房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃資料策劃任立峰-2012年西安哈佛時(shí)代全程營(yíng)銷(xiāo)方案課件

《2012房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃大全》震撼升級(jí)上市！每月免費(fèi)更新，淘寶店鋪：項(xiàng)目全程營(yíng)銷(xiāo)策劃方案構(gòu)架本體分析項(xiàng)目物業(yè)升級(jí)建議宏觀市場(chǎng)研究區(qū)域市場(chǎng)研究區(qū)域競(jìng)盤(pán)分析市場(chǎng)定位項(xiàng)目核心定位項(xiàng)目推廣定位項(xiàng)目案名及VI展示項(xiàng)目線(xiàn)量機(jī)會(huì)分析項(xiàng)目?jī)r(jià)格定位客戶(hù)分析及定位主要為市場(chǎng)分析數(shù)據(jù)主要為產(chǎn)品定位銷(xiāo)售方式第一部分第二部分第三部分項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)策略總綱項(xiàng)目推售策略項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)額預(yù)測(cè)項(xiàng)目推廣策略開(kāi)盤(pán)前執(zhí)行概述費(fèi)用預(yù)估附件商業(yè)機(jī)會(huì)初探[本體分析]主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)：基礎(chǔ)指標(biāo)+產(chǎn)品規(guī)劃總用地：2.626萬(wàn)平米容積率：6.8總建筑面積：22.06萬(wàn)平米公寓建筑面積：5.61萬(wàn)平米商務(wù)樓建筑面積：6.92萬(wàn)平米底層商業(yè)面積：3.00萬(wàn)平米地下室建筑面積：4.86萬(wàn)平米綠化率：34.6%用地年限：40年本項(xiàng)目產(chǎn)品分類(lèi)：公寓戶(hù)型戶(hù)型面積區(qū)間面積（平米）套數(shù)小2居60-70平米為主約10080約1681居32-47平米為主約443181064總計(jì)——約5.4萬(wàn)1232適中規(guī)模、高容積率；以小戶(hù)型公寓+寫(xiě)字樓+商業(yè)及酒店產(chǎn)品的城市綜合體辦公戶(hù)型戶(hù)型面積區(qū)間面積（平米）套數(shù)產(chǎn)品241-27169200約200總計(jì)——69200約200商業(yè)戶(hù)型面積（平米）產(chǎn)品30000總計(jì)30000酒店戶(hù)型面積（平米）產(chǎn)品18695總計(jì)18695本體屬性定位高新二次開(kāi)發(fā)核心區(qū)，周邊逐漸成熟，具備一定商務(wù)居住氛圍項(xiàng)目區(qū)位基礎(chǔ)指標(biāo)適中規(guī)模，高容積率，商住用地項(xiàng)目屬性定位：城市稀缺地段、高端準(zhǔn)成熟商務(wù)生活區(qū)內(nèi)、適中規(guī)模、高容積率、綜合質(zhì)素優(yōu)越精品商務(wù)特區(qū)西臨團(tuán)結(jié)南路，東畔唐延路，道路交通便捷區(qū)域交通配套條件周邊配套較為齊全，唐長(zhǎng)城遺址公園畔[目標(biāo)及核心問(wèn)題界定]目標(biāo)解析：2012年8月之前，實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售額2億！市場(chǎng)現(xiàn)狀CROSS萬(wàn)象匯都市之窗3個(gè)月實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售額2億，即每月實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售額約7000萬(wàn)！VS均價(jià)銷(xiāo)售成績(jī)8000元/平米8500元/平米每月實(shí)現(xiàn)不足1000萬(wàn)豪裝公寓，持續(xù)認(rèn)籌不力3個(gè)月實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售額2個(gè)億的目標(biāo)在當(dāng)前市場(chǎng)現(xiàn)狀下基本無(wú)法實(shí)現(xiàn)但隨著市場(chǎng)回暖，在正常市場(chǎng)下也極具挑戰(zhàn)！挑戰(zhàn)核心問(wèn)題：如何以8000元/平米、10000元/平米的高價(jià)格預(yù)期實(shí)現(xiàn)快速銷(xiāo)售？[宏觀市場(chǎng)分析]西安樓市銷(xiāo)量“金九銀十”下跌四成市場(chǎng)銷(xiāo)售進(jìn)入“冰凍期”金九銀十不復(fù)存在，樓市轉(zhuǎn)入“冰凍期”“金九”樓市銷(xiāo)售低迷房企謹(jǐn)慎推貨10月西安商品房市場(chǎng)供量下跌72.85%宏觀經(jīng)濟(jì)分析典型案例分析價(jià)格：項(xiàng)目報(bào)價(jià)由8500持續(xù)上調(diào)，至5月保持穩(wěn)定，而成交價(jià)則基本保持平穩(wěn)走勢(shì)；銷(xiāo)售量：樓盤(pán)銷(xiāo)售處于尾盤(pán)期，銷(xiāo)量總體表現(xiàn)為下行走勢(shì)，尤其是7月后，成交量呈現(xiàn)較大幅度回落態(tài)勢(shì)；典型案例分析價(jià)格：一二期產(chǎn)品定位差異，但二期價(jià)格有下調(diào)趨勢(shì)；銷(xiāo)售量：限購(gòu)下銷(xiāo)售量低位；典型案例分析價(jià)格：報(bào)價(jià)持續(xù)上升，成交價(jià)自7月份后持續(xù)回落；銷(xiāo)售量：7月份后持續(xù)下行未來(lái)市場(chǎng)預(yù)判鄂爾多斯民間借貸崩盤(pán)，房產(chǎn)行業(yè)面臨崩壞。國(guó)慶前夕，鄂爾多斯市中富房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限責(zé)任公司老板王福金自殺溫州民間借貸危機(jī)溫家寶：妥善處理企業(yè)之間擔(dān)保及企業(yè)資金鏈斷鏈問(wèn)題11月12日北京售樓部被砸事件11月西安降115元/平米躋身全國(guó)前1010月23日上海龍湖售樓部被砸事件龍湖及中海售樓部大幅度降價(jià)導(dǎo)致售樓部被砸事件事件影響線(xiàn)12月2日大秦網(wǎng)：商業(yè)地產(chǎn)逆勢(shì)而起，投資公寓收益高于住宅中國(guó)人民銀行11月30日晚間宣布，從2011年12月5日起，下調(diào)存款類(lèi)金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率0.5個(gè)百分點(diǎn)。社會(huì)矛盾線(xiàn)長(zhǎng)時(shí)間的政策調(diào)整，使民間各地出現(xiàn)崩盤(pán)及維權(quán)的社會(huì)矛盾，在2012年年初換屆維穩(wěn)的大背景下，社會(huì)矛盾給予需要緩和，在一系列事件后，12月5日中國(guó)人民銀行3年來(lái)首次下調(diào)準(zhǔn)備金率，樓市將因此變相受益，以此看來(lái)，房產(chǎn)轉(zhuǎn)暖拐點(diǎn)將在換屆前后迎來(lái)。[區(qū)域市場(chǎng)分析]從高新區(qū)的發(fā)展來(lái)尋找項(xiàng)目所處

區(qū)域的價(jià)值代表項(xiàng)目：楓葉新都市代表項(xiàng)目：群賢莊高新區(qū)較早的高檔樓盤(pán)也是從這個(gè)區(qū)域起步的。高新區(qū)的發(fā)展歷程代表項(xiàng)目：融僑紫薇馨苑高新區(qū)的第二次發(fā)展集中在科技路、唐延路、太白路、丈八路以及周邊輻射區(qū)域。

高新區(qū)的中心向南偏移.高新區(qū)的發(fā)展歷程目前，核心區(qū)域?qū)⒗^續(xù)向周邊延伸，項(xiàng)目所處團(tuán)結(jié)南路將首先被輻射在其中，因此唐延路的商務(wù)氛圍將逐步滲透至團(tuán)結(jié)南路區(qū)域。高新區(qū)的發(fā)展歷程■一品·美道■明日新概念■萬(wàn)科新地城朱雀·七星公寓楓林意樹(shù)■■金泰假日花城■綠地世紀(jì)城■逸翠園·西安■楓林綠洲■西市佳園■融僑馨苑■class公館■望庭國(guó)際■橡樹(shù)街區(qū)高新核心板塊泛高新板塊新CBD板塊■都市之窗南二環(huán)板塊按照目前情況，據(jù)區(qū)域發(fā)展特點(diǎn)和項(xiàng)目分布規(guī)律，西南部區(qū)域可分為四大板塊：高新市場(chǎng)板塊劃分■萬(wàn)象匯■一品·美道■明日新概念■萬(wàn)科新地城朱雀·七星公寓楓林意樹(shù)■■金泰假日花城■楓林綠洲■西市佳園■融僑馨苑■class公館■望庭國(guó)際■橡樹(shù)街區(qū)高新核心板塊■都市之窗本相遇屬于高新核心板塊邊緣地段：重點(diǎn)研究板塊鎖定■萬(wàn)象匯[競(jìng)爭(zhēng)研究]競(jìng)爭(zhēng)研究—依據(jù)市場(chǎng)價(jià)格裂變，對(duì)重點(diǎn)市場(chǎng)進(jìn)行點(diǎn)對(duì)點(diǎn)的深入研究

項(xiàng)目名稱(chēng)成交均價(jià)（元/平米）公寓類(lèi)（8000-8500元/平米）Cross萬(wàn)象匯1期8500元/平米2期8000元/平米都市之窗8500元/平米（豪裝）唐延公館LOFT12000元/平米寫(xiě)字樓類(lèi)（9500-10000元/平米）Cross萬(wàn)象匯9900元/平米都市之窗10000元/平米Cross萬(wàn)象匯核心CBD板塊本項(xiàng)目的核心競(jìng)品依據(jù)主要為三大項(xiàng)目：對(duì)以下兩類(lèi)競(jìng)品進(jìn)行深入研究，并采取針對(duì)性的競(jìng)爭(zhēng)策略都市之窗唐延公館競(jìng)品點(diǎn)對(duì)點(diǎn)研究重點(diǎn)競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目點(diǎn)對(duì)點(diǎn)研究唐延公館LOFT成交均價(jià)12000元/平米↑Cross萬(wàn)象匯成交均價(jià)公寓：8000元/平米寫(xiě)字樓：9900元/平米↑都市之窗公寓預(yù)售均價(jià)8500元/平米寫(xiě)字樓預(yù)售均價(jià)10000元/平米↑Cross萬(wàn)象匯地理位置Cross萬(wàn)象匯：高新核心地段，高新六路與科技一路交匯處，東南角。周?chē)缆钒l(fā)達(dá)，出行便利度高。整體規(guī)劃及景觀設(shè)計(jì)Cross萬(wàn)象匯：項(xiàng)目依據(jù)地塊條件，整體呈U形排布；項(xiàng)目規(guī)劃混合公寓、寫(xiě)字樓和酒店，自身居住氛圍弱；項(xiàng)目了綠化率38%，僅為樓間綠化，無(wú)亮點(diǎn)。外部景觀配套項(xiàng)目相鄰無(wú)景觀價(jià)值，但距唐長(zhǎng)城遺址公園較近。Cross萬(wàn)象匯戶(hù)型設(shè)計(jì)37.25平米兩居戶(hù)型較為方正實(shí)用餐、客、廚一體暗衛(wèi)降低居住品質(zhì)。56.41平米1居公寓獨(dú)立廚房、具備一定居住基礎(chǔ)。獨(dú)立臥室，享有一定睡眠舒適度。暗衛(wèi)降低居住品質(zhì)，且交通面積略有浪費(fèi)。戶(hù)型無(wú)太大優(yōu)勢(shì)，遵循公寓基本產(chǎn)品設(shè)計(jì)戶(hù)型普遍存在暗衛(wèi)，降低居住品質(zhì)Cross萬(wàn)象匯社區(qū)配套Cross萬(wàn)象匯：項(xiàng)目擁有3.1萬(wàn)平米商業(yè)，公寓及寫(xiě)字樓、酒店；外墻保溫、輕質(zhì)環(huán)保節(jié)能材料。上海一兆韋得頂級(jí)會(huì)所。整體配套完善，具備商務(wù)及一定居住條件。物業(yè)服務(wù)Cross萬(wàn)象匯：公寓采用酒店式服務(wù)。寫(xiě)字樓為聘請(qǐng)高端物業(yè)。項(xiàng)目自身配套完善，商務(wù)及居住度較高具備頂級(jí)會(huì)所及國(guó)際商業(yè)街區(qū)都市之窗地理位置都市之窗：團(tuán)結(jié)南路12號(hào)；高新醫(yī)院旁。交通便利，城市配套完善整體規(guī)劃都市之窗：大型建筑綜合體，擁有5萬(wàn)平米的商業(yè)，無(wú)社區(qū)感，為商務(wù)綜合體。項(xiàng)目各棟樓，均有大體量商業(yè)。其他還包括4層的主題大型賣(mài)場(chǎng)。外部景觀配套項(xiàng)目周邊無(wú)景觀價(jià)值，外圍有唐長(zhǎng)城遺址公園。都市之窗室內(nèi)布局較差，存在暗廳、暗衛(wèi)，居住、辦公舒適度差戶(hù)型設(shè)計(jì)39.68平米一居戶(hù)型較為長(zhǎng)方形，南向采光；廚房位置靠近臥室，對(duì)臥室干擾度大，并位置不合理暗衛(wèi)降低居住品質(zhì)。暗廳為最大劣勢(shì)71.63平米兩居戶(hù)型較為方正，為單向采光；戶(hù)型格局搭配不完善，空間立體感不好；暗廳為最大劣勢(shì)暗衛(wèi)降低居住品質(zhì)都市之窗社區(qū)配套都市之窗：5萬(wàn)平米大型綜合性商業(yè)配套；智能化系統(tǒng)新風(fēng)系統(tǒng)40多部電梯提高商務(wù)效率車(chē)庫(kù)照明系統(tǒng)及智能化管理地源熱泵中央空調(diào)系統(tǒng)。LOW-E玻璃直飲水系統(tǒng)智能化物業(yè)項(xiàng)目自身配套強(qiáng)勁，科技及服務(wù)展現(xiàn)較為到位。自身戶(hù)型存在一定劣勢(shì)唐延公館地理位置唐延公館：唐延路與科技一路交匯處交通便利，城市配套完善地段優(yōu)越整體規(guī)劃都市之窗：商住辦公產(chǎn)品地理位置優(yōu)越，自身無(wú)太大亮點(diǎn)。外部景觀配套項(xiàng)目唐長(zhǎng)城遺址公園。唐延公館布局較為合理，存在面積贈(zèng)送。戶(hù)型設(shè)計(jì)49.89兩居戶(hù)型較為長(zhǎng)方形，西向采光；戶(hù)型中規(guī)中矩為基本型公寓產(chǎn)品。暗衛(wèi)降低居住品質(zhì)。存在面積贈(zèng)送，增大得房率。41.68平米兩居LOFT產(chǎn)品戶(hù)型較為長(zhǎng)方形，單向采光；在LOFT公寓產(chǎn)品中較能滿(mǎn)足居住需求；暗衛(wèi)降低居住品質(zhì)存在面積贈(zèng)送，增大得房率。唐延公館社區(qū)核心競(jìng)爭(zhēng)力唐延公館：唐延路高速干道唐長(zhǎng)城遺址公園之畔高新核心區(qū)域的強(qiáng)勢(shì)位置本項(xiàng)目自身質(zhì)數(shù)平平，無(wú)太大亮點(diǎn)。強(qiáng)有力的地理位置優(yōu)勢(shì)是項(xiàng)目的一大賣(mài)點(diǎn)重點(diǎn)競(jìng)品項(xiàng)目點(diǎn)對(duì)點(diǎn)研究小結(jié)園林配套物業(yè)外部景觀地段規(guī)劃戶(hù)型Cross萬(wàn)象匯都市之窗唐延公館本項(xiàng)目開(kāi)發(fā)商品牌1、項(xiàng)目目前整體質(zhì)數(shù)與周邊高端商務(wù)項(xiàng)目差別不大，且具備一定提升潛質(zhì)。2、項(xiàng)目周邊寫(xiě)字樓產(chǎn)品及公寓戶(hù)型總體來(lái)說(shuō)差別不大，在此方面創(chuàng)新較難，擺脫同質(zhì)化不應(yīng)因此作為重點(diǎn)。3、在目前基礎(chǔ)上如果能在配套、戶(hù)型及物業(yè)上給予適度提升則可將項(xiàng)目整體品質(zhì)拉高。自身借鑒在同品質(zhì)項(xiàng)目中，本項(xiàng)目自身地段并不具備優(yōu)勢(shì)，因此我們更應(yīng)從其他方面進(jìn)行彌補(bǔ)。都市之窗的科技附加值給予項(xiàng)目很大提升，對(duì)自身脫出區(qū)域市場(chǎng)同質(zhì)化表現(xiàn)不俗。高端物業(yè)基本是周邊項(xiàng)目的標(biāo)準(zhǔn)配置。競(jìng)品中普遍缺乏景觀設(shè)施，對(duì)于我們存在一定利好。區(qū)域公寓及寫(xiě)字樓產(chǎn)品在戶(hù)型上基本陷入一致、但想在此類(lèi)產(chǎn)品上如果能夠給予創(chuàng)新那將是錦上添花。中端高端豪宅中低端低端本項(xiàng)目的最終界定為：高端項(xiàng)目初步市場(chǎng)定位經(jīng)過(guò)初步梳理，本項(xiàng)目存在高端基礎(chǔ)，只需要在后期部分方面給予加強(qiáng)，并且準(zhǔn)確分析未來(lái)客群，立可實(shí)現(xiàn)高端項(xiàng)目標(biāo)準(zhǔn)。[目標(biāo)客戶(hù)研究]核心客戶(hù)外圍客戶(hù)邊緣客戶(hù)高新區(qū)中高收入企業(yè)職員此項(xiàng)目最先獲得是對(duì)高新具備一定歸屬感的中高收入企業(yè)職員的青睞小企業(yè)私營(yíng)業(yè)主小型創(chuàng)業(yè)型企業(yè)也會(huì)選擇此類(lèi)產(chǎn)品作為SOHO辦公型多變場(chǎng)所其它投資及改善居住型客戶(hù)多為西安市內(nèi)其它區(qū)域高收入者、咸陽(yáng)等鄰近縣市客戶(hù)、陜北等外地客戶(hù)。純投資客戶(hù)依據(jù)對(duì)高端客戶(hù)的研究成果，類(lèi)似質(zhì)素的項(xiàng)目，將會(huì)吸引純投資客的關(guān)注，省內(nèi)、省外、外地回鄉(xiāng)客戶(hù)和其他偶得投資型客戶(hù)，對(duì)項(xiàng)目周邊的景觀環(huán)境資源和城市價(jià)值非常認(rèn)可，看好未來(lái)的升值潛力，而非短期回報(bào)。公寓產(chǎn)品客戶(hù)定位核心客戶(hù)外圍客戶(hù)邊緣客戶(hù)項(xiàng)目周邊高端住區(qū)和高新區(qū)中高收入客戶(hù)高新區(qū)大中規(guī)模型企業(yè)老總，已經(jīng)有一定產(chǎn)業(yè)積累，現(xiàn)在需要改善企業(yè)辦公環(huán)境。其它投資及改善居住型客戶(hù)周邊區(qū)域大中規(guī)模型企業(yè)老總，已經(jīng)有一定產(chǎn)業(yè)積累，現(xiàn)在需要改善企業(yè)辦公環(huán)境。純投資客戶(hù)依據(jù)對(duì)高端客戶(hù)的研究成果，類(lèi)似質(zhì)素的項(xiàng)目，將會(huì)吸引純投資客的關(guān)注，省內(nèi)、省外、外地回鄉(xiāng)客戶(hù)和其他偶得投資型客戶(hù)，對(duì)項(xiàng)目周邊的景觀環(huán)境資源和城市價(jià)值非常認(rèn)可，看好未來(lái)的升值潛力，而非短期回報(bào)。寫(xiě)字樓產(chǎn)品客戶(hù)定位于先生——cross萬(wàn)象匯公寓產(chǎn)品成交客戶(hù)

28歲，高新新興產(chǎn)業(yè)小私營(yíng)業(yè)主?？蛻?hù)語(yǔ)錄：創(chuàng)業(yè)也有一定時(shí)間，總是沒(méi)有自己的辦公環(huán)境，初期資金也不是很寬裕，希望自己的公司能夠具備居住和辦公的要求，以后即使搬離這里，自己也可以住在這。這里是也算高新核心區(qū)，房子越來(lái)越少了，很稀缺，就是以后不想要了，轉(zhuǎn)手也很容易的。將來(lái)出租或者出售肯定能升值，全當(dāng)理財(cái)了。配套不是很近人意，缺少點(diǎn)現(xiàn)在科技感?？蛻?hù)關(guān)注點(diǎn)：公寓升值潛力/多變性/地段/配套/科技感寫(xiě)字樓地段/配套/科技感劉先生——cross萬(wàn)象匯寫(xiě)字樓客戶(hù)

43歲，大型私企老總。客戶(hù)語(yǔ)錄：選擇這里也對(duì)比了很久，價(jià)格還算比較合理，整體規(guī)劃也算滿(mǎn)意。當(dāng)時(shí)都市之窗還沒(méi)有開(kāi)售，現(xiàn)在對(duì)比來(lái)看那邊更加理想些主要還是集中在地段、配套及科技感上。目標(biāo)客戶(hù)置業(yè)邏輯研究姜先生——都市之窗公寓意向客戶(hù)

32歲，外資企業(yè)管理人員，和女友租住紫薇臻品1房，父母在城內(nèi)居住?？蛻?hù)語(yǔ)錄：地段比較好，反正是過(guò)渡居住，將來(lái)肯定升值。周邊配套還不錯(cuò)好，居家生活方便。戶(hù)型不算太好，有的戶(hù)型有黑廳，居住舒適度不夠。豪裝是吸引我的地方。物業(yè)管理服務(wù)也要好，住著方便也有身份感。8500元/平米的價(jià)格還比較公道客戶(hù)關(guān)注點(diǎn)：科技配套/物業(yè)管理質(zhì)量/面積贈(zèng)送張女士——都市之窗LOFT寫(xiě)字樓產(chǎn)品意向客戶(hù)

32歲，高新廣告公司管理人員?？蛻?hù)語(yǔ)錄：這兒位置比較好。我想在這做廣告產(chǎn)業(yè),LOFT產(chǎn)品也比較適合我們的行業(yè)。這的配套絕對(duì)COOL，科技感十足，能夠體現(xiàn)出我們公司的身份。沒(méi)有面積贈(zèng)送，要是有就能更OK了。目標(biāo)客戶(hù)置業(yè)邏輯研究客戶(hù)分類(lèi)生活狀態(tài)需求置業(yè)需求公寓戶(hù)型工作時(shí)間較短，但逐步穩(wěn)定，收入高且，逐步擁有自己的財(cái)富積累，著重身份感和便捷度舒適度要求高，周邊生活便利，配套完善，有良好的環(huán)境資源，能住能租地段、配套、立面檔次、物業(yè)管理質(zhì)量寫(xiě)字樓戶(hù)型工作一定年限，有較高財(cái)富積累，面臨企業(yè)升級(jí)、理性思考企業(yè)辦公環(huán)境。能夠彰顯企業(yè)身份，能夠滿(mǎn)足員工日常生活及辦公要求，能夠具備一定辦公效率。地段、生活配套、物業(yè)管理質(zhì)量、科技創(chuàng)新1、地段2、配套3、科技4、物業(yè)客戶(hù)置業(yè)的主要驅(qū)動(dòng)因素：核心區(qū)域支撐下的城市商、住及投資價(jià)值的合力驅(qū)動(dòng)；客戶(hù)關(guān)注點(diǎn)指向項(xiàng)目品質(zhì)的打造目標(biāo)客戶(hù)置業(yè)邏輯研究客戶(hù)置業(yè)的主要驅(qū)動(dòng)因素是優(yōu)勢(shì)配套支撐下的現(xiàn)代感受和投資價(jià)值的合力驅(qū)動(dòng)；客戶(hù)關(guān)注點(diǎn)指向項(xiàng)目品質(zhì)的打造。置業(yè)目的生活狀態(tài)置業(yè)需求關(guān)注點(diǎn)居住型客戶(hù)租住在西安高新及周邊區(qū)域，工作較為穩(wěn)定，收入頗豐。具備高效率的便捷性，物業(yè)、配套、新型科技系統(tǒng)都是我的訴求物業(yè)管理、科技配套。辦公型客戶(hù)具備相當(dāng)財(cái)富積累，企業(yè)需要辦公環(huán)境升級(jí)，自身生活品質(zhì)較高滿(mǎn)足員工日常交通，生活，具備辦公效率，彰顯企業(yè)身份，例如外立面、入戶(hù)大堂、會(huì)所等具備一定品質(zhì)。外立面、入戶(hù)大堂、會(huì)所、辦公效率。投資性客戶(hù)手上存在一定儲(chǔ)備資金，生活已經(jīng)具備保障，需要尋覓投資性產(chǎn)品。具備優(yōu)勢(shì)地段，周邊潛在租賃客群豐富，最好精裝修，省去不必要麻煩，配套優(yōu)越具備出租競(jìng)爭(zhēng)力。地段、精裝修、自身配套、物業(yè)管理、科技性。核心關(guān)注點(diǎn)：地段、物業(yè)管理、配套、科技客戶(hù)研究小結(jié)如何實(shí)現(xiàn)？我們要彌補(bǔ)兩項(xiàng)缺失直追高端市場(chǎng)！在最大化降低開(kāi)發(fā)商風(fēng)險(xiǎn)的同時(shí)，樹(shù)立開(kāi)發(fā)商品牌形象。我們只需向項(xiàng)目注入兩個(gè)要素品質(zhì)AND文化打造高端綜合體的特定方式

新風(fēng)系統(tǒng)空氣源熱泵智能化系統(tǒng)科技注入品質(zhì)注入高速電梯增設(shè)住宅新風(fēng)系統(tǒng)以下6大原因使新風(fēng)系統(tǒng)成為目前住宅市場(chǎng)越來(lái)越不可或缺的內(nèi)容(1)強(qiáng)調(diào)節(jié)能導(dǎo)致的建筑密閉性增強(qiáng)和新風(fēng)量減少.(2)新型合成材料中一些會(huì)散發(fā)對(duì)人體有害的氣體,如有機(jī)揮發(fā)物的增多。(3)電器產(chǎn)品在辦公室和家庭日益普及。其中如復(fù)印機(jī)、打印機(jī)、計(jì)算機(jī)等會(huì)散發(fā)有害氣體如臭氧、有機(jī)揮發(fā)物等，造成室內(nèi)空氣品質(zhì)的下降。(4)空調(diào)冷凝除濕的方式,使空調(diào)箱和風(fēng)機(jī)盤(pán)管系統(tǒng)往往成為霉菌的滋生地，也常是造成室內(nèi)空氣品質(zhì)低劣的原因。(5)廚房和衛(wèi)生間氣流組織不合理廚房和衛(wèi)生間是特殊的生活空間，由于對(duì)這一空間的特殊性缺乏足夠的認(rèn)識(shí)，在氣流組織上缺乏很好的應(yīng)對(duì)措施，不僅造成這一特殊空間室內(nèi)空氣品質(zhì)低劣，而且影響了普通生活或工作空間的室內(nèi)空氣品質(zhì)。(6)室外空氣污染。近年來(lái)，一些發(fā)展中國(guó)家尤其是我國(guó)由于經(jīng)濟(jì)發(fā)展過(guò)程中不注意環(huán)境保護(hù)，導(dǎo)致室外空氣污染加劇。

新風(fēng)系統(tǒng)空氣源熱泵智能化系統(tǒng)科技注入高速電梯增設(shè)中央新風(fēng)系統(tǒng)：采用新風(fēng)系統(tǒng)，使房屋內(nèi)的各種污染物，如煙塵、浮塵、臭氣以及其它異味，都隨室內(nèi)有計(jì)劃的排、送風(fēng)加以驅(qū)除，從而使室內(nèi)空氣純凈、舒爽、含氧量充足。目前市場(chǎng)上的新風(fēng)系統(tǒng)包括中央新風(fēng)系統(tǒng)和戶(hù)式新風(fēng)系統(tǒng)。新風(fēng)系統(tǒng)空氣源熱泵

智能化系統(tǒng)科技注入高速電梯增設(shè)建筑智能化系統(tǒng)建筑智能系統(tǒng)包括：防盜報(bào)警系統(tǒng)；周界監(jiān)控系統(tǒng)；車(chē)輛管理系統(tǒng)；可視對(duì)講系統(tǒng)、智能電子門(mén)鎖等；智能化系統(tǒng)是確保整體辦公樓、公寓及酒店范圍內(nèi)生活及安全的保障新風(fēng)系統(tǒng)空氣源熱泵智能化系統(tǒng)科技注入高速電梯增設(shè)空氣源熱泵：隨著人們經(jīng)濟(jì)的發(fā)展人們對(duì)生活質(zhì)量的要求也越來(lái)越高。人們對(duì)燃?xì)鉄崴枨笠苍絹?lái)越高電熱水器等都遠(yuǎn)遠(yuǎn)滿(mǎn)足不了人們對(duì)舒適節(jié)能安全的需要。在歐美發(fā)達(dá)國(guó)家，冷、熱水使用的比例是1：9（中國(guó)是9：1），歐美國(guó)家的冷水只作飲用或沖廁、洗車(chē)用，而在其他方面都是使用熱水。歐美國(guó)家家庭中央熱水器的市場(chǎng)占有率在90%以上，（中國(guó)不到3%）。

空氣源熱泵顧名思義就是一種能全天24小時(shí)大水量、高水壓、恒溫提供全家不同熱水需求，同時(shí)又能消耗最少的能源完成上述要求的熱水器。并在家高效制取生活熱水的同時(shí)，能夠像空調(diào)一樣釋放冷氣，滿(mǎn)足廚房的制冷需求，并且可以在陽(yáng)臺(tái)、儲(chǔ)物間、車(chē)庫(kù)等局部空間達(dá)到除濕的作用防止物品發(fā)霉變質(zhì)或者快速晾干衣物?？諝庠礋岜檬切屡d熱水技術(shù)，在高端產(chǎn)品中剛開(kāi)始應(yīng)用新風(fēng)系統(tǒng)空氣源熱泵智能化系統(tǒng)科技注入

高速電梯增設(shè)細(xì)節(jié)決定成?。恨k公、商務(wù)最重要的就是速率適當(dāng)增配電梯數(shù)量，構(gòu)成以電梯等人的配置標(biāo)準(zhǔn)。提高電梯速度，所配電梯裝設(shè)高速電梯，減少承運(yùn)時(shí)間。每日上下班等電梯是商務(wù)人士最頭疼的問(wèn)題，抓住細(xì)節(jié)決定成敗對(duì)高品質(zhì)定位的最有力支撐，會(huì)所無(wú)非是最直接的生活詮釋?zhuān)瑢⑵焚|(zhì)感提升到最高。會(huì)所具備：健身房，休憩室等。但從成本考慮，會(huì)所面積無(wú)需太大，控制在600㎡左右。尊貴會(huì)所設(shè)計(jì)會(huì)所入戶(hù)大堂品牌物業(yè)配套注入戶(hù)型品質(zhì)陽(yáng)光車(chē)庫(kù)良好的軟性增值服務(wù)，提升項(xiàng)目附加值。

會(huì)所入戶(hù)大堂

品牌物業(yè)品質(zhì)社區(qū)戶(hù)型品質(zhì)陽(yáng)光車(chē)庫(kù)導(dǎo)入具有全國(guó)背景的品牌物管公司；并且增加酒店式的服務(wù)內(nèi)容，如叫醒服務(wù)、家政服務(wù)、代辦票務(wù)服務(wù)、私人財(cái)務(wù)管理等。例如：仲量聯(lián)行、戴德梁行，第一太平戴維斯高品質(zhì)入戶(hù)大堂，奠定第一道基礎(chǔ)。

會(huì)所

入戶(hù)大堂品牌物業(yè)品質(zhì)社區(qū)戶(hù)型品質(zhì)陽(yáng)光車(chē)庫(kù)一流的入戶(hù)大堂，進(jìn)則尊貴，出則繁華，體現(xiàn)項(xiàng)目整體形象的第一道風(fēng)景線(xiàn)。精裝/酒店式/soho公寓升級(jí)豐富產(chǎn)品線(xiàn)1、根據(jù)前期客戶(hù)喜好，目前客戶(hù)對(duì)精裝小公寓產(chǎn)品存在一定需求。2、項(xiàng)目自身公寓產(chǎn)品貨量較大，單一客群去化較慢。3、避免周邊產(chǎn)品同質(zhì)化，跳出基本面市場(chǎng)。

會(huì)所入戶(hù)大堂品牌物業(yè)品質(zhì)社區(qū)

戶(hù)型品質(zhì)陽(yáng)光車(chē)庫(kù)戶(hù)型需要更改精裝公寓裝修標(biāo)準(zhǔn)：對(duì)外2000元/平米其實(shí)1200元/平米包括門(mén)、窗、地板、廚衛(wèi)和部分木質(zhì)儲(chǔ)藏衣柜等。多變型公寓

會(huì)所入戶(hù)大堂品牌物業(yè)品質(zhì)社區(qū)戶(hù)型品質(zhì)

陽(yáng)光車(chē)庫(kù)陽(yáng)光車(chē)庫(kù)：讓地下車(chē)庫(kù)也可享受陽(yáng)光感受，并且地上也能成為一道風(fēng)景線(xiàn)，低成本的構(gòu)造，成就高品質(zhì)的享受。全方位的品質(zhì)注入，已經(jīng)使項(xiàng)目精致有佳，具備多重競(jìng)爭(zhēng)力，在這樣的全方位注入下，我們的核心競(jìng)爭(zhēng)力就顯而易見(jiàn)！我們把他稱(chēng)做……項(xiàng)目核心定位高新鉅制·國(guó)際級(jí)商務(wù)綜合特區(qū)文化注入每個(gè)高端產(chǎn)品都有一種文化，每個(gè)中高端產(chǎn)品都有一個(gè)圈層，因此賦予文化是必然條件。Value1高新時(shí)代的名片收藏后高新時(shí)代最大特征：土地稀缺度直線(xiàn)上升、城市價(jià)值的倍數(shù)放大在后高新時(shí)代，重要的已不再是居住形式和生活方式，而是稀缺帶來(lái)的收藏價(jià)值和尊貴證明！名片，是一張凝固的記憶Value2俯瞰城市財(cái)富中心的城堡地段，永遠(yuǎn)不會(huì)貶值的只有地段！高新……城市的財(cái)富中心我們緊守高新財(cái)富命脈，俯瞰城市財(cái)富中心高新的財(cái)富命脈Value3全方位服務(wù)的尊貴彰顯科技系統(tǒng)環(huán)繞空氣源熱泵……新風(fēng)系統(tǒng)我們座擁商務(wù)享受的頂端感受品牌物業(yè)頂級(jí)會(huì)所Value4不能錯(cuò)過(guò)的健康態(tài)度——公園環(huán)繞可以隨時(shí)暢游歷史文化藝術(shù)長(zhǎng)廊——唐城墻遺址公園歷史就是這么行走的，在時(shí)間的圖譜上，每一段曾經(jīng)的風(fēng)物，都處于當(dāng)下的頂端。Value5回歸上行生活理想的尺度追求當(dāng)距離高效生活只有十分鐘……周邊10分鐘車(chē)行范圍內(nèi)即有多家餐飲、商場(chǎng)、超市等配套，生活效率無(wú)可比擬！距離世紀(jì)金花車(chē)行10分鐘……

距離金鷹國(guó)際車(chē)行10分鐘……

距離易初蓮花車(chē)行10分鐘……項(xiàng)目?jī)r(jià)值脈絡(luò)梳理……區(qū)域價(jià)值地段價(jià)值景觀價(jià)值配套價(jià)值后高新時(shí)代的名片收藏俯瞰城市財(cái)富中心的城堡自身公園筑景公園相畔自身全方位高端配套距離高效生活只有十分鐘區(qū)域+地段+配套+景觀的綜合價(jià)值載體——中央綜合特區(qū)中央

=高新時(shí)代稀缺土地+高層次的產(chǎn)品結(jié)構(gòu)+高品質(zhì)的群體素養(yǎng)+高效生活尺度價(jià)值+高品質(zhì)的配套服務(wù)項(xiàng)目推廣導(dǎo)出中央是一種多重稀缺價(jià)值復(fù)合的載體！他是一塊圈層客戶(hù)聚集的熱土！高新鉅制·國(guó)際交互式中央綜合特區(qū)項(xiàng)目推廣定位交互式合作營(yíng)銷(xiāo)是一種獨(dú)創(chuàng)的嶄新?tīng)I(yíng)銷(xiāo)模式，其英文表述為∶InteractiveCooperationMarketing，簡(jiǎn)稱(chēng)∶ICM。它獨(dú)創(chuàng)了顧客成為經(jīng)營(yíng)者且平等參與社會(huì)財(cái)富分配的新型商業(yè)營(yíng)銷(xiāo)模式以此來(lái)代表項(xiàng)目的商務(wù)創(chuàng)新品質(zhì)。在產(chǎn)品及文化的雙向注入下，項(xiàng)目形成了具備自身核心競(jìng)爭(zhēng)力的城市綜合體，雙向基調(diào)將項(xiàng)目推向制高點(diǎn)，并附加多樣的產(chǎn)品滿(mǎn)足后期營(yíng)銷(xiāo)策略。核心競(jìng)爭(zhēng)力：■優(yōu)越的核心地段（人無(wú)我有）■全方位綜合體的規(guī)劃：酒店精裝公寓公寓寫(xiě)字樓商業(yè)（人有我優(yōu)）■貼心服務(wù)的未來(lái)科技體驗(yàn)（人有我優(yōu)）■國(guó)際管家式物業(yè)管理（人有我優(yōu)）■精心的商務(wù)設(shè)計(jì)：多位高速電梯（人有我優(yōu)）■國(guó)際著名設(shè)計(jì)師的開(kāi)放式景觀設(shè)計(jì)（人無(wú)我優(yōu)）[項(xiàng)目案名及VI]案名示意二摩爾國(guó)際摩爾蘊(yùn)含“物質(zhì)的量”，量的組合匯集成強(qiáng)大的能。一如綜合體，萬(wàn)商云集萬(wàn)客會(huì)聚，形成砥柱之“大城”案名示意三詮釋一：泊：棲息于此蘭：君子為蘭蔻：女子為蔻包含萬(wàn)象皆于此。詮釋二：借勢(shì)：蘭蔻為世界頂級(jí)品牌。感官上直接給與項(xiàng)目頂級(jí)品質(zhì)。

[項(xiàng)目整體營(yíng)銷(xiāo)策略]營(yíng)銷(xiāo)核心問(wèn)題營(yíng)銷(xiāo)問(wèn)題：實(shí)行怎樣的產(chǎn)品推售策略？如何選擇適當(dāng)?shù)耐剖蹠r(shí)間？實(shí)行怎樣的推廣方式？如何積累與引導(dǎo)合適的客戶(hù)？實(shí)行怎樣的價(jià)格策略？實(shí)行怎樣的促銷(xiāo)策略？【總體戰(zhàn)略】[本項(xiàng)目各產(chǎn)品線(xiàn)的市場(chǎng)量?jī)r(jià)機(jī)會(huì)]一室1月2月2011年3月4月5月6月8月10月12月Cross萬(wàn)象匯都市之窗1期，現(xiàn)存量為216套，月成交15套，到明年底1室。約2萬(wàn)平米，以月成交20套算，銷(xiāo)售到明年底。本項(xiàng)目1居產(chǎn)品面臨較大市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)量和較長(zhǎng)市場(chǎng)周期，合理的價(jià)格策略成為關(guān)鍵2居產(chǎn)品6月將出現(xiàn)限量稀缺階段。都市之窗Cross萬(wàn)象匯本項(xiàng)目唐延公館二室Cross萬(wàn)象匯都市之窗2室。約42套，以月成交8套算，5-6月基本貨清2室。認(rèn)籌階段貨源充足，本項(xiàng)目公寓市場(chǎng)量?jī)r(jià)機(jī)會(huì)分析區(qū)域?qū)懽謽鞘袌?chǎng)明年5月底將呈現(xiàn)緊俏趨勢(shì)寫(xiě)字樓剩余20套，預(yù)計(jì)5月售罄都市之窗Cross萬(wàn)象匯本項(xiàng)目唐延公館1月2月2011年3月4月5月6月8月10月12月Cross萬(wàn)象匯都市之窗全年貨量足本項(xiàng)目寫(xiě)字樓市場(chǎng)量?jī)r(jià)機(jī)會(huì)分析精裝公寓產(chǎn)品明年中旬將面臨稀缺趨勢(shì)，因此本項(xiàng)目在目前市場(chǎng)及客戶(hù)需求下可考慮增加此類(lèi)產(chǎn)品。1月2月2011年3月4月5月6月8月10月12月寫(xiě)字樓無(wú)貨量Cross萬(wàn)象匯都市之窗全年貨量足都市之窗Cross萬(wàn)象匯本項(xiàng)目唐延公館次級(jí)周邊基本無(wú)此類(lèi)產(chǎn)品本項(xiàng)目精裝公寓/酒店式公寓量?jī)r(jià)機(jī)會(huì)分析酒店式精裝公寓無(wú)貨量本項(xiàng)目各產(chǎn)品線(xiàn)的市場(chǎng)量?jī)r(jià)機(jī)會(huì)總結(jié)本項(xiàng)目1居產(chǎn)品面臨較大市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)量和較長(zhǎng)市場(chǎng)周期，合理的價(jià)格策略成為關(guān)鍵1本項(xiàng)目2居產(chǎn)品在明年下半年呈稀缺趨勢(shì)，可適機(jī)掌握定價(jià)權(quán)。2本項(xiàng)目寫(xiě)字樓產(chǎn)品，在明年5月后，有一定區(qū)域稀缺價(jià)值，可掌握適當(dāng)推貨實(shí)際，占領(lǐng)先機(jī)3區(qū)域精裝產(chǎn)品(酒店式，普通型)明年下半年面臨稀缺，可考慮增添此類(lèi)產(chǎn)品。4[本項(xiàng)目?jī)r(jià)格定位]

cross萬(wàn)象匯都市之窗唐延公館均價(jià)8000830011000區(qū)域形象10.950.9品牌形象111地理位置1.050.950.9戶(hù)型品質(zhì)10.80.7自然環(huán)境1.050.950.9生活配套0.950.980.9規(guī)模111.2交通1.10.980.9合計(jì)1.018750.951250.925工程形象0.950.90.9對(duì)比價(jià)0.96781250.8561250.8325權(quán)重40%40%20%參考均價(jià)7770.835公寓（毛坯）產(chǎn)品入市價(jià)格定位

cross萬(wàn)象匯都市之窗均價(jià)990010000區(qū)域形象10.95品牌形象11地理位置1.050.95戶(hù)型品質(zhì)10.8自然環(huán)境1.050.95生活配套0.950.98規(guī)模11交通1.10.98合計(jì)1.018750.95125工程形象0.950.9對(duì)比價(jià)0.96781250.856125權(quán)重50%50%參考均價(jià)9071.296875寫(xiě)字樓產(chǎn)品入市價(jià)格定位根據(jù)市場(chǎng)比較法：2012年公寓（毛坯）產(chǎn)品入市均價(jià)為7700元/平米。公寓（精裝）入市均價(jià)在對(duì)外公布2000元/平米的價(jià)格上進(jìn)行60%的加成，即9000元/平米。寫(xiě)字樓入市均價(jià)為9071元/平米。[以推售策略為核心的營(yíng)銷(xiāo)執(zhí)行動(dòng)作]根據(jù)前期與甲方溝通時(shí)間，我們既定2012年8月為開(kāi)盤(pán)時(shí)間基于產(chǎn)品線(xiàn)市場(chǎng)以規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)及增添核心競(jìng)爭(zhēng)力為原則的產(chǎn)品線(xiàn)豐富。后期基于限量分析，提前制定項(xiàng)目具體產(chǎn)品原則。產(chǎn)品層級(jí)劃分：明星產(chǎn)品:

精裝公寓產(chǎn)品明星+現(xiàn)金牛產(chǎn)品：

寫(xiě)字樓產(chǎn)品現(xiàn)金牛產(chǎn)品:多變型產(chǎn)品問(wèn)題產(chǎn)品：頂層及其他朝向較差戶(hù)型寫(xiě)字樓產(chǎn)品精裝公寓可考慮SOHO公寓、毛坯公寓、酒店式公寓、精裝公寓可考慮SOHO公寓、毛坯公寓、酒店式公寓、精裝公寓。高市場(chǎng)增長(zhǎng)率高明星現(xiàn)金牛嬰兒瘦狗相對(duì)市場(chǎng)份額波士頓矩陣波士頓矩陣：產(chǎn)品層級(jí)劃分：明星產(chǎn)品:

精裝公寓產(chǎn)品明星+現(xiàn)金牛產(chǎn)品：

寫(xiě)字樓產(chǎn)品現(xiàn)金牛產(chǎn)品:多變型產(chǎn)品問(wèn)題產(chǎn)品：頂層及其他朝向較差戶(hù)型寫(xiě)字樓產(chǎn)品精裝公寓可考慮SOHO公寓、毛坯公寓、酒店式公寓、精裝公寓可考慮SOHO公寓、毛坯公寓、酒店式公寓、精裝公寓2012年可推售房源配比及分布本項(xiàng)目產(chǎn)品分類(lèi)：公寓戶(hù)型戶(hù)型面積區(qū)間面積（平米）套數(shù)精裝32-70平米為主17529626多變型32-70平米為主319761142總計(jì)——約5萬(wàn)1768辦公戶(hù)型戶(hù)型面積區(qū)間面積（平米）套數(shù)產(chǎn)品241-27169200約200總計(jì)——69200約200商業(yè)戶(hù)型面積（平米）產(chǎn)品30000總計(jì)30000酒店戶(hù)型面積（平米）產(chǎn)品18695總計(jì)18695寫(xiě)字樓產(chǎn)品精裝公寓可考慮SOHO公寓、毛坯公寓、酒店式公寓、精裝公寓可考慮SOHO公寓、毛坯公寓、酒店式公寓、精裝公寓項(xiàng)目首次推售策略及制定原則推售策略制定原則：精裝公寓產(chǎn)品，在明年6月呈現(xiàn)稀缺態(tài)勢(shì)，并且小型公寓在高新有著較大的市場(chǎng)，因此成為首推的開(kāi)門(mén)紅產(chǎn)品寫(xiě)字樓在市場(chǎng)存在競(jìng)爭(zhēng)，2012年下半年存在一定稀缺度，因此前期不推售，可做咨詢(xún)儲(chǔ)備，后期可作為推售的價(jià)格標(biāo)桿；毛坯公寓產(chǎn)品雖然面臨的競(jìng)爭(zhēng)量較大，但本項(xiàng)目毛坯公寓所處位置較好，可在精裝公寓銷(xiāo)售后一段時(shí)間，與精裝公寓擠壓銷(xiāo)售；其余產(chǎn)品可根據(jù)具體市場(chǎng)限量提前定制具體產(chǎn)品概念。推售策略：首期推出精裝公寓，以稀缺度及高性?xún)r(jià)比迅速占領(lǐng)市場(chǎng)價(jià)格區(qū)間8200-9200元/平米；隨著寫(xiě)字樓市場(chǎng)逐漸缺貨，推出此單位，拉升項(xiàng)目品質(zhì)，以國(guó)際交互式中央特區(qū)標(biāo)榜生活。精裝公寓銷(xiāo)售中期，推出紫色區(qū)域公寓，根據(jù)具體市場(chǎng)放量情況，制定公寓產(chǎn)品概念。適時(shí)補(bǔ)量，擠壓銷(xiāo)售。批次推售時(shí)間房源首批房源12年8月（開(kāi)盤(pán)）精裝公寓樓及北商務(wù)樓批次推售時(shí)間房源二批房源12年8月（開(kāi)盤(pán)后）多變型公寓及寫(xiě)字樓新單元首批推售房源分布按照75%解籌率計(jì)算，2012年開(kāi)盤(pán)時(shí)精裝公寓總銷(xiāo)售額1.1億，寫(xiě)字樓產(chǎn)品預(yù)計(jì)銷(xiāo)售額0.6億，預(yù)計(jì)銷(xiāo)售額1.7億，回款額1億元。批次推售時(shí)間房源三批房源根據(jù)1、2批銷(xiāo)售率制定時(shí)間寫(xiě)字樓及新公寓（毛坯/精裝/酒店式公寓/soho）寫(xiě)字樓產(chǎn)品精裝公寓13123可考慮SOHO公寓、毛坯公寓、酒店式公寓、精裝公寓可考慮SOHO公寓、毛坯公寓、酒店式公寓、精裝公寓[全盤(pán)實(shí)現(xiàn)價(jià)格及總銷(xiāo)售額預(yù)測(cè)]本項(xiàng)目精裝公寓銷(xiāo)控思路銷(xiāo)售分期階段銷(xiāo)售底價(jià)均價(jià)（元/㎡）價(jià)格方案方案銷(xiāo)售底價(jià)均價(jià)（元/㎡）方案控制面積（平方米）方案累計(jì)控制面積（平方米）方案控制銷(xiāo)售額（萬(wàn)元）銷(xiāo)售比例備注第一階段

（12年5月-7月）蓄勢(shì)期，咨詢(xún)階段

0000

第二階段（12年8月月）9026第一套價(jià)格方案9000131461314613671.486.0%

第二套價(jià)格方案9200200015146第三階段（12年9月－12年12月）9343第三套價(jià)格方案92801000161462226.48814.0%

第四套價(jià)格方案936088317029第五套價(jià)格方案944050017529合計(jì)

1752915897.888100%

均價(jià)9100.48元/平米本項(xiàng)毛坯公寓（多變型公寓）銷(xiāo)控思路銷(xiāo)售分期階段銷(xiāo)售底價(jià)均價(jià)（元/㎡）價(jià)格方案方案銷(xiāo)售底價(jià)均價(jià)（元/㎡）方案控制面積（平方米）方案累計(jì)控制面積（平方米）方案控制銷(xiāo)售額萬(wàn)元）銷(xiāo)售比例備注第一階段

（12年7月）蓄勢(shì)期，咨詢(xún)認(rèn)籌階段

0000

第二階段（12年8月-12月）7799第一套價(jià)格方案777050005000545920.6%

第二套價(jià)格方案787020007000第三階段（13年1月－13年5月）8030第三套價(jià)格方案795020009000481818.2%

第四套價(jià)格方案8030200011000第五套價(jià)格方案8110200013000第四階段（13年5月－13年12月）8339第六套價(jià)格方案82102000150007421.528.1%

第七套價(jià)格方案8310180016800第八套價(jià)格方案8350180018600第九套價(jià)格方案8410150020100第十套價(jià)格方案8440180021900第五階段（14年1月－14年5月）8580第十一套價(jià)格方案8540200023900471917.8%

第十二套價(jià)格方案8590200025900第十三套價(jià)格方案8620150027400第六階段（14年6月－14年10月）8840弟十四套價(jià)格方案88201500289002719.33610.3%

弟十五套價(jià)格方案8860157630476

清盤(pán)期(14年11月）8710第十六套價(jià)格方案87101500319761306.54.9%

合計(jì)

3197626443.336100%

價(jià)格8269.74元/平米本項(xiàng)寫(xiě)字樓產(chǎn)品銷(xiāo)控思路銷(xiāo)售分期階段銷(xiāo)售底價(jià)均（元/㎡）價(jià)格方案方案銷(xiāo)售底價(jià)均（元/㎡）方案控制面積（平方米）方案累計(jì)控制面積（平方米）方案控制銷(xiāo)售額（萬(wàn)元）銷(xiāo)售比例備注第一階段（12年6月-7月）蓄勢(shì)期，咨詢(xún)認(rèn)籌階段

0000

第二階段（12年8月-12月）9104第一套價(jià)格方案9071600060008193.912.3%

第二套價(jià)格方案917130009000第三階段（13年1月－13年7月）9335第三套價(jià)格方案925135001250010268.115.4%

第四套價(jià)格方案9331350016000第五套價(jià)格方案9411400020000第四階段（13年8月－14年2月）9642第六套價(jià)格方案951150002500023139.934.7%

第七套價(jià)格方案9611500030000第八套價(jià)格方案9651500035000第九套價(jià)格方案9711450039500第十套價(jià)格方案9741450044000第五階段（14年2月－14年9月）9884第十一套價(jià)格方案984145004850013343.8520.0%

第十二套價(jià)格方案9891450053000第十三套價(jià)格方案9921450057500第六階段（14年10月－15年2月）10140弟十四套價(jià)格方案101214500620008822.0713.2%

弟十五套價(jià)格方案10161420066200

清盤(pán)期(15年2月-5月）10011第十六套價(jià)格方案100113000692003003.34.5%

合計(jì)

6920066771.12100%

價(jià)格9649元/平方米經(jīng)過(guò)靜態(tài)模擬保守預(yù)判：本項(xiàng)目全盤(pán)實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售均價(jià)為：精裝公寓部分9100.48元/平米毛坯公寓部分8269.74元/平米寫(xiě)字樓部分9649元/平米總銷(xiāo)售額：約11億元，不包含商業(yè)面積及酒店部分物業(yè)。全盤(pán)時(shí)間均價(jià)及總銷(xiāo)額[整體推廣策略]整體推廣策略光輝形象：前期推廣要樹(shù)立項(xiàng)目高端產(chǎn)品形象；厚積薄發(fā)：通過(guò)前期有效客戶(hù)積累，在解籌時(shí)迅速釋放需求；一鳴驚人：開(kāi)盤(pán)解籌制造轟搶效應(yīng)，創(chuàng)造輿論熱點(diǎn)；租售互動(dòng)：商業(yè)招商帶動(dòng)銷(xiāo)售，銷(xiāo)售促進(jìn)招商；商住交替：商業(yè)與辦公、公寓銷(xiāo)售可交替推進(jìn)；活動(dòng)營(yíng)銷(xiāo)：通過(guò)有效營(yíng)銷(xiāo)活動(dòng)與營(yíng)銷(xiāo)事件將重要節(jié)點(diǎn)串接起來(lái)效力持久：指通過(guò)有效的推廣活動(dòng)將項(xiàng)目整體項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)連貫起來(lái)?！究傮w戰(zhàn)略】“光輝形象、厚積薄發(fā)、一鳴驚人、商住交替、活動(dòng)營(yíng)銷(xiāo)、效力持久”媒體組合策略網(wǎng)站建設(shè)、自助演示、網(wǎng)絡(luò)廣告西安電視臺(tái)實(shí)時(shí)信息頻道立體化大型戶(hù)外廣告牌（主體形象）影視廣告（培養(yǎng)習(xí)慣）酒店、高檔娛樂(lè)場(chǎng)所廣告直郵/短信（感情積累）地產(chǎn)雜志及省市經(jīng)濟(jì)媒體（拓寬客戶(hù)面）（后期必要是啟用）各大報(bào)紙媒體圍墻、現(xiàn)場(chǎng)導(dǎo)示有關(guān)大眾媒體選擇不進(jìn)行贅述媒體組合推廣執(zhí)行大綱現(xiàn)場(chǎng)展示要點(diǎn)：展位遍布西安高端場(chǎng)所（真愛(ài)、太平洋影城、世紀(jì)金花、百盛等高端營(yíng)業(yè)場(chǎng)所）區(qū)位+項(xiàng)目模型、分戶(hù)模型、樓書(shū)、戶(hù)型手冊(cè)、3D影片售樓處作為客戶(hù)體驗(yàn)現(xiàn)場(chǎng)的第一場(chǎng)所，需體現(xiàn)極至的尊貴和品質(zhì)。時(shí)間：根據(jù)售樓處工程進(jìn)度確定要點(diǎn)：華麗氣派的吊燈、高級(jí)沙發(fā)、名牌燈具、高級(jí)音響區(qū)位+項(xiàng)目模型、項(xiàng)目樓書(shū)、戶(hù)型手冊(cè)、影視廳+3D影視片管家式門(mén)衛(wèi)、酒水服務(wù)生、工法展示區(qū)巡展先行售樓處尊貴品質(zhì)/截流客戶(hù)/制造話(huà)題

時(shí)間：根據(jù)工程進(jìn)度確定

要點(diǎn)：尊貴的生活氣息、自由體驗(yàn)現(xiàn)場(chǎng)鋼琴演奏（背景音樂(lè)/影視節(jié)目）、新鮮水果、鮮花現(xiàn)場(chǎng)煮制的咖啡、陽(yáng)傘、青少兒玩具……

隨意出入、不限制活動(dòng)、不限制攝影管家式門(mén)衛(wèi)、清潔服務(wù)生現(xiàn)場(chǎng)展示樣板房/樣板鋪模型——通過(guò)區(qū)位+項(xiàng)目整體模型與各戶(hù)型的分戶(hù)模型，體現(xiàn)項(xiàng)目建筑/園林品質(zhì)和戶(hù)內(nèi)空間感；3D影視片——通過(guò)影視片，描述出項(xiàng)目建成后商業(yè)街區(qū)熱鬧的購(gòu)物、生活圖景；項(xiàng)目權(quán)益手冊(cè)——業(yè)主各項(xiàng)權(quán)益及物業(yè)服務(wù)條款的集成項(xiàng)目運(yùn)行白皮書(shū)——環(huán)境監(jiān)測(cè)/產(chǎn)品使用說(shuō)明/二次裝修說(shuō)明管家式服務(wù)門(mén)衛(wèi)——擺脫傳統(tǒng)門(mén)衛(wèi)著裝，采取西裝（襯衣）、領(lǐng)帶（領(lǐng)結(jié)）、耳式對(duì)講機(jī)……價(jià)值展示流程展示示意主入口（廣場(chǎng)）商業(yè)\生活圖景樣板房\鋪身份標(biāo)識(shí)，情景誘惑情景模擬展示形象柱/牌/墻售樓處產(chǎn)品規(guī)劃場(chǎng)景展示強(qiáng)勢(shì)視覺(jué)識(shí)別系統(tǒng)大堂\通道服務(wù)展示模型規(guī)劃導(dǎo)視系統(tǒng)現(xiàn)場(chǎng)展示客戶(hù)渠道1客戶(hù)渠道2客戶(hù)渠道3客戶(hù)渠道4客戶(hù)渠道5客戶(hù)管理訪談活動(dòng)消費(fèi)專(zhuān)項(xiàng)推薦寄送回訪饋贈(zèng)客戶(hù)來(lái)源客戶(hù)行為管理進(jìn)線(xiàn)購(gòu)買(mǎi)上門(mén)推薦相關(guān)購(gòu)買(mǎi)投訴客戶(hù)最終行為系統(tǒng)化客戶(hù)管理[開(kāi)盤(pán)前后推廣執(zhí)行概述]4月-5月——發(fā)出市場(chǎng)聲音，建立項(xiàng)目稀缺形象，提高知名度。本月關(guān)鍵動(dòng)作：Action1Action2項(xiàng)目工地圍擋展示亮相對(duì)話(huà)：高新時(shí)代，上行圈層的力量

4月—5月

7月

6月

10月-12月

8月-9月2012Action3項(xiàng)目外展場(chǎng)開(kāi)放四月-五月中下旬，主打項(xiàng)目稀缺地段形象的工地圍擋入市，為項(xiàng)目立勢(shì)鋪墊展示要點(diǎn)：突出項(xiàng)目稀缺地段的優(yōu)勢(shì)及科技引領(lǐng)未來(lái)闡述項(xiàng)目的核心價(jià)值。工地圍擋展示原則高品質(zhì)、差異化和有特色

4月—5月

7月

6月

10月-12月

8月-9月2012五月上旬，聯(lián)合政府，舉行城市對(duì)話(huà)活動(dòng)，演繹西高新的發(fā)展歷程，強(qiáng)調(diào)項(xiàng)目的區(qū)域價(jià)值活動(dòng)主題——對(duì)話(huà)：高新時(shí)代，上行圈層的力量活動(dòng)形式：邀請(qǐng)對(duì)話(huà)節(jié)目主持人陳偉鴻和西安交通大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)、社會(huì)學(xué)等知名專(zhuān)家教授和政府知名人士，討論西高新的未來(lái)發(fā)展?；顒?dòng)目的：充分揭示西高新的發(fā)展新時(shí)代，感受項(xiàng)目地段的稀缺價(jià)值。

4月—5月

7月

6月

10月-12月

8月-9月2012五月下旬，項(xiàng)目外展場(chǎng)開(kāi)放選址：在西高新等人流量較大的大型商場(chǎng)或超市設(shè)置外展場(chǎng)目的：通過(guò)主動(dòng)出擊、走近客戶(hù)提高項(xiàng)目知名度，進(jìn)一步加大宣傳力度，推廣項(xiàng)目形象，引起市場(chǎng)關(guān)注。大量開(kāi)始登記意向客戶(hù)，為售樓部建成后充分準(zhǔn)備客戶(hù)。操作要點(diǎn)：銷(xiāo)售人員駐場(chǎng)，5-10名派單人員到場(chǎng)外人流較大的場(chǎng)所派單拉客戶(hù)到外展場(chǎng)，并分配任務(wù)指標(biāo)，保證客戶(hù)上門(mén)量；制作外展場(chǎng)派發(fā)物料及展示物料；制定統(tǒng)一銷(xiāo)售口徑說(shuō)辭。

4月—5月

7月

6月

10月-12月

8月-9月20126月——項(xiàng)目形象面世，強(qiáng)化項(xiàng)目產(chǎn)品的特色化和差異化，引起關(guān)注本月關(guān)鍵動(dòng)作：Action2項(xiàng)目設(shè)計(jì)理念推介酒會(huì)

4月—5月

7月

6月

10月-12月

8月-9月2012Action1項(xiàng)目售樓處開(kāi)放六月初，項(xiàng)目售樓處開(kāi)放售樓處純粹商務(wù)及科技氛圍的展示，體現(xiàn)項(xiàng)目的核心理念售樓處大門(mén)一層空間特色分區(qū)

4月—5月

7月

6月

10月-12月

8月-9月2012六月中旬，舉辦項(xiàng)目設(shè)計(jì)理念推介酒會(huì)活動(dòng)主題——世界的中央特區(qū)，降臨西高新活動(dòng)形式：1、邀請(qǐng)項(xiàng)目的主設(shè)計(jì)，強(qiáng)調(diào)項(xiàng)目的設(shè)計(jì)理念，展示國(guó)內(nèi)外類(lèi)似項(xiàng)目的圖片。2、邀請(qǐng)項(xiàng)目誠(chéng)意客戶(hù)和高端人士，參與主題式酒會(huì)，感受項(xiàng)目設(shè)計(jì)感。

4月—5月

7月

6月

10月-12月

8月-9月20127月——項(xiàng)目產(chǎn)品面世，展示項(xiàng)目綜合品質(zhì)超越，強(qiáng)化項(xiàng)目賣(mài)點(diǎn)本月關(guān)鍵動(dòng)作：Action2項(xiàng)目七大團(tuán)隊(duì)見(jiàn)面會(huì)Action1項(xiàng)目樣板間展示開(kāi)放

4月—5月

7月

6月

10月-12月

8月-9月2012七月初，項(xiàng)目樣板間展示開(kāi)放樣板間打造要點(diǎn)：1、在設(shè)計(jì)風(fēng)格中，要體現(xiàn)SOHO辦公，單身公寓等不同風(fēng)格的樣板間。2、在樣板間設(shè)計(jì)要重視空間多變的特性，體現(xiàn)居住的舒適度。新婚夫婦的家攝影師的家強(qiáng)大的儲(chǔ)物空間工程師的家

4月—5月

7月

6月

10月-12月

8月-9月2012七月中旬，舉辦項(xiàng)目七大團(tuán)隊(duì)見(jiàn)面會(huì)活動(dòng)形式：1、七大團(tuán)隊(duì)集體向客戶(hù)亮相，包括：發(fā)展商、建筑設(shè)計(jì)、景觀設(shè)計(jì)、廣告公司、售樓處樣板間設(shè)計(jì)公司、代理商、物業(yè)顧問(wèn)公司。2、活動(dòng)過(guò)程中講述項(xiàng)目的成長(zhǎng)趣事，向客戶(hù)深入灌輸項(xiàng)目賣(mài)點(diǎn)和特質(zhì)。

4月—5月

7月

6月

10月-12月

8月-9月20128-9月——基于客戶(hù)的針對(duì)性推廣，以銷(xiāo)售為活動(dòng)導(dǎo)向本月關(guān)鍵動(dòng)作：Action1項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)活動(dòng)

4月—5月

7月

6月

10月-12月

8月-9月2012八月，項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)活動(dòng)活動(dòng)時(shí)間：1、根據(jù)預(yù)售證取得時(shí)間和項(xiàng)目客戶(hù)的積累程度，選擇具體的開(kāi)盤(pán)時(shí)間；2、本項(xiàng)目初步開(kāi)盤(pán)在八月。

4月—5月

7月

6月

10月-12月

8月-9月201210-12月——節(jié)日禮品活動(dòng)和老客戶(hù)維系相配合，促進(jìn)老帶新成交，完成銷(xiāo)售任務(wù)。本月關(guān)鍵動(dòng)作：Action1Action2感恩節(jié)活動(dòng)暨老客戶(hù)答謝會(huì)圣誕嘉年華活動(dòng)

4月—5月

7月

6月

10月-12月

8月-9月2012感恩節(jié)活動(dòng)—老客戶(hù)答謝會(huì)活動(dòng)安排要點(diǎn)：邀請(qǐng)所有成交客戶(hù)到項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)參加活動(dòng)，所有到場(chǎng)客戶(hù)均可獲得一份禮品贈(zèng)送；項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)要足夠溫暖，并準(zhǔn)備飲品、點(diǎn)心等，安排文藝節(jié)目或游戲環(huán)節(jié)，增強(qiáng)參與性；現(xiàn)場(chǎng)宣布推出“老帶新”優(yōu)惠置業(yè)計(jì)劃?！袄蠋隆眱?yōu)惠置業(yè)計(jì)劃：目的：促進(jìn)老業(yè)主帶新業(yè)主成交；執(zhí)行方案：方案一：凡老業(yè)主介紹新客戶(hù)成功，老業(yè)主可獲8800元現(xiàn)金大獎(jiǎng)，新業(yè)主享受98折置業(yè)優(yōu)惠折扣；方案二：二人成團(tuán)，優(yōu)惠團(tuán)購(gòu)，團(tuán)購(gòu)優(yōu)惠折扣低至97折，最大限度增加促銷(xiāo)覆蓋面。

4月—5月

7月

6月

10月-12月

8月-9月2012圣誕嘉年華活動(dòng)活動(dòng)計(jì)劃：采用體驗(yàn)活動(dòng)、魔術(shù)表演與驚喜抽獎(jiǎng)相結(jié)合的安排；具體內(nèi)容：主要包括T恤衫手繪活動(dòng)、藝術(shù)插花、魔術(shù)表演、抽獎(jiǎng)活動(dòng)（共抽獎(jiǎng)6人，獲獎(jiǎng)客戶(hù)分別獲得了額度不等的物業(yè)費(fèi)贈(zèng)送優(yōu)惠），所有到場(chǎng)的未中獎(jiǎng)客戶(hù)均獲得了開(kāi)發(fā)商提供的小禮品。

4月—5月

7月

6月

10月-12月