某房屋建筑物資產(chǎn)評估報告書實例個

房屋建筑物評估技術(shù)說明一、資產(chǎn)概況評估人員對列入入本次評估范范圍內(nèi)的房屋屋建筑物實施施了賬面審核核、現(xiàn)場清查查等清查程序序，根據(jù)有關(guān)關(guān)會計政策規(guī)規(guī)定，進行相相應(yīng)調(diào)整并與與資產(chǎn)占有方方取得了一致致意見，清查查結(jié)論如下：：房屋建筑物清查查結(jié)論匯總表表金額單位：元項目賬面原值賬面凈值調(diào)整后賬面原值值調(diào)整后賬面凈值值房屋建筑物61028311.9338888077.6555320399.6736309511.15構(gòu)筑物及其他輔輔助設(shè)施570142..92359073..830.000.00合計66729744.8542478811.4855320399.6736309511.15二、評估方法及及過程1.評估過程(1)資產(chǎn)清查查見資產(chǎn)清查說明明。(2)市場調(diào)查查評估人員通過市市場調(diào)查,搜集評估基基準(zhǔn)日正在執(zhí)執(zhí)行的建筑安安裝工程定額額、綜合費用用及其他費用用標(biāo)準(zhǔn)等文件件規(guī)定，人工工、材料、機機械臺班單價價等市場信息息，為成本法法的運用提供供基礎(chǔ)資料。調(diào)研市場，選取取與評估對象象相近地區(qū)相相同或近似的的建筑物，了了解其具體狀狀況、交易情情況、區(qū)域與與個別因素等等信息。(3)確定評估估值根據(jù)資產(chǎn)清查及及市場調(diào)查結(jié)結(jié)論，采用適適用的評估方方法確定評估估值。(4)撰寫資產(chǎn)產(chǎn)評估說明。2.評估方法根據(jù)本次評估目目的、委評資資產(chǎn)的屬性特特點及可搜集集的資料，采采用成本法及及市場法進行行評估。成本法是用現(xiàn)時時條件下重新新購置或建造造一個全新狀狀態(tài)的被評資資產(chǎn)所需的全全部成本減去去被評資產(chǎn)已已經(jīng)發(fā)生的實實體性陳舊貶貶值、功能性性陳舊貶值、經(jīng)經(jīng)濟性陳舊貶貶值得到的差差額作為被評評資的評估值值的一種資產(chǎn)產(chǎn)評估方法。或或首先估算被被評資產(chǎn)與其其全新狀態(tài)相相比有幾成新新、即求出成成新率，再用用全部成本與與成新率相乘乘所得乘積作作為評估值。計算公式：評估價值＝重置置全價-實體性陳舊舊貶值-功能性陳舊舊貶值-經(jīng)濟性陳舊舊貶值評估價值＝重置置全價×成新率市場法是指在市市場上選擇若若干相同或近近似的資產(chǎn)作作為參照物，針針對各項價值值影響因素，將將被評估資產(chǎn)產(chǎn)分別與參照照物逐個進行行價格差異的的比較調(diào)整，再再綜合分析各各項調(diào)整結(jié)果果，確定被評評估資產(chǎn)的評評估值的一種種資產(chǎn)評估方方法。①成本法A.重置全價的的確定重置全價是指在在現(xiàn)時條件下下重新購置或或建造一個全全新狀態(tài)的被被評資產(chǎn)所需需的全部成本本。包括綜合合造價、前期期費用、資金金成本等。重置全價＝綜合合造價+前期費用+資金成本a.綜合造價綜合造價包含土土建工程費、裝裝飾裝修工程程費及公用設(shè)設(shè)施安裝費用用等。主要采用預(yù)決算算或類似工程程調(diào)整法，即即以待估建筑筑物決算中的的工程量或調(diào)調(diào)整后的類似似工程的工程程量為基礎(chǔ),按現(xiàn)行工程程預(yù)算價格、費費率將其調(diào)整整為按現(xiàn)價計計算的建筑工工程造價。b.前期費用前期費用是指為為了工程建設(shè)設(shè)而發(fā)生的各各項應(yīng)支付或或應(yīng)交納的各各項規(guī)費。具具體費用名稱稱、計費基礎(chǔ)礎(chǔ)、計算標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)如下：序號費用名稱計費基數(shù)計算標(biāo)準(zhǔn)1工程勘察設(shè)計費費建安工程造價2.5％2建筑行業(yè)管理費費建安工程造價0.4％3消防基金建筑面積4.00元/MM24城市規(guī)劃管理費費建安工程造價0.2％5人防基金建筑面積20.00元//M26新型墻體改造基基金建筑面積8.00元/MM27發(fā)展散裝水泥專專項基金建筑面積1.50元/MM28白蟻防治費建筑面積2.00元/MM29工程質(zhì)量監(jiān)督費費建安工程造價0.2％10工程監(jiān)理費建安工程造價1.0％11工程招標(biāo)管理費費建安工程造價0.1％12建設(shè)單位管理費費建安工程造價2.0％13市政基礎(chǔ)設(shè)施配配套費建筑面積70.00元//M2前期費用合計造價×6.4%%＋面積×105.5c.資金成本假設(shè)建設(shè)工期期期間資金均勻勻投入，按正正常建設(shè)工期期的一半計算算綜合造價、前前期費用的資資金成本。資金成本＝(綜綜合造價+前期費用)×工期/2×貸款利率/12B.成新率的確確定a.綜合評定法法評估人員根據(jù)現(xiàn)現(xiàn)場鑒定結(jié)論論，參照建設(shè)設(shè)部頒布的《房房屋完損等級級評定標(biāo)準(zhǔn)》對對委評房屋的的結(jié)構(gòu)、裝飾飾標(biāo)準(zhǔn)、公用用設(shè)施標(biāo)準(zhǔn)三三個組成部分分的各個項目目的完損程度度進行現(xiàn)場鑒鑒定打分，得得出打分法成成新率，同時時與年限法確確定的成新率率算術(shù)平均后后得出綜合成成新率。b.年限法建用考的年建估結(jié)設(shè)保完確物用根的年用可的來率式成新率＝尚可使使用年限÷(已使用年限+尚可使用年年限)×100%C.評估價值的的確定評估價值＝重置置全價×成新率②市場法對被評估資產(chǎn)進進行現(xiàn)場勘察察，了解其周周圍環(huán)境狀況況，進行公開開市場調(diào)查，收收集相同或相相似資產(chǎn)的市市場基本信息息資料；分析析整理資料并并驗證其準(zhǔn)確確性，判斷選選擇三個可比比參照物；把把被評估資產(chǎn)產(chǎn)與參照物比比較，分析調(diào)調(diào)整修正因素素差異；將被被評估資產(chǎn)分分別與參照物物逐個進行價價格差異的比比較調(diào)整，再再綜合分析各各項調(diào)整結(jié)果果，確定市場場參照物因素素修正后的平平均單價即為為房地產(chǎn)評估估單價。房地產(chǎn)評估價值值=市場參照物物修正后的平平均單價×建筑面積市場參照物修正正后的平均單單價＝(比準(zhǔn)價格A+比準(zhǔn)價格B+比準(zhǔn)價格C)/3三、評估結(jié)論經(jīng)評定估算，列列入本次評估估范圍內(nèi)的房房屋建筑物在在2005年10月31日及相關(guān)前前提下的評估估結(jié)論如下：：房屋建筑物評估估結(jié)果匯總表表金額單位：元項目調(diào)整后賬面值評估價值增減值增值率%原值凈值B原值凈值CD=C-BE=D/B*1100房屋建筑物55320399.6736309511.1593984500.0084834700.0048525188.85133.64構(gòu)筑物及輔助設(shè)設(shè)施0.000.000.000.000.00合計55320399.6736309511.1593984500.0084834700.0048525188.85133.64四、有關(guān)事項說說明1.列入本次評評估范圍內(nèi)的的房屋建筑物物評估價值除除房產(chǎn)證號為為00134413的濉溪溪路21號白水壩辦辦公樓、房產(chǎn)產(chǎn)證號為0119451的的濉溪路21號白水壩酒酒店和房產(chǎn)證證號為049903的濉溪溪路21號郊區(qū)綜合合樓門面房外外，不含其占占用的土地使使用權(quán)價值。2.房產(chǎn)證號為為049033的濉溪路21號郊區(qū)綜合合樓門面房已已經(jīng)出售，評評估值為售后后所得額。3.試驗站宿舍舍、植保路種種子站辦公室室和濉溪路118號門市部營營業(yè)樓尚未辦辦理房屋所有有權(quán)證，合肥肥市種子公司司承諾所有委委評房屋建筑筑物產(chǎn)權(quán)均歸歸其所有，不不存在產(chǎn)權(quán)爭爭議事項。4.列入本次評評估范圍內(nèi)的的房屋建筑物物評估增值的的主要原因為為：⑴建筑人工、機機械和材料均均有大幅度上上漲，前期費費用也增加很很多；⑵門面房地價升升值。五、案例案例１：種子公公司辦公樓(固定資產(chǎn)－－房屋建筑物物清查評估明明細(xì)表序號3)1.資產(chǎn)概況該房屋賬面原值值35297703.188元，賬面凈凈值27766601.554元。房屋屋所有權(quán)證號號為××市房權(quán)證產(chǎn)產(chǎn)字第0422693號，房房產(chǎn)證建筑面面積為4320..79平方米，實實際建筑面積積約40044.69平方方米（拆除316.1平方米），于于1994年建成投入入使用，基本本情況如下：：基本情況表項目名稱建筑標(biāo)準(zhǔn)結(jié)構(gòu)形式框架層數(shù)6層高(檐高)26.5m基礎(chǔ)鋼筋混凝土獨立立柱基、磚帶帶基承重構(gòu)件梁、板、柱非承重墻粘土磚墻屋面油氈防水地面水磨石地面、地地板磚樓梯面面門窗木門、鋁合金窗窗內(nèi)外粉飾內(nèi)混合砂漿刷乳乳膠漆外貼面面磚頂棚刷乳膠漆、木裝裝修水衛(wèi)齊全照明齊全2.評估方法及及過程采用成本法評估估。(1)重置單價價的確定①綜合造價采用類似工程調(diào)調(diào)整法計算如如下：一基礎(chǔ)工程96622.000二墻體工程359718..00三柱、梁、板工程程698108..00四樓地面屋面工程程209836..00五門窗工程49884.000六腳手架及垂直運運輸費109390..00七金屬結(jié)構(gòu)八建筑工程材料差差價187874..00九裝飾工程866500..00十建筑裝飾工程合合計25779322.00十一水電安裝工程費費386690..00十二綜合造價(十至至十一合計)29646222.00②前期費用前期費用＝綜合合造價×6.4%%+建筑面積×105..5＝29646622.000×6.4%%+40044.69×1105.5＝6122330.60(元)③資金成本該房屋正常建設(shè)設(shè)工期為10個月，現(xiàn)行12月貸款利率率為5.58％，按一半半計算，則計計算公式為：：資金成本＝(綜綜合造價+前期費用)×工期/2×貸款利率/12＝864400.60(元)④重置全價重置全價=綜合合造價+前期費用+資金成本=36632293.211(元)取整為36633300.000元。(2)成新率的的確定采用年限法。經(jīng)現(xiàn)場勘察，確確定其尚可使使用年限為48年，已使用用年限為12年。成新率＝尚可使使用年限÷(已使用年限+尚可使用年年限)×100%＝＝80.000%(3)評估價價值的確定評估價值=重置置全價×成新率=29306440.00((元)案例2：濉溪路路21號××辦公樓(房屋建筑物物清查評估明明細(xì)表序號6)1.資產(chǎn)概況該房屋賬面原值值2056888.00元，賬面凈凈值518225.00元。房屋所所有權(quán)證號為為××市房權(quán)證產(chǎn)產(chǎn)字第00113413號號，建筑面積積為239..70平方米，于1989年建成投入入使用，基本本情況如下：：基本情況表項目名稱建筑標(biāo)準(zhǔn)結(jié)構(gòu)形式混合結(jié)構(gòu)層數(shù)共四層，本房在在一層層高(檐高)3.2m開間3.5進深6.80基礎(chǔ)承重構(gòu)件非承重墻屋面地面地板磚門窗鋁合金地彈門內(nèi)外粉飾內(nèi)混合砂漿刷涂涂料，外面磚磚頂棚混合砂漿刷涂料料水衛(wèi)齊全照明齊全2.評估方法及及過程采用市場法評估估。本房屋系位于×××市濉溪路21號的沿巷門門面房，遵循循市場比較法法可比實例的的選取原則，根根據(jù)估價人員員掌握的房地地產(chǎn)交易市場場資料，在估估價對象同一一供求圈內(nèi)選選擇三個與估估價對象結(jié)構(gòu)構(gòu)、用途、樓樓層、檔次相相同或相似的的近期交易實實例作為可比比實例，詳見見下表可比實例表序號位置用途樓層結(jié)構(gòu)交易時間交易價格（元//M2）A白水壩附近門面房一層混合近期7500B南國花園附近門面房一層混合近期6500C建材一廠附近門面房一層混合近期6000評估人員把被評評估資產(chǎn)與參參照物進行比比較，分析調(diào)調(diào)整修正因素素差異，將被被評估資產(chǎn)分分別與參照物物逐個進行價價格差異的比比較調(diào)整，再再綜合分析各各項調(diào)整結(jié)果果，確定市場場參照物因素素修正后的平平均單價。⑴交易情況修正正：本次所選實例均均為公開市場場下的正常交交易,故對交易情情況修正不予予考慮，其修修正系數(shù)均為為100/1100。⑵交易日期修正正：本次所選實例與與估價對象交交易時點很接接近，故交易易日期進行修修正也不予考考慮，其修正正系數(shù)均為100/1100。⑶區(qū)域因素修正正：估價對象與可比比實例商業(yè)繁繁華程度、交交通便捷度等等不同，以估估價對象為100，綜合確定定可比實例A、B、C的區(qū)域因素素修正系數(shù)分分別為：100/1110、100/1105、100/995。⑷個別因數(shù)修正正：可比實例ABBC較估價對象象個別條件有有差異，修正正系數(shù)取100/1105、100/995、100/995。修正系數(shù)表如下下：修正系數(shù)表修正系數(shù)ABC交易情況修正100/1000100/1000100/1000交易日期修正100/1000100/1000100/1000區(qū)域因素修正100/1100100/1055100/95個別因素修正100/1055100/95100/95⑸根據(jù)以上的可可比實例及其其修正因數(shù)，對對最終修正價價格列表計算算如下：修正價格計算表表實例交易價格元/M2交易情況修正交易日期修正區(qū)域因素修正個別因素修正修正價格（元/M2）A7500100/1000100/1000100/1100100/10556493.511B6500100/1000100/1000100/1055100/956516.299C6000100/1000100/1000100/95100/956648.200取修正后的可比比實例單價的的算術(shù)平均數(shù)數(shù)為估價對象象的單位價格格，即：估價對象單價==（6493..51+65166.29+6648..20）/3=65552.666元/平方米取整為：65000元/平方米評估價價值=建筑面積×評估單價=15558050..00(元)房屋建筑物評估估基礎(chǔ)表(一)被評估單位名稱稱：××市種子公司評估基準(zhǔn)日日：2005年10月31日金額單位：：元工程名稱辦公樓座落位置××市樊洼路88號結(jié)構(gòu)類型框架產(chǎn)權(quán)證編號××建筑面積4004.699平方米建成日期1994設(shè)計使用年限60工程特征層數(shù)6層檐高(M)26.5首層高標(biāo)準(zhǔn)層高開間進深(M)跨度(M)其它結(jié)結(jié)構(gòu)部分評定部位建筑標(biāo)準(zhǔn)狀況標(biāo)準(zhǔn)分得分基礎(chǔ)鋼筋混凝土獨立立柱基、磚帶帶基有承載能力，稍稍有不均勻下下沉，但已穩(wěn)穩(wěn)定25Σ×系數(shù)(0..8)=())承重構(gòu)件梁、板、柱基本完好，梁、板板、柱等有輕輕微裂縫25非承重墻粘土磚墻基本完好15屋面油氈防水無滲漏，隔熱層層尚好20樓地面水磨石地面、地地板磚樓梯面面整體面層有少量量破損15裝裝修部分門窗內(nèi)木門、鋁合金金窗基本完好30Σ×系數(shù)()==()內(nèi)外粉飾內(nèi)混合砂漿刷乳乳膠漆，木裝裝修，外面磚磚基本完好50頂棚乳膠漆、木裝修修基本完好20設(shè)水電部分水衛(wèi)鍍鋅,鋼管,砼砼管基本通暢完好30Σ×系數(shù)()==()電照照明及動力線路、裝置基本本完好70其他A成新率()%%=(結(jié)構(gòu)得分+裝修得分+設(shè)備得分)×1000%B功能性貶值==0%C經(jīng)濟性貶值==0%打分法成新率==A+B+CC=%，年限法成