市場(chǎng)調(diào)查及地塊調(diào)研提綱

地塊環(huán)境調(diào)研【第一部分項(xiàng)目目所在地區(qū)氣氣候調(diào)查】11．目的：通過(guò)過(guò)對(duì)項(xiàng)目所在在地區(qū)氣候的的調(diào)研，掌握握項(xiàng)目所在地地區(qū)的基本狀狀況。2．調(diào)查方式式：查找地區(qū)區(qū)的《市志》及及詢問(wèn)當(dāng)?shù)氐牡臍庀笈_(tái)。3．調(diào)查主要要內(nèi)容：3-1．溫度度3-2．日照條件3-3．風(fēng)向3-4.降雨量及濕濕度4．綜述【第二部分項(xiàng)目目土地性質(zhì)調(diào)調(diào)查】1．目的：通過(guò)過(guò)對(duì)項(xiàng)目地塊塊的地理位置置、地質(zhì)、地地貌、七通一一平狀況的調(diào)調(diào)研，掌握地地塊的基本現(xiàn)現(xiàn)狀。2．調(diào)查方式式：實(shí)地調(diào)查查；實(shí)地調(diào)查查拍攝地塊現(xiàn)現(xiàn)狀圖片。3．調(diào)查主要要內(nèi)容：3-1．地理位位置（附圖）3-2．地質(zhì)地貌貌狀況：A、地形，B、地質(zhì)，C、地貌，D、植物分布布，E、水系F、山脈，G、動(dòng)物種群3-3．土地面積積及其紅線圖圖3-4．七通一平平現(xiàn)狀3-5．地塊的歷歷史研究4．綜述【第三部分地塊塊周邊環(huán)境調(diào)調(diào)查】1．目的：對(duì)地地塊周邊的建建筑物、綠化化景觀、自然然景觀、歷史史人文景觀和和環(huán)境污染狀狀況進(jìn)行調(diào)查查。2．調(diào)研方式式：實(shí)地調(diào)查查；實(shí)地調(diào)查查拍攝圖片。3．主要內(nèi)容3-1．地塊八個(gè)個(gè)方向的環(huán)境境（建筑物、污污染狀況、近近景、遠(yuǎn)景及及視野遮蔽狀狀況）。A、地塊東面近近景、遠(yuǎn)景。B、地塊南面面近景、遠(yuǎn)景景。C、地塊西面近近景、遠(yuǎn)景。D、地塊北面面近景、遠(yuǎn)景景。3-2．地塊2公里半徑內(nèi)內(nèi)的歷史人文文景觀列示（標(biāo)標(biāo)明距離項(xiàng)目目地塊的車距距）。3-3．環(huán)境污染染情況：A、空氣：灰灰塵及氣味B、噪音：噪音音來(lái)源及噪音音分貝C、水質(zhì)：地塊塊周邊河（湖湖）的污染程程度D、土地：垃垃圾污染3-4．治安情況4．綜述【第四部分地地塊交通條件件調(diào)查】1．目的：調(diào)調(diào)查小區(qū)居民民工作生活需需要的交通條條件的便利程程度。2．調(diào)研方式：：結(jié)合市政交交通地圖，實(shí)實(shí)地察看。3．主要內(nèi)容3-1．項(xiàng)目地塊塊周邊的市政政路網(wǎng)及其公公共交通起始始線路的現(xiàn)狀狀及其遠(yuǎn)景規(guī)規(guī)劃：A、主要交通干干道B、遠(yuǎn)景規(guī)劃C、公共交通通起始線路33-2．項(xiàng)目對(duì)外外水、陸、空空交通狀況。3-2．地塊周邊邊市政道路進(jìn)進(jìn)入項(xiàng)目地塊塊的直入交通通網(wǎng)現(xiàn)狀。4．綜述【第五部分周邊邊市政、公建建配套設(shè)施調(diào)調(diào)查】1．目的：調(diào)查查與小區(qū)居民民生活相關(guān)的的市政配套設(shè)設(shè)施的完備程程度。2．方式：實(shí)實(shí)地調(diào)研。3．主要內(nèi)容容：調(diào)查地塊塊周邊1.5公里半徑內(nèi)內(nèi)的市政、公公建配套設(shè)施施（規(guī)模、檔檔次、與地塊塊距離），包包括：3-1．購(gòu)物（購(gòu)購(gòu)物中心、商商場(chǎng)、超市、農(nóng)農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)等）3-2．文化教育育（幼托、小小學(xué)、中學(xué)、大大學(xué)、圖書館館及其質(zhì)量）3-3．醫(yī)療衛(wèi)生生（各級(jí)醫(yī)院院、藥店及其其質(zhì)量）3-4．金融（銀銀行、保險(xiǎn)、證證券）3-5．郵政3-6．娛樂(lè)餐飲飲（體育健身身、娛樂(lè)、餐餐飲住所）3-7、水電、排排污情況4．綜述【第六部分周邊邊社區(qū)現(xiàn)狀調(diào)調(diào)查】1．目的：調(diào)查查地塊周邊社社區(qū)樓盤的總總體規(guī)劃狀況況，判斷周邊邊社區(qū)的檔次次和居民成分分。2．方式：實(shí)實(shí)地調(diào)研。3．主要內(nèi)容3-1．周邊主要要樓盤、小區(qū)區(qū)列示及產(chǎn)業(yè)業(yè)特性3-2．各樓盤及及小區(qū)的居民民階層3-3．各小區(qū)的的總體規(guī)劃、價(jià)價(jià)格等：A、基本資料料：1）、開發(fā)商2）、地理位位置3）、占地面面積4）、小區(qū)規(guī)規(guī)模5）、小區(qū)內(nèi)內(nèi)配套6）、開發(fā)時(shí)時(shí)間7）、建筑結(jié)結(jié)構(gòu)8）、建筑面面積B、戶型、面面積跨度C、規(guī)劃D、銷售資料1）、售價(jià)2）、付款方方式3）、銷售進(jìn)進(jìn)度4．綜述【第七部分項(xiàng)目目地塊的綜述述】【第八部分項(xiàng)項(xiàng)目地塊特性性的類似方案案分析】3．目的：類類似方案分析析，可以對(duì)項(xiàng)項(xiàng)目具體的規(guī)規(guī)劃、建筑、環(huán)環(huán)藝等具有參參考價(jià)值。4．方式：資資料查找。3．主要內(nèi)容容：（圖片為為主）3-1．規(guī)劃3-2．建筑3-3．環(huán)藝3-4．建材3-5．特殊環(huán)境境處理4．綜述市場(chǎng)場(chǎng)研究工作模模塊市場(chǎng)調(diào)研【第一部分項(xiàng)目目所在地房地地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀狀調(diào)研】1．目的：調(diào)查查項(xiàng)目所在地地宏觀經(jīng)濟(jì)狀狀況及房地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)整體狀狀況。2．調(diào)查方式式：搜集基礎(chǔ)礎(chǔ)數(shù)據(jù)，在此此基礎(chǔ)上進(jìn)行行分析。3．主要內(nèi)容：3-1．宏觀經(jīng)濟(jì)濟(jì)運(yùn)行狀況1）、數(shù)據(jù)指標(biāo)數(shù)量與上年年同比增長(zhǎng)全全省項(xiàng)目所在地全省項(xiàng)目所在地A.國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總總值其中：第一產(chǎn)業(yè)第第二產(chǎn)業(yè)第三三產(chǎn)業(yè)房地產(chǎn)產(chǎn)B.固定資產(chǎn)投投資其中：房房地產(chǎn)開發(fā)C.社會(huì)消費(fèi)品品零售總額D.商品零售價(jià)價(jià)格指數(shù)居民民消費(fèi)價(jià)格指指數(shù)商品住宅宅價(jià)格指數(shù)2）、分析3-2．項(xiàng)目所在在地房地產(chǎn)市市場(chǎng)概況及政政府相關(guān)的政政策法規(guī)A．項(xiàng)目所在在地的居民住住宅包括的形形態(tài)及其比重重構(gòu)成：公房房、微利房、福福利房、商品品房等。B．政府對(duì)各各類住宅的開開發(fā)和流通方方面的政策法法規(guī)。C．政府關(guān)于于商品住宅在在金融、市政政規(guī)劃等方面面的政策和法法規(guī)。D．短中期政政府在項(xiàng)目所所在地及項(xiàng)目目地塊周邊的的市政規(guī)劃計(jì)計(jì)劃。3-3．項(xiàng)目所在在地房地產(chǎn)市市場(chǎng)總體供求求現(xiàn)狀1）、數(shù)據(jù)項(xiàng)項(xiàng)目上半年與去年同期期相比備注簽定土土地出讓合同同其中商品房房用地房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)總額其其中商品房建建設(shè)其中住宅宅投資占比重重商品房施工工面積其中住住宅住宅施工工面積中今年年新開工者所所占比例商品品房竣工面積積其中住宅竣竣工面積銷售售預(yù)售商品房房面積其中現(xiàn)現(xiàn)樓銷售樓花花銷售全市商商品房銷售收收入住宅空置置面積其中住住宅辦公樓商商業(yè)樓二手樓樓買賣2）、分析3-4．項(xiàng)目所在在地商品住宅宅市場(chǎng)板塊的的劃分極其差差異板塊差異異板塊1：區(qū)板塊二：區(qū)板塊三：區(qū)板塊四：區(qū)地理范圍圍劃分依據(jù)：：建筑及商業(yè)業(yè)、人文特征征描述政府市市政規(guī)劃的引引導(dǎo)商品住宅宅平均價(jià)格多層小高層層高層別墅商商品住宅供求求狀況多層小高層層高層別墅熱熱銷區(qū)域3-5．項(xiàng)目所在在地及所在板板塊商品住宅宅平均價(jià)格走走勢(shì)區(qū)域01年平均價(jià)格00年平均價(jià)格99年平均價(jià)格格多層高層多層高層多層高層全全市項(xiàng)目所在在板塊【第二部分類類比競(jìng)爭(zhēng)樓盤盤調(diào)研】1．目的：調(diào)調(diào)查項(xiàng)目周邊邊類比競(jìng)爭(zhēng)樓樓盤的規(guī)劃素素質(zhì)和市場(chǎng)狀狀況。2．調(diào)查方式：：先收集基礎(chǔ)礎(chǔ)資料。在此此基礎(chǔ)上進(jìn)行行有目的的實(shí)實(shí)地調(diào)查。33．主要內(nèi)容容：3-1．基本資料樓樓盤名稱地理理位置發(fā)展商商建筑承建商商建筑規(guī)劃設(shè)設(shè)計(jì)商環(huán)境設(shè)設(shè)計(jì)商銷售代代理商3-2．項(xiàng)目目戶型結(jié)構(gòu)詳詳析戶型（a房b廳c衛(wèi)d工e廚f陽(yáng)臺(tái)g花園）面積跨度套數(shù)/百分比平層層錯(cuò)層躍層（復(fù)復(fù)式）3-3．項(xiàng)目規(guī)劃劃設(shè)計(jì)及銷售售資料總占地地面積總建筑筑面積（容積積率）建筑層層數(shù)、棟數(shù)建建筑布局及開開發(fā)節(jié)奏戶型型結(jié)構(gòu)外立面面風(fēng)格、色調(diào)調(diào)及用材交樓樓內(nèi)裝修標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)小區(qū)綠化及及環(huán)藝車流組組織及戶車比比小區(qū)內(nèi)康樂(lè)樂(lè)及商業(yè)配套套設(shè)施物業(yè)管管理售價(jià)（按按揭折后價(jià)）最最高價(jià)：最低低價(jià)：均價(jià)：：付款方式一次性：分分期：按揭：：銷售進(jìn)度銷售率：已已銷售單位戶戶型比例客戶戶初步分析現(xiàn)現(xiàn)居住區(qū)：職職業(yè)特征：集集團(tuán)客戶：3-4．綜合評(píng)判判評(píng)判項(xiàng)目評(píng)價(jià)A．地塊周邊邊環(huán)境及配套套評(píng)判A-1地理位置A--2周邊環(huán)環(huán)境、景觀A-3周邊市政配配套A-4周邊小區(qū)整整體素質(zhì)B．樓盤素質(zhì)質(zhì)評(píng)判B-1建筑風(fēng)格和和立面B-22建筑布局局和空間規(guī)劃劃B-3小區(qū)內(nèi)環(huán)藝藝規(guī)劃B-4戶型設(shè)計(jì)B-5小區(qū)內(nèi)配套B-6車流組織B-7物業(yè)管理C．物業(yè)形象C-1發(fā)展商品牌C-2項(xiàng)目包裝及及營(yíng)銷手法綜綜合評(píng)價(jià)【第三部分住住宅消費(fèi)者行行為分析】11．目的：了了解住宅消費(fèi)費(fèi)者目前之消消費(fèi)意識(shí)和行行為方式。2．調(diào)查方式：：目標(biāo)客戶群群用問(wèn)卷的形形式來(lái)抽樣調(diào)調(diào)查。3．主要內(nèi)容：3-1．各類檔次次商品住宅客客戶分析指標(biāo)比例家庭結(jié)構(gòu)3口之家：3代同堂：二二人世界：?jiǎn)螁紊砺殬I(yè)特征征經(jīng)商老板：：三資高級(jí)白白領(lǐng)：三資普普通白領(lǐng)：國(guó)國(guó)企高級(jí)干部部：國(guó)企普通通干部：文藝藝界：政府及及事業(yè)單位：：其他：外銷銷買主年齡結(jié)結(jié)構(gòu)20－30：30－45：45－55：55以上客戶家家庭月收入狀狀況2000元以下：2000－4000元：4000－6000元：6000－8000元：8000－10000元：10000元以上客戶戶地理半徑集集中率1公里半徑：2公里半徑：3公里半徑：4公里半徑：4公里以上半半徑3-2．各類檔檔次商品住宅宅客戶購(gòu)買行行為分析A、購(gòu)房目的及及面積偏好指指標(biāo)比例購(gòu)房房目的A首次置業(yè)滿滿足基本居住住需求B二次置業(yè)改改善居住條件件C投資保值和和增值D辦公E為父母或子子女購(gòu)房F度假G其他面積偏偏好A50平米以下B50－70平米C70－80平米D80－100平米E100－120平米F120－140平米G140平米以上B、層數(shù)、戶型型偏好及購(gòu)買買價(jià)格承受能能力指標(biāo)比例層數(shù)偏好A多層（7層以下）B小高層（8－18層）C高層（18層以上）戶戶型偏好1A平層B錯(cuò)層C躍層（復(fù)式式）戶型偏好好2A1房1廳B2×11C2××2D33×2E4×2FF4×3G5×22/3/4HH6房及以上價(jià)價(jià)格偏好A（根據(jù)當(dāng)?shù)氐貎r(jià)格板塊劃劃分）付款方方式偏好A一次性付款B分期付款C按揭按揭月月供承受力A10000元以下B10000－2000元C20000－3000元D30000－4000元E40000－5000元F50000元以上C、影響購(gòu)房決決策的最主要要的5個(gè)因素A地理位置BB市政交通便便利程度C周邊生活配配套完備程度度（包括子女女教育）D距離上班地地點(diǎn)的遠(yuǎn)近E價(jià)格F建筑風(fēng)格及及外立面G戶型設(shè)計(jì)及及實(shí)用率H社區(qū)內(nèi)綠化化及環(huán)藝規(guī)劃劃I物業(yè)管理理及社區(qū)文化化活動(dòng)J周邊社區(qū)素素質(zhì)及空氣、噪噪音等污染程程度K產(chǎn)權(quán)等法律律手續(xù)的齊全全L建筑質(zhì)量的的保證M發(fā)展商品品牌和實(shí)力進(jìn)行市場(chǎng)調(diào)查需需要了解的內(nèi)內(nèi)容主要有：：1、對(duì)經(jīng)濟(jì)與發(fā)發(fā)展形勢(shì)的了了解。房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展展與一個(gè)國(guó)家家和地區(qū)的政政治、經(jīng)濟(jì)、金金融、教育和和治安社會(huì)發(fā)發(fā)展等因素息息息相關(guān)，對(duì)對(duì)房?jī)r(jià)和銷售售情況有影響響。2、對(duì)房地產(chǎn)市市場(chǎng)發(fā)展態(tài)勢(shì)勢(shì)的了解。需要了解的內(nèi)容容包括近幾年年各類房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目完完成投資額、竣竣工面積、施施工面積、新新開工面積、銷銷售面積、銷銷售價(jià)格、空空置面積、市市場(chǎng)變化情況況，以至今后后幾年對(duì)各類類物業(yè)潛在需需求與有效需需求的分析。當(dāng)當(dāng)然，也包括括銀行開展住住房抵押貸款款情況的力度度和發(fā)展趨勢(shì)勢(shì)等。3、對(duì)房地產(chǎn)產(chǎn)政策法規(guī)和和政府有關(guān)措措施的了解。主要了解的是：：土地使用、規(guī)規(guī)劃設(shè)計(jì)、拆拆遷安置、開開發(fā)管理、建建筑施工、銷銷售、稅收、物物業(yè)管理等方方面的法規(guī)以以及政府領(lǐng)導(dǎo)導(dǎo)人的重要講講話，新的政政策措施、工工作部署等。近近期出臺(tái)的關(guān)關(guān)于住房制度度改革、藍(lán)印印戶口制度，尤尤其對(duì)商品房房預(yù)售條例等等規(guī)定、政府府對(duì)銷放心房房"的要求等等等，更須熟悉悉和嚴(yán)格執(zhí)行行。4、對(duì)項(xiàng)目目周邊居民的的調(diào)查了解。了解居民尤其是是項(xiàng)目周圍居居民的住房現(xiàn)現(xiàn)狀、人員構(gòu)構(gòu)成、文化程程度、收入情情況、購(gòu)房能能力、住房需需求、購(gòu)房動(dòng)動(dòng)機(jī)及對(duì)未來(lái)來(lái)住房的期望望，可接受的的價(jià)格，對(duì)付付款方式、套套型面積、裝裝修標(biāo)準(zhǔn)、居居民環(huán)境和設(shè)設(shè)施配套等的的要注，進(jìn)行行深入了解。然然后再有針對(duì)對(duì)性的根據(jù)這這些資料來(lái)確確定將來(lái)所開開發(fā)項(xiàng)目的市市場(chǎng)定位。5、對(duì)周邊邊同類樓盤的的調(diào)查了解。了解的內(nèi)容主要要有：樓盤所所處位置、銷銷售面積、銷銷售價(jià)格、銷銷售手法（包包括宣傳口號(hào)號(hào)、賣點(diǎn)和宣宣傳媒體等）、銷銷售進(jìn)度、付付款方式、購(gòu)購(gòu)房對(duì)象及樓樓盤設(shè)計(jì)造型型、裝修標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)、配套設(shè)施施和環(huán)境美化化綠化等，同同時(shí)還要盡可可能了解樓盤盤的施工進(jìn)度度、資金到位位情況和物業(yè)業(yè)管理情況等等，然后制表表逐一進(jìn)行比比較分析，以以便正確定出出自己的開發(fā)發(fā)營(yíng)銷策略。市調(diào)的內(nèi)容以當(dāng)?shù)鼐用瘳F(xiàn)現(xiàn)有住房狀況況及需求狀況況，即消費(fèi)行行為調(diào)查一、區(qū)域概況1、區(qū)域簡(jiǎn)介（三三緯經(jīng)濟(jì)部分分）①區(qū)域介紹城市別名，在在全國(guó)和全省省的地位。②人口包括括人口總量及及區(qū)域內(nèi)各小小區(qū)域人口分分布、城鎮(zhèn)和和農(nóng)村人口比比例、人口增增長(zhǎng)情況、人人均壽命。③區(qū)域劃分下屬幾個(gè)區(qū)區(qū)，包括經(jīng)濟(jì)濟(jì)開發(fā)區(qū)有否否及其地位。④歷史人文景景觀有關(guān)該城市市的歷史、重重點(diǎn)風(fēng)景旅游游景點(diǎn)。⑤交通條件交通便利性性，港口、機(jī)機(jī)場(chǎng)、車站等等情況。⑥公共設(shè)施有關(guān)醫(yī)療、休休閑等設(shè)施情情況。⑦教育、文化化情況居民受教育育情況。⑧其它2、宏觀經(jīng)濟(jì)部部分①當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)構(gòu)構(gòu)成各產(chǎn)業(yè)比例例，即第一、二二、三產(chǎn)業(yè)比比例。②主要支柱產(chǎn)產(chǎn)業(yè)情況③國(guó)民生產(chǎn)總總值及GDP值包括在全國(guó)國(guó)或全省的排排名。④主要的一些些大企業(yè)情況況⑤其他3、微觀經(jīng)濟(jì)部部分①人均收入及及各支出比例例②生活方式及及社會(huì)時(shí)尚③消費(fèi)理念④就業(yè)情況⑤其他4、整體評(píng)述和和遠(yuǎn)景展望二、房地產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)1、國(guó)家政府的的有關(guān)方針政政策、法律規(guī)規(guī)及有關(guān)變化化趨勢(shì)（注：：按各部門劃劃分）①房地產(chǎn)管理理部門A、對(duì)開發(fā)發(fā)商a.有關(guān)預(yù)售售證的發(fā)放條條件b.對(duì)建筑產(chǎn)產(chǎn)品的一些要要求，包括有有關(guān)材料的運(yùn)運(yùn)用c.其他B、對(duì)消費(fèi)者者a.有關(guān)拆遷遷的安置方式式b.房改房交交易的規(guī)定c.房?jī)r(jià)的控控制d.其他C、對(duì)中介代代理機(jī)構(gòu)a.有關(guān)從業(yè)業(yè)人員的資質(zhì)質(zhì)考核b.機(jī)構(gòu)的其其他管理?xiàng)l約約②土地局A、土地的轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓方式及價(jià)價(jià)格控制B、土地的年年供給量C、有關(guān)土地地的其他規(guī)定定③規(guī)劃局A、城市的規(guī)規(guī)劃方向、區(qū)區(qū)域定位及遠(yuǎn)遠(yuǎn)景規(guī)劃B、拆遷力度度④交通部門A、有關(guān)道路路網(wǎng)的建設(shè)B、重點(diǎn)交通通基礎(chǔ)設(shè)施的的建設(shè)C、對(duì)私人購(gòu)購(gòu)車的一些政政策⑤銀行A、存款利率率，按揭貸款款的利率B、按揭年期期及業(yè)務(wù)方式式等C、對(duì)開發(fā)商商的貸款支持持⑥稅、費(fèi)部門門A、有關(guān)交易易的稅、費(fèi)B、辦有關(guān)證證件的收費(fèi)情情況C、對(duì)開發(fā)過(guò)過(guò)程的收費(fèi)情情況，包括配配套費(fèi)等⑦其他政府部部門A、公安部門門關(guān)于購(gòu)房入入戶的政策B、貨幣分房房的施行力度度⑧與房地產(chǎn)有有關(guān)的其他信信息2、房地產(chǎn)現(xiàn)狀狀①以當(dāng)?shù)鼐用衩瘳F(xiàn)有住房狀狀況及需求狀狀況，即消費(fèi)費(fèi)行為調(diào)查。（附附表）注：通過(guò)問(wèn)問(wèn)卷調(diào)查分析析，比例為當(dāng)當(dāng)?shù)厝丝诘?‰。A、居民收入入情況B、居住情況況C、置業(yè)意向向②房地產(chǎn)上一一時(shí)期概括（一一般以上一年年度）及同期期比較A、交易面積積、交易金額額B、價(jià)格走勢(shì)勢(shì)C、各樓型的的比例③本年度的推推案量及需求求預(yù)測(cè)注：指主管管部門的預(yù)測(cè)測(cè)有關(guān)媒體上上可獲取。④房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)商的調(diào)查（附附表）A、開發(fā)商基基本情況B、有關(guān)業(yè)績(jī)績(jī)C、新動(dòng)向⑤代理行業(yè)的的調(diào)查（附表表）A、個(gè)案推出出中代理公司司參與的比整整個(gè)市場(chǎng)代理理的氛圍。B、例C、參與的方方式D、主要公司司情況⑥專做二手房房中介情況A、市場(chǎng)情況況B、有關(guān)公司司⑦個(gè)案調(diào)查（附附表）A、已結(jié)盤B、現(xiàn)在開盤盤C、年內(nèi)將開開盤D、個(gè)案調(diào)查查需提交的結(jié)結(jié)果a、個(gè)案區(qū)域域分布圖（在在地圖上標(biāo)出出）b、等價(jià)位曲曲線圖c、分析總結(jié)結(jié)出幾大區(qū)域域，并總結(jié)出出特點(diǎn)⑧重點(diǎn)樓盤跟跟蹤檔案（附附表）時(shí)時(shí)關(guān)注重重點(diǎn)樓盤，包包括廣告宣傳傳方向、銷售售進(jìn)展一切信信息（此步工工作由各事業(yè)業(yè)處處長(zhǎng)負(fù)責(zé)責(zé)）三、重點(diǎn)區(qū)域市市調(diào)（公司在在該區(qū)域有項(xiàng)項(xiàng)目時(shí)）1、區(qū)域周邊邊環(huán)境調(diào)查（附附表）A、周邊自然然和綠化景觀觀B、教育、人人文景觀C、各種污染染程度D、周邊社區(qū)區(qū)素質(zhì)周邊市政配配套便利性2、區(qū)域周邊邊居邊消費(fèi)行行為調(diào)查（附附表）3、區(qū)域重點(diǎn)點(diǎn)樓盤調(diào)查（附附表）4、分析總結(jié)結(jié)區(qū)域區(qū)的主主力客戶群，價(jià)價(jià)格定位等基基本信息，為為公司的簡(jiǎn)報(bào)報(bào)制作做好準(zhǔn)準(zhǔn)備。四、其他方面調(diào)調(diào)查1有關(guān)媒體調(diào)查查①可使用媒體體情況②各媒體有關(guān)關(guān)房地產(chǎn)的欄欄目、?？榍闆r③各媒體收費(fèi)費(fèi)情況④總結(jié)區(qū)域房房地產(chǎn)宣傳廣廣告投入情況況⑤要求提供各各欄目的簡(jiǎn)介介，價(jià)位表原原件，此步工工作為事業(yè)處處負(fù)責(zé)完成。房地產(chǎn)代理解讀讀房地產(chǎn)代理1中介代理---市場(chǎng)的活躍躍力量目前房地產(chǎn)業(yè)中中介代理商正正呈現(xiàn)由單純純的售租代理理業(yè)務(wù)向銷售售商、包銷商商角色轉(zhuǎn)化，比比如說(shuō)，我們們?yōu)榘l(fā)展商做做客戶調(diào)查、市市場(chǎng)定位、客客戶定位、營(yíng)營(yíng)銷推廣計(jì)劃劃、廣告執(zhí)行行、銷售組織織等，甚至包包括現(xiàn)場(chǎng)的包包裝、接待中中心的設(shè)計(jì)，還還有促銷的包包裝、接待中中心的設(shè)計(jì)，還還有促銷活動(dòng)動(dòng)的組織，全全都是由我們們一家來(lái)做的的。每一個(gè)細(xì)細(xì)分的行業(yè)都都有專業(yè)的公公司去做，如如廣告公司、室室內(nèi)設(shè)計(jì)公司司、園林規(guī)劃劃公司、公關(guān)關(guān)公司等。這個(gè)行業(yè)要取得得真正發(fā)展，需需要三個(gè)方面面的東西，一一是品牌，二二是網(wǎng)絡(luò)，三三是團(tuán)隊(duì)。第二章市場(chǎng)調(diào)研一、房地產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)調(diào)研和營(yíng)銷銷的信息分析析營(yíng)銷與推銷、促促銷不同，營(yíng)營(yíng)銷是從市場(chǎng)場(chǎng)需要出發(fā)，根根據(jù)市場(chǎng)、客客戶的需求生生產(chǎn)產(chǎn)品，它它的管理以利利潤(rùn)為導(dǎo)向，營(yíng)營(yíng)銷計(jì)劃具有有長(zhǎng)期性。推銷、促銷是針針對(duì)現(xiàn)成產(chǎn)品品的銷售，以以銷售量為導(dǎo)導(dǎo)向，計(jì)劃短短期性。發(fā)展商拿到到地后首先考考慮什么？一般住宅用途有有：：公寓、辦辦公公、商住、商商商場(chǎng)、別墅墅、酒酒店公寓、酒酒酒店式商務(wù)務(wù)套套房等，這這些些用途可以以組組合。其次，建造何種種建建筑形狀，高高高層、小高高層層還是多層……？容積率決決定建筑形形狀狀，但可以以變變化，容積積率率下降樓面面會(huì)會(huì)提高，而而開開發(fā)成本下下降降、周期縮縮短短，經(jīng)濟(jì)效效益益也許不變變。第三，考慮房型型，兩兩房一廳為為主主還是兩房房一一衛(wèi)抑或兩兩房房?jī)尚l(wèi)……？各種房型面面積如何確定？？目標(biāo)客源源是是誰(shuí)、在哪哪里里、最關(guān)心心什什么？另外，房地產(chǎn)市市場(chǎng)場(chǎng)調(diào)研可以以幫幫助產(chǎn)品再再定定位。所以以產(chǎn)產(chǎn)品要立足足市市場(chǎng)，必須須要要有自身特特點(diǎn)點(diǎn)，與市場(chǎng)場(chǎng)有有一個(gè)市場(chǎng)場(chǎng)區(qū)區(qū)隔。目前上海商品房房積積壓有兩大大原原因：產(chǎn)品品定定位不準(zhǔn)，適適適宜造住宅宅的的地塊造了了商商務(wù)樓，而而應(yīng)應(yīng)該造商務(wù)務(wù)樓樓的卻建成成了了住宅；設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)、結(jié)構(gòu)不不合合理，房型型偏偏大或偏小小。其其中有些產(chǎn)產(chǎn)品品可以通過(guò)過(guò)市市場(chǎng)調(diào)研再再定定位，找到到新新出路。客源是房地產(chǎn)產(chǎn)的生生命?？驮丛纯煽梢苑殖蓭讕最愵?，如果以以購(gòu)購(gòu)買動(dòng)機(jī)分分類類，有投資資、自自用型客戶戶；；按區(qū)域劃劃分分，有本區(qū)區(qū)、本本地、外地地等等；按收入入、有有高收入階階層層、中高收收入入、中收入入、中中低收入、低低低收入等；；按按屬性，有有高高級(jí)企業(yè)主主管管、白領(lǐng)階階層層、歸國(guó)人人士士、回滬知知青青、企業(yè)為為員員工購(gòu)買等等等等。二、房地產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)調(diào)調(diào)研應(yīng)該從從哪哪些方面著著手手？房地產(chǎn)營(yíng)銷包括括市市場(chǎng)營(yíng)銷環(huán)環(huán)境境（市場(chǎng)分分析析）、營(yíng)銷銷組組合。市場(chǎng)調(diào)研側(cè)重環(huán)環(huán)境境部分，環(huán)環(huán)境境分成總體體環(huán)環(huán)境和區(qū)域域環(huán)環(huán)境?？傮w環(huán)境含有行行政政與法律、經(jīng)經(jīng)經(jīng)濟(jì)、自然然、人人口、政治治、文文化、技術(shù)術(shù)環(huán)環(huán)境；區(qū)域環(huán)境有特性性、交交通、配套套、規(guī)規(guī)劃、房地地產(chǎn)產(chǎn)競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)場(chǎng)、房房地產(chǎn)消費(fèi)費(fèi)市市場(chǎng)。行政與法律環(huán)境境指指與房地產(chǎn)產(chǎn)有有關(guān)的一切切政政策、法令令、措措施，如藍(lán)藍(lán)印印戶口薄、契契契稅減半、新新新工房上市市政政策等，它它們們的出臺(tái)將將直直接影響房房地地產(chǎn)市場(chǎng)。經(jīng)濟(jì)環(huán)境指人均均收收入存款額額、物物價(jià)指數(shù)、企企企業(yè)投資總總額額、金融動(dòng)動(dòng)態(tài)態(tài)（股票、利利利率、銀根根）、區(qū)區(qū)域主要產(chǎn)產(chǎn)業(yè)業(yè)結(jié)構(gòu)等，目目目的是了解解市市場(chǎng)和消費(fèi)費(fèi)者者。自然環(huán)境包括交交通通狀況、市市政政工程、公公共共設(shè)施（已已有有、在建、規(guī)規(guī)規(guī)劃）、綠綠化化、水電煤煤配配套等，研研究究市場(chǎng)的可可行行性。人口環(huán)境指總?cè)巳丝诳诤腿司∽≌娣e、家家庭庭結(jié)構(gòu)及趨趨勢(shì)勢(shì)（單身--杭州推出單單身貴族公公寓寓一售而空空、老老年、金絲絲鳥鳥住宅等）、整整體素質(zhì)、人人口屬性、老老年化狀況等等與住宅建設(shè)設(shè)有關(guān)的因素素。政治環(huán)境指政局局、外外交政策，直直直接影響房房地地產(chǎn)銷售。文化、技術(shù)環(huán)境境指指文化傾向向，新新建材、新新科科技的運(yùn)用用等等等。對(duì)某個(gè)個(gè)案，區(qū)區(qū)域域環(huán)境的了了解解更為重要要。首先了解區(qū)域特特性性，即區(qū)域域歷歷史沿革（梧桐花園園就是充分分利利用原來(lái)是是法法租界的歷歷史史因素）、建建建筑形態(tài)及及風(fēng)風(fēng)格、區(qū)域域特特點(diǎn)（學(xué)區(qū)區(qū)、商商業(yè)中心、工工工業(yè)中心等等）；；了解區(qū)域交通狀狀況況，公交、地地地鐵、高架架、輕輕軌，交通通干干道，未來(lái)來(lái)交交通計(jì)劃；；區(qū)域公共設(shè)施配配套套包括生活活和和市政（水水電電煤）配套套，生生活配套有有公公園、學(xué)校校、醫(yī)醫(yī)院、影劇劇院院、商業(yè)中心心、超市、集集集貿(mào)市場(chǎng)、賓賓賓館、著名名餐餐飲、圖書書館館、體育場(chǎng)場(chǎng)館館等，另有有政政府機(jī)構(gòu)、標(biāo)標(biāo)標(biāo)志性建筑筑等等；重點(diǎn)在房地產(chǎn)競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)市場(chǎng)分析析，即即分析產(chǎn)品品總總供應(yīng)及產(chǎn)產(chǎn)品品組合類型型供供應(yīng)量（各各自自供應(yīng)量和和比比例、市場(chǎng)最最歡迎類型型、建建筑形態(tài)比比例例及接受程程度度、市場(chǎng)空空白白點(diǎn)。三、市場(chǎng)調(diào)研部部門門的組織結(jié)結(jié)構(gòu)構(gòu)和各自負(fù)負(fù)責(zé)責(zé)內(nèi)容。我們公司的市場(chǎng)場(chǎng)研研展部的信信息息部，負(fù)責(zé)責(zé)對(duì)對(duì)各種報(bào)刊刊雜雜志、學(xué)術(shù)術(shù)報(bào)報(bào)告信息綜綜合合采集和錄錄用用，統(tǒng)計(jì)房房地地產(chǎn)廣告；；市市場(chǎng)調(diào)研部部，分分區(qū)域踏街街和和個(gè)案市調(diào)調(diào)，區(qū)域踏街街人員人走遍遍區(qū)域中每一一條街，記錄錄公共設(shè)施、競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案等，個(gè)案市調(diào)人員則冒充客戶對(duì)個(gè)案進(jìn)行市場(chǎng)調(diào)研。分成多個(gè)小區(qū)域域，對(duì)對(duì)每個(gè)區(qū)域域都都有區(qū)域踏踏街街記錄，首首先先在區(qū)域圖圖上上劃出公共共設(shè)設(shè)施、個(gè)案案，填填報(bào)區(qū)域印印象象、建筑形形態(tài)態(tài)、綠化狀狀況況、道路、交交交通、公交交線線路、商業(yè)業(yè)等等，區(qū)域的的配配套、交通通、環(huán)環(huán)境狀況都都是是通過(guò)區(qū)域域踏踏街而來(lái)。調(diào)研：它的總棟數(shù)、基基地地面積、總總建建筑面積、土土土地等級(jí)、公公公建面積、公公公建率、用用途途組合、環(huán)環(huán)境境、交通等等是是第一張表表的的內(nèi)容。如果是住宅，就就有有住宅表，對(duì)對(duì)對(duì)車位、貸貸款款年限、樓樓層層、基價(jià)、單單單價(jià)范圍、主主主力總價(jià)、房房房型配比、建建建材、設(shè)備備等等列表填報(bào)報(bào)。各各種情況詳詳細(xì)細(xì)了解后再再進(jìn)進(jìn)行綜合分分析析，將房型型和和總價(jià)、工工期期和銷售率率、裝裝修和銷售售等等等掛鉤。還要做好銷售去去化化分析，銷銷售售狀況總分分析析，包括銷銷售售道具、媒媒體體、述求賣賣點(diǎn)點(diǎn)，付款方方式式、策略等等等等?！緦?shí)例】某項(xiàng)目目位位于吳中路路，靠靠近虹橋鎮(zhèn)鎮(zhèn)、古古北新區(qū)，毗毗毗鄰虹橋高高爾爾夫球場(chǎng)。面積1400000平方米，容容積積率1.3左右，作為為住宅小區(qū)區(qū)的的用途很明明確確。要求我我們們公司調(diào)研小區(qū)的的建筑形態(tài)態(tài)、房房型和比例例、面面積、客源源等等等。我們們迅迅速著手整整體體市場(chǎng)調(diào)研研，選選擇了10個(gè)有競(jìng)爭(zhēng)關(guān)關(guān)系的住宅宅小小區(qū)個(gè)案，比比比如華光、嘉嘉嘉信、富麗麗、南南國(guó)等吳中中路路、虹梅路路、七七星路、莘莘莊莊、田林周周圍圍區(qū)域的小小區(qū)區(qū)。踏街后后發(fā)發(fā)現(xiàn)，該小小區(qū)區(qū)生活配套套不不足，學(xué)校校、醫(yī)醫(yī)院不夠，交交交通不便，但但但總體較適適合合建造住宅宅小小區(qū)。經(jīng)過(guò)過(guò)個(gè)個(gè)案市調(diào)表匯匯總，形成成區(qū)域綜合分析表表，明明確告訴我我們們：這個(gè)區(qū)區(qū)域域總建筑面面積積12100000平方米，其其中高層1100000，小高層98000，多層10000000平方米，所所以這個(gè)區(qū)區(qū)域域以多層為為主主，低層（5層以下）是是市場(chǎng)空白白點(diǎn)點(diǎn)；高層總總量量不大，但但銷銷售不理想想，說(shuō)說(shuō)明該區(qū)域域?qū)?duì)高層有抗抗性性；小高層層銷銷售68％，可以考考慮；區(qū)域域住住宅小區(qū)整整體體銷售為72％，說(shuō)明小小區(qū)受歡迎迎。房房型與總價(jià)價(jià)關(guān)關(guān)系分析得得出出：房型總總量量集中在兩兩房房一衛(wèi)，市場(chǎng)場(chǎng)空白點(diǎn)是是兩兩房?jī)尚l(wèi)，且且現(xiàn)有192戶銷售率100％說(shuō)明該房房型非常受受歡歡迎；一房房銷銷售不錯(cuò)，適適適合投資額額；；三房?jī)尚l(wèi)衛(wèi)銷銷售率較高高；；大房型銷銷勢(shì)勢(shì)不錯(cuò)。另外，根據(jù)分析析，這這一區(qū)域需需要要總價(jià)在25萬(wàn)－40萬(wàn)元的產(chǎn)品品。面積分分析析得出：對(duì)對(duì)廳廳、廚、衛(wèi)衛(wèi)要要求高；主主力力面積在100－130平方米銷售售狀況很好好。區(qū)區(qū)域樓層朝朝向向分析得出出，六六樓積壓嚴(yán)嚴(yán)重重，肯定景景觀觀朝向。同同時(shí)時(shí)，個(gè)案的的付付款方式全全部部有銀行貸貸款款，沒(méi)有租租金金付房款。區(qū)域的客源主要要是是歸國(guó)人士士，白白領(lǐng)階層，港港港澳臺(tái)人員員，部部分企業(yè)為為員員工購(gòu)買；；本本地客源集集中中在徐匯、長(zhǎng)長(zhǎng)長(zhǎng)寧、盧灣灣、靜靜安、黃浦浦等等區(qū)，客戶戶關(guān)關(guān)心小區(qū)的的配配套、環(huán)境境。我我們還發(fā)展展，該該區(qū)域所有有公公共設(shè)施、配配配套都類似似，沒(méi)沒(méi)有特色。最后的總結(jié)是是：1、該區(qū)域住宅宅對(duì)高高層有抗性性，2、以多層為主主體，3、小區(qū)住宅形態(tài)態(tài)的銷售在在上上海最好，4、房型以兩房房一衛(wèi)衛(wèi)為主、三三房房?jī)尚l(wèi)次之之，5、兩房一衛(wèi)而而言在在25平方米最佳佳，6、三房?jī)尚l(wèi)而而言廳廳在25－35平方米好銷銷，7、總體面積控控制在在80－100、100－120平方米，8、總價(jià)在300－550萬(wàn)元符合市市場(chǎng)購(gòu)買力力。該區(qū)域還存在一一些些市場(chǎng)空白點(diǎn)點(diǎn)，如：幾乎乎沒(méi)有低層層公公寓，120－140平方米面積和兩房?jī)尚l(wèi)衛(wèi)及一房很很少少，特色公公建建配套不夠夠。我們的建議是：：1、建造錯(cuò)落有有致的的低層公寓寓，損損失的容積積率率通過(guò)小高高層層填補(bǔ)。2、減少高層總總量，3、面積配比是是，一一房占10％，面積45－55平方米；75－90平方米的占45％，100－120的占15％，適當(dāng)加加大120－140面積的比例例；兩房一一衛(wèi)衛(wèi)占15％，重點(diǎn)加加大兩房?jī)蓛尚l(wèi)衛(wèi)比例，三三房房一衛(wèi)減少少，加加大三房?jī)蓛尚l(wèi)衛(wèi)比例，同同時(shí)時(shí)有四房房房型型比例。廳廳面面積兩房的的控控制在25平方，三房房的在30－35平方；廚房房面積8－9平方。同時(shí)建議公建設(shè)設(shè)施施有獨(dú)創(chuàng)性性，設(shè)設(shè)小區(qū)巴士士解解決交通，并并并開辦九年年制制學(xué)校解決決孩孩子上學(xué)問(wèn)問(wèn)題題。這個(gè)案例說(shuō)說(shuō)明，房地地產(chǎn)產(chǎn)產(chǎn)品的房房型型面積配比比、建建筑形態(tài)甚甚至至廳廚定位位等等，都是通過(guò)市場(chǎng)調(diào)調(diào)研，由市市場(chǎng)場(chǎng)告訴我們們的的，并不是是由由主觀決定定。第三章規(guī)劃景景觀觀淺析房地產(chǎn)產(chǎn)品品規(guī)規(guī)劃的構(gòu)成成與與實(shí)施策略略推銷第二性，物物業(yè)業(yè)第一性，迎迎迎合市場(chǎng)的的產(chǎn)產(chǎn)品規(guī)劃始始終終是順暢銷銷售售的有力保保證證。一、房地產(chǎn)產(chǎn)品品規(guī)規(guī)劃的構(gòu)成成房地產(chǎn)的產(chǎn)品規(guī)規(guī)劃劃可以通過(guò)過(guò)以以下兩個(gè)方方面面來(lái)理解：：第一方面，簡(jiǎn)稱稱''殼'。它是指單單一空間的的房房型設(shè)計(jì)和和室室內(nèi)的功能能規(guī)規(guī)劃，以及及由由其延伸至至整整個(gè)大樓或或小小區(qū)的面積積（格格局）配比比，外外觀造型（社社社區(qū)環(huán)境）和和和總體功能能規(guī)規(guī)劃等等。它第二方面構(gòu)成成，簡(jiǎn)簡(jiǎn)稱'體'。它包括水水、電、煤煤、通通訊、裝潢潢、保保安和保潔潔等等等