濟(jì)南住宅項目開發(fā)地塊定位報告

濟(jì)南天橋區(qū)北關(guān)北路地塊定位報告營銷策劃部二〇一七年9月第一部分宏觀政策與城市研究調(diào)控政策節(jié)奏時間本地戶籍外地戶籍首套房二套房公積金貸款限購區(qū)域第一輪限購2016年10月2日住宅限購三套；歷下、市中、槐蔭、天橋、歷城、高新等6區(qū)有房戶限購一套首付比30%首付比40%家庭最高額度60萬，個人最高額度30萬，本市戶籍家庭購買第三套住房不意攻公積金貸款歷下區(qū)、市中區(qū)、槐蔭區(qū)、天橋區(qū)、歷城區(qū)、高新區(qū)限購升級2016年12月26日住宅限購兩套；歷下、市中、槐蔭、天橋、歷城、高新、長清等7區(qū)有房戶限購一套，需3年內(nèi)連繳24個月社保（個稅）首付比30%首付比40%家庭最高額度60萬，個人最高額度30萬，本市戶籍家庭購買第三套住房不意攻公積金貸款歷下區(qū)、市中區(qū)、槐蔭區(qū)、天橋區(qū)、歷城區(qū)、高新區(qū)、長清區(qū)限購再次升級2017年4月19日住宅限購兩套，限購一套，需3年內(nèi)連繳24個月社保（個稅）本市戶籍30%，非本市戶籍60%，商貸最長年限25年二套60%，認(rèn)房認(rèn)貸使用2次及以上公積金貸款暫停發(fā)放，公貸利率執(zhí)行基準(zhǔn)利率的1.1倍歷下區(qū)、市中區(qū)、槐蔭區(qū)、天橋區(qū)、歷城區(qū)、高新區(qū)長清區(qū)、章丘區(qū)放松落戶政策2017年8月10日取消購房、投資納稅落戶條件限制,參加濟(jì)南市城鎮(zhèn)職工養(yǎng)老保險滿1年，擁有合法住宅用途房產(chǎn)(含居住性質(zhì)公寓)并取得房產(chǎn)證或不動產(chǎn)證的，可申請落戶濟(jì)南市區(qū)。房地產(chǎn)政策研究為穩(wěn)定房地產(chǎn)市場健康發(fā)展，濟(jì)南市政府自2016年10月至今連續(xù)三次加碼房地產(chǎn)調(diào)控政策，主要從土地供應(yīng)、商品房預(yù)售管控、提高首付比例以及擴(kuò)大限購區(qū)域等方面來規(guī)范市場；2017年8月濟(jì)南市落戶政策改革，落戶門檻降低，間接釋放本市購房需求。濟(jì)南城市規(guī)劃濟(jì)南確定“東拓、西進(jìn)、南控、北跨、中疏”十字方針；“十二五”期間以“一城三區(qū)”的發(fā)展格局為重點?！笆濉逼陂g發(fā)展方向略有調(diào)整，以發(fā)展中心、次中心和衛(wèi)星城為重點?！笆濉敝攸c發(fā)展片區(qū)一城老城區(qū)東至二環(huán)東路、西至二環(huán)南路、南至南部山體、北至北園大街三區(qū)西部新區(qū)西部新城核心區(qū)、濟(jì)西濕地生態(tài)區(qū)、長清片區(qū)東部新區(qū)奧體文博、賢文、漢峪、長嶺山、雪山、唐冶、孫村、章錦、彩石、兩河濱河新區(qū)北湖城市副中心、濟(jì)濼路、華山、新東站、美里湖“十三五”重點發(fā)展片區(qū)城市中心中央商務(wù)區(qū)城市次中心濟(jì)南西客站、東客站和黃河北、長清、章丘省會衛(wèi)星城濟(jì)陽、平陰、商河“十三五”重點發(fā)展片區(qū)城市整體空間發(fā)展?jié)铣鞘幸?guī)劃根據(jù)濟(jì)南市城市總體規(guī)劃，濟(jì)南市中心城區(qū)分為一城兩區(qū)（主城區(qū)、東部城區(qū)和西部城區(qū)），地塊所在主城區(qū)內(nèi)的舊城片區(qū)配套完善，城市基礎(chǔ)設(shè)施較為老化，將重點完善提升商業(yè)、服務(wù)業(yè)中心功能，發(fā)展商業(yè)、金融、旅游等現(xiàn)代服務(wù)業(yè)，在保持舊城特色的基礎(chǔ)上以發(fā)展居住為主。地塊中心城空間結(jié)構(gòu)為“一城兩區(qū)”。“一城”為主城區(qū)，“兩區(qū)”為西部城區(qū)和東部城區(qū)，以經(jīng)十路為城市發(fā)展軸向東西兩翼拓展。

主城區(qū)為玉符河以東、繞城高速公路東環(huán)線以西、黃河與南部山體之間地區(qū)；西部城區(qū)為玉符河以西地區(qū)；東部城區(qū)為繞城高速公路東環(huán)線以東地區(qū)。主城區(qū)由臘山、黨家、舊城、燕山、王舍人、賢文六個片區(qū)組成。舊城片區(qū)包括二環(huán)路以內(nèi)及二環(huán)南路以南部分地區(qū)。而本項目位于舊城片區(qū)規(guī)劃范圍內(nèi)。濟(jì)南經(jīng)濟(jì)發(fā)展研究濟(jì)南市整體經(jīng)濟(jì)運(yùn)行穩(wěn)定，近年經(jīng)濟(jì)增速雖開始放緩，但產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)不斷優(yōu)化，以現(xiàn)代服務(wù)業(yè)為代表的第三產(chǎn)業(yè)或?qū)㈤L期主導(dǎo)濟(jì)南經(jīng)濟(jì)發(fā)展。從經(jīng)濟(jì)運(yùn)行狀況來看，濟(jì)南市經(jīng)濟(jì)總量龐大且運(yùn)行穩(wěn)定，在全國存在巨大經(jīng)濟(jì)下行壓力時，仍能保持較高的增長速度，但近年經(jīng)濟(jì)增速出現(xiàn)放緩趨勢；從經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)來看，長期以來，濟(jì)南市第三產(chǎn)業(yè)遠(yuǎn)超第二產(chǎn)業(yè)，主導(dǎo)城市發(fā)展進(jìn)程，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)日趨合理。2012年開始，經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展階段終結(jié)，變化趨勢與全國平均水平相似1938（40%）1829（42%）2622（54%）2339（53%）2215（37%）2053（39%）3256（56%）2892（55%）2307（38%）3348（57%）2369（36%）3850（59%）第三產(chǎn)業(yè)占比累年攀升濟(jì)南人口導(dǎo)入水平濟(jì)南市常住人口突破700萬大關(guān)，人口增速省內(nèi)居首，吸附能力不斷增強(qiáng)；大量人口的導(dǎo)入為城市注入活力的同時，也促進(jìn)了房地產(chǎn)市場的繁榮。濟(jì)南市作為山東省省會城市，經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度雖稍遜色于省內(nèi)外其他沿海發(fā)達(dá)城市，但仍保持相對較強(qiáng)的人口吸附能力；2014年人口增速超過青島，穩(wěn)居全省首位，常住人口年增量近7萬人；天橋區(qū)域內(nèi)人口分布呈現(xiàn)南密北疏狀態(tài)，本案位于天橋區(qū)東南方向老城區(qū)，人口密度相對較高。第一梯隊第二梯隊第三梯隊人口增速省內(nèi)前三名省內(nèi)后三名區(qū)域濟(jì)南萊蕪青島泰安煙臺威海2014年人口增速（%）0.970.950.920.230.190.13常住人口（萬人）706.7134.5904.6558.1700.2280.9數(shù)據(jù)來源：2014年度全省常住人口數(shù)量統(tǒng)計表2014年山東人口增速排名第二部分本體研究項目位于濟(jì)南市天橋區(qū)區(qū)東南部區(qū)域，位于濟(jì)南市規(guī)劃舊城片區(qū)范圍內(nèi)，片區(qū)居住氛圍濃厚；未來規(guī)劃以居住為主。項目東側(cè)順河高架，北側(cè)北園高架，兩條快速路于地塊東北方向北園立交橋處交匯；交通便捷，可快速通達(dá)濟(jì)南市區(qū)。地塊距長途汽車總站和火車站僅2.5公里，距離火車東站僅800米，對外交通十分便捷，可完全滿足長途交通便利的訴求。項目區(qū)位繞城高速線2.5KM2.5KM0.8KM1KM區(qū)域認(rèn)知地塊所在北湖片區(qū)是天橋區(qū)規(guī)劃中唯一地區(qū)級中心，泉城特色風(fēng)貌帶縱穿片區(qū)，規(guī)劃為集文化創(chuàng)意、生態(tài)休閑、商務(wù)研發(fā)、商業(yè)居住等多功能于一體的城市新區(qū)。片區(qū)處于舊城片區(qū)，人口密度大，發(fā)展前景可期。

北湖片區(qū)黃臺片區(qū)濟(jì)濼路片區(qū)藥山片區(qū)

堤口路片區(qū)地塊北湖片區(qū)是泉城特色風(fēng)貌帶北部形象窗口和北部地區(qū)級中心，通過南北延伸，清河串城的策略，延續(xù)古城的風(fēng)貌特色和文化內(nèi)涵，打造集“文化創(chuàng)意、生態(tài)休閑、商務(wù)研發(fā)、商業(yè)居住”等多功能于一體的城市新區(qū)。藥山片區(qū)功能定位為工業(yè)研發(fā)、商務(wù)金融、生活居住等多元功能復(fù)合的城市新區(qū)。濟(jì)濼路片區(qū)主導(dǎo)功能為城市北部綜合客運(yùn)樞紐和地區(qū)商貿(mào)中心區(qū)，集商貿(mào)、商務(wù)、居住、休閑于一體的城市綜合功能區(qū)。堤口路片區(qū)是以居住、教育、科研為主導(dǎo)功能的片區(qū)。黃臺片區(qū)主導(dǎo)功能為以濱水生態(tài)居住和專業(yè)化集聚商業(yè)功能為主、文教綜合服務(wù)為輔的綜合性片區(qū)。泉城特色風(fēng)貌帶地塊四至：地地塊東至鐵路員工工宿舍、西至至北關(guān)北路、、南至膠濟(jì)鐵鐵路、北至鐵鐵路員工宿舍舍。地上物：地塊現(xiàn)場基本本為平地，現(xiàn)有有少許許建筑筑垃圾圾，西側(cè)有110KV高壓線線穿過過，對對項目目形象象塑造造存在在一定定影響。項目四四至及及現(xiàn)狀狀地塊土土地平平整，，地塊塊內(nèi)部部以雜雜草為為主，，存在在少量量建筑筑廢棄棄物；；周邊邊并無無遮擋擋物，，具備備較好好的采采光通通風(fēng)條條件。。周邊邊以多層層舊小小區(qū)為為主，，整體體居住住氛圍圍較好好；但但地塊塊西北北側(cè)存存在高高壓變變電站站，需需考慮慮對西側(cè)側(cè)樓座價價值和和銷售售的影響響。東至鐵鐵路宿宿舍+垃圾收收集站站本案

西至北關(guān)北路

西南方向鐵路橋洞

西北方向高壓線

北至鐵路宿舍樓

南至鐵路軌道

地塊內(nèi)部現(xiàn)狀鐵路約30M交通條件項目被被北園園高架架和順順河高高架兩兩條快快速路路環(huán)繞繞，可可實現(xiàn)現(xiàn)市區(qū)區(qū)內(nèi)部部快速速通達(dá)達(dá)；距距離長長途汽汽車總總站和和火車車站僅僅2.5公里，，可充充分滿滿足長長途出出行的的交通通要求求；周周邊多多條公公交線線路通通車，，可滿滿足短短途市市內(nèi)交交通需需求；；未來來地鐵鐵R2線將設(shè)設(shè)立生生產(chǎn)路路站點點，將將進(jìn)一一步增增加區(qū)區(qū)域交交通優(yōu)優(yōu)勢。。外部交交通：：地塊塊東臨臨順河河高架架，北北鄰北北園高高架，，具備備便利利的快快速交交通條條件；；距離離汽車車總站站和火火車站站僅2.5公里，，可充充分滿滿足外外部交交通需需求；；公共交交通：：附近近公交交線路路BRT-1、BRT-2、K107、507、夜605，步行行大約約800米（10分鐘））到達(dá)達(dá)；連連接地地塊區(qū)區(qū)域與與歷下下區(qū)、、歷城城區(qū)等等城市市主城城區(qū)；；未來來規(guī)劃劃地鐵鐵R2號線靠靠近““生產(chǎn)產(chǎn)路””站；；項目僅僅西側(cè)側(cè)北關(guān)關(guān)北路路北向向北園園大街街、南南向連連接明明湖西西路，，地塊塊最大大優(yōu)勢勢就是是臨近近大明明湖，，步行行大約約0.6公里到到達(dá)。。地鐵R2號線BRT-1路線圖圖駕車至泉城廣場約5分鐘（2公里）駕車至汽車總站約5分鐘(2.5公里）駕車至大明湖約2分鐘（0.6公里）駕車至火車站約5分鐘(2.5公里）商業(yè)配套：：泉城城廣場場銀座座、恒恒隆廣廣場、、貴和和購物物中心心、繽繽紛五五洲商商業(yè)廣廣場等。教育配配套：該區(qū)擁擁有較較優(yōu)質(zhì)質(zhì)學(xué)校校為：：制錦錦市小小學(xué)、、明湖湖小學(xué)學(xué)、明明珠小小學(xué)、、北坦坦小學(xué)學(xué)等。。醫(yī)療配配套：：濟(jì)南南華夏夏醫(yī)院院、山山東省省交通通醫(yī)院院、濟(jì)濟(jì)南市市天橋橋人民民醫(yī)院院、山山大第第二醫(yī)醫(yī)院、、山大大齊魯魯醫(yī)院院。周邊配配套配套設(shè)設(shè)施：該地塊塊位于于天橋橋老城城區(qū)，，但周周邊城城市基基建配配套老老化，，周邊邊多為為成熟熟居住住社區(qū)區(qū)，教教育資資源和和醫(yī)療療資源源豐富富，大大型現(xiàn)現(xiàn)代化化商業(yè)業(yè)配套套資源源有待待豐富富。

用地面積

5036.97㎡（7.56畝）

地上建筑面積9065㎡

地上容積率1.80綠地率35%

建筑密度

25%

停車位64個

總戶數(shù)76戶經(jīng)濟(jì)技技術(shù)指指標(biāo)-初步規(guī)劃規(guī)模偏偏小，，10F小高層層產(chǎn)品為為主，以居住住產(chǎn)品品為主主，適宜宜精致致社區(qū)區(qū)形象象。本地塊塊2017年9月6日公告，，將于于2017年10月11日進(jìn)行行網(wǎng)上上拍賣。起始價格：9000萬元，，樓面面價9928元/平，單單價1190萬/畝。第三部部分整體市市場情情況及及區(qū)域域競爭爭情況況近6年濟(jì)南南房地地產(chǎn)市場““量價齊齊升”，，2016年隨著著市場場的持持續(xù)高高溫運(yùn)運(yùn)行，，供銷量量以及及價格連連續(xù)突突破歷歷史新新高位，，隨著著未來來市場場的變變化，，預(yù)計計價格格將會會有進(jìn)進(jìn)一步步提升升空間間。濟(jì)南歷歷年商商品住宅供供求價價供銷方方面，，2016年濟(jì)南南市商商品住住宅新新增供供應(yīng)量量1444.0萬㎡、、成交交量1548.3萬㎡，，較2015年全年年分別別上漲漲32%、41%。其中中在2016年1-10月的住住宅供供銷量量已超超越2015年全年年供銷銷量，，達(dá)到到歷史史最高高位。。價格方方面，，2016年市場場成交交均價價9509元/㎡，同比比上漲漲12%。受市市場存存量的的持續(xù)續(xù)減少少，及及市場場供銷銷兩旺旺的表表現(xiàn)，，市場場價格格不斷斷攀升升。從濟(jì)南商商品住住宅及及土地地儲備備來看看，未未來市市場存存量不不斷降降低，，市場場結(jié)構(gòu)構(gòu)進(jìn)一一步優(yōu)優(yōu)化，，價格格有突突破空空間。。2011年-2016年商品品住宅供求價價年度度走勢勢數(shù)據(jù)來來源：：克而而瑞數(shù)數(shù)據(jù)庫庫2017年1-8月，濟(jì)濟(jì)南商商品住住宅市市場在在調(diào)控控大環(huán)環(huán)境下下呈現(xiàn)““量縮縮價漲漲”趨趨勢，，由于于2016年10月成交交相對對核心心位置置地塊塊尚未未入市市，預(yù)計未未來商商品住宅成成交價價格將將進(jìn)一一步提升。。濟(jì)南商商品住住宅月月度供供求價價2017年1-8月商品品住宅宅新增增供應(yīng)應(yīng)量約388.5萬㎡，月月度供供應(yīng)量量呈上上升趨趨勢；；成交交量約約454.3萬㎡，，進(jìn)入入下半半年后后月度度成交交量趨趨于穩(wěn)穩(wěn)定；；2017.8月底商商品住宅成成交均均價11743元/㎡，環(huán)比比上漲漲1.5%。由于2016年10月成交交相對對核心心位置置地塊塊尚未未入市市，預(yù)預(yù)計商商品住住宅成成交價價格將將進(jìn)一一步提提升。。數(shù)據(jù)來來源：：克而而瑞數(shù)數(shù)據(jù)庫庫2017年1-8月，從從成交交量來來看，，歷城城區(qū)成交量量位居榜榜首，，槐蔭蔭區(qū)緊緊隨其其后，，本案案所在在天橋橋區(qū)和和市中中區(qū)成成交量量基本本持平平，目目前處處于第第四位位；從從成交交價格格來看看，歷歷下區(qū)區(qū)領(lǐng)跑跑濟(jì)南南，天天橋區(qū)區(qū)成交交均價價處于于低位位水平平，僅僅高于于長清清。濟(jì)南商商品住住宅區(qū)區(qū)域供供求價價新增供供應(yīng)方方面，1-8月歷城城區(qū)新新增供應(yīng)量量最多多，新新增面面積達(dá)136.6萬㎡，其其次為為歷下區(qū)區(qū)，新增增供應(yīng)應(yīng)量約90.7萬㎡。市中中區(qū)新新增供供應(yīng)量量最少少，僅僅12.0萬㎡，，而本本案所所在的的天橋橋區(qū)新新增供供應(yīng)量量約41.2萬㎡，，處于于全市市倒數(shù)數(shù)第四四位。。成交方方面，上半半年成成交主要集集中在在歷城城、槐槐蔭區(qū)區(qū)、市市中區(qū)區(qū)及天天橋區(qū)區(qū)，成成交面面積分分別為145.2萬㎡、97.2萬㎡、54.7萬㎡和52.5萬㎡。成交價價格方方面，2017.8月全市市成交交價格格最高高的為為歷下下區(qū)19724元/㎡，其其次為為高新新區(qū)12996元/㎡。數(shù)據(jù)來來源：：克而而瑞數(shù)數(shù)據(jù)庫庫整體來看90-130㎡產(chǎn)品品是市市場供供需絕絕對主力，受價價格漲漲幅以以及二二孩政政策等等影響響，預(yù)預(yù)判后后續(xù)戶戶型結(jié)結(jié)構(gòu)將將會發(fā)發(fā)生很很大改改變，，目前前市場場已有有新規(guī)規(guī)劃項項目出出現(xiàn)75㎡兩室室以及及125㎡四室室產(chǎn)品品濟(jì)南商商品住住宅供供求戶戶型結(jié)結(jié)構(gòu)2017年1-8月兩室產(chǎn)品品供求求集中中在80-100㎡㎡；三室室產(chǎn)品品供求求主要要集中中在100-130㎡，為當(dāng)前市場場的需求主主力產(chǎn)品；；四室產(chǎn)品品供求主要要集中在160-180㎡，整體占比比較小。受價格漲幅幅以及二孩孩政策等影影響，目前市場已有新新規(guī)劃項目目出現(xiàn)75㎡兩室以及125㎡四室產(chǎn)品，預(yù)判后續(xù)戶戶型結(jié)構(gòu)將將會發(fā)生很很大改變。數(shù)據(jù)來源：：克而瑞數(shù)數(shù)據(jù)庫天橋區(qū)2016.8-2017.8商品住宅市市場整體呈呈現(xiàn)“量縮價漲”趨勢，，2017年8月份新增供供應(yīng)量以及及成交量較較去年同期期分別下降降22%、66%，成交價格格整體上漲漲35%。濟(jì)南天橋區(qū)區(qū)商品住宅宅供求價2017年8月份天橋區(qū)區(qū)商品住宅宅新增供應(yīng)應(yīng)量約7.1萬㎡，成交交量約2.6萬㎡，較去去年同期分分別下降22%、66%。從成交價格格來看，2017年8月份天橋區(qū)區(qū)整體成交交均價為10374元/㎡，較2016年8月份上漲35%。數(shù)據(jù)來源：：克而瑞數(shù)數(shù)據(jù)庫項目周邊在在售項目僅2個，其中世世茂天城項項目處于開開發(fā)后期，，房源不多多；海爾云云世界項目目體量巨大大，后續(xù)貨貨量充足；；周邊存在在2個潛在供應(yīng)應(yīng)項目，金金科瀾山公公館和山鋼鋼錦繡華府府項目；周周邊二手房房市場均價價1.6萬-2萬。地塊競品分分布3KM潛在項目在售項目本案世茂天城：產(chǎn)品類型：高層目前均價：20000元/㎡海爾云世界：產(chǎn)品類型：高層目前均價：19000元/㎡金科瀾山公館：產(chǎn)品類型：高層、小高山鋼錦繡華府：產(chǎn)品類型：高層、小高湖光山色家園：產(chǎn)品類型：小高目前均價：17500元/㎡大明翠庭：產(chǎn)品類型：高層目前均價：16500元/㎡湖畔苑：產(chǎn)品類型：多層目前均價：20000元/㎡魯能康橋：產(chǎn)品類型：小高目前均價：18500元/㎡二手房市場項目所在區(qū)區(qū)域及相鄰鄰片區(qū)2017年共計劃供供應(yīng)245畝居住土地地，共5宗地，尚未未公告；2017年片區(qū)內(nèi)成成交土地一一宗，土地地面積2.9萬㎡，由濱濱河集團(tuán)取取得。區(qū)域土地市市場分析片區(qū)2017年供地計劃明細(xì)序號土地位置面積(公頃）面積（畝）土地用途①天橋區(qū)天橋區(qū)經(jīng)一路北側(cè)，生產(chǎn)路西側(cè)0.7211住宅②天橋區(qū)東至津浦鐵路，西至東工商河，南至義合北街，北至廠區(qū)6.94104住宅③天橋區(qū)西至鳳凰山路，東至廠區(qū)、北至15米規(guī)劃路，南至廠區(qū)5.4882住宅④天橋區(qū)汽車廠東路以南，西工商河以東1.0015住宅商服⑤天橋區(qū)東至北關(guān)北路，西至生產(chǎn)路，南至經(jīng)一路，北至膠濟(jì)鐵路2.1733住宅12345地塊土地面積：：2.9萬㎡容積率：3.8地上建面：：10.9萬㎡競得企業(yè)：：濱河集團(tuán)團(tuán)溢價率：0%成交日期:2017.8.42017年待公告地塊塊2017年已成交地塊在售項目產(chǎn)產(chǎn)品類型以以高層產(chǎn)品品為主，戶戶型面積以以100-140㎡三室產(chǎn)品品為主，高高層均價19000元/㎡，區(qū)域后后續(xù)存量充充足，具備備一定的市市場競爭壓壓力。地塊競品情情況分析數(shù)據(jù)來源：：克而瑞數(shù)數(shù)據(jù)庫銷售狀態(tài)項目名稱總建筑面積（萬㎡）產(chǎn)品類型容積率主力戶型面積均價（元/㎡）月均去化套數(shù)存量（套）在售項目海爾云世界800高層2.5120-140㎡三室兩廳兩衛(wèi)1900090套左右2000余套世茂天城87高層4.5100-120㎡三室兩廳一衛(wèi)20000（帶精裝）80套左右600左右合計競品剩余約2600余套潛在項目金科瀾山公館占地面積5.3萬㎡，計容建面約21萬㎡山鋼錦繡華府占地面積9.7萬㎡，計容建面約41.7萬㎡供求：地塊周邊在售項目較較少，僅2個項目在售售，世茂天天城項目剩剩最后兩棟棟樓未推，，海爾云世世界B3、B4地塊中長期期存量較高高。價格：區(qū)域項目價價格高層19000-20000元/㎡左右，海海爾云世界界由于配套套明湖小學(xué)學(xué)和北湖湖湖區(qū)規(guī)劃，，項目溢價價能力較高高。片區(qū)目目前控規(guī)已已批，規(guī)劃劃前景較好好，未來溢溢價能力較較強(qiáng)；產(chǎn)品：區(qū)域建筑形形態(tài)以多層層（舊社區(qū)區(qū)）、高層層（新建小小區(qū)）為主主，新建高高層小區(qū)主力戶型均均集中在100-140㎡三室產(chǎn)品，目前區(qū)域產(chǎn)產(chǎn)品在售余余量不多，，但中長期期存量充足足，隨著市市場火熱態(tài)態(tài)勢，繼續(xù)續(xù)放量仍會會較好去化化。海爾云世界界位于大明明湖以北小小清河以南南，位于泉泉城特色風(fēng)風(fēng)貌軸的重重要節(jié)點位位置，項目目整體規(guī)劃劃了一湖、、一軸、三三區(qū)。目前項目均均價19000元/㎡。競品個案分分析數(shù)據(jù)來源：：克而瑞數(shù)數(shù)據(jù)庫項目名稱海爾云世界總戶數(shù)6000戶產(chǎn)品面積段100-140三室172㎡、205㎡四室物業(yè)類型高層容積率2.5建筑面積800萬㎡車位配比1:0.8裝修標(biāo)準(zhǔn)毛坯均價19000元/㎡海爾云世界界B3地塊一期戶戶型配比120-140㎡三室產(chǎn)品品占絕對主主力，從已已推售的產(chǎn)產(chǎn)品去化情情況來看，，120-130㎡㎡產(chǎn)品去化化速度最好好，去化率率達(dá)到98%，其次次為130-140㎡三室及及150以以上四室產(chǎn)產(chǎn)品，去化化率達(dá)到95%。競品個案分分析數(shù)據(jù)來源：：克而瑞數(shù)數(shù)據(jù)庫B3地塊一期產(chǎn)品戶型配比戶型戶型面積（㎡）套數(shù)（套）戶型占比（%）三室100-15052276四室150以上16224已推售產(chǎn)品去化情況戶型面積（㎡）供應(yīng)套數(shù)（套）成交套數(shù)（套）去化率100-11011610691130140-150302687%150以上16215495%世茂天城位位于天橋區(qū)區(qū)政府南鄰鄰，是是集集居住、辦辦公、商業(yè)業(yè)于一體的的都市綜合合城，總體體量約87萬㎡，目前前高層均價價20000元/㎡，具有較較高的市場場認(rèn)可度。。競品個案分分析數(shù)據(jù)來源：：克而瑞數(shù)數(shù)據(jù)庫項目名稱世茂天城總戶數(shù)4446戶產(chǎn)品面積段64㎡一室100-140㎡三室154㎡四室（二期1#、3#）物業(yè)類型高層容積率4.5建筑面積87萬㎡車位配比1:1.12裝修標(biāo)準(zhǔn)1500元/㎡均價高層20000世茂天城二二期1#、3#戶型以100-140㎡三室產(chǎn)品品為主，搭搭配少量一一室及四室室戶型；從從已推售產(chǎn)產(chǎn)品去化情情況來看，，110-120㎡㎡產(chǎn)品去化化率最好，，其次為100-110㎡和和130-140㎡㎡。競品個案分分析數(shù)據(jù)來源：：克而瑞數(shù)數(shù)據(jù)庫二期1#、3#已推售產(chǎn)品戶型配比戶型戶型面積（㎡）套數(shù)（套）戶型占比一室645211%三室100-14035369%四室2549920%已推售產(chǎn)品去化情況戶型面積（㎡）供應(yīng)套數(shù)（套）成交套數(shù)（套）去化率64525096%100-11017416997%110-1201009898%130-140797797%150-160998485%第四部分客戶分析客戶分布成交客戶地地緣性強(qiáng)，，以北湖片片區(qū)及濟(jì)濼濼路片區(qū)客客戶為主，，小清河以以北、黃臺臺片區(qū)、藥藥山、堤口口路、西市市場片區(qū)客客戶作為主主要補(bǔ)充客客戶分散地地，同時將將承載少量量歷下區(qū)外外溢客戶。。黃臺片區(qū)及及歷城區(qū)客客戶小清河以北北天橋區(qū)客客戶藥山、堤口口路及西市市場片區(qū)客客戶北湖及濟(jì)濼濼路片區(qū)客客戶歷下區(qū)外溢溢客戶客戶分析客戶類型具體區(qū)域代表來源職業(yè)特征置業(yè)能力客戶基數(shù)置業(yè)關(guān)注點核心客群聚集區(qū)北湖及濟(jì)濼路片區(qū)個體經(jīng)營業(yè)主中小型企業(yè)中高層管理者及企業(yè)員工★★★★★★★★★地段認(rèn)可、品牌、物業(yè)信賴，看好片區(qū)發(fā)展?jié)摿?、認(rèn)可度高重點開拓區(qū)域堤口路、藥山、西市場、黃臺片區(qū)及天橋區(qū)小清河以北區(qū)域個體經(jīng)營業(yè)主事業(yè)單位及普通企業(yè)從業(yè)者★★★★★★★區(qū)域認(rèn)可升值潛力偶得客群區(qū)域歷下區(qū)大明湖及泉城路從業(yè)人員聚集區(qū)域金融、餐飲等服務(wù)業(yè)從業(yè)者★★★★★★區(qū)域認(rèn)可品牌升值潛力隨著濟(jì)南市市“北跨”工作提速及及天橋區(qū)片片區(qū)控制性性規(guī)劃通過過審批，天天橋區(qū)正逐逐漸進(jìn)入快快速發(fā)展階階段，老城城區(qū)由于人人口密度大大，地理位位置優(yōu)越，，區(qū)域價值值將明顯提提升，改善善置業(yè)需求求將不斷釋釋放，區(qū)域域市場前景景樂觀?？蛻粽J(rèn)可點點客戶抗性因因素客戶置業(yè)敏感點點分析綠地品牌、物業(yè)業(yè)等附加值值贏得客戶戶的認(rèn)可；升值潛力