房地產建造過程及開發(fā)報建

房地產建造過程及開發(fā)報建房屋建造過程及質量要求第一部分2023/3/13學習收益幫助非工程專業(yè)背景的房地產從業(yè)人員了解房屋建造的流程掌握一些房屋建造施工的知識方便參與項目策劃與管理工作房屋建筑施工發(fā)展趨勢預制裝配式房屋建造過程節(jié)能、環(huán)保、使用人力少，建設工期短，是現代房屋建筑發(fā)展的必然趨勢！很多房地產企業(yè)和施工企業(yè)都在進行這方面的研發(fā)和實踐。而萬科和遠大住工是此類企業(yè)的代表。碧桂園要堅持走高速度、精品質、低成本的發(fā)展道路，要走向世界，開發(fā)建設預制裝配式房屋也是勢在必行，而且越早越主動！前言Part1房屋建筑的分類建造房屋的前提-拿地規(guī)劃--考慮的問題--建造什么樣的房屋？低層？多層？高層？各占多大比例？如何布局？建幾層地下室？地下室邊界在哪兒？建不建人防？采用何種基礎形式？采用何種結構形式？做不做精裝修？先規(guī)劃，后拿地，拿地前就已經考慮如何建造房屋了Part2房屋的建造過程2023/3/136基礎工程建設基坑開挖支護主體結構建設二次結構施工水電安裝施工前期工程建設房屋建造過程—八步法Part2房屋的建造過程裝修施工機電設備市政施工基礎工程建設基坑開挖支護主體結構建設二次結構施工機電安裝施工前期工程建設“八步法”—前期工程第一步：Part2房屋的建造過程裝修施工機電設備市政施工搭建臨舍五通一平建造圍墻地質勘探Part2房屋的建造過程“八步法”—前期工程2023/3/13第一步-前期工程地質勘探工作內容：通過鉆孔抽取土石樣本的方式對擬開發(fā)地塊內的巖石、地層、構造、礦產、水文、地貌等地質情況進行調查研究工作工作目的：確定合適的持力層，根據持力層的地基承載力，確定基礎類型，計算基礎參數，為施工圖設計創(chuàng)造必要的條件。Part2房屋的建造過程2023/3/1310第一步-前期工程建造圍墻

將目標地塊用臨時圍墻圍起來，是推動收地和鞏固收地成果的非常重要的手段，也是保證后期施工順利和安全的重要條件，要動用一切資源盡早完成！非主干道邊的簡易圍墻主干道邊的施工圍墻Part2房屋的建造過程第一步步-前期工工程五通一一平三通一一平五通一一平通水通電通路通訊排水土地平平整++Part2房屋的建造過程2023/3/61212第一步步-前期工工程五通一一平五通一一平—土地平平整進行場場地平平整要要根據據實際際地形形和規(guī)規(guī)劃標標高，，結合合現場場施工工條件件，盡盡量做做到填方與挖方的平衡衡。頤和園園是土土方平平衡利利用的的典范范：挖挖湖堆堆山，，一舉舉兩得得！五通一一平—場地平平整第一步步-前期工工程五通一一平施工臨臨設是是施工工順利利開展展的必必備條條件。。辦公公區(qū)能能展現現施工工企業(yè)業(yè)的風風貌和和管理理水平平，生生活區(qū)區(qū)對于于穩(wěn)定定施工工隊伍伍至關關重要要！生生活區(qū)區(qū)規(guī)模模要按按施工工最高高峰時時期工工人數數量來來建設設，還還要能能滿足足甲方方獨立立分包包工程程工人人的生生活所所需。。施工辦公區(qū)區(qū)施工生活區(qū)區(qū)第一步-前期工程搭建臨舍Part2房屋的建造過程基礎工程建建設基坑開挖支支護主體結構建建設二次結構施施工機電安裝前期工程建建設“八步法””—基礎工程建建設第二步：Part2房屋的建造過程裝修施工機電設備市市政施工第二步-基礎工程概念定義：在建筑工程程上，把建建筑物與土土壤直接接接觸的部分分稱為基礎礎。主要分為：：樁基礎和獨獨立基礎地基基礎建筑物Part2房屋的建造過程2023/3/617淺基礎：埋深<5m或基礎埋深深小于基礎礎寬度。無地下室的的低層建筑筑常用此類類基礎。深基礎：埋深較大大，以下部部堅實土層層或巖層作作為持力層層的基礎。。小高層、高高層建筑一一般用此類類基礎Part2房屋的建造過程第二步-基礎工程類型獨立基礎條形基礎筏板基礎箱型基礎樁基礎獨立基礎條形基礎第二步-基礎工程淺基礎類型型筏板基礎箱型基礎Part2房屋的建造過程第二步-基礎工程淺基礎類型型樁基礎是一種常用用的深基礎礎形式，當當地基承載載力不能滿滿足設計要要求時，就就要采用樁樁基礎。Part2房屋的建造過程第二步-基礎工程深基礎類型型樁基礎—預制樁和灌灌注樁灌注樁預制樁Part2房屋的建造過程樁基礎—預制樁錘擊預制管管樁預制樁包括括方樁和管管樁，預制制樁施工方方法包括靜靜壓和錘擊擊錘擊預制方方樁靜壓預制管管樁Part2房屋的建造過程樁基礎—灌注樁人工挖孔灌灌注樁沖孔灌注樁樁旋挖灌注樁樁灌注樁根據據成孔的形形式又分為為如下幾種種：Part2房屋的建造過程24樁基礎—樁型選擇不同樁型的的施工周期期和施工成成本差別很很大，區(qū)域域技術負責責人和項目目負責人應應密切關注注、積極參參與樁型選選擇。選擇樁型要要根據建筑筑荷載、地地質堪探資資料提供的的樁基承載載力、地質質結構、場場地條件、、地塊位置置等多方面面因素綜合合確定。Part2房屋的建造過程25樁型選擇—樁預制樁預制樁施工工方法有靜壓樁和錘擊樁兩種。靜壓樁施工速度快快，施工成成本最低，，但對地質質和場地要要求較高，，且完成樁樁的承載力力有限。一一般只適用用于小高層層以下建筑筑，且場地地平整、地地質比較密密實的場地地，否則樁樁基行走時時容易擠壓壓已經施工工的樁，造造成移位。。預制管樁施施工完成后后需要截樁樁頭Part2房屋的建造過程26樁型選擇—預制樁（續(xù)續(xù)）錘擊樁同樣具有施施工速度快快，施工成成本低的優(yōu)優(yōu)勢，對地地質條件和和施工場地地的要求較較靜壓樁低低。但施工工時噪聲和和振動較大大，在市區(qū)區(qū)和夜間施施工受限制制較多。如果地下孤孤石較多，，或地下巖巖層傾斜，，就不宜用用預制樁。。Part2房屋的建造過程27樁型選擇—灌注樁Part2房屋的建造過程與預制樁相比，灌注樁具有不受地地層變化限限制，不需需要接樁和和截樁，節(jié)節(jié)約鋼材、、振動小、、噪聲小等等特點。但但施工速度度慢，成本本較高。如遇地下有有溶洞且未未提前測出出，則可能能額外耗費費的混凝土土，造成成成本飆升。。灌注樁，根根據成孔方方式不同，，又分為人工挖孔樁樁、旋挖樁、沖孔樁等。28樁型選擇—灌注樁(續(xù)）Part2房屋的建造過程較少使用人人工挖孔樁樁，考慮人工工費上漲，，以及安全全。較多使用旋旋挖樁，對地質和和場地要求求都比較低低，且施工工速度也比比較快。如果地層中中間有較硬硬的巖層（（但又不能能作為持力力層）或存存在舊建筑筑的廢樁等等，旋挖樁樁施工比較較困難時（（刀頭易受受損，影響響進度），，就只能使使用沖孔樁了。旋挖裝和沖沖孔樁都需需要有泥漿漿護壁幫助助成孔，施施工環(huán)境比比較差，沖沖孔樁尤甚甚。所以一般情況不不宜選用沖沖孔灌注樁樁。2023/3/6樁型選擇—灌注樁（續(xù)））沖孔樁施工中中灌注樁成樁后后也需要破樁樁頭Part2房屋的建造過程基礎工程建設設基坑開挖支護護主體結構建設設二次結構施工工機電安裝前期工程建設設“八步法”—基礎工程建設設第三步：Part2房屋的建造過程裝修施工機電設備市政政施工2023/3/6第三步-基坑開挖支護護Part2房屋的建造過程基坑開挖與樁樁基礎工程施施工的順序基坑開挖、支支護與樁基礎礎工程施工的的先后順序是不不確定的。要根據地地質情況、基基坑深度、基基礎形式而定定，還要考慮慮天氣情況、、工期要求、、設計進度等等各種因素綜綜合考慮。一般情況下，，如果不是在在雨季，地下下水位較深，，地質條件比比較好，那就就應該盡量先先進行基坑開開挖，后進行行樁施工基礎礎，這樣可以以既節(jié)約樁的的材料成本（（埋在土里的的部分），又又節(jié)約鋸樁費費用，還可避避免挖土時破破壞樁。2023/3/6但如果當地水位較較淺，地質比較差差，先挖基坑后樁樁基施工容易破壞壞基礎，可以先施施工樁基礎，再挖挖基坑。先挖基坑后挖樁基基的情況先打樁后挖基坑的的情況Part2房屋的建造過程第三步-基坑開挖支護2023/3/6有地下室的建筑都都要挖基坑?；娱_挖和支護一一般是同步進行的的。在開挖前，先先由施工單位根據據基坑深度、場地地條件、地質情況況制定基坑開挖和和支護方案，經甲甲方和監(jiān)理單位審審查批準后才能開開始施工。如果基坑深度超過過5米，就屬于深基坑坑，要由當地安監(jiān)監(jiān)部門組織召開專專家評審會評審通通過才能實施。Part2房屋的建造過程第三步-基坑開挖支護方方案選擇2023/3/6簡易護坡大放坡開挖無放坡或放坡系數很小免支護錨拉支撐斜柱支撐鋼板樁橫檔板支支撐臨時擋土墻支撐撐擋土灌注樁（攪攪拌樁）支護水泥土墻排樁或地下連續(xù)續(xù)墻水釘墻逆作拱墻Part2房屋的建造過程第三步-基坑開挖支護方方案選擇擇方案種類：淺基坑深基坑2023/3/6淺基坑，大放坡坡開挖如果基坑周邊沒沒有緊鄰的建筑筑、道路或水系系，具有足夠空空間的話，盡量量采用放坡大開開挖的形式，就就可以不用做基基坑支護，只要要做一下護坡坡就行了。開挖挖放坡的坡度，，要根據土質情情況而定。華南南地區(qū)一般不宜宜大于45度。Part2房屋的建造過程第三步-基坑開挖支護方方案選擇擇2023/3/6基坑開挖支護方方案—淺基坑大放坡大放坡開挖方案案示意圖Part2房屋的建造過程2023/3/6基坑開挖支護方方案—淺基坑大放坡大放坡開挖簡易易護坡實例Part2房屋的建造過程2023/3/6基坑開挖支護方方案—淺基坑錨拉支撐撐2023/3/6基坑開開挖支支護方方案—深基坑坑土釘釘墻支支撐Part2房屋的建造過程2023/3/6基坑開開挖支支護方方案—深基坑排樁支支撐2023/3/6基坑開挖支護護方案—深基坑支護實實例Part2房屋的建造過程基礎工程建設設基坑開挖支護護主體結構建設設二次結構施工工機電安裝施工工前期工程建設設“八步法”—主體結構建設設第四步：Part2房屋的建造過程裝修施工機電設備市政政施工重慶大學區(qū)B制圖教研室袁曉制作第四步-主體結構建設設房屋內部構造造Part2房屋的建造過程44第四步-主體結構建設設內部構造Part2房屋的建造過程柱梁墻門窗過梁門聯窗窗臺板護窗欄桿墻洞非下空梁包括內外強圍護結構定義：建筑物中直立立的起支撐作作用的構件。。工程結構中主主要承受壓力力的豎向桿件件，用以支承承梁、桁架、、樓板等。柱第四步-主體結構建設設房屋構件Part2房屋的建造過程從結構受力的的情況來看，，墻體分為承重墻和非承重墻。根據墻體建造造材料的不同同，墻體分為為磚墻，石墻墻，土墻，砌砌塊墻，混凝凝土墻（剪力力墻比較多））墻第四步-主體結構建設設房屋構件Part2房屋的建造過程梁：一般承受的外外力以橫向力力為主，且桿桿件變形以彎彎曲為主要變變形的桿件稱稱為梁。板：主要用來承受受垂直于板面面的荷載，厚厚度遠小于平平面尺度的平平面構件。梁、板第四步-主體結構建設設房屋構件Part2房屋的建造過程2023/3/6第四步-主體結構建建設地下室建造造過程樁檢測完成1.承臺磚胎模砌筑3.底板防水施工4.底板鋼筋綁扎2.底板墊層澆筑5.底板水電預埋安裝11.頂板支撐體系搭設10.墻柱模板安裝9.人防門及水電安裝8.墻柱鋼筋綁扎6.底板混凝土澆搗7.底板放線柱頭鑿毛12.頂板模板安裝15.頂板鋼筋綁扎16.水電預埋安裝13.墻柱混凝土澆搗14.墻柱施工縫鑿毛17.頂板混凝土澆搗18.模板拆除止水螺桿處理21.基坑回填20.外墻防水保護層施工19.外墻防水施工地上結構施工封頂Part2房屋的建造過程地下室結構構施工過程程圖解—樁檢測預制樁靜載載實驗檢測測灌注樁抽芯芯檢測Part2房屋的建造過程地下室結構構施工過程程圖解—承臺磚胎模模1.承臺磚胎模模砌筑Part2房屋的建造過程2023/3/62.底板墊層澆澆筑地下室結構構施工過程程圖解—墊層澆筑Part2房屋的建造過程2023/3/63.底板防水施施工地下室結構構施工過程程圖解—防水施工Part2房屋的建造過程2023/3/6地下室結構施工工過程圖解—底板鋼筋綁扎4.底板鋼筋綁扎Part2房屋的建造過程2023/3/6地下室結構施工工過程圖解—水電預埋安裝5.水電預埋安裝Part2房屋的建造過程2023/3/6地下室結構施施工過程圖解解—混凝土澆搗6.底板混凝土澆澆搗Part2房屋的建造過程地下室結構施施工過程圖解解—底板放線鑿毛毛7.底板放線柱頭頭鑿毛Part2房屋的建造過程2023/3/6地下室結構施施工過程圖解解—墻柱鋼筋綁扎扎8.墻\柱鋼筋綁扎Part2房屋的建造過程2023/3/6地下室結構施工過過程圖解—人防門安裝9.人防門及水電安裝裝Part2房屋的建造過程2023/3/6地下室結構施工過過程圖解—墻柱模板安裝10.墻柱模板安裝Part2房屋的建造過程2023/3/6地下室結結構施工工過程圖圖解—頂板支撐撐搭設11.頂板支撐撐體系搭搭設2023/3/6地下室結結構施工工過程圖圖解—頂板模板板安裝12.頂板模板板安裝Part2房屋的建造過程2023/3/6地下室結構構施工過程程圖解—墻柱澆搗13.墻柱混凝土土澆搗Part2房屋的建造過程2023/3/6地下室結構構施工過程程圖解—施工縫鑿毛毛14.墻柱施工縫縫鑿毛Part2房屋的建造過程2023/3/6地下室結構施施工過程圖解解—頂板鋼筋綁扎扎15.頂板鋼筋綁扎扎Part2房屋的建造過程2023/3/6地下室結構施施工過程圖解解—水電安裝16.頂板水電安裝裝Part2房屋的建造過程2023/3/6地下室結構施施工過程圖解解—頂板混凝土澆澆搗17.頂板混凝土澆澆搗Part2房屋的建造過程2023/3/6地下室室結構構施工工過程程圖解解—墻柱模模板拆拆除18.墻柱模模板拆拆除止止水螺螺桿處處理Part2房屋的建造過程2023/3/6地下室室結構構施工工過程程圖解解—外墻防防水施施工19.外墻防防水施施工Part2房屋的建造過程2023/3/6地下室結構施工過過程圖解—外墻防水保護層20.地下室外墻防水保保護層Part2房屋的建造過程回填土聚苯板或砌120厚實心磚強保護2厚聚氨酯防水涂膜（或4厚防水卷材）鋼筋混凝土自防水側墻（抗?jié)B等級按設計要求）表面補平整2023/3/6地下室結構施工過過程圖解—基坑回填21.地下室基坑回填Part2房屋的建造過程2023/3/6地下室結構施工過過程圖解—上部結構施工22.上部結構施工Part2房屋的建造過程第四步-主體結構建設上部結構建造2023/3/610.樓板清理9.樓板澆搗8.水電管道預埋6.墻柱頂鑿毛7.樓板鋼筋綁扎地下室頂板清理完完成1.放線、鑿毛3.搭建樓板支撐體系系4.樓板模板施工2.墻柱鋼筋綁扎5.墻柱澆搗Part2房屋的建造過程第四步-主體結構建設上部結構建造過程程基礎工程建設基坑開挖支護主體結構建設二次結構施工機電安裝施工前期工程建設“八步法”—二次結構施工第五步：Part2房屋的建造過程裝修施工機電設備市政施工工2023/3/611.衛(wèi)生間防防水10.墻面抹灰灰9.墻面掛網網8.墻面拉毛毛6.門窗框安安裝7.門窗收口口13.移交裝修修12.地面找平平主體結構構拆模清清理完成成1.砌體施工工3.頂磚施工工4.墻面做灰灰餅2.構造柱施施工5.水電預埋埋Part2房屋的建造過程第五步-二次結構構施工基本工藝藝流程：彈線定定位、找找平、拉拉線、砌砌筑、勾勾縫及表表面清理理蒸汽加壓壓混凝土土砌塊（（加氣磚磚）1.磚砌體施施工Part2房屋的建造過程第五步-二次結構構施工磚砌體施施工砌體填充充墻凈高高>4.0m時設置拉拉梁;砌體填充充墻長>2H時設構造造柱,砌體填充充墻長>5m時亦可采采用中間間加設構構造柱。。Part2房屋的建造過程第五步-二次結構構施工構造柱、、腰梁施施工留置7天后進行行斜砌。。豎向和橫橫向縫砂砂漿飽滿滿，勾縫縫均勻，，不得出出現透明明縫、瞎瞎縫和假假縫，防防止抹灰灰層開裂裂、滲漏漏。相鄰砌塊搭砌長度不小于整磚1/3。斜砌3.頂磚施工工Part2房屋的建造過程第五步-二次結構構施工頂磚施工工4&5.墻面灰餅餅、水電電預埋Part2房屋的建造過程第五步-二次結構構施工灰餅&水電預埋埋2023/3/6796.門窗安裝裝Part2房屋的建造過程第五步-二次結構構施工門窗安裝裝2023/3/6807.門窗收口口Part2房屋的建造過程第五步-二次結構構施工門窗收口口2023/3/6818.墻面拉毛Part2房屋的建造過程第五步-二次結構施工墻面拉毛2023/3/6829.墻面掛網第五步-二次結構施工墻面掛網Part2房屋的建造過程2023/3/683第五步步-二次結結構施施工墻面抹抹灰10.墻面抹抹灰基礎工工程建建設基坑開開挖支支護主體結結構建建設二次結結構施施工機電安安裝前期工工程建建設“八步步法””—裝修、、機電電、園園林施施工Part2房屋的建造過程裝修施施工機電設設備市市政施施工洞口封封堵2空調孔孔洞3線槽填填塞1精裝定定位4CONTENTS目錄錄水電氣綁扎要要求2線盒固固定3精裝定定位4套管指指引1第六步步-機電安安裝Part1第一篇篇建建筑水水第六步步-機電安安裝1、不不設套套管一、套套管指指引2、塑塑料套套管3、鋼鋼制套套管4、止止水翼翼環(huán)套套管穿越陽陽臺、、管道道井、、廚房房樓面面空調孔孔洞、、穿越越墻穿梁、、柱套套管衛(wèi)生間間管道道井反反邊內內2、有有預埋埋套管管封堵堵方法法1、無無預埋埋套管管封堵堵方法法二、洞洞口封封堵瀝青麻絲膨脹水泥砂漿瀝青麻絲耐候膠管洞封封堵的的步驟驟：1、鑿鑿毛洞洞口內內壁，，宜做做成喇喇叭筒筒；2、第第一次次澆筑筑30mm厚細細石混混凝土土；3、做做聚氨氨酯防防水層層，一一次閉閉水試試驗；；4、第第二次次澆筑筑細石石混凝凝土，，預留留10~20mm,形形成淺淺坑，，二次次閉水水試驗驗；5、第第三次次澆筑筑細石石混凝凝土止止水臺臺二、洞洞口封封堵——實例例落地式空調壁式空調三、空空調孔孔洞1、壁壁式空空調建建筑標標高為為2.35m；；預埋注注意事事項：：1、壁壁式空空調建建筑標標高為為2.35m；；設計要要求：：2、落落地式式空調調建筑筑標高高為5cm；3、穿穿墻采采用塑塑料套套管；；2、落落地式式空調調孔洞洞標高高應≥≥12cm；3、切切勿出出現倒倒坡現現象；；四、精精裝定定位洗臉盆盆龍頭頭高度度450mm；；洗滌盆盆龍頭頭高度度450mm；；坐便器器給水水高度度200mm；；電熱水水器上上水點點1600mm；燃氣熱熱水器器上水水點1300mm；；洗衣機機龍頭頭高度度1100mm；拖布龍龍頭高高度600mm；H=?L=?H=?L=?Part2第二篇篇建建筑電電無玻纖網一、線槽填塞———線管1、預埋管槽處，必須用1:3水泥砂漿抹灰掛網壓密實；管線線槽：2、對有三根以上預埋管線的線槽，用C20細石砼灌實后，再鋪掛鍍鋅鋼絲網片（管槽兩側各壓15cm寬）抹灰。單個線管多個線管二、綁扎要求1、彎折角度大于于90度；2、每隔1m綁扎扎一次，線盒兩側30cm綁扎扎一次，線管兩側側20cm綁扎一一次；3、避免三根及三三根以上線管重疊疊，保證砼保護層層厚度；三、線盒固定固定要求：1、廚房、衛(wèi)生間間宜用10cm*10cm*7cm纏膠帶泡面固固定；2、其余部位盡量量用線盒直接固定定；四、精裝定位抽油煙機高度1950mm；壁式空調插座2450mm；電熱水器插座2300mm；洗衣機插座1500mm；拖布龍頭600mm；L=200插座需往外側移至至少200mm浴室鏡H=?L=?基礎工程建設基坑開挖支護主體結構建設二次結構施工機電安裝前期工程建設第七步—裝修施工Part2房屋的建造過程裝修施工機電設備市政施工工2023/3/6木工類漆工類瓦工類第七步—裝修施工木工類-石膏線制制作安裝石膏線制作安裝工工藝工法對施工部位的基底底進行清理，使其其平整、干燥，無障障礙物。根據圖紙，彈出石石膏線雙向定位線（墻身水平位和天天花垂直位）。安裝有骨骨天花石石膏線時時，以自攻螺釘釘將石膏線線固定在在吊頂龍龍骨上，，并用9mm細木工板板等做90oo角安裝支支撐固定定。用石膏漿進行粘貼貼固定，，并以自攻膨脹脹螺釘固定石膏膏線。安裝完成成后，立即對石膏線線的拼接接縫進行行整修，，清除周周邊余漿漿。石膏線短短塊拼接接有骨天花花石膏線線安裝：：帶線安裝裝石膏線線條3.5mm×25mm自攻螺釘釘固定轉角為90o（對接時時采用45o碰角）木工類-石膏線線制作安安裝石膏線轉轉角切割割粗糙拼接縫不不密實結構面天天花石膏膏線安裝裝：安裝石膏膏線時彈彈線定位位專用石膏膏嵌補拼拼接縫3.5mm×25mm自攻螺螺釘固定定木工類-石膏線線制作安安裝木工類-地板鋪鋪設地板鋪設設工藝工工法清掃室內內地面，，清除垃垃圾。地面鋪設設防潮墊，要求鋪鋪滿鋪勻勻，墻邊邊踢腳線線位上翻翻邊50mm。通常從門門邊鋪設設第一塊塊地板，，將有槽槽口的一一面靠墻墻，加入入專用墊墊塊，鋪鋪設結束束時預留留伸縮縫縫。安裝木質質踢腳線線，平面面對接時時采用直直接法，，陰、陽陽角對接接時采用用45o對角，上沿口口彈線或或采用紅外線測測量儀調平順。。木工類-地板鋪鋪設地板鋪設設做法大大樣及做做法地板鋪設設原則：：順光、、順主要要行走方方向，門檻位位起，平平行與門門檻排鋪鋪地板厚度度：12mm防潮墊層層：1mm板與墻間間留縫：：8~10mm找平層平平整度誤誤差≤2mm木工類-地板鋪鋪設地板鋪設設平整度度和排版版效果漆工類-墻面及及陰陽角角墻面及陰陰陽角工工藝工法法以紅外線測測量儀打出垂直直控制線線，測量陰、陽角垂垂直度。陰角處理：：根據垂垂直控制制線，用用墨斗在在陰角部部位彈線線，用調調配好的的膩子批批抹在陰陰角兩側側，采用灰刀和直尺從陰角處處向兩側側刮出膩膩子。陽角處理：：根據垂垂直控制制線，在在陽角部部位抹上上已調配配好的膩膩子，將將PVC陽陽角條粘貼在膩膩子上，，校直陽陽角條后后，在陽陽角條表表面補平平膩子。墻面涂料做法法同天花花涂料做做法。PVC陽角條特特點：確保陽角角垂直度度；具有有抗撞性性能；操操作簡便便。漆工類-天棚涂涂料天花基底底打磨不不到位乳膠漆不不平整界面劑修修補釘眼眼專用嵌縫縫膏補縫縫專用繃帶帶粘貼板板縫分兩遍批膩子子厚度為為3mm磨平后涂涂刷一底底二面乳乳膠漆漆工類-墻面及及陰陽角角天花陰陽陽角不順順直，接口錯位位天花陰陽陽角順直直，乳膠膠漆打磨磨棱角分分明瓦工類-墻面鋪鋪貼墻磚鋪貼貼工藝工工法對墻面基基礎進行行全面的的檢查，，包括空空鼓、拉拉毛、防防水、上上下水等等，對不不合格的的部分處處理到位位。根據排布圖對對房間進進行規(guī)方方和放線線，放線線時注意意各部位位開關、、插座的的位置。篩選墻磚，按按照排磚磚圖集中中加工處處理，運運至施工工現場清洗并充分浸泡，準備鋪鋪貼。鋪貼墻磚時時，先貼貼標志塊塊，用長長靠尺邊邊靠邊貼貼，確保保橫平豎豎直，陽陽角切割割一律采采用45°加工，縫縫隙為1mm。墻磚鋪貼貼完成成后，，以專專用勾勾縫劑劑進行行勾縫縫處理理，填填充飽飽滿、、軋實實，干干燥后后清除除多余余勾縫縫劑。鋪貼衛(wèi)生生間墻墻磚時，留出1mm墻磚縫縫。瓦工類類-墻墻面鋪鋪貼墻面瓷瓷片陰陰陽角角效果果墻面石石材鋪鋪貼平平整，，對縫縫工整整，縫縫隙處處理到到位瓦工類類-地地面鋪鋪貼地面磚磚鋪貼貼地面石石材鋪鋪貼基礎工工程建建設基坑開開挖支支護主體結結構建建設二次結結構施施工機電安安裝前期工工程建建設第八步步—市政工工程施施工工工藝Part2房屋的建造過程裝修施施工機電設設備市市政施施工2023/3/6市政工工程施施工工工藝市政工工程分分類市政工工程安安裝原原則市政工工程安安裝工工藝市政工工程注注意事事項市政工工程日日常維維護市政工工程安安裝分分類供水管道排水管道消防工程燃氣管道路燈、污水處理電訊線路電力線路市政工工程市政工工程安安裝原原則以埋地地深淺淺確定定開挖挖施工工順序序，先先深后后淺。。有壓讓讓無壓壓供水管管道如如與電電纜線線路走走向交交叉，，供水水管道道必須須走在在電纜纜線路的的下方方。雨污分分流強弱分分隔標識清清晰市政工工程安安裝原原則電力工工程施工工工藝：：施工準準備——根據據圖紙紙位置置配合合土建建預埋埋管——配管管至各各設備備及動動力箱箱—動動力配配電箱箱安裝裝—電電纜敷敷設——管內內穿線線—檢檢測絕絕緣電電阻——配電電箱內內接線線—設設備接接線——設備備調試試—試試運行行—竣竣工驗驗收照明工工程施工工工藝：：施工準準備-----進戶管管預埋埋-----配合土土建預預埋暗暗配管管-----配電箱箱、戶戶內箱箱、接接線箱箱埋殼殼體-----開關盒盒、插插座盒盒安裝裝-----總配電電柜及及電表表箱安安裝-----預分支支電纜纜敷設設-----管內穿穿線-----測試絕絕緣電電阻------電氣器器具安安裝------配電箱箱安裝裝接線線-----調試-----竣工驗驗收。。變配電電工程程施工工工藝施工準準備-----配合土土建預預埋電電纜保保護管管-----在土建建地溝溝、墻墻面基基本完完之后后進行行技術術復核核------變壓器器就位位------高、低低壓柜柜安裝裝-----母線安安裝（（插接接母線線）-----室內接接地母母線-----電纜敷敷設-----電纜頭頭制安安-----電氣調調試------竣工驗驗收防雷接接地工工程施工工工藝施工準備-----確定引下線軸軸位置-----根據土建進度度逐層連接柱柱內二根主筋筋作為引下線線------焊接均壓環(huán)------豎井內進行接接地線安裝施施工-----豎井內管道與與接地線連接接-----根據圖紙要求求的樓層防雷雷引下線與外外墻門窗、欄欄桿作電氣連連接-----柱內主筋引出出屋面與屋面面避雷帶焊接接------屋面避雷帶施施工------突出屋面的金金屬體與避雷雷帶連接----接地電阻測試試-----竣工驗收弱電工程（有限電視、、電話、對講講、綜合布線線、防盜對講講）施工工藝藝施工準備----配合土建預埋埋管至盒、箱箱-----盒、箱埋設安安裝----線槽安裝-----部分明管敷設設-----管內穿線-----插座安裝-----排線架安裝接接線------調試----試運行-----竣工驗收消防及火災報報警工程施工工藝施工準備-----根據圖之后預預埋管至探測測器盒-----預埋管至報警警器盒及消防防按鈕盒-----預埋管至火警警信號復視盤盤及消防電話話插座盒------管內穿線------檢測絕緣電阻阻------設備及探測器器、模塊安裝裝------各種設備就位位-----設備接線-----單體調試-----聯動調試------竣工驗收市政工程施工工工藝供水管道施工工藝：施工流程：測量放線—材材料、設備驗驗收及布管——溝槽開挖——管道安裝——閥門安裝——井室砌筑——管道回填——管道壓力試試驗安裝準備—清清掃管膛—管管材、管件、、閥門、消防防栓就位—管管道連接—灰灰口養(yǎng)護—水水壓試驗—管管道沖洗市政工程施工工工藝排水管道施工工藝：1、鋪設管道前的的準備工作2、管溝開挖，管道道敷設3、管井砌筑筑4、管道閉水試驗驗5、管溝回填填市政工程施工工工藝消防電施工工藝：施工前準備：：1、在施工前前應認真并熟熟悉設備安裝裝平面圖、接線圖、系統(tǒng)圖。2、安裝人員員應熟悉相關關設計、施工工及驗收規(guī)范范。鋼管內穿線、、布線、校線線工藝流程：選擇導線→掃管→放線→導線與導線的的綁扎→帶護口→穿線→導線接頭→包扎→線路檢查絕緣緣搖測線槽內配線工藝流程彈線定位→膨脹螺栓安裝→支架安裝→線槽安裝→槽內配線→線路檢查及絕絕緣搖測市政工程施工工工藝消防水施工工藝：安裝準備—干干管安裝—報報警閥安裝——立管安裝——噴灑分層干干支管、消火火栓及支管安安裝—水流指指示器、消防防水泵、高位位水箱、水泵泵接合器安裝裝—管道試壓壓—管道沖洗洗—噴灑關支支管安裝—節(jié)節(jié)流裝置安裝裝—報警閥配配件、消火栓栓配件、噴灑灑關安裝—系系統(tǒng)通水調試試燃氣管道施工工藝：1、溝槽開挖2、基地處理及驗驗收3、溝槽回填4、管道安裝5、閥門安裝6、氣表安裝7、燃氣管道檢查查和無損探傷傷8、管道防腐絕緣緣施工9、管道試驗及吹吹掃10、調壓柜及安裝裝方案11、示蹤線敷設市政工程施工工工藝道路雨水檢查查井及雨水箅箅子完成面與與瀝青路面相相平。嚴禁將污水檢檢查井設置在在道路面上。。市政工程注意意事項市政工程注意意事項主管道閥門井井嚴禁安裝在在分戶圍欄內內。必須安裝裝在公共綠地地、人行道或或停車位上且且外觀要與停停車位高度一一致。當不可可避免要設置置在主干道上上時，必須對對閥門井進行行加固處理，，滿足承載力力要求。高低壓電纜溝溝嚴禁穿越分分戶圍欄；電電表箱嚴禁正正對入戶大門門；電纜井必必須安裝在分分護圍欄外的的停車位、綠綠化帶和人行行道內。電纜井高度與與停車位或人人行道路面保保持一致，且且豎向方向與與人行道路面面方向保持一一致。市政工程注意意事項市政工程注意意事項消防箱及消防防管道必須在在墻身砌體完完成后進行下下一道工序前前安裝完畢并并對預留孔洞洞周圍進行修修補。消防管必須以以紅色油漆標標識。水表必須安裝裝在分戶圍欄欄外方便抄表表的位置，并并按房號順序序整齊排列。。室外地上消火火栓必須安裝裝在分戶圍欄欄外與停車位位交界處。綠綠化帶內與路路沿石交界處處。市政工程注意意事項高桿路燈必須須安裝在主干干道兩側的人人行道上。園園區(qū)內低桿庭庭院燈必須安安裝在分戶圍圍欄外側的綠綠化帶內。并并嚴禁正對入入戶大門。同同時根據道口口走向合理排排布。保證照照明覆蓋率。。市政工程注意意事項燃氣立管及水平管道嚴禁禁暗裝，并用黃色色油漆標識。排水立管以白色為主色調調，也可根據需要要跟外墻顏色一致致。市政工程注意意事項走廊鍍鋅線槽槽必須保持整整體美觀。線線槽內預留一一定的空間以以保證散熱。。市政工程注意意事項電信設備箱根據現場實際際情況選擇在配電電房或公共綠地位位置擺放。市政工程注意意事項廣播電視設備箱盡可能選選擇在電纜井附近近擺放。市政工程注意意事項室外監(jiān)控球形形攝像頭應安安裝在小區(qū)主主入口、十字字路口及環(huán)島島處，滿足監(jiān)監(jiān)控視角。市政工程注意意事項工程的日常維維護與養(yǎng)護給排水系統(tǒng)1、對整個供水水管道、泵房房設備、消防防管道進行每每日巡檢，發(fā)發(fā)現問題及時時解決。2、在每年雨季季來臨前，安安排人員清理理各設備房集集水坑，道路路雨水井，疏疏通屋面雨水水管道及道路路排水管道。。3、定期對苑區(qū)區(qū)內的污水井井、化糞池進進行疏通清淤淤。4、日常如發(fā)現現或接報管道道堵塞故障后后，管理處應應立即安排人人員進行清掏掏疏通工作。。5、定期對屋面面雨水口、雨雨水斗、雨水水立管進行清清理。6、有一套完善善的應對洪澇澇災害的應急急預案。強弱電系統(tǒng)定期對整個小小區(qū)的配電房房、供電線路路、路燈、消消防報警系統(tǒng)統(tǒng)、通風系統(tǒng)統(tǒng)、樓宇對講講系統(tǒng)、安防防監(jiān)控系統(tǒng)、、廣播系統(tǒng)進進行檢查，根根據相關年限限規(guī)定及時更更換一些零配配件，保障系系統(tǒng)的日常運運行。市政工程日常常維護工程的日常維維護與養(yǎng)護電梯設備電梯在驗收合合格交付使用用后，為了保保證電梯正常常及安全運行行，使預定期期對電梯設備備進行全面檢檢查、潤滑、、清潔等，發(fā)發(fā)現問題及時時通知維護人人員進行處理理，維護人員員必須受過電電梯維修保養(yǎng)養(yǎng)技術和安全全培訓，并經經政府主管部部門考試合格格的人員擔任任，任何形式式的維修保養(yǎng)養(yǎng)后，必須確確保電梯安全全裝置有效后后，方可投入入正常使用，，電梯的維修修保養(yǎng)人員應應遵守安全操操作規(guī)程，操操作過程中，，應采取相應應的安全技術術防范措施，，以避免發(fā)生生傷害事故和和設備損壞事事故。燃氣管道定期對燃氣管管道及附屬設設施進行檢查查，保障官網網設施安全穩(wěn)穩(wěn)定運行，發(fā)發(fā)現有泄漏故故障，即刻關關閉閥門并通通知燃氣公司司派人處理，，在泄漏區(qū)域域警戒線并派派專人把守，，嚴禁在該區(qū)區(qū)域吸煙，點點火，打手機機及使用其它它無線通訊工工具等。根據據相關規(guī)定及及使用年限要要求，及時更更換一些零配配件，確保燃燃氣管道安全全供氣。市政水電工程程日常維護開發(fā)報建第二部分開發(fā)流程什么是房地產產開發(fā)報建？？1、辦理房地產產開發(fā)過程中中各種證件，，使開發(fā)合法法合規(guī)2、做好房管業(yè)業(yè)務3、政府、公司司、項目溝通通的橋梁房地產開發(fā)報報建？1、涉及審批部部門多2、涉及繳費科科目多3、涉及各項會會議多134開發(fā)流程開發(fā)報建四個個要求？1、所需資料要要逐項分解細細化2、辦理條件要要求邏輯關系系網絡化3、收費命名、、標準要清晰晰4、辦理科室、、人員、電話話要明確，建建立人際關系系135136開發(fā)成本費用明細第一部分一、土地開發(fā)發(fā)成本構成1、土地征用及及拆遷費2、土地購置費費雙方在土土地交易中發(fā)發(fā)生的價款。。3、出讓金4、七通一平費費5、耕地占用稅稅6、耕地開墾費費7、征地管理費費指為組織織與管理土地地開發(fā)工程而而支付的各種種費用。8、占耕地教育育附加費9、新增建設用用地有償使用用費10、出讓金業(yè)務務費11、契稅12、利息二、建筑及安安裝工程費1、人工費直直接從事建筑筑安裝工程施施工的工人和和在現場為建建筑安裝工程程施工操作服服務務的輔助工人人的基本工資資。2、材料費工工程施工所耗耗用的并構成成工程實體的的主要材料、、其它材料、、結構物及零零件的成本，，以及周轉材材料的攤銷費費。3、機械使用費費工程施工工過程中使用用的機械動力力設備發(fā)生的的費用。包括括折舊費、大大修費、附屬屬工具費。動動力及燃料費費等。4、施工管理費費為組織和和管理工程施施工和為施工工服務而支付付的各種費用用。主要包括括：（工作人人員工資-工資附加費-辦公費-差旅費-檢驗試驗費））5、設備購置及及安裝費包包括各種設備備的購置及安安裝費。（-供熱及換熱站站-供電設備、安安裝-電梯）三、基礎工程程費主體工程基礎費用用四、城市基礎設施施配套費1、渣土費2、人防費3、中學增建費4、城市基礎設施配配套費5、舊城改造費6、公建地費7、墻改費8、便道占用費9、環(huán)境保護監(jiān)察費費10、城市綠化費五、前后期費用1、勘察設計費2、監(jiān)理費3、招標費4、質檢費5、測量、放線費6、價格評估費7、綜合開發(fā)管理費費8、房屋所有權登記記費9、房屋所有權登記記工本費10、物業(yè)前期費11、散裝水泥限袋費費12、工程質量監(jiān)督費費13、工程造價管理費費14、安全監(jiān)督費15、勞動定額測定費費16、外省承包工程管管理費17、施工圖紙審查費費18、預算費19、施工噪音管理費費20、專家評審費六、預備費七七、經營管理理費1421、熱力補貼費2、供暖3、煤氣集資4、煤氣施工5、供電6、供水外接7、排污費六、預備費六、預備費七七、經營管理理費1431、監(jiān)察審計費2、資質年審費3、營業(yè)執(zhí)照年審費費4、治安費5、衛(wèi)生費6、行業(yè)管理部門培培訓費7、城市交通集資費費8、報刊費9、街道管理費10、計劃生育管理費費11、社會統(tǒng)籌12、教育基金七、經營管理費其他費用144八、貸款利息項項目貸款或投資款款項的計息，各銀銀行是以復利計息息的。

九、、不可預見費十十、銷售、廣廣告費1、銷售提成費用2、廣告費3、銷售營業(yè)稅十一、各種稅費145碧桂園投資體系第二部分土地使用權年限1467050405040投資策劃中心決策支持、引導、服務務拓展一、投資系統(tǒng)架構構土地投資決策委員員會各投資團隊（投資小分隊）投資系統(tǒng)架構一、投資系統(tǒng)架構構土地投資決策委員員會組長：楊國強董董事局主席成員：楊惠妍董董事局副主席莫斌集團總裁吳建斌首首席財財務官程光煜副副總裁裁王少軍副總裁——行使有關土地投資資事物的最高決策策權投資系統(tǒng)架構一、投資系統(tǒng)架構構投資策劃中心——集團十三大職能中中心之一集團副總裁王少軍評審部發(fā)展研究部財稅部風險控制部直屬拓展部中心總經理何劍標中心副總經理李莎（投資策劃部）投資系統(tǒng)架構獲取信息初步研判項目立項定位策劃定案決策獲取土地區(qū)域/直屬團隊現場勘察投資信息管理系統(tǒng)統(tǒng)報備區(qū)域/直屬團隊落實相關問題區(qū)域/直屬團隊組織各部門考察區(qū)域出具定位策劃報告區(qū)域/直屬團隊投資決策申請區(qū)域/直屬團隊簽訂協(xié)議注：定案時：土地地協(xié)議流程審批（（土地競買流程審審批）發(fā)起。定案后：競買報名名及摘牌手續(xù)辦理理，土地協(xié)議簽確確完成，土地款流流程審批及付款。。土地信息獲取收集集發(fā)起立項申請報備投策中心投策中心項目評審審項目獲取投策中心意見區(qū)域總意見營銷、投策、運營營財務、研發(fā)、成成本土地投資決策委員會區(qū)域立項評審會出具評審意見二、土地投資流程程土地投資流程二、土地投資流程程準備項目材料區(qū)域投資團隊區(qū)域總裁意見區(qū)域總裁審批、決策主席、集團總裁簽訂協(xié)議、項目獲取區(qū)域/直屬團隊補充投資決策意見投資策劃中心通過否決項目不通過如有重大風險或條條件重大變化，則則提請重新定案特別緊急的項目、、重大項目特事特辦土地投資流程二、土地投資流程程獲取土地形成貨值形成銷售產生利潤土地投資一級市場直接招拍掛勾地等意向性拿地地一二級聯動開發(fā)三舊改造土地使用權轉讓股權類合作聯營合作開發(fā)代管代建+品牌輸出二級市場碧桂園土地獲取模式目前專注住宅開發(fā)發(fā)謹慎參與商業(yè)、寫寫字樓及其他業(yè)態(tài)態(tài)土地投資流程三、集團投資方向向解析北京、上海、廣州州、深圳重慶、天津南京、杭州、濟南南、沈陽、福州、、成都、合肥、鄭鄭州、武漢、石家家莊、長沙、南昌昌、西安、哈爾濱濱、昆明、南寧、、貴陽、呼和浩特特、?？凇㈤L春、、太原、蘭州、銀銀川、西寧城市級別劃分一線城市(4個)二線城市(36個)直轄市省會城市計劃單列市核心城市三四五線城市（2134個）寧波、大連、廈門門、青島蘇州、珠海、溫州州、三亞、佛山、、東莞地級市275個；縣級市381個；縣1478個投資方向解析154五大證及后期交付第三部分開發(fā)流程155建設用地規(guī)劃許可可證用地規(guī)劃許可總平面規(guī)劃審查：：包括規(guī)劃布局審查查（含鳥瞰效果圖圖）和綜合指標審審查；綜合指標審查，規(guī)規(guī)劃必須符合規(guī)劃劃設計要點，如容容積率、建筑密度度、樓間距、層高高、綠地率、道路路退讓、停車位、、物管用房面積等等等；總平面公示，要特特別注意，要為日日后規(guī)劃調整留后后路。157成立項目公司成立項目公司國有土地使用證修建性詳細規(guī)劃審審批建設工程規(guī)劃許可可證工程規(guī)劃許可163施工許可證規(guī)劃、施工圖紙審審查單體施工圖、規(guī)劃劃方案設計、審圖、、取得指標審核證明明或圖紙審圖合格證證設計院審圖機構項目部設計出圖、修改、回復審核、發(fā)證協(xié)調、辦理施工許可證辦理需需要資料1、建筑工程施工許許可申請表2、建設用地批準書書或土地使用證3、建設工程規(guī)劃許許可證4、人防辦理情況意意見書5、施工圖審查備案案的證明文件6、建設工程監(jiān)理登登記表（監(jiān)理工程程提供）7、施工中標通知書書（必須招標的工工程提供）8、建設工程使用散散裝水泥意見書9、建設工程使用新新型墻材料意見書書10、建筑工程施工噪噪音排放許可證11、建設工程質量（（安全）監(jiān)督登記記表12、建設單位開戶銀銀行的存款證明或或對建設單位支付付和履約的擔保；；政府投資項目僅僅需提供財政撥款款證明文件13、施工單位資質證證書、廣州地區(qū)資資質備案（網上查查核）、安全生產產證明許可證、法法定代表人證明書書、法人授權委托托證明書14、項目經理、施工工員、質安員、專專職安全員、特種種作業(yè)人員證書及及身份證復印件；；人員委托通知書書；三類人員安全全生產考核合格證證；工地安全、防防火責任人委任書書15、安全文明施工現現場查勘表16、承發(fā)包合同17、保證工程質量和和安全措施的有關關文件18、勞動保險統(tǒng)籌籌金、合同印花花稅繳納憑證19、施工單位工資資保證金專用賬賬戶存款憑證20、意外傷害及工工商保險憑證商品房預售許可可證預