化解地塊高容積率的方式研究39地產(chǎn)課件

化解地塊高容積率的方式研究《2010年房地產(chǎn)營銷策劃大全》移動硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗(yàn)貨后付款房策網(wǎng)海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載8QQ:69031789化解住宅高容積率壓力，提升容積率的手段主要有以下手段提升容積率手段2拔高樓宇高度——超高層1標(biāo)準(zhǔn)層消化——擴(kuò)大標(biāo)準(zhǔn)層面積：增加進(jìn)深、增加梯戶比、增加戶型面積定位3功能轉(zhuǎn)換——利用容易出高容積率的物業(yè)形態(tài)，幫助住宅消化容積率壓力4東西向圍合排布——增加?xùn)|西向拍布產(chǎn)品，增大整體進(jìn)深同時滿足日照影響容積率因素1——標(biāo)準(zhǔn)層消化：梯戶比，戶均面積項(xiàng)目梯戶比戶均面積（平米）容積率天悅龍庭一梯四戶1303.3中信紅樹灣一梯兩戶1603.5建筑形式為一梯兩戶的板樓為主，少量的一梯三戶板樓和一梯兩戶的點(diǎn)樓，建筑層數(shù)28—32層；為提高容積率，采用了“v”型的樓宇布局，傾斜角度38度，兼顧了日照，充分考慮了景觀。點(diǎn)樓圍合結(jié)構(gòu)，平均進(jìn)深較小，戶型面積適中；戶型舒適度和朝向兼顧度較好，偷面積比例達(dá)到10%，實(shí)際容積率在3.5以上。戶均面積越大，梯戶比可相對較小單層面積大，容積率能保障；戶均面積越小，梯戶比越大，保障標(biāo)準(zhǔn)層面積，實(shí)現(xiàn)容積率。1《2010年房地產(chǎn)營銷策劃大全》移動硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗(yàn)貨后付款房策網(wǎng)海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載8QQ:69031789提升容積率手段2——超高層研究影響容積率因素——樓宇高度總占地104616㎡，總建筑面積近410000㎡,一期占地35382㎡,建筑面積77657㎡,容積率僅2.196；幸福海岸以點(diǎn)式圍合的建筑布局，圍而不合，既保證了庭院空間的通透性和開放性，又恰到好處的保證了生活私密性；一期6棟595戶，18層高，一梯四戶為主，一梯三戶和一梯兩戶為輔；后期的建筑容積率4.5以上，全部為平均層數(shù)30層左右的點(diǎn)式住宅。一期二期分期樓層樓宇高度（米）容積率一期18542..2二期30904.5樓宇高度直接影響容積率的實(shí)現(xiàn)，樓宇高度越高，實(shí)現(xiàn)的容積率越大。項(xiàng)目容積率為3.5，要滿足容積率，必須有一定的樓宇高度支撐。我們得出，最終決定是否建超高層，以及超高層建多少問題，與銷售均價和開發(fā)成本的比值密切相關(guān)樓盤開發(fā)成本銷售均價上海世茂濱江花園1萬元/平方米3萬元/平方米南京世茂濱江新城4193元/平方米1.3萬元/平方米武漢世茂錦繡長江6590元/平方米1.45萬元/平方米福州世茂外灘花園5000元/平方米1.2萬元/平方米深圳高爾夫瓏園1萬元/平方米3.5萬元/平方米深圳金域藍(lán)灣4500元/平方米9000元/平方米珠海金域藍(lán)灣4500元/平方米7500元/平方米成都金域藍(lán)灣5172元/平方米8981元/平方米福州金域藍(lán)灣1萬元/平方米1.2萬元/平方米成都外灘4000元/平方米7500元/平方米超高層規(guī)模S比：銷售均價/開發(fā)成本2通過案例分析，我們發(fā)現(xiàn)決定是否建超高層，以及超高層建多少問題，與銷售均價和開發(fā)成本的比值（S比）密切相關(guān)超高層出現(xiàn)規(guī)律：是否出現(xiàn)超高要看市場成熟度，通過價格與成本體系對比，用S比來比較超高產(chǎn)品比例，超高層占價值主體模式80%～90%以上；形象主導(dǎo)模式產(chǎn)品線豐富，超高層僅占20%～30%S比>2，價值主體模式，超高層比例往往占80%～90%以上，在超高層已經(jīng)完全脫離成本限制，且市場成熟度較高區(qū)域，超高層可以成為項(xiàng)目主流。S比<2，形象主導(dǎo)模式，超高層比例僅占20%～30%，超高層更多作為形象的標(biāo)桿，化解較高容積率情況下使用S比>2上海世茂濱江花園福州世茂外灘花園深圳高爾夫瓏園武漢世茂錦繡長江南京世茂濱江新城形象標(biāo)桿化解高容積率壓力超高層住宅、1棟60層服務(wù)式公寓

150米純板式超高層豪宅,4棟百米板式豪宅

由多幢約150米以下的高層、超高層住宅純板式高層與超高層，沿江有部分聯(lián)排別墅17棟50層的超高層建筑S比<2深圳金域藍(lán)灣珠海金域藍(lán)灣天津金域藍(lán)灣成都金域藍(lán)灣南京金域藍(lán)灣通過超高層實(shí)現(xiàn)高溢價一期為4棟33層高層、二期為4棟34層波浪型高層，三期為2棟47層超高層1棟47層超高層，3棟33層高層9棟33層高層35、36層高層，5棟多層45棟18層住宅、10棟30層住宅現(xiàn)實(shí)情況：本項(xiàng)目S比<2，沒有稀缺強(qiáng)勢景觀，市場成熟度有待提升建議：只要規(guī)劃空間滿足要求，盡量減少超高層比例《2010年房地產(chǎn)營銷策劃大全》移動硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗(yàn)貨后付款房策網(wǎng)海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載8QQ:69031789超高層層數(shù)：基于超高成本控制，建議層數(shù)控制在<150米，低于47層（要么100米要么超高150米）避難層設(shè)置：17層，33層為避難層（設(shè)計要求每16層有避難層），做到47層（頂層為復(fù)式），用足設(shè)計，控制成本超高層建筑有抗風(fēng)要求，項(xiàng)目在29層以上開始設(shè)置抗風(fēng)玻璃幕墻，控制成本高層建筑超過100米后，無論在成本還是公攤上都會有一個極大調(diào)差，如果超高僅一百二三十米，對項(xiàng)目是很不經(jīng)濟(jì)的，建議減少部分超高，將部分超高高度拔到150以下?，F(xiàn)有規(guī)劃中中間5棟超高高度分別為118、124、130、136、149米，建議減少部分樓宇高度至100米，拔高部分超高高度《2010年房地產(chǎn)營銷策劃大全》移動硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗(yàn)貨后付款房策網(wǎng)海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載8QQ:69031789超高層的梯戶組織形式——由于平層面積的限制，超高層建筑舒適度和經(jīng)濟(jì)性受到影響代表項(xiàng)目：深圳金域藍(lán)灣三期四梯五戶，實(shí)用率80%以上戶型面積：100-160㎡平層面積：702㎡代表項(xiàng)目：世貿(mào)濱江花園兩梯兩戶，實(shí)用率77.2%戶型面積在129－335㎡整體平層面積：2000㎡板式結(jié)構(gòu)——兩梯兩戶多單元連接板式為主點(diǎn)式結(jié)構(gòu)——兩梯三戶以上點(diǎn)式為主1、價值主導(dǎo)模式，一個交通核往往有三梯兩戶三梯三戶為主，強(qiáng)調(diào)奢侈享受；2、形象主導(dǎo)模式，一個交通核往往為三梯三戶以上（三梯四戶、三梯五戶為主），以消化容積率保證舒適度為主。超高層的影響——客戶層面：超高層住宅客戶主要為發(fā)達(dá)城市視野開闊群體及國際化人士超高層的心理安全感高公攤高物業(yè)管理費(fèi)客戶心理優(yōu)勢客戶心理劣勢唯我獨(dú)尊的感受開闊的景觀視野便利的城區(qū)生活條件客戶群體為視野開闊的財富階層早期以香港或海外客戶為主，集中于少數(shù)一線城市早期客戶發(fā)達(dá)及較發(fā)達(dá)城市的視野開闊群體及國際化生活人士當(dāng)前客戶客戶群體為視野開闊的財富階層更易于接受超高層住宅超高層影響——技術(shù)層面：超高層技術(shù)安全等級的變化，導(dǎo)致設(shè)計和建設(shè)的難度增加，建設(shè)周期增大由于超高層技術(shù)要求出現(xiàn)質(zhì)的變化，大量不同于普通高層的技術(shù)問題出現(xiàn)；直接導(dǎo)致的影響是設(shè)計和建設(shè)的難度大幅度增加；結(jié)果是建設(shè)周期的拉長。結(jié)構(gòu)形式住宅一般采用剪力墻結(jié)構(gòu)，少數(shù)采用鋼結(jié)構(gòu)水電指標(biāo)超高層高度為給水系統(tǒng)帶來更多要求消防：超高的體量對消防要求更高，例如消防噴淋系統(tǒng)等配置配電:對配電要求比較高，多路配電電梯設(shè)置每隔15——18層之間要分層設(shè)計高速電梯避難層每隔15——18層之間需要設(shè)計一層避難層戶型立面以景觀為導(dǎo)向，大開間，大面積玻璃幕墻使用為化解容積率壓力，超高層可以出現(xiàn)，但不應(yīng)該成為項(xiàng)目大量出現(xiàn)的產(chǎn)品形態(tài)；當(dāng)有其他化解容積率壓力的形勢可選時，超高層應(yīng)盡量放在第二選擇?！?010年房地產(chǎn)營銷策劃大全》移動硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗(yàn)貨后付款房策網(wǎng)海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載8QQ:69031789提升容積率手段3——功能轉(zhuǎn)換尋找其他高容積率的物業(yè)形態(tài)……提升容積率手段——功能轉(zhuǎn)換——寫字樓銷售型寫字樓設(shè)置的背景2、作為260米租賃型寫字樓的過渡——承接目標(biāo)市場客戶的接受度1、平衡項(xiàng)目總體指標(biāo)——加大商業(yè)體量，減輕住宅體量壓力3、與260米寫字樓形成一定商務(wù)氛圍——兩棟寫字樓呼應(yīng)形成較濃厚的商務(wù)氛圍銷售型寫字樓設(shè)置的背景4、與260米寫字樓租售互補(bǔ)——經(jīng)營模式的互補(bǔ)可盡可能網(wǎng)絡(luò)更大客戶底盤《2010年房地產(chǎn)營銷策劃大全》移動硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗(yàn)貨后付款房策網(wǎng)海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載8QQ:69031789銷售型寫字樓租賃型寫字樓持有租賃型物業(yè)一般選擇綜合質(zhì)素最高的部分，其可提供長期穩(wěn)定現(xiàn)金流，有助于維持和提升品牌形象寫字樓屬于整個項(xiàng)目的“形象標(biāo)桿”，在先期住宅第一波銷售掀起熱潮之后，推出商業(yè)+寫字樓的工商物業(yè)組合拳，合力拔高項(xiàng)目形象，為同期推售的住宅以及后續(xù)推出的租賃型寫字樓抬高價值基礎(chǔ)。(第二批入市)(第三批入市)前期結(jié)論回顧合肥寫字樓市場目前的客戶特征為：1、制造業(yè)、金融、科技類為主流購買產(chǎn)業(yè)；2、占有面積比例最大的行業(yè)是金融、制造、科技、地產(chǎn)、政府機(jī)關(guān)；3、300㎡以下為主流購買面積；4、客戶已表現(xiàn)出了高端化的苗頭，部分客戶對產(chǎn)品檔次要求較高。合肥寫字樓客戶分析2、客戶定位——以合肥為主、涵蓋全安徽甚至長三角的制造、金融、科技等大中型企業(yè)1、檔次定位——總體適度高于入市當(dāng)期高端主流水平，局部（客戶敏感點(diǎn)）做較大超越3、入市時機(jī)——先于260米寫字樓、晚于一期住宅入市（整個綜合體的中期時段開發(fā)）銷售型寫字樓定位銷售型寫字樓定位《2010年房地產(chǎn)營銷策劃大全》移動硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗(yàn)貨后付款房策網(wǎng)海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載8QQ:690317892、建筑外形——統(tǒng)籌考慮兩棟寫字樓及商業(yè)建筑風(fēng)格的諧調(diào)統(tǒng)一1、排布位置——盡可能沿城市主干道（潛山路、習(xí)友路）排布，凸現(xiàn)項(xiàng)目昭示性，并以商務(wù)形象提升項(xiàng)目整體形象3、與260米寫字樓關(guān)系——建筑語言表達(dá)上需與260米寫字樓產(chǎn)生對話呼應(yīng)，盡可能使兩棟寫字樓共同形成相對獨(dú)立的商務(wù)區(qū)域及比較濃厚的商務(wù)氛圍銷售型寫字樓建筑規(guī)劃建議銷售型寫字樓建筑規(guī)劃建議4、面積區(qū)間——100-300平米住宅式公寓由于高梯戶比大標(biāo)準(zhǔn)層，對容積率的消化非常有效，主要看市場需求公寓由于投資、租賃、短時居住的特性，對朝向、日照的關(guān)注弱化；由于梯戶比的提高，極大的提升標(biāo)準(zhǔn)層面積，對容積率貢獻(xiàn)力度大；公建化外立面，適合于項(xiàng)目城市綜合體的特性，對本項(xiàng)目而言是較好的容積率消化手段，但需要驗(yàn)證市場需求。合肥市公寓市場多集中在馬鞍山路板塊、新站片區(qū)及北一環(huán)沿線，項(xiàng)目周邊尚未出現(xiàn)大規(guī)模公寓放量，可參照的樣本多來自蜀山區(qū)，尤其是學(xué)府板塊；目前學(xué)府板塊公寓類產(chǎn)品并不多，多出現(xiàn)在幾個大盤（如信旺華府駿苑、印象西湖、新華系列）的復(fù)合產(chǎn)品系中；區(qū)域公寓類產(chǎn)品以居住型居多，價格實(shí)現(xiàn)中等，并未與住宅出現(xiàn)明顯價差，消化速度實(shí)現(xiàn)較快。市場區(qū)域未來供應(yīng)仍以普通住宅、寫字樓及商業(yè)綜合體為主，公寓放量尚不明確，存在市場空缺；區(qū)域市場未來雖然存在一定需求，但從城市新區(qū)發(fā)展案例看，普通類型公寓難以匹配項(xiàng)目頂級豪宅價格。區(qū)域內(nèi)尚未出現(xiàn)公寓產(chǎn)品，主要集中在城市核心區(qū)，政務(wù)區(qū)目前公寓需求明顯不足，且價格難以拔升到一線豪宅水平需求政務(wù)區(qū)寫字樓供應(yīng)旺盛，未來必將成為城市新的商務(wù)區(qū)，因此公寓市場存在一定需求，但需求并不顯現(xiàn)；縱觀全市公寓市場處于起步階段，量價實(shí)現(xiàn)較好，但多集中在城市核心片區(qū)，在住宅市場發(fā)展成熟后的產(chǎn)物。偏大面積的總裁行政公館——公寓單層平面1000~1500㎡，總體量約4萬㎡公寓化解容積率壓力效率較高，但普通公寓難以實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目目標(biāo)檔次占位，且需求市場存在較大不確定性，相對風(fēng)險較高；在超高層對容積率消化不足的情況下，建議可以沿潛山路，排布1棟公寓，一方面利用公寓的公建化外立面形成臨街昭示性，另一方面利用公寓減弱潛山路對項(xiàng)目住宅的影響，形成住宅私密尊貴感打造。

戶型戶均面積㎡面積面積比套數(shù)比套數(shù)兩室兩室兩廳一衛(wèi)120~150560014%10%43一室一室一廳一衛(wèi)80~1003440086%90%382合計40000100%100%425提升容積率手段——功能轉(zhuǎn)換——商業(yè)街菜市口大街騾馬市大街（兩廣路）二期工程一期工程商業(yè)街——住宅下排布商業(yè)街是可行的增加容積率的方式，但增加效率有限增加部分商業(yè)街1、既能幫助項(xiàng)目增加可售物業(yè)且實(shí)現(xiàn)后期商業(yè)溢價；2、同時在住宅日照影響較大位置排布商業(yè)，能部分化解容積率壓力；3、但對容積率貢獻(xiàn)有限。（關(guān)于商業(yè)街的定位建議已于第一階段報告中給出，在此不再論述。）萬象城住宅底商形式商業(yè)街+部分社區(qū)商業(yè)；增加可售商業(yè)面積，同時可化解部分容積率壓力。成都華潤二十四城北京中信城以住宅、部分商業(yè)街、公寓作為一期回現(xiàn)主力商業(yè)街不但可以為消化容積率做貢獻(xiàn)，同時還可作為一種很好的現(xiàn)金流產(chǎn)品，商業(yè)街對于項(xiàng)目，提升容積率的手段很多，

根據(jù)項(xiàng)目情況，有條件有先后的選擇……參考市場實(shí)現(xiàn)度和對容積率貢獻(xiàn)，建議可采取的容積率化解方式如下：首選功能轉(zhuǎn)換寫字樓、商業(yè)街超高層功能轉(zhuǎn)換偏大的行政公寓1231、多排布一棟超高寫字樓作為化解容積率的首選手段；2、排布部分商業(yè)街，增加可售物業(yè)，但對容積率的貢獻(xiàn)可能不高；3、如過實(shí)際排布情況仍然容積率偏高，可增加超高層的棟數(shù)（盡量控制），但高度應(yīng)直接拉到150米提高效率，首選三梯二戶兩單元連接，次選三梯三戶點(diǎn)式；4、如果導(dǎo)致超高層過多，或樓間距仍然較大，可出現(xiàn)服務(wù)式大戶公寓；5、為保證產(chǎn)品舒適度，盡量避免因容積率問題而增加梯戶比或戶型進(jìn)深。具體的物業(yè)選型及容積率的實(shí)現(xiàn)，需要結(jié)合實(shí)際規(guī)劃排布情況而定：盡量不考慮增大梯戶比或樓宇進(jìn)深2物業(yè)類型研判后，我們來對重新調(diào)整物業(yè)組合后的方案進(jìn)行比較原方案七棟超高層住宅一棟260米超高層寫字樓新方案兩棟超高層住宅一棟260米超高層寫字樓一棟160米超高可售寫字樓增加約2萬平米可售商業(yè)街容積率變化：增加可售商業(yè)及可售寫字樓，對項(xiàng)目容積率化解而言是非常有效方案原始方案總建筑面積870000占地面積220573商業(yè)占地66172住宅占地154401mall建筑面積87600商業(yè)街建筑面積0260寫字樓119716可售寫字樓0商用建筑面積207316商用容積率3.1住宅建筑面積662684住宅容積率4.3

新方案總建筑面積870000占地面積220573商業(yè)占地66172住宅占地154401mall建筑面積87600商業(yè)街建筑面積20000260寫字樓119716可售寫字樓（增加1棟35層寫字樓）70000商用建筑面積297316商用容積率4.5住宅建筑面積572684住宅容積率3.7容積率壓力的主要問題：商用物業(yè)整體容積率水平太低。新方案中增加可售物業(yè)（寫字樓+可售商鋪），不但極大化解住宅部分容積率壓力，且為項(xiàng)目后期商用物業(yè)的增值，為項(xiàng)目現(xiàn)金流貢獻(xiàn)起到重要作用；3.7的住宅容積率，僅需要2~3棟超高層就可以釋放住宅容積率壓力，實(shí)現(xiàn)住宅部分價值提升。算賬來看：規(guī)劃帶來的方案變化，將給項(xiàng)目盈利能力帶來顛覆性變化，新方案明顯盈利能力更強(qiáng)項(xiàng)目單方（元）原方案(萬元)新方案（萬元）土地成本

186935186935前期費(fèi)用10087008700高層建安工程費(fèi)2,0007567394137超高層建安工程費(fèi)3,0008529630600商業(yè)街建安工程費(fèi)2,00004000可售寫字樓建安費(fèi)5,000035000可售建筑安裝費(fèi)用合計

160969163737持有商業(yè)資金沉淀40003504035040持有寫字樓資金沉淀60007183071830市政