房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目可行性六

第六章房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目可行性研究第一節(jié)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目可行性研究概述一、可行性研究的含義房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的可行性研究就是在投資決策前，運(yùn)用技術(shù)、經(jīng)濟(jì)、管理、社會(huì)學(xué)等多學(xué)科相關(guān)知識(shí)，對(duì)擬開(kāi)發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行技術(shù)經(jīng)濟(jì)分析和綜合比較論證的科學(xué)?？尚行匝芯康母救蝿?wù)是通過(guò)對(duì)工程、技術(shù)、經(jīng)濟(jì)、社會(huì)和環(huán)境等有關(guān)方面進(jìn)行深入細(xì)致的調(diào)查研究、綜合論證開(kāi)發(fā)項(xiàng)目技術(shù)上是否先進(jìn)適用、經(jīng)濟(jì)上是否合理、財(cái)務(wù)上是否盈利、建設(shè)上是否可行、是否促進(jìn)社會(huì)和環(huán)境可持續(xù)發(fā)展，從而為投資決策提供科學(xué)的依據(jù)。按對(duì)象現(xiàn)狀條件按項(xiàng)目未來(lái)獲取收益的方式投資機(jī)會(huì)研究初步可行性研究詳細(xì)可行性研究出售型房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究出租型房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究混合型房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究土地以及開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的可行性研究房地產(chǎn)綜合開(kāi)發(fā)的可行性研究續(xù)建房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的可行性研究房地產(chǎn)可行性研究居住用途的房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究商業(yè)用途的房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究辦公用途的房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究旅館用途的房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究餐飲用途的房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究娛樂(lè)用途的房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究工業(yè)用途的房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究特殊用途的房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究土地開(kāi)發(fā)項(xiàng)目可行性研究房地產(chǎn)可行性研究分類(lèi)按研究階段按項(xiàng)目用途二、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目

可行性研究的作用和依據(jù)作用：…是投資決策的重要依據(jù)…是項(xiàng)目審批的依據(jù)

…是項(xiàng)目資金籌措的依據(jù)

…是指導(dǎo)規(guī)劃設(shè)計(jì)工作的依據(jù)

依據(jù)1.國(guó)家和地區(qū)經(jīng)濟(jì)建設(shè)的方針、政策及長(zhǎng)遠(yuǎn)規(guī)劃；2.批準(zhǔn)的項(xiàng)目建議書(shū)或同等效力文件；3.城市總體規(guī)劃、詳細(xì)規(guī)劃、市政基礎(chǔ)設(shè)施規(guī)劃；4.可靠的自然、地理、氣象、地質(zhì)、經(jīng)濟(jì)、社會(huì)、人文等資料；5.工程技術(shù)方面的標(biāo)準(zhǔn)、操作規(guī)范、指標(biāo)、要求等；6.國(guó)家經(jīng)濟(jì)參數(shù)和指標(biāo)。二、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目

可行性研究的作用和依據(jù)三、可行性研究的工作程序編制可行性研究報(bào)告并提交設(shè)計(jì)研究項(xiàng)目投資方案資料收集及市場(chǎng)調(diào)查第四步第三步第二步第一步接受委托與建立組織結(jié)構(gòu)（一）接受委托與建立研究組織1、開(kāi)發(fā)商委托，專(zhuān)業(yè)咨詢機(jī)構(gòu)接受委托；2、研究組織成員一般包括房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查與分析、規(guī)劃設(shè)計(jì)、施工技術(shù)、工程造價(jià)、房地產(chǎn)估價(jià)、技術(shù)經(jīng)濟(jì)、營(yíng)銷(xiāo)策劃等相關(guān)人員。（二）收集資料，進(jìn)行市場(chǎng)調(diào)查1、對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目的地理區(qū)位、周邊環(huán)境、開(kāi)發(fā)條件、市場(chǎng)環(huán)境以及項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的前景等進(jìn)行調(diào)查分析；2、對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目的基礎(chǔ)成本數(shù)據(jù)和預(yù)計(jì)租售價(jià)格作出估計(jì)和預(yù)測(cè)。（三）設(shè)計(jì)研研究項(xiàng)目投資資方案設(shè)計(jì)各種方案案，各方案主主要包括財(cái)務(wù)務(wù)評(píng)價(jià)、國(guó)民民經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)、、社會(huì)效益評(píng)評(píng)價(jià)等內(nèi)容，，并在此基礎(chǔ)礎(chǔ)上，對(duì)不同同方案進(jìn)行比比較和選擇，，制定相應(yīng)的的工程建設(shè)全全過(guò)程的實(shí)施施計(jì)劃。（四）編制可可行性研究報(bào)報(bào)告并提交在可行性研究究報(bào)告提交的的同時(shí)，應(yīng)做做好相應(yīng)的技技術(shù)解釋和說(shuō)說(shuō)明工作，同同時(shí)做好研究究費(fèi)用的結(jié)算算工作。委托方與受托方前期接洽委托方提出調(diào)研需求受托方依據(jù)需求制作投資建議書(shū)客戶審核建議書(shū)是否需要調(diào)整修改并調(diào)整建議書(shū)YN合作意向確立，簽署合作協(xié)議委托方支付首付款，項(xiàng)目啟動(dòng)項(xiàng)目執(zhí)行階段客戶審核、評(píng)估報(bào)告是否需要調(diào)整YN撰寫(xiě)過(guò)程頻繁溝通資料收集實(shí)地調(diào)研深度訪談撰寫(xiě)報(bào)告委托方提供相關(guān)文件提交報(bào)告提交正式報(bào)告支付余款項(xiàng)目結(jié)束四、可行性研研究報(bào)告的編編制單位可行性研究報(bào)報(bào)告可以由開(kāi)發(fā)商自行編編制，作為企業(yè)內(nèi)內(nèi)部投資決策策之用；開(kāi)發(fā)商委托具具有相應(yīng)資質(zhì)質(zhì)的工程咨詢機(jī)構(gòu)構(gòu)來(lái)編制完成。。資質(zhì)名稱(chēng)為為“工程資質(zhì)資格格證書(shū)”，分為甲級(jí)級(jí)、乙級(jí)，由由中國(guó)工程咨咨詢協(xié)會(huì)審核核頒發(fā)。房地產(chǎn)可行性性研究報(bào)告的的內(nèi)容研究報(bào)告1封面2摘要3目錄4正文5附件6附圖第二節(jié)房地地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目目可行性研究究?jī)?nèi)容第一部分項(xiàng)項(xiàng)目概況第二部分市市場(chǎng)研究第三部分項(xiàng)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)方案案第四部分項(xiàng)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)價(jià)第五部分社社會(huì)影響分析析第六部分結(jié)結(jié)論及建議第一部分項(xiàng)項(xiàng)目概況一、項(xiàng)目概況況1、項(xiàng)目名稱(chēng)、、開(kāi)發(fā)建設(shè)單單位；2、項(xiàng)目的地理理位置，如項(xiàng)項(xiàng)目所在城市市、區(qū)和街道道，項(xiàng)目周?chē)鷩饕ㄖ镂锏龋?、項(xiàng)目所在地地周?chē)沫h(huán)境境狀況，主要要從工業(yè)、商商業(yè)及相關(guān)行行業(yè)現(xiàn)狀及發(fā)發(fā)展?jié)摿?、?xiàng)項(xiàng)目建設(shè)的時(shí)時(shí)機(jī)和自然環(huán)環(huán)境等方面說(shuō)說(shuō)明項(xiàng)目建設(shè)設(shè)的必要性和和可行性；4、項(xiàng)目的性質(zhì)質(zhì)及主要特點(diǎn)點(diǎn)；5、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建建設(shè)的社會(huì)、、經(jīng)濟(jì)意義；；6、可行性研究究工作的目的的、依據(jù)和范范圍二、開(kāi)發(fā)項(xiàng)目目用地的現(xiàn)狀狀調(diào)查及拆遷遷安置方案的的制定1、土地調(diào)查。。包括項(xiàng)目用用地范圍內(nèi)的的各類(lèi)土地面面積及使用單單位等。2、人口調(diào)查。。包括項(xiàng)目用用地范圍內(nèi)的的總?cè)丝跀?shù)、、總戶數(shù)及需需拆遷的人口口數(shù)、戶數(shù)等等。3、調(diào)查項(xiàng)目用用地范圍內(nèi)建建筑物的種類(lèi)類(lèi)、各類(lèi)建筑筑物的數(shù)量及及面積，需要要拆遷的建筑筑物種類(lèi)、數(shù)數(shù)量和面積等等。第一部分項(xiàng)項(xiàng)目概況4、調(diào)查生產(chǎn)、、經(jīng)營(yíng)企業(yè)以以及個(gè)體經(jīng)營(yíng)營(yíng)者的經(jīng)營(yíng)范范圍、占地面面積、建筑面面積、營(yíng)業(yè)面面積、職工人人數(shù)、年?duì)I業(yè)業(yè)額、年利潤(rùn)潤(rùn)額等。5、調(diào)查各種管管線。主要應(yīng)應(yīng)調(diào)查上水管管線、雨水管管線、污水管管線、熱力管管線、燃?xì)夤芄芫€、電力和和電訊管線的的現(xiàn)狀及規(guī)劃劃目標(biāo)和其可可能實(shí)現(xiàn)的時(shí)時(shí)間。6、調(diào)查其他地地上、地下物物。項(xiàng)目用地地范圍內(nèi)地下下物調(diào)查了解解的內(nèi)容，包包括水井、人人防工程、菜菜窖、各種管管線等；地上上物包括各種種樹(shù)木、植物物等。項(xiàng)目用用地的現(xiàn)狀一一般要附平面面示意圖。7、制定拆遷計(jì)計(jì)劃。8、制定安置方方案。包括需需要安置的總總?cè)藬?shù)和戶數(shù)數(shù)，需要安置置的各種房屋屋的套數(shù)及建建筑面積，需需要安置的勞勞動(dòng)力人數(shù)等等。第一部分項(xiàng)項(xiàng)目概況第二部分：市市場(chǎng)研究第三部分：項(xiàng)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)方案案一、規(guī)劃設(shè)計(jì)計(jì)方案的選擇擇1、市政規(guī)劃方方案的選擇。。2、項(xiàng)目構(gòu)成及及平面布置。。3、建筑規(guī)劃方方案選擇。。二、資源供給給條件分析。。主要包括：建建筑材料的需需要量、采購(gòu)購(gòu)方式和供應(yīng)應(yīng)計(jì)劃，施工工力量的組織織計(jì)劃，項(xiàng)目目施工期間的的動(dòng)力、水等等供應(yīng)方案，，項(xiàng)目建成投投入生產(chǎn)或使使用后水、電電、熱力、煤煤氣、交通、、通訊等供應(yīng)應(yīng)條件。第三部分：項(xiàng)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)方案案三、環(huán)境影響響評(píng)價(jià)。主要包括：建建設(shè)地區(qū)的環(huán)環(huán)境現(xiàn)狀，主主要污染物和和污染源，項(xiàng)項(xiàng)目可能引起起的周?chē)鷳B(tài)態(tài)變化，設(shè)計(jì)計(jì)采用的環(huán)境境保護(hù)標(biāo)準(zhǔn)，，控制污染與與生態(tài)變化的的初步方案，，環(huán)境保護(hù)投投資估算，環(huán)環(huán)境影響的評(píng)評(píng)價(jià)結(jié)論和環(huán)環(huán)境影響分析析，存在問(wèn)題題及建議。第三部分：項(xiàng)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)方案案四、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)發(fā)組織機(jī)構(gòu)和和管理費(fèi)用的的研究。主要包括：擬擬定項(xiàng)目的管管理體制、機(jī)機(jī)構(gòu)設(shè)置及管管理人員的配配備方案，擬擬定人員培訓(xùn)訓(xùn)計(jì)劃，估算算年管理費(fèi)用用支出情況。。第三部分：項(xiàng)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)方案案五、開(kāi)發(fā)建設(shè)設(shè)計(jì)劃的編制制。1、前期開(kāi)發(fā)計(jì)計(jì)劃。包括從從項(xiàng)目創(chuàng)意、、可行性研究究、下達(dá)規(guī)劃劃任務(wù)、征地地拆遷、委托托規(guī)劃設(shè)計(jì)、、取得開(kāi)工許許可證直至完完成開(kāi)工前準(zhǔn)準(zhǔn)備等一系列列工作計(jì)劃。。2、工程建設(shè)計(jì)計(jì)劃。包括各各個(gè)單項(xiàng)工程程的開(kāi)、竣工工時(shí)間，進(jìn)度度安排，市政政工程的配套套建設(shè)計(jì)劃等等。3、建設(shè)場(chǎng)地的的布置。4、施工隊(duì)伍的的選擇。第三部分：項(xiàng)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)方案案第四部分：項(xiàng)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)價(jià)是房地產(chǎn)可行行性研究中的的重要組成部部分；是項(xiàng)目投資決決策分析的重重要依據(jù)之一一。1、投資與成本本估算：包括投資總投投資估算（開(kāi)開(kāi)發(fā)建設(shè)投資資和經(jīng)營(yíng)資金金）、開(kāi)發(fā)成成本估算、銷(xiāo)銷(xiāo)售成本與經(jīng)經(jīng)營(yíng)成本估算算、銷(xiāo)售收入入與租金收入入、經(jīng)營(yíng)收入入和其他營(yíng)業(yè)業(yè)收入估算。。2、資金安排：項(xiàng)目資金來(lái)來(lái)源與籌措方方式確定。3、經(jīng)濟(jì)參數(shù)的的確定第四部分：項(xiàng)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)價(jià)4、財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)：：主要運(yùn)用靜態(tài)態(tài)和動(dòng)態(tài)分析析方法計(jì)算項(xiàng)項(xiàng)目投資回收收期、凈現(xiàn)值值、內(nèi)部收益益率、投資利利潤(rùn)率、借款款償還期等經(jīng)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)，考考核項(xiàng)目的盈盈利水平、清清償能力等。。5、風(fēng)險(xiǎn)分析與與不確定分析析：一方面是結(jié)合合政治形勢(shì)、、國(guó)家方針政政策、經(jīng)濟(jì)發(fā)發(fā)展趨勢(shì)、市市場(chǎng)周期、自自然等方面因因素的可能變變化，進(jìn)行定性分析；另一方面采采用盈虧平衡衡分析、敏感感分析、概率率分析等分析析方法進(jìn)行定量風(fēng)險(xiǎn)分析析。6、國(guó)民經(jīng)濟(jì)評(píng)評(píng)價(jià)：對(duì)于一般性競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)性房地產(chǎn)產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目一一般不做國(guó)民民經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)第四部分：項(xiàng)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)價(jià)第五部分：社社會(huì)影響分析析主要是項(xiàng)目環(huán)環(huán)境效益、社社會(huì)效益及綜綜合效益評(píng)價(jià)價(jià)。第六部分：結(jié)結(jié)論及建議1、運(yùn)用各種數(shù)數(shù)據(jù)從技術(shù)、、經(jīng)濟(jì)、財(cái)務(wù)務(wù)等諸方面論論述項(xiàng)目的可可行性，并推推薦最佳方案案；2、存在的問(wèn)題題及相應(yīng)的建建議。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)項(xiàng)目投資決策策分析投資決策是在在綜合分析項(xiàng)項(xiàng)目建設(shè)的可可行性基礎(chǔ)上上，做出的是是否可以投資資的決定和安安排。投資決策是由由開(kāi)發(fā)商做出的，一般般參考項(xiàng)目的的可行性研究究報(bào)告，但是是要注意可行行性研究報(bào)告告并不能代替替投資決策。。在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)發(fā)項(xiàng)目可行性性研究過(guò)程中中市場(chǎng)調(diào)查和財(cái)財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)是核心內(nèi)容，，同樣也是投投資決策分析析的重要依據(jù)據(jù)之一。第三節(jié)房地地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目目投資與收入入估算一、投資估算算二、收入估算算與資金籌措措三、土地價(jià)格格測(cè)算—假設(shè)開(kāi)發(fā)法一、投資估算算房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)項(xiàng)目投資估算算的范圍，包包括土地費(fèi)用用、勘察設(shè)計(jì)計(jì)和前期工程程費(fèi)、房屋開(kāi)開(kāi)發(fā)費(fèi)、其他他工程費(fèi)、開(kāi)開(kāi)發(fā)期間稅費(fèi)費(fèi)、管理費(fèi)用用、銷(xiāo)售費(fèi)用用、財(cái)務(wù)費(fèi)用用、不可預(yù)見(jiàn)見(jiàn)費(fèi)用。（一）土地費(fèi)費(fèi)用土地費(fèi)用是指指取得開(kāi)發(fā)項(xiàng)項(xiàng)目用地所發(fā)發(fā)生的費(fèi)用。。包括以下幾種種：劃撥或征征收土地的征征地拆遷費(fèi)、、出讓土地的的出讓地價(jià)款款、轉(zhuǎn)讓土地地的土地轉(zhuǎn)讓讓費(fèi)、租用土土地的土地租租用費(fèi)、股東東投資入股土土地的投資折折價(jià)。1、征地拆遷費(fèi)費(fèi)主要包括集體體土地征收費(fèi)費(fèi)用和城市房房屋拆遷費(fèi)用用。集體土地征收收費(fèi)用包括：：土地補(bǔ)償費(fèi)費(fèi)、安置補(bǔ)助助費(fèi)、地上附附著物和青苗苗補(bǔ)償費(fèi)、安安排被征地農(nóng)農(nóng)民的社會(huì)保保障費(fèi)用、征征地管理費(fèi)、、耕地占用稅稅、耕地開(kāi)墾墾費(fèi)、新菜地地開(kāi)發(fā)建設(shè)基基金。城市房屋拆遷遷費(fèi)用主要包包括：被拆遷遷房屋的房地地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格格、被拆遷房房屋室內(nèi)自行行裝飾裝修補(bǔ)補(bǔ)償金額、搬搬遷補(bǔ)助費(fèi)、、安置補(bǔ)助費(fèi)費(fèi)、拆遷非住住宅房屋造成成停產(chǎn)停業(yè)的的補(bǔ)償費(fèi)、拆拆遷管理費(fèi)和和拆遷服務(wù)費(fèi)費(fèi)等。2、出讓地價(jià)款是國(guó)家以土地所有有者的身份，將土土地使用權(quán)在一定定年限內(nèi)讓與土地地使用者，并由土土地使用者向國(guó)家家支付的土地使用用權(quán)出讓地價(jià)款。。生地：是指不具有有城市基礎(chǔ)設(shè)施的的土地，例如荒地地、農(nóng)地。毛地：是指具有一一定的城市基礎(chǔ)設(shè)設(shè)施，有待拆遷的的房屋，尚未完成成房屋拆遷補(bǔ)償安安置的土地。熟地：是指具有較較完善的城市基礎(chǔ)礎(chǔ)設(shè)施且場(chǎng)地平整整，能直接在其上上建造建筑物的土土地。根據(jù)基礎(chǔ)設(shè)施完備備程度，熟地又可可分為“三通一平平”、“五通一平平”、“七通一平平”等的土地。“三通一平”一般般是指通路、通水水、通電和場(chǎng)地平平整；“五通一平”是指指具有了道路、供供水、排水、電力力、電信等基礎(chǔ)設(shè)設(shè)施條件以及場(chǎng)地地平整；“七通一平”一般般是指具有了道路路、供水、排水、、電力、電信、燃燃?xì)?、熱力等基礎(chǔ)礎(chǔ)設(shè)施條件以及場(chǎng)場(chǎng)地平整。以出讓方式取得熟熟地土地使用權(quán)時(shí)時(shí)，土地出讓地價(jià)價(jià)款由土地出讓金、征地地拆遷費(fèi)和基礎(chǔ)設(shè)設(shè)施建設(shè)費(fèi)構(gòu)成；以出讓方式獲得城城市毛地土地使用用權(quán)時(shí)，土地出讓讓地價(jià)款由土地出讓金和城市市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)費(fèi)構(gòu)成，獲得毛地的的開(kāi)發(fā)商需要進(jìn)行行房屋拆遷和土地地開(kāi)發(fā)活動(dòng)，并相相應(yīng)的支付城市房房屋拆遷費(fèi)用。3、土地轉(zhuǎn)讓費(fèi)是指土地受讓方向向土地轉(zhuǎn)讓方支付付的土地使用權(quán)的的轉(zhuǎn)讓費(fèi)。依法通通過(guò)土地出讓或轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓方式取得的土土地使用權(quán)可以轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓給其他合法使使用者。土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓時(shí)時(shí)，地上建筑物及其他他附著物的所有權(quán)權(quán)隨之轉(zhuǎn)讓。4、合作用地的土地地費(fèi)用主要通過(guò)土地作價(jià)價(jià)入股來(lái)合作開(kāi)發(fā)發(fā)，其土地費(fèi)用的的估算要通過(guò)土地地估價(jià)所進(jìn)行評(píng)估估。（二）前期工程費(fèi)費(fèi)主要包括開(kāi)發(fā)項(xiàng)目目前期規(guī)劃、設(shè)計(jì)計(jì)、可行性研究、、水文地質(zhì)勘測(cè)及及“三通一平”等等土地開(kāi)發(fā)工程費(fèi)費(fèi)支出。（三）基礎(chǔ)設(shè)施建建設(shè)費(fèi)指室外工程費(fèi)，是是指建筑物2米以外和項(xiàng)目用地地規(guī)劃紅線以內(nèi)的的工程管線建設(shè)費(fèi)費(fèi)用、與市政設(shè)施施的接口費(fèi)用以及及其他室外工程費(fèi)費(fèi)用等。主要包括自來(lái)水、、雨水、污水、煤煤氣、熱力、供電電、電信、道路、、綠化、環(huán)衛(wèi)、室室外照明燈設(shè)施的的建設(shè)費(fèi)用，各項(xiàng)項(xiàng)設(shè)施與市政設(shè)施施干線、主管、干干道等的接口費(fèi)用用。一般按實(shí)際工程量估算。（四）建筑安裝工工程費(fèi)是指建造房屋建筑筑物所發(fā)生的建筑筑工程費(fèi)用、設(shè)備備購(gòu)置費(fèi)用和安裝裝工程費(fèi)用。可行性研究過(guò)程中中，建筑安裝工程程費(fèi)可以采用單元估算法、單位位指標(biāo)估算法、工工程量近似匡算法法、概算指標(biāo)估算算法、概預(yù)算定額額法，也可以根據(jù)類(lèi)似似工程經(jīng)驗(yàn)進(jìn)行估估算。1、單元估算法是指以基本建設(shè)單單元的綜合投資乘乘以單元數(shù)得到項(xiàng)項(xiàng)目或單項(xiàng)工程總總投資的估算方法法。如以每間客房的綜綜合投資乘以客房房數(shù)估算一座酒店店的總投資，以每每張病房的綜合投投資乘以病床數(shù)估估算一座醫(yī)院的總總投資等。2、單位指標(biāo)估算法法是以單位工程量投投資乘以工程量得得到單位工程投資資的估算方法。土建工程、給排水水工程、照明工程程可按建筑平方米米造價(jià)計(jì)算，采暖暖工程按耗熱量（（千卡每小時(shí)）指指標(biāo)計(jì)算，變配電電安裝按設(shè)備容量量（千伏安）指標(biāo)標(biāo)計(jì)算，集中空調(diào)調(diào)安裝按冷負(fù)荷量量（千卡每小時(shí)））指標(biāo)計(jì)算，供熱熱鍋爐安裝按每小小時(shí)產(chǎn)生蒸汽量（（立方米每小時(shí)））指標(biāo)計(jì)算，各類(lèi)類(lèi)圍墻、室外管線線工程按長(zhǎng)度（米米）指標(biāo)計(jì)算，室室外道路按道路面面積（平方米）指指標(biāo)計(jì)算等。3、工程量近似匡算算法采用與工程概預(yù)算算類(lèi)似的方法，先先近似匡算工程量量，配上相應(yīng)的概概預(yù)算定額單價(jià)和和取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，近似似計(jì)算項(xiàng)目投資。。4、概算指標(biāo)法采用綜合的單位建建筑面積和建筑體體積等建筑工程概概算指標(biāo)計(jì)算整個(gè)個(gè)工程費(fèi)用。直接費(fèi)=每平方米造價(jià)指標(biāo)標(biāo)×建筑面積；主要材料消耗量=每平方米材料消耗耗量指標(biāo)×建筑面積（五）公共配套設(shè)設(shè)施建設(shè)費(fèi)是指居住小區(qū)內(nèi)為為居民服務(wù)配套建建設(shè)的各種非營(yíng)利利性的公共配套設(shè)設(shè)施的建設(shè)費(fèi)用。。主要包括居委會(huì)會(huì)、派出所、托兒兒所、幼兒園、停停車(chē)場(chǎng)等。一般按照規(guī)劃指標(biāo)標(biāo)和實(shí)際工程量計(jì)計(jì)算。（六）管理費(fèi)用是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企企業(yè)的管理部門(mén)為為組織和管理房地地產(chǎn)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)經(jīng)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)而產(chǎn)生的的各項(xiàng)費(fèi)用。主要包括，管理人人員工資、職工福福利費(fèi)、辦公費(fèi)、、差旅費(fèi)、折舊費(fèi)、修理費(fèi)、工會(huì)經(jīng)費(fèi)、職工工教育經(jīng)費(fèi)、勞動(dòng)動(dòng)保險(xiǎn)費(fèi)、待業(yè)保保險(xiǎn)費(fèi)、董事會(huì)費(fèi)費(fèi)、咨詢費(fèi)、審計(jì)費(fèi)、訴訟費(fèi)、排污費(fèi)費(fèi)、房地產(chǎn)稅、土地使使用稅、技術(shù)轉(zhuǎn)讓費(fèi)、技技術(shù)開(kāi)發(fā)費(fèi)、無(wú)形形資產(chǎn)攤銷(xiāo)、開(kāi)辦辦費(fèi)攤銷(xiāo)、業(yè)務(wù)招招待費(fèi)、壞賬損失失、存貨盤(pán)虧、毀毀損和報(bào)廢損失以以及其他管理費(fèi)用用。管理費(fèi)可按項(xiàng)目總總投資的3%~5%估算。如果房地產(chǎn)產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)同時(shí)開(kāi)開(kāi)發(fā)若干個(gè)項(xiàng)目，，管理費(fèi)用要分?jǐn)倲?。（七）銷(xiāo)售費(fèi)用是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企企業(yè)在銷(xiāo)售房地產(chǎn)產(chǎn)產(chǎn)品過(guò)程中發(fā)生生的各項(xiàng)費(fèi)用，以以及專(zhuān)設(shè)銷(xiāo)售機(jī)構(gòu)構(gòu)或委托銷(xiāo)售代理理的各項(xiàng)費(fèi)用。包括銷(xiāo)售人員工資資、獎(jiǎng)金、福利費(fèi)費(fèi)、差旅費(fèi)，銷(xiāo)售機(jī)構(gòu)的折舊費(fèi)費(fèi)、修理費(fèi)、物料消耗費(fèi)、廣告告宣傳費(fèi)、代理費(fèi)費(fèi)、銷(xiāo)售服務(wù)費(fèi)及及銷(xiāo)售許可證申領(lǐng)領(lǐng)費(fèi)等。（八）不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)費(fèi)不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)用根據(jù)據(jù)項(xiàng)目的復(fù)雜程度度和前述各項(xiàng)費(fèi)用用估算的準(zhǔn)確程度度，以上述各項(xiàng)費(fèi)費(fèi)用之和的2%~5%核算。（九）開(kāi)發(fā)期間稅稅費(fèi)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目投投資估算中應(yīng)考慮慮項(xiàng)目開(kāi)發(fā)期間所所負(fù)擔(dān)的各種稅金金和地方政府或有有關(guān)部門(mén)征收的費(fèi)費(fèi)用。主要包括：固定資資產(chǎn)投資方向調(diào)節(jié)節(jié)稅（現(xiàn)暫停征收收）、城鎮(zhèn)土地使使用稅、契稅、土土地增值稅等。各項(xiàng)稅費(fèi)都按照國(guó)國(guó)家的有關(guān)規(guī)定進(jìn)進(jìn)行估算。財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)時(shí)，土地地購(gòu)置契稅一般計(jì)計(jì)入土地費(fèi)用中。。土地增值稅可在在銷(xiāo)售收入和銷(xiāo)售售稅金及附加表予予以考慮。（十）其他費(fèi)用主要包括施工圖設(shè)設(shè)計(jì)審查費(fèi)、工程程交易服務(wù)費(fèi)、各各項(xiàng)檢測(cè)費(fèi)用、施施工噪聲及排污費(fèi)費(fèi)、工程保險(xiǎn)費(fèi)、、施工執(zhí)照申領(lǐng)費(fèi)費(fèi)等。（十一）財(cái)務(wù)費(fèi)用用指企業(yè)為籌集資金金而發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)費(fèi)用，主要為借款款或債券的利息，，還包括金融機(jī)構(gòu)構(gòu)手續(xù)費(fèi)、融資代代理費(fèi)、承諾費(fèi)、、外匯匯兌凈損失失以及企業(yè)籌資發(fā)發(fā)生的其他財(cái)務(wù)費(fèi)費(fèi)用。利息計(jì)算可以參照照金融市場(chǎng)利率和和資金分期收入的的情況按復(fù)利計(jì)算；利息以外的的其他融資費(fèi)用一一般占利息的10%左右。投資估算土地費(fèi)用前期工程費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)建筑安裝工程費(fèi)公共配套設(shè)施建設(shè)設(shè)費(fèi)開(kāi)發(fā)管理費(fèi)用租售費(fèi)用不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)用財(cái)務(wù)費(fèi)用其他費(fèi)用二、收入估算與資資金籌措收入估算資金籌措（一）收入估算估算房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)項(xiàng)目的收入，首先先要制定切實(shí)可行行的租售計(jì)劃。租售計(jì)劃的內(nèi)容主主要包括：擬租售售物業(yè)的類(lèi)型、時(shí)時(shí)間和相應(yīng)的數(shù)量量，租售價(jià)格，租租售收入及收款方方式。1、租售方案（1）確定項(xiàng)目是對(duì)外外出租、銷(xiāo)售還是是租售并舉的方式式；（2）確定可租售的面面積；（3）根據(jù)項(xiàng)目狀況進(jìn)進(jìn)行租售進(jìn)度安排排。2、租售價(jià)格租售價(jià)格應(yīng)在房地地產(chǎn)市場(chǎng)分析的基基礎(chǔ)上確定；一般采用市場(chǎng)比較較法來(lái)確定租售項(xiàng)項(xiàng)目的價(jià)格。3、租售收入房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的的租售收入等于可可租售面積數(shù)量乘乘以單位租售價(jià)格格。同時(shí)也要考慮慮空置率的問(wèn)題。。潛在毛租金收入入—空置和收租損失失+其他收入=有效毛收入有效毛收入—經(jīng)營(yíng)費(fèi)用=凈經(jīng)營(yíng)收入經(jīng)營(yíng)費(fèi)用一般考考慮人員費(fèi)用、、物業(yè)共用部位位共用設(shè)施設(shè)備備日常運(yùn)行和維維護(hù)費(fèi)用，綠化化養(yǎng)護(hù)費(fèi)用、清清潔衛(wèi)生費(fèi)用、、秩序維護(hù)費(fèi)用用、物業(yè)共用部部位共用設(shè)施設(shè)設(shè)備及公眾責(zé)任任的保險(xiǎn)費(fèi)用、、辦公費(fèi)用以及及房產(chǎn)稅和法律律費(fèi)用等。4、收款方式收款方式的確定定，應(yīng)考慮當(dāng)?shù)氐胤康禺a(chǎn)交易的的付款習(xí)慣，確確定分期付款的期數(shù)數(shù)及各期付款的的比例。（二）資金籌措措資金籌措計(jì)劃要以房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)發(fā)項(xiàng)目資金使用用計(jì)劃和銷(xiāo)售收收入計(jì)劃為基礎(chǔ)礎(chǔ)，確定資金的的來(lái)源和相應(yīng)的的數(shù)量。項(xiàng)目的資金來(lái)源源通常有資本金、預(yù)租售售收入及借貸資資金三種渠道。為了滿足資金需需求，可優(yōu)先選選用資本金，之之后考慮使用可可投入的預(yù)租售售收入，最后仍仍然不滿足資金金需求時(shí)，可安安排借貸資金。。投資計(jì)劃與資金金籌措表序號(hào)項(xiàng)目合計(jì)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)期123…n1項(xiàng)目總投資1.1開(kāi)發(fā)建設(shè)投資1.2經(jīng)營(yíng)資金2資金籌措2.1資本金2.2借貸資金2.3預(yù)售收入2.4預(yù)租收入2.5其他收入三、運(yùn)用假設(shè)開(kāi)開(kāi)發(fā)法

對(duì)土地地價(jià)格進(jìn)行測(cè)算算假設(shè)開(kāi)發(fā)法，也也稱(chēng)剩余法、預(yù)預(yù)期開(kāi)發(fā)法、開(kāi)開(kāi)發(fā)法，是預(yù)測(cè)測(cè)估價(jià)對(duì)象開(kāi)發(fā)發(fā)完成后的價(jià)值值和后續(xù)開(kāi)發(fā)建建設(shè)的必要支出出及應(yīng)得利潤(rùn)，，然后將開(kāi)發(fā)完成后的價(jià)價(jià)值減去后續(xù)開(kāi)開(kāi)發(fā)建設(shè)的必要要支出及應(yīng)得利利潤(rùn)來(lái)求取估價(jià)對(duì)象象價(jià)值的方法。。1、假設(shè)開(kāi)發(fā)法估估價(jià)的操作步驟驟（1）調(diào)查、了解待待開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)的的狀況；（2）選擇最佳的開(kāi)開(kāi)發(fā)利用方式，，確定開(kāi)發(fā)完成成后的房地產(chǎn)狀狀況；（3）估算后續(xù)開(kāi)發(fā)發(fā)經(jīng)營(yíng)期；（4）預(yù)測(cè)開(kāi)發(fā)完成成后的房地產(chǎn)價(jià)價(jià)值；（5）預(yù)測(cè)后續(xù)開(kāi)發(fā)發(fā)建設(shè)的必要支支出和應(yīng)得利潤(rùn)潤(rùn)；（6）進(jìn)行具體計(jì)算算，求出待開(kāi)發(fā)發(fā)房地產(chǎn)的價(jià)值值。2、假設(shè)開(kāi)發(fā)法的的基本公式假設(shè)開(kāi)發(fā)法最基基本的公式：待開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)價(jià)價(jià)值=開(kāi)發(fā)完成后的價(jià)價(jià)值—后續(xù)必要支出及及應(yīng)得利潤(rùn)后續(xù)必要支出及及應(yīng)得利潤(rùn)=取得稅費(fèi)+后續(xù)開(kāi)發(fā)成本+后續(xù)管理費(fèi)用+后續(xù)銷(xiāo)售費(fèi)用+后續(xù)投資利息+后續(xù)銷(xiāo)售稅費(fèi)+后續(xù)開(kāi)發(fā)利潤(rùn)待開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)價(jià)價(jià)值=開(kāi)發(fā)完成后的房房地產(chǎn)價(jià)值—取得待開(kāi)發(fā)房地地產(chǎn)的稅費(fèi)—后續(xù)開(kāi)發(fā)成本—后續(xù)管理費(fèi)用—后續(xù)銷(xiāo)售費(fèi)用—后續(xù)投資利息—后續(xù)銷(xiāo)售稅費(fèi)—后續(xù)開(kāi)發(fā)利潤(rùn)用假設(shè)開(kāi)發(fā)法來(lái)來(lái)計(jì)算土地價(jià)格格可以用現(xiàn)金流量折現(xiàn)法法和傳統(tǒng)方法。?；貞涥P(guān)于資金等等值的概念：時(shí)值與時(shí)點(diǎn)現(xiàn)值折現(xiàn)1、時(shí)值（timevalue）與時(shí)點(diǎn)資金的數(shù)值由于于計(jì)算利息和隨隨著時(shí)間的延長(zhǎng)長(zhǎng)而增值，在每每個(gè)計(jì)息期期末末的數(shù)值是不同同的。在某個(gè)資金時(shí)間間節(jié)點(diǎn)上的數(shù)值值稱(chēng)為時(shí)值?，F(xiàn)金流量圖上，，時(shí)間軸上的的某一點(diǎn)稱(chēng)為時(shí)時(shí)點(diǎn)。012345678A2A3A4A5A6A7A8A0A12．現(xiàn)值（P：presentvalue）又稱(chēng)期初值，是指發(fā)生在（（折算為）時(shí)間間序列起點(diǎn)處的資金值。時(shí)時(shí)間序列的起點(diǎn)點(diǎn)通常是評(píng)價(jià)時(shí)時(shí)刻的點(diǎn)，即現(xiàn)現(xiàn)金流量圖的零零點(diǎn)處。3．終值（F：futurevalue）即資金發(fā)生在（（或折算為）某某一特定時(shí)間序序列終點(diǎn)的價(jià)值。4．折現(xiàn)將時(shí)點(diǎn)處資金的的時(shí)值折算為現(xiàn)值的過(guò)程稱(chēng)為折現(xiàn)現(xiàn)。實(shí)際上，折折現(xiàn)是求資金等等值的一種方法法。3、現(xiàn)金流量法和和傳統(tǒng)方法的區(qū)區(qū)別課本P146例7-1：某2000畝的成片荒地，，適宜進(jìn)行“五五通一平”的土土地開(kāi)發(fā)后分塊塊有償轉(zhuǎn)讓?zhuān)豢煽赊D(zhuǎn)讓土地面積積的比率為75%；附近地區(qū)與之之位置相當(dāng)?shù)男⌒K“五通一平平”熟地的單價(jià)價(jià)為260萬(wàn)元/畝；項(xiàng)目開(kāi)發(fā)期期為3年；該成片荒地地開(kāi)發(fā)成“五通通一平”熟地的的開(kāi)發(fā)成本、管管理費(fèi)用等費(fèi)用用為30萬(wàn)元/畝；貸款年利率率為8%；土地開(kāi)發(fā)的年年利潤(rùn)率為10%；當(dāng)?shù)赝恋剞D(zhuǎn)讓讓中賣(mài)方需要繳繳納的營(yíng)業(yè)稅等等稅費(fèi)為轉(zhuǎn)讓價(jià)價(jià)格的6%；買(mǎi)房需要繳納納的契稅等稅費(fèi)費(fèi)為轉(zhuǎn)讓價(jià)格的的4%。請(qǐng)采用傳統(tǒng)方方法測(cè)算該成片片荒地的總價(jià)和和單價(jià)。待開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)價(jià)價(jià)值=開(kāi)發(fā)完成后的房房地產(chǎn)價(jià)值—取得待開(kāi)發(fā)房地地產(chǎn)的稅費(fèi)—后續(xù)開(kāi)發(fā)成本—后續(xù)管理費(fèi)用—后續(xù)銷(xiāo)售費(fèi)用—后續(xù)投資利息—后續(xù)銷(xiāo)售稅費(fèi)—后續(xù)開(kāi)發(fā)利潤(rùn)對(duì)開(kāi)發(fā)完成后的的價(jià)值以及后續(xù)續(xù)的開(kāi)發(fā)成本、、管理費(fèi)用、銷(xiāo)銷(xiāo)售費(fèi)用、銷(xiāo)售售稅費(fèi)的測(cè)算，，在傳統(tǒng)方法中中主要是根據(jù)估估價(jià)時(shí)點(diǎn)（通常常為現(xiàn)在）的房房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況況作出的，即它它們基本上是靜靜止在估價(jià)時(shí)點(diǎn)點(diǎn)的金額。傳統(tǒng)方法不考慮慮各項(xiàng)收入、支支出發(fā)生的時(shí)間間不同，而是直直接相加減，要要計(jì)算投資利息息，計(jì)息期通常常到開(kāi)發(fā)完成之之時(shí)，即不考慮慮預(yù)售，也不考考慮延遲銷(xiāo)售。。在傳統(tǒng)方法中投投資利息和開(kāi)發(fā)發(fā)利潤(rùn)都單獨(dú)體體現(xiàn)出來(lái)。待開(kāi)發(fā)土地價(jià)格格=開(kāi)發(fā)完成后的熟熟地價(jià)值—取得待開(kāi)發(fā)房地地產(chǎn)的稅費(fèi)—后續(xù)開(kāi)發(fā)成本—后續(xù)管理費(fèi)用—后續(xù)銷(xiāo)售費(fèi)用—后續(xù)投資利息—后續(xù)銷(xiāo)售稅費(fèi)—后續(xù)開(kāi)發(fā)利潤(rùn)解：設(shè)該成片荒荒地的總價(jià)為V開(kāi)發(fā)完成后的熟熟地總價(jià)值=260×2000×75%=39000(萬(wàn)元)開(kāi)發(fā)成本及管理理費(fèi)用等費(fèi)用總總額=30×2000=60000（萬(wàn)元））投資利息息=（V+V××4%）×[(1+8%)3-1]+60000××[(1+8%)1.5-1]=0.27+7342(萬(wàn)元)轉(zhuǎn)讓開(kāi)發(fā)發(fā)完成后后的熟地地的稅費(fèi)費(fèi)總額=390000×6%=23400（萬(wàn)元））土地開(kāi)發(fā)發(fā)利潤(rùn)總總額=（V+V××4%）×3×10%+60000××1.5×10%=0.312+9000(萬(wàn)元)購(gòu)買(mǎi)該成成片荒地地的稅費(fèi)費(fèi)總額=V××4%=0.04V（萬(wàn)元））V=390000-60000-（0.27V+7342）-23400-（0.312V+9000）-0.04VV=178951（萬(wàn)元））該片荒地地總價(jià)=178951（萬(wàn)元））該片荒地地單價(jià)=178951/2000=89.48(萬(wàn)元/畝)例7-2：某宗10畝的“七七通一平平”熟地地，最佳佳開(kāi)發(fā)用用途為寫(xiě)寫(xiě)字樓，，容積率率為2.5；土地使使用權(quán)年年限為50年，從2007年11月起計(jì)。。取得該該宗土地地后即動(dòng)動(dòng)工開(kāi)發(fā)發(fā)，預(yù)計(jì)計(jì)開(kāi)發(fā)期期為2年。各項(xiàng)項(xiàng)開(kāi)發(fā)費(fèi)費(fèi)用為：：建筑安安裝工程程費(fèi)為每每平方米米建筑面面積2000元，勘察察設(shè)計(jì)、、前期工工程費(fèi)以以及其他他工程費(fèi)費(fèi)按建安安工程費(fèi)費(fèi)的10%計(jì)算，管管理費(fèi)用用為以上上費(fèi)用的的3%。以上費(fèi)費(fèi)用在第第一年需需投入45%,第二年需需投入55%。在第一一年末需需投入廣廣告宣傳傳等銷(xiāo)售售費(fèi)用，，銷(xiāo)售費(fèi)費(fèi)用取售售價(jià)的2%，假設(shè)各年年的投入入集中在在年中。預(yù)計(jì)項(xiàng)項(xiàng)目建成成時(shí)即可可全部售售出，售售出時(shí)的的平均價(jià)價(jià)格為每每平方米米建筑面面積4500元。房地地產(chǎn)交易易中賣(mài)方方應(yīng)繳納納的營(yíng)業(yè)業(yè)稅等稅稅費(fèi)為交交易價(jià)格格的6%，買(mǎi)方應(yīng)應(yīng)繳納的的契稅等等稅費(fèi)為為交易價(jià)價(jià)格的4%。請(qǐng)采用用現(xiàn)金流流量折現(xiàn)現(xiàn)法測(cè)算算該宗地地土地在在2007年11月的總價(jià)及及單價(jià)（（折現(xiàn)率率為12%）對(duì)開(kāi)發(fā)完完成后的的價(jià)值以以及后續(xù)續(xù)的開(kāi)發(fā)發(fā)成本、、管理費(fèi)費(fèi)用、銷(xiāo)銷(xiāo)售費(fèi)用用、銷(xiāo)售售稅費(fèi)的的測(cè)算，，要考慮慮資金的的時(shí)間價(jià)價(jià)值。現(xiàn)金流量量折現(xiàn)法法要考慮慮各項(xiàng)收收入、支支出發(fā)生生的時(shí)間間不同，，即首先先要把它它們折算算到同一一時(shí)間上上的價(jià)值值（直接接或最終終折算到到估價(jià)時(shí)時(shí)點(diǎn)上）），然后后再相加加減?，F(xiàn)金流量量折現(xiàn)法法中投資資利息和和開(kāi)發(fā)利利潤(rùn)都不不單獨(dú)顯顯現(xiàn)出來(lái)來(lái)，而是是隱含在在折現(xiàn)過(guò)過(guò)程中。。解：該寫(xiě)寫(xiě)字樓的的總建筑筑面積=10××666.67×2.5=16666.75（平方米米）開(kāi)發(fā)完成成后的總總價(jià)值=4500×16666.75/(1+12%)2=5978.98(萬(wàn)元)建筑安裝裝工程費(fèi)費(fèi)、勘察察設(shè)計(jì)費(fèi)費(fèi)、前期期工程費(fèi)費(fèi)、其他他工程費(fèi)費(fèi)和管理理費(fèi)=2000×16666.75×(1+10%)×(1+3%)×[45%/(1+12%)0.5+55%/(1+12%)1.5]=3358.33(萬(wàn)元)銷(xiāo)售費(fèi)用用總額=（4500×16666.75×2%）/(1+12%)1.5=126.55(萬(wàn)元)銷(xiāo)售稅費(fèi)費(fèi)總額=5978.98×6%=358.74（萬(wàn)元））設(shè)該宗土土地總價(jià)價(jià)為V，購(gòu)買(mǎi)該該宗土地地的稅費(fèi)費(fèi)總額=0.04V則：V=5978.98-3358.33-126.55-358.74-0.04VV=2053.23(萬(wàn)元)所以該宗宗土地在在2007年11月的價(jià)格格為：土地總價(jià)價(jià)=2053.23(萬(wàn)元)，土地單單價(jià)=2053.23/10=205.32(萬(wàn)元/畝)第四節(jié)房房地產(chǎn)產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)項(xiàng)目財(cái)務(wù)務(wù)評(píng)價(jià)房地產(chǎn)開(kāi)開(kāi)發(fā)投資資項(xiàng)目經(jīng)經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)價(jià)的目的的，是考考察項(xiàng)目目的盈利能力力和清償償能力。盈利能力力指標(biāo)是是用來(lái)考考察項(xiàng)目目盈利水水平的指指標(biāo)，包包括靜態(tài)態(tài)指標(biāo)和和動(dòng)態(tài)指指標(biāo)兩類(lèi)類(lèi)。清償能力力指標(biāo)是是指考察察項(xiàng)目計(jì)計(jì)算期內(nèi)內(nèi)償債能能力的指指標(biāo)。除除了投資資者重視視項(xiàng)目的的償債能能力外，，為項(xiàng)目目提供融融資的金金融機(jī)構(gòu)構(gòu)更加重重視項(xiàng)目目?jī)攤苣芰Φ脑u(píng)評(píng)價(jià)結(jié)果果。房地產(chǎn)投投資項(xiàng)目目經(jīng)濟(jì)評(píng)評(píng)價(jià)指標(biāo)標(biāo)體系項(xiàng)目類(lèi)型盈利能力指標(biāo)清償能力指標(biāo)靜態(tài)指標(biāo)動(dòng)態(tài)指標(biāo)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資成本利潤(rùn)率財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率FIRR借款償還期利息備付率資產(chǎn)負(fù)債率銷(xiāo)售利潤(rùn)率財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值FNPV投資利潤(rùn)率動(dòng)態(tài)投資回收期靜態(tài)投資回收期房地產(chǎn)置業(yè)投資投資利潤(rùn)率財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率FIRR借款償還期償債備付率資產(chǎn)負(fù)債率流動(dòng)比率速動(dòng)比率資本金利潤(rùn)率、資本金凈利潤(rùn)率財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值FNPV現(xiàn)金回報(bào)率、投資回報(bào)率動(dòng)態(tài)投資回收期靜態(tài)投資回收期一、靜態(tài)態(tài)經(jīng)濟(jì)指指標(biāo)評(píng)價(jià)價(jià)及其計(jì)計(jì)算（一）成成本利潤(rùn)潤(rùn)率和銷(xiāo)銷(xiāo)售利潤(rùn)潤(rùn)率成本利潤(rùn)潤(rùn)率(RPC)，指開(kāi)發(fā)發(fā)利潤(rùn)占占總開(kāi)發(fā)發(fā)成本的的比率，是初步步判斷房房地產(chǎn)開(kāi)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目目財(cái)務(wù)可可行性的的一個(gè)經(jīng)經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)價(jià)指標(biāo)。。成本利潤(rùn)潤(rùn)率=（項(xiàng)目總總開(kāi)發(fā)價(jià)價(jià)值-項(xiàng)目總開(kāi)開(kāi)發(fā)成本本）/項(xiàng)目總開(kāi)開(kāi)發(fā)成本本×100％=（開(kāi)發(fā)商商利潤(rùn)/項(xiàng)目總開(kāi)開(kāi)發(fā)成本本）×100％項(xiàng)目總開(kāi)開(kāi)發(fā)價(jià)值值時(shí)，如如果項(xiàng)目目全部銷(xiāo)銷(xiāo)售，則則等于總總銷(xiāo)售收收入扣除除銷(xiāo)售稅稅費(fèi)后的的凈銷(xiāo)售售收入；；當(dāng)項(xiàng)目目用于出出租時(shí),為項(xiàng)目在整個(gè)個(gè)持有期內(nèi)所所有凈經(jīng)營(yíng)收收入的現(xiàn)值累累積之和；項(xiàng)目總開(kāi)發(fā)成成本，是房地地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目目在開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)營(yíng)期內(nèi)實(shí)際支支出的成本，，一般包括項(xiàng)項(xiàng)目總投資與與建設(shè)期之外外的財(cái)務(wù)費(fèi)用用。項(xiàng)目總開(kāi)發(fā)成成本是開(kāi)發(fā)項(xiàng)項(xiàng)目在開(kāi)發(fā)經(jīng)經(jīng)營(yíng)期內(nèi)實(shí)際際支出的成本本，包括土地地費(fèi)用、勘察察設(shè)計(jì)和前期期工程費(fèi)、建建筑安裝工程程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)設(shè)施建設(shè)費(fèi)、、公共配套設(shè)設(shè)施建設(shè)費(fèi)、、其他工程費(fèi)費(fèi)、開(kāi)發(fā)期間間稅費(fèi)、管理理費(fèi)用、銷(xiāo)售售費(fèi)用、財(cái)務(wù)務(wù)費(fèi)用、不可可預(yù)見(jiàn)費(fèi)用等等。（參照投資估估算）成本利潤(rùn)率一一般與目標(biāo)利利潤(rùn)率進(jìn)行比比較，超過(guò)目目標(biāo)利潤(rùn)率，，則該項(xiàng)目在在經(jīng)濟(jì)上是可可接受的。目標(biāo)利潤(rùn)率水水平的高低，，與項(xiàng)目所在在地區(qū)的市場(chǎng)場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)狀況、、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)經(jīng)經(jīng)營(yíng)期長(zhǎng)度、、開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的的物業(yè)類(lèi)型以以及貸款利率率水平等相關(guān)關(guān)。一般來(lái)說(shuō)，對(duì)對(duì)于一個(gè)開(kāi)發(fā)發(fā)期為2年的商品住宅宅開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，，其目標(biāo)成本本利潤(rùn)率大體體應(yīng)為35%~45%。銷(xiāo)售利潤(rùn)率：：是衡量房地地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目目單位銷(xiāo)售收收入盈利水平平的指標(biāo)。計(jì)算公式為：：銷(xiāo)售利潤(rùn)率率=（銷(xiāo)售利潤(rùn)/銷(xiāo)售收入）×100％。銷(xiāo)售收入為銷(xiāo)銷(xiāo)售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品品過(guò)程中取得得的全部?jī)r(jià)款款，包括現(xiàn)金金、現(xiàn)金等價(jià)價(jià)物及其他經(jīng)經(jīng)濟(jì)利益；銷(xiāo)售利潤(rùn)等于于開(kāi)發(fā)項(xiàng)目銷(xiāo)銷(xiāo)售收入扣除除總開(kāi)發(fā)成本本和銷(xiāo)售稅費(fèi)費(fèi)，其數(shù)值上上等于計(jì)算成成本利潤(rùn)率時(shí)時(shí)的開(kāi)發(fā)商利利潤(rùn)。（一）成本利利潤(rùn)率和銷(xiāo)售售利潤(rùn)率例7-4：某房地產(chǎn)開(kāi)開(kāi)發(fā)商以330萬(wàn)元/畝的價(jià)格獲得得了一宗占地地面積為4.5畝的土地，擬擬建一棟商住住混合樓，容容積率為3.5，建筑覆蓋率率為55%，樓高16層，1至3層為商鋪（建建筑面積均相相等），4至16層為住宅（均均為標(biāo)準(zhǔn)層）），建造成本本為2000元/平方米，專(zhuān)業(yè)業(yè)人員費(fèi)用為為建造成本的的5%，行政性收費(fèi)費(fèi)等其他費(fèi)用用為300萬(wàn)元，管理費(fèi)費(fèi)按土地成本本、建造成本本、專(zhuān)業(yè)人員員費(fèi)用和其他他費(fèi)用之和的的3%計(jì)取，市場(chǎng)推推廣費(fèi)、銷(xiāo)售售代理費(fèi)和銷(xiāo)銷(xiāo)售稅費(fèi)分別別為銷(xiāo)售收入入的1%、2%和6.5%，預(yù)計(jì)建成后后銷(xiāo)售均價(jià)6800元/平方米。項(xiàng)目目開(kāi)發(fā)期為3年，建造期為為2年，地價(jià)于開(kāi)開(kāi)始時(shí)一次性性投入，建造造成本、專(zhuān)業(yè)業(yè)人員費(fèi)用、、其他費(fèi)用和和管理費(fèi)用在在建造期內(nèi)均均勻投入；年年貸款率為8%，按季度計(jì)息息，融資費(fèi)用用為貸款利息息的10%。試計(jì)算項(xiàng)目目的總建筑面面積、標(biāo)準(zhǔn)層層每層建筑面面積和開(kāi)發(fā)商商成本利潤(rùn)率率、銷(xiāo)售利潤(rùn)潤(rùn)率分別為多多少？解：項(xiàng)目總建建筑面積=4.5×666.67×3.5=10500.05(平方米)標(biāo)準(zhǔn)層每層建建筑面積=（10500.05-4.5×666.67×55%×3）/13=426.96（平方米）1、項(xiàng)目總開(kāi)發(fā)發(fā)價(jià)值項(xiàng)目總銷(xiāo)售收收入=10500.05×6800=7140.04（萬(wàn)元）銷(xiāo)售稅費(fèi)=7140.04×6.5%=464.10(萬(wàn)元)項(xiàng)目總開(kāi)發(fā)價(jià)價(jià)值=7140.04-464.1=6675.93(萬(wàn)元)2、項(xiàng)目總開(kāi)發(fā)發(fā)成本（1）土地成本=330×4.5=1485（萬(wàn)元）（2）建造成本=10500.04×2000=2100.01（萬(wàn)元）（3）專(zhuān)業(yè)人員費(fèi)費(fèi)用（建造師師、結(jié)構(gòu)、造造價(jià)、機(jī)電、、監(jiān)理工程師師等費(fèi)用）2100.01×5%=105（萬(wàn)元）（4）其他費(fèi)用：：300萬(wàn)元（5）管理費(fèi)：（（1485+2100.01+105+300）×3%=119.7（萬(wàn)元）（6）財(cái)務(wù)費(fèi)用：：土地費(fèi)用利息息=1485××[(1+8%/4)3×4-1]=398.34(萬(wàn)元)建造費(fèi)用、專(zhuān)專(zhuān)業(yè)人員費(fèi)用用、其他費(fèi)用用、管理費(fèi)用用利息=（2100.01+105+300+119.7）×[(1+8%/4)（2/2）×4-1]=216.36（萬(wàn)元）融資費(fèi)用：（（398.34+216.36）×10%=61.47（萬(wàn)元）財(cái)務(wù)費(fèi)用總計(jì)計(jì)：398.34+216.36+61.47=676.17（萬(wàn)元）（7）市場(chǎng)推廣及及銷(xiāo)售代理費(fèi)費(fèi)用：7140.04×(1%+2%)=214.2(萬(wàn)元)（8）項(xiàng)目總開(kāi)發(fā)發(fā)成本：1485+2100.01+105+300+119.7+676.17+214.2=5000.08（萬(wàn)元）3、開(kāi)發(fā)商利潤(rùn)潤(rùn)：6675.93-5000.08=1675.85（萬(wàn)元）4、開(kāi)發(fā)商成本本利潤(rùn)率：（1675.85/5000.08）×100%=33.52%5、開(kāi)發(fā)商銷(xiāo)售售利潤(rùn)率：（1675.85/7140.04）×100%=23.47%練習(xí)：課本P173-9（二）投資利利潤(rùn)率分為開(kāi)發(fā)投資資的投資利潤(rùn)潤(rùn)率和置業(yè)投投資的投資利利潤(rùn)率。開(kāi)發(fā)投資的投投資利潤(rùn)率是是指開(kāi)發(fā)項(xiàng)目目年平均利潤(rùn)潤(rùn)額占開(kāi)發(fā)項(xiàng)項(xiàng)目總投資的的比率。開(kāi)發(fā)項(xiàng)目總投投資與項(xiàng)目總總開(kāi)發(fā)成本的的差異在于前前者不含財(cái)務(wù)務(wù)費(fèi)用。置業(yè)投資的投投資利潤(rùn)率是是指項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)營(yíng)期內(nèi)一個(gè)正正常年份的年年利潤(rùn)總額或或項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)期期內(nèi)年平均利利潤(rùn)總額與項(xiàng)項(xiàng)目總投資的的比率。投資利潤(rùn)率=（年利潤(rùn)總額額或年平均利利潤(rùn)總額/項(xiàng)目總投資））×100%利潤(rùn)總額=經(jīng)營(yíng)收入（含含銷(xiāo)售、出租租、自營(yíng)）-經(jīng)營(yíng)成本-運(yùn)營(yíng)費(fèi)用-銷(xiāo)售稅金銷(xiāo)售稅金=營(yíng)業(yè)稅+城市維護(hù)建設(shè)設(shè)稅+教育費(fèi)附加項(xiàng)目總投資=項(xiàng)目總開(kāi)發(fā)成成本+經(jīng)營(yíng)資金在財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)時(shí)時(shí)，將投資利利潤(rùn)率與行業(yè)業(yè)平均利潤(rùn)率率對(duì)比，以判判別項(xiàng)目平均均投資盈利能能力是否達(dá)到到本行業(yè)的平平均水平。(三)資本金利潤(rùn)率率和資本金凈凈利潤(rùn)率1、資本金利潤(rùn)潤(rùn)率：是指項(xiàng)項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)期內(nèi)內(nèi)一個(gè)正常年年份的年利潤(rùn)潤(rùn)總額或項(xiàng)目目經(jīng)營(yíng)期內(nèi)年年平均利潤(rùn)總總額與資本金金的比率，它它反映投入項(xiàng)項(xiàng)目的資本金金的盈利能力力。資本金是投資資者為房地產(chǎn)產(chǎn)投資項(xiàng)目投投入的資本金金或權(quán)益資本本。資本金利潤(rùn)率率=（年利潤(rùn)總額額或年平均利利潤(rùn)總額/資本金）×100%2、資本金凈利利潤(rùn)率：是指指項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)期期內(nèi)一個(gè)正常常年份的年稅稅后利潤(rùn)總額額或項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)營(yíng)期內(nèi)年平均均稅后總額與與資本金的比比率，它反映映投入項(xiàng)目的的資本金的盈盈利能力。資本金凈利潤(rùn)潤(rùn)率=（年稅后利潤(rùn)潤(rùn)總額或年平平均稅后利潤(rùn)潤(rùn)總額/資本金）×100%例：已知某房房地產(chǎn)投資項(xiàng)項(xiàng)目的購(gòu)買(mǎi)投投資為4500萬(wàn)元，流動(dòng)資資金為500萬(wàn)元。如果投投資者投入的的資本金為1500萬(wàn)元，經(jīng)營(yíng)期期內(nèi)年平均利利潤(rùn)總額為650萬(wàn)元、年平均均稅后利潤(rùn)總總額為500萬(wàn)元。試計(jì)算算該投資項(xiàng)目目的投資利潤(rùn)潤(rùn)率、資本金金利潤(rùn)率、資資本金凈利潤(rùn)潤(rùn)率。投資利潤(rùn)率=（年平均利潤(rùn)潤(rùn)總額/項(xiàng)目總投資））×100%=650/(4500+500)××100%=13%資本金利潤(rùn)率率=（年平均利潤(rùn)潤(rùn)總額/資本金）×100%=650/1500××100%=43.3%資本金凈利潤(rùn)潤(rùn)率=（年平均稅后后平均總額/資本金）×100%=500/1500××100%=33.3%（四）靜態(tài)投投資回收期課本P151例7-3（五）現(xiàn)金回回報(bào)率和投資資回報(bào)率是房地產(chǎn)置業(yè)業(yè)投資過(guò)程中中，投資者量量測(cè)投資績(jī)效效的指標(biāo)，反反映了置業(yè)投投資項(xiàng)目的盈盈利能力。1、現(xiàn)金回報(bào)率率是指房地產(chǎn)產(chǎn)置業(yè)投資中中，每年所獲獲得的現(xiàn)金報(bào)報(bào)酬與投資者者初始投入的的權(quán)益資本的的比率。反映映了初始現(xiàn)金金投資或首付付款與年現(xiàn)金金收入之間的的關(guān)系。2、投資回報(bào)率率是指房地產(chǎn)產(chǎn)置業(yè)投資中中，每年所獲獲得的凈收益益與投資者初初始投入的權(quán)權(quán)益資本的比比率。相對(duì)于于現(xiàn)金回報(bào)率率來(lái)說(shuō)，投資資回報(bào)率中的的收益包括了了還本付息中中投資者所獲獲得的物業(yè)權(quán)權(quán)益增加的價(jià)價(jià)值，還可以以考慮將物業(yè)業(yè)升值所帶來(lái)來(lái)的收益計(jì)入入投資收益。。二、動(dòng)態(tài)盈利利能力指標(biāo)及及其計(jì)算1、財(cái)務(wù)內(nèi)部收收益率2、財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值值3、動(dòng)態(tài)投資回回收期三、清償能力力分析利息借款償還期利息備付率償債備付率資產(chǎn)負(fù)債率流動(dòng)比率速動(dòng)比率（一）利息按年計(jì)息時(shí)，，為簡(jiǎn)化計(jì)算算，假定借款款發(fā)生當(dāng)年均均在年中支用用，按半年計(jì)計(jì)息，其后年年份按全年計(jì)計(jì)息；還款當(dāng)當(dāng)年按年末償償還，按全年年計(jì)息。每年應(yīng)計(jì)利息息=（年初借款本本息累計(jì)+本年借款額/2）×貸款利息例7-8某房地產(chǎn)項(xiàng)目目，建設(shè)期為為3年，在建設(shè)期期第一年貸款款3000萬(wàn)元，第二年年貸款4000萬(wàn)元，第三年年貸款3000萬(wàn)元，年利率率為7%，計(jì)算該項(xiàng)目目建設(shè)期貸款款利息。每年應(yīng)計(jì)利息息=（年初借款本本息累計(jì)+本年借款額/2）×貸款利息第一年借款額額：3000萬(wàn)元第一年貸款利利息：（3000/2）×7%=105萬(wàn)元第二年貸款利利息：（3000+105+4000/2）×7%=357.35萬(wàn)元第三年貸款利利息：（3000+105+357.35+4000+3000/2）×7%=627.36萬(wàn)元建設(shè)期末累積積貸款利息為為105+357.35+627.36=1089.71（二）借款償償還期借款償還期是是指在國(guó)家規(guī)規(guī)定及房地產(chǎn)產(chǎn)投資項(xiàng)目具具體財(cái)務(wù)條件件下，項(xiàng)目開(kāi)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)期內(nèi)內(nèi)使用可用作作還款的利潤(rùn)、折舊、、攤銷(xiāo)及其他他還款資金償償還項(xiàng)目借款款本息所需要的時(shí)間間。房地產(chǎn)置業(yè)投投資項(xiàng)目和房房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)之之后進(jìn)行出租租經(jīng)營(yíng)或自營(yíng)營(yíng)的項(xiàng)目，需需要計(jì)算借款款償還期。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)項(xiàng)目用于銷(xiāo)售售時(shí)，不計(jì)算借款償還期。。借款償還期可可用資金來(lái)源源與運(yùn)用表或或借款還本付付息計(jì)算表直直接計(jì)算。借款償還期=借款償還后開(kāi)開(kāi)始出現(xiàn)盈余余年份數(shù)-開(kāi)始借款年份份+當(dāng)年償還借款款額/當(dāng)年可用于還還款金額借款還本付息息計(jì)算表序號(hào)項(xiàng)目計(jì)算期合計(jì)123n-1n1借款還本付息1.1年初本息余額1.2本年借款1.3本年應(yīng)付利息1.4本年還本利息1.4.1本年本金償還1.4.2本年利息支付2還本付息資金來(lái)源2.1未分配利潤(rùn)3償還本金后余額例7-9：某房地產(chǎn)產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目目在第2年投資時(shí)開(kāi)開(kāi)始運(yùn)用銀銀行貸款，，第8年時(shí)開(kāi)始出出現(xiàn)借款償償還盈余，，貸款利息息為8%，各年還款款情況如下下表所示，，假設(shè)銀行行要求的還還款期限為為8年，試計(jì)算算項(xiàng)目的借借款償還期期并判斷其其清償能力力。序號(hào)項(xiàng)目計(jì)算期12345678

1借款還本付息

1.1年初本息余額052011861904288923201506

1.2本年借款500600600800000

1.3本年應(yīng)付利息2066119184231186120

1.4本年還本利息80010001626

1.4.1本年本金償還1808141506

1.4.2本年利息支付620186120

2還本資金來(lái)源80010002000

2.1利潤(rùn)80010002000

3償還本金后余額374

借款償還期期=借款償還后后開(kāi)始出現(xiàn)現(xiàn)盈余年份份數(shù)-開(kāi)始借款年年份+當(dāng)年償還借借款額/當(dāng)年可用于于還款金額額=8-2+1626/2000=6.81(年)因?yàn)?.81<8年，故就該該指標(biāo)看來(lái)來(lái)，項(xiàng)目清清償能力滿滿足要求。。（三）利息息備付率指項(xiàng)目在借借款償還期期內(nèi)各年用用于支付利利息的稅息息前利潤(rùn)，，與當(dāng)期應(yīng)應(yīng)付利息費(fèi)費(fèi)用的比率率。利息備付率率=稅息前利潤(rùn)潤(rùn)/當(dāng)期應(yīng)付利利息費(fèi)用對(duì)于一般房房地產(chǎn)投資資項(xiàng)目，該指標(biāo)值應(yīng)應(yīng)該大于2，表示項(xiàng)目目付息能力力保障程度度不足。（四）償債債備付率指項(xiàng)目在借借款償還期期內(nèi)各年用用于還本付付息的資金金與當(dāng)期應(yīng)應(yīng)還本付息息金額的比比率。償債備付率率=可用于還本本付息資金金/當(dāng)期應(yīng)還本本付息資金金對(duì)于一般房房地產(chǎn)投資資項(xiàng)目，該指標(biāo)值應(yīng)應(yīng)該大于等等于1.2。當(dāng)指標(biāo)小小于1.2時(shí)，表示當(dāng)當(dāng)期資金來(lái)來(lái)源不足以以償付當(dāng)期期債務(wù)，需需要通過(guò)短短期借款來(lái)來(lái)償還已到到期的債務(wù)務(wù)。該指標(biāo)標(biāo)的計(jì)算對(duì)對(duì)出租經(jīng)營(yíng)營(yíng)或自營(yíng)的的房地產(chǎn)投投資項(xiàng)目非非常重要。。（五）資產(chǎn)產(chǎn)負(fù)債率是反映項(xiàng)目目各年所面面臨的財(cái)務(wù)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)程度度及償債能能力的指標(biāo)標(biāo)，屬長(zhǎng)期期償債能力力指標(biāo)。反映債權(quán)人人所提供的的資金占全全部資產(chǎn)的的比例，即即總資產(chǎn)中中有多大比比例是通過(guò)過(guò)借債來(lái)籌籌集的，它它可以用來(lái)來(lái)衡量客戶戶在清算時(shí)時(shí)包括債權(quán)權(quán)人利益的的程度。資產(chǎn)負(fù)債率率=（負(fù)債合計(jì)計(jì)/資產(chǎn)合計(jì)））×100%房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)發(fā)屬于資金金密集型經(jīng)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)，，所以房地產(chǎn)產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司司的資產(chǎn)負(fù)負(fù)債率一般般較高。（六）流動(dòng)動(dòng)比率是反映項(xiàng)目目各年償付付流動(dòng)負(fù)債債能力的指指標(biāo)。流動(dòng)比率=（流動(dòng)資產(chǎn)產(chǎn)總額/流動(dòng)負(fù)債總總額）×100%房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)發(fā)項(xiàng)目的流流動(dòng)負(fù)債數(shù)數(shù)額較大，，流動(dòng)比率率相對(duì)較低低。（七）速動(dòng)動(dòng)比率是反映項(xiàng)目目快速償付付流動(dòng)負(fù)債債能力的指指標(biāo)。速動(dòng)比率=（流動(dòng)資產(chǎn)產(chǎn)總額-存貨/流動(dòng)負(fù)債總總額）×100%房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)發(fā)項(xiàng)目的存存貨占流動(dòng)動(dòng)資產(chǎn)的大大部分，其其速動(dòng)比率率較低，不不會(huì)達(dá)到100%。例：從某房房地產(chǎn)投資資項(xiàng)目的資資產(chǎn)負(fù)債表表上，我們們可以得到到如下項(xiàng)目目信息：負(fù)負(fù)債合計(jì)為為3000萬(wàn)元，資產(chǎn)產(chǎn)合計(jì)為5000萬(wàn)元，流動(dòng)動(dòng)資產(chǎn)和流流動(dòng)負(fù)債分分別為2500萬(wàn)元和1250萬(wàn)元，存貨貨為1500萬(wàn)元。試計(jì)計(jì)算該房地地產(chǎn)投資項(xiàng)項(xiàng)目的資產(chǎn)產(chǎn)負(fù)債率、、流動(dòng)比率率和速動(dòng)比比率。解：資產(chǎn)負(fù)負(fù)債率=（負(fù)債合計(jì)計(jì)/資產(chǎn)合計(jì)））×100%=（300