房地產合約履行培訓詳解

房地產合同簽訂及履約21、理論知識和實際工作中常見問題相結合；2、通過討論分析相關案例，切實指導今后的實際工作，提高執(zhí)行力。地產業(yè)務管理研討資料合同管理合同合同的管控能力是公司業(yè)務管理水平高低的綜合體現(xiàn)。討論原則3一、地產公司相關合同分類二、合同組成三、內控條款管理（合同專用條款）

地產業(yè)務管理研討資料合同管理三大部分主要討論內容4地產業(yè)務管理研討資料合同管理代號類別包含內容ZX咨詢服務類1、前期環(huán)評、交通評價、節(jié)能評估等報建過程中的委托合同2、勘察、方案設計、施工圖設計、專項設計、工程監(jiān)理合同3、造價咨詢、招標代理、審計顧問等合同GC建安工程類1、總承包合同2、直接（指定）分包合同，包括：打井及降水，地基處理，門窗，園林，地暖等3、電梯、空調機組、高低壓配電等安裝PT市政配套類燃氣、電力、電信、雨污，自來水等CG采購類1、總包合同中甲供材的采購2、項目配套的其他甲方直接采購如：垃圾箱、化糞池、庭院燈，交通標識、小區(qū)運動器材等YX營銷推廣類1、市場調研咨詢、銷售代理、物料制作、廣告及推廣活動等沙盤模型等其他售樓處必備物品的采購加工2、合同房屋租售、按揭等合同一、合同分類51、合同框架構成2、通用條款和專用條款的區(qū)別和聯(lián)系3、補充條款的擬定原則：4、擬定專用條款時的注意事項5、合同形式地產業(yè)務管理研討資料合同管理二、合同組成及形式6二、合同組成及形式地產業(yè)務管理知識研討資料合同管理1、框架詳見，范本合同（河北2008）一、總則二、合同主體三、擔保、保險與風險四、工期五、質量與安全六、造價七、合同爭議、解除與終止八、其他2、通用條款：3、專用條款（格式條款）：。。。。。略1、協(xié)議書4、附件附件1：承包人承攬項目一覽表附件2：房屋建筑工程質量保修書7二、合同組成及形式地產業(yè)務管理知識研討資料合同管理2、區(qū)別和聯(lián)系2.1區(qū)別：專用條款，體現(xiàn)利益趨向；通用條款：合同主體是平等的，相關條款維護合同雙方共同的權益；2.2聯(lián)系：兩者互為補充，共同組成比較完整的實際應用的合同文本；8地產業(yè)務管理研討資料合同管理3、補充條款的擬定原則：3.1、可執(zhí)行性；3.2、必須體現(xiàn)利益趨向；3.3、掌握有效、無效的尺度；3.4、提高合約履行關鍵點的管控能力，逐步實現(xiàn)精細化管理；--仲裁或起訴為對方單位所在地？-原則性問題。二、合同組成及形式9地產業(yè)務管理研討資料合同管理專用條款控制線控制線利益趨向1利益趨向2必須體現(xiàn)利益趨向，同時兼顧有效無效尺度擬定原則10地產業(yè)務管理研討資料合同管理第一，履行告知義務4擬定專用條款時的注意事項第二，掌握有效與無效的尺度第三，做好不利解釋的預案準備第四，通用條款和專用條款并重四大注意事項補充條款三大特點：重復使用、預先擬定、未經協(xié)商。11地產業(yè)務管理研討討資料合合同管理理第一，履行告知義義務4擬定專用條款時的的注意事項《合同法》第三十九條要求標標準合同文本的提提供者要“提請對對方注意免除或限限制其責任的條款款，按照對方的要要求，對該條款予予以說明?！碧貏e是合同的對方方當事人，不是特特定的廣大消費者者的時候，這種告知義務要充充分、完整，而且且要做到深入淺出出，通俗易懂。12地產業(yè)務管理研討討資料合合同管理理第二，掌握有效與與無效的尺度4擬定專用條款時的的注意事項環(huán)境分析競爭性合法性注意：1、做到，嚴謹而不不苛刻；2、避免無效條款，，則一旦發(fā)生合同同糾紛==《合同法》第四十條規(guī)定，““提供專用條款一一方免除其責任，，加重對方責任、、排除對方主要權權利的，該條款無無效”。作為一個大企業(yè)，，在法律明文禁止止的情況下還在標標準文本中設置無無效的免責條款，不但不不能獲得法律的保保護，反而有損大大公司的企業(yè)形象象。13地產業(yè)務管理研討討資料合合同管理理第三，做好不利解解釋的預案準備4擬定專用條款時的的注意事項《合同法》第四十一條，“對對格式條款有兩種種以上解釋的，應應當做出不利于格格式條款提供一方方的解釋”?；蚋袷綏l款提供方方條款的遺漏或不不明確造成合同爭爭議的情況?！逗贤ā愤@樣規(guī)定，是基于于標準合同文本提提供一方在存在利利用合同文本謀取取不公平利益的假假設。這就要求企企業(yè)在制定標準合合同文本的同時，，要準備好合同文文本和條款的合理理性的說明和解釋釋。案例條款材料或設備采購安安裝合同中，關于于運輸方式及費用用承擔，票據(jù)提供供等條款。14地產業(yè)務管理研討討資料合合同管理理第四，通用條款和和專用條款并重4擬定專用條款時的的注意事項1、專用條款：對內內發(fā)揮作用。當企業(yè)處于弱勢地地位的時候，則要要發(fā)揮“通用條款”的作用。2、通用條款：對外外發(fā)揮作用。當企業(yè)處于合同優(yōu)優(yōu)勢地位的時候，，應盡量發(fā)揮“專用條款”的作用；15地產業(yè)務管理研討討資料合合同管理理5.1、書面形式的概念念：“可以有形地表現(xiàn)現(xiàn)所載內容的形式式”；包括電報、電傳、、傳真、電子數(shù)據(jù)據(jù)交換和電子郵件件5合同形式5.2、書面合同的構成成要素：“a合同條款，b經過當事人蓋章、、簽字確認”；書面合同又分為合合同書、信件和數(shù)數(shù)據(jù)電文三大類注意：不是所有的信件和和數(shù)據(jù)電文都能成成為合同，只有包包含了合同條款、、經過當事人簽字字確認的信件、數(shù)數(shù)據(jù)電文才是合同同。16地產業(yè)務管理研討討資料合合同管理理三、內控條款管理（合合同專用條款）1、風險管理2、工期管理及違約約責任處理3、質量管理及違約約責任4、安全管理及違約約責任5、工程分判方案6、合同價款7、付款方式及財務務處理8、工程結算管理9、合同簽訂手續(xù)注注意事項10合同爭議、解除及及終止內控條款提綱17地產業(yè)業(yè)務管管理研研討資資料合合同同管理理三、內控條條款管管理（（合同同專用用條款款）1：主動動控制制；2：風險險共擔擔，體體現(xiàn)合合同主主體平平等；；3：避免免二次次風險險（次次生風風險））的發(fā)發(fā)生；；預先在在合同同中確確定風風險源源，并并通過過設計計合同同條款款來預預防風風險，，限制制風險險的范范圍，，在當當事人人之間間進行行有利利于自自己的的風險險分配配，甚甚至轉轉移風風險。。1.1風險管管理原原則1、風險險管理理18地產業(yè)業(yè)務管管理知知識研研討資資料合合同同管理理三、內控條條款管管理（（合同同專用用條款款）Ⅰ風險降降低；；Ⅱ風險消消除；；Ⅲ風險轉轉移；；Ⅳ風險保保留；；1.2風險處處理的的方式式概念：：請會會后查查閱相相關資資料。。。。。19業(yè)務管管理研研討資資料合合同同管理理三、內控條條款管管理（（合同同專用用條款款）1.2風險處處理的的方式式Ⅰ風險降降低；；常用用的一一種形形式是是風險險分散散，即即通過過分散散的形形式來來降低低風險險。合同條條款-----材料價價格調調整：：1、調整整條件件：各棟號號施工工期的的信息息價格格未超超過基基期（（投標標期））信息息價格格的±5%（含±5%）時，，不予予調整整；超超過±5%時，僅僅調整整超過過±5%以外的的部分分；判定公公式為為：［［（B-A）÷A］>+5%；［（（B-A）÷A］<-5%；2、調整辦法法為：約定調整金金額*約約定調整整材料數(shù)量量；可調材材料價差部部分只計取取稅金不計計取其他任任何費用；；3、調整公式式：信息價約定調整金額判定條件基期施工期比例調整金額（元）AB（B-A）÷AA*[（B-A）÷A-5%](C-B)/B＞+5%AB（B-A）÷AA*[（B-A）÷A-5%](C-B)/B＜-5%AB（B-A）÷A05%≤(C-B)/B≤+5%？體現(xiàn)什么原原則？案例條款20地產業(yè)務管管理知識研研討資料合合同同管理三、內控條款管管理（合同同專用條款款）1.2風險處理的的方式Ⅱ風險消除；；包括風險避避免、風險險化解、風風險排斥和和風險終止止。21地產業(yè)務管管理研討資資料合合同管理理三、內控條款管管理（合同同專用條款款）1.2風險處理的的方式Ⅲ風險轉移；；工程量清單單招投標：：招標人風險險：承擔工工程量的風風險；風險投標人：承承擔投標報報價的風險險；工程量清單單修正的原原則：投標人應依依據(jù)招標方方給定的工工程量清單單進行報價價，投標人人在投標階階段應依據(jù)據(jù)投標圖紙紙對招標人人提供的工工程量清單單的準確性性、完整性性進行復核核，如發(fā)現(xiàn)現(xiàn)錯漏項或或數(shù)量偏差差（正負3%以外）應在在招標規(guī)定定時間內提提出質疑，，招標人確確認后以補補遺書的方方式進行修修正；數(shù)量量偏差在正正負3%（含）以內內招標人不不予修正，，由投標人人在綜合單單價中考慮慮。如投標人未未對招標人人提供的工工程量清單單的量或項項進行復核核或提出質質疑后未得得到招標人人的書面回回復，則投投標人在報報價時自行行考慮其因因素，投標標人中標后后，招標人人不予補償償，辦理工工程結算時時也不予調調整。如何體現(xiàn)利利益趨向？？----討論5分鐘！1、工程量？？2、措施費包包干？3、圖紙范圍圍內合同價價款包死4、避免不平平衡報價等等投標技巧巧？5、主要合同同條款的設設計？案例條款22地產業(yè)務管管理研討資資料合合同管理理三、內控條款管管理（合同同專用條款款）1.2風險處理的的方式Ⅲ風險轉移；；工程量清單單修正的原原則：投標人應依依據(jù)招標方方給定的工工程量清單單進行報價價，投標人人在投標階階段應依據(jù)據(jù)投標圖紙紙對招標人人提供的工工程量清單單的準確性性、完整性性進行復核核，如發(fā)現(xiàn)現(xiàn)錯漏項或或數(shù)量偏差差（正負3%以外）應在在招標規(guī)定定時間內提提出質疑，，招標人確確認后以補補遺書的方方式進行修修正；數(shù)量量偏差在正正負3%（含）以內內招標人不不予修正，，由投標人人在綜合單單價中考慮慮。如投標人未未對招標人人提供的工工程量清單單的量或項項進行復核核或提出質質疑后未得得到招標人人的書面回回復，則投投標人在報報價時自行行考慮其因因素，投標標人中標后后，招標人人不予補償償，辦理工工程結算時時也不予調調整。注：08清單規(guī)定：：投標人沒沒有為確保保工程量清清單準確性性，而進行行復核的權權利和義務務，但要進進行必要的的復核，復復核的目的的是：處于于投標報價價考慮，尋尋求適合于于投標的技技巧和埋伏伏。體現(xiàn)工程量量清單招標標：量價分分離，風險險各擔的原原則。23地產業(yè)務管管理研討資資料合合同管理理三、內控條款管管理（合同同專用條款款）1.2風險處理的的方式Ⅳ風險保留；；據(jù)實結算類類建筑工程程合同：1、工程量據(jù)據(jù)實計算2、材料價格格：2.1執(zhí)行信息價價？2.2認價？--全部承擔了了材料價格格變化的風風險注：信息價價中沒有或或規(guī)格型號號、品牌不不明確的材材料3“秋后算賬””有多少，算算多少；算算多少，是是多少；沒有控制標標準，沒有有控制目標標？建設單位變變?yōu)閹缀跛酗L險的的承擔者??！下浮比例的的確定？1、直接費為為取費基數(shù)數(shù)的情況：：主要參考依依據(jù)：信息息價與實際際采購價的的差額；2、人工費及及機械費或或人工費為為取費基數(shù)數(shù)：主要參考依依據(jù)：定額額人工費及及機械費+取費之和與與實際勞務務、機械租租賃費用之之和的差值值與預期利利潤或競爭爭環(huán)境下最最低追求利利潤的比較較；此條款的的意義？？討論。。。。。。。5分鐘！案例包括風險險接受、、風險吸吸收和風風險容忍忍。24地產業(yè)務務管理研研討資料料合合同管理理三、內控條款款管理（（合同專專用條款款）2、工期管管理及違違約責任任處理2.1合同工期期的制定定原則：：合理、可可行與開發(fā)項項目總工工期相結結合與交房時時間相結結合2.2關鍵工期期節(jié)點管管理：開工日期期主體結構構完成時時間二次結構構、裝修修完成時時間竣工驗收收、竣工工資料提提交時間間-詳見p28-33頁25地產業(yè)務務管理研研討資料料合合同管理理三、內控條款款管理（（合同專專用條款款）2、工期管管理及違違約責任任處理2.3承包人需需提供的的進度表表2.3.1工程進度度總計劃劃2.3.2節(jié)點工期期進度計計劃2.4發(fā)包人應應該編制制的項目目進度計計劃2.4.1編制依據(jù)據(jù)承包人編編制的進進度計劃劃銷售中心心承諾的的交房日日期2.4.2編制的內內容地基處理理及土方方工程總包工程程甲方直接接分包項項目市政配套套工程景觀綠化化工程滿足交房房入住條條件，需需要所作作的樓內內及樓外外所有的的施工項項目。26地產業(yè)務務管理研研討資料料合合同管理理三、內控條款款管理（（合同專專用條款款）2.5工期延誤誤因素分分析承包人自自身因素素分包勞務務組織不不利自身資金金實力不不足內部管理理混亂材料認價價工作滯滯后投資合伙伙人撤股股。。。。。。。發(fā)包人因因素設計圖紙紙深度不不夠方案調整整材料認價價工作滯滯后工程付款款不及時時工程進度度款不足足額。。。。。。。發(fā)包人認認價滯后后承包人上上報滯后后審算要引引起高度度視！給公司領領導提供供”準確、、及時”的付款款依據(jù)27地產業(yè)務務管理研研討資料料合合同管理理三、內控條款款管理（（合同專專用條款款）2.6工期延誤誤的影響響發(fā)包人延期交房房----增加銷售售人員給給業(yè)主的的解釋難難度在后開發(fā)發(fā)項目銷銷售中，，存在潛潛在客戶戶流失的的問題延遲辦理理按揭的的時間，，有可能能造成資資金壓力力增加公司司的財務務費用和和管理費費用。。。。。。。承包人管理費用用增加機械租賃賃費用增增加周轉材料料費用增增加預期利潤潤率降低低。。。。。。。28地產業(yè)務務管理研研討資料料合合同管理理三、內控條款款管理（（合同專專用條款款）2.7工期延誤誤的違約約責任條條款2.3如因乙方方原因致致使工程程延期竣竣工超過過30天，甲方方有權另另行委托托第三方方進行施施工和整整改，因因此涉及及的直接接和間接接費用均均由乙方方承擔并并在其工工程款中中扣除，，乙方不不得提出出任何異異議并無無條件移移交工作作面及相相關資料料，并承承諾放棄棄全部合合同履約約保證金金。2.4乙方每月月25日前向甲甲方上報報本月施施工總結結及下月月施工計計劃。每每缺報一一次總結結或計劃劃，乙方方向甲方方支付違違約金1,000.00元。。。。。。。。2.1節(jié)點工期期按合同同約定每每滯后一一次，從從工程款款中扣除除5萬元，作作為施工工進度違違約金；；2.2如乙方連連續(xù)3個節(jié)點不不能按時時完成且且達到質質量合格格標準，，乙方承承諾無條條件退場場并移交工作面面及工作作資料，，要求甲甲方支付付已完合合格工程程價款的的70%，余款不不再索要要。。。。。。。。。。案例條款款29地產業(yè)務務管理研研討資料料合合同管理理三、內控條款款管理（（合同專專用條款款）3.質量管理理及相應應的違約約責任處處理包含3.2工程質量量3.1材料質量量30地產業(yè)務務管理研研討資料料合合同管理理三、內控條款款管理（（合同專專用條款款）3.質量管理理及相應應的違約約責任處處理3.1.1供應方式式管理3.1.2價格管理理3.1.3甲供（購購）材結結算管理理3.1.4信息化管管理內容3.1材料管理理詳見通用用條款p38、39、4031地產業(yè)務務管理研研討資料料合合同管理理三、內控條款款管理（（合同專專用條款款）3.質量管理理及相應應的違約約責任處處理A甲購材料料（設備備）B乙購材料料（設備備）C甲指定品品牌材料料（設備備）3.1材料管理理3.1.1供應方式式管理常見供應應方式注：由由采購購合約部部，根據(jù)據(jù)工程特特性等因因素確定定材料設設備的供供應方式式。32地產業(yè)務務管理研研討資料料合合同管理理三、內控條款款管理（（合同專專用條款款）3.質量管理理及相應應的違約約責任處處理3.1.1供應方式式管理A甲購材料料（設備備）2.2乙方應根根據(jù)總體體工期計計劃及材材料的合合理供貨貨周期，，提前30天向甲方方上報甲甲供材料料的供應應計劃及及進場時時間，因因乙方提提供的供供貨計劃劃不及時時而導致致的工期期延誤由由乙方承承擔。2.3甲供材料料設備應應在到貨貨之前24小時通知知乙方，，貨物運運到現(xiàn)場場后，乙乙方應安安排適當當卸貨位位置，并并在到貨貨后的1小時內組組織甲、、乙方聯(lián)聯(lián)合驗收收。逾時時未驗收收，視為為乙方已已驗收合合格。甲甲供材料料設備經經驗收卸卸貨交付付乙方后后相應的的保管及及二次倒倒運責任任由乙方方承擔。。由于甲甲供材料料質量問問題及甲甲方供應應不及時時，導致致的關鍵鍵線路上上的工期期延誤相相應順延延。案例條款款甲購材數(shù)數(shù)量上報報、甲詢詢價、招招標程序序執(zhí)行表表單：已已制定，，待執(zhí)行行。33地產業(yè)務管理理研討資料合合同管理三、內控條款管理理（合同專用用條款）3.質量管理及相相應的違約責責任處理3.1.1供應方式管理理A甲購材料（設設備）2.4甲供材料設備備的工程量統(tǒng)統(tǒng)計由乙方負負責，統(tǒng)計時時應基本準確確，原則上不不允許出現(xiàn)三三次補貨。若因乙方原因因造成同一種種材料補貨三三次以上，則則乙方須向甲甲方支付補貨貨貨款的10%作為采購管理理費；若乙方方提供的工程程量超出實際際用量（含損損耗）時，超超出數(shù)量由乙乙方接受并按按約定計取單單價。2.5乙方要求補貨貨時，需咨詢詢甲方供貨周周期并予以充充分考慮，否否則，由此引引起的直接及及間接損失及及工期問題由由乙方承擔。。2.6甲供材料的采采購保管費在在綜合單價中中投標單位已已作綜合考慮慮，不再另外外計算。。。。。。案例條款34地產業(yè)務管理理研討資料合合同管理三、內控條款管理理（合同專用用條款）3.質量管理及相相應的違約責責任處理3.1.1供應方式管理理B乙購材料（設設備）；3.5乙方用于本工工程的一切材材料、設備、、成品、半成成品、構配件件（以下簡稱稱材料）必須須符合設計要要求和相關技技術規(guī)范要求求，同時乙方方保證上述材材料完全符合合合同文件、、設計規(guī)定的的質量、規(guī)格格和性能、等等級約定，并并保證上述材材料在正常使使用環(huán)境下皆皆是符合質量量標準規(guī)定的的。所有材料料進場前須由由甲方、監(jiān)理理驗貨，若發(fā)發(fā)現(xiàn)乙方提供供的材料有質質量問題或沒沒按圖紙及合合同的標準要要求提供，乙乙方須無條件件撤換，并承承擔由此造成成的所有費用用或損失，同同時工期不能能順延。。。。。。。案例條款35地產業(yè)務管理理研討資料合合同管理三、內控條款管理理（合同專用用條款）3.質量管理及相相應的違約責責任處理3.1.1供應方式管理理B乙購材料（設設備）；3.7若乙方不能提提供讓甲方和和設計滿意的的材料樣品或或所提供的材材料品質或質質量不能滿足足甲方要求或或與封樣不符符，甲方有權權勒令其材料料退場，已經經用于工程的的將無條件拆拆除，由此造造成的工期延延誤及所用費費用由乙方負負責；且甲方方保留自行采采購的權利，，所發(fā)生的費費用及給甲方方造成的直接接經濟損失、、其他相關損損失從合同總總價中扣減，，并收取乙方方該材料費的的10%作為采購管理理費用。。。。。。。。3.9乙方應提供材材料原產地證證明的文件和和制造廠商出出具的質量保保證書，若材材料產地與所所提供的封樣樣材料或合同同約定廠商/品牌/等級不符，甲甲方按第3.7款處理。案例條款36地產業(yè)務管理理研討資料合合同管理三、內控條款管理理（合同專用用條款）3.質量管理及相相應的違約責責任處理3.1.1供應方式管理理B乙購材料（設設備）；3.13乙方按國家及及地方規(guī)范規(guī)規(guī)定進行材料料和構件的檢檢驗試驗，試試驗不合格負負責更換材料料以及重新試試驗，工期不不順延。乙方方須自費執(zhí)行行合同承包范范圍內所有項項目的檢驗、、試驗和檢查查費用。若一一方對試驗檢檢驗結果有異異議，應進行行復試，若復復檢復試合格格，復檢復試試費用由提出出異議一方負負擔；若復檢檢復試不合格格，復檢復試試費用由另一一方承擔。案例條款37地產業(yè)務管理理研討資料合合同管理三、內控條款管理理（合同專用用條款）3.質量管理及相相應的違約責責任處理3.1.1供應方式管理理C甲指定品牌材材料（設備））3.2必要時甲方有有權將以上甲甲方指定和暫暫定價材料設設備轉為甲方方供應材料，，如果轉成甲甲供材料，結結算時材料單單價按照乙方方投標報價或或暫定價進行行扣減。3.3甲方指定的材材料、設備在在回標時由乙乙方提供不少少于三個廠家家（必須包含含甲方指定品品牌或廠家）），在施工過過程中，材料料進場前由甲甲方、乙方、、監(jiān)理三方聯(lián)聯(lián)合考察，最最終確定一家家為本工程的的供貨單位。。工程施工過過程中，用于于本工程所有有材料、產品品、設備必須須提供樣品封封樣并經甲方方書面確認后后，乙方方可可采購和安裝裝。否則，乙乙方承擔全部部責任和費用用。案例條款38地產業(yè)務管理理研討資料合合同管理三、內控條款管理理（合同專用用條款）3.質量管理及相相應的違約責責任處理3.1.1供應方式管理理C甲指定品牌材材料（設備））3.4甲方有權根據(jù)據(jù)需要改變材材料的供應方方式（甲供或或甲指定），，乙方無條件件接受。甲方方做到提前通通知乙方，而而勿需向乙方方作出任何解解釋工作。案例條款39地產業(yè)務管理理研討資料合合同管理三、內控條款管理理（合同專用用條款）3.質量管理及相相應的違約責責任處理3.1.2價格管理價格組成：價格影響因素素：材料原價（供供應價）運雜費運輸方式及損損耗采購和保管費費：采購費、倉儲儲費、工地保保管費、倉儲儲損耗品種品牌、規(guī)格、型號、、質量等級。工地倉庫交貨地點供應者倉庫提提貨點工地存放點運輸方式及費費用承擔者？？40地產業(yè)務管理理研討資料合合同管理三、內控條款管理理（合同專用用條款）3.質量管理及相相應的違約責責任處理3.1.2價格管理損耗計入材料價格格計入材料消耗耗量運輸損耗倉儲損耗施工損耗總結---------41地產業(yè)務管理理研討資料合合同管理三、內控條款管理理（合同專用用條款）3.質量管理及及相應的違違約責任處處理A甲購材料（（設備）B乙購材料（（設備）C甲指定品牌牌材料（設設備）3.1.2價格管理材料分類A甲購材料（（設備）招標，詢價價、定價工工作。執(zhí)行表單：：已制定，，待執(zhí)行。。42地產業(yè)務管管理研討資資料合合同管理理三、內控條款管管理（合同同專用條款款）3.質量管理及及相應的違違約責任處處理B乙購材料（（設備）執(zhí)行表單：：已制定，，待執(zhí)行。。認質認價此類材料中中合同約定定需要認價價時，承包包人要按照照發(fā)包人的的工作程序序及要求，，執(zhí)行認價價程序。認質：主要要把關者，，項目部現(xiàn)現(xiàn)場管理人人員及項目目經理（總總工）認價：主要要執(zhí)行部門門，采購合合約部控制程序：：承包人監(jiān)理、發(fā)包包人上報“認質”確認認用于工程43地產業(yè)務管管理研討資資料合合同管理理三、內控條款管管理（合同同專用條款款）3.質量管理及及相應的違違約責任處處理C甲指定品牌牌材料（設設備）招標時，按按暫定價處處理施工過程及及結算時，，執(zhí)行認價價程序。3.3甲方指定的的材料、設設備在回標標時由乙方方提供不少少于三個廠廠家（必須須包含甲方方指定品牌牌或家），，在施工過過程中，材材料進場前前由甲方、、乙方、監(jiān)監(jiān)理三方聯(lián)聯(lián)合考察，，最終確定定一家為本本工程的供供貨單位。。工程施工工過程中，，用于本工工程所有材材料、產品品、設備必必須提供樣樣品封樣并并經甲方書書面確認認認可后，乙乙方方可采采購和安裝裝。否則，，乙方承擔擔全部責任任和費用。。案例條款44地產業(yè)務管管理研討資資料合合同管理理三、內控條款管管理（合同同專用條款款）3.質量管理及及相應的違違約責任處處理C甲指定品牌牌材料（設設備）討論：1、甲方指定定材料和設設備的招標標組織人及及負責人應應該是總包包單位還是是發(fā)包人？？為什么？？2、發(fā)包人在在其中起到到的作用是是什么？45地產業(yè)務管管理研討資資料合合同管理理三、內控條款管管理（合同同專用條款款）3.質量管理及及相應的違違約責任處處理3.1.3甲供（購））材結算管管理案例條款8、發(fā)包人供應應材料，如如果承包人人領用量在在合理消耗耗量以內時時，按照實實際領用數(shù)數(shù)量*招標標文件暫定定價扣除，，如果實際際領用量超超過合理消消耗量，超超過部分按按照超領數(shù)數(shù)量*發(fā)包包人實際采采購價的1.2倍扣除；涉及問題數(shù)量：數(shù)量如何確確認？執(zhí)行行的嚴格程程序是什么么？雙方單單位法人授授權的材料管管理人員、、必須經過過簽字確認認的出入庫庫單據(jù)？價格：單次供貨價價格或分批批次供貨的的加權平均均價格46地產業(yè)務管管理研討資資料合合同管理理三、內控條款管管理（合同同專用條款款）3.質量管理及及相應的違違約責任處處理3.1.4信息化管理理價格信息管管理：采購購主管負責責供應商信息息管理：合合約主管負負責價格時間價格變化曲曲線通過材料價價格的變化化趨勢分析析及其他信信息的掌握握，來預測測材料未來來的變化情情況！47地產業(yè)務管管理研討資資料合合同管理理三、內控條款管管理（合同同專用條款款）3.2工程質量管管理3.2.1管理原則A發(fā)包人不得得要求承包包人違反法法律法規(guī)、、驗收標準準，降低工程造造價B承包人必須須按照施工工圖紙、標標準及規(guī)范范和有關技技術要求施施工，不得得偷工減料料。3.2.2違約處理原原則A承包人所施施工內容，，達不到約約定標準或或驗收標準準的，且存存有安全隱患患或影響使使用功能的的，必須拆拆除重新施施工，直到到合格。B承包人所施施工內容，，達不到約約定標準或或驗收標準準的，但不不造成安全全隱患，對對使用功能能無明顯影影響的，發(fā)發(fā)包人做扣扣減費用處處理。48地產業(yè)務管管理研討資資料合合同管理理三、內控條款管管理（合同同專用條款款）4安全生產、、文明施工工管理4.1安全生產文文明施工管管理標準（（執(zhí)行文件件）---詳見文件。。。。。4.2安全生產文文明“施工措施費費”的核算依據(jù)據(jù)4.2.1工程量清單單招標：投投標報價時時，根據(jù)施施工組織設設計、工程程所在地主主管部門要要求等據(jù)實實核算；4.2.2執(zhí)行工程所所在省、直直轄市地現(xiàn)現(xiàn)行的計價價定額及費費用定額；；注：按照安全生生產文明施施工管理標標準，此報報價應不低低于按照計計價定額及及費用定額額所計算費費用的90%。49地產業(yè)務管管理研討資資料合合同管理理三、內控條款管管理（合同同專用條款款）4安全生產、、文明施工工管理4.3安全生產文文明施工涉涉及的違約約處理4.3.1原則：4.3.2辦法如果施工現(xiàn)現(xiàn)場實際安安全生產、、文明施工工措施達不不到執(zhí)行文文件要求，，則發(fā)包人人、監(jiān)理理單位應應督促承包包人及時整整改；經發(fā)包人、、監(jiān)理單位位督促整改改，但整改改不及時、、不到位、、不滿足要要求及標準準時，則A、按合同約約定扣除合合同履約保保證金作為為違約罰款款；B、同時扣減減節(jié)省的安安全生產、、文明施工工措施費用用；工程量清單單招標時，，要求投標標人將此費費用單列，，以便按比比例扣減；；按照現(xiàn)行的的計價定額額及費用定定額編制預預結算時，，按照相應應的單項子子母核算并并扣減；50地產業(yè)務管管理研討資資料合合同管理理三、內控條款管管理（合同同專用條款款）4安全生產、、文明施工工管理4.3安全生產文文明施工涉涉及的違約約處理4.3.3案例條款：：乙方保證在在本工程施施工過程中中達到安全全文明施工工標準要求求，在甲方方組織監(jiān)理理單位參與與的每月項項目聯(lián)查時時，若發(fā)現(xiàn)現(xiàn)乙方存在在達不到安安全文明生生產要求，，甲方有權權收取乙方方違約金1-5萬元，并限限期7日內按照檢檢查意見進進行整改，，整改后仍仍達不到相相關規(guī)定要要求時，在在下月聯(lián)查查時，當月月聯(lián)查情況況除外，再再追加扣減減上月扣減減額的50-100%；乙方必須服從甲甲方/物業(yè)管理單位的的管理，否則甲甲方/物業(yè)管理單位有有權利按照相關關規(guī)定對乙方做做出每次￥1000.00經濟處罰，嚴重重影響工程進度度、工程形象及及售樓工作的，，甲方有權利對對乙方做出每次次￥1000-10000.00的經濟處罰；51地產業(yè)務務管理研研討資料料合合同管理理三、內控條款款管理（（合同專專用條款款）5工程分判判方案5.1分判方案案確定的的原則：：A利于現(xiàn)場場管理；；B減少發(fā)包包人對各各單位間間協(xié)調度度工作量量及難度度；C便于界定定工程質質量問題題責任方方；D可以一定定程度上上降低造造價，節(jié)節(jié)約投資資；E總包、分分包工程程的界限限劃分一一定要明明確，并并且詳盡盡。5.2分判方案案的內容容：A總承包人人承包范范圍及承承包方式式；B甲直接分分包項目目；C甲制定分分包項目目；D、甲供、、甲指定定材料設設備；52地產業(yè)務務管理研研討資料料合合同管理理三、內控條款款管理（（合同專專用條款款）5工程分判判方案5.3分判方案案確定：：5.4承包范圍圍劃分時時應注意意的問題題組織制定定部門：：采購合合約部參與部門門：項目目部、審審算部5.4.1土方工程程：一次次開挖，，樁泥挖挖運5.4.2樁基礎工工程：樁樁施工，，截樁、、接樁等等樁處理理，樁基基礎檢測測，5.4.3電梯工程程：腳手手架問題題5.4.4幕墻工程程：埋件件53地產業(yè)務務管理研研討資料料合合同管理理三、內控條款款管理（（合同專專用條款款）5工程分判判方案5.4.4幕墻工程程：埋件件、腳手手架1、埋件：：一般情況況下幕墻墻招標在在總包招招標之后后進行，，如果幕幕墻工作作能在結結構出地地面前確確定而由幕墻墻公司施施工，是是最好的的情況，，因此幕幕墻盡量量提早招招標。1.1：由土建建總包單單位報價價并施工工1.2：由土建建單位報報價，但但在合同同中約定定可以由由幕墻公公司實施施并從價價款中扣扣除幕墻合同同實施中中常遇到到問題：：總包單單位施工工后，幕幕墻設計計深化引引起部分分埋件浪浪費（可達到到30％）部分分埋件需需要幕墻墻公司后后埋，而而總包單單位不愿愿實施。。如果不不是因幕墻設計計深化引引起的埋埋件位置置不準確確，造成成浪費。。2、腳手架架：2.1：由總包包提供現(xiàn)現(xiàn)場有的的腳手架架，并提提供幕墻墻公司所所需的吊吊欄等――總包負全全部責任任。造價由總總包包死死。2.2：總包單單位只負負責現(xiàn)場場已有腳腳手架，，幕墻公公司所需需的腳手手由其自自行準備備并報價價。54地產業(yè)務務管理研研討資料料合合同管理理三、內控條款款管理（（合同專專用條款款）5工程分判判方案5.5與配合費費相關的的“概念”問題提供“現(xiàn)現(xiàn)場便利利”：指總包單單位施工工現(xiàn)場現(xiàn)現(xiàn)有的腳腳手架、、龍門架架、施工工電梯等等，可以以提供分分包單位位使用。。提供“施施工條件件”：指由于通通常原因因，分包包單位難難以自己己或沒有有必要需需要自身身為完成成自己承承擔的項項目而必必須采取取的技術術措施，，而轉由由總包來來實施的的情況，，稱之為為提供“施工條件件”。例如：。。。。。。注：此種種情況下下涉及的的費用一一般不應應含在配配合費中中，而另另行計算算。55地產業(yè)務務管理研研討資料料合合同管理理三、內控條款款管理（（合同專專用條款款）6合同價款款6.1通常情況況，合同同價款的的分類合同總價價合同單價價合同包死死價合同固定定總價+調整價款款合同暫定定總價---據(jù)實結算算項目合同同單價材料合同同單價設備合同同單價最常用的的一種形形式數(shù)量或工工程量據(jù)據(jù)實結算算56地產業(yè)務務管理研研討資料料合合同管理理三、內控條款款管理（（合同專專用條款款）6合同價款款6.2工程量清清單招標標形式下下，合同同價款的的種類有幾類形形式，------討論5分鐘？57地產業(yè)務務管理研研討資料料合合同管理理三、內控條款款管理（（合同專專用條款款）6合同價款款6.2工程量清清單招標標形式下下，合同同價款的的種類固定總價價合同特特點：1、承包范范圍內的的價款除除約定調調整因素素外，是是不可調調整的；；2、工程量量清單中中的工程程數(shù)量，，是不具具備約束束力的（（解釋：：其準確確性與否否不影響總總價款的的變動））；此種合同同價款形形式，對對應的調調整價款款方式如如何約定定？討論5分鐘？58地產業(yè)務務管理研研討資料料合合同管理理三、內控條款款管理（（合同專專用條款款）6合同價款款6.2工程量清清單招標標形式下下，合同同價款的的種類固定單價價合同特特點：1、最大的的特點：：體現(xiàn)工工程量清清單計價價規(guī)范的的實質性性精神；；2、工程量量清單中中的工程程數(shù)量，，變化幅幅度超過過合同約約定幅度度時，綜綜合單價價是可以以調整的的此種合同同價款形形式，對對應的調調整價款款方式如如何約定定？討論5分鐘？是什么？？59地產業(yè)務務管理研研討資料料合合同管理理三、內控條款款管理（（合同專專用條款款）7付款方方式及及財務務處理理7.1工程預預付款款工程預預付款款占合合同價價的比比例，，------討論2分鐘？？7.2工程進進度款款工程預預付款款有無無，必必須在在合同同中明明確，，為什什么？？--討論3分鐘？？工程進進度款款的支支付比比例？？不低低于%，不高高于%？支付進進度款款時的的注意意事項項：按照合合同約約定、、補充充協(xié)議議等依依據(jù)在在每節(jié)節(jié)點付付款時時，要要扣除除應扣扣除款款項。。比如：：，，，，，，，，，，，，？注意??！60地產業(yè)業(yè)務管管理研研討資資料合合同同管理理三、內控條條款管管理（（合同同專用用條款款）7付款方方式及及財務務處理理7.3涉及到到甲供供主材材時，，財務務付款款時，，稅金金如何何處理理？------討論5分鐘？？61地產業(yè)業(yè)務管管理研研討資資料合合同同管理理三、內控條條款管管理（（合同同專用用條款款）7付款方方式及及財務務處理理7.3涉及到到甲供供主材材時，，財務務付款款時，，稅金金如何何處理理？由業(yè)主主直接接支付付給供供貨商商（含含稅費費）；；業(yè)主財財務開開兩張張發(fā)票票，一一張材材料款款支付付給供供貨商商;一張稅稅金款款支付付給總總包。。注：支支付方方式的的條款款要在在合同同中約約定，，這種種支付付方式式目前前是存存在的的，約定這這種支支付方方式的的合同同目前前還沒沒有通通過備備案的的實例例。62地產業(yè)業(yè)務管管理研研討資資料合合同同管理理三、內控條條款管管理（（合同同專用用條款款）7付款方方式及及財務務處理理7.4工程保保修款款支付付合同條條款中中一般般規(guī)定定？目前，，國內內已經經開始始引進進的新新的保保修金金支付付模式式？由承包包人給給發(fā)包包人提提供工工程質質保金金保函函63地產業(yè)業(yè)務管管理研研討資資料合合同同管理理三、內控條條款管管理（（合同同專用用條款款）7付款方方式及及財務務處理理7.5工程款款支付付注意意事項項每次付付款時時提供供的資資料？？我公司司財務務部門門，目目前的的要求求是什什么？？提出出相關關要求求的目目的是是什么么？財務部部門認認為我我公司司工程程款支支付環(huán)環(huán)節(jié)目目前是是否嚴嚴謹？？討論5分鐘？？案例現(xiàn)金支支票轉賬支支票？？法人委委托書書的作作用？？64地產業(yè)業(yè)務管管理研研討資資料合合同同管理理三、內控條款管管理（合同同專用條款款）8工程結算8.1不同合同條條款下的結結算方式結算方式A根據(jù)省市預預算定額及及費用定額額據(jù)實結算算，。。。。。。；B總價包死C固定總價+調整價款D固定單價*雙方確認認的工程數(shù)數(shù)量E成本價+利潤或酬金金定額基價預算定定額費用定額討論：各種種結算方式式的適用情情況及利弊弊？--10分鐘65地產業(yè)務管理研研討資料合合同管理理三、內控條款管理（（合同專用條款款）8.2結算時限的約定定8工程結算A合同約定：按照發(fā)包人的實實際情況確定，，主用條款p77B通用條款67.2—67.7條（p56、57)28+7天（河北2008版）C財建2004（369號）文件了解的情況？討論：1、體現(xiàn)什么原則則？2、哪個部門來關關注此條款的擬擬定？66地產業(yè)務管理研研討資料合合同管理理三、內控條款管理（（合同專用條款款）8.2結算時限的約定定8工程結算財建2004（369號）文件500萬以下20天500-2000萬30天2000-5000萬45天5000萬以上60天建設項目竣工總總結算在最后一一個單項工程竣竣工結算審查確確認后15天內匯總，總發(fā)發(fā)包人后30日內審查完成。。67地產業(yè)務管理研研討資料合合同管理理三、內控條款管理（（合同專用條款款）8.3該條款擬定時的的注意事項8工程結算A辦理竣工結算的的前提條件：-《工程結算申請表表》，已制定，待執(zhí)執(zhí)行！B辦理竣工結算時時須提供的資料料清單及要求；；C工程經濟技術資資料“有效性””審核（合同有約定按按約定，無約定定按相關法規(guī)執(zhí)執(zhí)行），無效資資料直接審掉??！D扣款項目：例如如，甲供材、水水電費、代繳代代扣費用項目、、扣罰款、工期期質量獎勵等；；E工程經濟結算資資料封口管理。。不允許后補；；討論5分鐘？68地產業(yè)務管理研研討資料合合同管理理三、內控條款管理（（合同專用條款款）8.3該條款擬定時的的注意事項8工程結算案例條款由于乙方提供資資料不符合竣工工資料的驗收和和歸檔要求，甲甲方有權停止工工程付款及一切切費用結算工作作，直到乙方能能提供達到符合合驗收和歸檔要要求竣工資料為為止。由于乙方原因提提交結算資料不不完整或無效或或不及時等因素素造成結算時間間順延及相關經經濟損失的責任任由乙方自負。。甲方簽收結算資資料后，乙方追追加的結算資料料為無效資料，，甲方不予認可可，乙方承擔相相應的責任及損損失。69地產業(yè)務管理研研討資料合合同管理理三、內控條款管理（（合同專用條款款）9合同簽訂手續(xù)注注意事項單位合同章法定代表人章委托代理人簽字字（法人委托書書）合同簽訂的時間間、地點合約部相關負責責人注意！70地產業(yè)務管理研研討資料合合同管理理三、內控條款管理（（合同專用條款款）10合同爭議、解除除及終止合同爭議解決方方式：。。。。。。。略合同終止：。。。。。。略重點討論合同的的中止解除10.1總承包單位施工工過程中途退場場或被甲方清場場。71地產業(yè)務管理研研討資料合合同管理理三、內控條款管理（（合同專用條款款）10合同爭議、解除除及終止10.2中途退場原因分分析承包人由于各種種因素確實沒有有能力繼續(xù)施工工，主動提出退退場或發(fā)包人勸其退退場承包人主觀意愿愿并有計劃的在在完成至某個節(jié)節(jié)點后，提出退退場10.3相關對策研究施工隊伍“考察察與選定”是關關鍵；加強資源建設，，形成競爭環(huán)境境，利于擇優(yōu)選選定強化必要的合同同措施意識，做做到防患于未然然；72地產業(yè)務管理研研討資料合合同管理理三、內控條款管理（（合同專用條款款）10合同爭議、解除除及終止10.3.1施工隊伍“考察察與選定”的基基本原則對公司負責；對擬定合約單位位負責；對自己負責；不堅持基本原則則，過程中出現(xiàn)現(xiàn)問題，是必然然的！73地產業(yè)務管理研研討資料合合同管理理三、內控條款管理（（合同專用條款款）10合同爭議、解除除及終止10.3.2加強資源建設，，形成競爭環(huán)境境，利于擇優(yōu)選選定解決辦法之一：：本著上述基本原原則的情況下，，公司各個部門門、項目部，管管理人員及集團團范圍內的其他人員都有責責任和義務也有有權利為了加強強資源建設，薦薦舉較好的施工工隊伍及供應商商。有資源，才有競競爭！74地產業(yè)務管理研研討資料合合同管理理三、內控條款管理（（合同專用條款款）10合同爭議、解除除及終止討論：10分鐘以華府三期為實實際案例，由于原總包隊伍伍的退場給我公公司造成的損失失是什么？通過什么辦法，，來解決或彌補補給我公司造成成的經濟損失和和信譽損失？10.3.3強化必要的“合同措施”意識，做到防患患于未然；75地產業(yè)務管理研研討資料合合同管理理三、內控條款管理（（合同專用條款款）10合同爭議、解除除及終止計價條款的優(yōu)惠惠損失，是否應應該讓原總包單單位承擔？不下下浮。政策性文件給我我公司造成的經經濟損失是否讓讓原總包承擔？？2011年1月人工費調整。。材料的市場漲價價造成的經濟損損失是否讓原總包承承擔？延期交房，致使使我公司在今后后的銷售中，損損失一部分潛在在客戶，此類間間接損失如何計計??？。。。。。。等？？？10.4相關措施討論及及案例條款分析析76地產業(yè)務管理研研討資料合合同管理理三、內控條款管理（（合同專用條款款）10合同爭議、解除除及終止由于乙方違約造造成終止合同，，乙方須支付由由于終止合同而而發(fā)生的額外費費用，委托其他承包商商完成剩余工程程而導致的額外外費用（乙方未實施內內容報價與甲方方另行發(fā)包合同同價格差額及相相關完善修復乙乙方不已實施但但不合格部分而而發(fā)生的費用等等）；乙方須承擔因此此給甲方造成的的全部直接經濟濟損失、工期引引起的經濟損失失（其中包含由于于交房時間延期期而發(fā)生的業(yè)主主索賠）和其它間接經濟濟損失；承諾放棄全部合合同履約保證金金。案例條款77地產業(yè)務管理研研討資料合合同管理理1項目進度計劃橫橫道圖編制編制目的：編制部門：編制要求：四、關鍵工作及及基礎管理根據(jù)預定的交房房時間，采用倒倒推法，確定項項目開發(fā)過程中的各各項工作的時間間節(jié)點