房地產(chǎn)金融基本知識

第二章房地產(chǎn)金融基本知識引言：貨幣、信用、金融房地產(chǎn)金融中的資金流及資本來源影響房地產(chǎn)金融市場的社會經(jīng)濟因素利率、貼現(xiàn)率和現(xiàn)值資產(chǎn)收益率信貸、擔(dān)保貸款和抵押貸款引言：貨幣、信用、金融什么是貨幣什么是信用什么是金融一、什么是貨幣？

所謂貨幣，就是固定地充當(dāng)商品交換中的一般等價物的特殊商品?，F(xiàn)代貨幣有5項基本職能：價值尺度、流通手段、貯藏手段、支付手段、世界貨幣；而價值尺度和流通手段是其最基本的職能，二者的統(tǒng)一就是貨幣?，F(xiàn)代貨幣最主要的是由國家發(fā)行并強制流通的符號式象征物——紙幣。因此，國家的權(quán)威是現(xiàn)代貨幣的重要基礎(chǔ)?，F(xiàn)代社會，貨幣是分層次的，如在我國，貨幣有4個層次：M0=現(xiàn)金M1=M0+企業(yè)、單位支票存款+基本建設(shè)存款M2=M1+儲蓄存款+企業(yè)、單位定期存款+財政金庫存款M3=M2+商業(yè)票據(jù)+短期融資債券其中M1是通常所說的狹義貨幣供應(yīng)量，M2是廣義貨幣供應(yīng)量二、什么是信用？

信用是現(xiàn)代經(jīng)濟的重要基礎(chǔ)，體現(xiàn)了權(quán)益與貨幣交換的一種關(guān)系：借款方將某種權(quán)益——若干時間后歸還借款的承諾——給予貸款方，貸款方將一定的貨幣的使用權(quán)給予借款人。因此，信用體現(xiàn)了借貸和權(quán)益的雙向運動。事實上，信用就是債權(quán)債務(wù)的法律關(guān)系通過貨幣來體現(xiàn)或?qū)崿F(xiàn)?！靶庞谩眻D式貸款人借款人資金（現(xiàn)金或支票）權(quán)益三、什么是金融？

金融是提供信用服務(wù)的專門領(lǐng)域。市場經(jīng)濟條件下，資金盈余者與資金短缺者之間的債權(quán)債務(wù)關(guān)系，是通過金融市場和金融機構(gòu)來確立的。在一個發(fā)達(dá)的信用經(jīng)濟體系中，中央銀行、商業(yè)銀行和非銀行金融機構(gòu)組成了完整的金融機構(gòu)體系。隨著社會經(jīng)濟的發(fā)展，金融涉及的經(jīng)濟活動范圍越來越廣闊，金融服務(wù)的種類（所謂金融產(chǎn)品）越來越多，金融（所謂符號經(jīng)濟或象征經(jīng)濟）對實體經(jīng)濟（生產(chǎn)和消費）的影響越來越大、越來越密切、越來越不可捉摸。第一節(jié)

房地產(chǎn)金融中的

資金流及資本來源房地產(chǎn)金融中的資本流資金來源中國房地產(chǎn)開發(fā)資金來源及其運作一、房地產(chǎn)金融中的資本流

隨著社會經(jīng)濟的發(fā)展，房地產(chǎn)交易也由簡單變得比較復(fù)雜，形成了有多種主體參與的交易體系和過程，特別是形成了復(fù)雜的資本流——現(xiàn)金與信貸的轉(zhuǎn)移過程。（如圖2—1）

在現(xiàn)代房地產(chǎn)交易中，資本流通包括了3個方面的參與者：A.

資本的使用者：開發(fā)商、房屋預(yù)購者B.

資本的供應(yīng)者：家庭、銀行、保險公司、政府C.

服務(wù)中介組織：銀行、經(jīng)紀(jì)、信托公司房地產(chǎn)金融中的資本流商業(yè)銀行保險公司養(yǎng)老金房地產(chǎn)投資信托政府家庭外國投資者投資銀行抵押貸款銀行房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人資本—債務(wù)開發(fā)商家庭商業(yè)資本家土地所有者資本供應(yīng)者服務(wù)機構(gòu)資本使用者權(quán)益資金權(quán)益資金二、資金來源

資金來源渠道的多樣化是建立完善和穩(wěn)定的房地產(chǎn)金融市場的關(guān)鍵。目前世界各國房地產(chǎn)金融市場的資金來源有各自不同的特點，一般主要有如下來源：保險公司商業(yè)銀行儲蓄貸款銀行互助儲蓄銀行抵押銀行房地產(chǎn)投資信托公司三、我國房地地產(chǎn)開發(fā)資金金來源及其運運作目前，我國金金融業(yè)管制比比較嚴(yán)格，籌籌資、融資都都有相應(yīng)的法法規(guī)規(guī)管，但但渠道在不斷斷變化和擴大大。房地產(chǎn)開開發(fā)資金的來來源和運作的的基本模式可可以圖2—2來作簡單描述述。房地產(chǎn)開發(fā)資資金的來源和和運作的基本本模式資金來源政府撥款銀行貸款抵押貸款金融市場企業(yè)自籌（資資本金）集體集資預(yù)收款國營公司各類公司證券股票股份公司各類公司各類公司用戶住房公積金住宅合作社特定城市政府府與居民第二節(jié)影響房地產(chǎn)金金融市場的社社會經(jīng)濟因因素資金的融通是房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)與交易最基基本的金融保保證，房地產(chǎn)金融活活動對房地產(chǎn)市場場的活躍起著著至關(guān)重要的的作用，影響房地產(chǎn)產(chǎn)金融的社會會經(jīng)濟因素必必然影響房地地產(chǎn)本身。一、通貨膨脹脹的變化在市場經(jīng)濟條條件下，所謂謂通貨膨脹是指社會整體體物價水平持持續(xù)上漲的過程，而通貨緊縮則是指社會整整體物價水平平持續(xù)下降的過程。社會整體物物價水平的變變化必然會影影響到房地產(chǎn)產(chǎn)價格的變化化，但一般而而言，房地產(chǎn)的價格水平平與社會整體物價價水平的運行周期期可能是不同步的的，二者的關(guān)系非常常復(fù)雜。描述房地產(chǎn)周期的指示性指標(biāo)除房地產(chǎn)平均價格（一般為指數(shù)指標(biāo)標(biāo)）外，還有房屋空置率——空置房屋占房屋總總量的比重。我國還有“房地產(chǎn)景氣指數(shù)””。二、銀行利率的變變化利率是現(xiàn)代經(jīng)濟體系中中進行宏觀調(diào)控最最主要的控制變量量，利率變化對房地產(chǎn)產(chǎn)的影響一般是反方向作用：即銀行利率下降，有有利于房地產(chǎn)發(fā)展展；銀行利率上升升，不利于房地產(chǎn)產(chǎn)發(fā)展。三、所得稅法的變變化在成熟的市場體系系中，稅法和稅率的變化化對經(jīng)濟的影響是十十分明顯的。在市市場經(jīng)濟國家，房地產(chǎn)投資是最重重要的減稅手段和避稅工工具，稅法稅率的變化必必然對其產(chǎn)生突出出影響。一般而言，在房地地產(chǎn)交易方面減稅稅，降低了交易成成本，有利于活躍躍市場交易，有利利于投資，有利于于房地產(chǎn)發(fā)展；加加稅則加重了交易易成本，不利于市市場交易的增加，，不利于投資，不不利于房地產(chǎn)發(fā)展展。四、貨幣匯率的變變化匯率就是一國貨幣對別別國貨幣的匯兌比比率。匯率變化的運行機機制非常復(fù)雜，匯匯率的變動對實體體經(jīng)濟的影響也非非常復(fù)雜。一般而言，匯率對房地產(chǎn)的影影響主要體現(xiàn)為在在一個較長的穩(wěn)定定變動趨勢中，匯匯率上升產(chǎn)生資本本流出，使國內(nèi)的的房地產(chǎn)價格下降降；匯率下降產(chǎn)生生資本流入，使本本國房地產(chǎn)價格上上升。之所以會形成這這樣的規(guī)律，最主主要的原因在于房地產(chǎn)是不動動產(chǎn)，其流動性較較差，變現(xiàn)比較困困難，當(dāng)資金流向發(fā)生生變化時，價格的的變化幅度會很大大，造成的后果也也令人難于接受，，甚至“崩盤”。五、日用品價格的的變化日用品價格的變化化對房地產(chǎn)價格的的變化影響相對較較小，只有形成長期穩(wěn)定的變化趨勢時，特別是與消費結(jié)構(gòu)的變化整合起來時時，日用品價格變化化對房地產(chǎn)的影響響才會顯現(xiàn)出來。。六、房地產(chǎn)證券和和其他投資工具回回報率的變化當(dāng)房地產(chǎn)成為投資資工具時，其回報率與其他各種投資工工具回報率之間的的比較是影響房地地產(chǎn)價格的重要因因素。流動性較差的特點，使得得房地產(chǎn)投資的回回報率應(yīng)該比其他他投資工具更有吸吸引力時，才會被被更多的投資者選選擇。七、金融政策國家的金融政策是宏觀調(diào)控的重要要政策措施，必然然對房地產(chǎn)發(fā)展形形成重大影響，而而房地產(chǎn)市場融資量量巨大的特性，更更進一步強化了金金融政策的影響效效應(yīng)，使得房地產(chǎn)產(chǎn)對金融政策的變變動特別敏感。如銀根的松緊、利率率降升、貨幣供應(yīng)應(yīng)的增減、貸款審審查的寬嚴(yán)等，都對房地產(chǎn)的的發(fā)展形成巨大影影響，甚至有時會會使房地產(chǎn)也成為為所謂的“政策市”。隨著金融市場場化的不斷發(fā)展，，國家對金融的管管制逐漸放松，直直接的政策影響也也會逐步下降，但但其間接作用（特別是是心理影響）仍然是重要的、、不可忽視的。八、社會福利制度度社會福利制度對房地產(chǎn)的影響是是：福利條件越好好，個人買房越不不踴躍，人均擁有有自主房屋的比率率越低；福利條件件越差，個人買房房就越踴躍，在同同等社會經(jīng)濟發(fā)展展水平條件下人均均擁有的自主房屋屋比率越高。我國福利制度的改改革，正是最近10多年我國房地產(chǎn)業(yè)業(yè)迅猛發(fā)展的重要要原因之一。第三節(jié)利率、貼現(xiàn)率和現(xiàn)現(xiàn)值金融市場是對資金的使用和各種權(quán)益的調(diào)配進行交易，，資金使用的價格如何，是人們最關(guān)關(guān)心的問題之一。。利息對借款人來說就是是資金占用的成本，而對放款人來講講就是借出資金獲得的補補償即收益；利率就是資金占用的單單位成本即價格。利息或利率與占占用資金的時間長長短關(guān)系非常密切切。一、利率1.名義利率和現(xiàn)值名義利率：名義利率也就是是票面利率，即借貸雙方在訂立合合同時共同約定的的利率。從借出資金一方方而言，利率反映映了資金的時間價價值，實際上利率就是到到期收益率。例如：甲向乙借款100萬，約定一年為期期，到期一次性還還本金100萬并付利息10萬，則在這個合同同中的名義利率就就是：利率i=利息/本金=10%/年貼現(xiàn)率：由于資金具有時間價值，一筆資金若干時時間之后的價值（（購買力）與現(xiàn)在在的價值（購買力力）是不同的，二者的比值就是貼現(xiàn)率?，F(xiàn)值：資金的未來收益通過貼現(xiàn)的辦法換算成現(xiàn)在在的價值量就是其其現(xiàn)值，即時間為零時的價值值量。2.利率集所謂利率集就是名義利率的組成，即在名義利率中到底底包含了哪些利率率，從放款人的角度度來說，也就是資資金收益到底由哪哪些部分組成；而而從借款人的角度度，則是其借款成成本到底包含哪些些。所以，利率集事實上就是是資金使用的成本本來源。一般來講包括：：⑴無風(fēng)險短期實際際利率

⑵通漲溢溢價

⑶期限溢價價

⑷差價3.實際利率⑴定義實際利率是名義利率經(jīng)實際際或預(yù)測的貨幣購購買力變化校正后后的利率，是借款人所付利利息率減去通貨膨膨脹后的利息水平平，即貸款人所取取得的利息（或利利潤）減去通貨膨膨脹后的利息率水水平。⑵物價指數(shù)校正90年代前期，我國的保值定期儲蓄的保值利率就是經(jīng)通通貨膨脹校正之后后的利率，即所謂的保值率就是通漲溢溢價。在個別的借貸合同同中如何確定雙方方都認(rèn)同的校正水水平，通常需要較較多的談判，達(dá)成成協(xié)議也需要雙方方較多的理性判斷斷。4.利率的期限結(jié)構(gòu)貸款期限不同，利利率水平當(dāng)然就不不同，這種因期限差異造成的的利率差異，可以以叫做期限結(jié)構(gòu)溢價。期限結(jié)構(gòu)的成因有以下解釋釋：⑴期限越長，貸款人人失去的其他投資資機會可能越多，，為了彌補未來更更高收益投資機會的損失，貸款人會提高長長期貸款利率；⑵借款人為了保證自自己在較長期限內(nèi)內(nèi)穩(wěn)定地使用資金金，愿意付出較高高的成本；⑶期限越長，貸款人人承擔(dān)的風(fēng)險和心心理壓力越大，要要求更高的利率水水平是一種適當(dāng)?shù)牡难a償；⑷期限越長，借款人人越有機會在放款款人不愿意的時候候還款，從而對放放款人不利，這種種損失需要借款人人作出適當(dāng)?shù)难a償償——期權(quán)溢價。5.利率和可貸資金商品的市場價格是由商品品的供給和需求共共同決定的，金融市場上資金的的供給與需求相互互作用就決定了借借貸交易的價格——利率。因此，在平衡的金金融市場中，一定的利率水平與與一定的資金供給給和資金需求緊密密聯(lián)系?？梢酝ㄟ^圖2—3來解釋。利率與可貸資金數(shù)數(shù)量關(guān)系利率可貸資金數(shù)量0I2I1F1F2D資金需求曲線S2S1資金供給曲線6.利率同風(fēng)險溢價本論題是利率風(fēng)險的概率解釋，涉及到較多的數(shù)數(shù)學(xué)知識，實踐上上對金融產(chǎn)品的設(shè)設(shè)計意義較重大，，此處從略。二、未來值未來值就是存款經(jīng)過一段段時間后的價值，，包括本金和利息。利息計算通常有兩兩種方法：單利和復(fù)利。1.單利的計算單利是指僅計算本金的生息息或時間價值。例如：某筆貸款本金為為100萬，期限為2年，年利率為10%,以單利計息，到期期一次還本付息，，則其計算如下：：本金=100萬，利息=100*10%*2=20萬，到期借款人應(yīng)還本付息共120萬。2.復(fù)利的計算復(fù)利則是根據(jù)利息計算周期，將每個周期的利利息都作為下一期期的本金的組成來來計算下一個生息息周期的利息。例如：某筆貸款本金為為100萬，期限為2年，年利率為10%，以復(fù)利計息，到期一次還本付付息，則其計算如如下：本金=100萬，第一年的利息為100*10%=10萬，第二年的利息為（100+10）*10%=11萬，到期應(yīng)還本金為100萬，付利息為21萬，共還本付息121萬。3.不同計息周期的復(fù)復(fù)利計算一般地，某筆貸款款的年利率是i，本金是PV0，計息周期為每年年計息一次，則其其各年的未來值的的計算公式為：FVn=PV0（1+i）n在現(xiàn)實生活中，貸貸款的計息周期經(jīng)常可以有不同的的安排，如年、半年、季度、、月、日（即連續(xù)續(xù)計息）等，其未來值的的計算也有不同的的公式。⑴粗算模型（簡化計計算）若貸款的年利率為i，一年按m個周期計算復(fù)利，則n年后其未來值為：：FVmn=PV0（1+i/m）mn表2—3是不同復(fù)利計算周周期下，同樣數(shù)量量的貸款未來值比比較。不同復(fù)利周期同樣樣數(shù)量（100元）的貸款未來值值比較計算方法未來值及其比較1年10年未來值比一年復(fù)利多%未來值比一年復(fù)利多%一年復(fù)利半年復(fù)利月復(fù)利連續(xù)復(fù)利110110.25110.47110.520.2270.4270.473259.37265.33270.70271.832.304.374.80⑵精算模型（復(fù)雜計計算）粗算模型簡單地把年利率分解成為為更小復(fù)利周期利利率，影響了同樣一筆筆貸款在不同復(fù)利利計算周期下的等效性，在借款期限較長長的情況下嚴(yán)重影影響借款人利益。。因此，實際上在在安排還貸計劃時時，人們一般采用用精算型式來計算。其最基本本的思想是利率等效性——同樣的貸款不會因因復(fù)利計算周期的的不同而影響其未未來值。這樣，在計算時就就要先算出不同復(fù)復(fù)利周期的等效利率，公式為：（1+ia）=（1+isa）2=（1+iq）4=（1+imo）12=（1+id）360這里，i為年利率，isa為半年利率，iq為季度利率，imo為月利率，id為連續(xù)（日）利率率，這些利率相互之之間都是等效利率率。三、未來收益的貼貼現(xiàn)未來值是資金未來價值的的計算，同樣地，，我們也可以計算算未來某個時候的收收益的貼現(xiàn)，也就就是將未來的收益益價值轉(zhuǎn)變?yōu)楝F(xiàn)在在的價值，這種計算稱為未來收益的貼現(xiàn)，其計算參數(shù)是貼現(xiàn)率。1.一年未來收益的貼貼現(xiàn)一年期的未來收益益的貼現(xiàn)公式為：PV0=FV1/(1+i)這里i是貼現(xiàn)率，1/(1+i)是貼現(xiàn)因子。事實上是現(xiàn)值的一一年未來值的逆運算。2.多年未來收益的貼貼現(xiàn)如果一筆收益是在第n年實現(xiàn)的，那么其貼現(xiàn)值的計算就是：PV0=FVn/(1+i)n如果不同年份都有不同同的收益CF1，CF2，CF3，CF4，CF5……CFn，則這些收益的總的貼貼現(xiàn)值就是：PV0=CF1/（1+i）+CF2/(1+i)2+CF3/(1+i)3+CF4/(1+i)4+CF5/(1+i)5……CFn/(1+i)n這里的貼現(xiàn)率仍然是i，1/（1+i）n或（1+i）-n為各年的貼現(xiàn)因子。3.通過未來收益的貼現(xiàn)值值與投資初值的比較判斷房地產(chǎn)產(chǎn)的投資價值未來收益的貼現(xiàn)計計算為我們對房地地產(chǎn)投資的決策提提供了便利的分析析工具，通過比較較在一定的貼現(xiàn)水平平基礎(chǔ)上未來收益益的貼現(xiàn)值與初始始投資的大小，我們就能進行簡簡單的價值判斷，，從而得到某項投投資是否合理的結(jié)結(jié)論。各期未來收益貼現(xiàn)現(xiàn)值總和與初始投投資的差，稱為凈現(xiàn)值。若凈現(xiàn)值為正，就就是未來收益的貼貼現(xiàn)大于初始投資資額，這項投資是是可行的；若凈現(xiàn)現(xiàn)值為負(fù)數(shù)，則可可以斷定該項投資資無利可圖，是不不可行的；若凈現(xiàn)現(xiàn)值為零，說明該該項投資在不考慮慮風(fēng)險因素時，還還是基本可行的。。例子在計算未來收益的的貼現(xiàn)時，我們有有個計算參數(shù)——貼現(xiàn)率，不同的貼現(xiàn)率對對計算結(jié)果影響很很大，因此，參數(shù)數(shù)的選取在很大程程度上決定了我們們的判斷。例如：有所房子第第一年有1萬元收益，第二年年有2萬元收益，第三年年有2萬元收益，第四年年有2萬元收益，第四年年還可以按12萬元賣出，而現(xiàn)在在需要10萬元買這所房子。。問現(xiàn)在買下房子子合不合算？在什什么樣的貼現(xiàn)率下下才合算？這個問題實際上就就是比較在什么樣的貼現(xiàn)水水平上，未來收益益的凈現(xiàn)值是正數(shù)。計算過程是這樣樣的：因為現(xiàn)值計算公式式涉及到指數(shù)運算，求得貼現(xiàn)率的運運算相對較復(fù)雜，，我們不妨先假設(shè)設(shè)幾個貼現(xiàn)率水平平來計算，如5%,10%,15%，20%，則計算結(jié)果如下下：（表2—4）表2-4不同貼現(xiàn)率水平下下的貼現(xiàn)值比較年份收益貼現(xiàn)因子1/（1+i）n貼現(xiàn)值（萬元）FVn/（1+i）n5%10%15%20%5%10%15%20%123441222120.95230.90700.86380.82270.82270.90900.82640.75130.68300.68300.86960.75610.65750.57180.57180.83330.69440.57870.48230.48230.95231.81401.72761.64549.87240.90901.65281.50261.36608.19600.86961.51231.31501.14366.86160.83331.38881.15740.96465.7876總計16.011713.626411.702110.1317凈現(xiàn)值6.01173.62641.70210.1317結(jié)論計算結(jié)果表明，在在貼現(xiàn)率為20%水平，該項投資仍仍然是合理的。由由此可見，可行的貼現(xiàn)水平事事實上就是可行的的內(nèi)部收益率。第四節(jié)資資產(chǎn)收益益率資產(chǎn)收益率是任何經(jīng)濟實體進進行經(jīng)營過程中必必須十分注重的財財務(wù)指標(biāo)之一，而而以房地產(chǎn)經(jīng)營為為最?？紤]到某項項資產(chǎn)中經(jīng)營者自自身所占權(quán)益比重重的差異，在會計計報表中，資產(chǎn)收益率有不同同的概念和計算方方法。一、資產(chǎn)收益率資產(chǎn)收益率是指該項資產(chǎn)所有凈營營業(yè)收益總額與該該項資產(chǎn)價值總額額的比值，說明整個資產(chǎn)的的收益水平。其計算公式為：資產(chǎn)收益率=凈營業(yè)收益/資產(chǎn)價值=（營業(yè)收益-經(jīng)營費用）/資產(chǎn)購買價格二、權(quán)益收益率權(quán)益收益率是股東所占權(quán)益對應(yīng)應(yīng)的收益水平，在房地產(chǎn)中是專指指按揭貸款借款人人所擁有的權(quán)益（（自有資金）的收收益水平，其數(shù)值為稅前收收益與自有資金的的比值，即：權(quán)益收益率=稅前收益/自有資金=（凈營業(yè)收入-年還款額）/自有資金這里必須注意的是：權(quán)益收益率是逐年年變化的，主要原原因不是稅前收入入的變化，而是按按揭購房者在所購購房屋中占有的權(quán)權(quán)益是逐年變化的的。當(dāng)他還清了貸貸款，房屋的全部部權(quán)益就屬于購房房者了，這時，房房屋的權(quán)益收益率率與資產(chǎn)收益率就就相同了。簡單結(jié)論由此可見，資產(chǎn)收益率的變化化主要取決于資產(chǎn)產(chǎn)（房地產(chǎn)）的收收益水平變化；而權(quán)益收益率的變化化既取決于資產(chǎn)（（房地產(chǎn)）的收益益水平，也取決于于資產(chǎn)（房地產(chǎn)））中按揭購房者的的權(quán)益比例——首次付款比重與已已償還貸款比重之之和。三、有效收益率有效收益率是指能使房屋的未未來收益與其終值值（即房屋的處置置價）之和的貼現(xiàn)現(xiàn)值等于現(xiàn)值的貼貼現(xiàn)率。其嚴(yán)格的的定義如下：若房屋未來價值的貼貼現(xiàn)值I1/（1+IRR）1+I2/（1+IRR）2+…+IN/（1+IRR）N+IN‘/（1+IRR）N與房屋初始購買價價相等，

則稱IRR為有效收益率。這里，IN為房屋第N年的收益，IN‘為房屋的終值。有效收益率是購房房者實際能取得的的收益率，所有又又稱為內(nèi)部收益率。

當(dāng)上式的年收收益為稅后收益時時，則內(nèi)部收益率率就是稅后內(nèi)部收益率。第五節(jié)

信貸貸、擔(dān)保貸款和抵抵押貸款信貸、擔(dān)保貸款和抵押貸款是房地產(chǎn)金融最主主要的基本業(yè)務(wù)內(nèi)內(nèi)容，涉及的主體體包括貸款者——商業(yè)銀行，即資金金的借出方；借款人——房地產(chǎn)開發(fā)商和購購房者，即資金的的借入方；第三方——擔(dān)保人或保證人，，即借款人的關(guān)系系人，即為借款人人提供償還貸款保保證的責(zé)任方，對對貸款負(fù)有連帶責(zé)責(zé)任。一、信貸和擔(dān)保貸貸款的定義與區(qū)別別1.信貸信貸就是借款人由于自自己的良好市場信信譽，在沒有任何何其他承諾僅以借借款合同的約定就就獲得銀行一定數(shù)數(shù)量的貸款的融資資活動。是借款人人與銀行之間發(fā)生生的“純信用”關(guān)關(guān)系。2.擔(dān)保貸款擔(dān)保貸款是銀行為了保證自自己的資金的安全全，在貸款時除借借款人的還款承諾諾之外附帶更加嚴(yán)嚴(yán)格的條件的借貸貸活動。是借款人人與銀行之間發(fā)生生的“泛信用”關(guān)關(guān)系。

在實踐中中，擔(dān)保貸款有4種基本形式：擔(dān)保貸款的4種基本形式⑴保證貸款（狹義的擔(dān)保貸款款）——在借款人出現(xiàn)違約約時，由第三人（（擔(dān)保方）提供保保證和代償?shù)馁J款款方式；⑵質(zhì)押貸款——是指借款人或第三三方將等價的各種種權(quán)益憑證交給貸貸款銀行作為貸款款還款的保證而產(chǎn)產(chǎn)生的借貸關(guān)系；；⑶抵押貸款——抵押貸款是指房屋屋所有人或購買人人將房屋或預(yù)售房房屋作為自己償還還貸款或履行合同同的擔(dān)保而進行的的借貸關(guān)系，是擔(dān)擔(dān)保貸款的特殊方方式之一。一般地，以完全權(quán)益的房屋屋作抵押的稱為““抵押貸款”，以以非完全權(quán)益的房房屋作抵押的稱為為“按揭貸款”（（mortgage）。⑷質(zhì)押（（或抵抵押））+保證貸貸款——指質(zhì)押押貸款款或抵抵押貸貸款與與保證證貸款款的結(jié)結(jié)合。。3.信貸與與抵押押貸款款的關(guān)關(guān)系信貸與與抵押押貸款款都是是借貸貸關(guān)系系，但但二者者有著著重要要的區(qū)區(qū)別：：⑴信貸貸以借借款人人的信信譽和和經(jīng)濟濟實力力為還還款保保證，，抵押押貸款款以借借款人人的物物業(yè)價價值為為還款款保證證；⑵抵押押貸款款的安安全性性要高高于信信貸，，即信信貸不不容易易，而而抵押押貸款款較容容易；；⑶房屋屋的不不可移移動性性、價價值穩(wěn)穩(wěn)定性性使其其抵押押比例例可以以較高高，從從而使使房屋屋的按按揭業(yè)業(yè)務(wù)成成為普普遍的的住房房消費費的實實現(xiàn)手手段。。二、抵抵押貸貸款抵押貸貸款是房地地產(chǎn)金金融業(yè)業(yè)務(wù)中中最主主要的的內(nèi)容容，牽牽涉面面廣，，需注注意的的細(xì)節(jié)節(jié)多，，貸款款周期期較長長，管管理比比較復(fù)復(fù)雜。。1.抵押貸貸款的的操作作程序序抵押貸貸款的的操作作流程程，見見圖2—5；抵押貸貸款合合同的的管理理流程程，見見圖2—6。抵押貸貸款的的操作作流程程抵押房屋實物認(rèn)定產(chǎn)權(quán)證書的驗證售房公公司資資質(zhì)審審定所有權(quán)權(quán)驗證證產(chǎn)權(quán)證證書同實物物的核核驗所有權(quán)權(quán)歷史史變化化共有人人、租租賃人人調(diào)查查其他產(chǎn)產(chǎn)權(quán)調(diào)調(diào)查土地使使用證證、規(guī)劃許許可證證、銷售許許可證證房屋價值評估確定抵押價值填寫抵押房屋清單簽訂抵押貸款合同辦理房屋抵押登記合同終止抵押物物建設(shè)設(shè)抵押物物使用用房屋產(chǎn)權(quán)登記按約還還款歸還抵抵押房房屋產(chǎn)產(chǎn)權(quán)證證違約處處置拍賣抵抵押物物清償償?shù)盅嘿J貸款合合同管管理流流程選擇借款合同格式固定資資產(chǎn)類類流動資資產(chǎn)類類借款合同的書寫審核借款申申請書書抵押合合同借款合合同審批資資料借款合合同報報審單單借款合同簽章借款人人簽章章?lián)Ｈ巳撕炚抡陆?jīng)辦行行簽章章借款人及抵押合同公證借款合同抵押合同編號分發(fā)借款合合同變變更借款合合同解解除借款合合同終終止借款合合同違違約抵押合合同借款合同保管法院裁決2.設(shè)定抵抵押的的條件件可設(shè)定定為抵抵押物物的房房地產(chǎn)產(chǎn)包括：：⑴依法法通過過出讓讓、轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓方方式獲獲得的的國有土土地使使用權(quán)權(quán)；⑵企業(yè)業(yè)、公公司、、經(jīng)濟濟組織織或個個人所所有的的廠房房、倉倉庫、、辦公公樓、、商店店、賓賓館、、自用用住宅宅等建筑物物；⑶依法法獲得得的房屋期期權(quán)；⑷依法法有權(quán)權(quán)處分分的國國有土土地使使用權(quán)權(quán)、房房屋和和其他他地上定定著物物；⑸依法法承包包并經(jīng)經(jīng)發(fā)包包方同同意抵抵押的的荒山山、荒荒溝、、荒丘丘、荒荒灘等等地的的土地使使用權(quán)權(quán)。3.不可設(shè)設(shè)定抵抵押的的房地地產(chǎn)⑴權(quán)屬有有爭議議或不不清的的房地地產(chǎn)；；⑵已依依法公公告在在國家家建設(shè)設(shè)征用用拆遷遷范圍圍內(nèi)的的房地地產(chǎn)；；⑶用于于教育育、醫(yī)醫(yī)療、、市政政等公公共福福利事事業(yè)的的房地地產(chǎn)；；⑷列為為文物物保護護的古古建筑筑，有有重要要紀(jì)念念意義義的建建筑物物；⑸被依依法查查封、、扣押押或采采取其其他訴訴訟保保全措措施的的房地地產(chǎn)；；⑹未依依法登登記領(lǐng)領(lǐng)取權(quán)權(quán)屬證證書的的房地地產(chǎn)；；⑺未經(jīng)經(jīng)中國國注冊冊會計計師確確認(rèn)已已繳足足出資資額的的外商商投資資企業(yè)業(yè)的房房地產(chǎn)產(chǎn)；⑻行政政機構(gòu)構(gòu)所有有的房房地產(chǎn)產(chǎn)，政政府所所有、、代管管的房房地產(chǎn)產(chǎn)；⑼耕地地、宅宅基地地、自自留地地、自自留山山等集集體所所有的的土地地使用用權(quán)，，但法法律允允許抵抵押的的除外外；⑽劃撥撥土地地使用用權(quán)。。4.設(shè)定抵抵押貸貸款時時應(yīng)注注意的的事項項目前我我國房房地產(chǎn)產(chǎn)的產(chǎn)產(chǎn)權(quán)結(jié)結(jié)構(gòu)復(fù)復(fù)雜，，在產(chǎn)產(chǎn)權(quán)多多元化化或產(chǎn)產(chǎn)權(quán)不不全的的房屋屋設(shè)定定抵押押時應(yīng)注意意以下下問題題：⑴共有有房屋屋的抵抵押共有房房屋可可以抵抵押，，但需需經(jīng)其其他共共有人人書面面同意意。⑵出租租房屋屋的抵抵押已出租租房屋屋可以以抵押押，但但需盡盡告知知義務(wù)務(wù)，租租賃合合同繼繼續(xù)生生效；；目前前公房房不可可抵押押。⑶房改改房的的抵押押“房改改房””可以以抵押押，但但抵押押估價價受到到較大大限制制；不不同類類型的的房改改房，，其評評估價價差異異較大大。⑷新增增添附附物問問題房地產(chǎn)產(chǎn)抵押押合同同簽訂訂后，，土地地上新新增的的房屋屋不屬屬于抵抵押財財產(chǎn)。。在需需要拍拍賣時時添附附物可可以與與抵押押物共共同拍拍賣，，但添添附物物拍賣賣所得得抵押押權(quán)人人無權(quán)權(quán)優(yōu)先先受償償。5.抵押期期限房屋的的抵押押期限限應(yīng)與與借款款期限限一致致。抵押物物的權(quán)權(quán)益期期限不不能低低于抵抵押期期限。。6.抵押權(quán)權(quán)的物物上請請求權(quán)權(quán)貸款人人對自自己的的抵押押權(quán)有有物上請請求權(quán)權(quán)，即即當(dāng)?shù)值盅何镂锸艿降椒欠ǚㄇ趾r，，抵押押權(quán)人人可以以以權(quán)權(quán)利人人的名名義獨獨立請請求法法律保保護。。物上請求權(quán)包括：⑴停止侵害請請求權(quán)⑵請求恢復(fù)原原狀或提供額額外擔(dān)保⑶消除危險請請求權(quán)⑷排除妨礙請請求權(quán)⑸損害賠償請請求權(quán)7.拍賣抵押房屋屋的注意事項項當(dāng)?shù)盅喝诉`約約不按時償還還借款時，抵抵押權(quán)人可以以依法進行處處置，包括折價、拍賣和和變賣等，其中拍賣是最常用的公公開處置方式式，是一個嚴(yán)嚴(yán)格的法律過過程。⑴拍賣應(yīng)辦理的的手續(xù)拍賣是由委托方委托拍賣人進行物業(yè)處置置的方式，由由在拍賣中出出價最高者付付出相應(yīng)的購購買款后得到到標(biāo)的物的過過程。實踐中中，抵押人、抵押押權(quán)人、法院院都可成為拍拍賣的委托方方，抵押人或抵押押權(quán)人作為委委托人時應(yīng)協(xié)協(xié)商一致同意意委托受托人人拍賣該抵押押物。拍賣一定要按按法定程序公公開進行，違反法律規(guī)規(guī)定的拍賣是是違法行為，，其結(jié)果不僅僅不被承認(rèn)，，可能還會導(dǎo)導(dǎo)致嚴(yán)重的法法律責(zé)任。⑵房屋拍賣后的的清償順序房屋拍賣所得得的清償順序是：A支付處分抵押押房屋的費用用，B扣除抵押房屋屋應(yīng)承擔(dān)的稅稅款，C償還抵押權(quán)人人的債權(quán)本息息及抵押人應(yīng)應(yīng)付的違約金金，D剩余金額返還還抵押人，E若拍賣所得不不足于支付前前三項費用的的，抵押權(quán)人人可以向抵押押人追償。⑶重復(fù)抵押時價價款的分配同一抵押物依依法可以重復(fù)抵押，在實現(xiàn)抵押押權(quán)時，按照登記的順順序來實現(xiàn)。因此，房地產(chǎn)產(chǎn)抵押必須進進行抵押登記，否則抵押權(quán)權(quán)人的權(quán)利就就有可能不受受保護。⑷房屋拍賣時的的優(yōu)先購買權(quán)權(quán)法律規(guī)定，在在房屋被拍賣賣時，抵押權(quán)權(quán)人應(yīng)書面通知下列列人員以保證證他們的優(yōu)先購買權(quán)：A已出租的抵押押房屋的承租租人；B共有房屋的其其他共有人；；C與抵押房屋不不宜分割或者者有共同配套套設(shè)施的房屋屋的所有人；；D按優(yōu)惠價購買買的公有住房房的原產(chǎn)權(quán)單單位或微利房房的原出售單單位。8.期房抵押貸款款的辦理期房是尚未竣工的的預(yù)售房屋，其抵押應(yīng)做做二次登記：：一是簽訂抵押押貸款合同時時的期樓抵押登記記；二是房屋竣工工在通過質(zhì)量量檢查和驗收收后的房屋抵押登記記。三、質(zhì)押貸款款質(zhì)押也稱質(zhì)權(quán)。質(zhì)權(quán)是債權(quán)人享有有的通過占有有債務(wù)人或第第三人移交的的質(zhì)物而使其其債權(quán)優(yōu)先受受償?shù)臋?quán)利。設(shè)立質(zhì)權(quán)的人人為出質(zhì)人，享有質(zhì)權(quán)的人人為質(zhì)權(quán)人。1.質(zhì)押的基本特特征⑴質(zhì)權(quán)人對質(zhì)押押財產(chǎn)享有占占有權(quán)⑵質(zhì)權(quán)人對質(zhì)質(zhì)押物所生孳孳息享有收益益權(quán)⑶質(zhì)權(quán)人有決決定拍賣或變變賣質(zhì)押財產(chǎn)產(chǎn)的權(quán)利⑷質(zhì)權(quán)人享有有妥善保管質(zhì)質(zhì)押財產(chǎn)的義義務(wù)2.質(zhì)押與抵押的的異同⑴質(zhì)押與抵押的的共同點A都屬于物權(quán)的的擔(dān)保方式；；B都以取得所押押財產(chǎn)的價值值為目的；C質(zhì)權(quán)或抵押權(quán)權(quán)都因債權(quán)而而存在，與債債權(quán)不可分離離；D都以所押財產(chǎn)產(chǎn)的價值優(yōu)先先受償。⑵質(zhì)押與抵押的的區(qū)別A質(zhì)權(quán)人對質(zhì)押押財產(chǎn)享有占占有權(quán)，質(zhì)押押在質(zhì)物轉(zhuǎn)移移給債權(quán)人時時生效；抵押押不需轉(zhuǎn)移抵抵押物，抵押押需要登記，，抵押自登記記之日起生效效。B質(zhì)押中質(zhì)物的的孳息由質(zhì)權(quán)權(quán)人占有，抵抵押中抵押物物所生孳息由由抵押人收取取。C質(zhì)押中，在債債務(wù)人期滿未未履行其還本本付息義務(wù)的的，質(zhì)權(quán)人可可以獨立做出出決定依法處處置質(zhì)物而優(yōu)優(yōu)先受償；抵抵押中，抵押押權(quán)人享有請請求權(quán)，無權(quán)權(quán)直接處置抵抵押物。D質(zhì)押中質(zhì)權(quán)人人對質(zhì)物有保保管的義務(wù)，，并對此承擔(dān)擔(dān)相關(guān)的法律律責(zé)任。3.質(zhì)押的參與人人及其權(quán)利與與義務(wù)⑴質(zhì)押的參與人人質(zhì)押的參與人人包括：債權(quán)人，享有有債權(quán)和質(zhì)權(quán)權(quán)者；債務(wù)人，對債債權(quán)人應(yīng)承擔(dān)擔(dān)償還債務(wù)的的義務(wù)人；出質(zhì)人，對債債務(wù)人的債務(wù)務(wù)以出質(zhì)物提提供擔(dān)保者，，可以是債務(wù)務(wù)人自己，也也可以是第三三方。質(zhì)物按其性性質(zhì)可分為動動產(chǎn)質(zhì)押和權(quán)權(quán)利質(zhì)押。法法律對出質(zhì)人人有嚴(yán)格的資資格規(guī)定。⑵出質(zhì)人與質(zhì)質(zhì)權(quán)人的權(quán)利利和義務(wù)法律上對出質(zhì)質(zhì)人的權(quán)利與與義務(wù)、質(zhì)權(quán)權(quán)人的權(quán)利與與義務(wù)都有