年-北京公寓市場報(bào)告

2007年-2008年北京公寓市場分析報(bào)告目錄TOC\o"1-2"\h\z\uHYPERLINK\l"_Toc187740301"第一部分22007年全全國房地產(chǎn)宏宏觀市場分析析錯(cuò)誤！未定定義書簽。HYPERLINK\l"_Toc187740302"1.20077年房地產(chǎn)市市場運(yùn)行特點(diǎn)點(diǎn)錯(cuò)誤！未定定義書簽。HYPERLINK\l"_Toc187740303"2.20077年房地產(chǎn)市市場調(diào)控措施施與分析錯(cuò)誤誤！未定義書書簽。HYPERLINK\l"_Toc187740304"3.20077年房地產(chǎn)市市場若干影響響因素分析錯(cuò)錯(cuò)誤！未定義義書簽。HYPERLINK\l"_Toc187740305"4.20077年相關(guān)公寓寓的土地計(jì)劃劃解讀和宏觀觀政策分析錯(cuò)錯(cuò)誤！未定義義書簽。HYPERLINK\l"_Toc187740306"第二部分22007年北北京市公寓市市場狀況分析析錯(cuò)誤！未定定義書簽。HYPERLINK\l"_Toc187740307"1.總體概述錯(cuò)錯(cuò)誤！未定義義書簽。HYPERLINK\l"_Toc187740308"2.供給狀況況分析錯(cuò)誤?。∥炊x書簽簽。HYPERLINK\l"_Toc187740309"3.需求狀況況分析錯(cuò)誤??！未定義書簽簽。HYPERLINK\l"_Toc187740310"4.成交量狀狀況分析266HYPERLINK\l"_Toc187740311"5.價(jià)格狀況況分析29HYPERLINK\l"_Toc187740312"6.區(qū)域發(fā)展展?fàn)顩r分析332HYPERLINK\l"_Toc187740313"7.投資狀況況分析59HYPERLINK\l"_Toc187740314"8.二手房市市場狀況分析析63HYPERLINK\l"_Toc187740315"第三部分22008年北北京市公寓市市場預(yù)測錯(cuò)誤誤！未定義書書簽。HYPERLINK\l"_Toc187740316"1.20088年全國房地地產(chǎn)市場預(yù)測測錯(cuò)誤！未定定義書簽。HYPERLINK\l"_Toc187740317"2.20088年北京市公公寓市場供給給預(yù)測錯(cuò)誤?。∥炊x書簽簽。HYPERLINK\l"_Toc187740318"3.20088年北京市公公寓市場需求求預(yù)測錯(cuò)誤??！未定義書簽簽。HYPERLINK\l"_Toc187740319"4.20088年北京市公公寓市場價(jià)格格預(yù)測錯(cuò)誤??！未定義書簽簽。第一部分22007年全國房地地產(chǎn)宏觀市場場分析1.2007年年房地產(chǎn)市場場運(yùn)行特點(diǎn)1.1全國房價(jià)價(jià)漲幅分析2007年，我我國房地產(chǎn)市市場總體上價(jià)價(jià)格漲幅較大大。70個(gè)大中城城市新建商品品住房、二手手住房的銷售售價(jià)格持續(xù)走走高，8月份，新建建商品住房銷銷售價(jià)格同比比上漲9.00%，二手住住房銷售價(jià)格格同比上漲77.9%，部部分熱點(diǎn)城市市房價(jià)上漲連連續(xù)保持兩位位數(shù)。我們分析，導(dǎo)致致今年房價(jià)高高漲的原因主主要是供不應(yīng)應(yīng)求。一方面面，供給量大大幅度下滑。2007年1-6月，全國房屋竣工面積增速低于房屋銷售增速，商品房銷售面積2.8億平方米，同比增長21.5%；房屋竣工面積1.5億平方米，同比增長11.1%；截至6月，住宅竣工面積連續(xù)30個(gè)月低于住宅銷售面積。北京方面，新建商品住房供應(yīng)自2005年以來持續(xù)減少，批準(zhǔn)預(yù)售面積由2005年的2205萬平方米下降至2006年的1706萬平方米。另一方面，需求快速膨脹。資金流動(dòng)性過剩導(dǎo)致了投資性需求增長較快。同時(shí)，在房價(jià)快速上漲的趨勢下，自住性購房者提前入市，也造成需求驟增。1.2土地供應(yīng)應(yīng)量分析近兩年土地供不不應(yīng)求的態(tài)勢勢仍在持續(xù)，造造成市場供求求總量的失衡衡，形成供不不應(yīng)求的市場場預(yù)期。土地地供應(yīng)量的不不足表現(xiàn)在兩兩個(gè)環(huán)節(jié)：一一是土地出讓讓面積的不足足。北京方面，2005年，計(jì)計(jì)劃供應(yīng)的商商品住宅用地地為17500公頃，而實(shí)實(shí)際入市的只只有900公頃，僅僅為計(jì)劃的551%；2006年，商商品住房和經(jīng)經(jīng)濟(jì)適用住房房用地計(jì)劃供供應(yīng)合計(jì)為11900公頃頃，實(shí)際供應(yīng)應(yīng)為10311公頃，僅為為計(jì)劃的544%。二是開發(fā)企企業(yè)囤積土地地導(dǎo)致出讓土土地?zé)o法全部部形成當(dāng)期的的有效市場供供應(yīng)。根據(jù)建建設(shè)銀行研究究部的報(bào)告，2001年初至2007年5月份，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)累計(jì)購置土地面積21.62億平方米，但實(shí)際僅開發(fā)完成12.96億平方米，不足購置面積的60%。特別是上市房地產(chǎn)公司成為大規(guī)模囤積土地的一個(gè)主要力量。這是由于土地儲(chǔ)備量是投資者衡量上市房地產(chǎn)公司投資價(jià)值的重要指標(biāo)之一，而其很容易從公開市場上募集大量資金支持大規(guī)模購置并囤積土地。1.3各種目的的住房需求分分析在房價(jià)快速上升升的過程中，多多種需求集中中釋放。一是是改善型需求求。高收入家家庭對改善型型需求的支付付能力比較強(qiáng)強(qiáng)，家庭收入入越高，利用用自有資金購購房的比例越越高，據(jù)我們們調(diào)查，高檔檔商品房一次次性付款的比比例高于貸款款比例，一次次性付款的比比例一般達(dá)到到60%以上；；而普通商品品房的貸款比比例高于一次次性付款的比比例，貸款的的比例一般達(dá)達(dá)到60%以上。使使得中低端需需求和初次購購房需求受到到擠壓。二是是婚齡人口對對住房的需求求。受傳統(tǒng)的的成家置業(yè)理理念的影響，新新組建家庭購購買住房的需需求剛性較強(qiáng)強(qiáng)。三是城市市新增常住人人口的住房需需求。近年來來，我國正處處于城市化進(jìn)進(jìn)程加速時(shí)期期，城市新增增人口對住房房的需求旺盛盛。四是城市市拆遷導(dǎo)致的的剛性需求。目前，我國處于城市建設(shè)快速推進(jìn)時(shí)期，城市房屋拆遷帶來的被動(dòng)需求隨之增加。五是父母提前為子女購房的需求。在目前房價(jià)上漲較快的影響下，年輕人住房需求提前釋放，表現(xiàn)為父母為子女購房的時(shí)間大大提前，高收入家庭為正在讀大學(xué)，甚至讀高中的子女購房的現(xiàn)象比較普遍。六是投資和投機(jī)性需求。除以上以居住為目的的需求外，還包括部分以投資和投機(jī)為目的的需求，買房直接用于投資，以其增值獲利；以改善住房條件為目的的高收入家庭，在購買新建商品房后，原有舊房并沒有在存量房市場立即上市交易，更多地是繼續(xù)持有用于投資。1.4地價(jià)房價(jià)價(jià)“倒掛”現(xiàn)象分析2007年，在在各地的房地地產(chǎn)市場出現(xiàn)現(xiàn)了大量地價(jià)價(jià)房價(jià)“倒掛”的現(xiàn)象，即即招標(biāo)、拍賣賣、掛牌等公公開出讓土地地的樓面地價(jià)價(jià)接近或高于于同地段在售售新建房屋的的價(jià)格。由于于土地成本的的大幅度增加加，必然使得得未來房價(jià)大大幅提高，使使市場形成了了房價(jià)繼續(xù)大大幅上漲的預(yù)預(yù)期；同時(shí)，推推高了周邊在在售樓盤的銷銷售價(jià)格，形形成了地價(jià)和和房價(jià)的相互互推高的惡性性循環(huán)。當(dāng)前前地價(jià)房價(jià)“倒掛”的狀況已經(jīng)經(jīng)造成很多地地方開發(fā)企業(yè)業(yè)通過推遲開開盤時(shí)間，放放緩銷售速度度等方式捂盤盤惜售?！拔姹P惜售”現(xiàn)象，正是是“期指化”房地比價(jià)導(dǎo)導(dǎo)致的必然結(jié)結(jié)果。2.20077年房地產(chǎn)市市場調(diào)控措施施與分析2007年，針針對房地產(chǎn)市市場運(yùn)行中的的主要矛盾，政政策目標(biāo)重點(diǎn)點(diǎn)是增加有效效供給，調(diào)整整住房供應(yīng)結(jié)結(jié)構(gòu)，抑制投投資投機(jī)需求求、解決低收收入家庭住房房問題。調(diào)控控措施主要包包括以下幾個(gè)個(gè)方面。2.1增大土地地供應(yīng)量根據(jù)國家房地產(chǎn)產(chǎn)市場調(diào)控的的要求，部分分地區(qū)加大了了房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)的土地供應(yīng)應(yīng)量。20007年1—5月，全國住住宅用地的供供應(yīng)量同比增增長35.55%，普通商商品房的土地地供應(yīng)總量同同比增加766.3%，經(jīng)經(jīng)濟(jì)適用房的的土地供應(yīng)總總量同比增加加166%。2.2增加市場場房屋的有效效供給2007年，各各級(jí)政府特別別針對開發(fā)企企業(yè)囤積土地地的行為采取取了幾項(xiàng)措施施。一是縮減減土地一次性性出讓規(guī)模。土地出讓規(guī)模過大易產(chǎn)生種種弊端，其一是開發(fā)周期過長導(dǎo)致變相囤積土地，使出讓土地?zé)o法按期形成有效的市場供應(yīng)；其二是規(guī)模過大的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目易形成區(qū)域供應(yīng)的壟斷格局，推高房價(jià)。為防止大規(guī)模出讓土地導(dǎo)致的土地囤積和價(jià)格壟斷，促進(jìn)開發(fā)企業(yè)之間的競爭，縮短建設(shè)周期，使出讓土地按期形成有效的市場供應(yīng)，國土資源部規(guī)定要合理確定建設(shè)用地使用權(quán)出讓的宗地規(guī)模，對土地一次性出讓的規(guī)模進(jìn)行控制。部分地方政府也逐步開始控制出讓宗地的規(guī)模，北京則在2007-2010年土地供應(yīng)中期計(jì)劃中明確規(guī)定，合理控制單宗住宅項(xiàng)目用地出讓規(guī)模，出讓的單宗住宅用地面積將控制在10—20公頃以下，規(guī)劃建筑面積在30-50萬平方米以下。二是對開發(fā)時(shí)限提出明確要求。國土資源部規(guī)定單宗土地的開發(fā)建設(shè)時(shí)限原則上不得超過3年。部分地方政府開始限制出讓土地的開發(fā)建設(shè)時(shí)限，如南京規(guī)定了在土地出讓合同中明確土地的開發(fā)時(shí)限，超過開發(fā)時(shí)限仍未開發(fā)完畢的，將收取土地違約金。三是不能分期取得建設(shè)用地使用權(quán)證。建設(shè)用地使用權(quán)證書必須在完全付清土地款的情況下才能獲得，不得按土地出讓金繳納比例分期取得。四是改預(yù)征土地增值稅為清算土地增值稅。從2007年2月起，將預(yù)征土地增值稅改為清算土地增值稅。此前，土地增值稅征收多采用預(yù)征收制。由于土地增值稅是地方稅種，各地征收標(biāo)準(zhǔn)不一，一般預(yù)征額多為房屋銷售價(jià)格的0.5%—3%。相對來說，這一稅收額度遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于清算應(yīng)繳的額度。而在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目結(jié)束后進(jìn)行土地增值稅清算，能夠?qū)﹂_發(fā)企業(yè)因土地增值獲取的高額收益進(jìn)行稅收調(diào)節(jié)，抑制開發(fā)企業(yè)囤積土地的行為。2.3加大閑置置土地處置力力度國土資源部出臺(tái)臺(tái)通知要求加加大閑置土地地處置力度。一一是改變毛地地出讓、凈地地交付的模式式，實(shí)行建設(shè)設(shè)用地使用權(quán)權(quán)“凈地”出讓。在處處理好土地的的產(chǎn)權(quán)、補(bǔ)償償安置，完成成必要的通水水、通電、通通路、土地平平整等前期開開發(fā)后，才可可公開出讓。二二是明確了土土地閑置費(fèi)的的征收標(biāo)準(zhǔn)。按按出讓或劃撥撥土地價(jià)款的的20%征收土土地閑置費(fèi)。2.4實(shí)行差別別的住房抵押押貸款政策2007年9月月，中國人民民銀行和中國國銀監(jiān)會(huì)發(fā)布布了《關(guān)于加加強(qiáng)商業(yè)性房房地產(chǎn)信貸管管理的通知》，規(guī)規(guī)定對已利用用貸款購買住住房、又申請請購買第二套套（含）以上上住房的，貸貸款首付款比比例不得低于于40%，貸款款利率不得低低于同期同檔檔次基準(zhǔn)利率率的1.1倍，對對購買首套自自住房且套型型建筑面積在在90平方米以以下，以及超超過90平方米的的，首付比例例仍分別維持持不得低于220%和30%。這項(xiàng)項(xiàng)規(guī)定將住房房的消費(fèi)與住住房的投資嚴(yán)嚴(yán)格區(qū)分開。對對于第一套自自住購房的貸貸款仍是采取取保護(hù)及鼓勵(lì)勵(lì)的政策，首首付成數(shù)沒有有調(diào)整，仍然然采取優(yōu)惠利利率。第二套套房的首付成成數(shù)提至4成，這一政政策有望有效效地抑制投資資投機(jī)需求，深深圳在該政策策出臺(tái)后，市市場成交量明明顯下降。2.5加快完善善住房保障制制度在房價(jià)快速上漲漲，低收入家家庭住房問題題日益突出的的情況下，政政府高度重視視住房保障制制度的完善，明明確將其列為為政府公共服服務(wù)的一項(xiàng)重重要職責(zé)。22007年8月，國務(wù)院院出臺(tái)了244號(hào)文件，明明確了將廉租租住房作為住住房保障制度度的重點(diǎn)，廉廉租住房制度度的保障對象象由低保家庭庭擴(kuò)大到低收收入家庭，形形成廉租住房房和經(jīng)濟(jì)適用用住房對低收收入住房困難難家庭的全覆覆蓋，并確保保多渠道保障障資金的到位位和土地等政政策資源的優(yōu)優(yōu)先配置。具具體措施如下下：一是將廉租房作作為住房保障障制度的重點(diǎn)點(diǎn)。在住房保保障供應(yīng)體系系中，廉租住住房制度是解解決低收入家家庭住房困難難的主要途徑徑。明確了對對低收入家庭庭的住房保障障是保障其居居住權(quán)，以租租賃方式保障障為主，而不不是幫助其獲獲得住房產(chǎn)權(quán)權(quán)。二是擴(kuò)大大住房保障覆覆蓋面，解決決“夾心層”的住房困難難。廉租住房房制度由保障障城鎮(zhèn)住房困困難的低保家家庭，擴(kuò)大到到低收入家庭庭中的住房困困難戶。經(jīng)濟(jì)濟(jì)適用住房供供應(yīng)對象為城城市低收入住住房困難家庭庭，并與廉租租住房保障對對象銜接。在在住房保障供供應(yīng)體系的政政策設(shè)計(jì)上，通通過廉租住房房保障范圍的的擴(kuò)大，實(shí)現(xiàn)現(xiàn)對低收入住住房困難家庭庭住房保障的的全覆蓋，解解決“夾心層”的住房困難難問題。三是是確保廉租住住房保障資金金來源。明確確規(guī)定了住房房保障資金來來源渠道：其其一，將廉租租住房保障資資金納入年度度預(yù)算安排。其其二，住房公公積金增值收收益在提取貸貸款風(fēng)險(xiǎn)準(zhǔn)備備金和管理費(fèi)費(fèi)用之后全部部用于廉租住住房建設(shè)。其其三，土地出出讓凈收益用用于廉租住房房保障資金的的比例不得低低于10%。其四四，對中西部部財(cái)政困難地地區(qū)，通過中中央預(yù)算內(nèi)投投資補(bǔ)助和中中央財(cái)政廉租租住房保障專專項(xiàng)補(bǔ)助資金金等方式給予予支持。四是是優(yōu)先確保廉廉租住房建設(shè)設(shè)用地。根據(jù)據(jù)住房建設(shè)規(guī)規(guī)劃，切實(shí)保保證供應(yīng)廉租租住房和經(jīng)濟(jì)濟(jì)適用住房建建設(shè)用地，在在土地供應(yīng)計(jì)計(jì)劃中予以優(yōu)優(yōu)先安排。五五是多渠道解解決低收入家家庭的住房問問題。除完善善住房保障體體系的廉租房房和經(jīng)濟(jì)適用用住房制度外外，通過其他他方式有針對對性地解決低低收入家庭住住房困難問題題，包括棚戶戶區(qū)改造和舊舊小區(qū)整治等等。3.20077年房地產(chǎn)市市場若干影響響因素分析3.1物價(jià)上漲漲、通貨膨脹脹推動(dòng)房價(jià)繼繼續(xù)攀升物價(jià)和房價(jià)是互互為聯(lián)系的，資資產(chǎn)價(jià)格強(qiáng)烈烈地受到未來來的預(yù)期回報(bào)報(bào)的影響，而而未來的預(yù)期期回報(bào)則受到到未來經(jīng)濟(jì)景景氣、通貨膨膨脹與貨幣政政策預(yù)期的影影響。物價(jià)上上漲造成了通通脹預(yù)期的加加重，這將加加大對具有保保值能力的房房地產(chǎn)的需求求，在供給增增加一定的情情況下，將推推動(dòng)房價(jià)的繼繼續(xù)上揚(yáng)。相對于資產(chǎn)價(jià)格格的貨幣貶值值，一定會(huì)推推動(dòng)人們自覺覺或不自覺地地去“以幣求貨”，以規(guī)避辛辛辛苦苦積累累起來的貨幣幣資產(chǎn)“縮水”風(fēng)險(xiǎn)。而購購房，在銀行行按揭貸款的的放大作用下下，恰好能夠夠最大程度地地滿足這種規(guī)規(guī)避貨幣貶值值的需求。相相對于資產(chǎn)價(jià)價(jià)格的貨幣貶貶值有可能導(dǎo)導(dǎo)致購房需求求的加速膨脹脹。3.2貨幣政策策刺激高收入入投機(jī)者積極極入市為應(yīng)對目前物價(jià)價(jià)上漲過快的的趨勢，穩(wěn)定定通貨膨脹預(yù)預(yù)期，防范通通貨膨脹的發(fā)發(fā)生，今后一一段時(shí)期必將將繼續(xù)施行從從緊的貨幣政政策。央行將將可能采取提提高存款準(zhǔn)備備金率、繼續(xù)續(xù)小幅加息等等宏觀調(diào)控措措施，保持流流動(dòng)性適度偏偏緊。我們分分析，從緊的的貨幣政策環(huán)環(huán)境，對房地地產(chǎn)市場將產(chǎn)產(chǎn)生一定的影影響：一方面面，加息增加加了購房者的的成本，這對對潛在購房者者的購房需求求有一定程度度的影響；另另一方面，即即使考慮到加加息的因素，目目前房地產(chǎn)市市場的投資回回報(bào)率仍遠(yuǎn)高高于資金成本本，這種小幅幅的加息，對對抑制投資、投投機(jī)作用有限限。在目前的物價(jià)環(huán)環(huán)境和貨幣政政策環(huán)境下，房房地產(chǎn)市場的的需求結(jié)構(gòu)將將發(fā)生變化。一一方面，抑制制了中低收入入者自住需求求的支付能力力。加息使得得中低收入者者的自住需求求因貸款成本本的提高而受受到抑制，同同時(shí)還面臨著著開發(fā)企業(yè)將將資金成本轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)嫁到房價(jià)中中的可能。因因此，加息增增加了購房成成本，弱化了了中低收入者者滿足自住需需求的購房支支付能力。另一方面，高收收入者投資投投機(jī)需求將積積極入市。一一是高收入者者的邊際消費(fèi)費(fèi)傾向低，隨隨著收入的不不斷增加他們們將越來越多多的資金用于于儲(chǔ)蓄和投資資。二是由于于通脹的壓力力，使得高收收入者寧愿將將資金以資產(chǎn)產(chǎn)的形式保值值增值，這將將促使其將資資金盡可能地地轉(zhuǎn)換為房產(chǎn)產(chǎn)等資產(chǎn)形式式。三是目前前房價(jià)等資產(chǎn)產(chǎn)價(jià)格提高很很快，資金成成本遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于于投資回報(bào)，導(dǎo)導(dǎo)致投資性買買房需求在信信貸資金的支支持下進(jìn)一步步放大，嚴(yán)重重推動(dòng)了投資資需求。3.3資金流動(dòng)動(dòng)性過剩助長長房價(jià)上揚(yáng)我國出現(xiàn)的流動(dòng)動(dòng)性過剩，直直接原因是國國際收支特別別是貿(mào)易順差差持續(xù)擴(kuò)大的的結(jié)果。國際際收支較大順順差的狀況短短期內(nèi)難有改改變，這意味味著，流動(dòng)性性過剩問題在在今后一段時(shí)時(shí)間仍將持續(xù)續(xù)存在。持續(xù)續(xù)的流動(dòng)性過過剩導(dǎo)致了資資本市場迅速速膨脹，迅速速推動(dòng)了國內(nèi)內(nèi)資產(chǎn)價(jià)格的的攀升，資產(chǎn)產(chǎn)價(jià)格處于高高位震蕩狀態(tài)態(tài)。由于我國國的資本市場場不發(fā)達(dá)，投投資渠道有限限，大量的資資金追逐保值值增值性良好好的房地產(chǎn)，這這部分需求形形成了房地產(chǎn)產(chǎn)市場上強(qiáng)勁勁的購買力。因因此，資金流流動(dòng)性過剩加加劇了房地產(chǎn)產(chǎn)投資需求的的入市，推高高了房價(jià)。3.4外資投資資國內(nèi)房地產(chǎn)產(chǎn)市場呈擴(kuò)張張趨勢近年來，美國、歐歐洲、日本等等世界主要經(jīng)經(jīng)濟(jì)體的持續(xù)續(xù)低利率政策策，使得世界界范圍內(nèi)資金金流動(dòng)性過剩剩問題凸現(xiàn)，資資本的跨國流流動(dòng)異?；钴S躍，大量國際際游資流入國國內(nèi)，投資房房地產(chǎn)是其中中的重要途徑徑，主要有兩兩個(gè)驅(qū)動(dòng)因素素，一是國內(nèi)內(nèi)房價(jià)仍然保保持上漲勢頭頭，投資房地地產(chǎn)可以獲取取高額的投資資回報(bào)。二是是基于對人民民幣升值的預(yù)預(yù)期，投資房房地產(chǎn)作為獲獲得套利收益益的一個(gè)渠道道。外資進(jìn)入入我國房地產(chǎn)產(chǎn)主要有以下下幾種方式：：一是直接收收購房地產(chǎn)，以以非住宅物業(yè)業(yè)為主；二是是設(shè)立外資房房地產(chǎn)公司或或參股國內(nèi)房房地產(chǎn)開發(fā)企企業(yè)，介入購購買土地、房房地產(chǎn)開發(fā)等等環(huán)節(jié)；三是是通過地產(chǎn)基基金進(jìn)行投資資。外資投資資房地產(chǎn)主要要集中在東部部一線城市，如如北京、上海海、深圳等地地，并開始逐逐步向一些二二三線城市擴(kuò)擴(kuò)張。4.20077年相關(guān)公寓寓的土地計(jì)劃劃解讀和宏觀觀政策分析4.107年年北京土地供應(yīng)計(jì)劃低密度大套型住住宅項(xiàng)目用地地將受到嚴(yán)格格控制。保障障性住房、兩兩限房和其他他中低價(jià)位中中小套型商品品房用地需達(dá)達(dá)到住宅供地地總量的700%。今年計(jì)計(jì)劃供應(yīng)住宅宅用地16000公頃，比比去年減少3300公頃，但但實(shí)際供應(yīng)速速度高于去年年，其中兩限限房供地已超超額完成全年年計(jì)劃33%%。保障性住房、中中低價(jià)位商品品房等用地占占7成供地計(jì)劃顯示，今今年北京市擬擬供應(yīng)土地總總面積為63300公頃，其其中住宅用地地1600公頃頃。在16000公頃的住住宅用地中，經(jīng)經(jīng)適房和廉租租房等保障性性住房用地為為220公頃，“兩限”商品房和其其他商品房用用地分別為1180公頃和和1200公頃頃。供地計(jì)劃要求，增增加廉租房、經(jīng)經(jīng)適房、兩限限房和其他中中低價(jià)位、中中小套型普通通商品房的土土地供應(yīng)，其其供應(yīng)量不得得低于住宅用用地供應(yīng)總量量的70%。保障障配建的廉租租住房建筑面面積達(dá)到300萬平方米，兩兩限房3000萬平方米，經(jīng)經(jīng)適房2000萬平方米。嚴(yán)控超過1400平方米/套的低密度度住宅用地北京將繼續(xù)禁止止別墅類房地地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目目的土地供應(yīng)應(yīng)。同時(shí)，嚴(yán)嚴(yán)格限制住宅宅小區(qū)建筑容容積率低于11.0、單套套住房建筑面面積超過1440平方米的的低密度、大大套型住宅項(xiàng)項(xiàng)目的土地供供應(yīng)。兩限商品房實(shí)際際供地已超全全年計(jì)劃雖然今年的住宅宅商品房用地地包括兩限商商品房在內(nèi)只只有13800公頃，比去去年減少了2200多公頃頃。但今年實(shí)實(shí)際供應(yīng)土地地的速度高于于去年。據(jù)我我們統(tǒng)計(jì)，到到去年年底，2006年供地計(jì)劃僅完成800多公頃。而今年到目前為止就已出讓了近600公頃。尤其值得注意的是今年提出的“兩限”商品房用地的供應(yīng)速度。根據(jù)計(jì)劃，北京市今年將供應(yīng)此類用地180公頃。截止到今年8月底，已經(jīng)成交的兩限房用地就達(dá)到了240公頃，這一數(shù)量超過今年全年供應(yīng)計(jì)劃33%。和公寓市場相關(guān)關(guān)土地計(jì)劃解解讀：和公寓相關(guān)計(jì)劃劃：嚴(yán)控超過過140平方米米/套的低密度度住宅用地解讀：高檔公寓寓戶型普片較較大，此項(xiàng)政政策的出臺(tái)，無無疑是在戶型型結(jié)構(gòu)上延續(xù)續(xù)了對高檔住住宅供應(yīng)的限限制，這對現(xiàn)現(xiàn)有高檔住宅宅產(chǎn)品是一個(gè)個(gè)利好因素，未未來這類產(chǎn)品品將由于產(chǎn)品品的稀缺性而而價(jià)格持續(xù)上上漲。公寓是是高檔住宅市市場的主要組組成部分，高高檔住宅商品品房項(xiàng)目建設(shè)設(shè)用地的限制制供應(yīng)將使公公寓市場的供供應(yīng)逐漸減少少。4.220007年房地產(chǎn)產(chǎn)主要調(diào)控政政策2月，國家稅務(wù)務(wù)總局發(fā)布《關(guān)關(guān)于房地產(chǎn)開開發(fā)企業(yè)土地地增值稅清算算管理有關(guān)問問題的通知》，明明確房地產(chǎn)開開發(fā)企業(yè)土地地增值稅將實(shí)實(shí)行清算方式式繳納。3月，國務(wù)院要要求實(shí)行最嚴(yán)嚴(yán)格的耕地保保護(hù)政策，堅(jiān)堅(jiān)守18億畝耕地地紅線。6月，建設(shè)部提提示城鎮(zhèn)居民民不要購買集集體土地上建建設(shè)的房屋。7月，北京市規(guī)規(guī)劃委發(fā)布《北北京市“十一五”保障性住房房及“兩限”商品住房用用地布局規(guī)劃劃》。8月，《國務(wù)院院關(guān)于解決城城市低收入家家庭住房困難難的若干意見見》發(fā)布，要要求建立廉租租房制度，保保障最低收入入家庭住房需需求。9月，中國人民民銀行和銀監(jiān)監(jiān)會(huì)發(fā)布《關(guān)關(guān)于加強(qiáng)商業(yè)業(yè)性房地產(chǎn)信信貸管理的通通知》，對商商業(yè)性房地產(chǎn)產(chǎn)信貸政策進(jìn)進(jìn)行了調(diào)整，規(guī)規(guī)定申請購買買第二套(含)以上住房的的，貸款首付付款比例不得得低于40%%。10月，國土資資源部發(fā)布《招招標(biāo)拍賣掛牌牌出讓國有土土地使用權(quán)規(guī)規(guī)定》，規(guī)定定受讓人依照照出讓合同約約定，付清全全部出讓金后后，才能領(lǐng)取取國有建設(shè)用用地使用權(quán)證證書。10月，發(fā)改委委和商務(wù)部發(fā)發(fā)布《外商投投資產(chǎn)業(yè)指導(dǎo)導(dǎo)目錄（20007

年修修訂）》，將將房地產(chǎn)行業(yè)業(yè)的投資行為為全部列入“限制”行列。12月，07年年一年共加息息六次。和公寓市場相關(guān)關(guān)政策：中國人民銀行和和銀監(jiān)會(huì)發(fā)布布《關(guān)于加強(qiáng)強(qiáng)商業(yè)性房地地產(chǎn)信貸管理理的通知》，對對商業(yè)性房地地產(chǎn)信貸政策策進(jìn)行了調(diào)整整，規(guī)定申請請購買第二套套(含)以上住房的的，貸款首付付款比例不得得低于40%%07年一年共加加息六次分析：二套個(gè)人人住房按揭貸貸款首付比例例的提高對普普通住宅市場場需求將有一一定的抑制，而而對高檔住宅宅產(chǎn)品而言影影響不大，因因?yàn)橥ㄟ^對多多個(gè)高檔住宅宅項(xiàng)目的調(diào)研研可知，高檔檔住宅的購買買客戶按揭和和一次性付款款的比例多為為1：1，即使是按按揭貸款的客客戶，首付款款的比例也多多在30%以上。分析：貸款利率率的上調(diào)將使使個(gè)人住房按按揭貸款月還還款額增加，從從而對住房的的需求有一定定的抑制作用用，雖然每次次利率上調(diào)的的比例較小，但由于上調(diào)次數(shù)頻繁，因此欲貸款購買高檔公寓的客戶會(huì)因承擔(dān)較大的負(fù)擔(dān)而慎重考慮。第二部分22007年北京市公公寓市場狀況況分析總體概述據(jù)我們調(diào)查發(fā)現(xiàn)現(xiàn)2007年1—12月京城公寓寓排行榜中，在在過去的一年年里，北京房房地產(chǎn)市場中中的高檔住宅宅市場一片火火熱。排行前前20位的公寓項(xiàng)項(xiàng)目成交均價(jià)價(jià)大部分在1.5萬元以上，其其中將近半數(shù)數(shù)的項(xiàng)目均價(jià)價(jià)超過了2萬元/平方米，僅僅這20個(gè)公寓項(xiàng)目目總成交套數(shù)數(shù)就達(dá)到了10834套；充分顯顯示出了2007年房地產(chǎn)市市場對高檔住住宅項(xiàng)目的強(qiáng)強(qiáng)大需求。2007年公寓寓市場“漲聲”一片據(jù)我們統(tǒng)計(jì)，22007年京城公寓寓項(xiàng)目的整體體供應(yīng)量較大大，而消化量量也相對較強(qiáng)強(qiáng)，同比于2006年上漲了10%。2007年包括括服務(wù)式公寓寓在內(nèi)的眾多多公寓項(xiàng)目，租租金增長強(qiáng)勁勁而快速，主主要是受到了了奧運(yùn)會(huì)的影影響比較大，尤尤其從2007年末到2008年很多項(xiàng)目目都會(huì)有不同同程度的提價(jià)價(jià)。公寓租金的增長長，很大部分分原因在于外外國人的大量量涌入拉動(dòng)了了整體的上漲漲，尤其是近近段時(shí)期來在在奧運(yùn)會(huì)的作作用下，眾多多與奧運(yùn)產(chǎn)業(yè)業(yè)相關(guān)的人士士頻繁入京，從從而也帶動(dòng)了了租金價(jià)格的的上揚(yáng)。而從從售價(jià)來看，進(jìn)進(jìn)入到2007年三、四季季度以來，整整體公寓項(xiàng)目目的報(bào)價(jià)幅度度上漲較大，這這主要是針對對散售的項(xiàng)目目而言，按成成交價(jià)的幅度度來看，同比比增長達(dá)到了了40%。人們對公公寓本身的需需求相當(dāng)大，促促使了即便是是在市場上公公寓項(xiàng)目供應(yīng)應(yīng)量龐大的情情況下依舊價(jià)價(jià)格飛漲，這這其中雖然投投資的行為占占有很高的比比例，但并非非主流因素，總總體而言還是是實(shí)際居住的的需求占了主主導(dǎo)地位。無論供應(yīng)量、成成交量以及租租金、銷售價(jià)價(jià)格走勢，2007年的公寓市市場中，“漲”成了一片。而而從市場具體體表現(xiàn)上來看看，服務(wù)式公公寓無疑是公公寓項(xiàng)目中的的重頭。據(jù)統(tǒng)統(tǒng)計(jì)，2007年前3個(gè)季度，市市場新增5個(gè)服務(wù)式公公寓項(xiàng)目，一一共提供了1214套房間，相相比2006年三季度的5750套房間又增增長了21%，總供應(yīng)量量達(dá)到6964套。外資企企業(yè)的高級(jí)管管理層和資深深員工構(gòu)成了了北京市服務(wù)務(wù)式公寓需求求的主體。2007年以來，服服務(wù)式公寓市市場需求平穩(wěn)穩(wěn)上升，但是是由于新增供供應(yīng)同比增長長迅速，空置置率水平由2006年第三季度度的16.2%上升到19.9%。奧運(yùn)會(huì)則則更為北京服服務(wù)式公寓租租賃市場帶來來了機(jī)會(huì)，尤尤其是位于北北京商務(wù)中心心區(qū)及燕莎區(qū)區(qū)域的優(yōu)質(zhì)住住宅物業(yè)，市市場需求旺盛盛，空置率保保持較低水平平。發(fā)展商對對于一年租期期的租約，普普遍將租金上上調(diào)10%以上。對于于在奧運(yùn)會(huì)一一個(gè)月的租金金，發(fā)展商普普遍預(yù)期至少少調(diào)整到現(xiàn)在在的三至五倍倍。一些項(xiàng)目目抓緊時(shí)間在在奧運(yùn)會(huì)前進(jìn)進(jìn)入市場。007年的市場很很容易讓人對對08年公寓市場場充滿信心，但但究竟市場會(huì)會(huì)怎么發(fā)展，我我們需要對07年的公寓市市場做更深入入的調(diào)查和分分析，才能得得出結(jié)論。2.供給狀況況分析2.1供給量量同比增加據(jù)我們統(tǒng)計(jì)，22007年京城公寓寓項(xiàng)目的整體體供應(yīng)量較大大，而消化量量也相對較強(qiáng)強(qiáng)，同比于2006年上漲了10%。2007年開盤銷售售的公寓有991個(gè)。而2007年全年共有310個(gè)項(xiàng)目開盤盤。公寓項(xiàng)目目占了將近三三分之一，公公寓供應(yīng)量在在07年為主要部部分。07年度可售公公寓分布表:編號(hào)項(xiàng)目名稱區(qū)縣1珠江帝景朝陽區(qū)2中廣宜景灣朝陽區(qū)3置地公館朝陽區(qū)4和喬麗致朝陽區(qū)5潤楓水尚朝陽區(qū)6世界城朝陽區(qū)7天鵝灣朝陽區(qū)8蘋果社區(qū)朝陽區(qū)9US聯(lián)邦公寓朝陽區(qū)10美景東方朝陽區(qū)11康斯丹郡朝陽區(qū)12樂成公館朝陽區(qū)13壹線國際朝陽區(qū)14旭輝·奧都朝陽區(qū)15元大都朝陽區(qū)16華彩國際公寓朝陽區(qū)17美倫堡朝陽區(qū)18天際·萬象朝陽區(qū)19北京財(cái)富中心朝陽區(qū)20北京星河灣朝陽區(qū)21華遠(yuǎn)裘馬都朝陽區(qū)22華業(yè)玫瑰郡朝陽區(qū)23榮尊堡國際朝陽區(qū)24梵谷水郡朝陽區(qū)25媒體村公寓朝陽區(qū)26格林萊雅朝陽區(qū)27燕莎·Classs朝陽區(qū)28方恒國際中心朝陽區(qū)29萬方國際公寓朝陽區(qū)30世奧國際中心朝陽區(qū)31大湖公館朝陽區(qū)32盤古大觀朝陽區(qū)33華瀚國際朝陽區(qū)34悠樂匯朝陽區(qū)35東亞望京中心朝陽區(qū)36萬科金陽國際朝陽區(qū)37上東上層朝陽區(qū)38華業(yè)玫瑰東方朝陽區(qū)39健翔國際公寓朝陽區(qū)40麗都東鎮(zhèn)朝陽區(qū)41上元朝陽區(qū)42北京香頌朝陽區(qū)43A-ZTowwnn朝陽區(qū)44金都杭城朝陽區(qū)45國貿(mào)DNA朝陽區(qū)46嘉美風(fēng)尚中心朝陽區(qū)47水郡長安朝陽區(qū)48新金山朝陽區(qū)49朝庭公寓朝陽區(qū)50雅安商務(wù)公寓東城區(qū)51瑞士公寓東城區(qū)52天安國匯西城區(qū)53京橋國際公館西城區(qū)54君濠國際西城區(qū)55西派國際公寓西城區(qū)56西絨線26號(hào)西城區(qū)57冠城·名敦道崇文區(qū)58北京上舍崇文區(qū)59國瑞城崇文區(qū)60錦上國際公寓宣武區(qū)61輝煌國際廣場海淀區(qū)62永泰園海淀區(qū)63中灣國際海淀區(qū)64中關(guān)村公館海淀區(qū)65瑞海國際中心海淀區(qū)66新華聯(lián)國際海淀區(qū)67褐石海淀區(qū)68國海廣場海淀區(qū)69御園海淀區(qū)70曦城國際豐臺(tái)區(qū)71順馳藍(lán)調(diào)國際豐臺(tái)區(qū)72天下儒寓豐臺(tái)區(qū)73設(shè)計(jì)師廣場豐臺(tái)區(qū)74金泰城·MINNII豐臺(tái)區(qū)75方莊6號(hào)豐臺(tái)區(qū)76撲滿山豐臺(tái)區(qū)77北京隨園公寓昌平區(qū)78矩陣昌平區(qū)79佳蓮時(shí)代廣場昌平區(qū)80珠江奧古斯塔大興區(qū)81榮京麗都大興區(qū)82國融國際大興區(qū)83廣廈家園大興區(qū)84清城時(shí)代廣場大興區(qū)85綠城百合公寓房山區(qū)86昊騰花園房山區(qū)87人濟(jì)莊園懷柔區(qū)88琴湖灣順義區(qū)89藍(lán)星花園順義區(qū)90月亮河城堡通州區(qū)91柏林山水密云區(qū)2.2可售公寓寓集中在朝陽陽區(qū)和海淀區(qū)區(qū)從可售項(xiàng)目的數(shù)數(shù)量來分析，朝朝陽區(qū)有49個(gè)，占新增增量總數(shù)53%，海淀區(qū)地地區(qū)有9個(gè)，占新增增量總數(shù)10%。朝陽區(qū)和和海淀區(qū)的總總和超過全市市新增公寓總總數(shù)60%以上的比例例，可見這兩兩個(gè)熱點(diǎn)地區(qū)區(qū)依然是新盤盤的集中地。可售公寓分布表表：區(qū)域域數(shù)量量朝陽區(qū)49海淀區(qū)9豐臺(tái)區(qū)7西城區(qū)5東城區(qū)2崇文區(qū)3宣武區(qū)1昌平區(qū)3大興區(qū)5房山區(qū)2懷柔區(qū)1順義區(qū)2通州區(qū)1密云區(qū)1分析：朝陽區(qū)為為公寓供應(yīng)主主要區(qū)域，未未來仍將是熱熱點(diǎn)區(qū)域；西城區(qū)作為老城城區(qū)，可開發(fā)發(fā)用地越來越越少，由于未未來建設(shè)用地地的停止供應(yīng)應(yīng)，公寓供應(yīng)應(yīng)仍會(huì)持續(xù)走走低；海淀區(qū)四環(huán)以內(nèi)內(nèi)的項(xiàng)目用地地越來越少，未未來公寓供應(yīng)應(yīng)將主要集中中在四環(huán)以外外。2.3公寓形式式多樣化發(fā)展展客戶對住宅提出出更高的要求求，需求的多多樣化，使產(chǎn)產(chǎn)品功能增多多形式多樣化化。京城陸續(xù)續(xù)推出的公寓寓有老年公寓寓、青年公寓寓，商住公寓寓，服務(wù)式公公寓，酒店式式公寓等多種種形式。CBBD和中關(guān)村村地區(qū)以商住住公寓為主，突突出宜商宜住住的特點(diǎn)。2.4供給公寓寓戶型分析一室一廳、兩室室兩廳、三室室兩廳為公寓寓供應(yīng)的主要要房型；三室兩廳供應(yīng)規(guī)規(guī)模最大，占占公寓總供應(yīng)應(yīng)量的的32.8%；其次為兩兩室兩廳，占占23.1%。2.5不同面面積戶型供應(yīng)應(yīng)量分析戶均建筑面積660以下及60-80平方米的戶戶型供應(yīng)套數(shù)數(shù)占總套數(shù)的的比例達(dá)到50%，這主要是是因?yàn)榫频晔绞焦⒐?yīng)量量較大所致；；100—1400平方米的戶戶型供應(yīng)規(guī)模模最大，是公公寓市場的主主要供應(yīng)戶型型。2.6高檔公寓寓供應(yīng)量大于于去年2007年上半半年，高端公公寓供應(yīng)量高高達(dá)1,918套，僅半年年的市場供應(yīng)應(yīng)就超過了2006年全年的供供應(yīng)量。主要要供應(yīng)包括匯匯富66，北京Oakwoood公寓，威斯斯汀行政公寓寓，工體3號(hào)和萬科東東第。其中31.2%的新供應(yīng)為為服務(wù)式公寓寓，剩余部分分均為銷售項(xiàng)項(xiàng)目。從地區(qū)區(qū)分布來看，部部分新供應(yīng)聚聚集在金融街街地區(qū)。在此此之前，無論論在銷售還是是租賃市場上上，金融街高高端住宅項(xiàng)目目較為稀缺。政府控制高檔住住宅的用地?cái)?shù)數(shù)量，高檔公公寓新增量將將不斷減少，其其稀缺性將進(jìn)進(jìn)一步加大。2007年至今今北京高檔公公寓（均價(jià)13000以上）項(xiàng)目目數(shù)共計(jì)13個(gè)。供應(yīng)面面積合計(jì)53.87萬平米，主主要供應(yīng)區(qū)域域集中在朝陽陽區(qū)和海淀區(qū)區(qū)。朝陽區(qū)依依然保持高檔檔公寓市場供供應(yīng)的龍頭，總總供應(yīng)面積約約為44萬平米；排排在第二位的的海淀區(qū)供應(yīng)應(yīng)面積5.8萬平米。高檔公寓基本集集中在5環(huán)以內(nèi)，超超過20000元的高檔公公寓主要位于于4環(huán)以內(nèi)。主主力戶型以120平米以上的的大中戶型為為主。一季度北京高檔檔公公寓情況表表：：推廣名坐落位置容積率物業(yè)費(fèi)（元/月平米）環(huán)線銷售狀態(tài)住宅面積(㎡)均價(jià)/擬售價(jià)(元/平米）主力戶型蘋果社區(qū)朝陽區(qū)百子灣路32號(hào)42.683～41月開盤83450.551580050-60平米美麗經(jīng)典園海淀區(qū)五路居澤翼住宅小區(qū)1.52.583～41月開盤6743.0213000130平米1月拿證22191.8天鵝灣名苑朝陽區(qū)平房鄉(xiāng)黃杉木店2.2744～51月開盤22253.9112000/14000110-180/250-350平米西城晶華西城區(qū)豐盛胡同2.966.32～1月開盤11460.4325000150-240平米2.966.32～7903.1219000150平米潤楓水尚朝陽區(qū)姚家園113號(hào)2.2134～51月開盤22725.6417000120、160平米2月拿證46015.22六十六號(hào)公寓東城區(qū)新中街1號(hào)2～32月拿證21427.7525000上第MOMA海淀區(qū)西三旗清河南庫2.23.55～3月開盤7887.071400021192.3913500TIMES(東恒時(shí)代二期）朝陽區(qū)朝陽路十里堡“方恒家園”2.93.384～53月開盤27177.4314500新華聯(lián)麗景珊瑚灣朝陽區(qū)朝陽路華堂商場對面2.654～52月開盤19777.8613500140、160平米3月開盤44589.1914000合生國際花園朝陽國貿(mào)橋南600米東三環(huán)西側(cè)3.42.992～31月開盤16208.371700040-130平米2月開盤9575.9621000130、140平米歐陸經(jīng)典朝陽區(qū)北苑路172號(hào)2.43.154～51月開盤205591300040-70平米世界城朝陽區(qū)東大橋路10號(hào)5.582～31月開盤67226.152700055-87平米US聯(lián)邦公寓朝陽區(qū)三元東橋南1000米6.37.83～42月開盤60377.1922500200平米2007年第一一、二季度新新供應(yīng)量列表表：項(xiàng)目名稱區(qū)域供應(yīng)量2007年第一一季度1.匯富666朝陽區(qū)11582007年第二二季度2.OakwooodAppartmeentBeeijingg朝陽區(qū)22363.威斯汀公寓寓西城區(qū)22054.工體3號(hào)朝陽區(qū)22105.公園15號(hào)號(hào)朝陽區(qū)22096.豐僑公寓西城區(qū)66007.萬科東第朝陽區(qū)33002004-20006年各季度新新增高檔公寓供應(yīng)應(yīng)走勢2.7服務(wù)式公公寓供應(yīng)量分分析2007年前三三個(gè)季度，市市場新增五個(gè)個(gè)服務(wù)式公寓寓項(xiàng)目，一共共提供了1,214套房間，相相比2006年三季度的5,750套房間增長長了21％，總供應(yīng)應(yīng)量達(dá)到6,964套。其中第第三季度新增增三個(gè)服務(wù)式式公寓，提供供了619套公寓。從從今年開始，服服務(wù)式公寓的的供應(yīng)區(qū)域在在逐漸改變，金金融街，中關(guān)關(guān)村西區(qū)和三三元橋區(qū)域出出現(xiàn)了檔次較較高的項(xiàng)目，北北京威斯汀公公寓和金融街街公寓的入市市緩解了金融融街區(qū)域服務(wù)務(wù)式公寓供給給短缺的局面面。另外，世世界著名的服服務(wù)式公寓管管理公司OAKWOOOD進(jìn)入北京，在在三元橋和白白家莊區(qū)域管管理的兩個(gè)公公寓在今年相相繼開業(yè)。2.8酒店式公公寓供應(yīng)分析析我們統(tǒng)計(jì)，今年年開盤的酒店店式公寓項(xiàng)目目至少有17個(gè)，加上07年之前開盤盤的7個(gè)項(xiàng)目，總總供應(yīng)量不低低于130萬平米。從地域分布來看看，CBD商圈依然是酒酒店式公寓比比較集中的區(qū)區(qū)域，供應(yīng)量量達(dá)到了47.3萬平米，占總供應(yīng)量的36.1%，這與CBDD集中了大量量的外企、駐駐華使領(lǐng)館及及辦事機(jī)構(gòu)有有很大關(guān)系。其次是三元橋地地區(qū)，供應(yīng)量量達(dá)到35.5萬平米，占占總量的27.1%，其中置地地公寓和華遠(yuǎn)遠(yuǎn)裘馬都兩個(gè)個(gè)項(xiàng)目供應(yīng)量量就達(dá)到了28萬平米，三三元橋供應(yīng)量量的提升主要要受“國門”地理優(yōu)勢及及新建寫字樓樓增多的影響響。金融街、中關(guān)村村、燕莎三個(gè)個(gè)區(qū)域供應(yīng)量量基本相同，都都在10平米左右，三三個(gè)區(qū)域供應(yīng)應(yīng)之和占總供供應(yīng)量的22.4%，總的來說說供應(yīng)量偏小小，有較大的的發(fā)展空間。其其它分散分布布的項(xiàng)目總供供應(yīng)量為19萬平米，占占總供應(yīng)量的的14.5％。朝陽區(qū)內(nèi)擁有使使館區(qū)和中央央商務(wù)區(qū)，使使得它成為酒酒店式公寓供供應(yīng)量最大的的區(qū)域，隨著著中央電視臺(tái)臺(tái)、北京電視視臺(tái)的東遷以以及國際貿(mào)易易往來的加強(qiáng)強(qiáng)，CBD的商務(wù)效應(yīng)應(yīng)將更加凸顯顯出來，在很很大程度上都都會(huì)促使區(qū)域域內(nèi)酒店式公公寓租賃市場場的上升勢頭頭。2.9性價(jià)比高高的項(xiàng)目增多多北京的房地產(chǎn)市市場已經(jīng)邁入入產(chǎn)品時(shí)代，產(chǎn)產(chǎn)品的特點(diǎn)成成為最大的賣賣點(diǎn)，客戶對對產(chǎn)品細(xì)部的的要求越來越越多。智能化化和優(yōu)良的配配套設(shè)施，服服務(wù)已經(jīng)成為為公寓必備的的要素，而不不再是賣點(diǎn)。房房子作為特殊殊的商品其性性價(jià)比已經(jīng)不不再是前幾年年的嚴(yán)重脫鉤鉤，而是比較較適合市場真真實(shí)情況，性性價(jià)比高的項(xiàng)項(xiàng)目頻頻出現(xiàn)現(xiàn)，取得驕人人的銷售業(yè)績績。3.需求狀況況分析3.1公寓多多樣化需求客觀地說，每種種房產(chǎn)都有一一定的消費(fèi)者者，但不是所所有的房產(chǎn)品品種都有投資資價(jià)值。一般般從長期投資資的角度而言言，凡過渡性性產(chǎn)品，經(jīng)常常會(huì)是曇花一一現(xiàn)。產(chǎn)品的的過渡性，會(huì)會(huì)造成客戶群群的狹窄性，所所以投資房產(chǎn)產(chǎn)最好選擇成成熟品種。交交通便利、商商圈成熟、商商業(yè)氛圍濃厚厚、管理到位位的公寓應(yīng)該該是投資首選選。無論是追求生活活享受的首次次置業(yè)者，還還是改善居住住環(huán)境的二次次置業(yè)者，都都會(huì)選擇購買買公寓。因?yàn)闉楣挸ㄊ媸孢m、較為符符合現(xiàn)代人品品位的居住環(huán)環(huán)境，與普通通民宅窄小擁擁擠的自然狀狀況相比，居居住起來更加加舒適宜人。所所以公寓以其其獨(dú)特的高貴貴品質(zhì)，受到到越來越多購購房者的青睞睞。客戶群的旺盛需需求，必然導(dǎo)導(dǎo)致公寓的保保值、增值。因因此，投資房房產(chǎn)，公寓是是較好的選擇擇。3.2公寓進(jìn)進(jìn)入平穩(wěn)發(fā)展展期2000年，處處于公寓的開開發(fā)時(shí)期，大大量公寓的建建造及入市，曾曾一度導(dǎo)致公公寓房產(chǎn)泡沫沫膨脹高峰。公公寓的房價(jià)，租租金價(jià)格都呈呈現(xiàn)虛高現(xiàn)象象。而如今，經(jīng)過幾幾年的調(diào)整與與恢復(fù)，公寓寓房產(chǎn)已經(jīng)度度過泡沫期，進(jìn)進(jìn)入平穩(wěn)發(fā)展展階段。近兩兩年，公寓的的投資回報(bào)率率一直控制在在4%-6%，收益穩(wěn)定定，適宜投資資。另外，隨著北京京2008年奧運(yùn)會(huì)的的即將到來，外外籍人士的大大量涌入，將將會(huì)加大高端端公寓租賃市市場的需求，短短期租賃將進(jìn)進(jìn)入旺銷期。公公寓的投資回回報(bào)率有望提提高。3.3公寓抗抗震性分析面對北京房產(chǎn)市市場的過度繁繁榮，國家在在不斷的出臺(tái)臺(tái)相關(guān)政策加加以控制。連連續(xù)的加息，首首付的提高，都都是為了給過過熱的房價(jià)降降降溫。但是是，公寓的需需求群體決定定了公寓的抗抗震性。購買買公寓的人群群主要為兩種種，一是高收收入人群；二二是外籍人士士。歸根一點(diǎn)點(diǎn)，都是經(jīng)濟(jì)濟(jì)狀況比較好好的人。對于于這類人群來來說，他們有有需求且有能能力購買百萬萬以上的高端端物業(yè)，良好好的經(jīng)濟(jì)狀況況使得利息的的少額增加不不會(huì)影響到他他們置業(yè)計(jì)劃劃。另外，銀銀行放款是按按照房屋的評評估價(jià)來核定定的，大多銀銀行批貸時(shí)，購購房者很少能能貸到八成，通通常都是貸七七成房款。這這樣的話，即即便首付提高高到40%，對于購房房者來說，相相差不是很多多，所以對于于高端公寓市市場來說，影影響甚微。雖然投資公寓，收收益、回報(bào)都都較穩(wěn)定，但但這并不說明明投資公寓就就一定會(huì)穩(wěn)掙掙不賠．公寓寓所處的地理理位置、周邊邊的配套設(shè)施施、房屋的具具體朝向、裝裝修等等情況況，都會(huì)影響響到房產(chǎn)的價(jià)價(jià)值．所以，投投資房產(chǎn)還是是需要進(jìn)行專專業(yè)的判斷，方方可進(jìn)行投資資。3.4高檔公寓寓需需求分析我們發(fā)現(xiàn)，目前前北北京高檔公公寓寓租賃市場場的的需求客戶戶主主要集中于于外外籍公司派派出出的高級(jí)員員工工、國內(nèi)大大型型私企的老老板板等高階層層人人士，均以以商商務(wù)居住為為主主，并具有有長長期居住及及安安置家人的的需需求，這些些客客戶的租期期一一般為半年年以以上或更長長，由由公司擔(dān)負(fù)負(fù)高高額的房租租費(fèi)費(fèi)用，同時(shí)時(shí)自自己在異地地沒沒有買房定定居居的需要。其其其中，歐美美人人占到65%，其他是港港澳臺(tái)人、日日日本人和華華裔裔等。這部部分分租客的具具體體情況如下下圖圖：客戶職務(wù)務(wù)組成北京作為國際化化大大都市，云云集集了眾多腰腰纏纏萬貫的商商賈賈，北京的房地產(chǎn)產(chǎn)市場不僅僅僅僅是北京的或全國國的市場，更更更是全世界界的的市場，市市場場需求非常常大大。而從現(xiàn)現(xiàn)在在的市場情情況況來看，真真正正代表先進(jìn)居居住理念和和居居住環(huán)境的的高高檔公寓，在在在北京不是太多多。可以大大膽膽預(yù)測，隨隨著著北京的經(jīng)濟(jì)發(fā)發(fā)展和國際際地地位的不斷斷提提高，高檔檔公公寓在北京依然有廣廣闊的市場場前前景。3.5戶增勢明明顯顯調(diào)查顯示高檔公公寓寓中外地人人的的比例從20003年的25.33％增長到20005年前十十個(gè)月的322.6％，這這從一定程程度度上說明北京京的房地產(chǎn)市市場就是全全國國各地的市市場場，北京是首都，擁擁有其他城城市市所無法取取代代的優(yōu)勢，其其其他城市的的高高收入人群群常常常把在北京京購房看作是是一種榮譽(yù)譽(yù)。另另外北京的教育、醫(yī)醫(yī)療都是全全國國先進(jìn)的，很很很多外地人人出出于對下一一代代的教育和和養(yǎng)養(yǎng)老的考慮慮在在北京買房。外外地人當(dāng)中中的的“港澳臺(tái)”人士的比例例和外國人人的的比例近幾幾年年變化不大大，在在10％內(nèi)浮動(dòng)動(dòng)?！皟赏馊耸俊睒?gòu)成了高檔檔公寓較為為穩(wěn)穩(wěn)定的客戶戶群群。本地客戶需求強(qiáng)強(qiáng)勁勁北京市統(tǒng)計(jì)局局公布的北京京城市居民生生活狀況統(tǒng)統(tǒng)計(jì)計(jì)數(shù)據(jù)顯示示：：2005年1～10月，北京市城市居居民人均可可支支配收入為為1146688元元，同比增增長長12.3%%。而20044年最高收入入組與最低低收收入組之比比為為5.8∶1，2003年為為4.7：1，2000年這這一數(shù)字為為33.1：1。從中可以以看出，北京京市最高收入入組與最低低收收入組差距距在在逐年擴(kuò)大大，可可以預(yù)見，今今今年的最高高收收入組與最最低低收入組之之比比將超過6：1。另外，據(jù)據(jù)北京市稅務(wù)部部門統(tǒng)計(jì)：：22004年北京市年工薪薪收入7.444萬元以上上的共有744.95萬人人。從上面面的的數(shù)據(jù)可以以看看出，北京市的高收收入人群的的數(shù)數(shù)量在逐漸漸增增加，這為為高高檔公寓形形成成有效需求求奠奠定了物質(zhì)質(zhì)基基礎(chǔ)。投資客戶異軍突突起起從今年的的高高檔公寓市市場場來看，投投資資型客戶在在一一些高檔公公寓寓中占有很很大大的一部分分，而而且有逐漸漸放放大的趨勢勢，個(gè)個(gè)別項(xiàng)目甚甚至至超過50％的占有有率。經(jīng)過過分分析，偉業(yè)業(yè)顧顧問認(rèn)為有有如如下原因：：首首先，國內(nèi)內(nèi)存存款利率過過低低，據(jù)統(tǒng)計(jì)計(jì)11996年到到2002年間間我國曾八八次次調(diào)低存款款利利率，只在在22004年上上調(diào)過一次次利利率，加上上國國內(nèi)股市持持續(xù)續(xù)低迷，很很多多資金逐漸漸涌涌向投資利利潤潤回報(bào)率高高的的房地產(chǎn)行行業(yè)業(yè);其次，人民民幣升值有有助助于提高外外資資投入中國國房房地產(chǎn)行業(yè)業(yè)的的信心。高高檔檔公寓由于于其其過硬的品品質(zhì)質(zhì)和特殊的的區(qū)區(qū)位，使之之擁擁有良好的的投投資回報(bào)率率，成成為投資客客戶戶的理想選選擇擇。雖然目前前高高檔公寓仍仍以以外籍人士士為為主，但外外地地客戶在不不久久的將來也也將將成為這一一市市場的又一一大大消費(fèi)群體體。在高檔公公寓寓需求的戶戶型型和面積上上來來分析我們們可可以發(fā)現(xiàn)，在在在戶型方面面，該該類高端人人群群傾向于1、2室的戶型，該該該比例占到到了了整個(gè)需求求量量的78.1%，而特殊的的需求是在2居室里有18.8%的群體選擇擇了2廳的戶型；；同時(shí)21.7%的群體選擇擇了2衛(wèi)的戶型，這這這說明隨著著房房地產(chǎn)行業(yè)業(yè)的的發(fā)展，今今后后的舒適性性和和合理性兼兼?zhèn)鋫涞淖≌级紝⑾?廳2衛(wèi)的方向發(fā)發(fā)展，而今今后后這類住宅宅的的租賃量將將有有望繼續(xù)提提升升。在面積上上，1居室主要在60平米左右；2居室多集中中于90平米；3居室則上升升到133..65平米；4、5居室平均將將達(dá)到208.334平米-213..12平米的水平平。這是該該類類群體對于于居居住空間的的寬寬敞性和居居住住環(huán)境的舒舒適適性要求較較高高的真實(shí)體體現(xiàn)現(xiàn)。3.6寓需求客客群分分析（一）按客戶的的構(gòu)構(gòu)成來分析析，公公寓客戶分分為為以下七類類：：

1、國內(nèi)有有經(jīng)經(jīng)濟(jì)實(shí)力的的高高層管理者者，可可承擔(dān)的購購房房總價(jià)在1000-20000萬元（人民民幣，以下下相相同）。如私營企業(yè)業(yè)主、三三資企業(yè)中中方方高級(jí)管理理人人員、各類類所所有制單位位的的負(fù)責(zé)人，其其其中也包括括外外地企業(yè)家家在在京置業(yè)者者。這這類客戶經(jīng)經(jīng)濟(jì)濟(jì)實(shí)力雄厚厚，對對于位置優(yōu)優(yōu)越越、大戶型型高高檔公寓的的需需求依然旺旺盛盛，對住宅宅的的綜合品質(zhì)質(zhì)要要求高，基基本本是二次、三三三次置業(yè)以以改改善居住條條件件。

2、從海外外歸歸來的人士士，或或有國外生生活活經(jīng)歷人士士，可可承擔(dān)的購購房房總價(jià)在1000萬元左右右。這類客戶戶崇崇尚自然休休閑閑的居家生生活活，注重生生活活品位，看看中中社區(qū)環(huán)境境，不不僅是小區(qū)區(qū)的的自然環(huán)境境、交交通環(huán)境，更更更看中人文文環(huán)環(huán)境，他們們會(huì)會(huì)選擇自己己喜喜歡的環(huán)境境和和氛圍的項(xiàng)項(xiàng)目目，既不奢奢侈侈也不放棄棄自自己的追求求。

3、港、澳澳、臺(tái)臺(tái)、東南亞亞外外商，可承承擔(dān)擔(dān)的購房總總價(jià)價(jià)在200萬元以以上。這類客戶購房置置業(yè)業(yè)一方面是是為為自住，顯顯示示身份地位位；；另一方面面是是為投資，為為為物業(yè)的保保值值增值。黃黃金金位置的高高檔檔、豪華公公寓寓以及具有有外外資背景的的開開發(fā)商開發(fā)發(fā)的的公寓項(xiàng)目目是是他們的首首選選。

4、年輕高高級(jí)級(jí)白領(lǐng)和中中產(chǎn)產(chǎn)階級(jí)，可可承承擔(dān)的購房房總總價(jià)在50--100萬元元左右。隨著北京經(jīng)經(jīng)濟(jì)的快快速發(fā)展，逐逐逐漸形成了了一一個(gè)高學(xué)歷歷、高高收入，具具有有生活新觀觀念念和較強(qiáng)消消費(fèi)費(fèi)能力的青青年年群體，如如從從事金融、保保保險(xiǎn)、證券券、通通信等行業(yè)業(yè)的的年輕白領(lǐng)領(lǐng)和和律師、會(huì)會(huì)計(jì)計(jì)師等中產(chǎn)產(chǎn)階階級(jí)。小戶戶型型符合年輕輕購購房者低積積累累、高收入入、收收入上升預(yù)預(yù)期期穩(wěn)定的經(jīng)經(jīng)濟(jì)濟(jì)特點(diǎn)，同同時(shí)時(shí)繁忙高效效的的工作，較較大大的工作壓壓力力，使他們們對對住宅的配配套套服務(wù)功能能提提出更高要要求求，因此他他們們中意小戶戶型型、中高檔檔次次的服務(wù)式式公公寓。

5、小型文文化化、商貿(mào)、咨咨咨詢服務(wù)公公司司和自由職職業(yè)業(yè)者，可承承擔(dān)擔(dān)的購房總總價(jià)價(jià)在100萬元以以上。小型企業(yè)在在創(chuàng)業(yè)初初期缺乏資資金金，主要從從事事腦力勞動(dòng)動(dòng)，同同時(shí)企業(yè)性性質(zhì)質(zhì)及規(guī)模也也不不需要大面面積積工作間，購購購買商住公公寓寓符合他們們的的需求特點(diǎn)點(diǎn)。臨臨近商貿(mào)區(qū)區(qū)，交交通便利的的商商住公寓是是這這類客戶的首選。

6、外地來來京京短期或長長期期工作的年年輕輕白領(lǐng)，可可承承擔(dān)的租金金在在2500-50000元/月。這類客戶以以租用公公寓為主，他他他們的需求求特特點(diǎn)將直接接影影響投資者者。他他們希望租租用用臨近工作作地地點(diǎn)，周圍圍配配套設(shè)施完完善善，靠近繁繁華華商業(yè)區(qū)的的小小戶型中檔檔公公寓。同時(shí)時(shí)對對于投資型型客客戶，小戶戶型型公寓的首首付付低、回報(bào)報(bào)快快，易出租租，成成為大多數(shù)數(shù)投投資者的需需求求指向。

7、外資公公司司的外籍雇雇員員，可承擔(dān)擔(dān)的的租金在50000元/月以上。外籍雇員員會(huì)會(huì)根據(jù)公司司給給予的住房房預(yù)預(yù)算來安排排自自己的住房房，他他們?nèi)砸宰庾庥糜梅?wù)式公公寓寓為主。表：北京典型高高檔檔公寓板塊塊租租金租客情情況況高檔公寓板塊典型項(xiàng)目租金水平（美元/平米··月月）租客特征朝陽公園板塊棕櫚泉國際公寓13—18歐美籍租客較多多，東東部高端商商務(wù)務(wù)人士及使使館館區(qū)人士，供供供需兩旺，租租租金較穩(wěn)定定朝陽公園板塊公園大道11—15朝陽公園板塊觀湖國際公寓9—12麗都板塊陽光上東9—13外籍租客及海歸歸租租客較多，由由由于靠近望望京京區(qū)域，有有部部分高端韓韓籍籍租客三元橋燕莎板塊塊鳳凰城8—10三元橋區(qū)域及東東三三環(huán)高端商商務(wù)務(wù)人士為主主，租租賃市場處處于于起步區(qū)東直門板塊MOMA萬國城城9—11東二環(huán)、東三環(huán)環(huán)商商務(wù)人士及及使使館區(qū)人士士為為主東直門板塊海晟名苑10—12從此表可以看出出高高檔公寓的的消消費(fèi)群體仍仍然然以外籍人人士士為主。（二）從市場的的角角度來分析析，公公寓市場呈呈現(xiàn)現(xiàn)如下需求求特特點(diǎn)：

*小戶型公寓寓熱熱銷，成為為公公寓市場的的亮亮點(diǎn)；

*大戶型豪豪華華公寓受到到高高收入人士士追追捧；

*中檔公寓寓的的特點(diǎn)不突突出出，難以在在激激烈的市場場競競爭中脫穎穎而而出；

*投資購買買踴踴躍，個(gè)人人投投資比重逐逐漸漸上升；

*買房者對對公公寓的整體體素素質(zhì)投以更更多多關(guān)注；

*商住公寓寓的的需求依然然很很大，尤其其是是在寫字樓樓相相對短缺或或價(jià)價(jià)格較高的的位位置，如中中關(guān)關(guān)村地區(qū)和和商商務(wù)區(qū)。4.成交量狀狀況況分析4.120077年年北京市住宅宅市場成交交量量小幅縮減減2007年1--111月住宅市場場成交量為1597萬平方米，成成成交套數(shù)為13.4萬套。與去去年同期相相比比，2007年的成交量量下降了94萬平方米，成成成交套數(shù)增增加加了0.4萬套。通過對比07年年成成交與供應(yīng)應(yīng)的的月度走勢勢我我們可以發(fā)發(fā)現(xiàn)現(xiàn)，與往年年金金九銀十的的情情況略有不不同同，07年北京的樓樓市供應(yīng)與與成成交的集中中時(shí)時(shí)間在6-9月份。通過對供應(yīng)量與與成成交量的對對比比可以得出出以以下結(jié)論：：今年的成交量雖雖然然較之去年年同同期有所下下降降，但仍然然大大于今年的的供供給量，市市場場繼續(xù)呈現(xiàn)現(xiàn)供供不應(yīng)求的的局局面。今年上半年證券券市市場的活躍躍，增增強(qiáng)了投資資者者對宏觀投投資資環(huán)境的信信心心，促進(jìn)了了房房地產(chǎn)市場場交交易的相對對活活躍。4.2200077年北京市公寓市場升升溫，成交交量量同比增加45.0%%2007年1--100月北京市不不同物業(yè)成成交交情況2007年，北北京京公寓市場場升升溫，成交交量量同比增加45.0%；而普通住住宅和別墅墅成成交量均有有下下降，其中中，別別墅因受用用地地限制的影影響響，同比下下降降44.3%。一年來，三種物物業(yè)業(yè)成交均價(jià)價(jià)增增長均在3000元/㎡左右。宏觀經(jīng)濟(jì)背景：：經(jīng)濟(jì)持續(xù)走高07年1-9月月北京市GGDP00..64萬億，同比比增長12.6%；股市08年股市市焦灼，樓市市市將會(huì)吸引引更更多的投機(jī)機(jī)資資本；資金層面：流動(dòng)性過剩問題題在在短時(shí)間內(nèi)內(nèi)，無無法得到有有效效解決。需求層面：住房剛性需求依依舊舊巨大。07年1-100月北京市市一手住宅宅供供應(yīng)9.11萬套，成交11.33萬套，住宅宅存量不斷斷消消融。2008年奧運(yùn)運(yùn)會(huì)會(huì)帶來世界界性性的購房需需求求，推動(dòng)房房價(jià)價(jià)上漲。4.320077年年7月北京市公寓項(xiàng)目再再放量成交下滑價(jià)價(jià)格堅(jiān)挺數(shù)據(jù)顯示，7月月北北京新盤預(yù)預(yù)計(jì)計(jì)放量將達(dá)達(dá)到到54個(gè)，其中公公寓放量將將出出現(xiàn)今年以以來來的第二次次高高峰，成為為京京城當(dāng)月純純新新盤供應(yīng)主主力力。統(tǒng)計(jì)數(shù)數(shù)據(jù)據(jù)顯示，今今年年前5個(gè)月，公寓寓供應(yīng)面積積為為111萬平方米，與與與2006年前5個(gè)月68萬平方米的的公寓供應(yīng)應(yīng)總總面積相比比，增增長了近一一倍倍。此前有有數(shù)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，今今今年1至2月份，公寓寓的供應(yīng)面面積積占商品住住宅宅總供應(yīng)量量的的58.2%。據(jù)統(tǒng)計(jì)，7月份份預(yù)預(yù)計(jì)開盤的20個(gè)純新盤中中，有11個(gè)為公寓項(xiàng)項(xiàng)目，占純純新新盤總量的的五五成以上，延延延續(xù)6月純新盤中中公寓占主主角角的狀況。調(diào)調(diào)調(diào)查發(fā)現(xiàn)，僅僅僅有兩個(gè)小戶型的的公寓項(xiàng)目目位位于二至三環(huán)環(huán)，其余的的項(xiàng)項(xiàng)目和普通通住住宅一樣均均分分布在四環(huán)環(huán)以以外區(qū)域；；而而價(jià)格方面面明明顯能看出出與與普通住宅宅的的差距，銷銷售售均價(jià)已達(dá)達(dá)到到13500元/平方米。與與入市公寓寓的的數(shù)量相比比，其其銷售情況況卻卻背道而馳馳。記記者昨天在在北北京房地產(chǎn)產(chǎn)交交易管理網(wǎng)網(wǎng)發(fā)發(fā)現(xiàn)，不少少公公寓銷售情情況況并不是很很好好。其中，開開開盤不久的US聯(lián)邦公寓已已銷售房屋屋套套數(shù)不到20%；維多利亞亞花園從2005年9月開盤到現(xiàn)現(xiàn)在，銷售售周周期已近兩兩年年，但銷售售率率也未過半半；；而入市快快兩兩年的Naga上院，在管管理網(wǎng)上所所顯顯示的天盛金金大廈(上院天恒公公寓)D座，沒有一一套顯示已已銷銷售，均為為可可售房源。市場監(jiān)測數(shù)據(jù)顯顯示示，今年1、2月份高檔住住宅的銷售售率率為25%左右，到4月份再次下下降為22.7%，這些項(xiàng)目目中公寓項(xiàng)項(xiàng)目目占比較大大。在在上述項(xiàng)目目銷銷量猛然下下跌跌的同時(shí)，其其其成交價(jià)格也同樣跌跌宕起伏。記記記者從世界界城城、Naga上院、建外外銀鉆公寓寓、新新城國際公公寓寓的售樓處處了了解到，雖雖然然這些項(xiàng)目目已已賣到2萬元/平方米以上上，但如有有意意向購買仍仍可可再享受到至至少一個(gè)點(diǎn)點(diǎn)的的優(yōu)惠，要要是是全款購買買享享受到的優(yōu)優(yōu)惠惠則更多。據(jù)據(jù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，今今年年1至5月份，高檔檔住宅的整整體體成交均價(jià)價(jià)在在18269元/平方米，多多數(shù)新開盤盤項(xiàng)項(xiàng)目的售價(jià)都變成“高開低走”。受政策調(diào)控和股股市市影響，購購房房人在高房房價(jià)價(jià)現(xiàn)狀下的的觀觀望情緒增增加加，但開發(fā)發(fā)商商在實(shí)際出出售售中的讓利利行行為并不代代表表對項(xiàng)目銷銷售售擔(dān)憂。出出于于對國內(nèi)經(jīng)經(jīng)濟(jì)濟(jì)發(fā)展預(yù)期期及及樓市前景景看看好，開發(fā)發(fā)商商寧愿堅(jiān)持持長長線銷售，也也也不肯降價(jià)價(jià)拋拋售。買賣賣雙雙方的心理理落落差在一定定程程度上導(dǎo)致致高高價(jià)房成交交下下滑。典型區(qū)域成交量量分分析：朝陽區(qū)區(qū)項(xiàng)目月份123456789101112珠江華景家園成交面積291221712770613677867148146711020710971105545780977天鵝灣65052181837677837400122491797210715805752460411913元大都5036451350912851356290盤古大觀3908986581222712361228由此圖表可以看看出出7、8、9、10月份依然是是成交的旺旺季季5.價(jià)格狀況況分分析5.1近年數(shù)數(shù)據(jù)據(jù)顯示一手住住宅房價(jià)持持續(xù)續(xù)上漲經(jīng)濟(jì)持續(xù)走高，股股市資本向房房產(chǎn)轉(zhuǎn)移，流流動(dòng)性過剩都都將成為房價(jià)價(jià)上漲的助動(dòng)動(dòng)力，08年，奧運(yùn)會(huì)會(huì)將全世界的的目光集中到到北京，集中中到北京的房房地產(chǎn)市場，龐龐大的市場需需求必將帶動(dòng)動(dòng)房價(jià)持續(xù)上上揚(yáng)。北京市歷年一手手商商品房成交交均均價(jià)5.2200077年1-10月北京市公寓不同建建面成交均均價(jià)價(jià)2007年1--110月北京市公公寓不同建建面面成交均價(jià)價(jià)由數(shù)據(jù)可以顯示示，北北京市公寓寓類類物業(yè)2007年1-10月成交價(jià)格格態(tài)勢良好好，投投資前景極極為為可觀。5.3典型區(qū)區(qū)域域價(jià)格走勢勢由于朝陽區(qū)是北北京京市公寓成成交交數(shù)量最多多的的區(qū)域，因因此此分析其區(qū)區(qū)域域內(nèi)的典型型項(xiàng)項(xiàng)目成交價(jià)價(jià)格格有很強(qiáng)的的指指導(dǎo)意義。朝陽區(qū)典型項(xiàng)目目月月均價(jià)格表表項(xiàng)目月份123456789101112珠江華景家園成交均價(jià)118451179014944139461486515404145381558518853174361839323135天鵝灣91781185912395130861311013858146651549415098167641833315451元大都172761753117706178072139013056盤古大觀1023311548100005304641412由上面的圖表可可以以分析出，該該該區(qū)域內(nèi)公公寓寓價(jià)格區(qū)間180000-4000000元左右。5.4200077年北京市公寓價(jià)格上漲漲的主因分析析高檔公寓交易量量萎萎縮源于國國內(nèi)內(nèi)客戶大幅幅度度減少，而而價(jià)價(jià)格上漲最最主主要的原因因是是海外客戶戶的的增加。今今年年1-4月高檔公寓寓購買客戶戶還還是以本市市城城鎮(zhèn)居民（占占占總體的34%）和外省市市個(gè)人（占占總總體的32%）為主。同同比去年，除除除華僑及港港澳澳臺(tái)人士顯顯著著增加外，其其其他類型客客戶戶購買量均均有有明顯下降降；；從客戶所所占占的比例來來看看，外省市個(gè)人有明顯顯下降，而而本本市城鎮(zhèn)居居民民、外國個(gè)個(gè)人人及機(jī)構(gòu)均均有有所增加，尤尤尤其華僑及及港港澳臺(tái)人士士有有明顯增加加；；從不同客客戶戶成交價(jià)格格來來看，占總總體體市場份額66%的本市城鎮(zhèn)鎮(zhèn)居民和外外省省市個(gè)人，價(jià)價(jià)價(jià)格每平方方米米平均上漲漲了了1000元以上；而而對華僑及及港港澳臺(tái)人士士和和外國個(gè)人人及及機(jī)構(gòu)，價(jià)價(jià)格格每平方米米平平均上漲了3000元以上。從成交價(jià)格來看看，朝朝陽區(qū)、海海淀淀區(qū)和西城城區(qū)區(qū)的價(jià)格明明顯顯上漲，東東城城區(qū)價(jià)格保保持持穩(wěn)定，而而崇崇文區(qū)的價(jià)價(jià)格格則有所下下降降。這是與與近近期各區(qū)域域新新推出項(xiàng)目目的的價(jià)格上漲顯著相關(guān)關(guān)。如：朝朝陽陽區(qū)的柏悅悅居居、尚都國國際際中心、工工體體3號(hào)、蘋果公公寓等，海海淀淀區(qū)的文津津國國際公寓、遠(yuǎn)遠(yuǎn)遠(yuǎn)中悅?cè)R公公寓寓等，西城城區(qū)區(qū)的長安興興融融中心、豐豐僑僑公寓等。5.520077年年北京市亞亞奧奧區(qū)域公寓寓價(jià)價(jià)格漲幅分分析析1990年亞運(yùn)運(yùn)會(huì)會(huì)的召開，使使使北四環(huán)直直接接受益，形形成成了以亞運(yùn)運(yùn)村村為核心的的一一個(gè)亞運(yùn)區(qū)區(qū)域域，造成了了當(dāng)當(dāng)時(shí)整個(gè)城城市市的格局也也因因此重心北北移移的現(xiàn)象，面面面對今天北北京京的申奧成成功功和2008年的臨近，這這個(gè)區(qū)域已已在在原有的基基礎(chǔ)礎(chǔ)上擴(kuò)大、發(fā)發(fā)發(fā)展，形成成了了今天的亞亞奧奧主中心區(qū)區(qū)?；鼗仡?007年亞奧區(qū)域域公寓類項(xiàng)項(xiàng)目目市場，不不難難發(fā)現(xiàn)在這這個(gè)個(gè)板塊公寓寓項(xiàng)項(xiàng)目較住宅宅項(xiàng)項(xiàng)目體量多多，可可以說是高高檔檔住宅林立立，當(dāng)當(dāng)然房價(jià)也也是是層層飆升升，據(jù)據(jù)不完全統(tǒng)統(tǒng)計(jì)計(jì)在售樓盤盤將將近15個(gè)，其中媒媒體村公寓寓、世世奧國際中中心心、美倫堡堡、大大湖公館、盤盤盤古大觀為為今今年全新亮亮相相的新盤，其其其中盤古大大觀觀今年三季季度度的成交均均價(jià)價(jià)更是達(dá)到到了了5萬/平方米，創(chuàng)創(chuàng)下了北京京單單價(jià)最貴的的記記錄，618平方米的超超豪華戶型型，曾曾經(jīng)吸引了了太太多望塵莫莫及及的民眾。美倫堡和媒體村村公公寓算是今今年年亞奧區(qū)域域關(guān)關(guān)注最多的的公公寓項(xiàng)目，首首首先媒體村村公公寓較其它它項(xiàng)項(xiàng)目位置稍稍遠(yuǎn)遠(yuǎn)，價(jià)格也也是是所有樓盤盤中中最低的一一個(gè)個(gè)，而且自自從從10月份開盤以以來，價(jià)格格基基本上沒有有太太大的浮動(dòng)動(dòng)，始始終保持12000元/平方米，入入市以來，在在在這么一個(gè)個(gè)小小戶型推出出便便會(huì)被快速速哄哄搶的時(shí)代代，仍仍然主打中中小小戶型，目目前前開過盤的的六六棟樓所省省已已不多；美美倫倫堡是一個(gè)步行10分鐘便可到到達(dá)奧運(yùn)場場館館的精品樓樓盤盤，二、三三居居也是它的的主主打戶型，樓樓樓體為小高高層層板樓，但但最最小面積至至少少要114平方米，適適合那種中中高高層收入，并并并且家庭人口適當(dāng)當(dāng)?shù)臉I(yè)主居居住住，今年一一共共開過兩次次盤盤，目前仍仍有有3棟未開，從從半年前的15000元/平方米上漲漲的目前的18500元/平方米，半半年漲幅比比例例高達(dá)23%。是2007年新盤中到到目前為止止?jié)q漲幅數(shù)量最最大大的一個(gè)。這里要說一下榮榮尊尊堡國際俱俱樂樂部這個(gè)04年就已經(jīng)開開過盤的項(xiàng)項(xiàng)目目。它的二二期期B在2007年9月開盤，目目前均價(jià)達(dá)達(dá)到到26500元/平方米，大大戶型更是是高高達(dá)30000元/平方米，價(jià)價(jià)格完全可可以以和世茂奧奧臨臨花園相“媲美”，據(jù)說在奧奧運(yùn)會(huì)期間間將將會(huì)有十套套公公寓租售給給歐歐盟代表團(tuán)團(tuán)，價(jià)價(jià)格高達(dá)200美元/月/平方米，刷刷新了北京京租租賃市場的的記記錄。老項(xiàng)項(xiàng)目目的價(jià)格漲漲幅幅同樣不遜遜色色于新盤，07全年同樣擁擁有47%的高比例。馬上進(jìn)入到奧運(yùn)運(yùn)年年，吹向樓樓市市的這股奧奧運(yùn)運(yùn)東風(fēng)來勢勢仍仍然后勁十十足足，從榮尊尊堡堡高價(jià)租售售可可以再次證證明明，亞奧這這個(gè)個(gè)區(qū)域不可可復(fù)復(fù)制的價(jià)值值，尤尤其是這個(gè)個(gè)區(qū)區(qū)域的公寓寓，如果購房者者能夠抓住住這這樣一個(gè)機(jī)機(jī)遇遇，充分發(fā)發(fā)揮揮公寓項(xiàng)目目的的優(yōu)勢，上上升升空間仍將將不不可估量。但但但這個(gè)區(qū)域域內(nèi)內(nèi)商業(yè)多為為住住宅底商和和社社區(qū)型商業(yè)業(yè)，且且得益于居居住住人群的高高消消費(fèi)能力，中中中高檔餐飲飲發(fā)發(fā)展迅速。但但但是，長期期以以來，亞奧奧板板塊商業(yè)沒沒能能形成有代代表表性的區(qū)域域購購物中心，購購購物、娛樂樂及及休閑一體體的的綜合性商商業(yè)業(yè)設(shè)施更是是極極度匱乏，這這這也是這個(gè)個(gè)區(qū)區(qū)域稍顯不不足足的弱勢。6.區(qū)域發(fā)展展?fàn)顮顩r分析6.1投資公公寓寓要緊貼商圈目前北京較成熟熟的的商圈包括括：：CBD商圈、亞運(yùn)運(yùn)村商圈、中中中關(guān)村商圈圈及及燕莎商圈圈。其其中CBD商圈的優(yōu)勢勢最為突出出，進(jìn)進(jìn)行高端物物業(yè)業(yè)投資收益益會(huì)會(huì)比較明顯顯。物物業(yè)周邊寫寫字字樓及商務(wù)務(wù)區(qū)區(qū)里的企業(yè)業(yè)金金領(lǐng)、外籍籍人人士等高薪薪階階層為高端端物物業(yè)提供了了較較穩(wěn)定的市市場場支持。高高端端物業(yè)的客戶戶以港澳臺(tái)商商人、海歸歸派派、外籍人人士士為主，他他們們對于生活活環(huán)環(huán)境及居住住氛氛圍的要求求也也較高，對對物物業(yè)周邊的的社社區(qū)自然環(huán)環(huán)境境、周邊娛娛樂樂環(huán)境都十十分分注重，所所以以所選物業(yè)業(yè)周周邊最好能能夠夠擁有多家家中中高檔餐廳廳，齊齊備的娛樂樂休休閑場所以以及及大型購物物場場所。另外外，考考慮到高知知層層人士對于于生生活私密性性及及居住高品品質(zhì)質(zhì)方面的需需求求，公寓最最好好能選在動(dòng)動(dòng)靜靜皆宜之處處，即即不要與嘈嘈雜雜的商務(wù)區(qū)區(qū)及及城市主干干道道距離過近近，以以驅(qū)車從居居所所至商務(wù)密密集集區(qū)不超過20分鐘的距離離為宜。6.2高檔公公寓寓在成交區(qū)區(qū)域域分布上更更加加分散，市市場場熱點(diǎn)不一一今年1-4月高高檔公寓寓成交量主主要要還是集中中在在朝陽區(qū)（占占占總體76%），同比去去年市場集集中中度有所下下降降（去年1-4月朝陽區(qū)占84%），其次是是海淀區(qū)（占占占12%，同比變化化很?。?。然然然而，東城城區(qū)區(qū)是成交量量唯唯一增長的的區(qū)區(qū)域，同比比增增加5%以上。6.3北京市市典典型區(qū)域公公寓寓市場發(fā)展展情情況介紹CBD區(qū)域北京CBD地區(qū)區(qū)的公寓寓主要有三三種種形式：服服務(wù)務(wù)式公寓、商商商住公寓和和純純居住公寓寓。國國貿(mào)、嘉里里、京京廣均為北北京京市具有代代表表性的高檔檔服服務(wù)式公寓寓，租租金高、出出租租率高，深深受受國際租戶戶的的歡迎。服服務(wù)務(wù)式公寓面面向向短期出差差、有有住房預(yù)算算的的跨國公司司的的高層管理理人人員，在CBD地區(qū)具有較較強(qiáng)的生命命力力。商住公公寓寓以現(xiàn)代城城、旺座中心和韋韋伯傳媒公公寓寓為代表，因CBD中檔寫字樓樓供應(yīng)量的的相相對不足又又具具備小型家家庭庭辦公的優(yōu)優(yōu)勢勢而占據(jù)了了一一定的市場場份份額。截止到20077年年3月份，進(jìn)入入到CBD區(qū)域的世界界五百強(qiáng)企企業(yè)業(yè)超過了169家，若干外外資銀行也也已已陸續(xù)進(jìn)入入到到CBD中來。為了避免業(yè)業(yè)態(tài)單一導(dǎo)導(dǎo)致致商務(wù)死城城的的出現(xiàn)，北北京京CBD借鑒了國外CBD的成功經(jīng)驗(yàn)驗(yàn)，在規(guī)劃劃之之初就嚴(yán)格格界界定了各種種物物業(yè)類型的的開開發(fā)比例，寫寫寫字樓的開開發(fā)發(fā)總量與公公寓寓、酒店、商商商業(yè)等配套套商商務(wù)設(shè)施的的比比例為1比1。但就目前前情形看，未未未來兩年CBD區(qū)域新增公公寓約在60萬平方米。2007年第一一季季度，北京京市市中高檔公公寓寓市場的新新增增需求量為2311套，其中需需求量最大大的的區(qū)域仍是是燕燕莎朝陽商商圈圈和CBD商圈，占到到本市新增增需需求量的66％。與此同同時(shí)，CBD區(qū)域高端公公寓的供應(yīng)應(yīng)量量增長幅度度卻卻不是很大大，目目前超3.5萬元/平方米的在在售或?qū)⑷肴胧惺械墓㈨?xiàng)項(xiàng)目目僅有柏悅悅居居、財(cái)富中中心心二期御金金臺(tái)臺(tái)等幾個(gè)項(xiàng)項(xiàng)目目，銷售數(shù)數(shù)量量均沒有超超過過200套。未來兩年，北京京CCBD將有超過13000位外籍工作作人員，其其中中CEO老板級(jí)的人人物最少占10%，加上原來來在CBD地區(qū)里面的的外籍員工工，都都將是CBD住宅部分很很重要的支支撐撐點(diǎn)?？梢砸酝仆茢?，由于于頂頂級(jí)住宅供供應(yīng)應(yīng)量有限，預(yù)預(yù)預(yù)計(jì)此類住住宅宅未來在CBD的租金每天天每平方米米將將維持在16到18美元左右。金融街區(qū)域隨著金融街形象象的的確立和影影響響的擴(kuò)大，金金金融街將是是國國際金融巨巨子子進(jìn)入中國國的的首選之地地，對對高檔居所所的的需求將隨隨之之增加。另另外外，國內(nèi)金金融融行業(yè)、通通信信行業(yè)和上上市市公司對于于本本地區(qū)公寓寓也也將產(chǎn)生需需求求，且該地地區(qū)區(qū)寫字樓眾眾多多，公寓的的商商務(wù)功能相相對對較弱，更更貼貼近居住的的本本質(zhì)。本地地區(qū)區(qū)商務(wù)人士士收收入穩(wěn)定豐豐厚厚，多數(shù)已已擁擁有居所，和和和競爭激烈烈、生生活狀態(tài)相相對對不穩(wěn)定的的中中關(guān)村人士士相相比，居住住此此類公寓將將更更會(huì)得到他他們們的認(rèn)同。西城區(qū)政府對外外宣宣布，金融融街街拓展方案案已已通過北京京市市政府批準(zhǔn)準(zhǔn)，拓拓展工作即即將將全面展開開。“金融街的進(jìn)進(jìn)一步擴(kuò)張張將將會(huì)對這一一區(qū)區(qū)域的高檔檔公公寓配備提提出出更高的要要求求?！睂＜覍Υ酥钢赋?。據(jù)調(diào)查，金融街街周周邊區(qū)域高高檔檔公寓的需需求求客戶主要要集集中于外籍籍公公司派出的的高高級(jí)員工、國國國內(nèi)大型私私企企老板等高高階階層人士，以以以商務(wù)居住住為為主。在戶戶型型方面，該該類類高端人群群似似乎更傾向向于于1－2居，約60－90平米，該比比例占到整整個(gè)個(gè)需求量的78.1％。而細(xì)數(shù)數(shù)金融街周周邊邊在售或即即將將開盤的高高檔檔公寓，包包括括西絨線胡胡同同26號(hào)、西派國國際公寓、天天天安國匯等等，其其中大部分分項(xiàng)項(xiàng)目戶型面面積積通常在1220平方米以上上。中關(guān)村區(qū)域中關(guān)村作為“中中國國的硅谷，房房房地產(chǎn)發(fā)展展?jié)摑摿@人，其其其不但擁有有優(yōu)優(yōu)越的教育育、科科技環(huán)境。此此此外，中關(guān)關(guān)村村西區(qū)已走走出出建設(shè)期，城城城鐵13號(hào)線、規(guī)劃劃中的地鐵4號(hào)線、10號(hào)線環(huán)抱其其內(nèi)，發(fā)達(dá)達(dá)的的交通網(wǎng)絡(luò)絡(luò)更更使置業(yè)投投資資者格外青青睞睞。中關(guān)村以及周邊邊地地區(qū)的公寓寓普普遍呈現(xiàn)出出兩兩種類型：：一一種就是緊緊湊湊型小戶型型。這這樣的公寓寓比比較適合急急于于置業(yè)卻經(jīng)經(jīng)濟(jì)濟(jì)能力有限限的的年輕白領(lǐng)領(lǐng)。而而這樣的樓樓盤盤大多分布布在在中關(guān)村的的核核心地帶。另另另一種就是是房房屋結(jié)構(gòu)戶戶型型齊全的大大面面積住宅，這這這樣的樓