投資估算與財務(wù)評價

3投資估算3.1銷售計劃劃3.1.1開發(fā)發(fā)進度根據(jù)項目目的投資情況況及規(guī)劃和運運營安排，項項目建設(shè)期為為兩年（2007--2008），銷售期期為三年（2008--2010）3.1.2銷售售計劃(1)銷售價格格本項目根據(jù)市場場定位主要采采用成本定價價法及可比樓盤定定價法，結(jié)合合項目的市場場需求情況，結(jié)合項目所采取的的低開高走的的營銷策略。住住宅、車庫的的定價情況為為：項目多層住宅均均價為6200元/㎡；項目小高高層住宅均價價為60000元/㎡；項目高層住宅均均價為5800元/㎡；車庫1000000元/泊位；(2)銷售計劃劃及收入預(yù)測測根據(jù)建設(shè)情況及及資金投資和和需求狀況確確定銷售計劃劃,同時根據(jù)已已確定的均價價預(yù)測收入情情況如下表:表3-1銷售收收入分批按比比例預(yù)測銷售計劃建設(shè)經(jīng)營期年收收入（萬元）項目分類總量2007200820092010多層住宅(㎡)30221.00020%50%30%車位(個)183.0020%50%30%銷售收入4113.40010283.5516170.111小高層住宅(㎡)29333.00030%40%30%車位(個)183.0030%40%30%銷售收入5828.9447771.9225828.944高層住宅(㎡)26666.00020%50%30%車位(個)183.0020%50%30%銷售收入3459.2668648.1445188.888合計13401.66026703.55717187.993總銷售收入：113401..60+267033.57+171877.93=557293..10（萬元）3.2投資估算算投資估算編制依依據(jù)1）規(guī)劃方案設(shè)設(shè)計圖紙和相相關(guān)技術(shù)資料料；2）《全國統(tǒng)一一市政工程預(yù)預(yù)算定額》；；3）《全國統(tǒng)一一建筑工程基基礎(chǔ)定額應(yīng)用用手冊》；4）《山東省安安裝工程費用用構(gòu)成及計算算規(guī)則》；5）《建筑給排排水設(shè)計手冊冊》；6）《山東省建建設(shè)工程監(jiān)理理收費標準》；；7）《工程設(shè)計計收費標準》；；8)山東省建筑筑材料市場價價。開發(fā)成本開發(fā)成本包括土土地費用、建建筑安裝工程程費、前期工程費費、基礎(chǔ)設(shè)施費費、公共配套設(shè)設(shè)施建設(shè)費、開發(fā)期間稅稅費。（1）土地費用用本項目所獲得的的地塊已經(jīng)完完成了征地拆拆遷和三通一一平，開發(fā)商商所需支付的的有土地費用用、獲取土地地過程中發(fā)生生的費用及契契稅。表3-2土地地使用費序號項目金額(萬元)估算說明1土地費用15848.4491.1土地獲取費用15386.88864112㎡××2400元/㎡1.2契稅461.61土地獲取費用××3%（2）前期工程程費前期工程費主要要指項目開發(fā)發(fā)的前期調(diào)研研、規(guī)劃設(shè)計計、設(shè)可行性性研究費，以以及籌建開班班費等，按照照建筑安裝費費的一定比例例計取。表3-3前期期工程費序號前期工程費用金額（萬元）估算說明1規(guī)劃設(shè)計438.66建筑安裝工程費費的3%2可行性研究費21.93建筑安裝工程費費的0.15%%3水文地質(zhì)勘察費費73.11建筑安裝工程費費的0.5%4籌建開班費365.55建筑安裝工程費費的2.5%合計(萬元)899.24（3）建筑安裝裝工程費建筑安裝工程費費是指建造房房屋所發(fā)生的的建筑工程費費用、設(shè)備費費用、安裝工工程費用和地地下裝飾費用用等。本項目目按多層、小小高層、高層層分別估算，估估算的每平方方米單價與住住宅銷售面積積的乘積為建建筑安裝工程程費。表3-4建筑筑安裝工程費費項目建筑面積建安工程費金額合計(萬元元)單價（元）金額（萬元）多層30221.0001600.0004835.36614621.885小高層29333.0001700.0004986.611高層26666.0001800.0004799.888（4）基礎(chǔ)設(shè)施施費表3-5基礎(chǔ)設(shè)設(shè)施費序號項目金額（萬元）分攤價（元/㎡㎡）計算基礎(chǔ)1供電工程320.5650.00用地面積2供水工程96.1715.00用地面積3電信工程32.065.00用地面積4煤氣工程96.1715.00用地面積5綠化工程76.9330.00綠化面積6道路工程256.4540.00用地面積7排水工程192.3430.00用地面積合計1070.677（5）公共配套套設(shè)施建設(shè)費費表3-6公共共配套設(shè)施建建設(shè)費序號項目名稱金額(萬元)計算說明備注1兒童游戲場所900.15×6000面積600㎡，1500元/㎡2棲息廣場、景觀水池3000.1×30000面積1000㎡㎡，造價為3000元/㎡3停車場878.40.08×100980建筑面積109980㎡(549個×20㎡)，造價為800元/㎡4變電房設(shè)施費150.05×3000建筑面積為3000㎡，造價為為500元/㎡5垃圾站建設(shè)費90.03×3000建筑面積為3300㎡，造價為300元/㎡6污水處理廠90.03×3000建筑面積為3000㎡，造價為300元/㎡合計1301.4（6）開發(fā)期間間稅費表3-7開發(fā)期期間稅費序號項目名稱金額（萬元）計算依據(jù)說明1固定資產(chǎn)投資方方向調(diào)節(jié)稅0.000.002建造工程質(zhì)量安安全補償費58.49建安工程費×00.4%3供水管網(wǎng)補償費費20.120.3T/戶，600元/T（1118戶）4供電用電負荷費費214.664KVA/戶，480元/KVA（1118戶）5物業(yè)管理基金292.44建安工程費×22%6其他稅費292.44建安工程費×22%合計878.14（7）不可預(yù)見見費房地產(chǎn)項目應(yīng)該該考慮適當?shù)牡牟豢深A(yù)見費費。不可預(yù)見見費包括備用用金（不含工工料價格上漲漲備用金）、不不可預(yù)見的基基礎(chǔ)或其他附附加工程增加加的費用、不不可預(yù)見的自自然災(zāi)害增加加的費用。根根據(jù)項目的復(fù)復(fù)雜程度和前前述各項費用用的準確程度度，以1）～5）項之和的3%計算：不可預(yù)見費=（158488.49+8899.244+146221.85++1070..67+13301.4）×3%=1038..59（萬元）開發(fā)成本：以上1～7項之之和：158848.499+899..24+144621.885+10770.67++1301..4+10338.59=356588.39（萬元）3.2.3開發(fā)發(fā)費用(1)管理費用用管理費用是指房房地產(chǎn)開發(fā)企企業(yè)的管理部部門為組織和和管理房地產(chǎn)產(chǎn)項目的開發(fā)發(fā)經(jīng)營活動而而發(fā)生的各項項費用。取以以上1）～5）項之和的3%計算：（15848..49+8999.24++146211.85+11070.667+13001.4)××3%=12210.644萬元(2)銷售費用用銷售費用是指房房地產(chǎn)開發(fā)企企業(yè)在銷售過過程中發(fā)生的的各項費用，以以及專設(shè)銷售售機構(gòu)或委托托銷售代理的的各項費用。按銷售收入的22%計算：銷售售收入572933.10×22%=11445.86萬元（銷售售收入詳細分分析見銷售收收入預(yù)測表）。(3)財務(wù)費用用：財務(wù)費用用主要是指房房地產(chǎn)企業(yè)為為籌集資金而而發(fā)生的各項項費用。本項項目主要是指指借款利息。本項目采用等額額本金償還，利利率按目前的的中長期貸款款年利率6.02%。寬限期1年，3年內(nèi)還清。共共計約為20000萬元。財務(wù)務(wù)費用為3082..48萬元。詳見表3-111。成本費用估算匯匯總成本費用即開發(fā)發(fā)成本和開發(fā)發(fā)費用之和：：表3-8成本費費用估算匯總總表序號項目名稱金額（萬元）1開發(fā)成本35658.3391.1土地費用15848.4491.2前期工程費899.241.3建筑安裝工程費費14621.8851.4基礎(chǔ)設(shè)施費1070.6771.5公共配套設(shè)施費費1301.4001.6開發(fā)期間稅費878.141.7不可預(yù)見費1038.5992開發(fā)費用5240.5992.1管理費用1012.2552.2銷售費用1145.8662.3財務(wù)費用3082.488合計40898.9983.3項目建設(shè)設(shè)用款計劃與與資金籌措本項目開發(fā)投資資的資金來源源有三個渠道道：一是企業(yè)業(yè)自有資金，二二是銀行貸款款，三是銷售售房收入用于于再投資的部部分。本項目目開發(fā)商投入入自有資金約約13000萬元，作為為項目的啟動動資金，另需需銀行貸款20000萬元，剩余余部分約為7898..98萬元用銷售售收入補充，總總投資約為440898..98萬元。其中項目資本金金在前兩年投投入，銀行貸貸款全部用于于第一年投入入；不足部分分根據(jù)實際情情況通過銷售售收入解決。表3-9投資資計劃與資金金籌措表單位:萬元計算期序號項目合計20072008200920101建設(shè)投資40898.99820041.44617675.1171912.4771269.8881.1土地費用15848.4497924.2447924.2440.000.001.2前期工程費899.24539.55359.700.000.001.3建筑安裝工程費費14621.8858773.1115848.7440.000.001.4基礎(chǔ)設(shè)施費1070.677642.40428.270.000.001.5公共配套設(shè)施費費1301.400520.56780.840.000.001.6開發(fā)期間稅費878.14526.88351.260.000.001.7不可預(yù)見費1038.599259.65259.65259.65259.651.8管理費用1012.255253.06253.06253.06253.061.9銷售費用1145.8660.00229.17572.93343.761.10貸款利息3082.488602.001240.244826.83413.411.11流動資金0.000.000.000.000.002.資金籌措40898.99820041.44617675.1171912.4771269.8882.1自有資金13000.00041.4612958.5540.000.002.2借款20000.00020000.0000.000.000.002.3銷售再投入7898.9880.004716.6331912.4771269.8883.4財務(wù)評價價評價的依據(jù)與原原則（1）評價依據(jù)據(jù)建設(shè)部20000年發(fā)布的《房房地產(chǎn)開發(fā)項項目經(jīng)濟評價價方法》（2）評價原則則1）費用與效益益的計算范圍圍的一致性原原則2）費用與效益益識別的有無無對比原則3）基礎(chǔ)數(shù)據(jù)確確定中的穩(wěn)定定性原則財務(wù)基礎(chǔ)數(shù)據(jù)（1）計算期：：計算期2007年-2010年共計4年，其中建建設(shè)期為2007-2008年，共兩年；經(jīng)營期期為20088-20100年，共三年年。（2）項目貸款款及利息見借借款還本付息息表(銀行利率:6.022%)表3-10貸貸款還本付息息結(jié)算表單位:萬元序號項目名稱合計計算期2007年2008年2009年2010年1年初借款累計0.0020602.00013734.6676867.3332本年借款20000.0000.000.000.003本年應(yīng)計利息3082.488602.001240.244826.83413.414年底還本付息0.008107.5777694.1667280.7555年末借款累計20602.00013734.6676867.3330.00（3）銷售進度度與銷售收入入：見銷售收收入預(yù)測表和和銷售收入分分批按比例預(yù)預(yù)測表3-1。（4）銷售稅金金及附加估算算：詳見銷售售稅金及附加加表：表3-11銷銷售稅金及附附加表單位:萬元序號項目建設(shè)經(jīng)營期合計計算依據(jù)20072008200920101銷售收入0.0013401.66026703.55717187.99357293.1102銷售稅金及附加加804.101615.5771039.8773459.5332.1至2.55求和2.1營業(yè)稅670.081335.188859.402864.6661×5%2.2城市建設(shè)維護稅稅46.9193.4660.16200.532.1×7%2.3教育費附加20.1040.0625.7885.942.1×3%2.4交易管理費67.01133.5285.94286.471×0.5%2.5交易印花稅0.0013.358.5921.951×0.05%%3土地增值稅1740.877注：在稅后利潤潤估算中，各各項稅率取值值為：營業(yè)稅稅占銷售收入入的5%；城市建設(shè)設(shè)維護稅占營營業(yè)稅的7%；教育費附附加占營業(yè)稅稅的3%；印花稅占占銷售收入的的0.05%；交易管理理費占銷售收收入的0.5%；增值額未未超過50%的部分按照30%計算增值稅，超過50%的部分按照40%計算，超過100的部分按照50%計算。項目財務(wù)評價財務(wù)評價的基本本原理是從財財務(wù)報表中取取得數(shù)據(jù)，計計算財務(wù)評價價指標，然后后與基本參數(shù)數(shù)作比較，決決定項目的取取舍。財務(wù)評評價體系有三三部分組成：：財務(wù)報表、財財務(wù)評價指標標和用于財務(wù)務(wù)評價的國家家和行業(yè)參數(shù)數(shù)。（1）基準收益益率的確定該項目預(yù)計投資資為408998.98萬萬元，其中自自有資金13000萬，銀銀行兩年期貸貸款20000萬，年利率率為6.02%，采取等額額本金償還方法，從第第二年開始償還還。在確定項項目的基本收收益率時，應(yīng)應(yīng)不低于單位位資金的使用用成本；同時時本項目的資資金由自有資資金和貸款構(gòu)構(gòu)成，故最低低收益率還應(yīng)應(yīng)不低于行業(yè)業(yè)基準收益率率與貸款利率率的加權(quán)平均均收益率，基本收益率率確定為10%。（2）損益表反映項目在計算算期內(nèi)逐年的的成本、稅后后利潤和收益益狀況。表3-12損損益表單位：萬元元序號項目合計建設(shè)經(jīng)營期20072008200920101銷售收入57293.11013401.66026703.55717187.9932總成本費用40898.99820041.44617675.1171912.4771269.8882.1開發(fā)成本35658.33919186.33915952.669259.65259.652.2開發(fā)費用5240.599855.061722.4881652.8221010.2333銷售稅金及附加加3459.533804.101615.5771039.8774土地增值稅1740.877407.21811.40522.265利潤總額11193.772-20041..46-5484.88822364.11414355.9926所得稅2798.4337稅后利潤8395.299總投資利潤率27.37%自有資金凈利潤潤率64.58%（3）現(xiàn)金流量量表反映項目在全部部計算期內(nèi)的的經(jīng)濟活動狀狀況全部現(xiàn)金流量表表:表3-13全全部現(xiàn)金流量量表單位：萬元元序號項目合計20072008200920101現(xiàn)金流入57293.1100.0013401.66026703.55717187.9931.1銷售收入57293.1100.0013401.66026703.55717187.9932現(xiàn)金流出48897.88120041.44619541.0075643.7443671.5442.1建設(shè)投資40898.99820041.44617675.1171912.4771269.8882.2銷售稅金及附加加3459.5330.00804.101615.5771039.8772.3土地增值稅1740.8770.00407.21811.40522.262.4所得稅2798.4330.00654.591304.311839.533凈現(xiàn)金流量8395.299-20041..46-6139.44721059.88313516.339累計凈現(xiàn)金流量量-20041..46-26180..92-5121.1108395.299現(xiàn)值系數(shù)0.910.830.750.684折現(xiàn)凈現(xiàn)值-18219..51-5073.99415822.5569231.877累計凈現(xiàn)金流量量-18219..51-23293..45-7470.8891760.999內(nèi)部收益率稅前18.24%稅后13.79%財務(wù)凈現(xiàn)值3855.3331760.999自有資金流量表表:表3-14自自有資金流量量表單位：萬元元序號項目合計建設(shè)經(jīng)營期20072008200920101現(xiàn)金流入57293.1100.0013401.66026703.55717187.9931.1銷售收入57293.1100.0013401.66026703.55717187.9932現(xiàn)金流出51980.22941.4627648.66413337.99110952.2292.1自有資金13000.00041.4612958.5540.000.002.2銷售收入7898.9880.004716.6331912.4771269.8882.4償還貸款本金及及利息23082.4480.008107.5777694.1667280.7552.5銷售稅費及附加加0.00804.101615.5771039.8772.6土地增值稅0.00407.21811.40522.262.7企業(yè)所得稅0.00654.591304.311839.533凈現(xiàn)金流量-41.46-14247..0413365.6666235.6444累計凈現(xiàn)金流量量-41.46-14288..50-922.8335312.811現(xiàn)值系數(shù)0.910.830.750.685折現(xiàn)凈現(xiàn)值-37.69-11774..4110041.8824259.0336累計折現(xiàn)凈現(xiàn)值值-37.69-11812..10-1770.2282488.755評價指標稅后財務(wù)凈現(xiàn)值2488.755內(nèi)部收益率27.63%投資回收期（靜靜態(tài)：年）3.07投資回收期（動動態(tài)：年）3.42由現(xiàn)金流量表..計算項目的的凈現(xiàn)值得=1760.999萬元當財務(wù)務(wù)凈現(xiàn)值大于于0，表示項目目的收益水平平達到行業(yè)的的基準收益率率，項目可實實施。項目的財務(wù)內(nèi)部部收益率即凈凈現(xiàn)值為零時時的收益率根據(jù)全部投資現(xiàn)現(xiàn)金流量表（見見項目全部資資金現(xiàn)金流量量表）用內(nèi)插插法計算可得得本項目總投投資的財務(wù)內(nèi)內(nèi)部收益率（IRR）13.799%。在本項項目中，IRR大于長期貸貸款利率6..02%，也大于基基準折現(xiàn)率（10%），因而風(fēng)險較低，盈利機會很大，適于投資。根據(jù)自有投資現(xiàn)現(xiàn)金流量表（見見項目自有資金現(xiàn)金金流量表）用用內(nèi)插法計算算可得本項目目自有資金的財財務(wù)內(nèi)部收益益率（IRR）27.633%。在本項項目中，IRR大于長期貸貸款利率6..02%，也大于基基準折現(xiàn)率（10%），因而風(fēng)險很低，盈利機會很大，適于投資。項目總共投資440898..98萬元，自自有資金133000萬元元，銀行四年期貸款200000萬元元。剩余的資資金由銷售收收入補充。表表3-15為項目的資資金籌集與運運用表。3.5償債能力力分析表3-15資資金籌措與運運用表（償債債能力分析）單位：萬元序號項目合計建設(shè)經(jīng)營期20072008200920101資金籌措90293.11020041.44626360.11426703.55717187.9931.1自有資金13000.00041.4612958.5540.000.001.2借款20000.00020000.0000.000.000.001.3銷售收入57293.1100.0013401.66026703.55717187.9932資金使用39051.9904460.70015996.44017678.99016479.1102.1建設(shè)投資40898.99820041.44617675.1171912.4771269.8882.3償還貸款本息23082.4480.008107.5777694.1667280.7552.4營業(yè)稅及附加3459.5330.00804.101615.5771039.8772.5土地增值稅1740.8770.00407.21811.40522.262.6所得稅2798.4330.00654.591304.311839.53盈余資金51241.22015580.77610363.7749024.677708.83從以上的表中數(shù)數(shù)據(jù)分析，每每年的盈余資資金均為正，故故從償債能力力上分析項目目是可行的。由于本項目的還還款方式是從從第四年開始始等額本金償償還方式，故故可以采用利利息備付率和和償債備付率率來評價項目目的償債能力力。1)利息備付率率項目的利息備付付率=稅息前利潤/當期應(yīng)還利利息。本項目的借款償償還期是2008年到2010年。2008年的利利息備付率為為（103663.74++654.559+1240..24）/1240..24=9.882009年的利利息備付率為為（90244.67+1304..31+8226.83）/826.883=13.4992010年的利利息備付率為為（708..83+839.553+4133.41）/413.441=4.752)償債備付率率償債備付率=可可用于還本付付息資金/當期還本付付息額。2009年的償償債備付率==(103633.74+8107..57)/81077.57=22.282009年的償償債備付率=(90244.67+7694..16)/76944.16=2.172010年的償償債備付率=(708..83+7280..75)/72800.75=1.10從以上的分析可可以看出,項目在第二年開始還款款后，在2008到2010年項目的利利息備付率（遠遠大于2）和償債備備付率（大于于1）都較高。故項目目的償債能力力較強。3.6項目不確確定性分析在項目的經(jīng)濟效效益評價分析析中，引用了了大量經(jīng)濟技技術(shù)數(shù)據(jù)如銷銷售單價、投投資的估算等等，這些數(shù)據(jù)據(jù)都是根據(jù)資資料對未來做做的預(yù)測，所所以都有一定定的不確定性性。不確定性性分析就是借借助盈虧平衡衡分析、敏感感性分析等方方法對項目的的投資效益可可靠程度做進進一步的分析析。影響本項目的不不確定因素主主要有總投資資、售價、銷銷售率等幾個個方面?？偼锻顿Y可能受到到到上游市場場，如原材料料市場、勞動動力市場的影影響，也可能能會受到金融融市場（如利利率變化）的的影響，使項項目的成本具具有較大的不不確定性；同同時還可能受受到政府政策策、法律法規(guī)規(guī)的限制及社社會環(huán)境的影影響使售價等等具有一定的的不確定性?？偪傊?，參與房房地產(chǎn)建設(shè)或或與房地產(chǎn)相相關(guān)的各個領(lǐng)領(lǐng)域的變化都都可能會增加加項目的風(fēng)險險，影響項目目的經(jīng)濟利益益，甚至導(dǎo)致致項目的失敗敗。本項目運用風(fēng)險險分析常用的的兩種方式——盈虧平衡分分析與敏感性性分析對本項項目的風(fēng)險進進行分析。3.6.1項目目盈虧平衡分分析盈虧平衡即投資資項目的收入入和支出達到到平衡時的最最低開發(fā)規(guī)模模和銷售價格格水平。當項項目的開發(fā)規(guī)規(guī)模或銷售價價格水平達到到這個平衡點點時，項目既不虧本本也不盈利，稱稱之為“保本”狀態(tài)。在影響項目的不不確定因素中中，把開發(fā)成成本、銷售收收入兩個因素素作為不確定定性因素進行行敏感性分析析，并通過項項目的財務(wù)凈凈現(xiàn)值和財務(wù)務(wù)內(nèi)部收益率率等指標進行行分析?？偟膩砜?，本項項目的總投資資T為408988.98萬元，平均均售價P為5894..35元，正常銷銷售率L為100%，總銷售面面積97200㎡。計算如如下：1）假設(shè)其他因因素不變，計計算總投資的的盈虧平衡點點P×LL×S－T=0，代入計算算：T=P×L×SS=58988.98×1100%×997200==572933.10萬元2）假設(shè)其他因因素不變，計計算平均銷售售價格的盈虧虧平衡點P×L×S－TT=0，代入計算算：P=T/(L××S)=400898.998×100000/(1100%×997200))=42077.71元/㎡3）假設(shè)其他因因素不變，計計算平均銷售售率的盈虧平平衡點P×L×S－TT=0，代入計算算：L=T/(P××S)=400898.998×100000/(55894.335×972200)=771.39%%即盈虧平衡時的的銷售面積為為972000×71.339%=699391.008㎡虧損區(qū)虧損區(qū)盈利區(qū)0銷量（㎡）97200㎡69391.08㎡收入/成本圖3-1盈虧虧平衡分析圖圖從圖中可以明顯顯地看出，669391..08㎡為銷售量的的盈虧平衡點點，此時項目目不盈利也不不虧損：當銷銷量超過699391.008㎡時，項項目將一直處處于盈利狀態(tài)態(tài)。假如未達達到693991.08㎡㎡的銷量，則則項目處于虧損損狀態(tài)，不具具有投資價值值。各因素的具體情情況見盈虧平平衡分析表：：表3-16盈盈虧平衡表項目不確定因素總投資（萬元）平均銷售價格（元/㎡）銷售率正常情況40898.9985894.355100%各因素盈虧平衡衡點變化百分分比40.08%-28.61%%-28.61%%因素盈虧平衡點點值57293.1104207.71171.39%稅前利潤000稅前利潤變化幅幅度﹣100%﹣100%﹣100%影響本項目稅前前利潤的因素素主要有投資資額度，銷售售價格以及銷銷售率等。從從表3-16可以看出，當當項目的投資資總額增加40.088%，其他因素素不變時，達達到盈虧平衡衡點。如果項項目能正常運運營，不發(fā)生生重大的安全全和質(zhì)量事故故，材料價格格平穩(wěn)，一般般不會超過10%，所以本項項目在投資變變動方面的風(fēng)風(fēng)險很小。當當項目的平均均銷售價格下下降不超過28.611%（也就是說說，只要住宅宅的價格不低低于4207..71元/㎡）其他因因素不變，則則該項目一定定不會虧損。從從目前的市場場動態(tài)來看，房房地產(chǎn)市場的的價格很少有有下降的趨勢勢。從長遠來來看，健康的的房地產(chǎn)市場場其價格基本本上是穩(wěn)中有有升。3.6.2敏感感性分析敏感性分析是研研究投資效益益預(yù)測中某些些不確定因素素對預(yù)測結(jié)果果的影響及其其影響程度的的分析。敏感感性分析借助助于某些指標標如單價、成成本、稅率等等隨變量的變變化而變化的的計算分析，從從而查找影響響項目投資效效益最大、最最敏感的因素素：確定這些些因素的最佳佳波動范圍，使