房地產營銷渠道策略四

房地產基礎知識培訓房地產的定義及特征房地產開發(fā)基礎知識房地產建筑基礎知識目錄房地產基礎知識Part1房地產的定義及特征

房地產是指土地、建筑物及固著在土地、建筑物上不可分離的部分及其附帶的各種權益。又被稱為不動產，可以有三種存在形態(tài)：即土地、建筑物、房地合一。房地產的定義：房地產的特征：PART

2

房地產開發(fā)基礎知識Part2房地產開發(fā)基礎知識有關房屋產品類型的名詞——居住類地產多層——4-6層為多層住宅普通住宅：是指按所在地一般民用住宅建筑標準建造的居住用房屋。高層——10層以上為高層住宅中高層——7-9層為中高層住宅超高層——高度超過100米的住宅低層——1-3層為低層住宅有關房屋產品類型的名詞——居住類地產高檔住宅高檔公寓是指其單位建筑面積造價通常高于當?shù)匾话忝裼米≌靸r一倍以上的公寓，通常為躍層式住宅、頂層有花園的、或多層住宅配有電梯的，并擁有良好的綠化、商服、物業(yè)管理等配套設施。酒店式服務公寓是指提供酒店式管理服務的公寓。具有“自用”和“投資”兩大功效，除了提供傳統(tǒng)酒店的各項服務外，更重要的是向住客提供家庭式的居住布局、家居式的服務，讓人有賓至如歸的感覺。有關房屋產品類型的名詞——居住類地產獨立式別墅該類別墅指在建筑設計形式上獨門獨院的住宅。房屋具有獨立的圍護墻體，房屋周圍一般都有面積不等的綠地、院落，在住宅等級中居于頂尖位置。雙拼別墅該類別墅是由兩個單戶別墅拼聯(lián)組成，中間共用一道建筑分隔墻，每個單元可三面采光，均有天有地，它是介于聯(lián)排別墅與獨立式別墅之間的中間產品。別墅：即別業(yè)，是居宅之外用來享受生活的居所，是第二居所而非第一居所。有關房屋產品類型的名詞——居住類地產聯(lián)排別墅聯(lián)排別墅于19世紀四五十年代發(fā)發(fā)源于英國新城鎮(zhèn)鎮(zhèn)時期，歐美普及。。聯(lián)排別墅又稱TOWNHOUSE，有天有地，每戶獨獨門獨院。它是由由幾個三層左右的單戶別墅并聯(lián)組組成，每個單元與共鄰單單元之間共用一道建筑分割割墻。疊拼別墅有關房屋產品類型型的名詞——居住類地產該類別墅是由兩組類似復式的住住宅上下疊加而成成，高高度為四四層或四層半，上上面兩戶，下面兩兩戶，每一套戶型型或有天（疊上有有露臺）或有地（（疊下有花園）。。Part3房地產建筑基礎知知識有關建筑類型的名名詞——塔樓塔樓主要是指以共用樓樓梯、電梯為核心心布置多層住房的的高層住宅。通俗的說，塔樓以以電梯、樓梯為布布局核心，上到樓樓層之后，向四面面走可以直接進入入戶內。塔樓的基本形式：：傳統(tǒng)的塔樓形式有有十字形、井字型和品型塔樓，改良后的塔塔樓形式為蝶型塔樓。板樓是指由多個住宅單單元組合而成，每每單元均設有樓梯梯或樓梯、電梯均均有的住宅每個單元用自己單單獨的樓梯、電梯梯。板樓又稱排樓樓，是并排興建而而成的建筑體，一一般為多層或者小小高層。有關建筑類型的名名詞——板樓建筑基本分類及基基本建筑術語——建筑結構分類剪力墻結構——在框架結構體系中中適當布置剪力墻墻，組成框架與剪剪力墻協(xié)同工作的的結構體系。在框框架結構體系中適適當布置剪力墻，，組成框架與剪力墻墻協(xié)同工作的結構構體系。筒體結構——將建筑物內的墻體體圍成筒構形成空空間薄壁筒體，采用一個或多個個這類的筒體做為為結構的主要抗側側力構件的結構體體系稱為筒體結構構體系。板柱結構——由樓（屋面）板、、柱等構件組成的、承受垂直及水水平荷載的空間結結構體系,常用于醫(yī)藥、食品、冷庫庫、商場及醫(yī)院等等建筑框架結構——框架結構是由梁、柱等線形桿桿件組成的一種結構體系。。廣泛用于多層廠廠房、旅館、科研研樓、辦公樓、醫(yī)醫(yī)院、商場、學校校等多、高層建筑。砌體結構——內外墻、柱等由磚、石、砌塊砌成成，并用以承重，統(tǒng)統(tǒng)稱砌體結構，常用于單層空曠的的房屋或八層以下下的多層房屋普通鋼結構——鋼結構工程是以鋼鋼材制作為主的結結構，是主要的建筑結結構類型之一。鋼鋼結構是現(xiàn)代建建筑工程中較普通通的結構形式之一一。容積率＝總建筑面積（地上）建設用地面積建筑基本分類及基基本建筑術語——建筑用地及規(guī)劃技技術指標容積率越高，則意意味著建筑面積越越大，單位土地成成本越低，房屋成成本越低。容積率關系到居住住的舒適程度，容容積率越低，舒適適度相對越高容積率容積率對應的住宅產品類型（一般情況下）0.5以內純獨棟別墅（頂級別墅容積率一般在0.15-0.4）0.8-1.0聯(lián)排、疊拼別墅1.1～1.6多層住宅、小高層住宅1.8～2.1小高層板樓或塔樓2.1以上高層建筑樓不同容積率對應的的產品類型注：本文主要指在在普遍情況下不同同容積率所對應的的產品類型建筑基本分類及基基本建筑術語——建筑用地及規(guī)劃技技術指標綠化率＝綠地面積土地面積建筑基本分類及基基本建筑術語——建筑用地及規(guī)劃技技術指標綠地率通常以下限限控制。這里的綠綠地包括公共綠地地、宅旁綠地、公公共服務設施所屬屬綠地（道路紅線線內的綠地），不不包括屋頂、曬臺臺的人工綠地。綠化率建筑密度＝建筑基底總面積建設用地總面積建筑密度建筑密度是指建筑物的覆蓋蓋率，具體指項目目用地范圍內所有有建筑的基底總面面積與規(guī)劃建設用用地面積之比（％％），它可以反映映出一定用地范圍圍內的空地率和建建筑密集程度。建筑基本本分類及及基本建建筑術語語——建筑用地地及規(guī)劃劃技術指指標建筑圖紙紙的基礎礎認識——戶型圖建筑立面面圖主要要表示房房屋的外外貌特征征和立面面處理要要求。主主要有正正立面、、背立面面和側立立面。建建筑立面面圖主要要為室外外裝修所所用。閱讀立面面圖應注注意以下下內：與平面圖圖對照，，了解房房屋的外外形、屋屋頂形式式以及門門、窗、、陽臺、、臺階和和檐口等等的形狀狀及位置置等；了解立面面各部位位的裝修修做法；；了解建筑筑物的總總高和各各層的標標高及室室內外高高差。建筑圖紙紙的基礎礎認識——建筑立面面圖小區(qū)規(guī)劃劃圖主要要說明擬擬建筑物物所在的的地理位位置和周周圍環(huán)境境的平面面布置。。一般在圖圖上應標標出小區(qū)區(qū)內各功功能建筑筑物的平平面形狀狀、平面面布置；建筑圖紙紙的基礎礎認識——規(guī)劃圖Part4房地產規(guī)規(guī)劃基礎礎知識建筑面積積的分類類和技術術規(guī)范——住宅技術術經濟指指標標準層使使用面積積系數(shù)——標準層使使用面積積除以標標準層建建筑面積積套型建筑筑面積——套內使用用面積除除以標準準層的使使用面積積系數(shù)住宅標準準層建筑筑面積——外墻結構構外表面面及柱外外沿或相相鄰界墻墻軸線所所圍合的的水平投投影面積計算，，當外墻墻設外保保溫層時時，按保保溫層外外表面計計算住宅標準準層總使使用面積積——本層各套套型內使使用面積積之和套內使用用面積——套內各功功能空間間使用面面積之和和套型陽臺臺面積——套內各陽陽臺結構構底板投投影凈面面積之和和套內使用用面積包括臥室室、起居居室（廳廳）、廚廚房、衛(wèi)衛(wèi)生間、、餐廳、、過道、、前室、、貯藏室室、壁柜柜等的使使用面積積的總和和：建筑面積積的分類類和技術術規(guī)范——住宅技術術經濟指指標煙囪、通通風道、、管井等等均不計計入使用用面積；利用坡屋屋頂內空空間時，，頂板下下表面與與樓面的的凈高低低于1.20m的空間不計算使使用面積積；凈高在在1.20m~2.10m的空間按按1/2計算使用用面積；；凈高超過2.10m的空間全部計入使用用面積；；陽臺面積積應按結結構底板板投影面面積單獨獨計算，不計入入每套使使用面積積或建筑筑面積內內。計入建筑筑面積的的部分建筑面積積的分類類和技術術規(guī)范——住宅技術術經濟指指標單層建筑筑物高度度在2.20米及以上上者應計算算全面積，高度度不足2.20米者應計算算1/2面積。單層建筑筑物內設設有局部部樓層者者，局部部樓層的的二層及及以上樓樓層，有有圍護結結構的應應按圍護護結構外外圍水平平面積計計算，無無圍護結結構的應應按其結結構底板板水平面面積計算算。層高高在2.20米及以上上者應計計算全面面積，層層高不足足2.20米者應計計算1/2面積。城市居住住區(qū)規(guī)劃劃設計規(guī)規(guī)范——居住區(qū)分分級控制制規(guī)模居住區(qū)分級控制規(guī)模居住區(qū)小區(qū)組團戶數(shù)(戶)10000～160003000～5000300～1000人口(人)30000～5000010000～150001000～3000城市居住住區(qū)規(guī)劃劃設計規(guī)規(guī)范——戶型設計計戶型設計計指根據居居住活動動的基本本要求和和活動規(guī)規(guī)律，來來布局和和確定住住宅功能能空間的的總體關關系?？臻g布局局合理，動靜分區(qū)區(qū)，電梯、、樓梯和和排水管管井不鄰鄰近居住住空間布布置，垃圾間位位置避免免串味和和污染環(huán)環(huán)境。單元平面面應規(guī)整整，無過分分凹凸現(xiàn)現(xiàn)象，體體形系數(shù)數(shù)不宜過過大，平平面布置置應兼顧顧節(jié)能和衛(wèi)生通風風要求。套內功能能空間設設置和布布局的內內容套內臥室室、起居居室(廳)、餐廳、、廚房、、衛(wèi)生間間、貯藏藏室、陽陽臺等功功能空間的配配置、布局局和交通通組織；