房地產(chǎn)項(xiàng)目前后期工作流程三

房地產(chǎn)項(xiàng)目前、后期工作流程一、取得土地后辦理建設(shè)用地許可證、規(guī)劃設(shè)計(jì)條件、辦理土地證及方案報(bào)批流程。參加招拍獲取土地簽訂土地補(bǔ)償協(xié)議土地成交確認(rèn)書(shū)編制規(guī)劃（建筑）設(shè)計(jì)方案辦理建設(shè)用地許可證及規(guī)劃設(shè)計(jì)條件編制規(guī)劃（建筑）設(shè)計(jì)方案環(huán)境影響評(píng)估報(bào)告規(guī)劃方案審批（公示）發(fā)改委辦理立項(xiàng)批文項(xiàng)目可行性報(bào)告核發(fā)規(guī)劃（建設(shè)）設(shè)計(jì)方案批準(zhǔn)意見(jiàn)書(shū)抗震人防消防環(huán)保教育城管供電供水煤氣園林防疫交管通信建設(shè)工程交易中心項(xiàng)目報(bào)建市開(kāi)發(fā)辦辦理生產(chǎn)任務(wù)地質(zhì)詳勘（一）、招、拍、掛：分拍賣(mài)、招標(biāo)、掛牌方式。1、掛牌，選定土地交易中心發(fā)布信息中的地塊，繳納該地塊起拍價(jià)10%的保證金后，參加拍賣(mài)會(huì)競(jìng)拍?；蛱峤煌稑?biāo)書(shū)由專(zhuān)家評(píng)委確定中標(biāo)單位。2、拍賣(mài)，競(jìng)拍單位在規(guī)定時(shí)間內(nèi)自由報(bào)價(jià)，規(guī)定時(shí)間到停止報(bào)價(jià)，最高價(jià)超過(guò)起拍價(jià)報(bào)價(jià)有效。如無(wú)其他競(jìng)拍單位（不含最高報(bào)價(jià)單位兩家或兩家以上）繼續(xù)競(jìng)拍，最高報(bào)價(jià)單位獲得該地塊。如有兩家或兩家以上單位（不含最高價(jià)）繼續(xù)參加競(jìng)拍，愿參加競(jìng)拍的單位和最高報(bào)價(jià)單位共同舉牌報(bào)價(jià)競(jìng)得土地。3、招標(biāo)，重點(diǎn)項(xiàng)目有特殊要求的地塊由建設(shè)單位帶方案投標(biāo)，專(zhuān)家評(píng)委根據(jù)投標(biāo)方案及建設(shè)單位的業(yè)績(jī)、信用、價(jià)格綜合評(píng)定獲得土地。

（二）土地成交確認(rèn)書(shū)、土地證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證1）土地成交確認(rèn)書(shū)。競(jìng)得地塊后，與土地儲(chǔ)備單位簽訂土地補(bǔ)償協(xié)議，協(xié)議包含地塊面積、容積率、價(jià)格（包含批租費(fèi)、水土流失費(fèi)、土地登記費(fèi)）、交地時(shí)間等。2）建設(shè)用地規(guī)劃許可證申報(bào)向市規(guī)劃局提供相關(guān)資料辦理《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》及“用地規(guī)劃設(shè)計(jì)條件”。業(yè)務(wù)處室審核申報(bào)資料，如符合申報(bào)要求報(bào)業(yè)務(wù)例會(huì)研究，相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)審核通過(guò)后公示、發(fā)放用地紅線(xiàn)，公示期滿(mǎn)制作發(fā)放用地許可及規(guī)劃設(shè)計(jì)條件，報(bào)市國(guó)土局辦理土地證。3）土地證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、規(guī)劃要點(diǎn)批復(fù)階段土地證和建設(shè)用地規(guī)劃許可證這兩個(gè)證，加上規(guī)劃要點(diǎn)批復(fù)，是進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的前提.但是,這幾樣?xùn)|西領(lǐng)取的先后順序，非常的有學(xué)問(wèn)。有經(jīng)驗(yàn)的同志，一看這幾樣?xùn)|西的發(fā)出時(shí)間，基本上就可以判斷出地塊背后的故事。這三樣?xùn)|西涉及到國(guó)土部門(mén)和規(guī)劃部門(mén)曠日持久的權(quán)力斗爭(zhēng)。目前我國(guó)法律也沒(méi)有很好的規(guī)范這個(gè)問(wèn)題。

土地證由國(guó)土部門(mén)頒發(fā)，是土地權(quán)屬證明，載明了土地用途及使用期限（只是載明）；建設(shè)用地規(guī)劃許可證由規(guī)劃部門(mén)頒發(fā)，是核定土地用途及用地界線(xiàn)的法律依據(jù)；規(guī)劃要點(diǎn)批復(fù)由規(guī)劃部門(mén)頒發(fā)，是確定土地使用強(qiáng)度指標(biāo)的法律依據(jù)，如容積率啊建筑密度啊停車(chē)位配置要求啊這些指標(biāo)都在這個(gè)批復(fù)里體現(xiàn)出來(lái)，包括現(xiàn)在的那個(gè)小戶(hù)型比例限制要求，也會(huì)在這個(gè)文件里體現(xiàn)出來(lái)。

一般來(lái)說(shuō)，一塊地，必須要由規(guī)劃部門(mén)核定規(guī)劃要點(diǎn)，頒發(fā)了建設(shè)用地規(guī)劃許可證（以下簡(jiǎn)稱(chēng)地規(guī)證）之后，才能領(lǐng)取土地使用權(quán)證。這絕對(duì)應(yīng)該是必須的程序。因?yàn)閲?guó)土部門(mén)必須依據(jù)規(guī)劃部門(mén)核定的土地功能及土地使用強(qiáng)度，才能計(jì)算出土地出讓金，才能在土地證上載明土地用途及年限。

但是呢，在現(xiàn)實(shí)中呢，這個(gè)想法只能是理想狀態(tài)。因?yàn)槭紫龋芏嗟胤降膰?guó)土部門(mén)在出讓土地的時(shí)候，根本不考慮規(guī)劃，直接就整塊出讓了。然后給人家辦出商住用地土地使用權(quán)證。這種讓人無(wú)法理解的土地出讓模式一度非常盛行。然后受讓了土地的開(kāi)發(fā)商，再去規(guī)劃部門(mén)軟磨硬泡，無(wú)論是修改規(guī)劃也好，還是根本沒(méi)有規(guī)劃都好，反正，我的土地出讓金是已經(jīng)交了，剩下的事情你規(guī)劃部門(mén)得給我搞定。

新城鄉(xiāng)規(guī)劃法第三十八條：在城市、鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)內(nèi)以出讓方式提供國(guó)有土地使用權(quán)的，在國(guó)有土地使用權(quán)出讓前，城市、縣人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門(mén)應(yīng)當(dāng)依據(jù)控制性詳細(xì)規(guī)劃，提出出讓地塊的位置、使用性質(zhì)強(qiáng)度、開(kāi)發(fā)等規(guī)劃條件，作為國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同的組成部分。未確定規(guī)劃條件的地塊，不得出讓國(guó)有土地使用權(quán)。

以出讓方式取得國(guó)有土地使用權(quán)的建設(shè)項(xiàng)目，在簽訂國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同后，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)持建設(shè)項(xiàng)目的批準(zhǔn)、核準(zhǔn)、備案文件和國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同，向城市、縣人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門(mén)領(lǐng)取建設(shè)用地規(guī)劃許可證。

城市、縣人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門(mén)不得在建設(shè)用地規(guī)劃許可證中，擅自改變作為國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同組成部分的規(guī)劃條件。（三）、工程立項(xiàng)及環(huán)評(píng)

方案編制完成后，同時(shí)申報(bào)市發(fā)改委辦理項(xiàng)目計(jì)劃立項(xiàng)及環(huán)境影響評(píng)估等手續(xù)，項(xiàng)目立項(xiàng)需由具備有資質(zhì)的單位編制項(xiàng)目可行性研究報(bào)告，可行性研究報(bào)告編制完成，送發(fā)改委審核后簽發(fā)立項(xiàng)批復(fù)。[環(huán)評(píng)分：環(huán)評(píng)表與環(huán)評(píng)書(shū)二者費(fèi)用有本質(zhì)區(qū)別，需要特別對(duì)待]同理，委托有資質(zhì)的單位編制環(huán)境影響評(píng)估報(bào)告，送市環(huán)保局審核完畢后，簽發(fā)環(huán)評(píng)批復(fù)。送發(fā)改委作為立項(xiàng)批復(fù)的資料之一。立項(xiàng)、環(huán)境評(píng)估幾乎是每一個(gè)項(xiàng)目要開(kāi)始的時(shí)候必須要搞的東西。非常的社會(huì)主義特色。。再說(shuō)立項(xiàng)，這個(gè)東西純粹是計(jì)劃經(jīng)濟(jì)時(shí)代留下的產(chǎn)物，非常的煩，也不知道這個(gè)東西應(yīng)該算什么。立項(xiàng)主要考察的是項(xiàng)目的投資額及可行性。我不知道在目前的市場(chǎng)里，可行性這個(gè)東西，政府是從什么角度來(lái)管理的。反正現(xiàn)在各地由于市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的深度不同，所以在這個(gè)事情的管理上也不同。有些地方基本上不太管，有些地方就管得非常嚴(yán)。而且立項(xiàng)到底需要什么材料那也是誰(shuí)都說(shuō)不清楚的事情。立項(xiàng)與其他程序的先后關(guān)系那更是異常隨便的事情。譬如最近國(guó)家的政策，要求先把環(huán)境評(píng)估搞了，再回頭來(lái)立項(xiàng)。這是基于加強(qiáng)環(huán)境保護(hù)促進(jìn)可持續(xù)發(fā)展的考慮。但在很多地方，環(huán)評(píng)的一項(xiàng)主要前提材料就是立項(xiàng)批文。立不了項(xiàng)根本做不了環(huán)評(píng)。不過(guò)上有政策下有對(duì)策，事情都是人辦出來(lái)的。

反正到目前為止，建設(shè)項(xiàng)目都在紛紛的上馬中，我也不知道大家都是怎么在這些莫名其妙的政策中穿過(guò)來(lái)的。反正我自己如果操辦這些事情，基本上都是直接去這些部門(mén)，譬如去計(jì)劃部門(mén)，就讓他們給我推薦可行性研究報(bào)告的編制公司，去環(huán)保局，就讓他們給我推薦環(huán)境評(píng)估報(bào)告的編制公司，然后讓這些公司負(fù)責(zé)把這些手續(xù)辦出來(lái)。編制費(fèi)用稍微給多點(diǎn)都沒(méi)關(guān)系?？傊易约阂豢吹竭@些手續(xù)，頭就痛得厲害。

（四））建設(shè)設(shè)工程程規(guī)劃劃（設(shè)設(shè)計(jì)））方案案批準(zhǔn)準(zhǔn)建設(shè)單單位委委托設(shè)設(shè)計(jì)機(jī)機(jī)構(gòu)編編制規(guī)規(guī)劃設(shè)設(shè)計(jì)方方案，，報(bào)規(guī)規(guī)劃局局審批批，規(guī)規(guī)劃處處初審審合格格后報(bào)報(bào)局技技委會(huì)會(huì)通過(guò)過(guò)、公公示、、發(fā)放放規(guī)劃劃（建建筑））設(shè)計(jì)計(jì)方案案批準(zhǔn)準(zhǔn)書(shū)。。同時(shí)時(shí)，征征求相相關(guān)部部門(mén)意意見(jiàn)，，征求求意見(jiàn)見(jiàn)必須須單位位：市市抗震震辦、、市人人防、、市消消防，，根據(jù)據(jù)不同同情況況征求求其他他部門(mén)門(mén)意見(jiàn)見(jiàn)。注明：：1、現(xiàn)在在對(duì)住住宅樓樓消防防不單單獨(dú)審審批方方案與與施工工圖，，只是是采取取竣工工抽查查的方方式，，對(duì)不不符合合要求求的進(jìn)進(jìn)行處處罰，，對(duì)符符合出出抽查查合格格意見(jiàn)見(jiàn)。但但是工工程竣竣工驗(yàn)驗(yàn)收均均需要要消防防驗(yàn)收收合格格證，，此要要求職職能部部門(mén)未未銜接接好，，需謹(jǐn)謹(jǐn)慎對(duì)對(duì)待?。?、武漢漢市人人防設(shè)設(shè)計(jì)資資質(zhì)只只有四四家，，需了了解以以免出出現(xiàn)人人防工工程設(shè)設(shè)計(jì)返返工事事件。。規(guī)劃方方案審審查總平面面審查查階段段亦叫““修建建性詳詳細(xì)規(guī)規(guī)劃審審查””。這這個(gè)階階段就就是審審查小小區(qū)的的總平平面規(guī)規(guī)劃圖圖紙，，也就就是審審一個(gè)個(gè)小區(qū)區(qū)的建建筑物物都是是怎么么排的的，每每棟單單體建建筑有有多高高，有有多大大，各各棟單單體建建筑之之間怎怎么間間隔，，間距距是多多少，，日照照夠不不夠，，總?cè)萑莘e率率是多多大，，有沒(méi)沒(méi)有超超過(guò)規(guī)規(guī)定的的容積積率，，建筑筑密度度是多多少，，進(jìn)出出小區(qū)區(qū)的道道路怎怎么安安排，，是不不是符符合消消防規(guī)規(guī)范等等，這這些東東西都都是非非常的的專(zhuān)業(yè)業(yè)。在這里里我要要舉例例說(shuō)明明一下下，比比如建建筑密密度，，這個(gè)個(gè)東西西看起起來(lái)很很簡(jiǎn)單單是吧吧，就就是建建筑物物基底底面積積占整整個(gè)小小區(qū)面面積的的比例例數(shù)。。譬如如這個(gè)個(gè)小區(qū)區(qū)是1萬(wàn)平方方米，，有3000平方米米的地地面上上有建建筑物物，那那么建建筑密密度就就是30%?？雌鹌饋?lái)這這個(gè)計(jì)計(jì)算應(yīng)應(yīng)該是是沒(méi)有有什么么爭(zhēng)議議了。。但是是且慢慢。我我這3000平方米米的建建筑占占地里里面，，有2000平方米米是一一個(gè)大大型的的架空空平臺(tái)臺(tái)，架架空層層下是是停車(chē)車(chē)位，，上面面是空空中綠綠化廣廣場(chǎng)?！，F(xiàn)在在，爭(zhēng)爭(zhēng)議就就來(lái)了，我我這個(gè)個(gè)2000平方米米，到到底算算不算算建筑筑基底底？你你之所所以限限制我我的建建筑密密度，，無(wú)非非就是是為了了保證證綠化化嘛，，保障障居民民的休休閑空空間嘛嘛?，F(xiàn)現(xiàn)在我我雖然然好象象是在在地面面上建建了東東西，，但是是我這這個(gè)東東西頂頂上都都是綠綠化啊啊，我我的綠綠化沒(méi)沒(méi)有減減少啊啊，我我的休休閑空空間沒(méi)沒(méi)有減減少啊啊，所所以這這個(gè)2000平方米米不能能算在在建筑筑密度度里面面。這這種空空中花花園型型的架架空層層到底底要不不要算算建筑筑密度度的問(wèn)問(wèn)題，，反正正技術(shù)術(shù)規(guī)范范沒(méi)有有限死死，有有無(wú)窮窮的空空間可可以鉆鉆營(yíng)。。再舉個(gè)例子，容積積率，總建筑面積積除以?xún)粲玫孛娣e積。也是看起來(lái)很很簡(jiǎn)單。但是放到到實(shí)踐中一看，啥啥是凈用地面積啊?。繌哪睦锲鹚惆“?？是純粹的土地地使用權(quán)證載的面面積呢，還是比這這個(gè)面積大那么一一點(diǎn)，一直到周邊邊道路的道路中線(xiàn)線(xiàn)去呢？這個(gè)東西西根本說(shuō)不清楚，，怎么算都行。把把凈用地面積一加加大，總建筑面積積自然就水漲船高高。這都是可以鉆鉆營(yíng)的地方。其他的地方，譬如如消防通道的設(shè)置置，高層建筑四周周必須設(shè)立環(huán)形消消防車(chē)道。但是這這么一搞，小區(qū)的的綠化基本上就毀毀掉了。怎么辦？？設(shè)置那種隱形消消防車(chē)道，上面種種草保持綠化，就就指著圖紙說(shuō)這就就是一條消防道路路。這么搞行不行行？反正我個(gè)人不不知道行不行。消消防車(chē)道的載重量量那是有非常嚴(yán)格格滴設(shè)計(jì)要求滴，，反正我個(gè)人不知知道這種草地能不不能承載得起消防防車(chē)。審總平面是整個(gè)開(kāi)開(kāi)發(fā)報(bào)建過(guò)程中最最有技術(shù)含量的活活，這個(gè)過(guò)程一般般都要2到3個(gè)月，往往都要和和規(guī)劃部門(mén)反復(fù)修修改扯皮，來(lái)回磨磨，磨到雙方都沒(méi)沒(méi)了脾氣，才能通通得過(guò)。幾乎沒(méi)有有見(jiàn)過(guò)能順順當(dāng)當(dāng)當(dāng)啥工作不做，干干等著就能通過(guò)總總平面審查的。我我也沒(méi)見(jiàn)過(guò)那種零零缺陷的總平面設(shè)設(shè)計(jì)，只要有心，，無(wú)論什么公司的的總平面，那只要要一挑起來(lái)，問(wèn)題題都是一筐筐的。。不是消防間距不不夠，就是在不能能開(kāi)窗的地方開(kāi)了了窗，要么就是車(chē)車(chē)道轉(zhuǎn)彎半徑太小小等。（五）后續(xù)工作1、為便于后期期規(guī)劃許可及施工工許可，方案批準(zhǔn)準(zhǔn)意見(jiàn)書(shū)核發(fā)后，，即可向建設(shè)工程程交易中心辦理項(xiàng)項(xiàng)目報(bào)建，到市開(kāi)開(kāi)發(fā)辦辦理該項(xiàng)目目的生產(chǎn)任務(wù)，現(xiàn)現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行詳勘。另另外：施工圖審查查意見(jiàn)是報(bào)建的重重要依據(jù)之一，報(bào)報(bào)建是招投標(biāo)的前前提，故施工圖審審查要抓緊。2、管線(xiàn)綜合審查、、排水許可證(在立項(xiàng)階段需要水水務(wù)局排水部門(mén)出出具排水說(shuō)明)管線(xiàn)綜合審查是規(guī)規(guī)劃部門(mén)的專(zhuān)業(yè)審審查內(nèi)容之一，我我現(xiàn)在專(zhuān)門(mén)拿出來(lái)來(lái)講，因?yàn)檫@個(gè)東東西實(shí)在是非常，，非常的專(zhuān)業(yè)啊。。搞得不好的話(huà)，，實(shí)在是害死人啊啊。而且，被這個(gè)個(gè)東西害死的公司司比比皆是。各位位千萬(wàn)別以為那些些什么保利啊合生生啊之類(lèi)的大公司司就不會(huì)在這個(gè)問(wèn)問(wèn)題上犯重大原則則性的錯(cuò)誤，事實(shí)實(shí)上，在這個(gè)問(wèn)題題上栽跟頭的的幾幾率，是一樣的，，這個(gè)東西就跟擊擊鼓傳花似的，一一輪到就死。管線(xiàn)綜合是啥？包包括三大項(xiàng)：小區(qū)區(qū)給排水管線(xiàn)、強(qiáng)強(qiáng)電線(xiàn)路、弱電線(xiàn)線(xiàn)路，這三項(xiàng)綜合合起來(lái)考慮，根據(jù)據(jù)各項(xiàng)設(shè)計(jì)規(guī)范科科學(xué)統(tǒng)籌安排，放放到同一張圖紙上上。給排水不用多多解釋了，就是怎怎么引自來(lái)水進(jìn)小小區(qū)，然后怎么把把生活污水和雨水水排出小區(qū)；強(qiáng)電電就是生活用電，，線(xiàn)路從哪里進(jìn)，，怎么上樓，怎么么進(jìn)門(mén)；弱電的內(nèi)內(nèi)容就多了，什么么有線(xiàn)電視線(xiàn)、各各類(lèi)通訊線(xiàn)路、網(wǎng)網(wǎng)線(xiàn)、內(nèi)部監(jiān)控線(xiàn)線(xiàn)路，等，多得要要死。上面這三樣樣?xùn)|西要科學(xué)的話(huà)話(huà)，統(tǒng)統(tǒng)都得在地地下走，從地下穿穿進(jìn)各棟單體再連連接進(jìn)入千家萬(wàn)戶(hù)戶(hù)。這些線(xiàn)路啊什么的的，必須要合理的的安排好，不能到到處亂走。作為非非專(zhuān)業(yè)人士，要判判斷一個(gè)小區(qū)的官官線(xiàn)綜合設(shè)計(jì)好不不好，只需要看兩兩個(gè)東西：1、你就這么走進(jìn)一一個(gè)小區(qū)，看它里里面是不是有電線(xiàn)線(xiàn)搭在樓和樓之間間。只要有這個(gè)，，基本上這個(gè)小區(qū)區(qū)你就不用多考慮慮了。2、啥井蓋是不是基基本沿著小區(qū)道路路排布，不是搞到到到處都是。如果果什么啥井蓋搞得得滿(mǎn)地都是，簡(jiǎn)直直看不出走向來(lái)的的，基本上這個(gè)小小區(qū)你就可以考慮慮放棄了。為什么要這么強(qiáng)調(diào)調(diào)這個(gè)管線(xiàn)綜合呢呢？如果它設(shè)計(jì)不不好有什么后果呢呢？首先，就是給給排水會(huì)整天出問(wèn)問(wèn)題。一下雨小區(qū)區(qū)就變池塘的事情情，然后，就是網(wǎng)網(wǎng)絡(luò)整天出問(wèn)題，，小區(qū)網(wǎng)絡(luò)運(yùn)營(yíng)商商根本沒(méi)得選，因因?yàn)橹宦窳艘粭l管管，別的網(wǎng)絡(luò)運(yùn)營(yíng)營(yíng)商想進(jìn)來(lái)提供優(yōu)優(yōu)質(zhì)服務(wù)都不行，，而現(xiàn)在的這家，，不是這里的線(xiàn)路路壞就是那里壞，，整天修，我這正正打怪呢，嘣的一一下，斷網(wǎng)了。再再然后，夏天千萬(wàn)萬(wàn)別開(kāi)空調(diào)，一開(kāi)開(kāi)就斷電跳閘。家家里的電器得輪著著用，千萬(wàn)別一起起開(kāi)。看電視的時(shí)時(shí)候千萬(wàn)別開(kāi)電腦腦，不然就得在黑黑暗之中耗一晚上上。這都是管線(xiàn)綜綜合沒(méi)搞好的標(biāo)志志啊。你說(shuō)這樣的小區(qū)，，能住嗎？續(xù)管線(xiàn)綜合既然如此此重要，那么我們們說(shuō)，我們?cè)O(shè)計(jì)的的時(shí)候好好的考慮慮，好好的研究，，不就行了嗎？事事實(shí)上，是不行。。為什么？因?yàn)樗械木€(xiàn)，你都得得從外面引進(jìn)來(lái)，，都得跟外面有個(gè)個(gè)接口。但是接口口在哪里呢？我現(xiàn)現(xiàn)在告訴你們，無(wú)無(wú)論開(kāi)發(fā)商們?cè)谑率孪茸龆嗌贉?zhǔn)備工工作，做多少調(diào)查查工作，都無(wú)法保保證預(yù)留的接口不不發(fā)生變化。最常常見(jiàn)的是市政排污污管線(xiàn)突然就重新新施工，換地方了了，哪怕它不換地地方，就是水平抬抬高個(gè)幾公分，這這個(gè)小區(qū)的排水因因?yàn)閮A斜度不夠，，那也完蛋了。這這種事情太常見(jiàn)了了。大家肯定經(jīng)常?？吹绞姓芫€(xiàn)施施工，把路挖開(kāi)，，今天搞搞這里，，明天搞搞哪里。。我反正是被這個(gè)個(gè)東西搞怕了。這這種情況那是想賠賠錢(qián)都搞不定的。。然后，高壓電線(xiàn)線(xiàn)的接入口，一開(kāi)開(kāi)始說(shuō)得好好的，，從某某變電站接接，等到施工完畢畢，要正式接的時(shí)時(shí)候，突然發(fā)現(xiàn)那那個(gè)變電站已經(jīng)搬搬走了，又或者它它的容量已經(jīng)超了了，不能再讓你接接，你得從其他地地方接，這個(gè)時(shí)候候只能花冤枉錢(qián)，，亂引。引到多少少電算多少電。至至于，呃，會(huì)引起起什么生活上的麻麻煩，我也不知道道。再說(shuō)到這個(gè)排水許許可證。這個(gè)東西西是市政部門(mén)發(fā)的的，專(zhuān)門(mén)針對(duì)小區(qū)區(qū)的排水?，F(xiàn)在都都是要求雨污分流流了。就是雨水和和生活污水要分兩兩條管排。這個(gè)東東西管的是管徑和和流量，以及連接接市政管線(xiàn)的位置置。然后這個(gè)東西西反過(guò)來(lái)又影響管管線(xiàn)綜合設(shè)計(jì)，事事實(shí)上是一回事。。我就不多說(shuō)了。。3、園林綠化總平面面圖與審定的總規(guī)規(guī)劃平面圖在道路路走向，等布局上上不得調(diào)整過(guò)大，，即管網(wǎng)綜合應(yīng)在在二者審定統(tǒng)一后后布置，確保圖紙紙與實(shí)施保持一致致。二、辦理建筑施工工圖核準(zhǔn)流程申請(qǐng)人提供相關(guān)資資料市規(guī)劃局窗口建筑規(guī)劃管理處初初步審核符合審批方案核準(zhǔn)建筑核位紅線(xiàn)線(xiàn)圖和施工圖開(kāi)具有關(guān)收費(fèi)聯(lián)系系單，發(fā)放建筑工程施工圖審審核通知審批所需資料：1、申請(qǐng)人申請(qǐng)辦理理施工圖核準(zhǔn)的申申請(qǐng)；2、方案意見(jiàn)書(shū)確定定的相關(guān)部門(mén)意見(jiàn)見(jiàn)及回執(zhí)；3、土地證或相關(guān)土土地使用證明文件件；4、建筑施工圖4套及電子文件（總總平面、平、立、、剖）5、建筑核位紅線(xiàn)圖圖6套及電子文件；6、以上資料送建管管處核準(zhǔn)符合審批批的方案，且符合合建筑規(guī)范，發(fā)放放建筑工程施工核核準(zhǔn)通知；另外1、施工圖需要進(jìn)行行防雷審查，對(duì)口口部門(mén)為區(qū)防雷機(jī)機(jī)構(gòu)2、擴(kuò)初設(shè)計(jì)在審圖圖機(jī)構(gòu)進(jìn)行抗震設(shè)設(shè)計(jì)審查三、建筑工程規(guī)劃劃許可證核發(fā)流程程：辦理建筑工程規(guī)劃劃許可證說(shuō)明及流流程：1、取得建筑工程施施工圖核準(zhǔn)通知后后，到紅線(xiàn)辦辦理理建筑放線(xiàn)手續(xù)，，制訂紅線(xiàn)定位冊(cè)冊(cè)；2、憑工作聯(lián)系函到到人防等部門(mén)辦理理相關(guān)手續(xù)；3、核發(fā)建筑工程規(guī)規(guī)劃許可證；單體審查、建筑工工程規(guī)劃許可證規(guī)劃部門(mén)對(duì)單體設(shè)設(shè)計(jì)的審查那也是是非常嚴(yán)格的，但但是總體來(lái)說(shuō)，相相對(duì)于總平面規(guī)劃劃，就比較容易通通過(guò)一點(diǎn)。單體設(shè)設(shè)計(jì)是啥呢？就是是在總平面規(guī)劃的的基礎(chǔ)上，落實(shí)單單體建筑的設(shè)計(jì)方方案。單體方案主主要是些啥內(nèi)容呢呢？我個(gè)人是這么么總結(jié)的：關(guān)鍵就就是落實(shí)各空間的的大小尺寸。這個(gè)個(gè)階段有些東西也也很麻煩，最煩的的是車(chē)位。目前來(lái)來(lái)說(shuō)，我國(guó)各大城城市在車(chē)位問(wèn)題上上管得那都是非常常嚴(yán)格的，要求一一般是每戶(hù)住宅配配一個(gè)車(chē)位，商業(yè)業(yè)一般是100平方米配一個(gè)車(chē)位位。大體的配置要要求基本上都是這這樣，各城市大同同小異。車(chē)位不夠夠，基本上都別想想通過(guò)單體審查。。當(dāng)然，總平面審查查期間一般來(lái)說(shuō)，，也會(huì)審車(chē)位，不不過(guò)那個(gè)階段主要要是經(jīng)驗(yàn)值，按35平方米到45平方米平方米一個(gè)個(gè)車(chē)位這樣的經(jīng)驗(yàn)驗(yàn)值，來(lái)評(píng)估地下下室面積夠不夠，，一般來(lái)說(shuō)規(guī)劃部部門(mén)不會(huì)很在意車(chē)車(chē)位夠不夠，不會(huì)會(huì)認(rèn)真的在圖紙上上數(shù)。但是單體階階段就不一樣了，，就開(kāi)始數(shù)了。這這個(gè)時(shí)候什么毛招招都會(huì)用上。比如如所謂的子母車(chē)位位啦，根本停不進(jìn)進(jìn)去車(chē)的轉(zhuǎn)角位也也放個(gè)車(chē)位啦，等等等等等，不一而而足。但是有些時(shí)時(shí)候，無(wú)論怎么擺擺都擺不夠，那也也有辦法，就是宣宣稱(chēng)我這里要做立立體機(jī)械停車(chē)位。。立體機(jī)械停車(chē)位位我相信很多人都都見(jiàn)過(guò)，那玩意非非常的不好使喚，，進(jìn)出一次花上半半個(gè)小時(shí)那是非常常正常的事情。不不過(guò)無(wú)數(shù)開(kāi)發(fā)商都都只是停留在口頭頭上，只要通過(guò)單單體審查了，這個(gè)個(gè)機(jī)械停車(chē)裝置那那是絕對(duì)不會(huì)安裝裝的。那么，為什么開(kāi)發(fā)發(fā)商那么不愿意建建大點(diǎn)地下室？因因?yàn)榻ǖ叵率沂翘澨澅镜?。買(mǎi)的人也也少。我知道這個(gè)個(gè)話(huà)一說(shuō)出來(lái)糞青青們就會(huì)向我開(kāi)炮炮，說(shuō)什么10幾20萬(wàn)買(mǎi)一巴掌大的停停車(chē)位，開(kāi)發(fā)商還還虧本？事實(shí)是，，停下一臺(tái)車(chē)，的的確只需要10個(gè)平方米不到的空空間。但是，你要要把這部車(chē)停進(jìn)去去，你另外還需要要30平方米的進(jìn)車(chē)道。。所以按經(jīng)驗(yàn)值，，每個(gè)停車(chē)位所須須分擔(dān)的面積，基基本上都是35到45平方米米。規(guī)規(guī)劃部部門(mén)都都這么么掌握握。你你這個(gè)個(gè)車(chē)是是不能能垂直直起降降的。。這就就是客客觀(guān)規(guī)規(guī)律。。審?fù)陠螁误w設(shè)設(shè)計(jì)，，設(shè)計(jì)計(jì)公司司再細(xì)細(xì)化一一下出出建筑筑施工工圖，，就可可以申申領(lǐng)建建設(shè)工工程規(guī)規(guī)劃許許可證證消防和和人防防專(zhuān)項(xiàng)項(xiàng)審查查這兩樣樣?xùn)|西西搞死死人。。我直直接這這么下下兩個(gè)個(gè)結(jié)論論：沒(méi)沒(méi)有哪哪個(gè)小小區(qū)的的消防防和人人防設(shè)設(shè)計(jì)是是達(dá)標(biāo)標(biāo)的。。沒(méi)有有哪個(gè)個(gè)小區(qū)區(qū)的消消防和和人防防設(shè)備備是合合格。。我就就這么么直接接一點(diǎn)點(diǎn)：消消防報(bào)報(bào)建，，要說(shuō)說(shuō)難，，是所所有專(zhuān)專(zhuān)業(yè)報(bào)報(bào)建中中最艱艱難的的，但但是如如果說(shuō)說(shuō)簡(jiǎn)單單，也也可以以很簡(jiǎn)簡(jiǎn)單。。至于于人防防報(bào)建建，這這個(gè)東東西莫莫名其其妙，，我不不知道道這個(gè)個(gè)算什什么，，我對(duì)對(duì)任何何備戰(zhàn)戰(zhàn)的東東西，，都心心存惡惡感。。先從消消防說(shuō)說(shuō)起。。消防防部門(mén)門(mén)是武武警官官兵，，不是是政府府機(jī)構(gòu)構(gòu)，這這個(gè)大大家心心里要要有數(shù)數(shù)。我我國(guó)的的開(kāi)發(fā)發(fā)消防防審查查，在在很多多時(shí)候候都是是非常常扯淡淡的，，非常常官僚僚的。。另外外呢，，我們們的商商，也也的確確是非非常的的不象象話(huà)，，要滿(mǎn)滿(mǎn)足消消防規(guī)規(guī)范的的話(huà)，，這個(gè)個(gè)投入入太大大了。。另外外我們們的消消費(fèi)者者也沒(méi)沒(méi)這種種意識(shí)識(shí)。因因?yàn)楹芎芏嘞郎仙系囊笫鞘欠浅３Ｓ绊戫懯褂糜玫模?，比如如電梯梯間和和樓梯梯間之之間設(shè)設(shè)置個(gè)個(gè)1級(jí)防火火門(mén)，，那對(duì)對(duì)業(yè)主主進(jìn)進(jìn)進(jìn)出出出來(lái)講講，是是非常常不方方便的的?；旧仙蟻?lái)講講，消消防設(shè)設(shè)計(jì)絕絕對(duì)不不可能能?chē)?yán)格格按規(guī)規(guī)范做做夠做做足。。在這這個(gè)方方面，，審查查那也也是越越來(lái)越越嚴(yán)。。一般般說(shuō)，，各發(fā)發(fā)展商商都是是委托托消防防施工工企業(yè)業(yè)代理理報(bào)建建。為為什么么呢？？因?yàn)闉檫@些些企業(yè)業(yè)長(zhǎng)期期和消消防部部門(mén)打打交道道，跟跟消防防部門(mén)門(mén)之間間的關(guān)關(guān)系千千絲萬(wàn)萬(wàn)縷源源遠(yuǎn)流流長(zhǎng)，，往往往由他他們出出面才才能把把事情情辦成成。但但是，，我在在這里里說(shuō)句句公道道話(huà)：：涉及及生命命安全全的消消防規(guī)規(guī)范，，基本本上沒(méi)沒(méi)人敢敢動(dòng)手手腳。。比如如12層以上上要設(shè)設(shè)置專(zhuān)專(zhuān)門(mén)的的消防防電梯梯，17層以上上設(shè)置置剪刀刀樓梯梯，這這些強(qiáng)強(qiáng)制性性規(guī)范范已經(jīng)經(jīng)是鐵鐵律。。我個(gè)人人沒(méi)見(jiàn)見(jiàn)過(guò)有有開(kāi)發(fā)發(fā)商能能繞得得過(guò)這這些強(qiáng)強(qiáng)制性性規(guī)范范的，，即使使能繞繞過(guò)去去將會(huì)會(huì)獲得得巨大大的回回報(bào)，，譬如如減少少一套套樓梯梯，那那是多多么好好的事事情啊啊，但但是是基本本上沒(méi)沒(méi)人敢敢去辦辦。現(xiàn)現(xiàn)在對(duì)對(duì)住宅宅小區(qū)區(qū)消防防采取取抽查查制度度，不不再對(duì)對(duì)方案案與施施工圖圖進(jìn)行行事情情控制制，而而是事事后處處罰。。對(duì)住住宅小小區(qū)前前期簡(jiǎn)簡(jiǎn)單，，但是是后期期存在在受罰罰風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)，對(duì)對(duì)設(shè)計(jì)計(jì)與建建設(shè)方方提出出了更更高的的要求求了。。但是是對(duì)商商業(yè)開(kāi)開(kāi)發(fā)依依然要要走以以上流流程。。人防工工程是是非常常神經(jīng)經(jīng)的一一樣中中國(guó)特特色的的東西西。我我不知知道這這個(gè)東東西算算啥。。真要要有空空襲了了我絕絕對(duì)不不會(huì)呆呆在高高層建建筑的的地下下室里里，911的那棟棟大樓樓就是是前車(chē)車(chē)之見(jiàn)見(jiàn)。真真要被被炸了了樓，，呆在在地下下室里里絕對(duì)對(duì)活埋埋掉。。人防部部門(mén)屬屬于政政府部部門(mén)，，不是是軍隊(duì)隊(duì)編制制。用用于人人防用用途的的那部部分地地下室室也可可以搞搞停車(chē)車(chē)位，，但是是這部部分要要被劃劃出來(lái)來(lái)，不不能發(fā)發(fā)產(chǎn)權(quán)權(quán)證。。這部部分停停車(chē)位位只有有使用用權(quán)。。關(guān)于于人防防停車(chē)車(chē)位的的使用用權(quán)問(wèn)問(wèn)題，，現(xiàn)在在的爭(zhēng)爭(zhēng)議非非常大大。社社會(huì)上上各種種聲音音都有有，尤尤其是是自以以為看看通了了物權(quán)權(quán)法的的神經(jīng)經(jīng)們。。我現(xiàn)現(xiàn)在告告訴你你們，，所有有的人人防用用途的的東西西，產(chǎn)產(chǎn)權(quán)都都是國(guó)國(guó)家所所有。。國(guó)家家為了了鼓勵(lì)勵(lì)大家家搞人人防工工程，，就允允許你你暫時(shí)時(shí)用著著。但但是這這個(gè)產(chǎn)產(chǎn)權(quán)，，無(wú)論論如何何，都都不可可能歸歸屬于于什么么全體體業(yè)主主。因?yàn)槿巳朔烙糜猛静坎糠值牡能?chē)位位只不不過(guò)是是一種種暫用用的性性質(zhì)，，不能能賣(mài)，，所以以開(kāi)發(fā)發(fā)商絕絕對(duì)會(huì)會(huì)想辦辦法減減少人人防面面積。。另外外，人人防設(shè)設(shè)備那那也是是非常常瘋狂狂的東東西，，比如如人防防那個(gè)個(gè)安全全門(mén)，，那都都不知知道算算啥，，那個(gè)個(gè)東西西要真真放進(jìn)進(jìn)地下下室，，還真真是搞搞碉堡堡了。。也不不知道道能防防什么么。節(jié)能審審查、、施工工圖審審查在領(lǐng)取取建設(shè)設(shè)工程程規(guī)劃劃許可可證之之后，，設(shè)計(jì)計(jì)公司司在建建筑施施工圖圖的基基礎(chǔ)上上再次次細(xì)化化，完完成結(jié)結(jié)構(gòu)施施工圖圖、水水電施施工圖圖等等等全部部施工工圖及及結(jié)構(gòu)構(gòu)計(jì)算算書(shū)等等，完完成節(jié)節(jié)能設(shè)設(shè)計(jì)，，做一一個(gè)節(jié)節(jié)能計(jì)計(jì)算書(shū)書(shū)，就就可以以開(kāi)始始這兩兩項(xiàng)審審查了了。節(jié)能審審查。。我國(guó)國(guó)現(xiàn)在在越來(lái)來(lái)越強(qiáng)強(qiáng)調(diào)可可持續(xù)續(xù)發(fā)展展，建建筑節(jié)節(jié)能擺擺上的的位置置也越越來(lái)越越高。。這么么說(shuō)吧吧：什什么360度大落落地窗窗、全全敞開(kāi)開(kāi)式陽(yáng)陽(yáng)臺(tái)、、無(wú)封封閉式式中庭庭這些些東西西，在在節(jié)能能方面面肯定定是不不達(dá)標(biāo)標(biāo)的。。搞了了這些些東西西，夏夏天空空調(diào)得得開(kāi)到到瘋狂狂掉。。不過(guò)過(guò)老百百姓都都喜歡歡這種種新鮮鮮東西西。恩恩，在在這里里南北北差異異非常常明顯顯：北北方一一般在在節(jié)能能審查查上都都比較較能達(dá)達(dá)標(biāo)，，老百百姓在在觀(guān)念念上也也比較較能接接受這這個(gè)，，因?yàn)闉楸狈椒接幸灰粋€(gè)取取暖的的問(wèn)題題，節(jié)節(jié)能不不能達(dá)達(dá)標(biāo)的的房子子，在在冬天天那可可是要要白白白的花花出取取暖費(fèi)費(fèi)的。。但是是南方方人對(duì)對(duì)這種種東西西就比比較不不待見(jiàn)見(jiàn)，我我就好好這一一口，，你管管得著著啊。。說(shuō)到這這里不不由得得想對(duì)對(duì)那個(gè)個(gè)套型型建筑筑面積積90平方米米以下下占70%以上的的90/70政策說(shuō)說(shuō)兩句句。建建設(shè)部部的官官員們們?cè)谡咧浦贫ㄉ仙?，必必定帶帶有?qiáng)強(qiáng)烈的的北方方特征征。北北方人人在考考慮在在冬天天取暖暖的要要求之之后，，的確確不習(xí)習(xí)慣居居住大大面積積。開(kāi)開(kāi)間超超過(guò)6米的客客廳，，在取取暖上上就肯肯定不不達(dá)標(biāo)標(biāo)了。。同時(shí)，，在完完全不不考慮慮洗手手間的的采光光和通通風(fēng)要要求時(shí)時(shí)，90平方米米的套套型面面積的的確可可以設(shè)設(shè)計(jì)出出非常常不錯(cuò)錯(cuò)的三三居室室的戶(hù)戶(hù)型。。這是是與北北方人人的使使用習(xí)習(xí)慣及及氣候候一致致的：：空氣氣干燥燥，而而且洗洗手間間的使使用頻頻率較較低，，一般般人都都不習(xí)習(xí)慣每每天洗洗澡。。（我我說(shuō)明明，我我這不不是地地域歧歧視啊啊，我我這完完全是是就事事論事事。））但在在南方方，僅僅僅只只是增增加這這么一一個(gè)洗洗手間間的窗窗戶(hù)，，90平方米米要設(shè)設(shè)計(jì)出出三居居室，，就幾幾乎是是不可可能完完成的的任務(wù)務(wù)。這這個(gè)稍稍微在在圖上上畫(huà)一一下就就知道道了。。房子子朝外外的位位置就就那么么幾個(gè)個(gè)面，，幾個(gè)個(gè)房間間一占占，廁廁所就就不知知道擺擺在哪哪里了了。本本人當(dāng)當(dāng)年參參與的的好幾幾個(gè)項(xiàng)項(xiàng)目，，為了了在滿(mǎn)滿(mǎn)足這這個(gè)9070的要求求下還還能做做3房單位位，設(shè)設(shè)計(jì)師師嘔了了不知知道多多少?lài)崌嵮??！，F(xiàn)在在市場(chǎng)場(chǎng)上的的公司司逼得得沒(méi)法法子，，被迫迫只能能大量量的推推出兩兩房單單位。。當(dāng)然然，兩兩房單單位也也可以以住，，不過(guò)過(guò)就不不能養(yǎng)養(yǎng)孩子子，一一養(yǎng)孩孩子這這家就就完蛋蛋了，，爸爸爸媽媽媽爺爺爺奶奶奶加孩孩子哭哭，連連轉(zhuǎn)身身的地地方都都沒(méi)有有?，F(xiàn)現(xiàn)實(shí)就就是這這么滴滴殘酷酷?？涂陀^(guān)規(guī)規(guī)律就就是如如此?！，F(xiàn)在有有些公公司為為了規(guī)規(guī)避這這個(gè)90/70，還想了些花花招，比如設(shè)設(shè)計(jì)兩套房子子，再打通它它一起賣(mài)。在在某些不良媒媒體的宣傳口口徑上，將這這個(gè)做法稱(chēng)為為不良開(kāi)發(fā)商商昧著良心做做事。我個(gè)人人無(wú)言以對(duì)?！，F(xiàn)在開(kāi)始說(shuō)施施工圖審查。。施工圖審查查現(xiàn)在都已經(jīng)經(jīng)在表面上市市場(chǎng)化了，允允許開(kāi)發(fā)商自自己找資質(zhì)的的施工圖審查查單位做審查查。施工圖審審查單位還必必須對(duì)審查結(jié)結(jié)果負(fù)責(zé)。但但是，基于我我國(guó)的審查技技術(shù)非常的落落后，恩，怎怎么說(shuō)呢，連連設(shè)計(jì)、施工工技術(shù)都非常常落后，因此此這個(gè)審查實(shí)實(shí)在是見(jiàn)仁見(jiàn)見(jiàn)智，根本沒(méi)沒(méi)法子審。在在這里講一個(gè)個(gè)本人曾經(jīng)親親歷的事情。。那一年在珠珠三角一個(gè)三三線(xiàn)城市，在在一個(gè)別墅項(xiàng)項(xiàng)目門(mén)口建一一座景觀(guān)塔。。那個(gè)塔呢，，形狀就像個(gè)個(gè)紡錘，中間間粗兩頭細(xì)。。該地建設(shè)局局檢查組帶人人檢查施工現(xiàn)現(xiàn)場(chǎng)，上了這這塔的工架，，突然這塔就就塌了，整個(gè)個(gè)檢查組全部部死光。這是個(gè)大事啊啊，政府因此此組成了浩大大的調(diào)查，來(lái)來(lái)查這個(gè)事故故的原因。首首先當(dāng)然是從從源頭設(shè)計(jì)查查起。結(jié)果一一查，設(shè)計(jì)堅(jiān)堅(jiān)稱(chēng)沒(méi)有任何何設(shè)計(jì)上的問(wèn)問(wèn)題。于是把把那圖紙送去去重新做審查查，一查的話(huà)話(huà)，審查人員員說(shuō)，不行，，這個(gè)圖紙有有問(wèn)題。兩邊邊就吵了起來(lái)來(lái)。最后兩邊邊都說(shuō)服不了了對(duì)方。要說(shuō)說(shuō)這個(gè)圖紙違違反強(qiáng)制性規(guī)規(guī)范吧，它也也不違反。但但是不違反強(qiáng)強(qiáng)制性規(guī)范就就表示安全合合格嗎？我看看誰(shuí)也不敢說(shuō)說(shuō)這個(gè)話(huà)。最后后只能把施工工單位拉出來(lái)來(lái)，判了幾個(gè)個(gè)罰了些錢(qián)，，了事。現(xiàn)在在合生在廣州州的某樓盤(pán)前前面，也打算算樹(shù)這么一個(gè)個(gè)塔，做審查查的時(shí)候也是是吵得不可開(kāi)開(kāi)交。最后也也是不了了之之，因?yàn)檫@根根本說(shuō)不清楚楚，到底安不不安全反正我我個(gè)人不知道道。施工圖審查是是收費(fèi)項(xiàng)目，，非常貴，所所以一直都是是名義上的市市場(chǎng)化，事實(shí)實(shí)上的壟斷化化。施工圖審審查時(shí)除了給給審查費(fèi)，專(zhuān)專(zhuān)家紅包那也也是不能少滴滴。四、相關(guān)審查查：1、地質(zhì)勘察，，勘察合同備備案、勘察報(bào)報(bào)告審查；2、施工圖審查查，為縮短審審查時(shí)間，方方案通過(guò)后，，施工圖設(shè)計(jì)計(jì)完成即可提提前請(qǐng)相關(guān)審審查機(jī)構(gòu)對(duì)施施工圖進(jìn)行審審查（施工圖圖審查包含節(jié)節(jié)能審查），，待核位紅線(xiàn)線(xiàn)圖完成后，，迅速進(jìn)行施施工圖設(shè)計(jì)文文件審查備案案及節(jié)能備案案；3、消防審查，，施工圖（建建施全套及電電子文檔*DWF）消防審核必必須在核位紅紅線(xiàn)取得后方方可申報(bào)；4、人防地下室室審核，人防防地下室必須須由具備人防防設(shè)計(jì)資質(zhì)的的設(shè)計(jì)院進(jìn)行行設(shè)計(jì)，人防防辦進(jìn)行審核核，人防面積積不夠部分需需繳納易地人人防建設(shè)費(fèi)。。五、施工許可可及后期手續(xù)續(xù)1、報(bào)建與監(jiān)理理、施工招投投標(biāo)2、招標(biāo)完成后后，辦理招標(biāo)標(biāo)資料及合同同備案、簽訂訂廉政合同；；3、繳納相關(guān)費(fèi)費(fèi)用、辦理文文明施工現(xiàn)場(chǎng)場(chǎng)勘驗(yàn)評(píng)估合合格證，有深深基坑需提供供專(zhuān)家委員會(huì)會(huì)文件，填報(bào)報(bào)質(zhì)量、安全全監(jiān)督登記表表，手續(xù)完全全后發(fā)放施工工許可證；4、淤泥排放許許可、噪音排排放許可、夜夜間連續(xù)施工工許可4、主體施工封封頂后，報(bào)商商品混凝土驗(yàn)驗(yàn)收，辦理商商品混凝土保保證金退費(fèi)手手續(xù)；5、每單體維護(hù)護(hù)墻體施工完完成，需報(bào)墻墻改辦驗(yàn)收，，便于竣工備備案后辦理新新墻體基金的的退費(fèi)手續(xù)。。保溫層完成成后報(bào)請(qǐng)節(jié)能能辦對(duì)保溫驗(yàn)驗(yàn)收；6、項(xiàng)目竣工后后需積極辦理理各項(xiàng)專(zhuān)項(xiàng)驗(yàn)驗(yàn)收，便于及及時(shí)向客戶(hù)交交房。消防驗(yàn)驗(yàn)收（需消防防檢測(cè)、電氣氣檢測(cè)），規(guī)規(guī)劃驗(yàn)收（需需測(cè)量竣工圖圖），防雷驗(yàn)驗(yàn)收（防雷檢檢測(cè)），質(zhì)量量驗(yàn)收（室內(nèi)內(nèi)環(huán)境檢測(cè)、、外貼瓷磚需需紅外檢測(cè)））備案，最后后報(bào)市開(kāi)發(fā)辦辦綜合驗(yàn)收，，驗(yàn)收合格后后發(fā)放備案證證（上網(wǎng)公示示）向客戶(hù)交交房。報(bào)建、監(jiān)理理、施工招投投標(biāo)施工報(bào)建、監(jiān)監(jiān)理招投標(biāo)、、施工招投標(biāo)標(biāo)拿到圖紙審查查辦的合格意意見(jiàn)單后，即即刻辦理報(bào)建建，拿號(hào)，再再進(jìn)行監(jiān)理招招投標(biāo)，而后后進(jìn)行施工招招投標(biāo)。按照照我國(guó)現(xiàn)行招招投標(biāo)法，私私營(yíng)房地產(chǎn)公公司（無(wú)國(guó)有有經(jīng)濟(jì)成分）），其房地產(chǎn)產(chǎn)項(xiàng)目不需要要做建筑施工工招投標(biāo)，他他們可以直接接發(fā)包。在必須要做施施工招投標(biāo)的的時(shí)候，這個(gè)個(gè)領(lǐng)域那是真真黑不是假黑黑。黑得讓人人毛骨悚然。。搞施工的就就沒(méi)幾只好鳥(niǎo)鳥(niǎo)。暗地里啥啥招數(shù)都用得得出來(lái)。我個(gè)個(gè)人不排除有有些人為了逼逼別人退出投投標(biāo)會(huì)使用黑黑社會(huì)的可能能性。監(jiān)理招標(biāo)的程程序跟施工招招標(biāo)的程序及及做法幾乎一一致，我不多多說(shuō)了。監(jiān)理報(bào)建是完完成這個(gè)監(jiān)理理免招標(biāo)或招招標(biāo)手續(xù)之后后的事情，做做一個(gè)監(jiān)理規(guī)規(guī)劃和監(jiān)理細(xì)細(xì)則，交建設(shè)設(shè)部門(mén)審核一一番，認(rèn)為OK了，發(fā)一個(gè)監(jiān)監(jiān)理審查意見(jiàn)見(jiàn)。通過(guò)了就就是下一步，，監(jiān)理許可證證。監(jiān)理規(guī)劃和監(jiān)監(jiān)理細(xì)則，老老實(shí)講，在我我個(gè)人的經(jīng)驗(yàn)驗(yàn)里面，我從從來(lái)沒(méi)看到建建設(shè)部門(mén)真的的做過(guò)審核。。在我個(gè)人的的從業(yè)經(jīng)驗(yàn)里里面，我沒(méi)見(jiàn)見(jiàn)過(guò)幾個(gè)政府府官員能看得得懂的。辦理施工許可可證還需要辦辦理質(zhì)量監(jiān)督督、安全監(jiān)督督質(zhì)量監(jiān)督、安安全監(jiān)督質(zhì)量監(jiān)督站和和安全監(jiān)督站站都是建設(shè)部部門(mén)下屬機(jī)構(gòu)構(gòu)。拿施工許許可證之前，，必須得去兩兩個(gè)站辦審批批手續(xù)，質(zhì)量量監(jiān)督主要是是繳費(fèi)，辦理理監(jiān)督登記表表；安全監(jiān)督督主要是辦理理安全登記表表與開(kāi)工時(shí)文文明安全合格格證。在現(xiàn)實(shí)的操作作中，但凡涉涉及到檢測(cè)的的，就由質(zhì)監(jiān)監(jiān)辦；不需要要檢測(cè)，一般般用肉眼就能能發(fā)現(xiàn)毛病的的，就屬于安安監(jiān)的職責(zé)。。由于質(zhì)監(jiān)搞搞檢測(cè)，比如如樁荷載檢測(cè)測(cè)、水泥檢測(cè)測(cè)，這些東西西，都是收費(fèi)費(fèi)項(xiàng)目，所以以質(zhì)監(jiān)在管理理上就沒(méi)那么么的嚴(yán)，為什什么呢，因?yàn)闉橘|(zhì)監(jiān)大多得得靠這些收費(fèi)費(fèi)項(xiàng)目養(yǎng)活自自己。收人錢(qián)錢(qián)手軟，云云云。安監(jiān)基本本不收費(fèi)，但但是存在開(kāi)工工時(shí)文明安全全驗(yàn)收合格證證，中間存在在幾次腳手架架安全驗(yàn)收。?？⒐r(shí)存在在綜合驗(yàn)收上上安全站要蓋蓋章?，F(xiàn)在在有些城城市，質(zhì)量檢檢測(cè)的功能已已經(jīng)開(kāi)始市場(chǎng)場(chǎng)化了，有資資質(zhì)的檢測(cè)單單位都能做檢檢測(cè)了。但是是存在3比7的關(guān)系，與后后續(xù)工作協(xié)調(diào)調(diào)配合事宜，，一般在價(jià)格格基本合理的的前提下都在在對(duì)口的監(jiān)督督站檢測(cè)。不不過(guò)呢，絕大大多數(shù)的城市市，這個(gè)功能能被質(zhì)量監(jiān)督督站牢牢的把把持著。這個(gè)個(gè)也是建設(shè)部部門(mén)的生財(cái)主主道啊。施工工許可證完了了之后，后面面不知道還有有多少程序。。放驗(yàn)線(xiàn)、白白蟻防治、防防雷、預(yù)測(cè)繪繪、預(yù)售、各各專(zhuān)業(yè)驗(yàn)收、、項(xiàng)目備案驗(yàn)驗(yàn)收，一直到到交樓。放線(xiàn)、驗(yàn)線(xiàn)放線(xiàn)、驗(yàn)線(xiàn)這個(gè)就簡(jiǎn)單的的說(shuō)一說(shuō)吧。。圖紙畫(huà)出來(lái)來(lái)之后，要把把圖紙上的建建筑物在實(shí)地地上落實(shí)一個(gè)個(gè)具體的位置置，這是個(gè)技技術(shù)活，要測(cè)測(cè)量，定坐標(biāo)標(biāo)。這個(gè)活就就叫放線(xiàn)。放放線(xiàn)一般是規(guī)規(guī)劃部門(mén)下屬屬的測(cè)繪院或或類(lèi)似的測(cè)繪繪機(jī)構(gòu)干，不不過(guò)有些發(fā)達(dá)達(dá)城市也已經(jīng)經(jīng)把這個(gè)工作作半市場(chǎng)化了了。嘿嘿，又又來(lái)一個(gè)半半市場(chǎng)化。正正式放線(xiàn)的前前提是領(lǐng)取了了施工許可證證。放線(xiàn)后，，測(cè)繪院會(huì)發(fā)發(fā)出一份放線(xiàn)線(xiàn)冊(cè)。在工程提前施施工，違章施施工的場(chǎng)合，，都需要做通通這個(gè)測(cè)繪院院的工作。讓讓他們提前來(lái)來(lái)做放線(xiàn)。唉唉，又來(lái)一個(gè)個(gè)“做通”工工作。放線(xiàn)完畢，施施工單位照著著這個(gè)邊角點(diǎn)點(diǎn)施工，完了了之后就做驗(yàn)驗(yàn)線(xiàn)。一看這這個(gè)建筑的確確是按圖紙建建起來(lái)的，沒(méi)沒(méi)超出邊線(xiàn)，，測(cè)繪院就出出驗(yàn)線(xiàn)冊(cè)。這個(gè)驗(yàn)線(xiàn)工作作跟日后的驗(yàn)驗(yàn)收有莫大的的關(guān)系。所以以測(cè)繪院也得得要像皇帝老老子一樣供著著，尤其是在在提前放線(xiàn)的的場(chǎng)合。唉預(yù)售許可證預(yù)售許可證預(yù)預(yù)售現(xiàn)現(xiàn)在的管理已已經(jīng)比較嚴(yán)格格了。我所知知道的，在房地產(chǎn)已經(jīng)成為了一一個(gè)產(chǎn)業(yè)的城城市，預(yù)售許許可都要求在在網(wǎng)上辦理，，全程公示?！，F(xiàn)在在預(yù)售售上面做手腳腳的可能性越越來(lái)越小了。。預(yù)售許可最重重要的條件是是：高層建筑筑結(jié)構(gòu)完成3分之2，低層建筑結(jié)結(jié)構(gòu)封頂。這這個(gè)條件跟銀銀行辦理按揭揭貸款的條件件又不一樣：：無(wú)論層數(shù)高高低，全部封封頂才能放貸貸。因此現(xiàn)在在高層建筑往往往在完成3分之2的結(jié)構(gòu)，取得得預(yù)售許可證證之后，開(kāi)發(fā)發(fā)商在推盤(pán)時(shí)時(shí)都不積極。。因?yàn)檫@個(gè)時(shí)時(shí)候，錢(qián)也不不是很能收得得到，只能收收到個(gè)2、3成，但是各項(xiàng)項(xiàng)交易稅費(fèi)卻卻要按足成在在當(dāng)年予以計(jì)計(jì)算。在理解解了這個(gè)之后后，或許我們們對(duì)捂盤(pán)這種種行為，會(huì)有有更深刻的認(rèn)認(rèn)識(shí)吧?，F(xiàn)在辦預(yù)售許許可，都要做做價(jià)格公示。。交易價(jià)格必必須明確到套套，單價(jià)必須須清晰，在交交易現(xiàn)場(chǎng)，也也禁止再搞什什么5000元/平方米“起””，這種騙人人的玩意了。。但是，我必必須要說(shuō)，但但是，政府沒(méi)沒(méi)有（也沒(méi)有有權(quán)力）對(duì)房房地產(chǎn)交易價(jià)價(jià)格進(jìn)行管制制。在辦理預(yù)預(yù)售手續(xù)時(shí)所所申報(bào)的價(jià)格格，開(kāi)發(fā)商可可以完全不予予理會(huì)。這個(gè)個(gè)價(jià)格申報(bào)一一下就完了。。我每次做預(yù)預(yù)售許可的時(shí)時(shí)候申報(bào)價(jià)格格，直接就是是2500元/平方米。從來(lái)來(lái)都是如此。。隨便你怎么么公示。賣(mài)的的時(shí)候照樣賣(mài)賣(mài)5000賣(mài)8000賣(mài)10000多，沒(méi)有任何何法律上或者者行政上的責(zé)責(zé)任。在預(yù)售許可方方面還有個(gè)值值得一說(shuō)的地地方就是預(yù)測(cè)測(cè)繪。房管部部門(mén)下屬的房房屋測(cè)量部門(mén)門(mén)，根據(jù)開(kāi)發(fā)商提供的圖紙紙，事先算一一個(gè)面積。這這個(gè)叫預(yù)測(cè)繪繪。在竣工之之后，到實(shí)地地測(cè)量，就是是實(shí)測(cè)了。我我們都知道，，面積上的糾糾紛往往是日日后客戶(hù)與開(kāi)開(kāi)發(fā)商之間的的主要矛盾。。這個(gè)矛盾是是怎么來(lái)的呢呢？最關(guān)鍵的的就是這個(gè)預(yù)預(yù)測(cè)與實(shí)測(cè)之之間的面積差差