上半年房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)總結(jié)及下半年觀望

2013上半年房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)總結(jié)及下半年市場(chǎng)展望2013年7月下半年市場(chǎng)形勢(shì)展望

2013年上半年全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)

2013年上半年品牌企業(yè)市場(chǎng)表現(xiàn)123“國(guó)五條”進(jìn)一步細(xì)化升級(jí)調(diào)控，穩(wěn)定預(yù)期2月20日，國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議研究部署房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控工作，提出五條調(diào)控措施即“國(guó)五條”。3月1日，國(guó)五條細(xì)則（《關(guān)于繼續(xù)做好房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控工作通知》【國(guó)辦發(fā)〔2013〕17號(hào)】）正式公布。3月底，各地紛紛根據(jù)“國(guó)五條”公布當(dāng)?shù)丶?xì)則，目前共有36個(gè)省市（35個(gè)大中城市及廣東省）公布細(xì)則或房?jī)r(jià)控制目標(biāo)，其中有個(gè)15省市出臺(tái)細(xì)則，其余21個(gè)城市僅公布房?jī)r(jià)控制目標(biāo)。各地細(xì)則落實(shí)力度不一，北京政策最為嚴(yán)厲，限購(gòu)、差別化信貸、稅收等政策全面升級(jí)。政策環(huán)境全國(guó)市場(chǎng)土地市場(chǎng)政策環(huán)境：土地、保障房、住房信息系統(tǒng)等長(zhǎng)效機(jī)制進(jìn)一步完善保障房新開工計(jì)劃下降，更注重分配和管理環(huán)節(jié)，國(guó)務(wù)院出臺(tái)措施加快棚戶區(qū)改造。今年保障性安居工程的建設(shè)目標(biāo)有所下降：基本建成470萬(wàn)套、新開工630萬(wàn)套，更側(cè)重公平分配、科學(xué)管理、配套設(shè)施建設(shè)。6月26日，國(guó)務(wù)院總理李克強(qiáng)提出推進(jìn)棚戶區(qū)改造工程，并圍繞加大棚戶區(qū)改造財(cái)政支持、豐富其融資渠道等提出了指示及要求。房產(chǎn)稅擴(kuò)圍可能性進(jìn)一步上升。5月24日，國(guó)務(wù)院批轉(zhuǎn)發(fā)改委《2013年深化經(jīng)濟(jì)體制改革重點(diǎn)工作的意見》，意見中要求擴(kuò)大個(gè)人住房房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)范圍，發(fā)改委相關(guān)人員也明確表示房產(chǎn)稅擴(kuò)圍今年將會(huì)有具體動(dòng)作。此次中央明確提出房產(chǎn)稅擴(kuò)圍的時(shí)間節(jié)點(diǎn)，足見調(diào)控決心，房產(chǎn)稅擴(kuò)圍已勢(shì)在必行。住房信息聯(lián)網(wǎng)、不動(dòng)產(chǎn)登記同步推進(jìn)。3月15日，住建部部長(zhǎng)姜偉新表示，目前全國(guó)已有40個(gè)城市完成住房信息聯(lián)網(wǎng)，今年6月底將完成500個(gè)城市的住房信息聯(lián)網(wǎng)。5月16日國(guó)土部副部長(zhǎng)胡存智在接受記者采訪時(shí)明確提出國(guó)土部正積極會(huì)同有關(guān)部門推動(dòng)不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度建設(shè)，預(yù)計(jì)2014年6月底前出臺(tái)不動(dòng)產(chǎn)登記條例。政策環(huán)境全國(guó)市場(chǎng)土地市場(chǎng)圖：2010年6月至今百城新建住宅均價(jià)及環(huán)比漲跌幅注：2012年12月起，百城指數(shù)按完善后的規(guī)則進(jìn)行編制，歷史數(shù)據(jù)已作更新。數(shù)據(jù)來(lái)源：CREIS中指數(shù)據(jù)、新房?jī)r(jià)格：百城住宅均價(jià)漲幅在二季度持續(xù)縮小上半年，全國(guó)100個(gè)城市住宅平均價(jià)格環(huán)比漲幅在3月達(dá)到1.06%之后回落，6月降至0.77%，其中71個(gè)城市價(jià)格環(huán)比上漲，29個(gè)城市環(huán)比下跌；同比來(lái)看，由于基數(shù)的原因，百城均價(jià)同比漲幅持續(xù)擴(kuò)大，到6月達(dá)到7.4%。北京、上海等十大城市價(jià)格漲幅一直高于百城平均水平，其中6月環(huán)比和同比漲幅分別為1.01%和9.63%。全國(guó)市場(chǎng)政策環(huán)境土地市場(chǎng)圖：2008年以來(lái)十大城市主城區(qū)二手住宅均價(jià)及環(huán)比漲跌幅數(shù)據(jù)來(lái)源：CREIS中指數(shù)據(jù)、十大城市二手住宅價(jià)格：環(huán)比漲幅在二季度持續(xù)縮小，但同比漲幅仍較大2013年上半年，十大城市主城區(qū)二手住宅樣本平均價(jià)格環(huán)比漲幅在3月達(dá)到2.81%的階段性高點(diǎn)后持續(xù)出現(xiàn)回落，到6月降至0.78%；但同比漲幅仍達(dá)19.88%，今年以來(lái)持續(xù)擴(kuò)大。具體到不同城市，廣州、北京、深圳同比漲幅超過(guò)20%，居各城市前列。全國(guó)市場(chǎng)政策環(huán)境土地市場(chǎng)數(shù)據(jù)來(lái)源：CREIS中指數(shù)據(jù)，新房供應(yīng)：上半年供應(yīng)量為近四年同期最高，6月推盤節(jié)奏放緩2013年上半年，代表城市月均新批上市1141萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)13%，為最近四年同期最高。二季度，代表城市新增供應(yīng)環(huán)比增長(zhǎng)達(dá)65%，同比增長(zhǎng)4%，月均水平為1423萬(wàn)平方米，比過(guò)去三年月均水平高10%以上。6月，代表城市推盤節(jié)奏放緩，新增供應(yīng)1219萬(wàn)平方米，同環(huán)比分別下降11%和18%。圖：2010年至今主要城市新批上市面積走勢(shì)注：主要城市共6個(gè)，包括上海、杭州、蘇州、重慶、天津、東莞。全國(guó)市場(chǎng)政策環(huán)境土地市場(chǎng)數(shù)據(jù)來(lái)源：CREIS中指數(shù)據(jù)，新房成交：上半年總成交量為近四年同期最高，3月沖高后在二季度回落，6月逐漸趨穩(wěn)2013年上半年，50個(gè)代表城市住宅月均成交2516萬(wàn)平方米，與2010-2012年同期相比增幅均超過(guò)35%，為近四年同期最高。具體到不同階段，二季度月均成交量（國(guó)五條出臺(tái)后一個(gè)季度）較3月（國(guó)五條出臺(tái)當(dāng)月）高點(diǎn)下降17%，明顯小于“國(guó)十條”之后降幅（42%），表明“國(guó)五條”對(duì)市場(chǎng)影響較小。值得注意的是，“國(guó)五條”的影響在6月逐漸淡去，50個(gè)代表城市成交量與上月基本持平，同比小幅下降4.4%，但較去年月均水平仍高出8.3%。其中，一線城市北京、上海成交量回升明顯，環(huán)比增幅超過(guò)20%，天津、南京、杭州等地出現(xiàn)小幅下降。圖：2010年以來(lái)50個(gè)代表城市月度總成交量走勢(shì)注：一線包括北京、上海、廣州、深圳4個(gè)城市；二線包括天津、重慶、杭州、武漢、大連、蘇州、廈門、成都、南京、三亞、貴陽(yáng)、溫州、哈爾濱、海口、長(zhǎng)春、合肥、青島、福州、西安、南寧、鄭州、沈陽(yáng)、無(wú)錫、長(zhǎng)沙、南昌25個(gè)城市；三線包括三明、莆田、中山、惠州、淮安、肇慶、汕頭、鎮(zhèn)江、紹興、衢州、韶關(guān)、包頭、佛山、徐州、唐山、銅陵、瀘州、宿州、東莞、揚(yáng)州、南通21個(gè)城市。全國(guó)市場(chǎng)政策環(huán)境土地市場(chǎng)數(shù)據(jù)來(lái)源：CREIS中指數(shù)據(jù)、圖：2008年至今一線城市成交量走勢(shì)圖：2010年至今二線代表城市成交量走勢(shì)一線城市一季度月均成交80萬(wàn)平方米，達(dá)近六年同期最高，同比增長(zhǎng)達(dá)122%，相比去年全年增長(zhǎng)20%；受新政落地影響，二季度環(huán)比降幅在各梯隊(duì)中最大，但成交量高位回落后在5-6月有回升。二線城市一季度成交量環(huán)比下降17%，在各梯隊(duì)城市中降幅最大，二季度成交量高位持續(xù)回落。三線城市一季度成交量同比增長(zhǎng)89%，二季度環(huán)比增長(zhǎng)2%，同比增長(zhǎng)22%，漲幅高于一二線城市，且各月基本平穩(wěn)，表明三線城市受新政影響最小。圖：2010年至今三線代表城市成交量走勢(shì)2013Q1Q2環(huán)比-5%-15%同比122%-2%2013Q1Q2環(huán)比-17%10%同比66%13%2013Q1Q2環(huán)比-12%2%同比89%22%109%43%24%43%10%16%29%8%10%21%13%一線城市在新政后下行最明顯，近期逐漸恢復(fù)，二線城市仍在下行，三線受政策影響較小全國(guó)市場(chǎng)政策環(huán)境土地市場(chǎng)數(shù)據(jù)來(lái)源：CREIS中指數(shù)據(jù)，供求對(duì)比：供不應(yīng)求態(tài)勢(shì)在多個(gè)城市出現(xiàn)逆轉(zhuǎn)2013年二季度，8個(gè)代表城市成交量環(huán)比下降4%，供應(yīng)量環(huán)比增長(zhǎng)60%，平均銷供比由一季度下降0.66至0.98。具體來(lái)看，僅北京、廣州和惠州銷供比大于1，多數(shù)代表城市銷供比小于1，一季度的供不應(yīng)求態(tài)勢(shì)普遍發(fā)生逆轉(zhuǎn)。圖：2008年至今8個(gè)代表城市銷供比走勢(shì)全國(guó)市場(chǎng)政策環(huán)境土地市場(chǎng)數(shù)據(jù)來(lái)源源：CREIS中指數(shù)據(jù)據(jù)，供求對(duì)比比：庫(kù)存存回落態(tài)態(tài)勢(shì)趨緩緩，出清清周期仍仍在較低低水平截至6月底，6個(gè)代表城市可可售面積為3258萬(wàn)平方米，環(huán)比小幅下降1.9%，比2012年底下降11.3%；代表城市平均出清清周期為7.8個(gè)月，比2012年年底縮短0.2個(gè)月，基本保保持平穩(wěn)。圖：2010年至今6個(gè)代表城市可售面積及出清周期注：代表城市包括括北京、上海海、廣州、深深圳、蘇州、、惠州。全國(guó)市場(chǎng)政策環(huán)境土地市場(chǎng)數(shù)據(jù)來(lái)源：CREIS中指數(shù)據(jù)，根據(jù)中指監(jiān)測(cè)測(cè)統(tǒng)計(jì)，2013年6月份新開盤中中一線城市剛剛需盤占比達(dá)達(dá)到62.5%，二線城市剛剛需盤占比僅僅為50.5%；一線城市中中改善性樓盤盤占比低于二二線城市，投投資性樓盤比比例與二線城城市持平。去化情況方面面，2013年6月份一線城市市和二線城市市平均去化率率分別為69%和64%，其中北京、、深圳、杭州州、南昌市場(chǎng)場(chǎng)需求比較旺旺盛，平均去去化率接近80%。圖：6月份重點(diǎn)監(jiān)測(cè)測(cè)城市新開盤盤情況圖：6月份重點(diǎn)監(jiān)測(cè)測(cè)城市新開盤盤去化情況備注：一線城城市：北京、、上海、廣州州、深圳二線城市：杭杭州、南昌、、天津、武漢漢、重慶、蘇蘇州全國(guó)市場(chǎng)政策環(huán)境土地市場(chǎng)全國(guó)市場(chǎng)土地市場(chǎng)政策環(huán)境根據(jù)中指數(shù)據(jù)據(jù)土地版的監(jiān)監(jiān)測(cè)：2013年上半年，全全國(guó)300個(gè)城市各類土土地累計(jì)推出出7.8億平方米、成成交6.3億平方米，同比增幅均為為13.5%，其中住宅用用地成交面積積同比增長(zhǎng)38.0%；土地總出讓金金超過(guò)1.1萬(wàn)億元，同比比大幅增長(zhǎng)66.5%，其中住宅、、商辦用地同同比增幅超過(guò)過(guò)75%。具體到不同月月份，二季度度各項(xiàng)指標(biāo)穩(wěn)穩(wěn)中有升，6月全國(guó)300個(gè)城市住宅用用地推出和成成交量以漲為為主，出讓金金同比增長(zhǎng)達(dá)達(dá)61%，表現(xiàn)好于同同期商辦用地地。表：2013年1-6月全國(guó)300個(gè)城市住宅和和商辦用地推推出及成交情情況（單位：：萬(wàn)m2、億元）

1月2月3月4月5月6月6月環(huán)比6月同比1-6月1-6月同比推出總計(jì)15585110938492123351530214797-3.3%10.5%7760313.5%住宅6059380227964050519753863.6%31.5%2729027.2%商辦230714391311157823752207-7.1%9.5%1121928.9%成交總計(jì)136288011102099960117819516-19.2%-11.8%6310513.5%住宅484829333305328739063737-4.3%27.4%2201538.0%商辦207912131447136916691436-13.9%-12.4%921329.5%出讓金總計(jì)253018531800159721711923-11.5%31.2%1187466.5%住宅164111521210105113791290-6.5%61.1%772478.3%商辦643552400383568486-14.5%5.1%303375.1%數(shù)據(jù)來(lái)源：CREIS中指數(shù)據(jù)、土地供需：明明顯好于去年年，出讓金增增幅尤為突出出地價(jià)：樓面均均價(jià)和溢價(jià)率率處于2011年來(lái)較高水平平，6月上行勢(shì)頭略略有放緩2013年上半年，300個(gè)城市各類土土地樓面均價(jià)價(jià)同比上漲36.6%，溢價(jià)率為14.5%，比去年同期期提高10個(gè)百分點(diǎn)，其其中住宅用地地為17.4%，提高13個(gè)百分點(diǎn)。具具體到不同階階段，土地市市場(chǎng)價(jià)格上行行勢(shì)頭在6月有所放緩，，全國(guó)300個(gè)城市住宅宅用地樓面面均價(jià)同比比上漲41.3%，商辦用地地同比上漲漲26.0%，漲幅比5月略有縮小??；住宅用用地溢價(jià)率率較上月小小幅下降1.0個(gè)百分點(diǎn)，，但仍處于于2011年來(lái)的較高高水平。圖：2009年至今全國(guó)國(guó)300個(gè)城市住宅宅、商辦用用地樓面均均價(jià)及平均均溢價(jià)率全國(guó)市場(chǎng)土地市場(chǎng)政策環(huán)境地王：上半半年地王總總價(jià)繼續(xù)上上升，6月入榜地塊塊躍居榜首首6月總價(jià)前十十名中，重重慶江北區(qū)區(qū)、南京棲棲霞區(qū)地塊塊入榜今年年以來(lái)總價(jià)價(jià)前十名，，其中重慶慶江北區(qū)地地塊成交價(jià)價(jià)均超過(guò)50億元，遠(yuǎn)超超過(guò)其他地地塊。溢價(jià)價(jià)率方面，，蘇州相城城區(qū)、南京京棲霞區(qū)等等五宗地塊塊，溢價(jià)水水平超過(guò)60%，其他地塊塊溢價(jià)率多多在20%以下。2013年上半年，，住宅用地地總價(jià)前10名地塊中，，北京占2宗，南京占占3宗。前十名名成交價(jià)總總和是去年年的1.2倍，溢價(jià)率率多在30%以上。表：2013年1-6月全國(guó)住宅宅用地總價(jià)價(jià)前十位表：2013年6月全國(guó)住宅宅用地總價(jià)價(jià)前十位數(shù)據(jù)來(lái)源：：CREIS中指數(shù)據(jù)、、排名城市宗地名稱成交總價(jià)(億元)溢價(jià)率競(jìng)得方1重慶江北區(qū)溉瀾溪組團(tuán)G分區(qū)地塊53.70.0%

萬(wàn)科+保利2北京昌平區(qū)東小口鎮(zhèn)住宅混合公建用地47.0-

京投、基投3北京海淀區(qū)玉淵潭鄉(xiāng)地塊46.5-

京投、基投4南京建鄴區(qū)河西南部地塊38.632.7%

業(yè)萬(wàn)5上海浦東新區(qū)唐鎮(zhèn)新市鎮(zhèn)地塊37.865.4%

浦發(fā)6長(zhǎng)沙開福區(qū)芙蓉中路35.844.4%

長(zhǎng)沙金地7杭州濱江區(qū)奧體單元地塊35.744.7%

旭寶(香港)8佛山佛山新城天虹路以南、文德道以東、荷岳路以北地塊34.5130.0%

能興海外9南京建鄴區(qū)河西南部地塊33.637.8%

南京奧體10南京棲霞區(qū)仙林湖西側(cè)地塊28.774.6%

金地（集團(tuán)）注：京投、、基投指北北京京投置置地房地產(chǎn)產(chǎn)有限公司司和北京市市基礎(chǔ)設(shè)施施投資有限限公司聯(lián)合合體排名城市宗地名稱成交總價(jià)(億元)溢價(jià)率競(jìng)得方1重慶江北區(qū)溉瀾溪組團(tuán)G分區(qū)地塊53.70.0%

萬(wàn)科+保利2南京棲霞區(qū)仙林湖西側(cè)地塊28.774.6%

金地（集團(tuán)）3南京江寧區(qū)上坊農(nóng)副產(chǎn)品物流中心以西地塊23.467.1%

中糧地產(chǎn)4廣州白云區(qū)沙太南路白云配件廠地塊23.145.0%

廣州鑫誠(chéng)5蘇州相城區(qū)元和街道地塊20.885.3%

蘇南萬(wàn)科6上海閔行區(qū)虹橋商務(wù)區(qū)核心區(qū)地塊20.671.1%

上海極富7撫順萬(wàn)達(dá)西地塊17.10.0%

撫順融信8上海閔行區(qū)虹橋商務(wù)區(qū)核心區(qū)地塊16.362.3%

上海新長(zhǎng)寧9杭州聞堰鎮(zhèn)14.615.5%

杭州濱江10杭州江干區(qū)三堡單元地塊14.40.2%

浙江萬(wàn)科南都全國(guó)市場(chǎng)土地市場(chǎng)政策環(huán)境下半年市場(chǎng)形勢(shì)展望

2013年上半年全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)

2013年上半年品牌企業(yè)市場(chǎng)表現(xiàn)123根據(jù)中國(guó)指指數(shù)研究院院監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)據(jù)，品牌房企順順勢(shì)加大推推盤力度，，率先搶占占市場(chǎng)先機(jī)機(jī)，并憑借借廣泛的市市場(chǎng)布局、、豐富的產(chǎn)產(chǎn)品結(jié)構(gòu)與與強(qiáng)大的品品牌優(yōu)勢(shì)實(shí)實(shí)現(xiàn)了銷售售業(yè)績(jī)的高高速增長(zhǎng)，，較早奠定定了全年的的業(yè)績(jī)基礎(chǔ)礎(chǔ)。銷售業(yè)績(jī)行行業(yè)領(lǐng)先的的52家品牌房企企中已有26家在上半年年銷售額突突破百億，，其中萬(wàn)科科、綠地、、保利、中中海四家企企業(yè)的銷售售額更是突突破600億的銷售大大關(guān)，而融融創(chuàng)、碧桂桂園、華潤(rùn)潤(rùn)等企業(yè)銷銷售額則實(shí)實(shí)現(xiàn)了50%以上的同比比增長(zhǎng)，發(fā)發(fā)展勢(shì)頭良良好。企業(yè)銷售：：品牌房企企上半年實(shí)實(shí)現(xiàn)高速增增長(zhǎng)數(shù)據(jù)來(lái)源：：CREIS中指數(shù)據(jù)，

企業(yè)名稱銷售額（億元）銷售面積（萬(wàn)平米）1萬(wàn)科企業(yè)股份有限公司8437262上海綠地（集團(tuán)）有限公司6537143保利房地產(chǎn)(集團(tuán))股份有限公司6485814中國(guó)海外發(fā)展有限公司6435345恒大地產(chǎn)集團(tuán)有限公司4707186大連萬(wàn)達(dá)商業(yè)地產(chǎn)股份有限公司3682937華潤(rùn)置地有限公司3482978碧桂園控股有限公司3435289世茂房地產(chǎn)控股有限公司33826210綠城集團(tuán)29014011融創(chuàng)中國(guó)控股有限公司25212512龍湖地產(chǎn)有限公司21720813招商局地產(chǎn)控股股份有限公司20114414世紀(jì)金源集團(tuán)19132415廣州富力地產(chǎn)股份有限公司19016916金地(集團(tuán))股份有限公司17813817遠(yuǎn)洋地產(chǎn)控股有限公司17514918華夏幸福基業(yè)股份有限公司16017019雅居樂(lè)地產(chǎn)控股有限公司15513220金融街控股股份有限公司14597

21保利置業(yè)集團(tuán)有限公司14013422北京首都開發(fā)控股（集團(tuán)）有限公司13710023中國(guó)中鐵股份有限公司12712324中信房地產(chǎn)股份有限公司12510925佳兆業(yè)集團(tuán)11312526榮盛房地產(chǎn)發(fā)展股份有限公司108187表：2013年上半年品品牌房地產(chǎn)產(chǎn)企業(yè)銷售售狀況品牌房企銷售表現(xiàn)2013年上半年，，十家代表表性品牌房房企銷售額額達(dá)到4160億元，同比比增長(zhǎng)35%，其中萬(wàn)科科上半年累累計(jì)實(shí)現(xiàn)銷銷售金額843億元，行業(yè)業(yè)龍頭地位位繼續(xù)穩(wěn)固固，保利和和中海緊隨隨其后，銷銷售額均超超過(guò)600億，恒大、、碧桂園和和世茂銷售售額也超過(guò)過(guò)300億元。從同比增速速來(lái)看，碧碧桂園最為為突出，同同比增幅接接近1倍，世茂增增幅也較為為突出，增增長(zhǎng)50%，其他企業(yè)業(yè)增幅均在在20%-35%之間。企業(yè)銷售：：十家代表表性品牌房房企上半年年銷售額增增長(zhǎng)超過(guò)30%數(shù)據(jù)來(lái)源：：CREIS中指數(shù)據(jù)，注：代表企企業(yè)包括萬(wàn)萬(wàn)科、恒大大、中海、、保利、碧碧桂園、龍龍湖、世茂茂、綠城、、富力、金金地。圖：2013年上半年品品牌房地產(chǎn)產(chǎn)企業(yè)銷售售狀況品牌房企銷售表現(xiàn)2013年上半年，，代表企業(yè)業(yè)銷售業(yè)績(jī)績(jī)良好，普普遍完成年年度目標(biāo)5成左右。其其中，年度度目標(biāo)保守守的中海完完成情況最最好，全年年千億港元元目標(biāo)已完完成8成，世茂由由于銷售業(yè)業(yè)績(jī)快速增增長(zhǎng)，目標(biāo)標(biāo)完成率超超過(guò)6成，萬(wàn)科、、保利、碧碧桂園和綠綠城的業(yè)績(jī)績(jī)完成率均均在55%左右，恒大大、龍湖、、富力及金金地上半年年目標(biāo)完成成率都在45%-50%之間。圖：2012年及2013年上半年十十大代表企企業(yè)年度銷銷售目標(biāo)完完成情況目標(biāo)完成情情況：上半半年普遍完完成全年目目標(biāo)約5成數(shù)據(jù)來(lái)源：：CREIS中指數(shù)據(jù)，品牌房企銷售表現(xiàn)數(shù)據(jù)來(lái)源：：CREIS中指數(shù)據(jù)，品牌房企銷售點(diǎn)評(píng)萬(wàn)科憑借其在全全國(guó)范圍內(nèi)內(nèi)的廣泛布布局，及其其長(zhǎng)期所堅(jiān)堅(jiān)持的剛需需產(chǎn)品定位位持續(xù)獲得得市場(chǎng)關(guān)注注，累計(jì)實(shí)實(shí)現(xiàn)銷售金金額843億元，銷售售面積726萬(wàn)平方米，，行業(yè)領(lǐng)導(dǎo)導(dǎo)地位持續(xù)續(xù)穩(wěn)固；綠綠地集團(tuán)以以653億元緊隨其其后，銷售售表現(xiàn)十分分搶眼；保利地產(chǎn)通過(guò)均衡布布局全國(guó)各各大區(qū)域，，重點(diǎn)深耕耕核心城市市，并憑借借其完善的的產(chǎn)品線和和靈活的銷銷售策略在在2013年上半年共共實(shí)現(xiàn)銷售售金額648億元，銷售售面積581萬(wàn)平方米，，位列第三三；重點(diǎn)布布局區(qū)域核核心城市的的中海地產(chǎn)產(chǎn)，受益于于一、二線線城市房地地產(chǎn)市場(chǎng)上上半年的放放量成交，，銷售業(yè)績(jī)績(jī)穩(wěn)步增長(zhǎng)長(zhǎng)，以643億元的銷售售業(yè)績(jī)緊隨隨其后。，品牌房企企在主攻剛剛需市場(chǎng)的的同時(shí)，開開始加推高高端項(xiàng)目，，中高端項(xiàng)項(xiàng)目的熱銷銷有效促進(jìn)進(jìn)了其在上上半年的銷銷售表現(xiàn)。。此外，品品牌房企還還在上半年年采取了““提價(jià)策略略”，與上上年同期的的“以價(jià)換換量”形成成鮮明對(duì)比比；1-6月份，十大大代表企業(yè)業(yè)中僅保利利、中海兩兩家企業(yè)的的銷售均價(jià)價(jià)出現(xiàn)結(jié)構(gòu)構(gòu)型下調(diào)，，其余8家企業(yè)的均均價(jià)漲幅均均在5%以上，其中中萬(wàn)科、龍龍湖、世茂茂三家房地地產(chǎn)企業(yè)的的銷售均價(jià)價(jià)亦較上年年同期增長(zhǎng)長(zhǎng)了10%以上。品牌房企依依托廣泛的的市場(chǎng)布局局、豐富的的產(chǎn)品結(jié)構(gòu)構(gòu)、精準(zhǔn)的市市場(chǎng)踩點(diǎn)與強(qiáng)大的品品牌效應(yīng)，，實(shí)現(xiàn)了良良好的銷售售業(yè)績(jī)2013年1-5月份，萬(wàn)科科、保利、、中海三家家房地產(chǎn)企企業(yè)的市場(chǎng)場(chǎng)份額分別別為2.71%、1.98%，2.00%，較2012年末分別提提升了0.52、0.41、0.61個(gè)百分點(diǎn)，，龍頭企業(yè)業(yè)規(guī)模優(yōu)勢(shì)勢(shì)進(jìn)一步凸凸顯。在萬(wàn)萬(wàn)科、保利利、中海、、綠地四家家企業(yè)上演演第一梯隊(duì)隊(duì)之間激烈烈角逐的同同時(shí)，銷售售額在300億以上的企企業(yè)之間的的競(jìng)爭(zhēng)也日日益強(qiáng)化。。2013年上半年，，銷售額在在300億以上的企企業(yè)由去年年同期的6家擴(kuò)大至現(xiàn)現(xiàn)在的9家，華潤(rùn)、、碧桂園、、世茂三家家房地產(chǎn)企企業(yè)以50%左右的增長(zhǎng)長(zhǎng)速度順利利躋身前十十，且銷售售金額差距距甚小。標(biāo)桿企業(yè)市市場(chǎng)地位更更加鞏固，，企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)日趨激烈烈圖：2012年世茂銷售售額分布情情況圖：2012年恒大在建建項(xiàng)目分布布情況（規(guī)規(guī)劃建筑面面積）圖：富力銷銷量前20位項(xiàng)目中位位于1.5線城市的比比重及企業(yè)業(yè)銷量環(huán)比比恒大量多取勝，，世茂高端突出出，富力過(guò)于集中中在1.5線城市世茂布局相對(duì)均均衡，各類城市市占比較平均，，均在20%-30%之間。世茂一貫貫走中高端路線線，中高端產(chǎn)品品獲得熱銷是世世茂業(yè)績(jī)表現(xiàn)突突出的主要原因因。恒大的全國(guó)布局局戰(zhàn)略為其規(guī)避避一定市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)，此外充足的的儲(chǔ)備和推盤量量的加大帶動(dòng)其其業(yè)績(jī)同環(huán)比均均顯著增長(zhǎng)。富力城市布局較較為集中、城市市類型相對(duì)單一一，易受市場(chǎng)短短期波動(dòng)影響，，是其5月業(yè)績(jī)顯著下滑滑的主要原因。。數(shù)據(jù)來(lái)源：CREIS中指數(shù)據(jù)，品牌房企典型企業(yè)2013年上半年，十家家代表企業(yè)拿地地面積和金額分分別為4116萬(wàn)平方米和1402億元，同比分別別增長(zhǎng)29%和236%，加大一二線城城市拓展力度是是拿地金額大幅幅增長(zhǎng)的主要原原因。其中，萬(wàn)萬(wàn)科、保利、中中海等企業(yè)拿地地面積及金額均均較去年有大幅幅提高，而去年年上半年謹(jǐn)慎拿拿地的碧桂園、、世茂、綠城、、金地也都保持持了良好的拿地地勢(shì)頭，拿地宗宗數(shù)均超過(guò)10塊，僅恒大和富富力兩家廣州房房企拿地面積同同比下降，但拿拿地金額仍高于于去年同期。企業(yè)拿地：熱情情明顯回升，加加大一二線城市市優(yōu)質(zhì)地塊拿地地力度數(shù)據(jù)來(lái)源：CREIS中指數(shù)據(jù)，注：拿地面積按按規(guī)劃建筑面積積計(jì)算，不考慮慮合作拿地的權(quán)權(quán)益拆分。圖：2010年至今十家代表表企業(yè)拿地情況況走勢(shì)注：代表企業(yè)包包括萬(wàn)科、恒大大、中海、保利利、碧桂園、龍龍湖、世茂、綠綠城、富力、金金地。品牌房企投資拿地品牌房企秉持““量入為出”拿拿地策略，投資資節(jié)奏穩(wěn)中有進(jìn)進(jìn)數(shù)據(jù)來(lái)源：CREIS中指數(shù)據(jù)，注：拿地面積按按規(guī)劃建筑面積積計(jì)算，不考慮慮合作拿地的權(quán)權(quán)益拆分。注：代表企業(yè)包包括萬(wàn)科、恒大大、中海、保利利、碧桂園、龍龍湖、世茂、綠綠城、富力、金金地。品牌房企投資拿地從十家品牌企業(yè)業(yè)土地購(gòu)置金額額的實(shí)際情況來(lái)來(lái)看，品牌房企企采取了“量入入為出”的拿地地策路，隨著銷銷售回流現(xiàn)金的的狀況來(lái)調(diào)整土土地投資節(jié)奏。。2012年上半年，十家家品牌企業(yè)土地地購(gòu)置金額占銷銷售額比重為13.9%，下半年土地購(gòu)購(gòu)置金額占銷售售額比重則上升升至47.0%，在2012年12月達(dá)到高點(diǎn)。而而2013年一季度受國(guó)五五條調(diào)控預(yù)期的的影響，品牌房房企土地投資熱熱情有所回落，，但隨著銷售的的持續(xù)好轉(zhuǎn)，品品牌房企4月份開始加大投投資力度，在土土地市場(chǎng)表現(xiàn)活活躍，迎來(lái)投資資的小高峰，2013上半年品牌房企企土地購(gòu)置金額額與銷售額比值值達(dá)到了31.3%。圖：2012年1月-2013年6月十大品牌房企企土地購(gòu)置金額額占銷售額比重重情況優(yōu)異表率：伺機(jī)機(jī)而動(dòng)，靈活調(diào)調(diào)整市場(chǎng)策略，，助推百億企業(yè)業(yè)業(yè)績(jī)穩(wěn)定增長(zhǎng)長(zhǎng)2008-2012年中國(guó)房地產(chǎn)市市場(chǎng)經(jīng)歷劇烈變變化和調(diào)整的五五年間，只有緊緊密結(jié)合市場(chǎng)環(huán)環(huán)境，率先把握握行業(yè)發(fā)展機(jī)遇遇，靈活采取正正確、有效策略略的百億企業(yè)才才能始終站在競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)的潮頭，不不斷取得業(yè)績(jī)突突破。萬(wàn)科、中中海、保利等百百億企業(yè)采取了了行業(yè)內(nèi)具有代代表性的企業(yè)策策略，實(shí)現(xiàn)銷售售業(yè)績(jī)持續(xù)跑贏贏大市，市場(chǎng)份份額逐年提升，，具體來(lái)看：萬(wàn)科——規(guī)模與效率的精精準(zhǔn)拿捏，把握握主流市場(chǎng)，及及時(shí)調(diào)整開發(fā)布布局、產(chǎn)品結(jié)構(gòu)構(gòu)和開發(fā)節(jié)奏中海地產(chǎn)——品牌與利潤(rùn)的完完美銜接，豐富富產(chǎn)品線和完善善產(chǎn)品品質(zhì)，深深耕品牌效應(yīng)，，資源和速度優(yōu)優(yōu)勢(shì)相結(jié)合保利地產(chǎn)——機(jī)遇與成長(zhǎng)的率率先把握，鎖定主流需求，快速開發(fā)周轉(zhuǎn)，多元產(chǎn)品線與租租售并舉，擴(kuò)大經(jīng)營(yíng)規(guī)模與與提高開發(fā)效益益相結(jié)合恒大地產(chǎn)——高周轉(zhuǎn)模式謀求求城鎮(zhèn)化擴(kuò)張，，薄利多銷轉(zhuǎn)戰(zhàn)戰(zhàn)二線城市華潤(rùn)置地——借舊城改造拓展展布局，投資住住宅均衡銷售保保障業(yè)績(jī)穩(wěn)增招商地產(chǎn)——資源優(yōu)勢(shì)攻守兼兼?zhèn)?，以價(jià)換量量策略搶占銷售售窗口期品牌房企優(yōu)異表率下半年市場(chǎng)形勢(shì)展望

2013年上半年全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)

2013年上半年品牌企業(yè)市場(chǎng)表現(xiàn)123宏觀經(jīng)濟(jì)GDP、CPI、PMI投資-消費(fèi)-出口房地產(chǎn)開發(fā)投資資、基建投資貨幣環(huán)境M2、新增貸款政策環(huán)境限購(gòu)、限貸、稅稅收外部環(huán)境房地產(chǎn)市場(chǎng)供應(yīng)全國(guó)：投資、開開工、拿地主要城市：拿地地、新開工、新新批上市成交重點(diǎn)城市：成交交全國(guó)：銷售面積積及金額供求對(duì)比房?jī)r(jià)預(yù)測(cè)思路圖：全國(guó)GDP、CPI及PMI同比增速走勢(shì)數(shù)據(jù)來(lái)源：CREIS中指數(shù)據(jù)，2013年二季度，GDP增速比一季度下下滑0.2個(gè)百分點(diǎn)至7.5%，上半年同比增增長(zhǎng)7.6%；6月CPI同比上漲2.7%，上半年同比上上漲2.4%；6月PMI下行至50.1%，比上月回落0.7個(gè)百分點(diǎn)。近期期，多家金融機(jī)機(jī)構(gòu)更新其全年年增長(zhǎng)預(yù)期，預(yù)預(yù)測(cè)結(jié)果顯示經(jīng)經(jīng)濟(jì)下行風(fēng)險(xiǎn)得得到更多機(jī)構(gòu)的的關(guān)注。但與2008年-2009年間GDP增速?gòu)闹暗淖钭罡唿c(diǎn)近15%下滑至最低的6.6%不同，此次經(jīng)濟(jì)濟(jì)下行幅度較小小，主要指標(biāo)仍仍處在年度預(yù)期期的合理區(qū)間，，從政府最新表表態(tài)來(lái)看，經(jīng)濟(jì)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整和轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)型升級(jí)是中央央更看重的方面面。經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇基礎(chǔ)不不穩(wěn)，但明顯好好于2008-2009年初宏觀環(huán)境

時(shí)間GDP

（單季）CPIPMI固定資產(chǎn)投資

（累計(jì)）

房地產(chǎn)業(yè)

（累計(jì)）基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)

（累計(jì)）2008年9月9.7%4.6%51.2%28%29%19%2008年12月7.6%1.2%41.2%26%23%23%2009年3月6.6%-1.2%52.4%29%8%45%2011年9月9.1%6.1%51.2%28%34%6%2011年12月8.9%4.1%50.3%25%31%3%2013年3月7.7%2.1%50.9%21%24%26%2013年6月7.5%2.7%50.1%20.1%20.3%23.7%基建和房地產(chǎn)投投資增速較為均均衡，緩解經(jīng)濟(jì)濟(jì)下行壓力歷史數(shù)據(jù)顯示，，投資是中央對(duì)對(duì)沖經(jīng)濟(jì)下行風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)的重要手段段，如2008年四季度-2009年，GDP單季增速一度下下滑至6.6%，同期房地產(chǎn)業(yè)業(yè)投資增速最低低在10%以下，但基建增增速超過(guò)40%，拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)長(zhǎng)。2011年底，基建投資資出現(xiàn)下行，但但房地產(chǎn)投資超超過(guò)30%，使得2011年經(jīng)濟(jì)下行幅度度不大。2013年以來(lái)，房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)和基建投資資均在20%以上，高盛、瑞瑞銀等機(jī)構(gòu)預(yù)測(cè)測(cè)下半年固定資資產(chǎn)投資增速仍仍在接近20%的水平，這將大大大緩解緩解經(jīng)經(jīng)濟(jì)下行壓力。。表：各指標(biāo)同比比增長(zhǎng)率數(shù)據(jù)來(lái)源：CREIS中指數(shù)據(jù)，宏觀環(huán)境貨幣政策是影響響房地產(chǎn)走勢(shì)的的關(guān)鍵，尚不具具備大幅度放松松條件上半年貨幣信貸投放趨趨于寬松，貨幣環(huán)境總體體好于2008年和2011年。2013年5月末，M2同比增長(zhǎng)15.8%；1-5月人民幣新增貸款4.21萬(wàn)億元，同比增增長(zhǎng)7.1%，6月上旬新增貸款款井噴式增長(zhǎng)，逼近5月全月總貸款額額。下半年貨幣政策緊跟經(jīng)濟(jì)形勢(shì)而而動(dòng)，“錢荒””和“大規(guī)模放放水”可能性不不大。近期爭(zhēng)論較多的的“錢荒”更多多由于季節(jié)性和和部分金融機(jī)構(gòu)構(gòu)在6月信貸投放過(guò)大大，隨著央行相相關(guān)政策工具的的出臺(tái)，市場(chǎng)流流動(dòng)性趨于好轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)；另一方面，，投資、CPI等數(shù)據(jù)表明目前前經(jīng)濟(jì)形勢(shì)仍在在中央預(yù)期之內(nèi)內(nèi)，大幅度的放松信信貸不具有條件件，出于調(diào)結(jié)構(gòu)考慮和房?jī)r(jià)再度上漲的擔(dān)憂，類類似“四萬(wàn)億””的“大規(guī)模放水”不會(huì)出現(xiàn)現(xiàn)。數(shù)據(jù)來(lái)源：CREIS中指數(shù)據(jù)，圖：2008年以來(lái)新增人民民幣貸款及M2同比增速走勢(shì)貨幣環(huán)境“有保有壓”以以穩(wěn)為主，房產(chǎn)產(chǎn)稅、土地制度度等長(zhǎng)效機(jī)制或?qū)⒙鋵?shí)從近期國(guó)務(wù)院辦辦公廳發(fā)布的《《關(guān)于金融支持持經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整整和轉(zhuǎn)型升級(jí)的的指導(dǎo)意見》中中涉及房地產(chǎn)行行業(yè)的表述可以以看出，房地產(chǎn)產(chǎn)調(diào)控“有保保有壓”的大原原則仍在持續(xù)：：積極支持居民民的首套自住購(gòu)購(gòu)房需求，落實(shí)實(shí)差別化信貸政政策，進(jìn)一步抑抑制投資投機(jī)需需求，促進(jìn)市場(chǎng)場(chǎng)需求結(jié)構(gòu)合理理回歸；與此同同時(shí)，防控融資資風(fēng)險(xiǎn)，降低行行業(yè)資金杠桿。。在當(dāng)前一二線線城市市場(chǎng)大多多仍呈現(xiàn)較高熱熱度的情況下，，放松行政手段段調(diào)控暫無(wú)可能能，從經(jīng)濟(jì)環(huán)境來(lái)來(lái)看也暫無(wú)加碼碼必要。需要關(guān)注度的是是，作為長(zhǎng)效機(jī)制的的重要組成部分分，房產(chǎn)稅改革革試點(diǎn)范圍擴(kuò)大大、新型城鎮(zhèn)化化、土地制度改改革等一系列配配套制度將可能能在下半年逐步步落實(shí)。圖：全國(guó)商品房房市場(chǎng)量?jī)r(jià)變化化及代表性政策策數(shù)據(jù)來(lái)源：CREIS中指數(shù)據(jù)、政策環(huán)境數(shù)據(jù)來(lái)源：CREIS中指數(shù)據(jù)、圖：2011年至今一線城市單季新新開工面積與土土地成交量同比比增速歷史數(shù)據(jù)顯示，，土地成交量與與新開工面積走走勢(shì)基本同步，，土地成交量增增加帶動(dòng)新開工工面積增長(zhǎng)。2013年以來(lái)，企業(yè)加加大在一線及熱熱點(diǎn)二線城市拿拿地力度，帶動(dòng)動(dòng)其新開工面積積逐步回升。預(yù)預(yù)計(jì)下半年，熱熱點(diǎn)城市土地成成交放大帶動(dòng)新新開工面積企穩(wěn)穩(wěn)回升，但占全全國(guó)新開工超過(guò)過(guò)六成的三線城城市過(guò)去兩年開開工力度大，當(dāng)當(dāng)前供應(yīng)充足，，因此全國(guó)新開開工增長(zhǎng)有限，，預(yù)計(jì)全國(guó)新開開工面積下半年年增長(zhǎng)5%，全年增長(zhǎng)約3%，總量超過(guò)18億平米，仍低于于2011年的超過(guò)19億平米。預(yù)計(jì)開開發(fā)投資增速?gòu)膹哪壳暗某^(guò)20%下降至17%左右。投資開工：新新開工企穩(wěn)回回升但增幅有有限，投資增增速趨緩占比新開工面積土地成交量一線5%3%二線33%39%三線62%58%表：2013年1-5月各梯隊(duì)城市市占全國(guó)比重重房地產(chǎn)市場(chǎng)數(shù)據(jù)來(lái)源：CREIS中指數(shù)據(jù)、圖：2013年商品房銷售面面積預(yù)測(cè)綜合來(lái)看，預(yù)預(yù)計(jì)下半年全全國(guó)商品房銷銷售面積仍將將好于去年，，但增速將從從上半年的超超過(guò)30%下降至5%左右，全年增幅在13%-14%（增速明顯高高于上年），，總量將突破破12億平方米；商商品房銷售價(jià)價(jià)格的漲幅從從上半年的超超過(guò)10%放緩至5%以內(nèi)，全年漲漲幅與上年基基本持平，銷銷售均價(jià)約為為6200元/平方米。全國(guó)量?jī)r(jià)：增增速明顯下行行，絕對(duì)水平平再創(chuàng)新高圖：2013年商品房銷售價(jià)價(jià)格預(yù)測(cè)房地產(chǎn)市場(chǎng)數(shù)據(jù)來(lái)源：CREIS中指數(shù)據(jù)、圖：2008年至今15個(gè)代表城市半半年度供應(yīng)量量注：15個(gè)代表城市包包括北京、上上海、廣州、、深圳、重慶慶、武漢、沈沈陽(yáng)、杭州、、蘇州、長(zhǎng)沙沙、大連、鄭鄭州、南昌、、無(wú)錫、東莞莞。從重點(diǎn)城市新新增供應(yīng)來(lái)看看，過(guò)去五年年下半年供應(yīng)量相當(dāng)于于上半年的1.4倍（上下半年約四六開）。預(yù)計(jì)今年年下半年，隨隨著季節(jié)性推推盤高峰到來(lái)來(lái)，供應(yīng)量仍仍將好于上半半年，但由于于2012年下半年和今今年上半年供供應(yīng)量均處于于同期最高水水平，因此同同環(huán)比增幅受受基數(shù)影響而而出現(xiàn)放緩。。此外，從新新開工和土地地成交來(lái)看，，由于過(guò)去幾幾年在建項(xiàng)目仍未未全面推向市市場(chǎng)，絕大多數(shù)城市市潛在供應(yīng)充足足，全年增長(zhǎng)長(zhǎng)無(wú)憂。重點(diǎn)城市新批批上市：下半半年供應(yīng)量季季節(jié)性加大，，全年增長(zhǎng)無(wú)無(wú)憂時(shí)間上半年下半年2008年44%56%2009年43%57%2010年40%60%2011年45%55%2012年39%61%表：代表城市市半年度供應(yīng)應(yīng)量占全年比比重房地產(chǎn)市場(chǎng)數(shù)據(jù)來(lái)源：CREIS中指數(shù)據(jù)、圖：2008年至今15個(gè)代表城市半半年度成交量量歷史數(shù)據(jù)顯示示，過(guò)去五年年重點(diǎn)城市下半半年成交量相當(dāng)于于上半年的1.2倍。隨著下半年企企業(yè)季節(jié)性推推盤高峰到來(lái)來(lái)，主要城市市成交量將逐逐漸恢復(fù)，但但由于基數(shù)較較高，下半年年成交量同環(huán)環(huán)比增速將下下行，部分城城市去年和今今年一季度成成交量釋放明明顯的城市，，甚至可能在在今年下半年年同比下降，，但全年仍將將好于上年。。重點(diǎn)城市成交交：供應(yīng)量加加大背景促進(jìn)進(jìn)下半年成交交量平穩(wěn)增長(zhǎng)長(zhǎng)注：15個(gè)代表城市包包括北京、上上海、廣州、、深圳、重慶慶、武漢、沈沈陽(yáng)、杭州、、蘇州、長(zhǎng)沙沙、大連、鄭鄭州、南昌、、無(wú)錫、東莞莞。房地產(chǎn)市場(chǎng)數(shù)據(jù)來(lái)源：CREIS中指數(shù)據(jù)、注：15個(gè)代表城市包包括北京、上上海、廣州、、深圳、重慶慶、武漢、沈沈陽(yáng)、杭州、、蘇州、長(zhǎng)沙沙、大連、鄭鄭州、南昌、、無(wú)錫、東莞莞。從重點(diǎn)城市供供求對(duì)比來(lái)看看，過(guò)去五年年下半年平均均銷供比為0.9，預(yù)計(jì)今年也也將延續(xù)這一一趨勢(shì)，供應(yīng)量略高于于成交量。從從不同城市來(lái)來(lái)看，絕大多多數(shù)二三線城城市土地供應(yīng)應(yīng)充足，隨著著銷供比的下下行，去化壓壓力可能明顯顯上升；但部部分熱點(diǎn)城市市如北京今年年以來(lái)新增供供應(yīng)處于低位位，而潛在需需求始終旺盛盛，供不應(yīng)求求矛盾將在一一定時(shí)期內(nèi)持持續(xù)存在。圖：2008年至今15個(gè)代表城市半半年度銷供比比供求對(duì)比：供供應(yīng)量略高于于成交量，供供應(yīng)充足城市市去化壓力明明顯上升，但但熱點(diǎn)城市供供需矛盾將持持續(xù)存在房地產(chǎn)市場(chǎng)數(shù)據(jù)來(lái)源：CREIS中指數(shù)據(jù)、由于去年下半半年房?jī)r(jià)基數(shù)數(shù)提高、供求求關(guān)系出現(xiàn)轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)折等多方面面的原因，預(yù)預(yù)計(jì)下半年全全國(guó)房?jī)r(jià)同環(huán)環(huán)比漲幅均趨趨緩，但不同同城市表現(xiàn)更更加分化：一線和部分二二線熱點(diǎn)城市市的供需矛盾盾沒(méi)有緩解，，近期“地王王”頻現(xiàn)也加加大了房?jī)r(jià)上上漲預(yù)期；而而對(duì)絕大多數(shù)數(shù)城市而言，，成交雖可能能因?yàn)楣?yīng)上上升而增長(zhǎng)，，但庫(kù)存水平平仍在高位，，房?jī)r(jià)以穩(wěn)為為主，也不排排除在資金面面緊張和供應(yīng)應(yīng)過(guò)剩情況下下出現(xiàn)局部下下調(diào)的可能。。圖：2010年至今十大城城市新房成交交量與價(jià)格指指數(shù)環(huán)比變化注：十大城市包括括北京、上海海、廣州、深深圳、天津、、杭州、武漢漢、南京、蘇蘇州、成都。。價(jià)格走勢(shì)：全全國(guó)價(jià)格同環(huán)環(huán)比漲幅均趨趨緩，不同城城市更加分化化房地產(chǎn)市場(chǎng)城市分化：一二線熱點(diǎn)城市供應(yīng)短缺缺，部分二線和多數(shù)三四線城市供應(yīng)量量遠(yuǎn)超消化能能力一二線熱點(diǎn)城城市住宅用地地供應(yīng)短缺，部分二線和多多數(shù)三四線城城市將面臨供應(yīng)過(guò)過(guò)剩風(fēng)險(xiǎn)。2009年至今，一線線城市北京、、上海住宅用用地累計(jì)成交交量不足6000萬(wàn)平方米，廣廣州不足3000萬(wàn)平方米，深深圳不到1000萬(wàn)平方米；二線城市中杭州、蘇州州僅為3000-4000萬(wàn)平方米，而而武漢、沈陽(yáng)、、天津和重慶慶等城市超過(guò)或接近1億平方米；三三線城市營(yíng)口口土地超過(guò)9000萬(wàn)平方米，佛佛山和濰坊在在5500萬(wàn)平方米之間間。與消化速度對(duì)對(duì)比測(cè)算，營(yíng)口、南通、鄂爾多斯等三四線城市供應(yīng)過(guò)剩形勢(shì)更為嚴(yán)峻，近四年土地存量需10年以上時(shí)間消消化，而北京、上海海、杭州等熱熱點(diǎn)城市基本本上3年左右就能完完全消化。圖：2009-2012年百城住宅用用地累計(jì)成交交總量前30名城市圖：近四年成成交土地消化化時(shí)間前30名城市注：土地消化化時(shí)間以近四四年住宅用地地累計(jì)成交量量與年均住宅宅成交量的比比值估算。數(shù)據(jù)來(lái)源：CREIS中指數(shù)據(jù)，城市分化中國(guó)指數(shù)研究究院自2003年起即開展城城市投資吸引引力研究，根根據(jù)“中國(guó)城城市房地產(chǎn)開開發(fā)投資吸引引力評(píng)價(jià)體系系”，從宏觀觀環(huán)境、房地地產(chǎn)市場(chǎng)、宏宏觀與市場(chǎng)協(xié)協(xié)調(diào)度三個(gè)維維度，通過(guò)12個(gè)組成因子和和40多個(gè)指標(biāo)，對(duì)對(duì)全國(guó)289個(gè)地級(jí)以上城城市的房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)投資吸引力力進(jìn)行評(píng)價(jià)。。該研究是目目前國(guó)內(nèi)數(shù)據(jù)據(jù)最新、覆蓋蓋城市最多的的城市房地產(chǎn)產(chǎn)投資吸引力力研究。在2013年的研究中，，繼續(xù)對(duì)七大大區(qū)域進(jìn)行分分析，并首次將全國(guó)地地級(jí)以上城市市分為一線、、1.5線、二線、2.5線、三線、3.5線、四線等7個(gè)類別，分別對(duì)每類城城市的投資吸吸引力和市場(chǎng)場(chǎng)特點(diǎn)進(jìn)行了了評(píng)價(jià)。表：中國(guó)城市房地地產(chǎn)開發(fā)投資資吸引力指標(biāo)標(biāo)體系城市房地產(chǎn)開開發(fā)投資吸引引力評(píng)價(jià)城市分化近年來(lái)各城市市市場(chǎng)發(fā)展水水平差異逐漸漸顯現(xiàn)，傳統(tǒng)統(tǒng)意義上的二二三線城市劃劃分標(biāo)準(zhǔn)已經(jīng)經(jīng)不能很好地地體現(xiàn)不同城城市的發(fā)展特特點(diǎn)。本次研究以近三年(2010-2012年)各城市商品房房銷售額均值值為主要參考依依據(jù)，并結(jié)合合經(jīng)濟(jì)、人口等重要宏觀經(jīng)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)，將將列入研究范范圍的289個(gè)地級(jí)以上城城市細(xì)分為七個(gè)級(jí)別。表：各級(jí)城市市主要指標(biāo)范范圍資料來(lái)源：中中國(guó)指數(shù)研究究院整理分析析城市分級(jí)：表表現(xiàn)更加分化化，梯級(jí)格局局初步形成城市分化一線城市綜合實(shí)力強(qiáng)，，市場(chǎng)規(guī)模大大，北京、上上海依然領(lǐng)跑。1.5線城市規(guī)模較大、發(fā)發(fā)展速度快，，逐步向一線線城市靠攏，，重慶、成都都分列第3、4名。二線城市多為城市群中中心城市和發(fā)發(fā)達(dá)地級(jí)市，，前十名城市市均在全國(guó)前前25名之內(nèi)。2.5線城市多為中西部省省會(huì)城市及東東部發(fā)達(dá)地區(qū)區(qū)地級(jí)市，市市場(chǎng)規(guī)模適中中。三至四線城市市多為市場(chǎng)規(guī)模較小小的地級(jí)市，排名名靠后，但銷售額額平均增速較快，，部分城市倚靠地地緣和資源優(yōu)勢(shì)表表現(xiàn)突出。表：2013年各級(jí)城市開發(fā)投投資吸引力TOP10數(shù)據(jù)來(lái)源：中國(guó)指指數(shù)研究院測(cè)算各級(jí)城市TOP10：一二線城市集聚效效應(yīng)使其仍占優(yōu)勢(shì)勢(shì)，大多數(shù)三四線線城市市場(chǎng)空間有有限注：括號(hào)中為各城城市在全國(guó)投資吸吸引力的排名。城市分化表：2013年不同區(qū)域城市房房地產(chǎn)開發(fā)投資吸吸引力TOP10資料來(lái)源：中國(guó)指指數(shù)研究院整理測(cè)測(cè)算各區(qū)域TOP10：東部沿海地區(qū)優(yōu)勢(shì)勢(shì)突出，中西部和和東北地區(qū)差距逐逐漸縮小東部沿海地區(qū)長(zhǎng)三三角、珠三角和環(huán)環(huán)渤海表現(xiàn)最為突突出。上海、