上海XX國(guó)際寫字樓項(xiàng)目前期策劃總結(jié)報(bào)告-

上海耀光中環(huán)國(guó)際寫字樓項(xiàng)目前期策劃總結(jié)報(bào)告_[全文］耀光？中環(huán)國(guó)際前期企化工作總結(jié)報(bào)告原媒體計(jì)劃銷售目標(biāo)-—從4月16日起至6月底完成2000平方在09年6月30日前完成2000平方米的銷售目標(biāo).從2009年4月16日起至2009年6月30日實(shí)際需要成交套數(shù)是24套，這個(gè)目標(biāo)分解,分步驟在未來(lái)的75天完成，即12周內(nèi)完成。總目標(biāo)目標(biāo)分解原定媒體計(jì)劃——從4月16日起至6月底的媒體計(jì)劃短信12次，每周30萬(wàn)條，共計(jì)360萬(wàn)條樓體巨幅持久內(nèi)容：耀光中環(huán)國(guó)際12800元/m2起61234888搜房網(wǎng)寫字樓主頁(yè)廣告25次，每三天投放一次原定媒體費(fèi)用——從4月16日起至6月底的費(fèi)用短信預(yù)算:21000元/次×12次=251>〈/a>.2萬(wàn)元樓體巨幅預(yù)算：50元/平方米2～5萬(wàn)元搜房網(wǎng)寫字樓主頁(yè)廣告預(yù)算：12000元/次×25次=30萬(wàn)元合計(jì)：25。2+30+5=60.2萬(wàn)元實(shí)際推廣內(nèi)容廣告投放比例持久內(nèi)容：耀光中環(huán)國(guó)際12800元/m2起61234888無(wú)已投放9次,每次10萬(wàn)條，一共90萬(wàn)條實(shí)際媒體推廣100%0％25％投放比例持久內(nèi)容:耀光中環(huán)國(guó)際12800元/m2起61234888樓體巨幅25次，每三天做一次搜房網(wǎng)寫字樓主頁(yè)廣告12次,每周30萬(wàn)條，共計(jì)360萬(wàn)條短信原定媒體計(jì)劃投放內(nèi)容效果統(tǒng)計(jì)短信效果統(tǒng)計(jì)—-從4月16日起至6月底銷售情況統(tǒng)計(jì)——從4月16日起至6月底銷售情況統(tǒng)計(jì)表實(shí)際產(chǎn)生費(fèi)用及成本分?jǐn)偳闆r——從4月16日算起費(fèi)用短信投放：54000元來(lái)人成本分?jǐn)?來(lái)電成本分?jǐn)偅撼杀痉謹(jǐn)倖翁壮山怀杀痉謹(jǐn)?54000元26人=2077元/人54000元119人=454元/人54000元5人=10800元/人廣告通路選擇與投放——4月16日迄今售樓現(xiàn)場(chǎng)廣告通路公共傳播樓體巨幅工地圍墻戶外看板看房通道引導(dǎo)旗戶外大牌報(bào)紙廣告雜志廣告網(wǎng)絡(luò)廣告DM派發(fā)SP活動(dòng)短信投放成交意向--4月16日迄今來(lái)電：119組來(lái)人：26組成交:5組4.6：15：1實(shí)際廣告費(fèi)投入：48000元廣告投放金額-—4月16日迄今原定廣告投放金額：1。54萬(wàn)元/平方米×2000平方米×2,，61.6萬(wàn)元實(shí)際廣告投放金額：5。4萬(wàn)元總銷金額:6160634元廣告的實(shí)際投放額僅占原定投放額的8.8，廣告的實(shí)際投放額占總銷金額0。88，總結(jié)及建議1、原計(jì)劃來(lái)人：簽約=10:1，截止5月24日原計(jì)劃簽約12套，實(shí)際來(lái)人：簽約,5:1，說(shuō)明案場(chǎng)把握成交的能力較強(qiáng),但來(lái)人數(shù)量不足,嚴(yán)重制約了本案的成交量；2、廣告費(fèi)用投入嚴(yán)重不足,當(dāng)前的投放量?jī)H占總銷金額的0。78，，低于我司原定的2，目標(biāo)(行業(yè)通行為3，)，導(dǎo)致正常的廣告投放渠道無(wú)法實(shí)現(xiàn)，項(xiàng)目的基本信息傳遞受阻.酒香也怕巷子深～建議鑒于本案所處的地理位置較偏、交通出行多有不便,要增大項(xiàng)目的來(lái)客量，進(jìn)行大力度、多渠道、多層次的廣告投放將勢(shì)在必行。多樣媒體,組成立體輻射網(wǎng)引導(dǎo)動(dòng)線，導(dǎo)入目標(biāo)客戶專業(yè)行銷，促進(jìn)最終成交傳播項(xiàng)目基本信息提升來(lái)人量項(xiàng)目預(yù)估及實(shí)際情況1836695096160634189830143總銷金額1194937812327銷售面積/1629815400整盤均價(jià)//2%廣告費(fèi)率3742603540003796603廣告費(fèi)用指標(biāo)差距實(shí)際發(fā)生預(yù)估分析：1、項(xiàng)目銷售迄今，完成銷售面積378平方米，實(shí)現(xiàn)銷售均價(jià)16298元/平方米，遠(yuǎn)高于貴司原定整盤均價(jià)15400元/平方米；2、項(xiàng)目廣告投入費(fèi)用54000元加前期50萬(wàn)共計(jì)50.54萬(wàn)，與原定2％廣告費(fèi)率所需投入的費(fèi)用相比,尚余3242603元未予投入。建議鑒于本案廣告投放速度緩慢，嚴(yán)重影響銷售進(jìn)度，案場(chǎng)來(lái)人來(lái)電量明顯不足，為提高廣告投放速度,建議:1、廣告費(fèi)用，3242603元由優(yōu)派克思承擔(dān),廣告投放，由貴司、我司與廣告供應(yīng)商共同簽訂三方合同。2、調(diào)整銷售代理費(fèi)率，費(fèi)率標(biāo)準(zhǔn)具體洽談。「耀光中環(huán)國(guó)際」推廣計(jì)劃（2009.5。26—2009.6。30）1-2期費(fèi)用待定新盤介紹《上海樓市？租賃情報(bào)》2次相關(guān)新聞發(fā)布30天最新樓盤推薦30天“寫字樓”頁(yè)面樓盤介紹30天1萬(wàn)“寫字樓”首頁(yè)旗幟焦點(diǎn)網(wǎng)1次視頻看房1次老總博客推薦1次老總專訪視頻10次“精品項(xiàng)目”新聞報(bào)道鏈接1次看樓專題報(bào)道30天在租寫字樓列表推薦(第一頁(yè))30天在售寫字樓列表推薦（第一頁(yè))7天長(zhǎng)三角精品寫字樓推薦14天（圖文形式）“在售寫字樓”普陀區(qū)列表9天“寫字樓"首頁(yè)旗幟發(fā)布6天10萬(wàn)首頁(yè)巨幅搜房網(wǎng)二、媒體傳播240元/對(duì)/天(共10天*50對(duì)）12萬(wàn)祁連山路段（真南路—曹安路)引導(dǎo)旗發(fā)布期：13個(gè)月20萬(wàn)武寧路以南，蘭溪路以西,面東戶外大牌一、戶外媒體備注費(fèi)用結(jié)算說(shuō)明項(xiàng)目「耀光中環(huán)國(guó)際」推廣計(jì)劃(2009.5.26—2009.6。30）贈(zèng)品拎袋樓書易拉寶1、建議至曹安路專業(yè)市場(chǎng)商圈設(shè)置本項(xiàng)目臨時(shí)流動(dòng)展位,目的在于傳播項(xiàng)目信息，擴(kuò)大受眾面，促進(jìn)來(lái)人量;2、展位所需硬件配置盡可能利用售樓處及開發(fā)公司現(xiàn)有資源;3、開發(fā)商協(xié)助提供看房車.費(fèi)用待定，以實(shí)際發(fā)生額為準(zhǔn)桌、椅等展位布置四、流動(dòng)展位接待POP通過(guò)郵局購(gòu)買物流企業(yè)負(fù)責(zé)人實(shí)名資料進(jìn)行直郵投遞1萬(wàn)250克銅版紙，10000張直郵明信片三、印刷媒體備注費(fèi)用結(jié)算說(shuō)明項(xiàng)目針對(duì)物流企業(yè)，進(jìn)行項(xiàng)目的電話推廣電話聯(lián)系五、公共傳播至曹安路專業(yè)市場(chǎng)及物流企業(yè)派單印刷成本費(fèi)，以實(shí)際發(fā)生額為準(zhǔn)DM派發(fā)本案價(jià)格分析本案推案價(jià)格本項(xiàng)目最為臨近項(xiàng)目為李子園和曹安錦程,同本案形成直接競(jìng)爭(zhēng)。以綠地威科國(guó)際和匯華大廈同本案存在一定重合，同本案形成分流競(jìng)爭(zhēng).故選取以上項(xiàng)目在售辦公樓價(jià)格進(jìn)行擬合，擬合過(guò)程中，具體擬合過(guò)程如下：22500112501425012700售價(jià)5％60%10%25%權(quán)重1.4551.06051.13751。0165100％合計(jì)0.110.0980。980.110.0980。9810%物業(yè)服務(wù)0。0510。0510.071.40.0515%品牌0。1350.90。1350.90。1350。90.1350。915％品質(zhì)(裝修等)0.1851.850.1051.050.0950.950.111.110％辦公氛圍0。110.110。110.1110％戶型0。2551。70。181.20。211.40.1561.0415%配套0。271.80。17251。150.18751.250。15751.0515%交通0.361.80。221。10.241。20.211。0520％區(qū)位比較系數(shù)擬合程度比較系數(shù)擬合程度比較系數(shù)擬合程度比較系數(shù)擬合程度匯華大廈曹安錦程綠地威科國(guó)際李子園權(quán)重指標(biāo)其中綠地威科和曹安錦程項(xiàng)目是復(fù)式產(chǎn)品，所以按照市場(chǎng)規(guī)律下浮25％計(jì)算單層價(jià)格.本項(xiàng)目?jī)r(jià)格推算本項(xiàng)目前綜合價(jià)格為：11514元/平米UPCS的巨大客源優(yōu)勢(shì)加上UPCS的強(qiáng)效案場(chǎng)管理能夠達(dá)到約5％UPCS溢價(jià)，所以銷售均價(jià)為:12090元/平米(標(biāo)準(zhǔn)層價(jià)格）1828184275348876697377005377446177723978031978575814064417982848034171658051總價(jià)157021484214942150021508215142152021530215452155521565215952單價(jià)116.43185。5251。3351.3351.3551.3351.3351.3591。0251。3351。33103.94建筑面積7F1851470279059277723978031978473178750579058579602814246458085508136831678839總價(jià)159021504215142152021528215342154021550215652157521585216152單價(jià)116.43185.5251。3351。3351。3551。3351.3351.3591.0251.3351。33103。94建筑面積8F1874756282769678750579058579500179777180085180629814428498188168239491699627總價(jià)161021524215342154021548215542156021570215852159521605216352單價(jià)116.43185.5251。3351。3351。3551。3351。3351.3591.0251.3351。33103。94建筑面積9F1825855292045616222331632499164821922992378342151720415總價(jià)1568215742158021590216052161521625216552單價(jià)116。43185。52102.66102.66102.68142。3551。33103.94建筑面積10F1849141295756016427651653031166875523277078444811741203總價(jià)1588215942160021610216252163521645216752單價(jià)116.43185.52102。66102。66102.68142。3551。33103.94建筑面積11F012011010090807060504030201樓層復(fù)式價(jià)格表1407057212884211882901202662121932517259946192961276903總價(jià)1208511475115751171511875121251206512285單價(jià)116.43185。52102.66102.66102.68142.3551.33103.94建筑面積6F1476915224015412498861264258128093318114046500941339267總價(jià)1268512075121751231512475127251266512885單價(jià)116。43185.52102。66102.66102.68142。3551.33103。94建筑面積12F1500201227725812704181284790130146918398746603601360055總價(jià)1288512275123751251512675129251286513085單價(jià)116。43185。52102。66102.66102。68142.3551。33103.94建筑面積15F1511844229581012806841295056131173718541096654931370449總價(jià)1298512375124751261512775130251296513185單價(jià)116.43185.52102.66102。66102.68142.3551.33103。94建筑面積16F1523487231436212909501305322132200518683446706261380843總價(jià)1308512475125751271512875131251306513285單價(jià)116.43185.52102.66102。66102.68142.3551。33103.94建筑面積17081707170617051704170317021701單元17F0807060504030201樓層平層價(jià)格表平層價(jià)格表166873326387361511412153810315874781637384總價(jià)14332.514514。514722.514982.514904.515190.5單價(jià)116。43181.8102.66102.66106。51107