成都某商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目整合行銷傳播企劃

成都***商業(yè)公園整合行銷傳播（IMC）企劃案成都***商業(yè)公園整合行銷傳播（IMC）企劃案目錄TOC\o"1-3"目錄1前言5行銷傳播目標(biāo)77第一部分****商業(yè)公園市市場背景分析析8一、項(xiàng)目概況99二、開發(fā)商背景景簡介11三、市場環(huán)境分分析11四、項(xiàng)目的SWWOT分析13五、目標(biāo)市場定定位15六、項(xiàng)目定位220七、開發(fā)構(gòu)想228八、項(xiàng)目功能劃劃分建議333第二部分****商業(yè)公園市市場行銷戰(zhàn)略略42一、什么是“投投資組合計劃劃”43二、“投資組合合計劃”的具體實(shí)施施可行性分析析：47三、推出本計劃劃的市場效應(yīng)應(yīng)分析50第三部分****商業(yè)公園整整合傳播戰(zhàn)略略51一、***商業(yè)業(yè)公園品牌的的建立及認(rèn)同同52二、階段性傳播播策略53（一）傳播階段段劃分：533（二）具體階段段傳播策略：：53（三）、廣告階階段運(yùn)作566（四）、項(xiàng)目預(yù)預(yù)算60三、傳播訴求策策略62（一）、訴求對對象62（二）、訴求重重點(diǎn)62（三）、訴求方方法64（四）、訴求表表述65第四部份****商業(yè)公園媒媒介傳播企劃劃75一、傳播背景776二、媒體傳播目目標(biāo)76三、廣告?zhèn)鞑ο筇卣?77四、媒介傳播要要點(diǎn)77五、媒體策略778六、平面媒體的的優(yōu)點(diǎn)78七、媒體選擇及及依據(jù)80八、新聞炒作881九、媒介策略——行程策略833十、媒體排期計計劃85十一、費(fèi)用分配配88附件93附件一94附件二:96前言成都***商業(yè)業(yè)公園是由成成都***商業(yè)廣場開開發(fā)經(jīng)營有限限公司開發(fā)經(jīng)經(jīng)營的大型商商業(yè)項(xiàng)目，并并委托四川***廣告?zhèn)鞑ス晒煞萦邢薰舅緦ζ漤?xiàng)目進(jìn)進(jìn)行廣告?zhèn)鞑ゲサ膽?zhàn)略規(guī)劃劃。本企劃方方案結(jié)合***商業(yè)公園的的項(xiàng)目特點(diǎn)，旨旨在更加突出出廣告?zhèn)鞑サ牡哪繕?biāo)顧客區(qū)區(qū)隔性與實(shí)效效性，以配合合銷售工作的的順利展開。本企劃案包括市市場背景分析析、市場行銷銷傳播戰(zhàn)略、整整合傳播戰(zhàn)略略和媒介傳播播企劃四大部部分，為全程程廣告?zhèn)鞑ミ\(yùn)運(yùn)動提供策略略上的指引。行銷傳播目標(biāo)短期內(nèi)樹立“****商業(yè)公園”在同類市場場的領(lǐng)導(dǎo)品牌牌形象在傳播周期內(nèi)使使“***商業(yè)公園”達(dá)到80%的銷售目標(biāo)標(biāo)為“***商業(yè)業(yè)公園”確立全新的的經(jīng)營策略，快快速打開市場場局面，獲取取項(xiàng)目銷售的的全面成功讓“***商業(yè)業(yè)公園”之項(xiàng)目概念念和獨(dú)特賣點(diǎn)點(diǎn)為目標(biāo)顧客客所認(rèn)同通過廣告?zhèn)鞑サ牡谋憩F(xiàn)激發(fā)目目標(biāo)顧客的購購買欲望與動動機(jī)第一部分***商業(yè)公園市市場背景分析析一、項(xiàng)目概況***商業(yè)公園園位于成都市市城南，所處處地理位置屬屬于成都市高高尚住宅區(qū)中中心，總占地地面積達(dá)54000平方米，總總建筑面積為為91000平方米。項(xiàng)項(xiàng)目所在位置置四周均為住住宅區(qū)，北面面有銀都花園園、玉林小區(qū)區(qū)等著名住宅宅小區(qū)；東面面有中華園、錦錦繡花園、芳芳草地、棕北北小區(qū)等大型型高檔住宅區(qū)區(qū)；向西向南南有紫荊花園園、紫竹苑、翠翠竹苑等項(xiàng)目目，另外周邊邊1.5公里半徑內(nèi)內(nèi)有大小房地地產(chǎn)住宅項(xiàng)目目及住宅區(qū)將將近50多個。就該該區(qū)而言，其其居住人口就就超過了40萬人。***商業(yè)公園園的總體規(guī)劃劃包括四大部部分，第一部部分是以旗艦艦為外形布置置的中心商廈廈；第二部分分是以一片舒舒展的葉片外外形設(shè)計布置置的步行商業(yè)業(yè)街；第三部部分是以風(fēng)帆帆為外形的酒酒店式商務(wù)公公寓套房；第第四部分是占占地近萬平米米的廣場，為為整個商業(yè)公公園提供了必必不可少的環(huán)環(huán)境配套。另外，整個****商業(yè)公園的的建筑頂層都都設(shè)計為綠化化天臺。因此此可以說，***商業(yè)公園在在規(guī)模及環(huán)境境綠化的指標(biāo)標(biāo)上已經(jīng)達(dá)到到一個公園所所應(yīng)有的條件件。***商業(yè)公園園主要技術(shù)經(jīng)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)及相相關(guān)資料規(guī)劃紅線面積：：54198平方米建設(shè)用地面積：：43900平方米代征地面積：110298平方米總建筑面積：886485平方米其中：步行商街街面積：35576平方米（一一樓公攤率為為32.84%，二樓公攤攤率為51..2%）商務(wù)公寓面積：：8550平方米（其其中架空面積積1280平方米，可可銷售面積7270平方米）中心商廈面積：：42360平方米（其其中招商面積積31000平方米，地地下室面積11360平方米）地下停車位：5500個容積率：1.660設(shè)計單位：****設(shè)計研究所所施工單位：****總公司物業(yè)咨詢/管理理：***管理集團(tuán)二、開發(fā)商背景景簡介成都***商業(yè)業(yè)公園是由成成都***商業(yè)廣場開開發(fā)經(jīng)營有限限公司開發(fā)經(jīng)經(jīng)營的大型商商業(yè)項(xiàng)目，成成都***商業(yè)廣場開開發(fā)經(jīng)營有限限公司是由成成都***投資管理有有限公司和成成都***建設(shè)開發(fā)有有限責(zé)任公司司共同投資設(shè)設(shè)立的有限責(zé)責(zé)任公司，公公司于1999年1月26日注冊。其其中，成都***建設(shè)開發(fā)股股份有限公司司是目前成都都市實(shí)力雄厚厚的房地產(chǎn)開開發(fā)公司，曾曾經(jīng)成功開發(fā)發(fā)建設(shè)過皇城城公寓、亞太太大廈、皇城城商業(yè)廣場和和送仙橋藝術(shù)術(shù)城等大型房房地產(chǎn)物業(yè)，在在開發(fā)及銷售售方面有著豐豐富的經(jīng)驗(yàn)。三、市場環(huán)境分分析宏觀背景由于國家宏觀經(jīng)經(jīng)濟(jì)政策的積積極引導(dǎo)，尤尤其在國家推推出房改、經(jīng)經(jīng)濟(jì)適用房建建設(shè)，加快住住宅產(chǎn)業(yè)化三三大舉措后，1999年中國房地產(chǎn)業(yè)已開始走出低谷，明顯回升。多層次的住房供供應(yīng)體系正在在形成，同時時住宅小區(qū)對對項(xiàng)目配套設(shè)設(shè)施的要求也也越來越高。金融支持力度不不斷加強(qiáng)，對對房地產(chǎn)市場場大力扶持。國家對房地產(chǎn)業(yè)業(yè)相關(guān)的財政政、稅收政策策空前寬松。房價中不合理的的成份正在消消除，房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)交易成本本逐漸下降。經(jīng)過多年的行業(yè)業(yè)競爭與發(fā)展展，房地產(chǎn)業(yè)業(yè)已由賣方市市場變?yōu)橘I方方市場。以收入劃分的市市場消費(fèi)層次次明晰化。市政府將成都建建成“三中心，兩兩樞紐”，使外地人人到成都投資資置業(yè)已成為為熱點(diǎn)。“向東、向南”已成為成都都發(fā)展的趨勢勢，南面已形形成高尚住宅宅圈，前景看看好。府南河的改造帶帶動人們對居居住環(huán)境、建建筑、戶型的的觀念更新。市場對消費(fèi)層次次提出更高的的要求。房產(chǎn)市場營銷、競競爭手段花樣樣百出。成都市房地產(chǎn)規(guī)規(guī)?；?、集約約化開發(fā)趨勢勢已初見端倪倪。房地產(chǎn)開發(fā)質(zhì)量量管理走向規(guī)規(guī)模化、法制制化。加入WTO后，將將首先刺激對對外銷房、辦辦公樓、賓館館、商場、廠廠房等非住宅宅房的需求。其其次，適合外外商的高檔住住宅需求，特特別是租賃需需求也會增加加。西部大開發(fā)的啟啟動，使成都都市成為近年年來投資的新新熱點(diǎn)。四、項(xiàng)目的SWWOT分析1、優(yōu)勢分析析位于成都市第二二中心的城南南高尚社區(qū)，區(qū)區(qū)域消費(fèi)層次次和功能較高高；項(xiàng)目本身所具備備的綜合消費(fèi)費(fèi)能力突出，規(guī)規(guī)模宏大；如此大規(guī)模的消消費(fèi)場所在周周邊區(qū)域、乃乃至全成都都都尚屬空白，棕棕北好又多的的火爆在某種種程度上印證證出該區(qū)域相相關(guān)目標(biāo)客戶戶市場遠(yuǎn)未飽飽和；綜合消費(fèi)場所齊齊備，完全可可以滿足消費(fèi)費(fèi)者的多方面面需求；充足的停車位；；鋪面面積選擇面面較大，可以以滿足不同層層次的目標(biāo)客客戶市場的要要求；投資職業(yè)，升值值前景巨大；；開發(fā)商具有一定定知名度，加加強(qiáng)消費(fèi)者信信賴度；南門高尚社區(qū)的的形象亦將對對本項(xiàng)目的品品牌形象建設(shè)設(shè)增加附加值值。2、劣勢分析周邊區(qū)域知名餐餐飲娛樂場所所及各種專賣賣店較多，且且已經(jīng)擁有自自己的一批固固定的客源；；交通網(wǎng)絡(luò)不夠完完善，公交車車線路較少，較較難匯聚人氣氣；由于周邊許多樓樓盤正處于施施工階段，現(xiàn)現(xiàn)場氣氛略顯顯冷清；前期廣告投入缺缺乏整體統(tǒng)籌籌，造成消費(fèi)費(fèi)者的接受倦倦怠，不利于于后期廣告的的推出；功能區(qū)劃分顯得得有些一廂情情愿，強(qiáng)制性性的劃分將造造成目標(biāo)客戶戶的購買疑慮慮，增加銷售售難度。3、機(jī)會點(diǎn)西部大開發(fā)給成成都帶來前所所未有的商業(yè)業(yè)機(jī)會，隨著著成都市作為為西部中心城城市地位的確確定，加之其其商業(yè)發(fā)達(dá)一一向居于全國國前列，國內(nèi)內(nèi)外知名品牌牌紛紛進(jìn)駐蓉蓉城，為項(xiàng)目目奠定了堅實(shí)實(shí)的客戶基礎(chǔ)礎(chǔ)；家樂福已經(jīng)有較較大的進(jìn)駐可可能，項(xiàng)目核核心店確定局局勢已漸趨明明朗；政府的有力支持持；專業(yè)的廣告策劃劃和物業(yè)顧問問與發(fā)展商緊緊密配合，為為項(xiàng)目的成功功開發(fā)提供了了有效保障；；細(xì)分市場，準(zhǔn)確確的市場定位位和目標(biāo)消費(fèi)費(fèi)群，科學(xué)的的價格策略，專專業(yè)的物業(yè)管管理。4、威脅點(diǎn)：目前成都市鋪面面炒作集中于于市中心及一一些已形成良良好口碑的市市場，客源競競爭激烈；成都市鋪面總量量反映為庫存存較大，市場場日趨飽和；；“普爾斯馬特”的進(jìn)駐、玉玉林小區(qū)即將將興建的同類類項(xiàng)目對本項(xiàng)項(xiàng)目構(gòu)成潛在在威脅；五、目標(biāo)市場定定位1、目標(biāo)市場定定位分析我們的資源：“***”步行商業(yè)街街首、二層鋪鋪面。目前“***”正處于施工工階段，其商商業(yè)氣氛還未未形成氣候，因因而暫時不可可與春煦路、鹽鹽市口等黃金金口岸相比較較。后者所具具備的商機(jī)人人所共知，就就其地段而言言，大量經(jīng)營營者都會將其其作為首選之之地。而“***”的的商業(yè)氣氛和和機(jī)會則正在在逐漸形成當(dāng)當(dāng)中，經(jīng)營者者一般只會選選擇已形成口口碑的、風(fēng)險險性極低的口口岸和市場，而而不會對一片片正在開發(fā)中中的市場加以以青睞。具眼光的投資者者則會通過自自身經(jīng)驗(yàn)來判判斷“***”是否擁有良良好發(fā)展前景景，是否會形形成鼎盛人氣氣，是否擁有有明顯優(yōu)勢等等條件，以決決定是否出手手。他們能夠接受預(yù)預(yù)測前景，有有承擔(dān)風(fēng)險心心理素質(zhì)。綜上所述，選擇擇“***”的經(jīng)營者比比例將很小，我我們應(yīng)將主要要注意力集中中在爭取投資資者上面，一一切宣傳也將將圍繞他們進(jìn)進(jìn)行。2、項(xiàng)目目標(biāo)客客戶類型理智型：社會的的發(fā)展、經(jīng)濟(jì)濟(jì)實(shí)力的提高高、市場的競競爭，無不加加劇消費(fèi)者心心態(tài)的成熟；；加之房產(chǎn)投投資數(shù)額非小小，投資者必必會多方考證證再行出手。本項(xiàng)目目的目標(biāo)客戶戶將以理智務(wù)務(wù)實(shí)型的占絕絕大多數(shù)。沖動型：有些目目標(biāo)客戶屬于于初始投資，由由于本金到手手較易，造成成消費(fèi)較為沖沖動。這類消消費(fèi)者數(shù)量較較少，但不能能忽略。3、項(xiàng)目目標(biāo)客客戶細(xì)分按投資行為可分分為：炒住房、鋪面炒股票、證券炒黃金、外幣以前沒有投資行行為，現(xiàn)在正正準(zhǔn)備投資的的按投資等次可分分為：專業(yè)房產(chǎn)炒家周轉(zhuǎn)資金較充足足，但不知如如何使用的投投資者周轉(zhuǎn)資金不多，希希望通過自身身眼光和知識識來賺錢的投投資者4、項(xiàng)目目標(biāo)客客戶分析——群體個性A.專業(yè)炒家((含專業(yè)炒股股者、專業(yè)炒炒幣者)這部分客戶群已已經(jīng)過前期資資本積累,屬于“先富起來”的一批人，大大多文化程度度不高，但投投資經(jīng)驗(yàn)豐富富，投資心態(tài)態(tài)成熟，理智智務(wù)實(shí)，，相相信實(shí)實(shí)在在在的、邏輯性性強(qiáng)的投資分分析，同時由由于市場因素素等問題，需需轉(zhuǎn)向投資以以獲取更大的的經(jīng)營利潤空空間B.周轉(zhuǎn)資金較較充足，但不不知如何使用用的投資者這部分客戶群具具有充裕的資資金實(shí)力，希希望通過保障障性較大的投投資，獲得穩(wěn)穩(wěn)定的升值與與回報但欠缺缺投資經(jīng)驗(yàn)，相相信專家和朋朋友的建議，容容易受外在因因素影響，投投資較為沖動動。C.周轉(zhuǎn)資金金不多，希望望通過自身眼眼光和知識來來賺錢的投資資者這部分客戶群知知識結(jié)構(gòu)和綜綜合素質(zhì)較高高，意識觀念念略為新潮和和現(xiàn)實(shí)，對新新生事物能給給予較高關(guān)注注度，相信自自己的眼光和和判斷，會結(jié)結(jié)合政策等因因素對投資目目標(biāo)作詳細(xì)的的考察，出手手謹(jǐn)慎。5、項(xiàng)目目標(biāo)客客戶特征投資需求（關(guān)注注點(diǎn)）區(qū)位地段人氣項(xiàng)目本身的特點(diǎn)點(diǎn)、優(yōu)勢發(fā)展前景政策背景購買力a.理智型的的投資者一旦旦考察顯示有有利，即會果果斷出手或者者選擇與自身身資金實(shí)力相相匹配的面積積進(jìn)行投資。b.沖動型的的投資者資金金無虞，易猶猶豫，但受煽煽動后將會比比較沖動。信息來源受成都市報業(yè)大大市氣氛影響響，其主要信信息來源為：：a.報紙媒體b.電視媒體c.朋友口碑相相傳6、目標(biāo)客戶鎖鎖定a.一級目標(biāo)：：專業(yè)房產(chǎn)炒家（含含專業(yè)炒股者者、專業(yè)炒幣幣者）b.二級目標(biāo)：：周轉(zhuǎn)資金較充足足，但不知如如何使用的投投資者c.三級目標(biāo)：：周轉(zhuǎn)資金不多，希希望通過自身身眼光和知識識來賺錢的投投資者六、項(xiàng)目定位隨著國民經(jīng)濟(jì)的的增長，成都都市的人民消消費(fèi)能力逐步步提高，整體體消費(fèi)能力已已經(jīng)逐步接近近較發(fā)達(dá)城市市的消費(fèi)水平平，而且某些些方面的消費(fèi)費(fèi)能力已經(jīng)達(dá)達(dá)到甚至超過過了目前國內(nèi)內(nèi)大型城市的的消費(fèi)水平。近幾年，在百貨貨業(yè)方面，除除了早期本土土百貨經(jīng)營者者，（如人民民商場、太平平洋百貨、王王府井百貨等等），中、日日合資的百貨貨亦逐步進(jìn)軍軍成都市場（如如隨著伊藤洋洋華堂）。至至于國際知名名的好又多、家家樂福、萬客客隆、普爾斯斯馬特，更是是雄心萬丈地地已經(jīng)在此建建立自己的江江山。而國外外已經(jīng)經(jīng)營多多年的大型購購物中心（shopppingccenterr，或稱shopppingMMALL），也在成成都有眼光的的投資經(jīng)營者者的積極策劃劃下，進(jìn)入密密鑼緊鼓的籌籌備階段。雖然在99年，成成都的會展中中心已經(jīng)“包裝”了一個自稱稱是“第一個成都都造的本土摩摩（MALL）”，但是從其其實(shí)際功能配配套乃至其規(guī)規(guī)模都尚未真真正達(dá)到摩的的標(biāo)準(zhǔn)。如今今，成都的消消費(fèi)者內(nèi)心更更加迫切呼喚喚一個真真正正正的MALL的出現(xiàn)。1、定位的意義義開發(fā)項(xiàng)目前期論論證，既是開開發(fā)商價值取取向的問題，也也是目標(biāo)確定定的問題。定定位是開發(fā)項(xiàng)項(xiàng)目是否成功功的關(guān)鍵，確確認(rèn)賣點(diǎn)是前前期證的根本本任務(wù)。2、定位的目的的更好地實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目目開發(fā)的效益益目標(biāo)；及時時適應(yīng)多變的的市場要求；；確保企業(yè)在在市場競爭中中的安全性；；樹立項(xiàng)目的的品牌形象；；在激烈的市市場競爭和多多變的市場環(huán)環(huán)境下，保障障項(xiàng)目銷售的的快速進(jìn)行。3、市場調(diào)查分分析（1）、地區(qū)經(jīng)經(jīng)濟(jì)潛力分析析市場調(diào)查工作首首要就是了解解擬設(shè)購物中中心的地區(qū)是是否有足夠的的市場市場潛潛力來支持新新的商業(yè)開發(fā)發(fā)項(xiàng)目?；颈旧线@可從該該地區(qū)的就業(yè)業(yè)市場、公共共配套設(shè)施、人人口統(tǒng)計、收收入及消費(fèi)水水平、交通狀狀況及商業(yè)發(fā)發(fā)展趨勢得知知。就業(yè)市場一個區(qū)域的就業(yè)業(yè)市場經(jīng)常被被視作該地區(qū)區(qū)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展展指標(biāo)，就業(yè)業(yè)市場的成長長即代表著產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的蓬勃發(fā)發(fā)展，結(jié)果帶帶來更多的就就業(yè)人口與消消費(fèi)能力。有一點(diǎn)要注意的的是，就業(yè)機(jī)機(jī)會是否由少少數(shù)幾家大型型產(chǎn)業(yè)造成？？畢竟我們希希望地區(qū)的繁繁榮是各行各各業(yè)的貢獻(xiàn)，同同在此良性循循環(huán)下，地區(qū)區(qū)才會有更大大的發(fā)展空間間。對于郊區(qū)區(qū)購物中心而而言，此點(diǎn)甚甚為重要。除此，也要留心心本地區(qū)是否否有重大的發(fā)發(fā)展計劃，因因這一點(diǎn)將吸吸引新的產(chǎn)業(yè)業(yè)進(jìn)駐。反觀***商業(yè)業(yè)公園，其所所在的成都市市一直都是西西南地區(qū)經(jīng)濟(jì)濟(jì)、政治、文文化中心，加加上目前西部部大開發(fā)的啟啟動，更促使使這個多元化化的城市加速速成為新的投投資消費(fèi)熱點(diǎn)點(diǎn)城市。另外外，隨著成都都市規(guī)劃向東東向南發(fā)展的的新措施，使使本項(xiàng)目更具具發(fā)展前景。公共配套設(shè)施地區(qū)的繁榮也常常賴于公共配配套設(shè)施的發(fā)發(fā)展，尤其是是交通建設(shè)及及與居住有關(guān)關(guān)的建設(shè)。因因?yàn)榻煌ńㄔO(shè)設(shè)有助于其他他地域的消費(fèi)費(fèi)者前來，而而與居住有關(guān)關(guān)的建設(shè)將促促成居民的增增加。目前***商業(yè)業(yè)公園的發(fā)展展，已經(jīng)具有有了較為充裕裕的居民資源源，但是其不不良的交通網(wǎng)網(wǎng)絡(luò)卻是現(xiàn)在在項(xiàng)目的最大大隱憂。因此此我們建議開開發(fā)商在這一一問題上應(yīng)該該引起高度的的重視，并爭爭取采取措施施引入或新開開辟更多的交交通線路，以以完善項(xiàng)目的的不足之處。人口統(tǒng)計地區(qū)人口的多與與少，直接影影響購物中心心規(guī)模的大小小。因此，充充分掌握商圈圈人口的數(shù)量量，對于決定定項(xiàng)目規(guī)模而而言，是一件件很重要的事事情。調(diào)查人口數(shù)量時時，也必須盡盡量了解人口口密度與年齡齡層分布，人人口密度高，當(dāng)當(dāng)然有利于購購物中心的經(jīng)經(jīng)營，而年齡齡層次的比例例高時，意味味著該地區(qū)的的成長率高，只只是必須注意意是否有著人人口外流的現(xiàn)現(xiàn)象。據(jù)目前我們所掌掌握的資料顯顯示，由于西西部大開發(fā)的的啟動，成都都市的流動人人口數(shù)量正在在迅速的膨脹脹；而***商業(yè)公園所所在的南面，其其常住人口數(shù)數(shù)量也隨著該該區(qū)住宅新區(qū)區(qū)的不斷落成成完工和投入入使用而迅速速增加。從目目前調(diào)查的人人口資料反映映，僅***商業(yè)公園附附近的住宅小小區(qū)居住人口口數(shù)量就已經(jīng)經(jīng)達(dá)到40余萬，且以事事業(yè)有成人士士或高消費(fèi)新新貴為主?？偪偠灾?，這這一區(qū)已經(jīng)基基本上聚集了了大部分成都都的“有錢人”。從本地區(qū)區(qū)的人口調(diào)查查數(shù)據(jù)顯示，***商業(yè)公園已已經(jīng)具備了足足夠的消費(fèi)人人口及后備消消費(fèi)力量。收入及消費(fèi)水平平收入及消費(fèi)水平平與人口兩者者都是消費(fèi)購購買力的構(gòu)成成因素，而消消費(fèi)購買力的的高低，直接接影響著商業(yè)業(yè)的生存。為為求精確掌握握地區(qū)消費(fèi)水水平，除了可可以查閱政府府每年公布的的統(tǒng)計數(shù)據(jù)外外，還可以采采用抽樣調(diào)查查的方法。目前，據(jù)調(diào)查資資料顯示***商業(yè)公園所所在行政區(qū)人人平均年收入入達(dá)75000元，家庭平平均收入為1600000元。且該區(qū)區(qū)居民的年消消費(fèi)性支出占占收入的比例例為84.9%。具體比例例可參見下圖圖：商業(yè)發(fā)展趨勢關(guān)系地區(qū)經(jīng)濟(jì)潛潛力的最后一一項(xiàng)調(diào)查工作作是掌握該地地區(qū)商業(yè)發(fā)展展的趨勢。這這項(xiàng)調(diào)查可以以讓我們知道道那些商業(yè)品品種的發(fā)展呈呈現(xiàn)上升趨勢勢，而這又與與該地區(qū)人口口、收入及消消費(fèi)水平又和和關(guān)聯(lián)?；旧衔覀兛梢砸詫⒄麄€地區(qū)區(qū)的消費(fèi)支出出統(tǒng)計數(shù)據(jù)與與該地區(qū)主要要的大型購物物中心的營業(yè)業(yè)情況作比較較，得到該地地區(qū)大型商業(yè)業(yè)項(xiàng)目在消費(fèi)費(fèi)中所占的比比例，分析近近幾年比例的的變化，就知知道商業(yè)發(fā)展展的趨勢。不難發(fā)現(xiàn)，****商業(yè)公園所所在的南部，居居住人口的不不斷膨脹，而而大型商業(yè)僅僅僅依靠棕北北的好又多是是絕對不夠的的，這一點(diǎn)可可以通過成都都市中心家樂樂福的開業(yè)而而造成八寶街街好又多的衰衰退，但棕北北好又多卻能能保持火爆的的銷售業(yè)績可可以看出。詳細(xì)的市場調(diào)查查應(yīng)該在日后后的工作中不不斷補(bǔ)充完善善。（2）商圈分析析從地區(qū)經(jīng)濟(jì)潛力力分析中，我我們基本確認(rèn)認(rèn)了本地區(qū)是是容許象***商業(yè)公園這這樣的大型購購物中心開發(fā)發(fā)的可能，并并且已經(jīng)了解解了到底應(yīng)該該配備什么樣樣的店鋪?zhàn)鳛闉樵擁?xiàng)目的核核心店。緊接著，我們必必須進(jìn)一步地地從商圈的分分析工作來確確認(rèn)這些初步步的設(shè)想。事事實(shí)上，市場場調(diào)查工作的的分析最重要要的就是商圈圈的分析。商圈內(nèi)購買力的的分析前面已經(jīng)談到，由由于本項(xiàng)目所所在商圈的主主要居民都屬屬于成都市較較富裕的消費(fèi)費(fèi)階層，因此此在本項(xiàng)目所所在地建立大大型購物中心心應(yīng)該是具有有強(qiáng)勁的購買買力支持的。市場競爭分析分析市場競爭對對手的重點(diǎn)有有：經(jīng)營規(guī)模模、經(jīng)營策略略、營業(yè)額等等數(shù)據(jù)。目前前項(xiàng)目所存在在的競爭對手手其實(shí)并不多多，更可以說說只要項(xiàng)目開開發(fā)成功，***商業(yè)公園在在短期內(nèi)應(yīng)該該不會存在什什么同類別的的競爭對手。但但是正因?yàn)檫@這樣，我們發(fā)發(fā)現(xiàn)了項(xiàng)目的的賣點(diǎn)正是其其獨(dú)有的經(jīng)營營規(guī)模和新穎穎的經(jīng)營策略略，至于棕北北及玉林小區(qū)區(qū)內(nèi)的商業(yè)消消費(fèi)營業(yè)額更更為項(xiàng)目將來來發(fā)展提供了了足夠的信心心支持。4、項(xiàng)目定位立足城南，輻射射成都市的集集各種購物、娛娛樂、休閑于于一體的超大大型消費(fèi)場所所。（1）針對目標(biāo)標(biāo)客戶市場的的定位——商業(yè)投資功功能。鋪面的熱炒需需要口岸、人人氣、項(xiàng)目特特色等等因素素作為支撐，這這些條件對于于本項(xiàng)目而言言都已具備，前前景可以預(yù)見見。（2）針對消費(fèi)費(fèi)者及競爭對對手的定位——具唯一性的的綜合消費(fèi)功功能。本項(xiàng)目目集各種購物物、娛樂、休休閑功能為一一體，綜合消消費(fèi)能力極強(qiáng)強(qiáng)，其“摩”的內(nèi)容已經(jīng)經(jīng)充實(shí)，且作作為填補(bǔ)同類類市場空白的的項(xiàng)目，其項(xiàng)項(xiàng)目功能的唯唯一性突出。針對區(qū)域的定位位——補(bǔ)充和集中中式的消費(fèi)功功能。本項(xiàng)目目的出現(xiàn)，補(bǔ)補(bǔ)充了區(qū)域消消費(fèi)空間，改改變了城南的的消費(fèi)結(jié)構(gòu)和和消費(fèi)方式，一一種全新的消消費(fèi)模式——一次性集中中消費(fèi)行為將將因此產(chǎn)生。七、開發(fā)構(gòu)想1、“一站式消消費(fèi)”是現(xiàn)代商業(yè)業(yè)發(fā)展的必然然趨勢所謂主題商場，就就是指根據(jù)人人們的消費(fèi)主主題而劃定的的比較集中的的商場經(jīng)營范范圍，從而使使人們在這里里可以實(shí)現(xiàn)“一站式消費(fèi)”(OneSStopSShopping)。譬如，你你想為未成年年的子女買個個禮品，那你你不必費(fèi)時間間去一家家百百貨店找，只只需要去一趟趟“玩具反斗城”就能如愿以以償，因?yàn)樵谠凇巴婢叻炊烦恰?，一切與少少年兒童有關(guān)關(guān)的消費(fèi)品應(yīng)應(yīng)有盡有，為為你提供了最最充分的選擇擇余地。主題題商場最初的的表現(xiàn)形式是是“專業(yè)市場”，但國內(nèi)的的商業(yè)發(fā)展到到今天，再做做“專業(yè)市場”已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)不不夠了。隨著競爭的日趨趨激烈，現(xiàn)在在的成都乃至至整個中國，都都已經(jīng)進(jìn)入了了一個“商業(yè)聚焦”的時代。做做餐飲的，不不再是什么菜菜都做，要么么做川菜，要要么是東北菜菜，要么是粵粵菜……商場也在“聚焦”，想方設(shè)法法通過經(jīng)營內(nèi)內(nèi)容的集中和和經(jīng)營方式的的系統(tǒng)化，讓讓社會公眾買買相關(guān)的東西西時第一時間間想到某個商商廈，于是，近近幾年出現(xiàn)了了形形色色的的專賣點(diǎn)（甚甚至煙草專賣賣點(diǎn)）、專業(yè)業(yè)市場、主題題商場，還有有家樂福、好好又多之類的的平價商場。總總之，作為消消費(fèi)者來說，由由于生活節(jié)奏奏越來越快，誰誰也不愿意漫漫無目標(biāo)地尋尋找自己想買買的商品，總總希望在同一一地點(diǎn)、同一一時間能得到到最集中的選選擇對象和最最大范圍的選選擇自由；作作為商場經(jīng)營營者來說，誰誰也不希望被被淹沒在商品品的海洋里，總總希望將自己己的商場扮演演成一個最醒醒目的場所，一一個人們第一一選擇要來的的場所，在信信息的汪洋大大海中，這里里是一個島嶼嶼而不是一小小片浪花。于于是，“商業(yè)聚焦”的概念便產(chǎn)產(chǎn)生了。商場能否旺租旺旺銷與商場的的功能定位直直接相關(guān)。毫毫無針對性、漫漫無目標(biāo)的推推廣所取得的的效果是非常常有限的。市場中，沒有哪哪個行業(yè)能比比零售業(yè)更敏敏銳地感受到到趨勢的變化化。零售業(yè)往往哪個方向走走，市場就往往哪個方向走走。問題是，零零售業(yè)究竟會會朝何處走呢呢？一言以蔽之，就就是專業(yè)化。今天，越來越多多的人轉(zhuǎn)向主主題購物中心心。所以，百百貨商店沒落落問題不在百百貨商店，而而在購物中心心。凝聚焦點(diǎn)點(diǎn)的一方又占占了上風(fēng)。百貨商商店VS購物中心。商場上的基本原原則是，誰的的經(jīng)營焦點(diǎn)較較集中，誰就就是贏家。不不管你從事的的行業(yè)是什么么，這個原則則是普遍適用用的。與你的的競爭對手相相比，誰的經(jīng)經(jīng)營焦點(diǎn)較集集中？通常，焦焦點(diǎn)較集中的的一方，較占占優(yōu)勢。當(dāng)情勢對你不利利時，就算你你原先的市場場聲譽(yù)再卓著著也無濟(jì)于事事。我們的商商業(yè)競爭已經(jīng)經(jīng)進(jìn)入了專業(yè)業(yè)化時代，而而一個無所不不賣、毫無主主題可言的商商場即將成為為歷史的遺跡跡。這一點(diǎn)，即即使你看不到到，消費(fèi)者也也會在實(shí)際的的消費(fèi)行為中中恰如其份地地表現(xiàn)出他們們殘酷無情的的時代傾向，從從而迫使眾多多商家在選擇擇經(jīng)營（或租租或買）鋪面面時不得忍痛痛拋棄他們已已經(jīng)習(xí)慣了的的零散鋪位。所以，在百貨商商店日漸式徽徽之際，購物物中心趁勢而而起。這一趨趨勢不僅在現(xiàn)現(xiàn)在的成都有有所表現(xiàn)，早早在幾年前的的美國已經(jīng)是是一個眾所周周知的事實(shí)。美美國玩具反斗斗城（Toys“R”US）的崛起就就是典型的代代表。目前，全全美國玩具反反斗城連鎖店店多達(dá)618家，占玩具具市場22％的銷售額額。此外，玩玩具反斗城的的海外分支有有293家之多，是是美國規(guī)模最最大的玩具零零售業(yè)者。諷刺的是，玩具具反斗城一開開始是販賣兒兒童家具起家家的。創(chuàng)始人人查理斯·拉察索〔CharllesLaazaruss〕舍棄了家家具經(jīng)營，開開設(shè)了一家只只賣打折玩具具、規(guī)模更大大的商場。換換句話說，他他把經(jīng)營焦點(diǎn)點(diǎn)凝聚在玩具具上。不同凡凡響的做法出出奇制勝！無無怪乎《Forbees》雜志稱反反斗城的創(chuàng)始始人查理斯·拉察索（CharllesLaazaruss）先生是當(dāng)當(dāng)代最有智慧慧的零售業(yè)者者之一。玩具業(yè)是如此，其其他行業(yè)又何何嘗不是如此此？電器、裝裝飾材料、文文具、時裝等等等眾多門類類的商品，也也正紛紛從過過去無所不能能的百貨商店店中剝離出來來，形成富有有生機(jī)和活力力的專業(yè)市場場。在這里里，我們推崇崇的是一種目目前成都市全全新的消費(fèi)新新觀念——“一站式消費(fèi)”（OneSStopSShoppiing）。***商業(yè)公園園的開發(fā)構(gòu)想想如前所述，市場場精細(xì)化、專專業(yè)化已是國國際走向，回回過頭來看成成都市，在這這一點(diǎn)上并未未落后于時代代趨勢，各種種專業(yè)化市場場紛紛確立個個性，如：“泰華”服裝城、“東華”電腦城、“大發(fā)”電器市場等等等各類型專專業(yè)市場。與此同時，我們們也看到問題題出現(xiàn)——這些專業(yè)市市場并未集中中于同一區(qū)域域，消費(fèi)者往往往需要往返返奔波，導(dǎo)致致時間、精力力和金錢的大大量浪費(fèi)。那么，我們能否否成立一個項(xiàng)項(xiàng)目，將零星星分散型的消消費(fèi)轉(zhuǎn)化為集集中滿足型的的消費(fèi)。把這這些不同類型型的專業(yè)市場場集合在同一一大市場中，在在越來越快的的生活節(jié)奏中中免去消費(fèi)者者的無謂損失失？同時也讓讓消費(fèi)者獲得得更多更好的的選擇？讓我我們把目光走走得更遠(yuǎn)些——不僅僅只滿滿足消費(fèi)者購購物的需求，設(shè)設(shè)身處地地想想一下，在購購物的空隙或或之后，人們們是否還需要要得到一些娛娛樂的松弛？？例如餐飲娛娛樂等場所的的設(shè)置。不僅如此，反推推過來，這些些旺盛人氣的的餐飲娛樂場場所也會促進(jìn)進(jìn)購物場所的的銷售，這兩兩者本是相互互作用相互推推動、互借其其勢互造其市市的。在前面的市調(diào)部部分中已印證證了這一想法法的可行性。于于此，城中之之城，即微縮縮市中心的概概念已初步形形成。99年會展中心心的“摩”（MALL）亦亦曾引起關(guān)注注，由于其立立項(xiàng)和項(xiàng)目配配套設(shè)施的有有欠完善，無無法積聚人氣氣，很快便如如曇花一現(xiàn)，至至今仍積壓了了大量鋪位。前車之鑒，后事事之師。如果項(xiàng)目本身是是好的，那么么我們要考慮慮的是，趣味味是否合適？？區(qū)域消費(fèi)接接受度在哪一一水平線上？？項(xiàng)目本身的的配套設(shè)施能能否妥善解決決后顧之憂以以吸引投資和和消費(fèi)？能否否以區(qū)域消費(fèi)費(fèi)帶動城市整整體消費(fèi)？作為城市副中心心，城南的地地段優(yōu)勢人所所皆知。作為著名高尚社社區(qū)集中地，城城南的消費(fèi)能能力亦毋庸置置言。前面的市場分析析已詳細(xì)談到到了這些問題題，并得出了了肯定的判斷斷。尤為重要的一點(diǎn)點(diǎn)是，這里尚尚未有相同項(xiàng)項(xiàng)目產(chǎn)生，遠(yuǎn)遠(yuǎn)未飽和的市市場潛量等待待引發(fā)。鎖定定城南，這個個項(xiàng)目已成功功一半。需要完善的是項(xiàng)項(xiàng)目功能的規(guī)規(guī)劃，這是舉舉足輕重的關(guān)關(guān)鍵所在，招招商引資的成成敗端看此舉舉。這一點(diǎn)我我們在緊隨其其后的規(guī)劃建建議中將作出出詳細(xì)分析。不僅如此，由于于城南良好的的社區(qū)形象和和消費(fèi)能力，吸吸引了大量其其他社區(qū)消費(fèi)費(fèi)者的前來?！昂糜侄唷眮喬昙词鞘且詤^(qū)域消費(fèi)費(fèi)帶動城市整整體消費(fèi)的成成功一例。綜上所述，“****”商業(yè)廣場——真正意義的“摩”（MALL）——商業(yè)公園已已然呼之欲出出。八、項(xiàng)目功能劃劃分建議項(xiàng)目功能劃分工工作的得當(dāng)與與否，深深影影響到***商業(yè)公園將將來營運(yùn)的成成敗。因?yàn)橐粋€不適當(dāng)當(dāng)?shù)挠搀w空間間格局，必然然限制了營業(yè)業(yè)機(jī)能發(fā)揮的的成效。由此此我們知道，這這項(xiàng)工作不能能完全由建筑筑設(shè)計師或內(nèi)內(nèi)裝設(shè)計業(yè)者者獨(dú)力承擔(dān)。原原因在于他們們可能遺忘、甚甚至忽略了“做生意”的基本立場場，因而鑄下下錯誤而不能能自知。事實(shí)實(shí)上，成都以以往就有多個個這一類的開開發(fā)案例，因因而導(dǎo)致營運(yùn)運(yùn)的最終失敗敗。以下，我們就從從店鋪的配置置、街道、公公共空間與后后勤空間的規(guī)規(guī)劃，來幫助助開發(fā)商共同同了解作為大大型購物中心心的空間特性性及其與營運(yùn)運(yùn)需求的關(guān)系系。1、店鋪的配置置從外國MALLL的規(guī)劃經(jīng)驗(yàn)驗(yàn)中，我們可可以清楚地看看到其基本的的規(guī)劃理論：：一條街道，所所有的店均面面向此街道，核核心店的位置置在街道的最最里面。由此此我們知道影影響整個賣場場空間格局，最最主要的因素素是店鋪的配配置，尤其是是核心店的位位置。核心店的配置一般而言，核心心店的面積都都是很大的，且且具有較大的的顧客吸引力力（聚集人氣氣）。同時核核心店最理想想的位置是在在商場的最里里側(cè)或是整個個賣場的最里里側(cè)，希望所所有前往核心心店的顧客都都能夠先經(jīng)過過其他商店。若若有兩家核心心店，當(dāng)然最最理想的做法法就是將他們們分開設(shè)置在在商場的兩端端，使所有顧顧客能在兩家家核心店間的的街道上川流流不息地往來來。當(dāng)有兩家家以上的核心心店時，這可可在商場的兩兩側(cè)尋求磁點(diǎn)點(diǎn)，來設(shè)置第第三家或是第第四家核心店店。根據(jù)***商業(yè)公園的的實(shí)際情況，在在確定商業(yè)中中心大廈引入入大型超市（家家樂福）作為為核心店外，建建議在步行街街最里面（可可以是步行街街的三層或四四層）設(shè)立飲飲食類的核心心店，如麥當(dāng)當(dāng)勞、肯德基基等，以保證證整個商場的的便利性和流流暢性，更能能夠?yàn)椴叫薪纸謩?chuàng)造出更大大的價值空間間。商品區(qū)域劃分有關(guān)一般專賣店店的位置規(guī)劃劃，可分為兩兩個步驟來進(jìn)進(jìn)行：首先是是依據(jù)經(jīng)營理理念劃分不同同的商品區(qū)域域范圍。雖然購物中心不不像百貨商店店，清楚的將將商品依部門門類別的不同同，陳列在賣賣場上，但是是站在為使顧顧客容易比較較和選擇購買買的立場上，購購物中心仍然然需要按品位位、主題或是是心理及性別別年齡等的因因素，來考慮慮不同的商品品區(qū)域的表現(xiàn)現(xiàn)。這一點(diǎn)，可可以在查看發(fā)發(fā)展商提供的的《街區(qū)功能能劃分建議案案》時得到印印證。但是，基本上在在規(guī)劃商品區(qū)區(qū)域時，最需需要費(fèi)神的應(yīng)應(yīng)該是餐飲業(yè)業(yè)。因?yàn)楦鶕?jù)據(jù)美國市場調(diào)調(diào)查資料顯示示，到MALLL中消費(fèi)的的客人當(dāng)中，有80%的人一定會到美食廣場消費(fèi)。而從成都市目前幾家百貨商店里美食街的人潮來看，我們現(xiàn)在的情形應(yīng)該與美國相差不遠(yuǎn)。所以當(dāng)我們在決定餐飲行業(yè)的位置時，理論上必須考慮能讓購物中心中每一個角落的顧客，都可以很方便地來到美食廣場才行。美國的MALL的美食廣場，大部分都位于中央部位明顯的地方，其道理不言而喻。搭配組合原則完成商品區(qū)域劃劃分后，接下下來的第二個個步驟是針對對主要不同特特性的專賣店店，作一適當(dāng)當(dāng)?shù)奈恢冒才排?。因此，我我們建議發(fā)展展商在前期銷銷售過程中不不適宜將店鋪鋪經(jīng)營種類劃劃分得太細(xì)，從從而局限了今今后經(jīng)營的安安排。為了創(chuàng)造一條有有魅力又熱鬧鬧的街道，我我們不能單純純依照業(yè)種的的不同來決定定專賣店的位位置，應(yīng)當(dāng)也也要考慮到所所謂的搭配組組合原則。搭配原則——不不同個性、不不同商品構(gòu)成成，但相同業(yè)業(yè)種的店，要要相鄰配置或或是配置在視視線內(nèi)，以便便顧客的比較較購買。組合原則——同同一主題與同同一對象層的的不同業(yè)種店店，配置在同同一區(qū)域，以以增加顧客逛逛街的樂趣。希望開發(fā)商能夠夠?qū)?**商業(yè)公園的的現(xiàn)有街區(qū)功功能劃分方案案，參考以上上兩個原則重重新考慮搭配配。店鋪空間店鋪空間的大小小，影響到日日后商業(yè)公園園可能銷售的的店數(shù)?；颈旧?，商業(yè)公公園的店數(shù)必必須越多越好好，除了面積積的考慮外，重重要的是能提提供顧客更多多的商品選擇擇。然而今后后經(jīng)營時，一一般的租戶總總是要求得到到更多的面積積，以便能夠夠陳設(shè)更多的的商品，并在在與其他店的的競爭中取得得優(yōu)勢。如何何平衡雙方的的需求，是決決定店鋪空間間大小的關(guān)鍵鍵所在。根據(jù)現(xiàn)在****商業(yè)公園店店鋪面積的劃劃分方法，其其銷售面積介介于20平方米至200多平方米之之間，基本上上能夠滿足各各類商家的需需要。但是其其首層的店鋪鋪主要以大面面積店鋪為主主，必將造成成日后經(jīng)營時時首層店鋪選選擇較少，導(dǎo)導(dǎo)致不能提供供太多的商品品選擇種類。所所以，我們建建議將部分店店鋪在劃得小小一些，以增增強(qiáng)首層的營營業(yè)氣氛，更更有利于營造造“旺場”局面。2、街道與廣場場的規(guī)劃街道的主要功能能是促使顧客客能夠更加舒舒適地游逛所所有的店鋪與與核心店。為為此，從原則則上來說最好好只有一條街街，以免顧客客錯過任何一一家店。但是是由于***商業(yè)公園規(guī)規(guī)劃的特殊性性，其步行街街已經(jīng)設(shè)計為為葉脈式的多多條街道，因因此這些只能能通過實(shí)際情情況給予修改改。從目前的規(guī)劃上上來說，為了了更好的發(fā)揮揮每條街的作作用，首要是是在鋪面搭配配上多下功夫夫。另外，還還應(yīng)該在街道道轉(zhuǎn)彎的地方方，盡可能地地留出一片較較寬敞的空間間，作為休憩憩或促銷的小小型廣場。這這樣當(dāng)顧客到到達(dá)小廣場后后，很容易再再往另一方向向的街道繼續(xù)續(xù)走下去。事實(shí)上，廣場對對于***商業(yè)公園而而言，有其固固有的重要性性。前面我們們曾經(jīng)提及購購物中心是人人與人之間生生活交流的場場所，但是如如果沒有廣場場，則交流的的活動將會受受到嚴(yán)重的限限制。一般廣場都會利利用噴泉、花花卉、樹木、雕雕塑小品及建建筑挑空等設(shè)設(shè)計手法來增增加它的魅力力，同時廣場場上應(yīng)該設(shè)有有休憩座椅并并留有活動空空間，作為商商業(yè)公園促銷銷的重要場所所。有人說：“廣場場就有如MALL的面孔。”事實(shí)上，廣場正正應(yīng)該是***商業(yè)公園經(jīng)經(jīng)營差異化的的重要手段之之一。3、后勤空間規(guī)規(guī)劃（1）裝卸貨場場一般像***商商業(yè)公園這一一類屬于近郊郊的大型購物物中心，根據(jù)據(jù)其核心店的的要求，常有有多處裝卸貨貨場的設(shè)施。為為了保證作業(yè)業(yè)效率，裝卸卸貨平臺的數(shù)數(shù)量及貨車進(jìn)進(jìn)出的線路，事事先應(yīng)該要有有周密的計劃劃安排，避免免發(fā)生作業(yè)等等待或者貨車車進(jìn)出不方便便且費(fèi)時的情情形。尤其是是設(shè)置在地下下室的裝卸貨貨設(shè)施，必須須考慮到貨車車在狹窄空間間如何調(diào)頭及及有限的車道道如何加以管管制的問題。此此方面內(nèi)容，希希望發(fā)展商能能夠多與物業(yè)業(yè)管理顧問多多多深入探討討。（2）垃圾處理理場現(xiàn)行國外MALLL的垃圾處處理方式，大大都是預(yù)先集集中到一個地地方，待壓縮縮處理后再行行運(yùn)走。同時時，由于餐飲飲業(yè)的加入，垃垃圾除了壓縮縮之外，經(jīng)常常還必須加以以冷凍處理，以以避免惡臭的的發(fā)生。因此此在***商業(yè)公園的的垃圾處理場場中，應(yīng)該考考慮配置空調(diào)調(diào)設(shè)施。一般垃圾處理場場皆就近設(shè)置置于貨運(yùn)裝卸卸場旁邊，以以便垃圾集中中并處理后立立即運(yùn)走。但但由于***商業(yè)公園的的面積廣大，隨隨時清運(yùn)的垃垃圾應(yīng)該先行行送至多處臨臨時垃圾集中中地，再統(tǒng)一一運(yùn)至處理場場。4、服務(wù)設(shè)施規(guī)規(guī)劃（1）美食廣廣場美食廣場除了了提供顧客飽飽腹之需外，它它更是一個人人們互相接觸觸，享受歡樂樂氣氛的休憩憩場所。因此此，一個成功功的美食廣場場，不能單以以餐飲生意的的眼光來規(guī)劃劃，不能為了了提高座椅的的使用率，希希望顧客用完完餐后馬上離離去，而不愿愿多花心思在在環(huán)境、景觀觀的表現(xiàn)。相相反地，在規(guī)規(guī)劃上必須多多用點(diǎn)心思在在自然采光、花花卉、樹木、水水景或使空間間寬敞等設(shè)計計技巧的應(yīng)用用上，表現(xiàn)出出美食廣場特特有的主題與與氣氛，帶給給顧客一種難難忘的購物休休憩享受。由由此我們可知知，對于購物物中心而言，美美食廣場扮演演的角色既是是核心店，又又是顧客休憩憩的服務(wù)設(shè)施施。旱地溜冰場溜冰場是國外MMALL中最常見的的設(shè)施，亞洲洲的日本、韓韓國與香港的的一些購物中中心也可以看看到。溜冰場場主要的客戶戶是年輕人及及父母陪同而而來的兒童。對對于購物中心心而言，他們們是充滿活力力與希望的潛潛在主要顧客客。尤其是兒兒童，溜冰場場成為他們一一個很好的運(yùn)運(yùn)動與成長場場所，因此國國外購物中心心的開發(fā)商就就曾經(jīng)指出，溜溜冰場是購物物中心未來一一項(xiàng)非常重要要的服務(wù)設(shè)施施。事實(shí)上，溜冰場場總是為購物物中心引來不不少的人潮，不不論是溜冰者者還是旁觀者者，都能盡情情地享受無限限的歡樂氣氛氛。此外，不不定時舉辦的的溜冰比賽，也也會成為購物物中心與社區(qū)區(qū)間的一種良良好的交流活活動。因此建建議開發(fā)商考考慮在***商業(yè)公園的的商業(yè)步行街街中設(shè)置旱地地溜冰場，且且檔次一定要要與現(xiàn)在成都都較為普通的的水泥地旱冰冰場區(qū)分開來來，建議可以以做成木質(zhì)地地板的高檔旱旱冰場。（3）社區(qū)活動動廣場***商業(yè)公園園，實(shí)際上應(yīng)應(yīng)該扮演成為為成都南面社社區(qū)居民生活活活動中心的的角色。商業(yè)業(yè)公園的經(jīng)營營與社區(qū)的發(fā)發(fā)展兩者間應(yīng)應(yīng)該相輔相成成，而社區(qū)活活動廣場便成成為其中一項(xiàng)項(xiàng)不可或缺的的媒介。除了出借給社區(qū)區(qū)舉辦各種集集會以外，購購物中心也可可以利用活動動廣場作種種種藝術(shù)文化活活動、社會公公關(guān)活動或商商品促銷活動動，甚至承辦辦戶外宴會活活動等等?；旧仙鐓^(qū)活動動廣場是一種種多功能的服服務(wù)設(shè)施，如如何充分發(fā)揮揮它的功能是是一個非常重重要的課題。（4）其他的生生活服務(wù)設(shè)施施既然***商業(yè)業(yè)公園要成為為居民經(jīng)常出出入的場所，所所以必須考慮慮一些居民日日常生活所需需的服務(wù)，如如銀行、郵局局、診所等；；當(dāng)然也有以以店鋪經(jīng)營方方式提供的服服務(wù)，如設(shè)置置美容美發(fā)中中心、洗衣店店、旅行社、網(wǎng)網(wǎng)吧、照相鋪鋪、高檔修鞋鞋店等等。第二部分***商業(yè)公園市市場行銷戰(zhàn)略略一、什么是“投投資組合計劃劃”關(guān)于“投資”如何投資：首先，確定一個個向市場推出出的整體價位位，例如以均均價8000//m2；其次，不以每個個攤位為具體體購買單位，而而直接以每個個平方米作為為購買單位；；即購買者最最低可以購買買一個平方米米，多購不限限；再次，一旦購買買，則當(dāng)然享享有已購面積積的產(chǎn)權(quán)；關(guān)于投資的回報報，主要集中中于已購面積積在使用中產(chǎn)產(chǎn)生的效益；；最后，如果需要要將投資變現(xiàn)現(xiàn)，購買者可可以轉(zhuǎn)讓已購購面積，轉(zhuǎn)讓讓價隨行就市市，受讓人不不受限制。該投資概念的優(yōu)優(yōu)勢：化整為零，擴(kuò)大大價格的市場場接受度。就就目前步行街街的銷售方式式來看，一樓樓每攤位價為為18.8萬—327萬，62%的攤位集中中于30萬—50萬之間；二二樓每攤位價價為9.9萬—56萬，89%集中于10萬—15萬之間。這這個價位的目目標(biāo)市場主要要是兩種人，一一是中高檔商商品經(jīng)營者，一一是大宗資產(chǎn)產(chǎn)投資商；同同時，對一個個前途未卜的的商業(yè)街作出出大型投資，前前兩者目標(biāo)消消費(fèi)群仍然會會持觀望態(tài)度度，觀察入市市狀況，難以以形成積極認(rèn)認(rèn)購的態(tài)勢?；麨榱阋院蠛?，市場對價價格的接受度度會相應(yīng)上升升，投資者更更易計算自己己認(rèn)購后可能能面臨的風(fēng)險險以及對風(fēng)險險的承受能力力?；麨榱愕牧硪灰粌?yōu)勢在于擴(kuò)擴(kuò)大了原有的的目標(biāo)消費(fèi)群群。正如以上上提到的，因因?yàn)橥顿Y額較較大且風(fēng)險較較大，原有價價位排除了一一般投資者涉涉足該市場的的可能性；而而化整為零后后，單位平米米的價格使本本來很艱巨的的一項(xiàng)投資變變得同一個人人投資股市一一樣的簡單，工工薪階層也成成為了投資的的主體；另外外，絕大部分分人對股市風(fēng)風(fēng)險已有足夠夠的理解力和和承擔(dān)力，這這也加大了對對本投資概念念的社會接受受度。因此，它它所帶來的市市場推動作用用是相當(dāng)可觀觀的。關(guān)于“組合”為什么要組合：：由于以平米米為銷售單位位，攤位的劃劃分和產(chǎn)權(quán)證證的辦理都會會面臨非單一一業(yè)主，即組組合的問題。如何組合：以20M2為最最低先結(jié)成組組合體；組合以自愿為前前提；自愿組組合達(dá)不到攤攤位或產(chǎn)權(quán)證證要求的，由由開發(fā)商代為為組合；組合成員共有產(chǎn)產(chǎn)權(quán)；組合體可以自行行經(jīng)營，也可可以托管經(jīng)營營。關(guān)于“托管”為什么要托管：：托管是為了了使投資概念念得以實(shí)現(xiàn)的的重要配套。以以平米為銷售售單位后，攤攤位的劃分被被打破，一個個攤位可能被被若干個購買買者所共有，單單個購買者就就無法完全自自主決定所購購面積的使用用，托管則應(yīng)應(yīng)運(yùn)而生。另另一方面，托托管是現(xiàn)代企企業(yè)發(fā)展的必必然趨勢，一一個購買者可可能是因?yàn)閷@個市場有有信心，或者者對這項(xiàng)投資資感興趣，而而他本身對實(shí)實(shí)際的經(jīng)營并并無經(jīng)驗(yàn)和精精力，委托一一個有實(shí)力的的公司代管則則成為最現(xiàn)實(shí)實(shí)的選擇。這這實(shí)現(xiàn)了整個個社會資源的的有效配置。如何托管：由開發(fā)商組建托托管公司；具體經(jīng)營管理由由托管公司執(zhí)執(zhí)行；托管公公司應(yīng)就被托托管事宜接受受業(yè)主監(jiān)督；；業(yè)主與托管公司司之間的具體體委托經(jīng)營授授權(quán)由合同約約定。托管公司承諾一一旦受托面積積租出，則保保證業(yè)主有每每年不低于7%的投資回報報率。如果托管公司在在一年內(nèi)未租租出受托面積積，開發(fā)商承承諾購買者可可以退還其已已購面積。托管的優(yōu)勢：為中小型投資者者提供了機(jī)會會，消除由于于行業(yè)、信息息、時間、精精力等因素形形成的市場準(zhǔn)準(zhǔn)入壁壘，構(gòu)構(gòu)成一個開放放式的投資環(huán)環(huán)境；便于對市場的集集中規(guī)劃和行行業(yè)管理，使使市場更為規(guī)規(guī)范化、整體體化，決策上上更有一體性性，，加強(qiáng)了了市場的競爭爭力。托管是可選擇性性的，如果購購買面積達(dá)到到一個攤位，且且有足夠的經(jīng)經(jīng)驗(yàn)和能力自自行經(jīng)營的，不不必選擇托管管。托管需要解決的的問題：如果托管的范圍圍太小，是否否有實(shí)施的必必要；如何建立購買者者對托管公司司的經(jīng)營管理理能力的信任任感，除加強(qiáng)強(qiáng)對托管的宣宣傳和托管公公司自身實(shí)力力的介紹外，出出臺詳細(xì)的托托管規(guī)則是極極為重要的一一環(huán)。關(guān)于“會員式”什么是會員式：：即對加入托托管的購買者者的一種身份份確認(rèn)。一旦旦購買且加入入托管，則成成為***商業(yè)廣場會會員。會員式的含義有有：對加入托管的購購買者身份確確認(rèn)和已購面面積的產(chǎn)權(quán)確確認(rèn)；會員在受托管的的經(jīng)營范圍內(nèi)內(nèi)享受特別優(yōu)優(yōu)惠。二、“投資組合合計劃”的具體實(shí)施施可行性分析析：投資、組合和托托管：實(shí)質(zhì)上是產(chǎn)權(quán)與與經(jīng)營權(quán)相分分離的一種經(jīng)經(jīng)營方式，也也就是有錢出出錢，有力出出力的一種合合作方式。它它以商業(yè)廣場場的營業(yè)面積積為載體，對對投資者的要要求更為單純純；而由于托托管經(jīng)營，實(shí)實(shí)際上降低了了投資者的經(jīng)經(jīng)營風(fēng)險。作作為一種新興興事物，需要要向市場的大大力推介。2、在具體實(shí)實(shí)施的方式上上，可以考慮慮：按揭的區(qū)分使用用：例如，對對于購買20M2以下的客戶戶，不享受按按揭；獨(dú)立產(chǎn)權(quán)證的區(qū)區(qū)分辦理：例例如，凡購買買超過若干平平米后方可得得到獨(dú)立產(chǎn)權(quán)權(quán)證；該平米米數(shù)以下者，以以若干人共有有一個產(chǎn)權(quán)證證?？梢韵仍谀骋粭l條街作試點(diǎn)，觀觀察形成的市市場效應(yīng)；以預(yù)交訂金的方方式向市場推推出，了解市市場的具體接接受能力和反反應(yīng)，也便于于開發(fā)商調(diào)整整其具體銷售售策略。向購買者算一筆筆帳：會員式式的消費(fèi)折扣扣優(yōu)惠讓購買買者在該商業(yè)業(yè)街消費(fèi)到一一定量后，其其前期投資已已經(jīng)從消費(fèi)優(yōu)優(yōu)惠中收回；；而在已經(jīng)以以一種特殊方方式收回投資資后，購買者者仍享有已購購面積的產(chǎn)權(quán)權(quán)且從中獲取取回報。這種種算帳方式可可以更直觀地地向市場推介介本項(xiàng)目。在推向市場，加加大市場接受受度的宣傳時時，還可以將將本項(xiàng)目投資資與股票投資資形成比較：：種類專業(yè)知識投資回報本金退還實(shí)物產(chǎn)權(quán)其他優(yōu)惠風(fēng)險股票多不確定不可以無無較大本項(xiàng)目不多相對確定可以有有較小在具體的實(shí)施中中，應(yīng)該解決決的問題共有產(chǎn)權(quán)證的辦辦理以及共有有人相互關(guān)系系的確認(rèn)；產(chǎn)權(quán)共有人轉(zhuǎn)讓讓其自有產(chǎn)權(quán)權(quán)的程序與費(fèi)費(fèi)用；向開發(fā)商退款的的條件細(xì)則與與程序投資回報的具體體計算和分配配方式、時間間會員式折扣的具具體數(shù)額與實(shí)實(shí)施范圍三、推出本計劃劃的市場效應(yīng)應(yīng)分析銷售效應(yīng)：由于于本計劃立足足于廣泛的消消費(fèi)群，而且且價格和風(fēng)險險已降低到最最易接受的程程度，它帶來來的銷售熱潮潮應(yīng)該是預(yù)料料之中的；另另一方面，銷銷售熱潮不僅僅帶動目前的的銷售完成，而而且為將來市市場的形成打打造人氣。廣告效應(yīng)：一個個新觀念，并并且具有強(qiáng)烈烈的可操作性性，勢必引起起整個市場的的關(guān)注與討論論，這已經(jīng)是是一個極好的的廣告切入點(diǎn)點(diǎn)；而且，購購買者從單位位平米的計算算和按揭、產(chǎn)產(chǎn)權(quán)證的區(qū)別別待遇上擁有有的更多種類類的選擇機(jī)會會，投資者的的興趣和熱情情也被激發(fā)出出來，形成良良好的市場廣廣告效應(yīng)。第三部分***商業(yè)公園整整合傳播戰(zhàn)略略一、***商業(yè)業(yè)公園品牌的的建立及認(rèn)同同品牌形象品牌定位新業(yè)態(tài)———融生活與購購物為一體的的超大型綜合合消費(fèi)場所品牌地位領(lǐng)導(dǎo)性地位位品牌個性獨(dú)特、創(chuàng)新新、現(xiàn)代、高高品質(zhì)且有無無限發(fā)展?jié)摿α菊J(rèn)同配套設(shè)施功能全面，集集購物、休閑閑、娛樂、餐餐飲、居家、辦辦公為一體物業(yè)管理周到、沒有有后顧之憂區(qū)位城市副中心心、高尚生活活社區(qū)規(guī)模超大型延伸認(rèn)同項(xiàng)目屬性全新的消費(fèi)費(fèi)場所方便感全面的配套套設(shè)施和集中中消費(fèi)方式帶帶來的吸引力力顧客心理有錢人和普普通人都有滿滿意選擇人氣人氣旺盛，客客流量大優(yōu)點(diǎn)訴求實(shí)用功能方面配套齊全的的購物休閑乃乃至居家辦公公的場所品牌感覺方面對消費(fèi)者來來說——令人愉快的的購物和休閑閑的感覺對投資者來來說——可以不斷賺賺錢的感覺二、階段性傳播播策略（一）傳播階段段劃分：為達(dá)成***商商業(yè)廣場整體體傳播目標(biāo)，有有必要將該項(xiàng)項(xiàng)目的傳播運(yùn)運(yùn)動劃分為四四個階段：第一階段：形象象重塑期（時時間：2000年3月28日——4月5日）第二階段：開盤盤試銷期（時時間：2000年4月6日——5月31日）第三階段：強(qiáng)勢勢銷售期（時時間：2000年6月1日——10月31日）第四階段：后續(xù)續(xù)銷售期（時時間：2000年11月1日——12月31日）（二）具體階段段傳播策略：：1形象重塑期期策略：鑒于***商業(yè)業(yè)廣場目前狀狀況，十分必必要對項(xiàng)目形形象進(jìn)行重新新修正和塑造造，以保證項(xiàng)項(xiàng)目形象在傳傳播過程中的的規(guī)范性和統(tǒng)統(tǒng)一性，進(jìn)而而充實(shí)、完善善和確立其獨(dú)獨(dú)特的品牌形形象，使***商業(yè)公園在在整個傳播過過程中，保持持強(qiáng)大的形象象力量，以增增強(qiáng)其在市場場中的競爭優(yōu)優(yōu)勢。具體包包括：重新確立****商業(yè)公園的的形象概念；；完成項(xiàng)目品牌形形象設(shè)計完成項(xiàng)目品牌個個性的設(shè)定，挖挖掘并延伸***商業(yè)公園的的品牌內(nèi)涵，；；完成項(xiàng)目傳播推推廣企劃2開盤試銷期期策略：利用前期對項(xiàng)目目形象的渲染染、目標(biāo)顧客客對***的認(rèn)知和了了解，進(jìn)一步步加大傳播力力度，有目的的、有意識的的直接刺激目目標(biāo)顧客的欲欲望。具體包包括：售樓現(xiàn)場的氛圍圍營造，以感感染到場目標(biāo)標(biāo)顧客，引發(fā)發(fā)購樓欲望；；利用報紙、DMM、路牌等媒媒介，對外傾傾訴項(xiàng)目賣點(diǎn)點(diǎn)，販賣項(xiàng)目目形象；運(yùn)用公關(guān)活動結(jié)結(jié)合新聞炒作作與目標(biāo)顧客客進(jìn)行有效接接觸，有針對對性地刺激其其潛在的購買買敏感區(qū)，使使其對***商業(yè)公園之之品牌形象產(chǎn)產(chǎn)生認(rèn)同及偏偏好，從而快快速產(chǎn)生購買買行為。3強(qiáng)勢銷售期期策略：借助開盤期的有有力鋪墊，為為目標(biāo)顧客勾勾勒***商業(yè)公園的的深度品牌概概念，通過系系列傳播工具具加深目標(biāo)顧顧客對***商業(yè)公園之之品牌形象的的記憶和好感感，強(qiáng)烈刺激激其購買欲望望，引發(fā)購買買動機(jī)。深入營造現(xiàn)場氛氛圍，包括售售樓處和工地地，運(yùn)用公關(guān)關(guān)、促銷等手手段；利用媒介的創(chuàng)意意表現(xiàn)，樹立立***商業(yè)公園的的品牌高度，同同時強(qiáng)化項(xiàng)目目獨(dú)特賣點(diǎn)的的傳播力度；；直效行銷、人員員推銷繼續(xù)對對目標(biāo)顧客進(jìn)進(jìn)行跟蹤；組建聯(lián)合促銷體體，一方面讓讓項(xiàng)目品牌形形象有更強(qiáng)的的外圍支撐，另另一方面增強(qiáng)強(qiáng)項(xiàng)目的銷售售力；進(jìn)行公關(guān)活動，通通過新聞炒作作，再次掀起起銷售高潮。4后續(xù)銷售期期策略：強(qiáng)勢銷售期所創(chuàng)創(chuàng)造的強(qiáng)烈沖沖擊波是本階階段項(xiàng)目再銷銷售的良好延延伸，借助其其慣性，乘勝勝追擊，勢必必收到滿意效效果。針對項(xiàng)項(xiàng)目中銷售難難度較大的單單位，展開實(shí)實(shí)效性的銷售售促進(jìn)，同時時配合媒介廣廣告，以全面面完成***商業(yè)公園的的成功銷售。（三）、廣告階階段運(yùn)作1、第一階段：：形象重塑期期（1）預(yù)計時間間：2000年3月28日22000年4月6日（2）目的:實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目前期形形象的修正及及塑造;實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目賣點(diǎn)的的有效提煉和和挖掘。（3）工作內(nèi)內(nèi)容：項(xiàng)目視覺形象的的修正與規(guī)范范主要廣告語的醞醞釀企劃專案書的完完成原創(chuàng)攝影完成該階段（含開盤盤當(dāng)天）報版版廣告文案創(chuàng)創(chuàng)意及設(shè)計銷售資料的準(zhǔn)備備，包括售樓樓書、DM、手提袋以以及事務(wù)性用用品項(xiàng)目營銷策劃方方案的擬定公關(guān)企劃廣告投放進(jìn)度及及頻率安排媒介廣告表現(xiàn)項(xiàng)目開盤籌劃形象展示牌的設(shè)設(shè)計制作氣球、布幅、彩彩旗的設(shè)計制制作路牌、燈箱的創(chuàng)創(chuàng)意設(shè)計及制制作發(fā)布售樓處環(huán)境規(guī)劃劃與建設(shè)2、第二階段：：開盤試銷期期預(yù)計時間：20000年4月6日22000年5月30日項(xiàng)目開盤時間：：2000年4月6日（暫定）（2）目的：確立項(xiàng)目品牌領(lǐng)領(lǐng)導(dǎo)性地位項(xiàng)目賣點(diǎn)推廣達(dá)到25%的銷銷售目的(3)工作內(nèi)內(nèi)容：開盤典禮的實(shí)施施公關(guān)活動實(shí)施媒體選擇及投放放，包括新聞聞炒作3、第三階段：：強(qiáng)勢銷售期期(1)預(yù)計時時間：2000年6月1日22000年10月31日(2)目的：配合銷售，進(jìn)行行優(yōu)勢分點(diǎn)訴訴求強(qiáng)化概念凸顯項(xiàng)目品質(zhì)促成消費(fèi)行為協(xié)助達(dá)到70%%的銷售目的(3)工作內(nèi)內(nèi)容：媒介廣告集中投投放公關(guān)活動實(shí)施銷售促進(jìn)實(shí)施聯(lián)合促銷實(shí)施4、第四階段段后續(xù)銷售期期(1)預(yù)計時時間：20000年11月1日22000年12月31日(2)目的：進(jìn)一步強(qiáng)化項(xiàng)目目優(yōu)勢分步解決項(xiàng)目銷銷售中的困難難，并完成其其全面銷售對項(xiàng)目品牌形象象進(jìn)行維系及及延伸達(dá)到80%的銷銷售目的（3）工工作內(nèi)容：有針對性的媒介介投放銷售促進(jìn)實(shí)施（四）、項(xiàng)目預(yù)預(yù)算1、廣告經(jīng)費(fèi)預(yù)預(yù)算按項(xiàng)目總成本投投入1億元的3%廣告投入比比例與銷售周周期的長度來來看，廣告經(jīng)經(jīng)費(fèi)預(yù)算為：：300萬元，根據(jù)據(jù)廣告分期運(yùn)運(yùn)作投放比例例：20%--30%%--40%%--10%，各階段廣廣告經(jīng)費(fèi)分配配為：第一階段:形象象重塑期——60萬元第二階段:開盤試銷期——90萬元第三階段:強(qiáng)勢銷售期——120萬元第四階段：后后續(xù)銷售期——30萬元(以上費(fèi)用可根根據(jù)實(shí)際需要要進(jìn)行增刪。)2、基本細(xì)分費(fèi)費(fèi)用預(yù)算及基基本內(nèi)容如下下：（單位：：萬元）設(shè)計部分廣告設(shè)計項(xiàng)目VI設(shè)計8銷售工具的設(shè)計計（含在策劃費(fèi)內(nèi)內(nèi)）原創(chuàng)攝影3.5制作部分環(huán)境整合氣球、布幅、彩彩旗；現(xiàn)場路路牌、燈箱；；POP制作作10銷售工具事務(wù)性用品；售售樓書；車身身；手提袋；；指示牌15媒體制作電視、戶外廣告告以及DM12媒體發(fā)布報紙本地區(qū)報紙報紙紙186.5電視本地區(qū)電視臺25戶外項(xiàng)目周邊視覺傳傳播效果好的的路段20促銷部分PR根據(jù)市場和銷售售的變化，適適時地開展各各種PR15SP根據(jù)市場和銷售售的變化，適適時地開展各各種SP5直效行銷部分根據(jù)市場變化，展展開有強(qiáng)烈針針對性的銷售售工作5注：各項(xiàng)具體方方案與費(fèi)用以以專案的形式式提供三、傳播訴求策策略（一）、訴求對對象專業(yè)房產(chǎn)炒家及及其他專業(yè)炒炒家，如專業(yè)業(yè)炒股者、專專業(yè)炒幣者目前手中有大批批資金，正在在尋找投資項(xiàng)項(xiàng)目的人士有投資保值目的的的房產(chǎn)投資資者周轉(zhuǎn)資金較充足足，有部分閑閑余資金，可可作零散投資資的人士家庭背景富裕者者周轉(zhuǎn)資金不多，但但希望通過零零星投資來賺賺錢的投資者者正在尋求鋪面的的經(jīng)營者（二）、訴求重重點(diǎn)根據(jù)階段性傳播播策略，各個個階段的訴求求重點(diǎn)各不相相同，但都必必須圍繞“***”核心概念：：一個可將購購物與生活溶溶為一體的消消費(fèi)場所，來來進(jìn)行訴求。具具體策略：鑒于項(xiàng)目前期廣廣告主題不統(tǒng)統(tǒng)一，形象零零亂，缺乏整整體統(tǒng)籌性，我我們的第一期期廣告將以震震撼力和視覺覺沖擊力強(qiáng)的的平面設(shè)計風(fēng)風(fēng)格出現(xiàn)，力力圖建立一種種全新的形象象，消除大眾眾對***商業(yè)公園的的疲倦感，進(jìn)進(jìn)而刺激，引引起興奮。故故而，第一期期廣告將從前前位的平面和和務(wù)實(shí)的文案案作為配合，亮亮相媒體，在在以后的廣告告進(jìn)行中，我我們則準(zhǔn)備了了兩種方案?！痉桨敢弧恐黝}：項(xiàng)目形象象→項(xiàng)目賣點(diǎn)分分述平面：沖擊力++親和力文案：廣告語→→當(dāng)期主題賣賣點(diǎn)（如果市場反應(yīng)應(yīng)強(qiáng)烈，我們們將一直以這這種方案執(zhí)行行下去）【方案二】主題：項(xiàng)目形象象→“組合投資計計劃”平面：震撼力++親和力文案：“組合投投資計劃”細(xì)則（如果市場反應(yīng)應(yīng)開始疲軟，我我們立刻推出出方案二，激激活市場，促促進(jìn)項(xiàng)目銷售售）（三）、訴求方方法1、感性訴求直直接針對消費(fèi)費(fèi)者，以“消費(fèi)革命“與消費(fèi)者取取得感情上的的共鳴，從而而將***商業(yè)公園的的名稱深入人人心。2、理性訴求對對項(xiàng)目的直接接賣點(diǎn)進(jìn)行分分述，面對項(xiàng)項(xiàng)目本身的特特點(diǎn)，分析其其投資價值及及市場潛力，對對購買者作理理性說服。從目標(biāo)客戶的投投資關(guān)注點(diǎn)出出發(fā)，將區(qū)位位、人氣、項(xiàng)項(xiàng)目優(yōu)勢、政政策優(yōu)勢、發(fā)發(fā)展前景以翔翔實(shí)的數(shù)據(jù)為為事實(shí)支持，盡量量做深、做透透，使其具有有強(qiáng)烈的可信信度和說服力力，力爭以理理智、務(wù)實(shí)的的訴求來說服服和打動客戶。以信息來源看，主主要宣傳載體體將選擇報紙紙，圈定目標(biāo)標(biāo)客戶的傳播播接受范圍，使使其時時注意意到本項(xiàng)目的的情況，留存存、鞏固、加加深、其對本本項(xiàng)目的印象象努力爭取進(jìn)行其其他投資行為為的客戶，將將本項(xiàng)目的優(yōu)優(yōu)勢與其他投投資行為適當(dāng)當(dāng)作比，突出出本項(xiàng)目優(yōu)勢勢，吸引這部分客戶戶群的轉(zhuǎn)向投投資。（四）、訴求表表述主題廣告語：***商業(yè)公園園一場整合購物與與生活的消費(fèi)費(fèi)革命說明：隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展展，消費(fèi)模式式已經(jīng)改變，一一場重新調(diào)整整購物與生活活的坐標(biāo)的“革命“已經(jīng)到來。成成都市根據(jù)國國務(wù)院批準(zhǔn)的的城市總體規(guī)規(guī)劃，在二十十世紀(jì)初的前前二十年必將將繼續(xù)推出一一批科技含量量高、能體現(xiàn)現(xiàn)跨世紀(jì)成都都小康居住水水平的現(xiàn)代化化住宅小區(qū)，而而其良好的能能適應(yīng)新消費(fèi)費(fèi)模式的配套套設(shè)施***商業(yè)公園，將將在這場“革命“中扮演舉足足輕重的角色色。前期主文案形象篇***商業(yè)公園園一場整合購物與與生活的消費(fèi)費(fèi)革命"湯武革命，順順乎天而應(yīng)乎乎人."＜易易.革＞所謂革命,即是是打破一個舊舊的秩序,建立一種新新的規(guī)則。消消費(fèi)革命,則是打破舊舊的消費(fèi)模式式及習(xí)慣，重重新調(diào)整購物物與生活的坐坐標(biāo)。本世紀(jì),隨著城城市經(jīng)濟(jì)的發(fā)發(fā)展,人們在居住住環(huán)境和住房房條件基本得得到改善的同同時,必將在提高高日常生活的的檔次方面產(chǎn)產(chǎn)生更加迫切切的需要,力求從繁重重的瑣事中解解放出來,使購物等日日常雜事都成成為一種悠閑閑的享受：從從經(jīng)濟(jì)便利型型轉(zhuǎn)變?yōu)楦辉ＴＯ硎苄?從零星分散散型轉(zhuǎn)變?yōu)榧袧M足型.一場消費(fèi)革命,,勢在必發(fā)隨著消費(fèi)需求的的變化,人們將更加加注重追求在在消費(fèi)中獲得得的主觀效用用和精神享受受,購物與生活活的坐標(biāo)發(fā)生生了本質(zhì)的變變化,購物不再是是生活的附加加或累贅，而而是與生活融融為一體，在在購物中生活活。因此客觀觀上要求未來來小區(qū)的商業(yè)業(yè),服務(wù)業(yè)必須須融入更多的的人文關(guān)懷,體現(xiàn)較多的的文化品味,使小區(qū)人口口在購物及消消費(fèi)時,可獲得全方方位的消費(fèi)體體驗(yàn)與感受.由此,行業(yè)的網(wǎng)點(diǎn)點(diǎn)布局要充分分考慮到如何何更有效地營營造這樣的氛氛圍,將人們所需需求的購物,休閑,娛樂等各種種類型的商業(yè)業(yè),服務(wù)業(yè)內(nèi)容容統(tǒng)一集中在在一起,同時滿足人人們吃穿玩健健身娛樂等需需求。成都市根據(jù)國務(wù)務(wù)院批準(zhǔn)的城城市總體規(guī)劃劃，在二十世世紀(jì)初的前二二十年必將繼繼續(xù)推出一批批科技含量高高，能體現(xiàn)跨跨世紀(jì)成都小小康居住水平平的現(xiàn)代化住住宅小區(qū)，而而其良好的能能適應(yīng)新消費(fèi)費(fèi)模式的配套套設(shè)施****商業(yè)公園，將將在這場“革命“中扮演舉足足輕重的角色色。***商業(yè)公園園，一場全新新整合購物與與生活的消費(fèi)費(fèi)革命。A、"旗艦"形形中心商廈氣勢恢宏，精精典空間，品品質(zhì)高尚B、"園林"式式中心廣場懷抱近萬平平方米自然生生態(tài)之景，引引領(lǐng)全新休閑閑文化C、"葉狀"步步行商街開創(chuàng)綠色商商業(yè)，600余家商鋪正正全面待訂D、"風(fēng)帆"形形商務(wù)公寓把握潮流脈脈動，百余套套精品公寓，宜宜商宜居，正正待入住開創(chuàng)綠色色商業(yè)***商業(yè)公園在在總建筑面積積91000平方米的土土地上，將自自然生態(tài)公園園之美景與現(xiàn)現(xiàn)代化科技建建筑相融一體體，你將感受受到的是凝聚聚生命之綠的的全新商業(yè)環(huán)環(huán)境。引領(lǐng)休閑閑文化***商業(yè)公園在在簡約的后現(xiàn)現(xiàn)代建筑風(fēng)格格中，融入地地中海建筑符符獨(dú)創(chuàng)"葉狀"平層步行街街，引領(lǐng)全新新休閑文化。拓展世紀(jì)紀(jì)商機(jī)據(jù)國外權(quán)威威市調(diào)機(jī)構(gòu)調(diào)調(diào)查顯示，以以***商業(yè)公園為為中心的有購購買力人口達(dá)達(dá)40余萬人，其其每寸土地的的商業(yè)價值自自然不言而喻喻。交通便捷該該公園東面為為去市中心的的交通要道新新光路，南臨臨紫竹東街，西西為紫竹中街街，北靠紫竹竹北街。扼守守交通要脈，與與機(jī)場高速公公路、二環(huán)路路僅距百余米米。人氣旺旺盛地處初具規(guī)規(guī)模的國際社社區(qū)，"家樂福"等眾多國際際知名企業(yè)均均有意入住。配套完完善超大型的停停車場，豪華華電梯，先進(jìn)進(jìn)的閉路監(jiān)控控系統(tǒng)，廣播播背景音響系系統(tǒng)，IDD電話接口，光光纖電視接口口等配套設(shè)施施一應(yīng)俱全。潛力無盡盡市政府的城城市發(fā)展重心心已向東向南南轉(zhuǎn)移，***商業(yè)公園作作為城南核心心商業(yè)區(qū)的地地位將無可替替代，其更具具投資價值和和發(fā)展?jié)摿?。環(huán)境至佳佳近萬平方米米的中心廣場場開設(shè)"公園"式休閑園林林。兒童樂園園、大型草坪坪、噴泉等分分布其中，讓讓你盡享科技技帶來的高品品質(zhì)生活與自自然生態(tài)之景景。賣點(diǎn)分述篇【之一】***商業(yè)公園園一場整合購物與與生活的消費(fèi)費(fèi)革命什么是全新消費(fèi)費(fèi)模式？——從“****”看國際購物物趨勢消費(fèi)革命,其本本質(zhì)是消費(fèi)觀觀念的革命.打破一種舊舊的消費(fèi)習(xí)慣慣,就是為了建建立一種全新新的,適應(yīng)時代的的新消費(fèi)模式式。***集各個業(yè)種種和業(yè)態(tài)為一一體,是當(dāng)今國際際商業(yè)發(fā)展的的最高業(yè)態(tài),最大限度地地加強(qiáng)了商家家和消費(fèi)者的的相互溝通.隨著消費(fèi)形形態(tài)的改變,當(dāng)今國際購購物的趨勢就就是讓不同的的人在同一時時空內(nèi)享受“最多的穿,最多的吃,最多的玩,最多的樂,最多的看,最多的精彩,最多的時尚尚和最多的向向望",這八大"最"的時尚特色色作為一場新新的消費(fèi)革命命,必將為我們們展現(xiàn)一個全全新的產(chǎn)業(yè)前前景。作為與與國際購物趨趨勢接軌的先先行者，***的投資者所所擁有的將是是一片遼闊的的處女地?！局?**商業(yè)公園園一場整合購物與與生活的消費(fèi)費(fèi)革命為什么選擇了城城南？——從“****”看城南的市市場潛力消費(fèi)革革命,其本質(zhì)是消消費(fèi)觀念的革革命.城南,以其濃郁的的人文環(huán)境及及市場潛力成成為革命唯一一的發(fā)起地。隨隨著西部大開開發(fā)的展開及及成都市作為為中國西南地地區(qū)中心城市市地位的確定定,以及成都市市政府向南發(fā)發(fā)展決策的實(shí)實(shí)施,"****"周邊形成了了成熟繁榮的的居住區(qū),以其為中心心的有效購買買力人口數(shù)已已達(dá)４０余萬萬人。城南居居民的收入水水準(zhǔn)在1999年底已達(dá)到到人均收入750元的水平，家家庭平均收入入也達(dá)到了1600元，而且消消費(fèi)性支出占占總收入的84.9%。５１路,１９路,６１路,３０６路公公共汽車站距距"***"僅５分鐘的的步行路程.由于有市政政府的大力支支持,"****"完工后,將會有公交交車若干路在在此建站。選擇擇城南的“***”，即選擇了了一個絕佳的的投資環(huán)境?！局?**商業(yè)公園園一場整合購物與與生活的消費(fèi)費(fèi)革命什么是投資的關(guān)關(guān)鍵？——從“****”看投資的重重要性消消費(fèi)革命,其本質(zhì)是消消費(fèi)觀念的革革命。當(dāng)購物物不再是簡單單的"買了就走",人們對購物物環(huán)境的要求求就越來越高高。只有在"***"",不但滿足你你的購物需求求,而且讓你玩玩上一天也不不覺得累,它以占地面面積５４００００平方米和和總建筑面積積９１００００平方米的規(guī)規(guī)模將成為成成都市首座集集購物,娛樂,,餐飲,辦公,住宿為一體體的超大型商商業(yè)購物廣場場。有大型的的商場,數(shù)百家品牌牌店及其它千千其百怪的娛娛樂,還有美食大大賽.有商品展商場如戰(zhàn)場場的今天,"規(guī)模"已成為一個個致勝的關(guān)鍵鍵因素,所謂船大,抵抗風(fēng)浪的的能力就大。１０萬平米的主主戰(zhàn)場上,你擁有絕對對的致勝權(quán).組合投資篇***商業(yè)公園園一場整合購物與與生活的消費(fèi)費(fèi)革命48000元參加“組合投資計計劃”只需4800元元，你將融入入這場轟轟烈烈烈的消費(fèi)革革命，成為一一個真正的革革命者！只需4800元元，你將擁有有城南高尚社社區(qū)附近的產(chǎn)產(chǎn)權(quán)!只需4800元元,你將坐享其其帶來的一切切!什么是“組合投投資計劃”投資A、4800元元/m2起；B、不以每個個攤位為具體體購買單位，而而直接以每個個平方米作為為購買單位；；即購買者最最低可以購買買一個平方米米，多購不限限；C、一旦購買買，則當(dāng)然享享有已購面積積的產(chǎn)權(quán)；D、關(guān)于投資資的回報，主主要集中于已已購面積在使使用中產(chǎn)生的的效益；E、如果需要要將投資變現(xiàn)現(xiàn)，購買者可可以轉(zhuǎn)讓已購購面積，轉(zhuǎn)讓讓價隨行就市市，受讓人不不受限制。托管A、由開發(fā)商商組建托管公公司；B、具體經(jīng)營營管理由托管管公司執(zhí)行；；托管公司應(yīng)應(yīng)就被托管事事宜接受業(yè)主主監(jiān)督；C、業(yè)主與托托管公司之間間的具體委托托經(jīng)營授權(quán)由由合同約定。D、托管公司司承諾一旦受受托面積租出出，則保證業(yè)業(yè)主有每年不不低于7%的投資回報報率。E、如果托管管公司在一年年內(nèi)未租出受受托面積，開開發(fā)商承諾購購買者可以退退還其已購面面積。組合A、最低限為為20平米結(jié)成一一個組合體B、開發(fā)商提提供在自愿基基礎(chǔ)上的組合合模式和代理理組合模式C、組合成員員共有產(chǎn)權(quán)D、組合體可可以自行經(jīng)營營也可以托管管*投資****與投資股票票的比較種類專業(yè)知識投資回報本金退還實(shí)物產(chǎn)權(quán)其他優(yōu)惠風(fēng)險股票多不確定不可以無無較大***不多相對確定可以有有較小第四部份***商業(yè)公園媒媒介傳播企劃劃一、傳播背景隨著中國加入WWTO及西部大開開發(fā)的進(jìn)程加加快，在給成成都的商業(yè)環(huán)環(huán)境帶來了前前所未有的機(jī)機(jī)遇的同時也也加劇了成都都商業(yè)的競爭爭。不同的商業(yè)環(huán)境境也帶來了不不同的經(jīng)營模模式，從傳統(tǒng)統(tǒng)的國營大型型商場到國際際流行的會員員制購物商場場、成都國際際會展中心的的MALL概念的引入入，不但豐富富了成都商業(yè)業(yè)經(jīng)營模式，也也促進(jìn)了成都都市民對商場場、零售業(yè)經(jīng)經(jīng)營概念的進(jìn)進(jìn)一步理解。同同時成都市民民對大型商場場、超市及購購物、休閑場場所也提出了了更高的要求求。***商業(yè)公園園已在前期以以較大篇幅進(jìn)進(jìn)行了平面廣廣告宣傳，今今后的傳播應(yīng)應(yīng)在原有基礎(chǔ)礎(chǔ)上進(jìn)一步加加大有效到達(dá)達(dá)率和接受度度。二、媒體傳播目目標(biāo)力求達(dá)到90%%的覆蓋面；；力爭有效接觸率率在70%以上；深入傳播****商業(yè)公園的的投資價值；；讓消費(fèi)者認(rèn)知并并接受***商業(yè)公園的的經(jīng)營特色及及服務(wù)功能；；建立和提升****商業(yè)公園的的項(xiàng)目品牌形形象及知名度度；利用不同媒體進(jìn)進(jìn)行傳播組合合，并借助新新聞炒作、其其他公共宣傳傳等活動增大大傳播力度及及覆蓋范圍。三、廣告?zhèn)鞑ο筇卣髂繕?biāo)群體分布：：較廣，無特特定職業(yè)及區(qū)區(qū)域限制；媒介訊息來源：：報紙、電視視、同行業(yè)介介紹；閱讀習(xí)慣：時事事、經(jīng)濟(jì)、新新聞、娛樂等等相關(guān)內(nèi)容。四、媒介傳播要要點(diǎn)加大曝露頻度；；提高有效接觸率率；采用高密度、持持續(xù)式、脈動動式相結(jié)合的的媒體行程策策略；采用多種媒體組組合策略，擴(kuò)擴(kuò)大覆蓋面；；新聞炒作、公關(guān)關(guān)活動、平面面廣告相結(jié)合合，從不同側(cè)側(cè)面、角度進(jìn)進(jìn)行宣傳。五、媒體策略針對消費(fèi)者對決決定購買作出出的時間較長長，屬于慎思思型購買的特特點(diǎn)，主要選選擇能為讀者者提供信息量量大、易于主主動接收訊息息、有充分空空間進(jìn)行創(chuàng)意意表現(xiàn)的媒體體—平面媒體。同同時，為了加加大覆蓋面，也也將選擇電視視媒體作為輔輔助宣傳工具具。六、平面媒體的的優(yōu)點(diǎn)(能有效針對慎慎思型購買特特點(diǎn))：媒體類別電視報紙傳播方式電波傳送，訊號號還原播出。受受眾以看的方方式接受訊息息。紙張印刷，人工工傳送，受眾眾以閱讀方式式接收訊息。重復(fù)能力較高，同一創(chuàng)意意訊息，可以以在短時間內(nèi)內(nèi)不斷重復(fù)。較低，重復(fù)所需需的時間為一一天。訊息內(nèi)容聲音及活動畫面面文字及圖片★受眾主動性較低，因受電波波傳送特性影影響，當(dāng)廣告告出現(xiàn)時，節(jié)節(jié)目即中止，受受眾只能以媒媒體傳送信息息被動地接收收，受眾無法法控制訊息出出現(xiàn)的時間。較高，廣告與文文字同時并存存，受眾可以以依自己意愿愿主動選擇接接收內(nèi)容；可可以依自己方方便時重復(fù)訊訊息的接觸?！锸鼙娊佑|時的的投入度視情況而定，受受眾在接觸時時可能完全投投入注意力，也也可能分散注注意力，未注注意訊息內(nèi)容容。受眾在接觸時注注意力較集中中，通常很少少分散注意力力。創(chuàng)意承載能力較適合承載音樂樂形式、故事事形式、比較較形式、示范范形式及印象象形式等創(chuàng)意意。較適合說明形式式、比較形式式