房地產(chǎn)全程策劃工作模塊

住宅項目程策劃工作塊工作階段及內(nèi)工作深度主要負(fù)責(zé)部門第一階段1．地塊環(huán)境調(diào)研報告對項目1.5公里內(nèi)的環(huán)境景觀進(jìn)行詳細(xì)的調(diào)查和列示市場部第一階段2．市場調(diào)研報告對目前的經(jīng)濟環(huán)境、項目當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場供求狀況、項目所在區(qū)域同類樓盤現(xiàn)狀及客戶購買行為進(jìn)行調(diào)研分析市場部第一階段3．土地SWOT分析及項目市場定位報告對項目地塊的優(yōu)勢、劣勢、機會和威脅進(jìn)行分析，并在市場調(diào)研分析的基礎(chǔ)上對項目進(jìn)行市場定位策劃部第二階段4．項目名稱及VIS設(shè)計項目中英文名、項目視覺識別系統(tǒng)設(shè)計、營銷中心及工地現(xiàn)場包裝設(shè)計部第二階段5．項目概念設(shè)計建筑概念設(shè)計、環(huán)藝概念設(shè)計策劃部第二階段6．項目價值判斷通過對項目價值實現(xiàn)各要素的對比，分析項目的可實現(xiàn)價值策劃部第二階段7．項目投入產(chǎn)出模擬進(jìn)行靜態(tài)的投入產(chǎn)出模擬及敏感性分析和風(fēng)險評價策劃部第二階段8．項目定價模擬對項目的均價和不同的住宅單位價格進(jìn)行模擬策劃部第三階段9．入前營銷策劃報告對入市前的各種營銷工作進(jìn)行策劃和安排策劃部、媒介部第三階段10．項目銷售進(jìn)度模擬銷售節(jié)奏的策略性提示策劃部第三階段11．銷售文件列示各種須準(zhǔn)備的銷售及法律文件列示策劃部第三階段12．物業(yè)管理概念指引與項目定位相適應(yīng)的物業(yè)管理概念提示策劃部第三階段13．銷售人員培訓(xùn)綱要賣點薈萃及銷售人員必備質(zhì)素培訓(xùn)綱要策劃部第四階段14．年度創(chuàng)意主題階段性的廣告創(chuàng)意及表現(xiàn)主題創(chuàng)意部、設(shè)計部第四階段15．系列活動策劃及廣告表現(xiàn)營銷活動的實施及廣告實施策劃部、創(chuàng)意部、設(shè)計部、客戶部Ⅰ．商住宅項市場調(diào)提綱Page1of25【說明】在項【說明】在項目合同簽訂后，即需要開展第一階段工作，即項目環(huán)考察和市場調(diào)研分析。以下為商品住宅項目環(huán)境調(diào)研和市場分析綱，通過這些調(diào)研所得到的資料數(shù)據(jù)，完成：A．《地環(huán)境調(diào)研報》對項目1.5公里內(nèi)的環(huán)境景觀進(jìn)行詳細(xì)的調(diào)查和列示B．《市調(diào)研報告》對目前的經(jīng)濟環(huán)境、項目當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場供求狀況、項目在區(qū)域同類樓盤現(xiàn)狀及客戶購買行為進(jìn)行調(diào)研分析C．《土SWOT分析市場定位報》對項目地塊的優(yōu)勢、劣勢、機會和威脅進(jìn)行分析，并在市調(diào)研分析的基礎(chǔ)上對項目進(jìn)行市場定位【第一部項目土性質(zhì)調(diào)查．目的：過對項目地塊的地理位置、地質(zhì)、地貌、七通一平狀的調(diào)研，掌握地塊的基本現(xiàn)狀。．調(diào)查方：發(fā)展商及土地勘測部門相關(guān)資料；結(jié)合實地調(diào)；實地調(diào)查拍攝地塊現(xiàn)狀圖片。．調(diào)查主內(nèi)容：包括3-1．地理位置（現(xiàn)場察看）3-2．地質(zhì)地貌狀況（發(fā)展商提供土地勘測報告，最好有地風(fēng)水評估，判斷地塊是否適宜住宅建筑）3-3．土地面積及其紅線圖（發(fā)展商提供）3-4．七通一平現(xiàn)狀（發(fā)展商提供）【第二部地塊周環(huán)境調(diào)查1．目的對地塊周邊的建筑物、綠化景觀、自然景觀、歷史人文觀和環(huán)境污染狀況進(jìn)行調(diào)查。Page2of25．調(diào)研方：爭取發(fā)展商之配合，實地察看。．主要內(nèi)3-1．地塊八個方向的環(huán)境（建筑物、污染狀況、近景、遠(yuǎn)及視野遮蔽狀況）。3-2．地塊2公里半徑內(nèi)的歷史人文景觀列示（標(biāo)明距離項地塊的車距）?！镜谌康貕K交條件調(diào)查．目的：調(diào)查小區(qū)居民工作生需要的交通條件的便利程度。．調(diào)研方式：合市政交通地圖，實地察看。．主要內(nèi)容3-1．項目地塊周邊的市政路網(wǎng)及其公共交通起始線路的現(xiàn)及其遠(yuǎn)景規(guī)劃。3-2．項目對外水、陸、空交通狀況。3-2．地塊市周邊政道路進(jìn)入項目地塊的直入交通網(wǎng)現(xiàn)狀?！镜谒牟恐苓吺信涮自O(shè)施查】．目的：調(diào)查與小區(qū)居民生活關(guān)的市政配套設(shè)施的完備程度。．方式：實地調(diào)研。．主要內(nèi)容：查地塊周邊1.5公里半徑內(nèi)的市政配套設(shè)施，包括：3-1．購物（購物中心、商場、超市、肉菜市場等）3-2．文化教育（幼托、小學(xué)、中學(xué)、大學(xué)、圖書館及其質(zhì)）3-3．醫(yī)療衛(wèi)生（各級醫(yī)院、藥店及其質(zhì)量）3-4．金融（各種銀行）3-5．郵政3-6．娛樂餐飲（體育健身、歌舞餐飲）【第五部周邊社現(xiàn)狀調(diào)查Page3of25．目的：調(diào)查地塊周邊樓盤的體規(guī)劃狀況，判斷周邊社區(qū)的檔次和居民成份。．方式：實地調(diào)研。．主要內(nèi)容3-1．周邊主要樓盤及小區(qū)列示3-2．各樓盤及小區(qū)的居民階層3-3．各小區(qū)的總體規(guī)劃、價格等【第六部項目所地房地產(chǎn)場現(xiàn)狀調(diào)】．目的：調(diào)查項目所在地宏觀濟狀況及房地產(chǎn)市場整體狀況。．調(diào)查方式：發(fā)展商提供基礎(chǔ)數(shù)據(jù)，叁柒公司在此基礎(chǔ)上進(jìn)行分析。．主要內(nèi)容：3-1．宏觀經(jīng)濟運行狀況指標(biāo)數(shù)量與上年同比增指標(biāo)全國項目所在地全國項目所在地A.國內(nèi)生產(chǎn)總值其中：第一產(chǎn)業(yè)第二產(chǎn)業(yè)第三產(chǎn)業(yè)房地產(chǎn)B.固定資產(chǎn)投資其中：房地產(chǎn)開發(fā)C.社會消費品零售總額D.商品零售價格指數(shù)居民消費價格指數(shù)商品住宅價格指數(shù)3-2．項目所在地房地產(chǎn)市場概況及政府相關(guān)的政策法規(guī)Page4of25A．項目所在地的居民住宅包括哪幾種形態(tài)及其比重構(gòu)成：公房、微利房、福利房、商品房等。．政府對各類住宅的開發(fā)和流通方面的政策法規(guī)。．政府關(guān)于商品住宅在金融、市政規(guī)劃等方面的政策和法。D．短中期政府在項目所在地及項目地塊周邊的市政規(guī)劃計。3-3．項目所在地房地產(chǎn)市場總體供求現(xiàn)狀項目上半年與去年同期相備注簽定土地出讓同其中商品房用地房地產(chǎn)開發(fā)總其中商品房建設(shè)其中住宅投資占比重商品房施工面其中住宅住宅施工面積中今年新開工者所占比例商品房竣工面其中住宅竣工面積銷售預(yù)售商品面積其中現(xiàn)樓銷售樓花銷售全市商品房銷收入住宅空置面積其中住宅辦公樓商業(yè)樓二手樓買賣3-4．項目所在地商品住宅市場板塊的劃分極其差異Page5of25A．各類次商品住宅戶分析B．各類A．各類次商品住宅戶分析B．各類次商品住宅戶購買行為析指標(biāo)比例家庭結(jié)構(gòu)3口之家：3代同堂：二人世界：單身職業(yè)特征經(jīng)商老板：三資高級白領(lǐng)：三資普通白領(lǐng)：國企高級干部國企普通干部：文藝界：政府及事業(yè)單位：其他：外銷20－30：30－45：45－55：55以上買主年齡結(jié)構(gòu)客戶家庭月收入狀況2000元以下：2000－4000元：4000－6000元：6000－8000元：8000－10000元：10000元以上集中率以上半徑客戶地理半徑1公里半徑：2公里半徑：3公里半徑：4里半徑：4公里板塊差異板塊1：區(qū)板塊二：區(qū)板塊三：區(qū)板塊四：區(qū)地理范圍劃分依據(jù)：建筑及商業(yè)、人文特征描述政府市政規(guī)劃的引導(dǎo)商品住宅平均價格多層商品住宅平均價格小高層商品住宅平均價格高層商品住宅平均價格別墅商品住宅供求狀況多層商品住宅供求狀況小高層商品住宅供求狀況高層商品住宅供求狀況別墅3-5．項目所在地及所在板塊商品住宅平均價格走勢區(qū)域98年平均格97年平均格96年平均格區(qū)域多層高層多層高層多層高層全市項目所在板塊3-6．商品住宅客戶構(gòu)成及購買行為分析Page6of25B－1購房目的及面積偏好指標(biāo)比例購房目的A首次置業(yè)滿足基本居住需求購房目的B二次置業(yè)改善居住條件購房目的C投資保值和增值購房目的D辦公購房目的E為父母或子女購房購房目的F度假購房目的G其他面積偏好A50平米以下面積偏好B50－70平米面積偏好C70－80平米面積偏好D80－100平米面積偏好E100－120平米面積偏好F120－140平米面積偏好G140平米以上B－2層數(shù)、戶型偏好及購買價格承受能力指標(biāo)比例層數(shù)偏好A多層（8層以下）不帶電梯層數(shù)偏好B多層（8層以下）帶電梯層數(shù)偏好C小高層（9－18層）層數(shù)偏好D高層（18層以上）朝向偏好A東、東南朝向偏好B南、西南朝向偏好C西、西北朝向偏好D北、東北戶型偏好1A平層戶型偏好1B復(fù)式和躍式戶型偏好2A1房1廳戶型偏好2B2×1戶型偏好2C2×2戶型偏好2D3×2戶型偏好2E4×2Page7of25F4×3G5×2/3/4H6房及以上價格偏好A根據(jù)當(dāng)?shù)貎r格板塊劃分價格偏好B價格偏好C付款方式偏好A一次性付款付款方式偏好B分期付款付款方式偏好C按揭按揭月供承受力A2000元以下按揭月供承受力B2000－3000元按揭月供承受力C3000－4000元按揭月供承受力D4000－5000元按揭月供承受力E5000－6000元按揭月供承受力F6000元以上B－3購買決策的最主要的影響因素指標(biāo)5個最主要素影響購房決策的最主要的5個因素因素A地理位置影響購房決策的最主要的5個因素因素B市政交通便利程度影響購房決策的最主要的5個因素因素C周邊生活配套完備程度（包括子女教育）影響購房決策的最主要的5個因素因素D距離上班地點的遠(yuǎn)近影響購房決策的最主要的5個因素因素E價格影響購房決策的最主要的5個因素因素F建筑風(fēng)格及外立面影響購房決策的最主要的5個因素因素G戶型設(shè)計及實用率影響購房決策的最主要的5個因素因素H社區(qū)內(nèi)綠化及環(huán)藝規(guī)劃影響購房決策的最主要的5個因素因素I物業(yè)管理及社區(qū)文化活動影響購房決策的最主要的5個因素因素J周邊社區(qū)素質(zhì)及空氣、噪音等污染程度影響購房決策的最主要的5個因素因素K產(chǎn)權(quán)等法律手續(xù)的齊全影響購房決策的最主要的5個因素因素L建筑質(zhì)量的保證影響購房決策的最主要的5個因素因素M發(fā)展商品牌和實力【第七部類比競樓盤調(diào)研Page8of25．目的：調(diào)項目周邊3公里半徑內(nèi)類比競爭樓盤的規(guī)劃素質(zhì)和市場況。．調(diào)查方式先請發(fā)展商作前期調(diào)查，收集基礎(chǔ)資料。叁柒公司在基礎(chǔ)上進(jìn)行有目的的實地調(diào)查。．主要內(nèi)容3-1．基本資料樓盤名稱地理位置發(fā)展商建筑承建商建筑規(guī)劃設(shè)計環(huán)境設(shè)計商銷售代理商3-2．項目戶型結(jié)構(gòu)詳析戶型（a房b廳c衛(wèi)d工e廚f陽臺g花園）面積跨度套數(shù)/百比標(biāo)準(zhǔn)層標(biāo)準(zhǔn)層標(biāo)準(zhǔn)層標(biāo)準(zhǔn)層復(fù)式/躍復(fù)式/躍復(fù)式/躍3-3．項目規(guī)劃設(shè)計及銷售資料總占地面積總建筑面積（積率）建筑層數(shù)、棟建筑布局及開節(jié)奏Page9of25戶型結(jié)構(gòu)外立面風(fēng)格、調(diào)及用材交樓內(nèi)裝修標(biāo)小區(qū)綠化及環(huán)車流組織及戶比小區(qū)內(nèi)康樂及業(yè)配套設(shè)施物業(yè)管理售價（按揭折價）最高價：最低價：均價：付款方式一次性：分期：按揭：銷售進(jìn)度銷售率：已銷售單位戶比例客戶初步分析現(xiàn)居住區(qū)：職業(yè)特征：集團客戶：3-4．綜評判評判項目評價A．地塊邊環(huán)境及配評判A-1地理位A-2周邊環(huán)、景觀A-3周邊市配套A-4周邊小整體素質(zhì)B．樓盤質(zhì)評判B-1建筑風(fēng)和立面B-2建筑布和空間規(guī)劃B-3小區(qū)內(nèi)藝規(guī)劃B-4戶型設(shè)B-5小區(qū)內(nèi)套B-6車流組Page10of25【說【說明】在對項目土地進(jìn)行考察分析及進(jìn)行市場定位后，運用“類可實現(xiàn)價值分析法”，通過對項目同其周邊類比樓盤價值實各要素的對比，綜合分析判斷項目的可實現(xiàn)價值。B-7物業(yè)管C．物業(yè)象C-1發(fā)展商牌C-2項目包及營銷手法綜合評價【Ⅱ.項價值分】一．關(guān)于品住宅項價值分析基本方法概念1．商品住宅價值分析法－類比可實現(xiàn)價值分析法該價值分析法是選擇若干與本項目在物業(yè)類型和檔次上相似的樓盤，通過對它們和本項目之間各價值實現(xiàn)要素的對比分析，判斷本項在當(dāng)前市場形勢下可實現(xiàn)之價值。主要步驟如下：．選擇可類比項目；．確定該類樓盤價值實現(xiàn)的各要素及其在價值實現(xiàn)中的權(quán)；．分析可類比項目價值實現(xiàn)的各要素之特征；．對比并量化本項目同各類比項目諸價值實現(xiàn)要素的對比；．根據(jù)價值要素對比值判斷本項目可實現(xiàn)的均價。2．類比可實現(xiàn)價值的概念及其決定因素Page11of25類比可實現(xiàn)價值是指在當(dāng)前的市場條件下，某項目與周邊一地價圈內(nèi)同類項目相比，所具備的比較價值。在具體的數(shù)量計算中，需面考察比較各類比樓盤的諸價值要素。決定一個成熟市場（合理的買方市場）的成熟商品住宅項的價值要素包括以下三類：A.類比地價值－－段資源的差地段從來就是決定房地產(chǎn)價值的最基本和重要的因素之一作為一個“資源”的概念，不同地段具有不同的房地產(chǎn)資源優(yōu)勢，即具備不的地產(chǎn)因子。這些地產(chǎn)因子包括交通條件、環(huán)境景觀條件和市政配套條件等等，某個時期內(nèi)是難以改變的。在同一地價圈內(nèi)的不同項目，其類比土地價值的差異主要定于以下要素：市政交通及直入交通的便利性的差異項目周邊環(huán)境的差異，包括項目周邊然和綠化景觀的差異、教育人文景觀的差異、各種污染程度的差異以及周邊社區(qū)素質(zhì)的差異；

周邊市政配套便利性的差異。B．項目提升價值判如果說項目的地段資源所決定的類比土地價值是客觀不能發(fā)展商所改變的話（當(dāng)然會因為政府市政規(guī)劃的發(fā)展而變化），那么，發(fā)展所能做的最大限度地使項目價值提升的就是對項目的精心規(guī)劃、包裝和管理。以下是決定中高檔樓盤可提升值的主要要素：建筑風(fēng)格和立面的設(shè)計、材質(zhì)；單體戶型設(shè)計；建筑空間布局和環(huán)藝設(shè)計；小區(qū)配套和物業(yè)管理形象包裝和營銷策劃發(fā)展商品牌和實力C．價值現(xiàn)的經(jīng)濟因－經(jīng)濟、政因素房地產(chǎn)業(yè)和宏觀經(jīng)濟之間是相互影響、相互制約的關(guān)系。地產(chǎn)市場的發(fā)展是宏觀經(jīng)濟走強的結(jié)果，而房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，對國民經(jīng)濟增的貢獻(xiàn)又具有支柱性的作用。一般來說，房地產(chǎn)的市場周期是同宏觀經(jīng)濟周期基同步的。在政策方面，利息率的變化、金融按揭政策、房該政策等都對商品住宅項目的價值實現(xiàn)有著顯著的影響。Page12of25二．項目實現(xiàn)價值析（一）類比樓分析分析項目2公里半徑內(nèi)的可類比項目。并對各樓盤的價值素進(jìn)行評價。以下為類比樓盤價值評價表：評判項目評價A．地塊邊環(huán)境及配評判A-1地理位A-2周邊環(huán)、景觀A-3周邊市配套A-4周邊小整體素質(zhì)B．樓盤質(zhì)評判B-1建筑風(fēng)和立面B-2建筑布和空間規(guī)劃B-3小區(qū)內(nèi)藝規(guī)劃B-4戶型設(shè)B-5小區(qū)內(nèi)套B-6車流組B-7物業(yè)管C．物業(yè)象C-1發(fā)展商牌C-2項目包及營銷手法D．項目間的經(jīng)濟、策特征綜合評價（二）．目價值類分析在以上對項目周邊同類商品住宅之價值評價分析的基礎(chǔ)上將本項目同其可類比樓盤進(jìn)行價值要素的對比分析，判斷本項目在目前市形勢下的可實現(xiàn)的類比市場價值。1．價值提升和實現(xiàn)要素對比分析Page13of25價值提升和實要素價值權(quán)重價值實現(xiàn)程度價值提升和實要素價值權(quán)重本項目類比項目1類比項目2類比項目3A、類比地價值－地資源35％A-1市政交及直入交通10％A-2周邊環(huán)（景觀、污）15％A-3市政配10％B、可提價值比較60％B-1建筑風(fēng)及立面13％B-2戶型8％B-3建筑布和環(huán)藝13％B-4、小內(nèi)配套和物管理10％B-5、形包裝和營銷劃8％B-6、發(fā)商品牌和實8％c、價值現(xiàn)約制因素經(jīng)濟、政策因素5％總計100％加權(quán)類比值〖說明〗以上權(quán)重為參考值，實際權(quán)重須結(jié)合項目當(dāng)?shù)噩F(xiàn)狀況確定。2－3。項目類比價值計算樓盤A．權(quán)值B．已實之價值C．本項可能實現(xiàn)之價值＝A×BD．本項類比價值算術(shù)平均值＝（C1＋C2＋C3＋C4）項目所在板塊近期同類樓盤均價C1＝類比項目1C2＝類比項目2C3＝類比項目3C4＝Page14of25【說明【說明】在對項目的價值判斷基礎(chǔ)上：．首先定項目均價：運用“類比價值算術(shù)平均法”和”有效需求成本加價法“，確定項目的均價。．在均確定的基礎(chǔ)上，運用“差異性系數(shù)定價法”對項目不同朝向、樓層的單位進(jìn)行價格模擬。以上算術(shù)平均值D×（1±5％）即為本項目的類比可實現(xiàn)值?！劲?項定價?！恳唬?/p>

第一部分均的確定住宅項目價確定的要方法1．類比值算術(shù)平均根據(jù)項目類比可實現(xiàn)價值判斷的結(jié)果，確定項目的均價。般地，《項目價值分析》中的“類比價值算術(shù)平均值”就是該項目的均價。2．有效需求成本加價法該分析法適用于缺乏可類比樓盤的項目。即在分析有效需－市場可承受的價格的基礎(chǔ)上，運用成本加價的方式，確定本項目的均價。驟如下：．析本市場中各類檔次商品住宅的有效市場價格范圍，定本項目所屬的有效市場價格范圍。．本項目成本核算的基礎(chǔ)上進(jìn)行加價，在確保合理利潤的同時，保持均價在以上有效市場價格范圍之內(nèi)。Page15of25在成熟的買方市場，商品住宅的均價確定應(yīng)在獲取類比樓資料的基礎(chǔ)上，選擇“類比價值算術(shù)平均法”。對于可類比樓盤較少的項目不能單獨采用“類比價值算術(shù)平均法”，而應(yīng)該在進(jìn)行成本分析的基礎(chǔ)上，運用上兩種方法綜合分析，確定項目的均價。第二部分項目中具體單位的價模擬一．商品住宅價法－差性價格系數(shù)價法（帶梯樓盤）在同一個項目中，不同的單位由于其戶型、樓層、朝向等素的差異，在價值實現(xiàn)上有所不同。在實際定價的過程中，需要具體考察每個單位的各價值差異因素，根據(jù)市場的需求彈性制定相應(yīng)的價格。采用一種差異性價格系數(shù)定價法，是從對市場需求彈性的析出發(fā)，在均價基礎(chǔ)上，根據(jù)不同單位的日照采光（B:Brightness）系數(shù)、觀朝向(D:Direction)系數(shù)、樓層(F:Floor)系數(shù)、戶型(S:Style)系數(shù)和隨機（U系數(shù)進(jìn)行差異性定價，確定不同朝向、戶型、樓層、位置之單位的價格。A：根據(jù)日照采光系數(shù)（B系數(shù)）確定不同自然朝向單位的價Pb，即：Pb=Pa×（1±B），其中Pa為基礎(chǔ)均價；B：然后根據(jù)景觀朝向系數(shù)（D系數(shù)）確定不同景觀朝向單的均價Pd，即：Pd＝Pb×（1±D）；C：當(dāng)存在復(fù)式單位或者遺憾型單位時，應(yīng)在Pd的基礎(chǔ)上根戶型系數(shù)（S系數(shù)）確定不同戶型單位的均價Ps，即：Ps＝Pd×（1±S）；D：在Ps的基礎(chǔ)上，根據(jù)樓層系數(shù)（F系數(shù)）確定不同朝向不同景觀、不同戶型單位在不同樓層的價格Pn，即：Page16of25Pn＝Ps×（1±F）

n＝Pd×（1±S）×（1±F）

n＝Pb×（1±D）×（1±S）×（1±F）

n＝Pa×（1±B）×（1±D）×（1±S）×（1±F）

nn＝具體單位樓層與均價層的層數(shù)差。E：考慮到其它隨機因素的存在（如單位附近有機房干擾等，在具體單位價格的制定時，還應(yīng)根據(jù)具體單位的隨機系數(shù)（U系數(shù)）確定終的定價Pu，即：Pu＝Pn×U，其中U為不確定值，根據(jù)具體單位的具體情況隨機確定。二．各種差異價格系數(shù)確定各種差異性價格系數(shù)的具體值應(yīng)在經(jīng)驗值的基礎(chǔ)上，根據(jù)同地區(qū)、不同地段、不同的樓盤檔次、不同層次的消費者的不同需求彈性確定確定基礎(chǔ)均價Pa。通常取中間樓層價格作均；確定B系數(shù)。其中，東、南朝向單位采用1＋B；西、北朝單位采用1－B；D系數(shù)根據(jù)不同單位景觀視野實現(xiàn)程度確定。優(yōu)美的景觀包括自然景觀和小區(qū)內(nèi)綠化景觀）可以增加價值實現(xiàn)，D系數(shù)取正值；雜的、污染的景觀會減低價值實現(xiàn)，D系數(shù)取負(fù)值；S系數(shù)通常為5％－15％，只適用于復(fù)式單位和遺憾單位的價。其中復(fù)式單位取正值，遺憾單位取負(fù)值；確定F系數(shù)。其中，均價層以上單位采用1＋F，均價層以單位采用1－F。F、系數(shù)根據(jù)不同單位的具體情況確定。常見的隨機因素括設(shè)備房的干擾、樓道電梯及人行的干擾等。三．具體單位價模擬以其中一個最具代表性的單位進(jìn)行定價模擬，作為其他單定價過程的參考。Page17of25【說明【說明】通過對項目進(jìn)行完全成本預(yù)算的基礎(chǔ)上，進(jìn)行：A．靜態(tài)的入產(chǎn)出模擬，對項目的投資回報進(jìn)行估算；B．敏感性析，主要分析可比成本的變動和銷售價格的變動對利潤率的影響程度；C．風(fēng)險性價，分析本項目投資和運作中的主要風(fēng)險和風(fēng)險規(guī)避措施。【Ⅳ.目投入產(chǎn)出分析】一．項目濟技術(shù)指模擬1．項目體經(jīng)濟技術(shù)標(biāo)項目指標(biāo)(萬米)備注A總占地面其中A-1住宅地面積A-2教育設(shè)A-3城市化帶A-4市政道B總建面積包括B-1純住宅筑面積B-2教育設(shè)建筑面積B-3其他建配套建筑積不包括車庫及設(shè)備用房C總戶D車位E地下半地下車庫筑面積F總?cè)萋蔖age18of25G凈容G凈容率剔除教育設(shè)施。綠化帶及市政道路部分后的容積率2．首期濟技術(shù)指標(biāo)項目指標(biāo)(萬米)備注A首期占地積B首期筑面積包括B-1純住宅筑面積B-2首期所建筑面積C總戶D車位E地下半地下車庫筑面積F首期積率二．項目期成本模1．首期成本模擬說．以下本模擬以以上建筑規(guī)劃之經(jīng)濟技術(shù)指標(biāo)為前提；．以下本模擬細(xì)項是從投資角度出發(fā)進(jìn)行的完全成本模擬，不可用財務(wù)核算依據(jù)；．公建套費用僅計算首期的配套，不對整個小區(qū)配套進(jìn)行成本分?jǐn)偲渌璺謹(jǐn)偟募?xì)項亦作此處理。1-1．

成本模擬表一項目總金額（萬元）單位建筑面積本（元/米）備注1·地價Page19of252·基礎(chǔ)施費3·前期用其中：3-1.勘、設(shè)計3-2.調(diào)研劃3-4.建設(shè)理3-4.安全理3-4.質(zhì)量驗小計一占總成本％以上細(xì)項均為前期固定不可變支出，是為固定成本。1-2．成模擬表二項目總金額（萬元）單位建筑面積本（元/米）備注4．建筑安裝工程其中：4-1.土建4-2．樁基礎(chǔ)4-3．水電安裝4-4．消防4-5．通訊4-6．煤氣4-7．窗戶4-8．外裝修4-9．內(nèi)裝修4-10．電梯小計一占總成本%該部分之7、8、9項彈性較大，其中7、8兩項隨物業(yè)的檔的提高而相應(yīng)增Page20of25加。1-3．成模擬表三：項目總金額（萬元）單位建筑面積本（元/米）備注5．公建套費用5-1．車5-2．圍及大門5-3．保系統(tǒng)5-4．環(huán)及道路景觀5-5．營中心及樣板裝修5-6．商業(yè)、娛樂配套裝修6．期間用6-1．財費用6-2．管費用6-3．銷推廣費用小計二占總成本％總成本該部分成本是各成本構(gòu)成中最富彈性的部分。其中的公建套費用隨著物業(yè)檔次的提升而提高；銷售推廣費用的提高在一定程度上可以省財務(wù)費用和管理費用。三．項目收益分模擬Page21of25（一）、銷售入模擬1．銷售價假設(shè)根據(jù)項目《價格模擬》中確定的均價進(jìn)行銷售收入的模擬2．銷售入模擬表項目總銷售建筑面:平米銷售均價元/平米銷售收入萬元住宅車位其他可售物業(yè)總計（二）利潤模1．說明利潤模擬按期末靜態(tài)總收入和成本進(jìn)行，不考慮動態(tài)資金量過程。稅收按標(biāo)準(zhǔn)稅率計算，未計入土地增值稅。2．利潤擬表項目總金額：萬元備注A總銷售收入減：B-1銷售營業(yè)稅金稅率5％B-2城市建設(shè)維護稅稅率0.05%B-3印花稅稅率0.05%C總成本包括期間費用Page22of25D毛利潤D-1毛利潤率減：B-4所得稅稅率15％B-5土地增值稅E凈利潤E-1凈利潤率以上稅率為參考值，實際計算以項目實際需要發(fā)生的稅率行。四．敏感性分敏感性分析主要考察可變成本的變動和價格變動對利潤的響程度。1、可變成本變動對利潤的影響項目基本值總成本降低10％總成本增加10％敏感性評價A總銷售收入在其他條件不變的前提下，總成本每增加（降低）1，凈利潤將減少（增加）XC總成本在其他條件不變的前提下，總成本每增加（降低）1，凈利潤將減少（增加）XD毛利潤在其他條件不變的前提下，總成本每增加（降低）1，凈利潤將減少（增加）XD-1毛利潤率在其他條件不變的前提下，總成本每增加（降低）1，凈利潤將減少（增加）XE凈利潤在其他條件不變的前提下，總成本每增加（降低）1，凈利潤將減少（增加）XE-1凈利潤率在其他條件不變的前提下，總成本每