年中國中部城市房地產(chǎn)市場

中部城市房地產(chǎn)市場研究2006年122月20日地產(chǎn)研究中心心一綜述隨著我國經(jīng)濟的的快速發(fā)展，房房地產(chǎn)行業(yè)成成為我國經(jīng)濟濟的支柱行業(yè)業(yè)，近些年全全國涌現(xiàn)出來來一批優(yōu)秀的的房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)企業(yè)，帶動動了我國其他他行業(yè)的快速速發(fā)展，同時時也大大改善善了我國城鎮(zhèn)鎮(zhèn)居民的居住住條件。隨著著房地產(chǎn)行業(yè)業(yè)的不斷高漲漲，房價成為為各個領(lǐng)域的的熱門話題，隨隨著我國一線線城市的房價價快速的上揚揚，也引起了了國家相關(guān)部部門的重視，從從而采取了一一系列宏觀調(diào)調(diào)控手段，從從金融政策、土土地政策等來來對整個房地地產(chǎn)市場進行行調(diào)控。隨著著2006年6月初“國六條”的頒布，到到后續(xù)的“新六條”的上演，一一切表明著房房地產(chǎn)行業(yè)在在實踐中不斷斷波折前進。從國家層面上來來看，宏觀調(diào)調(diào)控的打擊力力度主要集中中在中國一線線城市，比如如上海、北京京、深圳、廣廣州等。但作作為二、三線線城市的房地地產(chǎn)市場卻剛剛剛進入繁榮榮階段，而價價格的迅速上上漲也讓人史史料不及。**公司立足中中原，在鄭州州房地產(chǎn)行業(yè)業(yè)中一直處于于領(lǐng)先地位，而而今年**公司面臨的的是全國化戰(zhàn)戰(zhàn)略的大邁進進，如何實現(xiàn)現(xiàn)公司的預(yù)期期目標和企業(yè)業(yè)的戰(zhàn)略轉(zhuǎn)移移，成為每個個**人關(guān)注的話話題。下面我我所討論的中中部九城，也也涵蓋了**公司全國戰(zhàn)戰(zhàn)略化發(fā)展的的目標城市。鄭州作為中原城城市的省會城城市和其他省省會城市一樣樣在現(xiàn)實中部部崛起的大戰(zhàn)戰(zhàn)略中扮演著著極其重要的的角色。鄭州州房地產(chǎn)市場場從2002年開始復(fù)蘇蘇后，無論是是在房地產(chǎn)投投資量上還是是在商品房銷銷售面積上，還還有價格上，一一直處于穩(wěn)步步上升地位。特特別是2004年以后，鄭鄭州市房價呈呈快速上升態(tài)態(tài)勢已經(jīng)明顯顯顯現(xiàn)出來，其其速度已經(jīng)超超越中部其他他省會城市，特特別是2006年，鄭州市市的住宅均價價已經(jīng)從一月月份的2449元/㎡上升到目目前的3355元/㎡；而在鄭鄭州中心地區(qū)區(qū)（中區(qū)、東東區(qū)）房價已已經(jīng)突破3800元//㎡，在向4000元//㎡邁進。根根據(jù)國家發(fā)改改委11月13日公布的全全國70個大中城市10月份房屋銷銷售價格指數(shù)數(shù)，鄭州的房房價同比上漲漲5.9%，二手房的的漲幅達到了了8.7%。下面的篇幅將對對鄭州與其他他中部城市做做一個粗略的的比較。文中中所涉及的中中部城城分別別是：武漢、鄭鄭州、南昌、濟濟南、西安、太太原、長沙、合合肥、石家莊莊。二宏觀經(jīng)濟數(shù)數(shù)據(jù)對比分析析（一）城市人口口中部城市中，武武漢面積最大大（市區(qū)面積積達到1615..14平方公里）。而而人口數(shù)量也也是最多，2005年統(tǒng)計數(shù)字字表明：武漢漢市區(qū)人口達達到了：785.9萬人。而城市人口數(shù)量量最少的中部部城市是石家家莊：224.1萬人，這與與該城市的面面積有關(guān)。而而鄭州的人口口達到了：716萬人，其數(shù)數(shù)量僅次于武武漢，居九城城第二位。（二）城市GDDP對比從整體水平上來來看，武漢的的GDP高于其他中中部城市，而而鄭州、石家家莊、濟南的的GDP處于同一個個層次水平。到2005年武漢的GDP達到了2238億，為中部城市中最高，而鄭州則落后與石家莊、濟南、位居第四。鄭州與武漢的差距為588億。但鄭州的房價卻以快速上升趨勢趕超武漢。各個城市GDPP增長速度對對比20012002200320042005平均增長鄭州10.70%11.00%14.80%15.70%15.80%13.60%石家莊8.41%9.08%16.26%18.63%13.41%13.16%濟南12.10%13.20%14.50%15.60%15.60%14.20%西安13.10%13.30%13.50%13.50%13.10%13.30%合肥11.30%13.10%13.30%23.43%16.90%15.61%武漢11.68%10.75%11.37%17.66%14.42%13.18%南昌11.20%13.80%15.50%16.50%16.80%14.76%長沙10.90%11.65%14.19%19.46%37.07%18.65%從上面表格來看看，九座城市市的GDP逐年平均增增長速度都在在13%-115%之間，只有有長沙的GDP增長幅度大大于其他中部部城市。理論論上而言，當當一個城市的的GDP的增長速度度大于8%的狀態(tài)下，房房地產(chǎn)市場會會健康快速的的發(fā)展。事實實表明，中部部城市的房地地產(chǎn)市場都以以較快的速度度發(fā)展。而單單從GDP指標來看，長長沙的潛力更更為巨大。圖中20005年各個城市市的GDP水平幾乎都都在1000億以上，唯唯有合肥：853.557億。其中GDP水平最高的的是武漢：2238億。其次是是濟南和石家家莊，分別是是為1876..5億、1852億。鄭州排排名第三，達達到了1650億，在中部部城市中算中中等水平；從從GDP的增長速度度上來看，中中部這些城市市中，GDP的增長速度度都在13%-115%徘徊，唯獨獨長沙增長的的最快，達到到了37.077%，但GDP總量只有1519..9億。說明長長沙經(jīng)濟發(fā)展展十分迅速，經(jīng)經(jīng)濟態(tài)勢良好好。有利于投投資和房地產(chǎn)產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展展。（三）城市人均均可支配收入入對比人均可支配收入入直接影響著著城市房地產(chǎn)產(chǎn)市場的需求求，也是城市市居民購買力力的重要衡量量指標。各個城市人均可可支配收入對對比城市20012002200320042005鄭州726677728647966710750石家莊6805.07772407741862210040濟南86078982110131200512310西安67057184774885449628合肥68177145778586109684武漢730578208525956410902.996南昌633070217793.166874410301長沙8704902199331102112434從上圖看到，每每個城市的人人均可支配收收入從2001年開始到2005年都是逐年年增長的，到到2005年中部九個個城市的人均均可支配收入入普遍都達到到了10000人民幣以上上，只有西安安和合肥兩個個城市的人均均可支配收入入仍在9500元徘徊，沒沒有突破10000大關(guān)。人均可支配收入入最高的城市市為長沙，在在2005年達到了人人均12434元，而其次次是濟南：12310元，這說明明濟南和長沙沙的購買力還還是比其他城城市略強的。作作為房價最高高的武漢，則則人均可支配配收入只有109022.96元，只處于于中等水平。而而鄭州緊隨武武漢，達到了了10750元。（四）城市全年年固定資產(chǎn)投投資與房地產(chǎn)產(chǎn)投資對比固定資產(chǎn)投資額額是以貨幣表表現(xiàn)的建造和和購置固定資資產(chǎn)活動的工工作量，它是是反映固定資資產(chǎn)投資規(guī)模模、速度、比比例關(guān)系和使使用方向的綜綜合性指標。全年固定投資額額城市20012002200320042005鄭州295.7340.7502.3650.3820石家莊380.87412.26560.2705.7929濟南344.2404.7504.9651.3856.9西安287.72338.15478.1640.23835.1合肥142.5168.67255.11361.48495.27武漢508.4570.4645.1822.2958.5南昌89.05137235350520長沙279.8362.57494.97668.09881.44從上面的表格可可以看出，中中部城市中，每每個城市的全全年固定投資資額都處于增增長階段。而而整體水平來來看，南昌和和合肥的固定定投資額明顯顯低與其他中中部城市，到到2005年兩個城市市的固定投資資額還在500億徘徊。而而其他中部城城市都在800億-1000億之間。最最高為武漢：：958.5億，其次是是石家莊：929億，鄭州則則處于中等水水平：820億。從上圖看到，中中部城市中，以2001年為基期，其中2001年-2005年累計固定資產(chǎn)投資額增長最多的是長沙市，在4年的時間增長了601.64億。增長速度達到了215.03%.而南昌的年固定投資額增長速度非?？臁Ｄ喜?001年的年固定投資額在：89.05億，但到了2005年達到了483.94億。其增長速度達到了483.94%，是所有中部城市中速度最快的。而在增長速度上武漢這個在中部房價最高的城市卻最慢，從2001年固定投資額508.4億達到2005年的958.5億，雖然2005年，年固定投資額是中部城市最高的，但其增長速度卻十分緩慢，只有88.53%。這幾年來，南昌、長沙的發(fā)展相對是比較快的。但南昌的雖然發(fā)展迅速，但整體經(jīng)濟水平還是比較差的。通過作圖將20005年中部城市市的GDP與固定資產(chǎn)產(chǎn)投資額做一一個對比，可可以看到，這這些城市的固固定資產(chǎn)投資資額占GDP的平均比例例在52.711%，已經(jīng)過半半，而西安的的固定資產(chǎn)投投資額占到GDP的65.755%。武漢的固固定資產(chǎn)投資資占GDP的比例相對對較低，只有有42.833%。而鄭州則則處于倒數(shù)第第三：49.700%。再通過將20005年中部城市市的房地產(chǎn)投投資額與固定定資產(chǎn)投資額額做一個對比比，我們發(fā)現(xiàn)現(xiàn)，房地產(chǎn)投投資額占到固固定資產(chǎn)投資資額的平均比比例達到25%。一些城市市已經(jīng)達到了了38.422%，比如合肥肥。按照管理理渠道，全社社會固定資產(chǎn)產(chǎn)投資總額分分為基本建設(shè)設(shè)、更新改造造、房地產(chǎn)開開發(fā)投資和其其他固定資產(chǎn)產(chǎn)投資四個部部分。而通過過對比我們看看到中部大部部分城市中房房地產(chǎn)行業(yè)的的投資在整個個城市固定資資產(chǎn)投資中所所占的比重都都是比較大的的。因此房地地產(chǎn)行業(yè)成為為城市的支柱柱性行業(yè)的事事實已不爭。而而象合肥、武武漢、長沙等等城市，房地地產(chǎn)對整體國國民經(jīng)濟的支支柱作用更大大。三房地產(chǎn)行業(yè)業(yè)指標（一）房地產(chǎn)投投資額單看每個城市的的房地產(chǎn)投資資額，武漢最最大，達到了了：308.1113億，其次是是長沙：256.335億，而鄭州州只有168.1億，與武漢漢有140億。雖然發(fā)發(fā)展速度比較較快：38.000%，但在量上上還是相對落落后，作為中中部省會大城城市，與其他他省會城市有有一頂差距，說說明鄭州的房房地產(chǎn)市場還還有很大的發(fā)發(fā)展空間。而而長沙在2005年房地產(chǎn)投投資額和房地地產(chǎn)投資額增增長速度上都都呈明顯趨勢勢，說明該城城市房地產(chǎn)市市場健康繁榮榮，投資者信信心充足，市市場潛力巨大大。（二）商品房房銷售面積商品房銷售面積積城市20012002200320042005鄭州137.4163.06269.33314.48599.42石家莊77.2599.95112.1121.08115.18濟南131.63194.61256.23257.64258.25西安159.4256.72252.74209.44368.03合肥86.21195.2290.01369.23594.98武漢408.85450.27542.8658.1681.9南昌97.09108.87254.27276.91282長沙159.4232.1299.27450.22535.2這里所統(tǒng)計的中中部城市商品品房銷售面積積是指：指報報告期已竣工工的房屋面積積中已正式交交付給購房者者或已簽訂（正正式）銷售合合同的商品房房屋面積。不不包括已簽訂訂預(yù)售合同正正在建設(shè)的商商品房屋面積積，但包括報報告期或報告告期以前簽訂訂了預(yù)售合同同，在報告期期又竣工的商商品房屋面積積。圖中商品房房銷售量上武武漢最高：681.9萬㎡，其次次是鄭州：599.442萬㎡，與武武漢的差距比比較小，只有有82.48萬㎡。排名名第三位的是是合肥：594.998萬㎡。鄭州州與武漢相比比，無論是GDP，還是房地地產(chǎn)投資額，還還是人均可支支配收入等一一系列宏觀經(jīng)經(jīng)濟指標都存存在差距。但但鄭州的房地地產(chǎn)年商品房房銷售面積卻卻與武漢差距距很小，說明明鄭州做為中中原省會大城城市房地產(chǎn)市市場十分繁榮榮，發(fā)展迅速速，其需求比比較旺盛，市市場持續(xù)向前前發(fā)展。與2004年商品房銷銷售面積相比比，鄭州2005年增加了90.611%。這個速度度在整個中部部城市群中最最為罕見，與與鄭州相鄰的的石家莊在2005年的銷售量量比2005年有所下降降，從2001年的77.25萬㎡，一直直到2005年的115.008萬㎡。與鄭鄭州市相差甚甚遠，一方面面是該城市面面積小，人口口少，另一方方面說明石家家莊的房地產(chǎn)產(chǎn)市場近些年年發(fā)展速度緩緩慢，無論是是在房地產(chǎn)投投資額上還是是在年商品房房銷售面積上上均比較落后后。其作為河河北省省會城城市，房地產(chǎn)產(chǎn)市場的應(yīng)有有水平還遠未未達到。房地地產(chǎn)市場有很很大的發(fā)展空空間。（三）住宅銷售售均價住宅銷售均價城市200120022003200420052006（1--9）鄭州195820172100232726143355石家莊168018112108222625783000濟南185820682307283130263274西安184919301921239429783243合肥152216181889227128073100武漢187621982280265831603812南昌180120622438261129583347長沙181320112226239125393125上表羅列了了中部城市從從2001年—2006年（1-9）月的各個個城市住宅銷銷售的均價，2001年每個城市市的住宅銷售售均價都在2000元/㎡以下，其其中合肥最低低，只有1500元左右。下下面羅列一下下中部城市從從2001年—2005年的增長比比例。環(huán)比增長比例城市200120022003200420052006（1--9）鄭州-3.01%4.12%10.81%12.33%28.35%石家莊--7.08%16.40%5.60%15.81%16.37%濟南-11.30%11.56%22.71%6.89%8.20%西安-4.38%-0.47%24.62%24.39%8.90%合肥-6.31%16.75%20.22%23.60%10.44%武漢-17.16%3.73%16.58%18.89%20.63%南昌-14.49%18.23%7.10%13.29%13.15%長沙-10.92%10.69%7.41%6.19%23.08%從上表看出出，鄭州房地地產(chǎn)市場價格格呈現(xiàn)快速穩(wěn)穩(wěn)步上升趨勢勢，2004年市場產(chǎn)生生了一個飛躍躍，從每年只只有4%左右的增長長速度一下跨跨越到10%以上。到2006年，商品住住宅均價已經(jīng)經(jīng)比2005年增長28.355%。而這增長長速度也是在在中部城市中中最快的，已已經(jīng)超過了武武漢。與鄭州州比較相似的的城市是合肥肥，其增長速速度比鄭州還還有迅猛，從從03年就開始飛飛躍，增長達達到了15%以上，而這這種高速增長長一直持續(xù)了了三年。而武武漢增長速度度也非常快，平平均增長速度度已經(jīng)達到了了15.399%，到2006年增長速度度已經(jīng)達到了了20.633%。相比南昌昌和長沙的房房價增長速度度也很快，其其趨勢一直呈呈平穩(wěn)上升趨趨勢?？?0066年的中部各各城市住宅銷銷售均價，價價格都在3000元/㎡以上，其其中武漢最高高，已經(jīng)達到到了3812元/㎡；其次是是鄭州3355元/㎡，接著是是南昌、濟南南、西安。價價格最低的是是石家莊，只只有3000元/㎡。從增長長速度上來說說，鄭州增長長速度最快，達達到28.355%,其次是長沙沙，達到23.088%。武漢的增增長速度也在在20.633%以上。從上面三個個圖表我們可可以看到，鄭鄭州的房地產(chǎn)產(chǎn)價格上升速速度十分迅速速，從2005年中部城市市房價排名倒倒數(shù)第三，經(jīng)經(jīng)過一年的時時間，攀升到到中部城市房房價第二。鄭鄭州的房價在在2001年—2006年是如何變變化的呢？上圖是鄭州房房地產(chǎn)市場2001年—2006年11月的住宅銷銷售均價。從從圖上可以看看到，鄭州房房地產(chǎn)的價格格在2001年—2003年之間一直直比較穩(wěn)定，價價格一直在2000元/㎡左右徘徊徊。年增長率率也一直保持持在5%一下。但在2004年，住宅銷銷售均價年增增長率一下突突破10%，均價達到到了2327元/㎡；而從2004年以后鄭州州市房地產(chǎn)住住宅銷售均價價的增長率一一直持續(xù)升高高，到2006年，年增長長率已經(jīng)達到到了28.355%其均價達到到了3355元/㎡。在整個個中部城市中中排行第二，緊緊隨武漢。四對比分析對于中部城城市的宏觀經(jīng)經(jīng)濟指標和房房地產(chǎn)指標已已經(jīng)做了大概概的分析，下下面就其中幾幾個城市進行行重點對比分分析。我們可可以通過鄭州州與中原幾所所城市的重點點對比，更加加清楚的看出出幾所城市的的特點。首先先將鄭州與武武漢進行分析析，將中部城城市的領(lǐng)軍城城市與鄭州做做一個對比，我我們可以看到到鄭州與之的的差距，和將將來房地產(chǎn)市市場發(fā)展的一一個空間。再再次，將鄭州州與長沙和南南昌進行對比比，因為長沙沙和南昌的房房地產(chǎn)市場發(fā)發(fā)展迅速，其其形勢看好，但但與鄭州相比比價格不如鄭鄭州，對于我我公司進入該該類城市有著著重要的機會會探索價值。最最后對鄭州本本身房地產(chǎn)市市場做一個簡簡要分析，主主要做一個結(jié)結(jié)論和預(yù)測。鄭州與武漢作為中部最大的的省會城市武武漢，擁有人人口數(shù)量達到到831億人。在中中部房地產(chǎn)市市場一直處于于領(lǐng)導(dǎo)者地位位，無論是從從住宅的規(guī)模模、年開發(fā)面面積、年銷售售面積還是住住宅銷售均價價水平上來講講，都是一路路領(lǐng)先，這與與該城市的的的經(jīng)濟發(fā)展和和在中國中部部的重要性是是密不可分的的。武漢的GDP在2003年的時候就就相當于鄭州州2005年的水平，達達到了1662..4億。武漢2005年GDP為2238億元，在全全國省會城市市中排名第六六位，中部地地區(qū)省會城市市中排名第一一位，武漢人人均國內(nèi)生產(chǎn)產(chǎn)總值突破3000美元。而以以上羅列的各各種指標中，武武漢也都高于于鄭州，但近近兩年來，武武漢的房地產(chǎn)產(chǎn)市場經(jīng)過了了快速發(fā)展期期后，房地產(chǎn)產(chǎn)市場的繁榮榮已經(jīng)趨向穩(wěn)穩(wěn)定前行，而而鄭州則是在在2004年有了大飛飛躍以后，目目前仍然處于于快速增長時時期。因此武武漢的房地產(chǎn)產(chǎn)銷售面積、銷銷售均價、房房地產(chǎn)投資等等指標的增長長速度不如鄭鄭州。鄭州的GDPP與武漢的GDP一直存在接接近500億的差距。武武漢的經(jīng)濟發(fā)發(fā)展水平要高高于鄭州。通過對比兩兩個城市的人人均可支配收收入，可以看看到兩個城市市的消費水平平，從圖上看看到，鄭州與與武漢的人均均可支配收入入幾乎不相上上下，差距一一般為100多元。到2005年的時候鄭鄭州為10750，而武漢為109022.96。其增長速速度大概在11%左右。這種種增長速度是是在城市經(jīng)濟濟增長的大背背景下，其速速度是理性正正常的。但這這與日益走高高的房價增長長速度是不能能相比的。因因此從消費層層面來將武漢漢和鄭州的居居民以目前的的收入水平和和消費能力，都都難以支撐目目前居高不下下的房價；但但如果換個角角度來將，單單純從消費水水平而言，武武漢的人均可可支配收入和和鄭州相當，但但房價卻比鄭鄭州高出500多元，這說說明鄭州的房房價至少還會會有這樣一個個增長空間。對鄭州與武漢的的房地產(chǎn)投資資相比，武漢漢年固定資產(chǎn)產(chǎn)投資額在2001年開始比鄭鄭州多68.3億，一直到2005年，每年的的房地產(chǎn)投資資總額都與鄭鄭州拉開距離離，到2005年，鄭州與與武漢的房地地產(chǎn)投資總額額的差距達到到了140億。而從房房地產(chǎn)投資額額所占固定資資產(chǎn)投資額的的比例來看，武武漢的房地產(chǎn)產(chǎn)投資額所占占固定資產(chǎn)投投資總額的比比例一直比鄭鄭州高，最高高達到了32%，而鄭州2005年才只有20.5%，還沒有達達到武漢在2001年23%的水平。從從這點說明，武武漢的房地產(chǎn)產(chǎn)市場規(guī)模更更大，市場投投資更為樂觀觀，而房地產(chǎn)產(chǎn)行業(yè)對當?shù)氐氐慕?jīng)濟支持持程度也更強強一些。鄭州州與武漢比有有一定的差距距。鄭州與武漢漢在房地產(chǎn)投投資年增長率率上相比，鄭鄭州處于絕對對領(lǐng)先地位，除除了2003年的增長速速度低于武漢漢4%，其他從2001年到2005年的年增長長速度都高與與武漢，而且且在2004年可以看到到鄭州市房地地產(chǎn)投資總額額突發(fā)猛進，達達到了年增長長率63.0%，將整個鄭鄭州房地產(chǎn)市市場推向了一一個歷史新階階段。而武漢漢房地產(chǎn)市場場的住宅均價價的增長趨勢勢呈穩(wěn)步上揚揚狀，03年后，年增增長率才達到到了30%左右。而2005年的年增長長率是32.077%,比鄭州略低低。這說明鄭鄭州房地產(chǎn)市市場比起武漢漢來講，更富富有活力，而而增長潛力還還是非常巨大大的；但從另另一個角度來來講，鄭州市市房地產(chǎn)價格格的攀升在一一定程度上是是缺乏理性的的。商品房年銷銷售面積量可可以有效的說說明一個城市市的房地產(chǎn)需需求量和房地地產(chǎn)市場的規(guī)規(guī)模。而從商商品房年銷售售面積的年增增長率可以看看出該城市房房地產(chǎn)市場需需求狀況和房房地產(chǎn)發(fā)展狀狀況。到2005年時，鄭州州商品房年銷銷售量達到了了599.442萬㎡，而武武漢為681.9，鄭州與武武漢的差距為為：82.48萬㎡。從此此看出，鄭州州市房地產(chǎn)需需求量是相當當巨大的，其其市場容量增增長速度也是是很快的。鄭鄭州與武漢相相比，其人口口，面積，以以及宏觀經(jīng)濟濟指標等，都都與武漢有著著很大差距，但但在房地產(chǎn)市市場，鄭州與與武漢的差距距明顯縮小，鄭鄭州房地產(chǎn)市市場在2003年有一個飛飛躍，其年商商品房銷售面面積為269.333萬㎡，年增增長率為65.177%，而2005年鄭州房地地產(chǎn)又是一個個飛躍，年商商品房銷售面面積達到了599.442萬㎡，年增增長率達到了了90%。而武漢相相對與鄭州來來說，其商品品房銷售面積積的增長速度度上明顯落后后與鄭州，其其市場發(fā)展相相對平穩(wěn)，市市場需求增長長空間比較小小。鄭州與南昌南昌作為江西省省的省城市，有有著475萬人口。近近年來隨著經(jīng)經(jīng)濟的快速發(fā)發(fā)展，房地產(chǎn)產(chǎn)行業(yè)在該市市已經(jīng)成為支支柱行業(yè)，為為該城市經(jīng)濟濟做出不可磨磨滅的貢獻。南南昌市作為整整個中部城群群比較靠南的的城市，其發(fā)發(fā)展速度是非非常迅速的。早早在2001年，南昌的GDP只有485億，但隨著著進幾年的發(fā)發(fā)展，該城市市GDP發(fā)展速度以以每年平均14.766%的發(fā)展速度度，在2005年時GDP達到了1007..7億。圖中看到：：2001年，南昌的GDP只有485億，隨著進進幾年的發(fā)展展，該城市GDP發(fā)展速度以以每年平均14.766%的發(fā)展速度度，在2005年時GDP達到了1007..7億。其中2003年以后發(fā)展展速度最快，達達到了16%左右。但南南昌與鄭州的的差距從圖中中可以清楚的的看到，其兩兩個城市的GDP差距一直保保持在500億左右。南南昌的整體經(jīng)經(jīng)濟水平與鄭鄭州還有一定定差距的。從該城市的消費費水平來看，南南昌2001年人均可支支配收入只有有6330元，而鄭州州達到了7266元，南昌與與鄭州的差距距在936元，而到2005年，南昌人人均可支配收收入達到了10301元，而鄭州州為10750元，兩者差差距只有400多元。說明明南昌的居民民消費水平已已經(jīng)有了明顯顯提高。南昌房地產(chǎn)市場場一直處于比比較落后的狀狀態(tài)，早在2001年該地區(qū)的的房地產(chǎn)投資資年投資額才才只有22.6888億，而鄭州州為47.6億。南昌房房地產(chǎn)市場在在正個中部城城市中，起步步算是比較晚晚的，但發(fā)展展速度還是比比較快的，但但由于當初底底子薄，其房房地產(chǎn)投資總總量和房地產(chǎn)產(chǎn)銷售量相對對都不大。以以2001年為基期，南南昌房地產(chǎn)投投資額2001年到2005年間累計增增長381%，2005年達到了109.2億，而鄭州州以2001年為基期，2001年到2005年累計增長長了253.119%。這說明南南昌房地產(chǎn)投投資增長速度度迅速，其市市場發(fā)展空間間大。在房地地產(chǎn)投資所占占固定資產(chǎn)年年投資額的比比例上來看，南南昌一直則領(lǐng)領(lǐng)先于鄭州，一一直保持在20%以上，南昌昌房地產(chǎn)行業(yè)業(yè)對該市的經(jīng)經(jīng)濟支柱意義義更加巨大。兩個城市的商品品房年銷售面面積對比，依依然處于絕對對領(lǐng)先地位。鄭鄭州與南昌的的差距越拉越越大，從2001年相差40萬㎡，到2005年相差為310萬㎡。從年年增長速度上上來看，鄭州州也比南昌的的增長速度快快很多。南昌昌在2003年經(jīng)歷了與與鄭州房地產(chǎn)產(chǎn)市場類似的的“飛躍”，其年商品品房銷售面積積增長率達到到了133.555%,這在整個中中部城市中都都屬于罕見，雖雖然2003年整個中部部城市的房地地產(chǎn)市場都有有一個很大的的飛躍，但象象南昌這樣的的增長速度還還是比較罕見見的。從上圖看出，鄭鄭州房地產(chǎn)市市場住宅均價價呈穩(wěn)步快速速上升趨勢，而而南昌則呈現(xiàn)現(xiàn)曲折上升趨趨勢。南昌房房地產(chǎn)市場2003年是一個歷歷史轉(zhuǎn)折點，其其年銷售量增增長達到1333.5%..而房地產(chǎn)住住宅均價的增增長率也達到到了18.233%，這說明南南昌房地產(chǎn)市市場商品房的的銷售量增大大，其需求量量的增加也帶帶動了價格的的上升。從11月份的數(shù)據(jù)據(jù)上來看，南南昌的住宅均均價達到了3347元/㎡，而鄭州州為3355元/㎡；兩者差差距很小，這這說明南昌房房地產(chǎn)市場的的價格也隨著著整個經(jīng)濟的的發(fā)展?jié)q了上上來。但回顧顧上面羅列的的南昌的其他他經(jīng)濟指標，南南昌無論從城城市宏觀經(jīng)濟濟指標上來看看，還是從房房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)經(jīng)濟指標上來來看，都明顯顯落后與鄭州州，和鄭州差差距很大。但但其價格卻與與鄭州相差甚甚小，換句話話說，南昌目目前的價格與與當?shù)亟?jīng)濟發(fā)發(fā)展水平是不不協(xié)調(diào)的。而而縱貫該城市市房地產(chǎn)整體體市場態(tài)勢，其其發(fā)展比較曲曲折，不是很很穩(wěn)定，乎高高乎低，這增增大了房地產(chǎn)產(chǎn)投資的風險險性。因此，進進入南昌房地地產(chǎn)市場的風風險性比較大大。（三）鄭州與長長沙長沙湖南省的省省會，其人口口達到了639.002萬人，其經(jīng)經(jīng)濟發(fā)展水平平迅速，房地地產(chǎn)市場依托托良好的經(jīng)濟濟發(fā)展背景也也有了很較快快的增長。鄭州與長沙GDDP相比，鄭州州一直處于領(lǐng)領(lǐng)先地位，但但兩者在量上上相差不大，一一直保持在100億左右。但但從兩個城市市的增長趨勢勢上來看，鄭鄭州GDP年增長率一一直保持在13%左右，而長長沙則是從2001年的10.900%,一路趕超到2005年的37.077%,這種增長速速度超過了全全國GDP平均增長速速度。說明長長沙經(jīng)濟一片片看好，經(jīng)濟濟增長迅速，市市場前景很好好。從人均可支支配收入來看看，兩個城市市人均可支配配收入一直呈呈增長態(tài)勢。長長沙一直領(lǐng)先先于鄭州2000元左右。2005年長沙人均均可支配收入入達到了12434元，而鄭州州則只有10750元。長沙2005年人均可支支配收入在整整個中部城市市中排名第一一。領(lǐng)先與中中部“領(lǐng)頭羊”—武漢。這說說明長沙的消消費水平和能能力比較高，對對于房地產(chǎn)市市場而言，對對房地產(chǎn)市場場的需求有著著很大支持性性。從兩個城市市的年房地產(chǎn)產(chǎn)投資額上來來看，長沙一一直領(lǐng)先于鄭鄭州，而之間間的距離也越越來越大，2001年鄭州房地地產(chǎn)投資額47.6億，長沙63.19億，兩者相相差不到20億，但到2005年鄭州房地地產(chǎn)年投資額額168.1億，而長沙沙達到了246.335億，兩者相相差達到了快快80個億。這說說明長沙房地地產(chǎn)投資狀況況良好，投資資者信心充足足。從房地產(chǎn)產(chǎn)年投資額占占固定資產(chǎn)年年投資總額的的比例上來看看，長沙一直直保持在25%左右。而鄭鄭州則保持在在15%左右。這說說明房地產(chǎn)行行業(yè)的支柱性性在長沙的體體現(xiàn)更明顯。從商品房銷銷售面積上來來看，兩個城城市都呈曲折折上漲趨勢。其其中鄭州的商商品房銷售量量呈快速增長長趨勢，從2001年的137.4萬㎡，上升升到2005年的500.442萬㎡，而長長沙則曾2001年的159.4萬，上升到2005年的535.2萬。在增長長速度上，鄭鄭州在2003年和2005年的增長速速度是驚人的的，達到了65.177%，90.611%。而長沙則則是在2002年和2004年達到了最最高，分別為為45.611%和50.444%。從整體上上來看，長沙沙在商品房年年銷售面積上上一直領(lǐng)先與與鄭州，而鄭鄭州則在2005年，超過了了長沙。從住宅銷售售均價上來看看，長沙和鄭鄭州兩個城市市的均價差距距很小。一直直保持在100元左右。而而從增長趨勢勢上來看鄭州州的增長速度度明顯快于長長沙，其年增增長綠從2004年開始一直直快速上升，到2005年達到了年增長28.35%.而長沙的價格則相對比較穩(wěn)定，增長速度一直比較平穩(wěn)，從2002年起，到2004年，一直保持在8%左右，到2005年才有一個大的增長，達到了23.08%。結(jié)合長沙其其他宏觀經(jīng)濟濟指標和房地地產(chǎn)經(jīng)濟指標標來看，長沙沙的整體經(jīng)濟濟水平要高與與鄭州，而經(jīng)經(jīng)濟增長速度度也快與鄭州州，但長沙的的住宅均價卻卻低與鄭州，在在整個中部城城市群中排名名第六位，基基于長沙整體體經(jīng)濟水平來來看，長沙目目前的房地產(chǎn)產(chǎn)住宅均價明明顯偏低，在在將來必定有有一個大的增增長空間。業(yè)業(yè)界預(yù)計，長長沙房地產(chǎn)的的價格漲幅空空估計到2007年達到最大大，長沙的房房價將不再是是省會城市房房價中相對低低的城市，而而會進入第一一梯隊與第二二梯隊之間。五結(jié)論通過對中部部城市群房地地產(chǎn)市場進行行一個粗略的的分析，可以以看到，整個個中部城市的的房地產(chǎn)市場場各自的發(fā)展展都有自身的的特點，長沙沙和濟南在近近些年來，市市場發(fā)展迅速速，經(jīng)濟狀況況良好；而象象石家莊，房房地產(chǎn)卻相比比中部其他城城市相對落后后很多，市場場需求強度不不夠，市場競競爭力比較差差；象南昌、合合肥這樣的城城市，在幾年年前房地產(chǎn)市市場相對比其其他中部城市市比較落后，但但經(jīng)過幾年的的快速發(fā)展，目目前無論是從從經(jīng)濟上，還還是消費水平平上，或是房房地產(chǎn)市場成成熟度上都有有了很大的發(fā)發(fā)展，與石家家莊等城市拉拉開了差距；；而武漢做為為中部城市的的“老大”，在經(jīng)過幾幾年的穩(wěn)步發(fā)發(fā)展后，目前前房地產(chǎn)市場場比較穩(wěn)定，無無論是從市場場需求量來講講還是從價格格上來講，其其彈性空間不不是很大。但但整體水平卻卻是中部城市市群中最高的的；鄭州在中中部城市中，城城市規(guī)模不算算很大，而且且房地產(chǎn)市場場相對較晚，但但鄭州近幾年年由于政府政政策的大力支支持，以及依依靠自身得天天獨厚的區(qū)位位優(yōu)勢，隨著著外來人口的的增加，以及及80年代的住房陳陳舊，人們改改變居住環(huán)境境的迫切心里里，都增加對對住房的需求求，從而鄭州州房地產(chǎn)市場場從2002年開始起步步，在2003年進行了一一個歷史性“飛躍”在2005年已經(jīng)從比比較落后的中中部城市，一一下跨越成為為中部房地產(chǎn)產(chǎn)市場發(fā)展速速度最快的，最最有活力的城城市。以鄭州州為基點對其其中三個比較較有代表性的的城市進行對對比分析，我我們結(jié)合鄭州州市房地產(chǎn)市市場的發(fā)展趨趨勢，可以得得到一些啟示示。展望鄭州州2007年樓市，房