產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)五種創(chuàng)新拿地模式正式版

解讀產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)從住宅地產(chǎn)到商業(yè)地產(chǎn)，再到產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)，“轉(zhuǎn)型”已成為當下房地產(chǎn)市場的熱門詞。新型城鎮(zhèn)化是以人為中心的城鎮(zhèn)化，其實也是以產(chǎn)業(yè)為主導的城鎮(zhèn)化。隨著產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)市場化不斷加深，介入產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)開發(fā)運作的市場化主體愈發(fā)多元化，各類主體在其中發(fā)揮的作用、獲取經(jīng)濟效益的方式、發(fā)展趨勢及成長空間都呈現(xiàn)出不同的態(tài)勢。產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的核心是產(chǎn)業(yè)，比之商業(yè)地產(chǎn)，其涉及領域更為寬泛，其復雜程度更不是住宅地產(chǎn)可以比擬。進軍產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)，首先要理解產(chǎn)業(yè)，理解什么樣的產(chǎn)業(yè)適合在市場化主導開發(fā)的產(chǎn)業(yè)載體進行集聚集群發(fā)展。產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)新趨勢產(chǎn)業(yè)新城產(chǎn)業(yè)綜合體產(chǎn)業(yè)小鎮(zhèn)產(chǎn)業(yè)新城統(tǒng)籌面積相對較大，是依托以一種或多種產(chǎn)業(yè)為主導的工業(yè)園區(qū)或產(chǎn)業(yè)園而建立起來的相對獨立的新城鎮(zhèn)，其主要特征是能夠脫離中心城市的配套環(huán)境而獨立運轉(zhuǎn)，在新的地理空間上實現(xiàn)“產(chǎn)城相融”產(chǎn)業(yè)綜合體通常面積相對較小，其產(chǎn)業(yè)形態(tài)表現(xiàn)為高密度的產(chǎn)業(yè)集群，實現(xiàn)了工業(yè)、商業(yè)、服務業(yè)、地產(chǎn)也的協(xié)同發(fā)展；在建筑形態(tài)上表現(xiàn)為城市功能綜合體，融合工業(yè)空間、商業(yè)空間、居住空間、生活空間。近年來，中國小鎮(zhèn)產(chǎn)業(yè)空心化現(xiàn)狀受國家關注，產(chǎn)業(yè)小鎮(zhèn)即是在國家特色小鎮(zhèn)建設號召背景下形成的一種新型產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)探索模式。其本質(zhì)同樣是產(chǎn)城融合發(fā)展理念下的產(chǎn)業(yè)集聚、升級和培育問題，有所不同的是產(chǎn)業(yè)小鎮(zhèn)還須注重小鎮(zhèn)的人文融合，規(guī)劃要充分考慮生態(tài)、生產(chǎn)、生活。微信掃碼二維碼，免費報告輕松領加入微信群

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行業(yè)與管理資源”，獲取更多行業(yè)報告、管理文案、大師筆記產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)是未來轉(zhuǎn)型的重要方向工業(yè)

地產(chǎn)供應鏈

地產(chǎn)農(nóng)業(yè)

地產(chǎn)教育

地產(chǎn)健康

地產(chǎn)旅游

地產(chǎn)文創(chuàng)

地產(chǎn)科技

地產(chǎn)X

地產(chǎn)

創(chuàng)新性機會未知的創(chuàng)新探索，已知的創(chuàng)新顛覆改善機會生產(chǎn)和生活提升帶來的產(chǎn)業(yè)機會結構性機會存量產(chǎn)業(yè)結構調(diào)整帶來的產(chǎn)業(yè)機會產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的精準化、聯(lián)動化、專業(yè)化、金融化產(chǎn)業(yè)定位精準化地產(chǎn)運營

專業(yè)化產(chǎn)業(yè)商業(yè)

聯(lián)動化核心模式

金融化產(chǎn)業(yè)具體、業(yè)務創(chuàng)新、機制清晰工業(yè)地產(chǎn)改造、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)商業(yè)綜合體商業(yè)與產(chǎn)業(yè)跨界合作投融資模式多元化、眾籌模式、資產(chǎn)證券化股權投資運營主體專業(yè)化、市場化、物業(yè)、服務及管理系統(tǒng)專業(yè)化產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)發(fā)展驅(qū)動因素

舊城產(chǎn)業(yè)升級需要新布局

新興產(chǎn)業(yè)發(fā)展需要新的產(chǎn)業(yè)配套

傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級需要新的載體

傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)園區(qū)需要新整合

新城建設需要產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)新定位

地方經(jīng)濟“產(chǎn)業(yè)空心化，地產(chǎn)泡沫化”局面急需改善

產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)市場競爭格局類型典型企業(yè)優(yōu)勢不足房地產(chǎn)開發(fā)商轉(zhuǎn)型探索新增長點碧桂園、萬科、綠地、保利傳統(tǒng)地產(chǎn)開發(fā)領域積累了大量經(jīng)驗，同時也擁有較好的融資能力由于長期的住宅開發(fā)的慣性思維，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)商業(yè)模式并不非常清晰傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)商持續(xù)發(fā)力全國布局華夏幸福、聯(lián)東、天安、招商蛇口擁有較為成熟的商業(yè)模式和多年深耕的品牌影響力面臨著重資產(chǎn)化、運營模式等等的問題政府主導園區(qū)企業(yè)積極轉(zhuǎn)型升級強化運營機制張江高科、武漢銀湖、南京高科、蘇州高新多年發(fā)展體系成熟，國家政策政策支持異地可復制能力低制造實體企業(yè)向產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)延伸海爾、中興、三一重工、玉柴集團擁有良好的產(chǎn)業(yè)鏈資源，比較貼近自身發(fā)展需求，也易于產(chǎn)業(yè)集聚在開發(fā)、設計、建設等方面經(jīng)驗不足，產(chǎn)業(yè)協(xié)同發(fā)展方面有較大局限金融類企業(yè)跨界產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)復星集團、天賦資本、弘毅投資、華融集團擁有強大的資本后盾和資本運營能力地產(chǎn)項目開發(fā)團隊與經(jīng)驗欠缺互聯(lián)網(wǎng)巨頭悄然布局騰訊、京東、阿里菜鳥、百度足夠任性巨額資本，自身業(yè)態(tài)及影響力易于產(chǎn)業(yè)集聚地產(chǎn)項目開發(fā)團隊與經(jīng)驗欠缺

創(chuàng)新拿地模式3科技產(chǎn)業(yè)模式4農(nóng)業(yè)扶貧模式

5商貿(mào)綜合模式

1文旅小鎮(zhèn)模式2大健康模式文旅小鎮(zhèn)模式通過整合IP資源，形成成熟的文旅產(chǎn)品體系向政府勾地，核心在于資源的稀缺性和可落地性。選址要求文旅小鎮(zhèn)模式資源提升模式IP資源嫁接模式大健康模式整合/戰(zhàn)略合作醫(yī)療資源，融入生態(tài)、養(yǎng)生、體育、文化等形成大健康產(chǎn)品體系，形成強強聯(lián)合拿地的模式選址要求大健康模式發(fā)展模式科技產(chǎn)業(yè)模式依托企業(yè)強大的資金實力和產(chǎn)業(yè)資源整合能力，通過打造科技小鎮(zhèn)概念拿地，但該模式房企進入門檻較高。選址要求科技產(chǎn)業(yè)模式發(fā)展模式農(nóng)業(yè)扶貧模式響應國家鄉(xiāng)村振興戰(zhàn)略，房企通過農(nóng)業(yè)扶貧模式可以獲取農(nóng)業(yè)流轉(zhuǎn)用地，但目前尚未形成成熟的產(chǎn)品模塊和盈利模式。選址要求農(nóng)業(yè)扶貧模式發(fā)展模式商貿(mào)綜合模式通過「商業(yè)+IP資源」或TOD開發(fā)模式獲取市中心或城郊土地。選址要求商貿(mào)綜合模式發(fā)展模式1、「商業(yè)+」模式在購物中心植入「電競、教育醫(yī)療、樂園」等美好生活實現(xiàn)需要的IP服務行業(yè)，打造城市名片，助力企業(yè)以「綜合體」模式拿地，同時為商業(yè)引流。2、「TOD」模式以公共交通為導向的發(fā)展模式，通過交通樞紐與商業(yè)功能的相互結合及整體規(guī)劃，實現(xiàn)并加快城市一體化進程。拿地模式對比文旅小鎮(zhèn)模式大健康模式科技產(chǎn)業(yè)模式農(nóng)業(yè)扶貧模式商貿(mào)綜合模式選址三四線及農(nóng)村城郊三四線及農(nóng)村三四線及農(nóng)村城郊三四線及農(nóng)村市中心城郊房企進入比重★★★★★★★★★★★★★★★房企進入門檻★★★★★★★★★★★模式風險★★★★★★★★★成熟度評估★★★★★★★★★★五種創(chuàng)新拿地模式各有側重，每一種方式的進入門檻也不同，房企可根據(jù)企業(yè)自身特點、優(yōu)劣勢比較以及對應的風險評估采用適合的拿地模式。產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)規(guī)劃方法從頂層設計上，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)開發(fā)應對五個方面進行系統(tǒng)性思考。戰(zhàn)略研判商業(yè)模式產(chǎn)業(yè)邏輯產(chǎn)品體系服務體系?

戰(zhàn)略價值

?概念包裝

?開發(fā)商?

投資商?

服務商

?基于成本

?基于市場

?基于投資

?綜合自身資源優(yōu)勢

?綜合市場調(diào)研需求

?打造全國性的市場體系?

打造市級的服務體系產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)規(guī)劃方法規(guī)劃模式上，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)應以協(xié)同規(guī)劃構建多級聯(lián)動的運營資源整合能力定位策劃市場方案產(chǎn)品方案開發(fā)方案招商方案運營方案產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)規(guī)劃方法從商業(yè)模式上，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)應變“租售模式”為“全產(chǎn)業(yè)鏈模式”地產(chǎn)概念選擇優(yōu)質(zhì)項目，向開發(fā)商進行土地出讓，獲取土地出讓收益

房產(chǎn)概念對已經(jīng)建成的物業(yè)項目選擇出租獲得租金收益或出售獲得收益時間概念前期打造公共基礎設施或服務平臺，吸引其他項目投資，獲得后期發(fā)展收益空間概念通過高收益項目獲得盈利，來彌補公共基礎類項目，平臺類項目等低盈利性項目的投入孵化概念為企業(yè)提供免費辦公場所和相關的創(chuàng)業(yè)輔導，通過控股入駐的初創(chuàng)企業(yè)的，獲取退出收益從開發(fā)模式上，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)應嘗試打造產(chǎn)銷一體的“協(xié)同開發(fā)平臺”微信掃碼二維碼，免費報告輕松領加入微信群

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