETTERLIFE用心構筑美好生活FORYOURBETTERLIFE概念方案:二級管控點CIFIGROUPCIFIGROUP顧輝■團用心構筑美好生活FORYOURBETTERLIFE用心構筑美好生活FORYOURBETTERLIFE概念方案:二級管控點CIFIGROUP顧輝■團CIFIGROUP顧輝■團.屋頂類型簡化立面造型，節(jié)約材隅用控制屋麻本1、 跡:-坡屋頂的成本一般要比平屋頂的成本高。單體建筑采用坡屋面所增加的成本，約相當于增加—層標準層。2、 利弊:-坡屋頂的下部閣樓空間可贈送業(yè)主，增加頂層戶型的產品附加值。.坡屋頂防水、有詠性能較好,保溫性能佳，對下部居住空間有著非常好的保溫PS熱效果。-平屋頂也有優(yōu)點，可以做成屋頂平臺，可以做成空中花園。2、權衡：-通常情況下，低層、多層住宅宜采用坡屋頂，并考慮閣樓空間的利用,超過18F的高層住宅不宜使用坡屋面。,應依據項目營銷定位、立面明定位，跡對比分析，綜合選擇合理的屋頂類型.如使用坡屋面,則應盡量簡化坡屋面形式，簡化屋面搭接方式，避免出現復雜的交接關系，進而節(jié)約"

地卜室輪廓線輪廓線應簡潔，避免過多轉折，造成外墻面過多輪廓線應方正、緊湊，避免出現轉角、弧線等，影響停車位布置造成面積浪費柱網應通過最小車位尺寸倒推最經濟柱網尺寸，實現車位布置緊湊化。一個柱網內應盡量布置3個停車位，避免出現只能布置1-2量車得特殊柱網通常較為經濟的柱網尺寸為8.1x8.1m車道地下車庫內車道寬度按照規(guī)范要求的最小尺寸執(zhí)行車行道禁止靠地卜室邊墻設置，影響停車效率停車位布直盡量爭取與車道垂直的停車位布置方式，避免出現平行或是斜向停車車位尺寸宜控制在規(guī)范允許的最小值。應充分利用建筑塔樓地下室，最大限度的增加停車位優(yōu)化地庫布置，減少地庫面積以節(jié)約成本.地下車庫形態(tài)

.地下車庫形態(tài)?節(jié)能設計策略及定位?節(jié)能設計策略及定位指導后期設計,施工工作，間接控制成本1、 建筑節(jié)能是一項系統(tǒng)工程,它涉及到建筑設計、建筑材料、建筑施工、采暖空調、物業(yè)管理、政策法規(guī)等諸多方面。在概念方案階段，針對項目定位制定合理、合適的節(jié)能設計策略，有助于指導后期項目設計、施工工作，節(jié)約成本。2、 概念方案階段需要定性的節(jié)能設計決策點主要包括:-項目是否參與綠色住宅評級,如參加需明確所對應檔次（國內主要綠色住宅評價標準包括“國家3A級住宅標準“以及"中國綠色三星級住宅標準“）o-如不參與綠色住宅評級,項目應參考各地關于民用建筑節(jié)能的相應法律法規(guī)，明確建筑的節(jié)能標準（主要包括新建住宅節(jié)能比例、外墻保溫隔熱性能、建筑體型系數、太陽能設備的利用等內容）-結合立面風格、項目定位等因素,綜合決策本項目住宅的外保溫類型（內保溫、外保溫）,結合節(jié)能規(guī)范，決策項目所采取的其它節(jié)能策略（如太陽能設叡集中采暖等）用心構筑美好生活FORYOURBETTERLIFE用心構筑美好生活FORYOURBETTERLIFE概念方案:二級管控點CIFIGROUP顧輝■團CIFIGROUP顧輝■團用心構筑美好生活FORYOURBETTERLIFE用心構筑美好生活FORYOURBETTERLIFE概念方案:二級管控點CIFIGROUP顧輝■團CIFIGROUP顧輝■團建筑形態(tài)與組團布局組團規(guī)模:宜以10萬平米作為一個管理單元合理的組團劃分有助于項目節(jié)奏化的施工、銷售、交付使用。各分期之間在工程上保證獨立性，節(jié)約資金跡■地下車庫分期獨立實施■提升物業(yè)安保、物業(yè)管理的工作效率,節(jié)約管理成本■組團間的公建配套、公共綠地等可以分期、分批實施用心構筑美好生活FORYOURBETTERLIFE用心構筑美好生活FORYOURBETTERLIFE概念方案:二級管控點CIFIGROUPCIFIGROUP顧輝■團用心構筑美好生活FORYOURBETTERLIFE用心構筑美好生活FORYOURBETTERLIFE概念方案:二級管控點CIFIGROUPCIFIGROUP顧輝■團建筑形態(tài)與組團布局imvgxrzPimvgxrzPx組團錯動建筑形態(tài)：考慮到地庫排布以及施工便利性，小區(qū)建筑形態(tài)宜方整、有序?單元拼接應避免轉折、錯動-單體之間宜按照行列式、錯位排列，形成圍合式組團-通過建筑組團間的錯動，形成豐富、動態(tài)的社區(qū)公共空間.口,地庫；|I□L'(zn形畦團用心構筑美好生活FORYOURBETTERLIFE用心構筑美好生活FORYOURBETTERLIFE概念方案:二級管控點CIFIGROUPCIFIGROUP顧輝■團用心構筑美好生活FORYOURBETTERLIFE用心構筑美好生活FORYOURBETTERLIFE概念方案:二級管控點CIFIGROUPCIFIGROUP顧輝■團建筑形態(tài)與組布局優(yōu)化總圖布局，節(jié)約物業(yè),地庫等多方面成本建筑間距：考慮地下車庫的經濟性1.住宅間距首先應滿足規(guī)范及日1、醐E停車模式2、四排停車模式MM!5.5m5.5m17.4m（含墻厚）5.8m5.8m5.5m5.5m口皿34.2m（含墻厚］照的硬性要求2.在滿足硬性要求的基礎上，應考慮宅間地庫排布的經濟性：-地下車庫常用模塊如圖所示，分雙排停車及四排停車兩種-地下車庫宣與住帛塔樓脫開，間距

控制在3m以上以保證施工要求-通過計算，雙排停車的住宅間距宜控制在24m左右，四排停車的住糸間距宜控制在40m左右用心構筑美好生活FORYOURBETTERLIFE用心構筑美好生活FORYOURBETTERLIFE概念方案:二級管控點CIFIGROUP顧輝■團CIFIGROUP顧輝■團用心構筑美好生活FORYOURBETTERLIFE用心構筑美好生活FORYOURBETTERLIFE概念方案:二級管控點CIFIGROUP顧輝■團CIFIGROUP顧輝■團建筑形態(tài)與組布局優(yōu)化總圖布局，節(jié)約物業(yè),地庫等多方面成本建筑層數：在滿足規(guī)劃條件的前提下，建筑層數宜控制在合理范圍內，在增加項目品質的同時，可降低土建、設備成本。建筑層數利弊：土建成本6(+l)F可不設置電梯部分地區(qū)（如上海）6層及6層以下住宅必須考慮設置太陽能瓶永設備約600元/廿9(+l)F9層以下,基礎埋置深度小于3米的住宅，不必設置滿堂人防地卜室；約1000元/血11(+1)F11F及11F以下住宅僅需設置］部電梯約1200元/皿13F上海地區(qū)一梯二戶的13F住宅在單域拼且頂層連通的基礎上，僅需設置一部電梯18(+1)F18F及18F以下住宅僅需設置一部封閉式樓梯間約1500元/皿用心構筑美好生活FORYOURBETTERLIFE用心構筑美好生活FORYOURBETTERLIFE概念方案:二級管控點CIFIGROUPCIFIGROUP顧輝■團用心構筑美好生活FORYOURBETTERLIFE用心構筑美好生活FORYOURBETTERLIFE概念方案:二級管控點CIFIGROUPCIFIGROUP顧輝■團建筑形態(tài)與組團布局層數： 1""I 1""6F9F11F12F 18F 19F 24F電梯：一臺電梯至少兩部電梯，其中包括一臺消防電梯按建筑面積折算滿堂紅，按建筑占地面積滿鋪.公建配套面積控制公建配套（地上）建筑面積，增加可售比1、 結合設計前期調研的〃公建配套設置標準”,計算項目所應配置的公建配套設施的功能和面積。2、 通過與規(guī)劃部門的溝通、公關,控制公建配套設置的配置標準，減少建筑面積。3、 優(yōu)化公建配套設施的總圖布局，減少其地上建筑面積，增加項目可售比：-項目如涉及到2幅以上的用地，宜將各塊土地所需的公建配套設施集中設置于一處,減少其占地面積。.老年活動室、兒童活動室等部分公建配套設施可結合會所設置，布置于半地下室?物業(yè)管理用房、物業(yè)宿舍等設施，可設置于地下室內-其它公建配套設施宜結合沿街商業(yè)，盡會設置于小區(qū)外國，避免占用住宅用地。用心構筑美好生活FORYOURBETTERLIFE用心構筑美好生活FORYOURBETTERLIFE概念方案:三級管控點CIFIGROUP顧輝■團CIFIGROUP顧輝■團用心構筑美好生活FORYOURBETTERLIFE用心構筑美好生活FORYOURBETTERLIFE概念方案:三級管控點CIFIGROUP顧輝■團CIFIGROUP顧輝■團?住宅入戶方向?住宅入戶方向優(yōu)化底層戶型?增加可售面積住宅（非別墅類）項目入戶方向宜為北入式（即入戶道路設置于住宅北側）,在提升項目品質的同時有利于節(jié)約成本：,北入戶可以避免入戶道路對南側底層住戶主要起居空間的影響，利于劃分私家庭院，增加產品價值,北入戶便于igS獨立于住宅塔樓之外的入戶大堂，避免占用底層住宅空間，以保證項目可售面積

?商業(yè)布局?商業(yè)布局優(yōu)化總圖、節(jié)約成本、利于銷售盡量設置沿街獨立商業(yè)1、 相比住宅底商，沿街獨立商業(yè)具有以下優(yōu)勢：-結構簡單，水暖電設備獨立（無需考慮管道轉換等技術要求）,坷成本低-施工速度快，可實現快速銷售（資金快速周轉）,可fEg飲業(yè)態(tài)，且無需考慮高空排放零支術要求，節(jié)約"2、 此外，通過沿街商業(yè)隔離城市道路，可以提高住宅的私密性、安全性，降低噪音污染，簡介提升產品價值。iWi因此,在用地條件許可的前提下，應盡可能設置沿街獨立商鋪iWi用心構筑美好生活FORYOURBETTERLIFE用心構筑美好生活FORYOURBETTERLIFE方案階段:一級管控點CIFIGROUPCIFIGROUP顧輝■團用心構筑美好生活FORYOURBETTERLIFE用心構筑美好生活FORYOURBETTERLIFE方案階段:一級管控點CIFIGROUPCIFIGROUP顧輝■團用心構筑美好生活用心構筑美好生活FORYOURBETTERLIFECIFIGROUPCIFIGROUP顧輝■團三.方案階段3.1一級管控點豎向設計地下室優(yōu)化3.1一級管控點豎向設計地下室優(yōu)化樣板段限額設計景觀限額設計批量精裝限額設計公共部位精裝限額設計3.2二級管控點立面材質限額設計深化節(jié)能設計方案結構選型景觀不均衡使用水景面積精裝修成本與誨分析深化價值樹與產品配置標準方案階段審圖要點3.3三級管控點-核心筒（交通核）優(yōu)化?平面形態(tài)優(yōu)化.立面、頂部造型優(yōu)化.圍墻設計?精裝方案優(yōu)化?豎向設計?豎向設計減少土方工程員、節(jié)約師通常情況下，場地最｛氐點設計標高應高于基地周邊道路最低點標高200mm以上，以減少地面排水設施的投入；同時應盡量降〈成地排水坡度。在滿足規(guī)范的前提下，應盡可能因地制宜，減少土方工程量：-土方平衡需要在具體的工程設施前，推動設計和項目出一份現場的等高線圖以及擬修建建筑的標高圖紙，兩者合二為一后,再由成本測算出整個項目的的土方挖填工程量，以及檔土墻，護坡跡并將計算結戦給公司決策.場地坡度＜8%,豎向設計應盡量以緩坡場地為主?場地瞄＞8%,豎向設計應考旳合原始地形，設計成臺地地形-地下車庫應盡量結合填方區(qū)域設置，減少土方開挖量。在坡度大于8%的臺地地形中，地下車庫宜采用分片區(qū)、分標高的設置模式。-主要室外活動場地、運動場地以及中心綠地等，宜結合填方區(qū)設置土方挖填盡可能在自身用地范圍內平衡用心構筑美好生活FORYOURBETTERLIFE用心構筑美好生活FORYOURBETTERLIFE方案階段:一級管控點CIFIGROUP顧輝■團CIFIGROUP顧輝■團用心構筑美好生活FORYOURBETTERLIFE用心構筑美好生活FORYOURBETTERLIFE方案階段:一級管控點CIFIGROUPCIFIGROUP顧輝■團.地下室優(yōu)化.地下室優(yōu)化進一步優(yōu)化地下室土建"-應參考集團下發(fā)的《地下車庫設計總結》進行設計管控，控制項目成本用心構筑蕓好生活

FORYClURBETTERLIFEvr*hvr*h集團設計管理部2011年12月

優(yōu)化點優(yōu)化方法地下鎊城范圍盡量將地下室控制在一層范圍內，避免出現一層或多層地下室減少地下室范圍內的建筑塔樓數量，同時盡可能調整地下室范圍，使得上部建筑塔樓盡量布置在地卜室周邊區(qū)域地下室的變現宜與上部建筑平行,且外墻方整、簡潔。覆土厚度覆土厚度應滿足當地融率計算規(guī)則應精細化設計,一般平均覆土厚度不應超過1200mm地庫埋深應結合地下室層高、覆土厚度共同推算地下室埋深。在滿足規(guī)范的前提下，宜通過整體抬高場地（將±0.00位置抬高）的方法變相抬高地卜室標高，瘋'地下室埋深進而節(jié)約畦車庫出入口數量100輛地庫車位：設1個地庫出入口100-500輛地庫車位:設2個地庫出入口500輛以上地庫車位：設3個地庫出入口設備用房條件允許的刖提下，應避免將設備用房設置于地下室內設備用房盡量布置在建啊苔樓利于停車的地M邊角區(qū)域設備用房不應毎占有效停車也設備用房應按照最經濟標準進行配置，避免浪費空間地下水池盡量利用坡道下方或其它空間受限制位置設置人防布置人防口部盡量布置在塔樓下方及具它不利于停車的地下室區(qū)域相鄰防護單元的人防主出入口應盡量合并設置防護單元的劃分與防火分區(qū)的劃分應吻合,避免出現跨越或錯位進一步優(yōu)化地下室土建"..地下室優(yōu)化?樣板段限額設計控制樣板鼬本1、樣板段設計控制要點：-樣板段選址應符合獨立實施要求，避開地下車庫及施工范圍。-樣板段總面積應控制在3000ma以內以控制成本。.售樓處應盡量-售樓處的面積、功能定位應符合前期價值樹及產品配置標準中的規(guī)定樣板段限額設計控制樣板鼬本2、售樓處及樣板房裝修限額指標（詳見限額設計）指標類型項目檔次指標范圍售樓處裝修各線城市中高檔前臺面積單方造價W4000元/m2（硬裝3000,軟裝1000）,后臺面積單方造價W500元/m2（不含家具）中檔前臺面積單方造價W3000元/m2（硬裝2000,軟裝1000）,后臺面積單方造價W500元/m2（不含家具）樣板房裝修I線城市中高檔單方造價＜6000元/m2（建議硬裝3000,軟裝3000）中檔單方造價W5000元/m2（建議硬裝2500,軟裝2500）II、III線城市中高檔單方造價W5000元/m2（建議硬裝2500,軟裝2500）中檔單方造價W4500元/m2（建議硬裝2000,軟裝2500）用心構筑美好生活FORYOURBETTERLIFE用心構筑美好生活FORYOURBETTERLIFE方案階段:一級管控點CIFIGROUPCIFIGROUP顧輝■團用心構筑美好生活FORYOURBETTERLIFE用心構筑美好生活FORYOURBETTERLIFE方案階段:一級管控點CIFIGROUPCIFIGROUP顧輝■團主項內容建筑類型項目檔次定量指標定性規(guī)定備注適用指標指標范圍景觀指標---——硬質景觀設計參考標準軟質景觀設計參考標準裝飾小品設計參考標準1）地塊占地面積為6萬m2以下的軟硬比為：7：3；2）地塊為10萬m2以下的軟硬比為：7.5：2.5；3）地塊為10萬m2以上的軟硬比為:8：2；全別墅高檔vn/m2各地城市單方造價W750元/m2硬A軟A小品A中高檔7C/m2單方造價W600元/m2硬B軟B小品B中檔7C/m2單方造價W500元/m2硬C軟C小品C非別墅中高檔7C/m21線城市單方造價＜650元/m2硬B軟B小品B中檔vn/m2單方造價W450元/m2硬C軟C小品C中高檔7n/m2II、III、IV線城市單方造價＜550元/m2硬B軟B小品B中檔7G/m2單方造價W420元/m2硬C軟C小品C說明：硬A：以精致的硬景效果為主，設計風格不受限制，可選用與建筑外墻一致的石材飾面，道路鋪裝可考慮以石材為主；水景、景墻、樹池、構筑物泳池等主體景觀元素可根據景觀設計需要配置。硬B：硬質效果與軟質效果并重，設計風格不宜過于規(guī)整與裝飾感，可根據設計需要設置必需的軸線景觀；鋪裝中石材比例不宜超過50%,立面景觀石材可選用與建筑外墻接近的材料，硬質景觀面積不宜超過30%；水景、景墻、樹池、構筑物、泳池等主體景觀元素可根據景觀設計需要配置。硬C：宜以軟質效果為主，設計風格以偏自然式景觀為主，軸線景觀盡量少設置；鋪裝中石材比例不宜超過30%,硬質景觀面積不宜超過30%；水景景墻、樹池、構筑物等主體景觀元素根據景觀效果需要進行必要性設置，泳池根據項目定位需要設置，宜控制合理的規(guī)模與尺度。軟A：可選用中量高價、高檔次、姿態(tài)優(yōu)美的特色大喬木，為豐富景觀層次、灌木（含地被）比例可占總綠地面積的80%以上，可根據需要設置一定比例的地被（花境）景觀。軟B：可選用中量高價、高檔次、姿態(tài)優(yōu)美的特色大喬木，灌木（含地被）比例可占總綠地面積的70-80%,可根據需要設置一定比例的地被（花境景觀。軟C：選用少量高價、高檔次、姿態(tài)優(yōu)美的特色大喬木，以有高度、體量、姿態(tài)優(yōu)美、性價比高的移栽喬木為主，灌木（含地被）比例可占總綠地面積的60-70%,地被（花境）景觀不宜過多設置。小品A可選用石材等高檔雕塑小品；特色燈柱、特色花缽、廢物箱、兒童活動器械可根據設計需要進行特殊加工。小品B可少量選用石材等高檔雕塑小品；部分特色燈柱、特色花缽、廢物箱、兒童活動器械可根據設計需要進行特殊加工。小品C盡量少選用石材等高檔雕塑小品；廢物箱、陶罐等宜選用外觀較好的成品為主。)?景觀限額設計控制景觀?景觀限額設計控制景觀分項內容建筑類型項目檔次定量指標定性規(guī)定指標范圍墻面地面精裝修設計批量裝修中高檔套內建筑面積之單方造價W1400元/m2可以使用較咼檔次拋光磚，電梯門門套可使用石材可以使用石材，但石材總量不得超過50%中檔套內建筑面積之單方造價W1000元/m2不建議選用大規(guī)格咼檔次拋光磚，電梯門口套可使用右材不建議使用右材；若使用石材，則石材總量不得超過20%；可選用中高檔拋光磚備注：1、表中指標控制值為考慮售價的10%控制，指標控制值可在此基礎上結合售價正負3%控制.批量精裝限額設計控制精裝成本批量精裝限額設計控制精裝成本用心構筑美好生活FORYOURBETTERLIFE用心構筑美好生活FORYOURBETTERLIFE方案階段:一級管控點CIFIGROUPCIFIGROUP顧輝■團用心構筑美好生活FORYOURBETTERLIFE用心構筑美好生活FORYOURBETTERLIFE方案階段:一級管控點CIFIGROUPCIFIGROUP顧輝■團用心構筑美好生活FORYOURBETTERLIFE用心構筑美好生活FORYOURBETTERLIFE方案階段:一級管控點CIFIGROUP顧輝■團CIFIGROUP顧輝■團指標分類限額指標大堂裝修（含一層電梯廳）中咼檔I線城擊高層單方造價W2500元而2小高層、花園洋房單方造價W2200元/m2中檔高層單方造價W2000元/m2小高層、花園洋房單方造價W1800元/m2中高檔II、III線城市高層單方造價W2000元/m2小高層、花園洋房單方造價W1800元/m2中檔高層單方造價W1800元/m2小高層、花園洋房單方造價W1600元/m2公共部位精裝限額設計控制精裝成本

公共部位精裝限額設計控制精裝成本——墻面地面頂棚電梯門套中高檔I線城市單方造價W1000元/m2不建議釆用石材，可選用地磚可釆用乳腴漆或石膏板吊頂電梯門套不建議米用石材門套，建議釆用?；u門套。電梯庁裝修中檔單方造價W800元/m2中高檔II、III線單方造價W900元/m2\ pt層）中檔單方造價W700元/m2——墻面地面頂棚樓梯間裝修（敞開式）中高檔各線城市單方造價W600元/m2乳膠漆（二層及以上）地面考慮與電梯廳地面同色系的普通成套踏步磚300*260乳膠漆中檔單方造價W400元/m2乳膠漆（二層及以上）地面考慮與電梯廳地面同色系的耐磨地坪漆乳膠漆樓梯間裝修（封閉式）中高檔、中檔各線城市單方造價W200元/m2乳膠漆地磚（一層）,水泥砂漿（二層及以上）乳膠漆控制精裝成本公共部位精裝限額設計公共部位精裝限額設計用心構筑美好生活FORYOURBETTERLIFE用心構筑美好生活FORYOURBETTERLIFE方案階段:二級管控點CIFIGROUPCIFIGROUP顧輝■團用心構筑美好生活FORYOURBETTERLIFE用心構筑美好生活FORYOURBETTERLIFE方案階段:二級管控點CIFIGROUP顧輝■團CIFIGROUP顧輝■團建筑類型項目檔次定量指標指標范圍非別墅中高檔I線城擊1、 口頭可做石材，其它不能選用石材，可做真石漆、面磚、質感涂料;2、 1?2層的真石漆單方造價W120元/m2,3層及以上的真石漆單方造價W90元/m2,面磚單價W100元/m2,質感涂料單價W45元/m2中檔1、 門頭局部可做石材，其它可做真石漆、面磚、涂料；2、 1~2層的真石漆單方造價W120元/m2,3層及以上的真石漆單方造價W70元/m2,仿面磚涂料單價W90元/m2,涂料單價W45元/m2中高檔II、III線城市1、 口頭局部可做石材，其它可做真石漆、面磚、質感涂料；2、 12層的真石漆單方造價W100元/m2,3層及以上的真右漆單方造價W80元/m2,面磚單價W80元/m2,質感涂料單價W45元/m2中檔1、 門頭可做真石漆，其它可做仿面磚涂料、涂料；2、 12層的真石漆單方造價W120兀/m2,仿面磚涂料單價W80兀/m2,涂料單價W45元/m2控制立面材料".立面材質限額設計

.立面材質限額設計?深化節(jié)能設計方案?深化節(jié)能設計方案控制節(jié)能保溫材料費用1、控制建筑體型系數、夕卜立面率等影響建筑熱工性能的關鍵性指標（可參考限額設計指標）名稱指標說明控制值窗地比門窗洞口面積/地上建筑面積高層W0.22;多層W0.25；聯排別墅W0.28外立面率（墻地比）外墻展升面枳（不含門窗面積）/地上建筑面積高層W1.2；多層W1.35；聯排別墅W1.52、 明確建筑所采用的空調及采暖設施類型3、 明確建筑所采用的節(jié)能設施、設備（如太陽能設備）的選型意向，在平面設計中預留設備空間

?結構選型保證結構經濟型，指導施工圖設計，進而控制材料.?結構選型1、 低層、多層配套公建：以普通框架結構為主,特殊情況可考慮框架剪力墻。2、 住宅類：. 6層以下多層住宅礎II墅采用框架結構,根據建筑需要及抗震要求采用異形柱或跡柱。-6層以上12層以下小高層住宅樓需設置鋼筋觸梯井，優(yōu)先采用框架--剪力墻結構，柱可根據建筑需要及抗震要求采用異形柱或猝柱。. 12層以上20層以下高層住宅采用恥墻結構或框架-劇力墻結構。, 20層以上高層住宅采用國力略構。3、 采用結構轉換層原則：盡量避免采用轉換層；如商住樓裙樓或地下室需要大空間,且采用結構轉換層產生的經濟效益高于轉換層增加的工程成本時，可申報采用結構轉換層。4、 大跨度的屋蓋視實際需要可采用鋼結構或其他新型結構。5、 除滿足建筑要求外，剪力墻、柱布置應做到經濟合理，結構側向剛度不得過大，6、 柱軸壓比在滿足規(guī)范要求前提下盡量均勻且不得過小，盡量少采用短肢剪力墻，4以免增加配筋量。用心構筑美好生活FORYOURBETTERLIFE用心構筑美好生活FORYOURBETTERLIFE方案階段:二級管控點CIFIGROUPCIFIGROUP顧輝■團用心構筑美好生活FORYOURBETTERLIFE用心構筑美好生活FORYOURBETTERLIFE方案階段:二級管控點CIFIGROUPCIFIGROUP顧輝■團控制景觀成本.景觀成本不均衡使用控制景觀成本對主入口、中央景區(qū)、入戶門頭等體驗敏感區(qū)域，進行有力打造，非重點區(qū)域采取一般標準配置;采用疏密結合的方式進行布局，加強虛實對比的同時，利用疏林草地平衡景觀成本；編制景觀成果管控報告，對各區(qū)域成本情況進行細化分析。用心構筑美好生活FORYOURBETTERLIFE用心構筑美好生活FORYOURBETTERLIFE方案階段:二級管控點CIFIGROUP顧輝■團CIFIGROUP顧輝■團用心構筑美好生活FORYOURBETTERLIFE用心構筑美好生活FORYOURBETTERLIFE方案階段:二級管控點CIFIGROUP顧輝■團CIFIGROUP顧輝■團.水景面積.水景面積控制景觀"L小區(qū)主入口、中心景區(qū)等重要景觀節(jié)點，以點狀水景起到點綴之用，其余部位原則上不做水景；據前期策劃要求，如需配置游泳池，面積需進行嚴格控制。泳池與其他水景的面積之和，不大于景觀總面積的5%;泳池設備費用不計入景觀跡。

.精裝修成本與效果分析.精裝修成本與效果分析控制精裝成本，提升“性價比"1、成本不均衡分配：針對目標客戶的價值敏感點，對目標成本作不均衡分配，實現體驗價值的最大化，并以此為標準指導和審核設計供方的限價設計。輸入：-?■產品目標成本拆分（成本部）-?樣板房售樓處建設建議書（營銷部、成本部）輸出：-?風格定位對應的成本與效果分析（配合成本部）-?成本策劃（配合采購部）-?設計任務書中明確成本控制要求（設計部）

?深化價值樹與產品配置標準?深化價值樹與產品配置標準,化產品配置標準.控制后期設計變更1、 概念方案階段制定的〃價值樹與產品配置標準"是指導方案設計的重要依據2、 方案設計過程中，如遇到設計方案與價值樹不一致、產品配置標準難以達到的情況，應于成本部、營銷部共同商討調整事宜3、 如設計方案突破"價值樹與產品配置標準"框架，應結合設計過程及時調整不合理的產品配置標準。

?方案階段審圖要點?方案階段審圖要點審查設計成果.避免設計變更導致成本浪費1、方案設計成果應及時對照各專業(yè)的方案階段審圖要點進行審查：-《旭輝集團圖紙審查管控點（規(guī)劃建筑類-方案設計階段）［暫行］》《旭輝集團售樓處精裝方案設計成果審查要點［暫行］》,《旭輝集團樣板房精裝修硬魴案設計成果審查要點［暫行］》《旭輝集團景觀方案設計階段圖紙審查管控點［暫行］》4、圖紙審查過程中所遇到的問題應及時分析原因，制定相應的調整方案，以提高設計成果的質量，避免后期出來不必要的設計變更。用心構筑美好生活FORYOURBETTERLIFE用心構筑美好生活FORYOURBETTERLIFE方案階段:三級管控點CIFIGROUPCIFIGROUP顧輝■團用心構筑美好生活FORYOURBETTERLIFE用心構筑美好生活FORYOURBETTERLIFE方案階段:三級管控點CIFIGROUPCIFIGROUP顧輝■團?核心筒（交通核）優(yōu)化?核心筒（交通核）優(yōu)化減必攤面及,降低裝修.設備"選擇合理的核心筒類型，有助于減少公攤面積以提高得房率;同時可降彳氐公共空間的裝修及設備成本。18層以上核心筒62-65m270m281-83m262-65m270m281-83m218%-27%?核心筒（交通核）優(yōu)化?核心筒（交通核）優(yōu)化減必攤面及,降低裝修.設備"選擇合理的核心筒類型，有助于減少公攤面積以提高得房率;同時可降彳氐公共空間的裝修及設備成本。4類型標準層平面交通核面積面積占比a層以下核心筒1Sf.i22-24m210%-15%2*甘I-322-24m23戶MH[26-28m24--Ir?—fi-0-30-33m2537-39m2

?平面形態(tài)優(yōu)化?平面形態(tài)優(yōu)化控制體型系數，節(jié)約立面材料鮮通常，板式住宅體型系數應控制在0.3以內，點式住宅建筑體型系數應控制在0.4以內。外立面平整（北立面尤為重要）、平面凹槽阿,結構規(guī)整；外立面平整（北立面尤為重要）、平面凹槽阿,結構規(guī)整；評估平面、豎向等各方向的復雜程度，選擇規(guī)則的建筑平面，盡可能減小建筑專業(yè)的不合理布置帶來成本的增加高層建筑單體應選擇對稱形式；考慮抗震及成本要求，夕卜挑外掛構件宜減少；用心構筑美好生活FORYOURBETTERLIFE用心構筑美好生活FORYOURBETTERLIFE方案階段:三級管控點用心構筑美好生活FORYOURBETTERLIFE用心構筑美好生活FORYOURBETTERLIFE方案階段:三級管控點?立面，頂部造型優(yōu)化?立面，頂部造型優(yōu)化節(jié)約立面成本1、 坡屋面閣樓采光優(yōu)選天窗，與老虎窗相比可節(jié)約成本2、 立面線腳應盡量簡化：-線腳與立面交接關系簡單、清晰，避免出現復雜折角、錯位-線腳材質宜使用PVC材質，或者素混凝土線腳外加飾面涂料；避免使用石材線腳3、 立面裝飾性構建應控制選材、節(jié)約造價：,空調百葉可采用PVC材質（外涂金屬漆）,代替鋁合金百葉或鑄鐵百葉,陽臺欄桿宜采用鑄鐵欄桿,花紋、樣式宜簡化以節(jié)約造價，避免使用玻璃欄桿-立面其它裝飾性構建,如壁燈、頂部造型、雕塑等應盡量簡化4、 簡化出屋面電梯機房、樓梯間、水箱的造型裝飾：5、 精簡屋頂裝飾性構架（如飄板、穹頂等）0CIFIGROUP旭輝.團 用心構筑美好生活FORYOURBETTERLIFE用心構筑美好生活FORYOURBETTERLIFE方案階段:三級管控點CIFIGROUPCIFIGROUP顧輝■團用心構筑美好生活FORYOURBETTERLIFE用心構筑美好生活FORYOURBETTERLIFE方案階段:三級管控點CIFIGROUPCIFIGROUP顧輝■團用心構筑美好生活FORYOURBETTERLIFE用心構筑美好生活FORYOURBETTERLIFE方案階段:三級管控點CIFIGROUP顧輝■團CIFIGROUP顧輝■團墻設計控制景觀成本墻設計控制景觀成本嚴格控制圍墻的高度;采取實墻與鐵藝結合的方式，并嚴格控制其比例；綠化密實遮掩處可不做飾面；充分利用地形營造自然景觀，盡量避免砌筑擋土墻；有綠化遮擋，飾面（涂料、真石漆、石材等）可節(jié)省。配置要點高檔中咼檔剛需項目中檔中低檔小區(qū)圍墻咼度＜4.0M,不限定虛實比，飾面七1材。高度《3.0M,鐵藝和實體相結合,虛實比25:5,實體部個面真石漆或面磚。咼度＜2.7M,鐵藝和實體相結合，虛實比26:4,實體部伽面真石漆或面磚。咼度＜2.4M,鐵藝和實體相結合,虛實比27:3,實體部個面真石漆或面磚。

?精裝方案優(yōu)化?精裝方案優(yōu)化控制精裝成本功能空間廚房盡量做到模塊化，并測算盡可能減少耗材，相應調整設計模數衛(wèi)生間盡量做到模塊化，并測算盡可能減少耗材，相應調整設計模數室內隔墻減少室內隔墻，除功能必須外，盡量減少裝飾性隔墻機電點位開關插座點位參照集團頒布的精裝修制圖標準設置空調外機位盡量合用重疊設置，內機的管線最短設置面寬分配既考慮家具布置的合理性，也要考慮結構體系的合理性，避免不必要的結構轉換吊頂面積保證主要空間70%以上面積不做吊頂，既有利于空間感受，又減少吊頂投入主材選擇避免選擇特異材料，材料選擇要保證供應量以及供貨期，以及符合主材控價主材替換方案避免設計方案的唯性，復核成本部提出的主材替代方案，保證效果的前提下盡可能降低主材價成本策劃成本測算在設計沒有完成前進行，方案前期階段以配置標準和戶型優(yōu)化為基準的概算，并以此為依據調整優(yōu)化設計動態(tài)成本根據動態(tài)成本數據優(yōu)化設計，調整方案用心構筑美好生活用心構筑美好生活FORYOURBETTERLIFECIFIGROUP顧輝■團CIFIGROUP顧輝■團用心構筑美好生活用心構筑美好生活FORYOURBETTERLIFECIFIGROUP顧輝■團CIFIGROUP顧輝■團四,擴初/施工圖階段4.1一級管控點4.2二級管控點4.3三級管控點, 結構限額設計,結構設計控制要點? 墻體厚度,結構計算取值,墻體材料, 喬木及灌木密度.立面部品部件,精裝方案優(yōu)化.立面細部做法,公共部位精裝-夕卜立面門窗. 電梯配置.節(jié)能方案洛地-優(yōu)化供水、供電系統(tǒng)-苗木品種.新技術及設備系統(tǒng)造價?價值樹與產品配置標準落地?施工圖審圖要點?景觀鋪裝設計用心構筑美好生活FORYOURBETTERLIFE用心構筑美好生活FORYOURBETTERLIFE階段:一級管控點CIFIGROUPCIFIGROUP顧輝■團用心構筑美好生活FORYOURBETTERLIFE用心構筑美好生活FORYOURBETTERLIFE階段:一級管控點CIFIGROUPCIFIGROUP顧輝■團擴初/施工結構限額設計控制結構成本（地上標準層鋼筋）設計成本對標控制表單位KG/m2名稱低層7?19層（W60m）20~25層（W80m）26~34層（WlOOm）上海、合肥45484955鎮(zhèn)江、天津48525258蘇州、重慶、長沙、嘉興44464752北京、廊坊、唐山52565867備注1）、再改項目可增加1KG/M2；2）、含鋼量以2.9層高為基準，每增減0.Im,含鋼量可增減1KG；3）、表中指標控制值是指屋向為平頂，如上海低層為6層，屋面為斜屋向，貝晩指標控制值為44.85*【1+1/6*系數（根據斜屋面的復雜程度，取0.5~1）】；4）、表中指標控制值為設計中值，設計成果可在此基礎上正負2KG控制。用心構筑美好生活FORYOURBETTERLIFE用心構筑美好生活FORYOURBETTERLIFE階段:一級管控點CIFIGROUP顧輝■團CIFIGROUP顧輝■團用心構筑美好生活FORYOURBETTERLIFE用心構筑美好生活FORYOURBETTERLIFE階段:一級管控點CIFIGROUP顧輝■團CIFIGROUP顧輝■團擴初/施工結構限額設計控制結構成本（地上標準層砕）設計成本對標控制表單位 m3/m2名稱低層7~19層（W60m）20~25層（W80m）26~34層（WlOOm）上海、合肥0.350.390.400.42鎮(zhèn)江、天津0.360.400.410.43蘇州、重慶、長沙、嘉興0.340.370.390.41北京、廊坊、唐山0.390.420.430.44備注1）、表中指標控制值是指屋面為平頂，如上海低層為6層，屋面為斜屋面，則砕指標控制值為0.35*（1+1/6）；用心構筑美好生活FORYOURBETTERLIFE用心構筑美好生活FORYOURBETTERLIFE階段:一級管控點CIFIGROUPCIFIGROUP顧輝■團用心構筑美好生活FORYOURBETTERLIFE用心構筑美好生活FORYOURBETTERLIFE階段:一級管控點CIFIGROUPCIFIGROUP顧輝■團擴初/施工結構限額設計控制結構成本擴初/施工結構限額設計控制結構成本（地下鋼筋）設計成本對標控制表城市塔樓信息普通地下室（KG/m2）純地下車庫（KG/m2）人防地下室（KG/m2）車庫區(qū)塔樓區(qū)嘉興、重慶、長沙80米以下樁基120；獨基條基133；片筏基礎151144樁基125；獨基條基138；片筏基礎15618080米以上156186其它地區(qū)80米以下15618680米以上168192備注1）、所有住宅樓均不考慮設置結構轉換。2）、表中數據按樓板有梁樓蓋，覆土1.2m,水壓同室外場地取值，當頂板釆用無梁樓蓋，車庫區(qū)增加5KG覆土增加0.3~0.5m（規(guī)劃要求）以上，含量增加5~7KG；3）、塔樓、人防地下室按照樁基考慮，若釆用天然筏基，此部分含鋼量增加15~20KG/m2；4）、純塔樓地下室，當塔樓不轉換，增加20KG/m2；5）、純半地下車庫較純地下車庫含鋼量減少15KG/m2；6）、純塔樓人防地下室增加10KG/m2；7）、兩層地下室減10KG/m2；8）、再改造項目增加10KG/m3;9）、若消防車上地下室頂板，則含鋼量增中5~8KG/m2；10）、人防地下室是指六級人防（含核六），不含五級人防及以上的情況；用心構筑美好生活FORYOURBETTERLIFE用心構筑美好生活FORYOURBETTERLIFE階段:二級管控點CIFIGROUPCIFIGROUP顧輝■團用心構筑美好生活FORYOURBETTERLIFE用心構筑美好生活FORYOURBETTERLIFE階段:二級管控點CIFIGROUPCIFIGROUP顧輝■團擴初/施工保證結構經濟型，節(jié)約結構".結構設計控制要點保證結構經濟型，節(jié)約結構"在設計過程中，應參考《結構設計控制要點》，對結構設計過程進行精細管控，控制項目成本。結構設計控制要點目的：1） 減少錯誤發(fā)生，減少后期返工2） 減少重復勞動提高效率3） 提高統(tǒng)一性；4） 充分發(fā)揮高級別設計師在項目中的傳幫帶作用，并為低級別設計師提供樣板.5） 解決出圖校審時部分項目因時間緊問題多，帶來的一系列問題.將工作重點由發(fā)現錯誤改正錯誤的被動模式變?yōu)橹鲃宇A防扌空制錯誤發(fā)生.項目編號；項目名稱；（子項名稱）：審査結果序號內容分項中間控制及統(tǒng)一要點（常見錯誤）1荷載統(tǒng)計a）樓面裝修荷載；填充墻體荷載；坡屋面荷載；凸窗，雨蓬，空調板，大線腳及女兒墻等荷載統(tǒng)計；b）各部位具體的恒活荷載取值，特別是地下室頂板，閣樓層,陽臺門，陽臺欄板，樓梯間，屋面等c）風荷載，水土壓力，地震力等外部荷載.d）活荷載樓層折減系數：注意商業(yè)折減不同；主樓與裙房或地庫模型相連不同satewe版本樓層折減對低層區(qū)的影響；模型錯層或有多層局部小塔樓導致電算模型的層數與實際相差較大對該系數的影響.地庫消防車荷載考慮覆土后的折減.d）設備荷載；幕墻雨蓬等荷載.2設計參數取值a）工程抗震設防分類，抗震等級，底部加強區(qū)高度，嵌固端等.b）殺標號，鋼筋級別及直徑等，3電算參數a）建容重;材料強度；風荷載參數等一般參數.擴初/施工.結構設計控制要點.結構設計控制要點保證結構經濟型，節(jié)約結構"控制結構超限：在地產開發(fā)項目中，常見的結構超限為平面不規(guī)則及豎向不規(guī)則（扭轉不規(guī)則僅在立面復雜、造型特殊的項目中出現）。結構超限會影響項目的正常審批進度，加大對結構構件的強度要求，從而影響土建成本。因此在設計階段，應盡量避免結構超限情況的出現。平面?zhèn)€規(guī)則扭轉不規(guī)則樓層的最大彈性水平位移（或層間位移）,大于該樓層兩端彈性水平位移（或層間位移）平均值的1.2倍凹凸不規(guī)則結構平面凹進的一側尺寸，大于相應投影方向總尺寸的30%樓板局部不連續(xù)樓板的尺寸和平面剛度急劇變化，例如，有效樓板寬度小于該層樓板典型寬度的50%,或開洞面積大于該層樓面面積的30%,或較大的樓層錯層。豎向不規(guī)則側向剛度不規(guī)則該層的側向剛度小于相鄰上一層的70%,或小于其上相鄰三個樓層側向剛度平均值的80%;除頂層夕卜,局部收進水平向尺寸大于相鄰下一層的25%豎向抗側力構件不連續(xù)豎向抗側力構件（柱、抗震墻、抗震支撐）的內力由水平轉換構件（梁、桁架等）向下傳遞樓層承載力突變抗側力結構的層間受剪承載力小于相鄰上一樓層的80%用心構筑美好生活FORYOURBETTERLIFE擴初/施工用心構筑美好生活FORYOURBETTERLIFE擴初/施工階段:二級管控點CIFIGROUP顧輝■團CIFIGROUP顧輝■團用心構筑美好生活FORYOURBETTERLIFE擴初/施工用心構筑美好生活FORYOURBETTERLIFE擴初/施工階段:二級管控點CIFIGROUP顧輝■團CIFIGROUP顧輝■團保證結構經濟型，節(jié)約結構".結構設計控制要點保證結構經濟型，節(jié)約結