房地產(chǎn)合作開(kāi)發(fā)合同協(xié)議書-新聞中心

第5頁(yè)共8頁(yè)房地產(chǎn)合作開(kāi)發(fā)協(xié)議書（修改稿）訂立本協(xié)議當(dāng)事人：甲方：（以下簡(jiǎn)稱甲方）乙方：

海南中鐵房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資有限公司（以下簡(jiǎn)稱乙方）第一章、總則1.1甲方已獲得了位于三亞市迎賓大道號(hào)土地使用權(quán)（詳見(jiàn)三亞市國(guó)土資源局頒發(fā)的《國(guó)有土地使用權(quán)證》地號(hào)：）。1.2甲方經(jīng)上級(jí)主管公司門批準(zhǔn)：同意以上述地塊作為出資，乙方以資金作為出資，合作開(kāi)發(fā)【三亞國(guó)際新聞中心】房地產(chǎn)項(xiàng)目；同意授權(quán)乙方成立項(xiàng)目公司以甲方的名義開(kāi)發(fā)【三亞國(guó)際新聞中心】房地產(chǎn)項(xiàng)目；同意將甲方持有的項(xiàng)目公司股權(quán)質(zhì)押給乙方。1.3項(xiàng)目公司是本協(xié)議項(xiàng)下合作項(xiàng)目（以下簡(jiǎn)稱合作項(xiàng)目）的最高權(quán)力機(jī)構(gòu)，由其全權(quán)負(fù)責(zé)合作項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)、決策和管理。項(xiàng)目公司下設(shè)各部門具體負(fù)責(zé)合作項(xiàng)目實(shí)施。1.4工程前期的報(bào)批、對(duì)規(guī)劃設(shè)計(jì)單位、工程監(jiān)理單位、施工單位的選擇和確定、工程的營(yíng)造、工程款支付、通過(guò)媒體推介合作項(xiàng)目、工程的驗(yàn)收以及工程竣工后材料的備案、房屋的保修、物業(yè)管理單位的選擇等事項(xiàng)由項(xiàng)目公司統(tǒng)一管理。1.5本項(xiàng)目開(kāi)發(fā)后雙方分得房屋的銷售由項(xiàng)目公司委托銷售代理公司統(tǒng)一銷售。1.6合作項(xiàng)目設(shè)立獨(dú)立的財(cái)務(wù)帳戶，費(fèi)用的支取按本協(xié)議的約定統(tǒng)一撥付。1.7根據(jù)本協(xié)議當(dāng)事人實(shí)際分得房屋的確權(quán)建筑面積分?jǐn)偤献黜?xiàng)目銷售所發(fā)生的相關(guān)稅費(fèi)。第二章、項(xiàng)目概況：2.1項(xiàng)目座落地點(diǎn)；2.2項(xiàng)目名稱“”；2.3項(xiàng)目用地四至：見(jiàn)土地證；2.4項(xiàng)目用地面積

m2（約畝）；2.5項(xiàng)目規(guī)劃用地性質(zhì)：現(xiàn)為劃撥待改為城鎮(zhèn)住宅混合用地用地；2.6項(xiàng)目土地使用年限：70年；2.7項(xiàng)目建設(shè)技術(shù)指標(biāo)：容積率：≥3.5建筑密度：≥20%綠化率：≥45%總建筑面積：100,000m2，以三亞市建設(shè)局頒發(fā)的《建設(shè)項(xiàng)目規(guī)劃許可證》載明面積為準(zhǔn)；2.8項(xiàng)目建設(shè)內(nèi)容：（以三亞市建設(shè)局頒發(fā)的《建設(shè)項(xiàng)目規(guī)劃許可證》載明面積為準(zhǔn)）2.9項(xiàng)目現(xiàn)狀：土地已完成六通一平，具備開(kāi)工條件。第三章、機(jī)構(gòu)的設(shè)置和職責(zé)分工3.1為便于合作項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)、建設(shè)、管理，由本協(xié)議當(dāng)事人派員共同設(shè)立“三亞房地產(chǎn)投資有限公司”（以下簡(jiǎn)稱項(xiàng)目公司），項(xiàng)目公司全權(quán)負(fù)責(zé)合作項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)和管理，是合作項(xiàng)目的最高權(quán)力機(jī)構(gòu)。項(xiàng)目公司下設(shè)綜合部、工程前期部、工程部、銷售部、財(cái)務(wù)部、工程予決算部等部門。3.2項(xiàng)目公司法人代表由乙方委派人員出任，項(xiàng)目公司設(shè)總經(jīng)理1人由乙方派任,副總經(jīng)理2人由雙方各派1人，其他各部門人員向社會(huì)公開(kāi)招聘。項(xiàng)目公司的職責(zé)：全權(quán)負(fù)責(zé)和決定合作項(xiàng)目的一切事宜。項(xiàng)目公司的議事規(guī)則：項(xiàng)目公司實(shí)行工作例會(huì)制度，決定合作項(xiàng)目所涉一切事宜。項(xiàng)目公司召開(kāi)會(huì)議時(shí)，由專職人員負(fù)責(zé)記錄，參加會(huì)議人員對(duì)會(huì)議記錄無(wú)異議時(shí)應(yīng)在會(huì)議記錄上簽名。會(huì)議記錄由專職記錄人員負(fù)責(zé)保管。專職記錄人員由本協(xié)議當(dāng)事人協(xié)商后確定。項(xiàng)目公司例會(huì)由項(xiàng)目公司總經(jīng)理主持，總經(jīng)理因故不能參加的，由總副經(jīng)理主持。總經(jīng)理的職責(zé)：組織和協(xié)調(diào)項(xiàng)目公司的日常工作，主持項(xiàng)目公司的例會(huì)。總副經(jīng)理的職責(zé)：副經(jīng)理協(xié)助總經(jīng)理的工作。第四章、投資4.1合作項(xiàng)目開(kāi)發(fā)所需的各項(xiàng)投資：4.1.1本項(xiàng)目用地的《國(guó)有土地使用權(quán)證》出證前（含辦證）所需的所有稅費(fèi)由甲方負(fù)責(zé)出資4.1.2本項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)建設(shè)及配套所需的所有費(fèi)用由乙方負(fù)責(zé)出資，包括本項(xiàng)目的規(guī)劃、設(shè)計(jì)、報(bào)建、施工。以及項(xiàng)目公司及下設(shè)各部門專職人員的工資、辦公費(fèi)用、招待費(fèi)用、辦公家具和配備車輛等等所發(fā)生的全部費(fèi)用4.2售樓處的建造費(fèi)用和售樓處經(jīng)理的工資，在分房方案確定前，由乙方預(yù)支，分房方案確定后，按分得房屋得建筑面積的比例進(jìn)行分?jǐn)?，房屋竣工測(cè)繪后，按實(shí)際測(cè)繪的建筑面積的比例進(jìn)行結(jié)算。4.3項(xiàng)目公司下設(shè)各部實(shí)行費(fèi)用包干，超資不補(bǔ)，節(jié)余作為獎(jiǎng)勵(lì)由各公司自行支配。各公司下設(shè)各公司的具體費(fèi)用數(shù)額，屆時(shí)由項(xiàng)目公司確定4.4本協(xié)議當(dāng)事人派員到項(xiàng)目公司及下設(shè)各部工作的專職人員的福利、保險(xiǎn)、工傷費(fèi)用等，均由派出方負(fù)擔(dān)。4.5除銷售公司經(jīng)理外，其他銷售人員的工資、福利、保險(xiǎn)以及在銷售工程中發(fā)生的全部費(fèi)用均由派出方負(fù)擔(dān)。4.6本協(xié)議項(xiàng)下合作項(xiàng)目的貸款利息按房屋分配比例比例予以分?jǐn)?。第五章、?huì)計(jì)財(cái)務(wù)制度5.1合作項(xiàng)目所涉的會(huì)計(jì)、稅務(wù)各自進(jìn)帳，分別處理。5.2合作項(xiàng)目所需資金實(shí)行統(tǒng)一管理、統(tǒng)一支出的原則。為便于資金的管理，其資金設(shè)立獨(dú)立帳戶，該帳戶須預(yù)留不少于兩方法定代表人的印鑒。資金的支出由項(xiàng)目公司書面決定后，由財(cái)務(wù)公司實(shí)施。5.3主管會(huì)計(jì)和出納應(yīng)由不同本協(xié)議當(dāng)事人分別委派擔(dān)任，本協(xié)議當(dāng)事人有權(quán)隨時(shí)派員審閱、了解費(fèi)用支出情況。5.4財(cái)務(wù)公司應(yīng)定期以書面的方式公布費(fèi)用支出情況。5.5通過(guò)銀行貸款解決合作項(xiàng)目建設(shè)資金的，不論以本協(xié)議當(dāng)事人任何一方的名義申請(qǐng)貸款，本協(xié)議其他當(dāng)事人應(yīng)為此提供有效擔(dān)保。第六章房屋的分配本項(xiàng)目建成并通過(guò)竣工驗(yàn)收后，甲方分得所建房屋中的70%，乙方分得所建房屋中的30%。施工圖通過(guò)審批后，由項(xiàng)目公司確定分房方案。協(xié)商不成的，由項(xiàng)目公司根據(jù)本協(xié)議當(dāng)事人繳納竟買保證金的比例，將房屋劃分為若干份，通過(guò)抓閹的方式分配房屋。任何一方拒絕抓閹的，視為拒絕抓閹一方接收本協(xié)議其他當(dāng)事人抓閹分配后剩余的房屋。第七章、工程前期：7.1合作項(xiàng)目的工程前期工作由項(xiàng)目公司統(tǒng)一管理和決策，工程前期公司具體負(fù)責(zé)經(jīng)辦,本協(xié)議當(dāng)事人應(yīng)予以積極協(xié)助。7.2工程前期公司的報(bào)批工作包括但不限于下列事項(xiàng)：1、報(bào)批建設(shè)項(xiàng)目的立項(xiàng)和可行性研究報(bào)告2、建設(shè)項(xiàng)目的市場(chǎng)調(diào)研，確定開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的整體方案；3、規(guī)劃設(shè)計(jì)單位招（邀）標(biāo)，簽訂《規(guī)劃設(shè)計(jì)合同》；4、規(guī)劃方案設(shè)計(jì)和規(guī)劃方案的報(bào)批；5、申請(qǐng)《建設(shè)項(xiàng)目詳細(xì)規(guī)劃設(shè)計(jì)條件》；6、建筑設(shè)計(jì)單位招（邀）標(biāo)，簽訂《建筑設(shè)計(jì)合同》；7、方案設(shè)計(jì)和施工圖的審批；8、申領(lǐng)《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》；9、施工單位招標(biāo)，簽訂《建設(shè)工程施工合同》；10、監(jiān)理單位招標(biāo)（或確定監(jiān)理單位），簽訂《工程監(jiān)理合同》；11、委托質(zhì)檢工作；12、申辦開(kāi)工計(jì)劃和《施工許可證》；13、辦理規(guī)劃驗(yàn)線，開(kāi)發(fā)項(xiàng)目開(kāi)工。7.3辦理上述事項(xiàng)向有關(guān)公司門繳納的相關(guān)費(fèi)，乙方應(yīng)在繳納費(fèi)用的3日前支付給財(cái)務(wù)部。第八章、工程營(yíng)造8.1合作項(xiàng)目工程施工單位的選擇，由項(xiàng)目公司通過(guò)招標(biāo)或其他法定方式確定。本協(xié)議的任何一方不得參加合作項(xiàng)目工程的招標(biāo)和施工。8.2合作項(xiàng)目工程的監(jiān)理單位的選擇，由項(xiàng)目公司通過(guò)招標(biāo)或其他法定方式確定。8.3《建設(shè)工程施工合同》應(yīng)具備下列條款：1、工程總價(jià)款采用“包死價(jià)”和工程設(shè)計(jì)變更據(jù)實(shí)結(jié)算的決算方式：2、工程材料由施工單位總包，未經(jīng)本協(xié)議當(dāng)事人協(xié)商一致，任何一方不得以任何方式向施工單位提供工程所需任何材料。8.4工程款的撥付日期由項(xiàng)目公司決定，由財(cái)務(wù)公司統(tǒng)一支付。屆時(shí)由工程公司按工程進(jìn)度提出工程款撥付計(jì)劃，待項(xiàng)目公司批準(zhǔn)后，由財(cái)務(wù)公司執(zhí)行。第九章、房屋銷售、稅費(fèi)的繳納：9.1根據(jù)本協(xié)議當(dāng)事人分得的房屋由項(xiàng)目公司委托房屋銷售代理公司統(tǒng)一銷售。收取的購(gòu)房款進(jìn)合作項(xiàng)目設(shè)立的獨(dú)立帳戶。9.2售樓處房屋建設(shè)費(fèi)用、營(yíng)銷費(fèi)用、購(gòu)置辦公家具費(fèi)用按分得的房屋的面積分?jǐn)?。待工程竣工測(cè)繪后，按確權(quán)的建筑面積據(jù)實(shí)決算。本條約定的售樓處房屋建設(shè)費(fèi)用是指建設(shè)售樓處發(fā)生的土建和安裝費(fèi)用。本條約定的營(yíng)銷費(fèi)用是指為銷售房屋委托房屋銷售代理公司銷售和通過(guò)媒體進(jìn)行廣告宣傳所發(fā)生的費(fèi)用。9.3項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程中各項(xiàng)費(fèi)用及稅費(fèi)由本協(xié)議當(dāng)事人按照房產(chǎn)分配比例依照國(guó)家規(guī)定繳納。第十章、施工期限、竣工驗(yàn)收和竣工材料的報(bào)批：10.1項(xiàng)目公司應(yīng)在3年內(nèi)完成本合同規(guī)定的房產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)工程任務(wù)（包括完成道路、圍墻、環(huán)境綠化），并交付使用。如受天氣、政策等不可抗力或甲方行為影響，導(dǎo)致開(kāi)發(fā)建設(shè)受阻，經(jīng)本協(xié)議當(dāng)事人共同書面簽字同意后，其建設(shè)期可以順延。10.12工程的竣工驗(yàn)收工作,由項(xiàng)目公司負(fù)責(zé)統(tǒng)一組織,其他各公司予以積極配合。第十一章、工程保修：11.1房屋交付后,其保修單位的確定由本協(xié)議當(dāng)事人協(xié)商的方式確定。協(xié)商不成的，由出價(jià)最低的一方承擔(dān)，或由本協(xié)議當(dāng)事人共同委托第三人承擔(dān)。11.2房屋的保修金按工程結(jié)算值的3%計(jì)算，每方按實(shí)際分得的房屋面積予以分?jǐn)?。除工程出現(xiàn)嚴(yán)重質(zhì)量問(wèn)題時(shí)，保修單位不得再要求追加保修費(fèi)用。11.3保修合同由本協(xié)議當(dāng)事人共同與保修單位簽訂。11.4工程保修金在工程保修合同簽訂時(shí)一次付清。11.5保修期限內(nèi)，如因保修單位的原因造成業(yè)主損失的，由保修單位承擔(dān)賠償責(zé)任。如一方承擔(dān)了責(zé)任，其有權(quán)向保修單位予以追償。第十二章物業(yè)管理12.1房屋交付后,實(shí)行統(tǒng)一的物業(yè)管理。12.2物業(yè)管理單位的確定，由本協(xié)議當(dāng)事人協(xié)商一致的方式確定。協(xié)商不成的，本協(xié)議當(dāng)事人共同委托其他的物業(yè)管理單位，并與之簽訂物業(yè)管理合同。第十三章本協(xié)議的變更和終止13.1經(jīng)本協(xié)議當(dāng)事人協(xié)商一致,可以變更或終止本協(xié)議。13.2未經(jīng)本協(xié)議當(dāng)事人的一致同意，任何一方不得將本協(xié)議項(xiàng)下的項(xiàng)目向他人轉(zhuǎn)讓。13.3本項(xiàng)目開(kāi)發(fā)銷售完畢，本協(xié)議自動(dòng)終止。13.4因不可抗力造成本協(xié)議不能履行的，本協(xié)議自動(dòng)終止。第十四章、違約責(zé)任14.1合同生效后，任何一方均不得單方終止合同，及其他形式的違約行為。否則依照《中華人民共和國(guó)經(jīng)濟(jì)合同法》有關(guān)規(guī)定處理，并賠償守約方萬(wàn)元違約金及相關(guān)損失，守約方對(duì)于違約方享有要求解除合同或要求繼續(xù)履行合同的權(quán)利。14.2項(xiàng)目公司應(yīng)在規(guī)定的期限內(nèi)完成開(kāi)發(fā)建設(shè)任務(wù)，并交付使用，如因乙方原因造成停工時(shí)間超過(guò)兩個(gè)月，甲方有權(quán)終止合同，并享有與他方繼續(xù)進(jìn)行合作開(kāi)發(fā)的權(quán)利。14.3在施工期間，如出現(xiàn)工程質(zhì)量問(wèn)題或施工人員發(fā)生傷亡事故，則由乙方承擔(dān)全公司經(jīng)濟(jì)及法律責(zé)任。14.4施工期間，如因甲方的原因?qū)е路ㄔ翰榉饣蚱渌蛩卦斐赏９?，不能在五個(gè)工作日內(nèi)解決復(fù)工視為甲方違約，乙方有權(quán)解除合同并申請(qǐng)對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行拍賣過(guò)戶事宜，拍賣所得款項(xiàng)優(yōu)先償還乙方所投入的所有資金并賠償乙方就此項(xiàng)目應(yīng)獲收益和已投資公司分因查封而造成的損失。甲方放棄所有抗辯權(quán)并無(wú)條件配合乙方辦理相關(guān)手續(xù)。14.5財(cái)務(wù)人員未經(jīng)項(xiàng)目公司同意擅自支付費(fèi)用的，由派出單位按實(shí)際支付費(fèi)用的倍承擔(dān)違約責(zé)任。第十五章、合同管理15.1合作項(xiàng)目所涉的合同，實(shí)行洽談權(quán)、審查權(quán)和批準(zhǔn)權(quán)相對(duì)獨(dú)立、互相制約的原則。為保證合作項(xiàng)目的依法、規(guī)范開(kāi)發(fā)，由本協(xié)議當(dāng)事人共同聘請(qǐng)法律顧問(wèn)。15.2合同的洽談根據(jù)合同所涉內(nèi)容，由項(xiàng)目公司牽頭，所涉各部派員參加。根據(jù)洽談的內(nèi)容由參加人員起草合同要點(diǎn)或草擬合同。合同的審查均由本合作項(xiàng)目聘請(qǐng)的法律顧問(wèn)負(fù)責(zé)。合同的批準(zhǔn)權(quán)由項(xiàng)目公司行使。15.3本項(xiàng)目所涉合同一律采用書面形式簽訂，嚴(yán)禁口頭合同和非正式的書面協(xié)議。杜絕合同履行在先，簽訂在后的現(xiàn)象發(fā)生。15.4洽談部門在合同簽訂前，應(yīng)審查對(duì)方當(dāng)事人的有效的營(yíng)業(yè)執(zhí)照、資質(zhì)證書、資信狀況；驗(yàn)明對(duì)方當(dāng)事人是否具有簽訂合同的主體資格；審查代理人是否具有代理權(quán)、是否超越代理權(quán)限和代理期限及其真實(shí)性；審查對(duì)方使用印鑒是否合法與真實(shí)有效。在實(shí)施前述行為時(shí)，必要時(shí)應(yīng)請(qǐng)求法律顧問(wèn)予以協(xié)助。15.5洽談部門負(fù)責(zé)收集、記錄、整理、保管與合同有關(guān)的協(xié)議、往來(lái)函件等。15.6合同履行過(guò)程中發(fā)生的糾紛，各部應(yīng)及時(shí)上報(bào)項(xiàng)目公司，所涉部門的負(fù)責(zé)人應(yīng)及時(shí)組織本部門的人員及時(shí)分析查明原因，提出解決辦法。必要時(shí)應(yīng)咨詢法律顧問(wèn)，共同提出解決辦法，及時(shí)與對(duì)方協(xié)商解決。協(xié)商不成的，根據(jù)合同的規(guī)定，在規(guī)定的時(shí)效內(nèi)向仲裁公司門申請(qǐng)仲裁或向人民法院提起訴訟。15.7各類合同統(tǒng)一由綜合部專人負(fù)責(zé)管理,綜合部應(yīng)對(duì)收集、整理各類合同進(jìn)行歸檔管理。15.8項(xiàng)目設(shè)計(jì)合同、工程監(jiān)理合同、建設(shè)工程施工合同以及與前述合同有關(guān)的補(bǔ)充協(xié)議、會(huì)議機(jī)要、信函、電報(bào)、電傳、電話記錄、簽證、索賠報(bào)告、合同臺(tái)帳等資料均是合作的主要原始資料，應(yīng)定期按項(xiàng)目、合同分類建立詳細(xì)的臺(tái)帳，及時(shí)歸擋保存。第十六章、適用法律及爭(zhēng)議解決16.1本合同訂立、效力、解釋、履行及爭(zhēng)議的解決均受中國(guó)法律的保護(hù)和管轄。16.2在履行本合同過(guò)程中所發(fā)生的爭(zhēng)議，雙方本著友好協(xié)商解決，協(xié)商不成的，可向三亞市仲裁委員會(huì)提請(qǐng)仲裁。第十七章、其他約定事項(xiàng)17.1合作項(xiàng)目完成后，項(xiàng)目公司及下設(shè)各部的辦公家具、辦公車輛和其他用品由項(xiàng)目公司協(xié)商一致處理。協(xié)商不成的，通過(guò)變賣的方式處理，變賣所得的資金按房屋分配比例分配。17.2本協(xié)議未盡事宜由本協(xié)議當(dāng)事人協(xié)商一致解決。17.3本協(xié)議簽訂后,未經(jīng)本協(xié)議當(dāng)事人協(xié)商一致,任何一方不得擅自變更或解除本協(xié)議。17.4履行本協(xié)議過(guò)程中的有關(guān)補(bǔ)充協(xié)議、會(huì)議記錄等材料均作為本協(xié)議的組成公司分，與本協(xié)議具有同等的法律效力。17.5本協(xié)議書自本協(xié)議當(dāng)事人簽字蓋章后生效。17.6本協(xié)議書一式份，其中正本份、副本份。正本本協(xié)議當(dāng)事人各方各執(zhí)份，副本各方各執(zhí)份。每份協(xié)議書均具有同等法律效力。甲方（蓋章）：乙方（蓋章）：法定代表人（簽字）：法定代表人（簽字）：聯(lián)系電話：聯(lián)系電話：2010年月日2010年月日于三亞成都第二繞城高速公路西段項(xiàng)目房建工程FJ1標(biāo)段監(jiān)理規(guī)劃編寫：審批：四川省公路工程咨詢監(jiān)理事務(wù)所成都二繞（西段）項(xiàng)目FJ1監(jiān)理部二一二年十月目錄工程項(xiàng)目概況一、基本情況二、工程特點(diǎn)三、合同細(xì)節(jié)四、建設(shè)單位項(xiàng)目組織結(jié)構(gòu)五、承包商項(xiàng)目組織結(jié)構(gòu)第二章工程項(xiàng)目建設(shè)監(jiān)理范圍和目標(biāo)、監(jiān)理工作內(nèi)容和依據(jù)監(jiān)理階段監(jiān)理工作范圍監(jiān)理工作目標(biāo)監(jiān)理工作內(nèi)容監(jiān)理工作依據(jù)第三章監(jiān)理部組織形式及人員配備和崗位職責(zé)項(xiàng)目監(jiān)理部組織形式項(xiàng)目監(jiān)理部人員配備情況監(jiān)理人員崗位職責(zé)（一）項(xiàng)目總監(jiān)理工程師職責(zé)（二）專業(yè)監(jiān)理工程師職責(zé)第四章施工階段監(jiān)理工作方法及措施一、工程質(zhì)量控制原則二、工程質(zhì)量控制的方法三、施工過(guò)程中工程質(zhì)量控制四、質(zhì)量問(wèn)題和質(zhì)量事故處理五、工程造價(jià)控制1、工程造價(jià)控制的原則2、工程造價(jià)控制的方法3、工程量計(jì)量六、合同及其他事項(xiàng)的管理1、管理的原則及內(nèi)容2、設(shè)計(jì)變更管理4、費(fèi)用索賠的管理第五章監(jiān)理工作制度一、監(jiān)理人員工作守則二、監(jiān)理工作準(zhǔn)則三、圖紙會(huì)審制度四、施工組織設(shè)計(jì)（施工方案）審批制度五、監(jiān)理日志和會(huì)議制度第一章工程項(xiàng)目概況基本情況：工程名稱：成都二繞西段項(xiàng)目房建工程（FJ1標(biāo)段）工程地點(diǎn)：成都結(jié)構(gòu)類型：鋼筋砼框架。4、建筑面積:總建筑面積：9199.55M2煎茶收費(fèi)站建筑面積：1563.33M2黃龍溪收費(fèi)站建筑面積：2238.33M2花源費(fèi)站建筑面積：1609.78M2興義收費(fèi)站建筑面積：2224.78M2三江收費(fèi)站建筑面積：1563.33M25、合同工期：320天6、合同金額：41006243元7、計(jì)劃開(kāi)工日期:2012年11月15日8、工程質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn):合格9、抗震等級(jí):七級(jí)10、建設(shè)單位：四川蓉城第二繞城高速公路開(kāi)發(fā)有限責(zé)任公司11、設(shè)計(jì)單位：四川省交通廳公路規(guī)劃勘察設(shè)計(jì)研究院12、監(jiān)理單位：四川省公路工程咨詢監(jiān)理事務(wù)所13、施工單位：四川路航建設(shè)工程有限責(zé)任公司二、工程特點(diǎn)本工程為砼框架結(jié)構(gòu)，獨(dú)立地梁基礎(chǔ)，抗震等級(jí)七度，安全等級(jí)為二級(jí)，合理使用年限50年。主體結(jié)構(gòu)C30砼，其余主體結(jié)構(gòu)C30混凝土，承臺(tái)與地梁基礎(chǔ)C30砼?！?.000以下MU10機(jī)制磚，M7.5水泥砂漿，其余多孔粘土磚，M5水泥砂漿砌筑。外墻面磚；內(nèi)墻及頂棚水泥砂漿+乳膠漆；樓地面地磚。鋁合金推拉窗；平開(kāi)木門。三、合同細(xì)節(jié)：工程施工合同：承包人：四川路航建設(shè)工程有限責(zé)任公司承包范圍：合同段范圍內(nèi)的房屋建筑、鋼結(jié)構(gòu)工程等。合同工期：10個(gè)月質(zhì)量：合格。合同價(jià)款：41006243元工程建設(shè)監(jiān)理合同：監(jiān)理人：四川省公路工程監(jiān)理咨詢事務(wù)所監(jiān)理范圍：施工階段全過(guò)程監(jiān)理正常監(jiān)理服務(wù)酬金：詳見(jiàn)監(jiān)理合同。建設(shè)單位項(xiàng)目組織結(jié)構(gòu)：二繞公司二繞公司新津代表處新津代表處現(xiàn)場(chǎng)管理機(jī)構(gòu)現(xiàn)場(chǎng)管理機(jī)構(gòu)承包商項(xiàng)目組織結(jié)構(gòu)（人員配備詳見(jiàn)承包商“施工組織設(shè)計(jì)”）項(xiàng)目經(jīng)理項(xiàng)目經(jīng)理項(xiàng)目技術(shù)負(fù)責(zé)人項(xiàng)目技術(shù)負(fù)責(zé)人項(xiàng)目工程師質(zhì)檢工程師材料員財(cái)務(wù)員預(yù)算員安全員電氣工程師給排水工程師師長(zhǎng)師機(jī)械工程師項(xiàng)目工程師質(zhì)檢工程師材料員財(cái)務(wù)員預(yù)算員安全員電氣工程師給排水工程師師長(zhǎng)師機(jī)械工程師土建工程師土建工程師施工工長(zhǎng)各各生產(chǎn)作業(yè)班組第二章工程項(xiàng)目建設(shè)監(jiān)理范圍和目標(biāo)、監(jiān)理工作內(nèi)容和依據(jù)監(jiān)理階段：施工階段監(jiān)理工作范圍：見(jiàn)監(jiān)理合同三、監(jiān)理工作目標(biāo)：1、質(zhì)量目標(biāo)：合格，力爭(zhēng)優(yōu)良。2、工期目標(biāo)：10個(gè)月。3、投資目標(biāo)：建安工程造價(jià)為合同價(jià)款。四、監(jiān)理工作內(nèi)容：審查承包商的施工組織設(shè)計(jì)和施工技術(shù)方案，提出修改意見(jiàn)，下達(dá)單位工程施工開(kāi)工令。檢查工程使用的材料、構(gòu)配件、設(shè)備的規(guī)格和質(zhì)量。檢查現(xiàn)場(chǎng)施工技術(shù)措施和安全防護(hù)設(shè)施，對(duì)工程建設(shè)實(shí)施質(zhì)量、投資、進(jìn)度三控制。主持協(xié)商業(yè)主方或設(shè)計(jì)單位，或承包商提出的設(shè)計(jì)變更。監(jiān)督管理工程施工合同的履行，主持協(xié)商合同條款的變更，調(diào)解合同雙方的爭(zhēng)議，處理索賠事項(xiàng)。核查完成的工程量，驗(yàn)收分項(xiàng)分部工程，簽署工程付款憑證。督促施工單位整理施工文件資料的歸檔準(zhǔn)備工作。審查承包商報(bào)送的竣工資料，協(xié)助業(yè)主組織工程竣工驗(yàn)收。提交監(jiān)理工作總結(jié)資料。五、監(jiān)理工作依據(jù)1、《工程建設(shè)監(jiān)理規(guī)范》；2、監(jiān)理合同；3、施工合同；4、設(shè)計(jì)文件及圖紙會(huì)審紀(jì)要；5、施工圖中適用的標(biāo)準(zhǔn)圖集；6、施工招、投標(biāo)文件。監(jiān)理部組織形式及人員崗位職責(zé)針對(duì)本項(xiàng)目的項(xiàng)目特征和工程特性，組建如下適應(yīng)本項(xiàng)目的監(jiān)理班子，根據(jù)工程的進(jìn)展情況，將進(jìn)行適當(dāng)?shù)难a(bǔ)充和調(diào)整。項(xiàng)目監(jiān)理組織機(jī)構(gòu)框圖如下：總監(jiān)理工程師總監(jiān)理工程師z房建專業(yè)監(jiān)理員監(jiān)理員二、項(xiàng)目監(jiān)理部人員配備情況姓名年齡專業(yè)職稱職務(wù)備注盧澤龍48統(tǒng)計(jì)高級(jí)工程師總監(jiān)交通部監(jiān)理工程師冉啟俊73路橋高級(jí)工程師房建工程師省專業(yè)監(jiān)理工程師朱海宏36工民建工程師測(cè)量工程師省專業(yè)監(jiān)理工程師謝道蓮36工民建工程師材試工程師交通部檢測(cè)工程師楊廷建40工民建工程師安全工程師監(jiān)理培訓(xùn)證李君亭38工民建工程師房建工程師建設(shè)部注冊(cè)監(jiān)理工程師王彭川49機(jī)械工程師計(jì)量工程師三、監(jiān)理人員崗位職責(zé)（一）項(xiàng)目總監(jiān)職責(zé)全面負(fù)責(zé)委托監(jiān)理合同的履行，主持項(xiàng)目監(jiān)理部的工作。主要職責(zé)如下：主持編制項(xiàng)目監(jiān)理規(guī)劃、審批項(xiàng)目監(jiān)理實(shí)施細(xì)則；主持監(jiān)理工作會(huì)議，簽發(fā)項(xiàng)目監(jiān)理機(jī)構(gòu)的文件和指令；審定承包單位提交的開(kāi)工報(bào)告、施工組織設(shè)計(jì)、技術(shù)方案、進(jìn)度計(jì)劃；審查和處理工程變更；調(diào)解建設(shè)單位與承包商的合同爭(zhēng)議、處理索賠、審批工程延期；組織編寫并簽發(fā)《監(jiān)理月報(bào)》、監(jiān)理工作階段報(bào)告、專題報(bào)告和項(xiàng)目監(jiān)理工作總結(jié)；保持與建設(shè)單位的密切聯(lián)系，掌握其要求和愿望，負(fù)責(zé)與建設(shè)單位、承包商、工程質(zhì)量監(jiān)督站等有關(guān)各方的協(xié)調(diào)溝通，處理有關(guān)方面的問(wèn)題（二）、專業(yè)監(jiān)理工程師職責(zé)在項(xiàng)目總監(jiān)理工程師的領(lǐng)導(dǎo)下，具體負(fù)責(zé)實(shí)施相關(guān)方面的監(jiān)理工作，具有相應(yīng)監(jiān)理文件簽發(fā)權(quán)。基本職責(zé)如下：負(fù)責(zé)本專業(yè)監(jiān)理工作的具體實(shí)施；審查承包單位提交的本專業(yè)的計(jì)劃、方案、申請(qǐng)、變更，并向總監(jiān)報(bào)告；負(fù)責(zé)本專業(yè)分項(xiàng)工程驗(yàn)收及隱蔽工程驗(yàn)收；核查進(jìn)場(chǎng)材料、設(shè)備、構(gòu)配件的原始憑證，合格時(shí)予以簽認(rèn)；負(fù)責(zé)本專業(yè)的工程量計(jì)量工作，審核工程計(jì)量的數(shù)據(jù)和原始憑證。第四章施工階段的監(jiān)理工作方法及措施一、工程質(zhì)量控制原則1、以現(xiàn)行建筑工程質(zhì)量驗(yàn)收規(guī)范等為依據(jù)，督促承包商全面實(shí)現(xiàn)工程項(xiàng)目約定的質(zhì)量目標(biāo)。2、對(duì)工程項(xiàng)目施工全過(guò)程實(shí)施質(zhì)量控制，以質(zhì)量預(yù)檢為重點(diǎn)。3、對(duì)工程項(xiàng)目的人、機(jī)、料、法、環(huán)等因素進(jìn)行全面的質(zhì)量控制，監(jiān)督承包商的質(zhì)量保證體系落實(shí)到位。4、嚴(yán)格要求承包商執(zhí)行有關(guān)材料試驗(yàn)制度和設(shè)備檢驗(yàn)制度。5、堅(jiān)持本工序質(zhì)量不合格或未經(jīng)驗(yàn)收，下一道工序不得施工。二、工程質(zhì)量控制方法1、質(zhì)量以事前控制為主、事中監(jiān)督檢查，事后嚴(yán)格驗(yàn)收。2、按《監(jiān)理實(shí)施細(xì)則》的要求對(duì)施工過(guò)程進(jìn)行檢查，糾正違規(guī)操作，消除質(zhì)量隱患。3、對(duì)工程的關(guān)鍵工序和關(guān)鍵部位施工過(guò)程進(jìn)行旁站監(jiān)理。4、利用工程款支付申請(qǐng)控制手段對(duì)不合格工序行使質(zhì)量否決權(quán)。5、簽發(fā)質(zhì)量控制通知、指令。三、施工過(guò)程中質(zhì)量控制1、對(duì)隱蔽工程的隱蔽過(guò)程、下道工序施工完成后難以檢查的重點(diǎn)部位，專業(yè)監(jiān)理工程師要安排監(jiān)理員進(jìn)行旁站。2、及時(shí)糾正在巡視過(guò)程中發(fā)現(xiàn)的不符合施工要求的問(wèn)題。3、對(duì)所發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題先口頭通知承包商改正，然后由監(jiān)理工程師簽發(fā)《監(jiān)理工程師4、承包商按有關(guān)規(guī)定對(duì)隱蔽工程進(jìn)行自檢，自檢合格后將填寫的《隱蔽工程記錄》和《工程報(bào)驗(yàn)申請(qǐng)單》報(bào)送監(jiān)理，監(jiān)理工程師根據(jù)《隱蔽工程記錄》的內(nèi)容到現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行檢測(cè)、核查。5、對(duì)隱檢不合格的工程，應(yīng)由監(jiān)理工程師簽發(fā)《監(jiān)理工程師通知單》，要求承包商整改完成后報(bào)送監(jiān)理工程師復(fù)查。6、對(duì)隱檢合格的工程應(yīng)簽認(rèn)《隱蔽工程記錄》并準(zhǔn)予進(jìn)行下一道工序施工。四、質(zhì)量問(wèn)題和質(zhì)量事故處理1、監(jiān)理工程師對(duì)施工中的質(zhì)量要針對(duì)質(zhì)量問(wèn)題輕重程度分別處理。2、對(duì)可以通過(guò)返修彌補(bǔ)的一般質(zhì)量缺陷，應(yīng)責(zé)成承包商先提出方案，監(jiān)理工程師審核后（必要時(shí)經(jīng)建設(shè)單位和設(shè)計(jì)單位認(rèn)可）批示承包商處理，處理后重新驗(yàn)收。3、對(duì)需要返工處理的質(zhì)量問(wèn)題，除責(zé)成承包商先提出處理意見(jiàn)外，由總監(jiān)理工程師簽發(fā)《工程部分暫停指令》并與建設(shè)單位和設(shè)計(jì)單位研究，提出處理方案，批復(fù)承包商處理，處理結(jié)果重新進(jìn)行驗(yàn)收。五、工程造價(jià)控制1、工程造價(jià)控制的原則（1）應(yīng)嚴(yán)格執(zhí)行雙方簽訂的《建設(shè)工程施工承包合同》中所確定的合同價(jià)，單價(jià)和約定的工程款支付規(guī)定。（2）在報(bào)驗(yàn)資料不全或與合同文件約定不符、未經(jīng)質(zhì)量簽認(rèn)合格或有違約的工程內(nèi)容不予審核和計(jì)量。（3）工程量與工作量的計(jì)算應(yīng)符合有關(guān)的計(jì)算規(guī)則。（4）處理因設(shè)計(jì)變更、合同變更和違約索賠引起的費(fèi)用增減時(shí)，應(yīng)堅(jiān)持合理、公正。（5）對(duì)有爭(zhēng)議的工程計(jì)量和工程款，應(yīng)采取協(xié)商的方法確定，在協(xié)商無(wú)效時(shí)，在事先征得建設(shè)單位意見(jiàn)后，由總監(jiān)理工程師做出決定。（6）對(duì)工程量及工程款的審核應(yīng)在《建設(shè)工程施工承包合同》所約定的時(shí)限內(nèi)。2、工程造價(jià)控制的方法（1）工程開(kāi)工、承包商應(yīng)在規(guī)定時(shí)間內(nèi)向監(jiān)理方提交經(jīng)審定的工程施工圖預(yù)算、該預(yù)算總額與合同價(jià)相符。（2）應(yīng)依據(jù)工程圖紙、施工圖預(yù)算、合同工程量建立工程量臺(tái)帳。（3）應(yīng)經(jīng)常檢查工程計(jì)量和工程款支付的情況，對(duì)實(shí)際發(fā)生值與計(jì)劃控制值進(jìn)行分析、比較。（4）應(yīng)嚴(yán)格執(zhí)行工程計(jì)量和工程款支付的程序和時(shí)限要求。3、工程量計(jì)量（1）工程量計(jì)量原則上每月計(jì)量一次。根據(jù)工程進(jìn)度及監(jiān)理工程師簽認(rèn)的分項(xiàng)工程，填報(bào)進(jìn)度月報(bào)表。（2）對(duì)某些特定的分項(xiàng)、分部工程的計(jì)量方法則由監(jiān)理、業(yè)主和承包協(xié)商約定。（3）對(duì)一些不可預(yù)見(jiàn)的工程量（如地基基礎(chǔ)處理等）按合同約定，監(jiān)理工程師會(huì)同承包商如實(shí)進(jìn)行計(jì)量。六、合同其他事項(xiàng)的管理1、管理的原則及內(nèi)容（1）監(jiān)理工程師應(yīng)采取預(yù)先分析、調(diào)查的方法，經(jīng)常跟蹤合同執(zhí)行情況和施工中出現(xiàn)的問(wèn)題，及時(shí)用《監(jiān)理工程師通知單》的形式督促承包商糾正不符合合同約定的行為及做法，提前向業(yè)主和承包商發(fā)出預(yù)示，防止偏離合約定事件的發(fā)生。（2）合同其他事項(xiàng)的管理內(nèi)容A、設(shè)計(jì)變更、洽商的管理B、工程暫停及復(fù)工的管理C、工程延期的管理D、費(fèi)用索賠的管理E、合同爭(zhēng)議的調(diào)解F、違約處理2、設(shè)計(jì)變更管理（1）工程變更無(wú)論由誰(shuí)提出和批準(zhǔn)，均須按設(shè)計(jì)變更、洽商的基本程序進(jìn)行管理。（2）《工程變更單》必須經(jīng)建設(shè)單位、設(shè)計(jì)單位、監(jiān)理工程師簽認(rèn)后，承包商方可執(zhí)行。（3）《工程變更單》的內(nèi)容應(yīng)及時(shí)反映在施工圖紙上。（4）工程變更完成并經(jīng)監(jiān)理工程師驗(yàn)收合格后，應(yīng)按正常的支付程序辦理變更費(fèi)用的支付手續(xù)。（5）監(jiān)理工程師會(huì)簽有關(guān)工程變更時(shí)，必須做到：①承包方嚴(yán)格按照?qǐng)D紙施工，不得隨意更改設(shè)計(jì)，承包商對(duì)原工程設(shè)計(jì)變更，首先要經(jīng)監(jiān)理工程師同意；②監(jiān)理工程師會(huì)簽設(shè)計(jì)變更時(shí)，應(yīng)審查對(duì)質(zhì)量、進(jìn)度、投資是否有不利影響，如有不利影響，要向建設(shè)單位