洛陽住宅項目提前交樓工作經(jīng)驗總結(jié)

洛陽恒大綠洲提前交樓工作經(jīng)驗總結(jié)中原公司洛陽綠洲工程部2017.2隨著恒大集團的快速發(fā)展與優(yōu)秀的品牌效應(yīng)，占據(jù)著中國房地產(chǎn)行業(yè)領(lǐng)先地位和勇創(chuàng)世界一流企業(yè)先鋒，作為世界500強企業(yè)，恒大的優(yōu)良運轉(zhuǎn)模式和一流地服務(wù)品質(zhì)，打造著中國老百姓信得過的百年老店。恒大除在高速發(fā)展的同時，更重要的注重服務(wù)品質(zhì)、交樓品質(zhì)，每年每月全國有成千上萬的業(yè)主接收恒大新房的鑰匙，開啟入住恒大的幸福港灣。提前交樓、完美交樓已成為恒大常規(guī)化工作，我們更適應(yīng)了這種節(jié)奏，從交樓的品質(zhì)讓業(yè)主贏得更好地口碑，提升恒大品牌形象。前言QIANYAN經(jīng)驗總結(jié)第一章教訓(xùn)和不足第二章目錄Contents經(jīng)驗總結(jié)1主要節(jié)點計劃的安排重視各階段質(zhì)量控制做好業(yè)主開放工作做好部門配合計劃管理參建單位把控提前交樓經(jīng)驗總結(jié)一、主要節(jié)點計劃的安排編制交樓計劃按照合同交樓提前三個月正式交樓編制交樓計劃，交樓前12個月進行整體移交，裝修單位展開大批量進場作業(yè)；洛陽的2期、4期、5期、6期、7期、8期均實現(xiàn)了比合同提前1-4個月交樓；驗收證照辦理計劃交樓前三個月啟動驗收證照辦理，交樓前1個月電梯、環(huán)境檢測、熱力、燃氣、供水、網(wǎng)絡(luò)通訊、信報箱、消防、規(guī)劃、質(zhì)檢、備案證照全部辦理完成；提前交樓經(jīng)驗總結(jié)各項工程全面完工（水、電、氣、暖、智能化、道路、園林環(huán)境等），質(zhì)量須達到精品標(biāo)準(zhǔn)，衛(wèi)生達五星級標(biāo)準(zhǔn)，完成相關(guān)驗收并取得以下驗收合格證書或意見書（具體根據(jù)合同約定及當(dāng)?shù)卣?guī)定）交樓標(biāo)準(zhǔn)提前交樓經(jīng)驗總結(jié)證照辦理事宜交樓所需證照消防驗收意見書0102030405060708建設(shè)工程規(guī)劃驗收合格證質(zhì)量監(jiān)督意見書電梯使用許可證通訊網(wǎng)絡(luò)驗收備案表環(huán)保驗收意見書建設(shè)工程熱力驗收意見書建設(shè)工程竣工驗收備案表檔案初驗認可證交樓前30天，建設(shè)單位聯(lián)合施工單位將質(zhì)監(jiān)部門審核完的資料交至檔案館，檔案館出具檔案初驗認可證。消防驗收意見書交樓前3個月，建設(shè)單位向公安消防機構(gòu)提出工程竣工消防驗收申請，消防單位進行預(yù)驗收，形成預(yù)驗收意見書，相關(guān)單位根據(jù)預(yù)驗收意見進行整改合格后，再組織正式驗收。交樓前60天，經(jīng)驗收合格出具消防驗收合格意見書。規(guī)劃核實意見書交樓前3個月開始規(guī)劃實測工作，取得消防驗收意見書后，建設(shè)單位向規(guī)劃局提出工程竣工規(guī)劃核實申請，經(jīng)核實合格出具規(guī)劃核實意見書。質(zhì)量監(jiān)督意見書交樓前2個月，建設(shè)單位組織設(shè)計、勘察、施工、監(jiān)理單位在質(zhì)監(jiān)部門的監(jiān)督下進行預(yù)驗收，形成監(jiān)督記錄，各單位針對預(yù)驗收提出的問題進行整改，整改合格后進行正式驗收，經(jīng)驗收合格出具工程質(zhì)量監(jiān)督報告。提前交樓經(jīng)驗總結(jié)電梯使用許可證交樓前1個月，根據(jù)《特種設(shè)備注冊登記與使用管理規(guī)則》新增特種設(shè)備在投入使用前，使用單位必須到所在地區(qū)的地、市級以上特種設(shè)備安全監(jiān)察機構(gòu)辦理注冊登記手續(xù)，取得電梯使用合格證和特種設(shè)備登記表后，才可以投入使用。供熱設(shè)施監(jiān)督驗收交樓前50天，建設(shè)單位向熱力辦提出工程竣工熱力驗收申請，經(jīng)驗收合格出具供熱設(shè)施監(jiān)督驗收說明后才能投入使用和交付。光纖到戶備案交樓前50天，建設(shè)單位向省通信管理局提出工程竣工光纖驗收申請，經(jīng)驗收合格出具光纖到戶通信設(shè)施工程備案通知書后才能投入使用和交付。信報箱驗收備案表交樓前50天，建設(shè)單位向郵政信報箱建設(shè)辦公室提出工程竣工信報箱驗收申請，經(jīng)驗收合格出具郵政信報箱專項驗收備案表后才能投入使用和交付。提前交樓經(jīng)驗總結(jié)提前交樓經(jīng)驗總結(jié)人防驗收備案表主樓交樓一般涉及不到，主要涉及到地庫交付時牽涉到有人防結(jié)構(gòu)工程，需要經(jīng)人防質(zhì)量監(jiān)督機構(gòu)進行驗收合格后出具人防驗收備案證書環(huán)保驗收意見書交樓前50天，建設(shè)單位委托第三方檢測機構(gòu)對室內(nèi)環(huán)境進行檢測，經(jīng)檢測合格后出具檢測報告?？⒐を炇諅浒副斫粯乔?0天，建設(shè)單位在取得檔案驗收合格證、質(zhì)量監(jiān)督報告后向房屋質(zhì)量監(jiān)督機構(gòu)提出備案申請，經(jīng)審查合格出具竣工驗收備案證書后才能投入使用和交付。提前交交樓經(jīng)經(jīng)驗總總結(jié)前60天交樓前60天，工程部牽頭組織主體單位、裝修單位、鋁合金單位、消防單位等召開交樓組織策劃會，明確交樓標(biāo)準(zhǔn)和管理辦法，并對交樓存在的問題現(xiàn)場交底，并明確交樓后維保修責(zé)任。前30天從交樓前30天起開始，每周組織物業(yè)、施工單位召開整改計劃通報會，每天下午下班由各負責(zé)樓棟工程師自行組織召開每日現(xiàn)場碰頭會，落實今日計劃完成情況和布置次日工作安排，會議要簡短高效，抓重點。前10天交樓前10天，工程、物業(yè)組織施工施工單位（含保潔單位、電梯公司）召開交樓動員會，布置交樓方案，明確維保修小組成員（含管理人員和維修各工種人員配置），維修材料準(zhǔn)備，保潔人員配備、電梯保障人員配備等交樓過程中交樓過程中，每個大堂配備專職收發(fā)鑰匙和收樓臺賬記錄人員，對業(yè)主提出來的問題第一時間復(fù)印留存，并及時發(fā)放維修工班，第一時間維修整改。物業(yè)監(jiān)理、施工單位管理人員、工程部人員統(tǒng)一配備對講機，做到有問題及時呼應(yīng)前50天交樓前50天，由工程部、物業(yè)中心、營銷部、開發(fā)部四方聯(lián)合召開交樓策劃會，明確交樓時間、分戶驗收計劃、整改計劃、現(xiàn)場布置、擬打交樓報告時間，應(yīng)急預(yù)案等。前15天交樓前15天，工程、物業(yè)、營銷再聯(lián)合召開交樓方案會，重點對營銷包裝，收樓計劃最終商討，敲定方案。前5天和2天交樓前5天和前2天，物業(yè)牽頭工程部人員參加對交樓現(xiàn)場進行全面巡查和走場，對交樓環(huán)境不達標(biāo)的督促最后整改，對交樓現(xiàn)場布置不到位和不合理的地方提前提出，第一時間落實整改。交樓過程中每天的內(nèi)銷和外銷要第一時間和物業(yè)監(jiān)理核對，并及時通報物業(yè)監(jiān)理驗收，第一時間通知業(yè)主復(fù)驗或回訪，每天下班后要與物業(yè)專職維保修信息專員對接，復(fù)核當(dāng)日銷戶NC系統(tǒng)錄入情況，以“外銷”為主，提高維修質(zhì)量，減少或避免業(yè)主二次報修或多次報修，影響完成率。交樓流流程整體移交毛坯完成后，安排1-2個月進行毛坯移交前的分戶驗收，達到集團和中原公司移交標(biāo)準(zhǔn)后一次性移交裝修單位，比如帶壓移交、帶水移交、帶控制線移交，嚴(yán)格控制裝修進場后主體二次維修產(chǎn)生交叉施工專項驗收裝修分階段施工，濕作業(yè)完成后組織施工單位進行專項驗收，合格后展開安裝作業(yè)成品保護嚴(yán)格成品保護工作，裝修單位全部新購地板革作地磚防護、紙皮做木門陽角防護、瓷磚陽角防護、坐便器防護、硬木板和塑料薄膜鋁合金門窗防護等提前交交樓經(jīng)經(jīng)驗總總結(jié)二、重重視各各階段段質(zhì)量量控制制提前交交樓經(jīng)經(jīng)驗總總結(jié)整體移移交移交標(biāo)準(zhǔn)主體退退場室內(nèi)移移交室外施施工工作面面移交交土方回回填室內(nèi)電電梯主體單單位各各項施施工完完成，，分戶戶驗收收問題題整改改完成成。衛(wèi)生間間，給給水地地暖等等帶水水帶壓壓移交交，外外立面面淋水水試驗驗及滲滲漏水水整改改完成成地下車庫頂頂板防水完完成，土方方回填完成成。室外正式道道路除瀝青青面層外基基層完成（（建議砼基基層），園園建單位進進場主體、裝修修、園林園園建單位施施工無交叉叉施工電梯，，塔吊等拆拆除，室內(nèi)內(nèi)電梯正式式啟用。提前交樓經(jīng)經(jīng)驗總結(jié)濕作業(yè)驗收收墻地磚空鼓檢查墻地磚平整度、垂直度陰陽角檢查墻地磚色差門檻石窗臺石平整度木地板找平層質(zhì)量提前交樓經(jīng)經(jīng)驗總結(jié)良好的成品品保護能有有效減少后后期交樓過過程中問題題數(shù)量，減減少施工單單位之間相相互推諉扯扯皮事件的的發(fā)生，最大限度的的消除和避避免成品在在施工過程程中的污染染和損壞，，以達到減減少和降低低成本，提提高成品一一次合格率率、一次成成優(yōu)率的目目的。成品保護提升意識了解訴求從本質(zhì)上重重視業(yè)主開開放，不能能為了開放放去開放，，從開放的的過程中了了解業(yè)主的的訴求，對對業(yè)主提出出問題及時時安排跟進進消項，及及時總結(jié)問問題集中的的項目，作作為我們后后期提升、、維修攻關(guān)關(guān)的重點在業(yè)主開放放中提升施施工單位的的質(zhì)量意識識、品牌意意識、服務(wù)務(wù)意識，為為順利交樓樓打下堅實實基礎(chǔ)。三、做好業(yè)業(yè)主開放工工作提前交樓經(jīng)經(jīng)驗總結(jié)工程部為工程建設(shè)的責(zé)任部門，是交樓工作中的組織部門。物業(yè)公司在交樓前分戶驗收工作中起重要作用，是交樓過程中與業(yè)主對接的重要部門。營銷部、品牌部在證照辦理、協(xié)調(diào)驗收等工作中起主導(dǎo)作用，為順利交樓保駕護航。開發(fā)部交樓包裝的策劃責(zé)任部門，同時在交樓過程中對可能發(fā)生的品牌事件及時控制化解，保證了平穩(wěn)交樓。四、做好部部門配合提前交樓經(jīng)經(jīng)驗總結(jié)提前交樓經(jīng)經(jīng)驗總結(jié)1移交前申報10層濕作業(yè)材料甲供材申報原則：不造成大批量材料積壓，不影響現(xiàn)場工程進度。2濕作業(yè)完成10層申報戶內(nèi)門3濕作業(yè)完成三分之二申報櫥柜、鏡柜4申報廚房電器、開關(guān)插座、淋浴隔斷五、計劃管管理1.合理安排材材料計劃提前交樓經(jīng)經(jīng)驗總結(jié)室內(nèi)濕作業(yè)施工10層左右開始申報戶內(nèi)門、窗臺石、入戶門、燈具等定制類材料。其中，櫥柜、鏡柜廠家第二階段豪裝移交前，先申報10層室內(nèi)濕作業(yè)材料（不包括電梯前室墻地磚），豪裝進場后依據(jù)現(xiàn)場場地移交質(zhì)量情況，分兩批申報濕作業(yè)材料（包括申報電梯前室材料）第一階段室內(nèi)濕作業(yè)業(yè)施工10層，聯(lián)系櫥櫥柜、鏡柜柜廠家到場場測量尺寸寸后，進行行圖紙深化化1.材料計劃提前交樓經(jīng)經(jīng)驗總結(jié)室內(nèi)濕作業(yè)完成，申報廚房電器、開關(guān)插座、坐便器及淋浴隔斷，同時要求施工單位少量申報維保修材料。第四階段室內(nèi)濕作業(yè)完成三分之二，開始申報櫥柜、鏡柜、洗臉盆、洗手臺面、木地板。聯(lián)系淋浴隔斷廠家深化圖紙。第三階段1.材料計劃提前交樓經(jīng)經(jīng)驗總結(jié)交樓前3個月，組組織工程部部人員到交交樓樓棟進進行問題排排查，如墻墻面空鼓、、裂縫，墻墻地磚空鼓鼓等，保證證問題無遺遺漏，業(yè)主開放后后，安排具有豐富交交樓經(jīng)驗的的工程師到到交樓樓棟棟進行管理理，每1-2個單元一個個人，保證證交樓質(zhì)量量交樓過程中中，組織工工程部所有有人員到場場進行支援援，接待業(yè)業(yè)主，減少少業(yè)主等待待時間。交樓過程中，，聯(lián)合物業(yè)對對現(xiàn)場車輛進進行疏導(dǎo)、管管理，保證交交樓區(qū)域交通通順暢無堵塞塞2.人員計劃提前交樓經(jīng)驗驗總結(jié)裝修單位主體單位充分利用集團團制度及合同同激勵主體單單位提前高質(zhì)質(zhì)量移交，整整體移交完成成后追加申報報6%進度款，交樓樓后追加4%進度款豪裝經(jīng)物業(yè)驗驗收合格后扣扣除0.5%的維保修包干干費及其他依依約應(yīng)扣費用用，不合格根根據(jù)實際發(fā)生生費用轉(zhuǎn)扣六、參建單位位把控教訓(xùn)和不足2數(shù)據(jù)分析教訓(xùn)和不足將前期交樓過過程中易出現(xiàn)現(xiàn)問題進行分分類統(tǒng)計，在在后期施工過過程中加強管管理及工藝改改進，問題數(shù)數(shù)量不斷下降降，從三期戶戶均報修15條，下降到八八期戶均報修修3.8條，交樓質(zhì)量量穩(wěn)步上升。。經(jīng)驗和不足三期部分樓棟交樓延后合同工期，主要是前期主體階段出現(xiàn)非正常停工延誤工期。1234三期前期策劃不足，地庫土方未隨主樓一次完成，二次開挖造成的場地斷路、材料遷移嚴(yán)重影響了后期主樓正常施工，從四期開始全部是主樓及地庫土方一次完成。2-5期對砌體和粉刷甩漿重視不足，造成墻面開裂空鼓問題很多，產(chǎn)生了大量維修，從六七期開始對甩漿進行專項驗收、增加砌體腰梁，開裂問題大量下降。對頂棚批膩子重視不足，造成個別樓棟膩子層脫落較嚴(yán)重。教訓(xùn)和不足567前期對二次結(jié)構(gòu)重重視不足，造成裝裝修完成后部分房房間陽臺大小頭，，處理難度大，目目前九期已開始使使用鋁模、ALC板，用高標(biāo)準(zhǔn)的新新工藝替代舊工藝藝，整體移交前每每戶十字線驗收，，在毛坯階段把大大小頭消除。四期個別樓棟交樓樓前60天，在連續(xù)10多天陰雨后，出現(xiàn)現(xiàn)大量外墻陽臺等等部位漏水，嚴(yán)重重影響交樓；后期期總結(jié)教訓(xùn)采取推推廣外墻淋水實驗驗的辦法，從根本本上避免了外墻滲滲漏水。前期對圖紙中的戶戶門開啟方向等設(shè)設(shè)計問題重視不夠夠，造成個別樓棟棟因開啟方向問題題出現(xiàn)投訴，目前前在圖