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中原:2009年成都房地產(chǎn)市場(chǎng)供應(yīng)分析截止到08年10月底,成都主城區(qū)還有861.76萬(wàn)㎡的存量住宅有待消化,加上即將入市的1206萬(wàn)㎡,總量達(dá)到2067.76萬(wàn)㎡。一、06-08年成都主城區(qū)土地市場(chǎng)住宅用地成交概況表一:歷年成都主城區(qū)住宅用地成交表在房地產(chǎn)市場(chǎng)飛速發(fā)展的06年和07感謝閱讀而從07年11月開始的樓市低迷狀況,也影響了政府的推地速度和開發(fā)商的拿地速度。截止08年10月成謝謝閱讀都主城區(qū)僅成交了13宗共835畝的住宅用地。謝謝閱讀圖一:成都主城區(qū)歷年住宅用地開發(fā)情況表二:成都主城區(qū)住宅用地開發(fā)表1二、09年主城區(qū)住宅市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)情況1.總體供應(yīng)情況1.1存量情況截止到10月29日,成都市主城區(qū)商品住宅的存量共88756套,面積達(dá)861.76萬(wàn)㎡。謝謝閱讀1.2新盤供應(yīng)06到08年,成都主城區(qū)共出讓住宅類用地9798.04畝,可建總面積約2408.89萬(wàn)㎡,其中,已有開精品文檔放心下載發(fā)的14個(gè)項(xiàng)目在售,且已向市場(chǎng)推售了655.21441.04萬(wàn)㎡將在08年底或精品文檔放心下載0931574.91萬(wàn)㎡的總體量會(huì)在08年底或者09年分批上精品文檔放心下載市銷售(按各個(gè)地塊出讓合同約定的正常開發(fā)速度)。06--08年未確定開發(fā)項(xiàng)目的共有39宗地,約631.29㎡的建筑面積可能會(huì)在08年年底和09年上市。謝謝閱讀但是由于當(dāng)下房地產(chǎn)市場(chǎng)的低迷,部分地塊很有可能會(huì)延期開發(fā)。謝謝閱讀1.2.1不同建筑類型競(jìng)爭(zhēng)情況(已確定開發(fā)項(xiàng)目)目前06、07年成交的住宅用地中已確定開發(fā)的31個(gè)新項(xiàng)目中,沒有多層供應(yīng),以高層或高層為主的謝謝閱讀項(xiàng)目有24個(gè),共有484.33萬(wàn)㎡的體量;有4個(gè)小高層為主的項(xiàng)目,體量有36.56萬(wàn)㎡;超高層為主的項(xiàng)謝謝閱讀目3個(gè),體量54.02萬(wàn)㎡。圖二:已確定開發(fā)項(xiàng)目的建筑類型2圖三:未來各建筑類型1.2.2多層(略)1.2.3小高層(列表)表三:小高層項(xiàng)目列表306年成交土地中,即將上市銷售的小高層項(xiàng)目有2個(gè),分別為武侯區(qū)佳靈路的泰基南棠和西二環(huán)邊的謝謝閱讀月光琉域,泰基南棠占地25.52畝,為18層電梯公寓;月光琉域占地20.99畝,也是18層電梯公寓。謝謝閱讀0708年底或者09年上市銷售的小高層項(xiàng)目有2謝謝閱讀78.59謝謝閱讀11層小高層電梯公寓,約1100戶,目前項(xiàng)目正在進(jìn)行主體施工,該項(xiàng)目周邊在售樓盤為中海國(guó)際社區(qū)、精品文檔放心下載4500~500018感謝閱讀行基礎(chǔ)施工,周邊在售項(xiàng)目有武侯國(guó)際花園、中鐵瑞城新界等,預(yù)計(jì)上市均價(jià)約5000~5500元/㎡。感謝閱讀1.2.2.1高層按照正常的開發(fā)速度,08年底和09年即將上市銷售的高層或高層為主的項(xiàng)目有24個(gè)(具體情況參見精品文檔放心下載表四、五),共484.33萬(wàn)㎡的體量;表四:06年成交土地開發(fā)項(xiàng)目表五:07年成交土地開發(fā)項(xiàng)目41.2.2.2超高層06年交易的住宅用地已確定開發(fā)的超高層項(xiàng)目有2個(gè),分別為香港信德文化宮地塊打造的鼓樓國(guó)際,感謝閱讀目前該項(xiàng)目已經(jīng)基本完工,但是還沒有開盤銷售;另外一個(gè)新加坡置地的東大街地塊已開發(fā)項(xiàng)目郎御,項(xiàng)謝謝閱讀目已經(jīng)動(dòng)工,上述兩個(gè)項(xiàng)目均會(huì)在08年底或09年上市銷售。感謝閱讀年成交住宅用地地目前已確定要開發(fā)的超高層項(xiàng)目?jī)H有1精品文檔放心下載開發(fā)商藍(lán)光,項(xiàng)目名稱暫定為東方溪谷,規(guī)劃為40層左右的超高層建筑群及1棟26層商業(yè)建筑,總建筑謝謝閱讀面積接近45萬(wàn)㎡。該項(xiàng)目位于東三環(huán),鄰近的在售樓盤有首創(chuàng)國(guó)際城、萬(wàn)科魅力之城和藍(lán)光富麗東方等,感謝閱讀區(qū)域均價(jià)約450008感謝閱讀項(xiàng)目較高的樓面均價(jià)(12703810元/㎡),所以存在修改規(guī)劃或者延期開發(fā)的可能。謝謝閱讀1.2.4不同建筑類型供應(yīng)情況(未確定開發(fā)項(xiàng)目)06、07和08年未確定開發(fā)項(xiàng)目的共有39宗地,約631.29㎡的建筑面積,根據(jù)對(duì)宗地所在地段、開感謝閱讀發(fā)商實(shí)力和容積率等方面的綜合考慮,39宗地會(huì)開發(fā)29542.31精品文檔放心下載2個(gè),體量22.29,小高層項(xiàng)目有8個(gè),體量有66.69萬(wàn)㎡。精品文檔放心下載圖三:未確定開發(fā)項(xiàng)目各建筑類型供應(yīng)(預(yù)計(jì))51.2.5新增不同檔次物業(yè)供應(yīng)情況1.2.3.1普通住宅預(yù)計(jì),如果到目前為止的所有已成交土地全部按照正常的開發(fā)進(jìn)度,到09年,普通住宅會(huì)有839.07精品文檔放心下載萬(wàn)㎡的供應(yīng)量。1.2.3.2高檔住宅預(yù)計(jì)會(huì)有19個(gè)項(xiàng)目開發(fā)高端項(xiàng)目,其中13個(gè)已經(jīng)確定,19個(gè)項(xiàng)目總共有367.13萬(wàn)㎡的體量。精品文檔放心下載1.3小結(jié)高層物業(yè)供應(yīng)為主,高端物業(yè)將井噴圖四:項(xiàng)目建筑類型供應(yīng)圖五:項(xiàng)目各檔次供應(yīng)608年11月開始到09感謝閱讀公寓為主,將占整個(gè)供應(yīng)量的88%,體量高達(dá)484萬(wàn)㎡之多,而一直以來頗受成都購(gòu)房者青睞的多層項(xiàng)目精品文檔放心下載則沒有供應(yīng)。07年土地市場(chǎng)受住宅市場(chǎng)的帶動(dòng),成交均價(jià)一路飆升,樓面均價(jià)在最高點(diǎn)時(shí),達(dá)到了8000感謝閱讀感謝閱讀13個(gè)高端物業(yè)會(huì)有330.38感謝閱讀09感謝閱讀會(huì)根據(jù)自己的資金和具體的市場(chǎng)情況采取不同的推售策略。感謝閱讀從06精品文檔放心下載積累,高層電梯公寓在成都購(gòu)房者中的接受度逐漸升高,雖然由于地震的發(fā)生,低密度的多層項(xiàng)目一度重精品文檔放心下載新受到購(gòu)房者的歡迎,但隨著國(guó)家集約使用土地的號(hào)召,高層項(xiàng)目的大量開發(fā)是大勢(shì)所趨。精品文檔放心下載2.區(qū)域住宅市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)情況(以下各區(qū)域所用數(shù)據(jù)包括已確定和未確定項(xiàng)目的數(shù)據(jù),具體甄別情況見附精品文檔放心下載表)2.1城中2.1.1存量情況截止到10月28號(hào),城中共有5452套,約50.46萬(wàn)㎡的存量。感謝閱讀2.1.2新盤供應(yīng)063精品文檔放心下載住宅類用地545.5714.75精品文檔放心下載所以預(yù)計(jì),09年將全部開發(fā),上市銷售。而08年目前為止,沒有住宅類用地供應(yīng)。感謝閱讀2.1.2.1建筑類型預(yù)計(jì)09年城中的8個(gè)新盤,2個(gè)超高層項(xiàng)目,6個(gè)為高層項(xiàng)目,但是不排除開發(fā)商為了追求更大的利謝謝閱讀潤(rùn)而修改規(guī)劃開發(fā)超高層項(xiàng)目的可能。圖六:城中項(xiàng)目建筑類型72.1.2.2不同檔次物業(yè)供應(yīng)情況綜合考慮各塊宗地的地段、樓面均價(jià)以及開發(fā)商的情況,城中預(yù)計(jì)有6宗地將打造成高端住宅項(xiàng)目。謝謝閱讀其中06年的3塊地全部將全部為高檔電梯公寓;07年的5宗地里,預(yù)計(jì)牽手萬(wàn)通的交大房產(chǎn)、來自香港謝謝閱讀的信德和已經(jīng)宣布在玉園清水灣后只做高端的置信,會(huì)將他們的項(xiàng)目打造成高端電梯公寓,而正黃置業(yè)只感謝閱讀會(huì)由于較高的樓面均價(jià)而使所開發(fā)項(xiàng)目的售價(jià)較高。中房集團(tuán)的項(xiàng)目預(yù)計(jì)將定位于中端。精品文檔放心下載圖七:城中項(xiàng)目檔次2.2城東2.2.1存量情況截止到10月28號(hào),城東共有25600套,約233.41萬(wàn)㎡的存量。精品文檔放心下載2.2.2新盤供應(yīng)064宗已經(jīng)確定了開發(fā)精品文檔放心下載的項(xiàng)目,有12宗未知。2.2.2.1不同建筑類型供應(yīng)情況8在已經(jīng)確定的43112宗地,謝謝閱讀經(jīng)過綜合考慮其土地成本、地段及開發(fā)商實(shí)力等后,預(yù)計(jì)將全部開發(fā)高層或以高層為主的項(xiàng)目。精品文檔放心下載圖八:城東項(xiàng)目建筑類型2.2.2.2不同檔次物業(yè)供應(yīng)情況綜合考慮各塊宗地的地段、樓面均價(jià)以及開發(fā)商的情況后,預(yù)計(jì)信和、新鴻基和藍(lán)光會(huì)在其開發(fā)項(xiàng)目感謝閱讀中規(guī)劃高端住宅,但全部做高端的僅有藍(lán)光的東方溪谷,其余項(xiàng)目預(yù)計(jì)會(huì)定位在中端普通住宅。感謝閱讀圖九:城東項(xiàng)目檔次2.3城南2.3.1存量情況截止到10月28號(hào),城南共有18112套,約205.93萬(wàn)㎡的存量。精品文檔放心下載2.3.2新盤供應(yīng)9在城南06-08年成交的2215宗土地確定開發(fā)129宗地未確定開發(fā)項(xiàng)謝謝閱讀目。2.3.2.1不同建筑類型供應(yīng)情況在已確定的12個(gè)項(xiàng)目中,有10個(gè)項(xiàng)目為高層,2個(gè)項(xiàng)目為小高層,未確定的土地里預(yù)計(jì)會(huì)有3宗開感謝閱讀發(fā)高層,4宗會(huì)開發(fā)小高層,2宗會(huì)開發(fā)多層。圖十:城南項(xiàng)目建筑類型2.3.2.2不同檔次物業(yè)供應(yīng)情況(綜合土地成本考慮)精品文檔放心下載在已確定的開發(fā)項(xiàng)目中,中海城南一號(hào)、合景泰富的譽(yù)峰和疊翠峰、嘉里的雅居頌、藍(lán)光的凱麗香江感謝閱讀和廈門建發(fā)的鷺洲都定位為高端電梯公寓,還有華宇的蓉國(guó)府會(huì)由于地段優(yōu)勢(shì)會(huì)開發(fā)高端項(xiàng)目。未確定開謝謝閱讀發(fā)項(xiàng)目的宗地里,將走高端路線的置信會(huì)將其拿到的2塊宗地打造為高端項(xiàng)目。其余的宗地或項(xiàng)目預(yù)計(jì)將感謝閱讀定位為普通住宅。圖十一:城南項(xiàng)目檔次2.4城西102.4.1存量情況截止到10月28號(hào),城西共有22020套,約212.59萬(wàn)㎡的存量。精品文檔放心下載2.4.2新增供應(yīng)2111宗確定了10個(gè)精品文檔放心下載開發(fā)的項(xiàng)目,還有10宗未確定開發(fā)項(xiàng)目。2.4.2.1不同建筑類型供應(yīng)情況在已確定的開發(fā)項(xiàng)目中,有8個(gè)高層項(xiàng)目,2個(gè)小高層項(xiàng)目;未確定的宗地中,預(yù)計(jì)會(huì)有6宗土地用謝謝閱讀來開發(fā)高層項(xiàng)目,有4宗會(huì)開發(fā)小高層項(xiàng)目。圖十二:城西項(xiàng)目建筑類型2.4.2.2不同檔次物業(yè)供應(yīng)情況位于西二環(huán)邊的月光琉域已經(jīng)亮相,確定會(huì)開發(fā)為高檔的小高層電梯公寓,合景泰富的萬(wàn)景峰正在進(jìn)謝謝閱讀行施工,也確定為是高端項(xiàng)目;其他未確定開發(fā)項(xiàng)目的宗地中,置信的宗地會(huì)開發(fā)為高檔項(xiàng)目,剩下所有感謝閱讀的宗地預(yù)計(jì)會(huì)定位在普通住宅。圖十三:城西項(xiàng)目檔次2.5城北2.5.1存量情況截止到10月28號(hào),城北共有17572套,約159.37萬(wàn)㎡的存量。感謝閱讀2.5.2新增供應(yīng)城北目前存量且還沒有轉(zhuǎn)化為在售項(xiàng)目的宗地不多,僅有5宗,其中只有1宗確定了開發(fā)的項(xiàng)目。感謝閱讀2.5.2.1不同建筑類型供應(yīng)情況城北目前待開發(fā)的土地,包括已知項(xiàng)目,都將開發(fā)高層項(xiàng)目。謝謝閱讀圖十四:城北項(xiàng)目建筑類型2.5.2.2不同檔次物業(yè)供應(yīng)情況從待開發(fā)宗地的各方面情況和城北市場(chǎng)現(xiàn)狀,開發(fā)高檔住宅的可能性較??;只有飛大置業(yè)的解放路地謝謝閱讀塊可能會(huì)延續(xù)其一貫的風(fēng)格,開發(fā)為精裝房項(xiàng)目。圖十五:城北項(xiàng)目檔次122.6主城區(qū)各區(qū)域小結(jié)(以下所指項(xiàng)目包括已確定和未確定的開發(fā)項(xiàng)目)精品文檔放心下載圖十六:各區(qū)域建筑類型圖十七:各區(qū)域項(xiàng)目檔次從上面五個(gè)區(qū)域的競(jìng)爭(zhēng)情況來看,高層的競(jìng)爭(zhēng)集中在傳統(tǒng)三強(qiáng):城東、城南和城西。三個(gè)區(qū)域高層住精品文檔放心下載宅未來供應(yīng)項(xiàng)目有531026.24謝謝閱讀域高檔住宅項(xiàng)目數(shù)量、面積分別占主城區(qū)高檔住宅總量的45%、66%。謝謝閱讀城中未來上市的項(xiàng)目會(huì)以高端項(xiàng)目為主,8個(gè)潛在項(xiàng)目中,預(yù)計(jì)會(huì)有6個(gè)開發(fā)成高端項(xiàng)目。屆時(shí),區(qū)感謝閱讀域內(nèi)的高端項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)將非常激烈。城東的情況與城中相反,大量的普通住房將在未來供應(yīng)市場(chǎng),且以高層項(xiàng)目居多。精品文檔放心下載城南的高新區(qū)也是一個(gè)高端項(xiàng)目扎堆的區(qū)域,09年將有9242萬(wàn)㎡的高檔住宅項(xiàng)目入市銷感謝閱讀售。預(yù)計(jì)區(qū)域內(nèi)的高檔住宅項(xiàng)有:中海城南一號(hào)、合景泰富譽(yù)峰和疊翠峰項(xiàng)目、嘉里置地的雅頌居、廈門謝謝閱讀建發(fā)的鷺洲和藍(lán)光的凱麗香江推上市場(chǎng),加上不久后將開盤的龍湖世紀(jì)峰景,大量的高端物業(yè)會(huì)使城南的謝謝閱讀競(jìng)爭(zhēng)進(jìn)一步加劇。城西09年未來的競(jìng)爭(zhēng)主要集中在普通住宅方面,且未來的供應(yīng)多為小規(guī)模的項(xiàng)目。感謝閱讀城北由于待開發(fā)的土地較少,所以在09年,會(huì)以銷售存量和推售現(xiàn)有在售項(xiàng)目為主。謝謝閱讀三、09年郊區(qū)住宅市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)情況13從08年1-10624276.74謝謝閱讀交461-1046宗地在09年五個(gè)郊縣會(huì)入市的最大供應(yīng)量約為706.5感謝閱讀萬(wàn)㎡。表六:各郊區(qū)土地成交情況郊縣市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)情況中,統(tǒng)計(jì)范圍一律為公開招拍掛成交的住宅土地。由于郊縣土地多是由協(xié)議轉(zhuǎn)讓謝謝閱讀等方式交易,且國(guó)土局相關(guān)數(shù)據(jù)公示不全,故此次數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)或有疏漏和誤差,特此注明。謝謝閱讀1.雙流1.1市場(chǎng)概況07和08364099973.152008精品文檔放心下載年1-10222039.42383.01感謝閱讀土地資料有一定缺失,因此以08年成交的地塊作為明年的供應(yīng)量,再加上雙流今年的住宅存量252.94萬(wàn)感謝閱讀㎡,以及協(xié)議、出讓等方式取得的住宅用地,保守估計(jì)明年的市場(chǎng)供應(yīng)量會(huì)達(dá)到614萬(wàn)㎡。感謝閱讀1.2重點(diǎn)項(xiàng)目地塊列表表七:雙流重點(diǎn)項(xiàng)目地塊詳情1.3重點(diǎn)供應(yīng)項(xiàng)目地塊一14今年南延線土地供應(yīng)不多,成交土地也相應(yīng)較少,但仍有一些土地吸引了開發(fā)商們的關(guān)注,宏信萬(wàn)安感謝閱讀地塊就很具代表性;該地塊規(guī)模為165.4畝,可開發(fā)33.08萬(wàn)㎡的物業(yè),是南延線今后又一個(gè)比較大型的精品文檔放心下載居住社區(qū),而且其樓面地價(jià)僅有645元/㎡,它的上市銷售將給今后南延線的樓市帶來一定的影響。謝謝閱讀1.4重點(diǎn)供應(yīng)項(xiàng)目地塊二東升鎮(zhèn)作為雙流的新政中心,近兩年房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展也比較迅速,土地市場(chǎng)供需也有所增強(qiáng),今年精品文檔放心下載東升鎮(zhèn)成交情況比較穩(wěn)定。重慶國(guó)奧拿下兩宗相鄰?fù)恋?,其中一宗?guī)模為199畝,是今年雙流成交的單宗謝謝閱讀規(guī)模最大的土地;另一宗規(guī)模雖然較小,有102.85畝,但成交價(jià)達(dá)到了216萬(wàn)元/畝,是今年雙流成交價(jià)感謝閱讀最高的地塊。這兩宗地很可能會(huì)整體開發(fā),其最大開發(fā)面積將達(dá)到60.37萬(wàn)㎡,將會(huì)影響東升今后較長(zhǎng)時(shí)感謝閱讀間的市場(chǎng)供應(yīng)。同時(shí)也可以預(yù)期東升鎮(zhèn)的房地產(chǎn)市場(chǎng)將會(huì)是雙流今后的重點(diǎn)發(fā)展方向。精品文檔放心下載2.溫江2.1市場(chǎng)概況三年來溫江共成交住宅用地304671586.95感謝閱讀在政策、地震和金融方面的各種影響,成都房?jī)r(jià)下跌明顯,其中曾投資者聚集的溫江更是明顯。光華大道謝謝閱讀的普通住宅單價(jià)從07年的4000多元/㎡跌至目前3000元出頭,受到的打擊無(wú)疑是所有郊縣中最大的。這精品文檔放心下載也導(dǎo)致了08年的整體市場(chǎng)信心不足,土地交易量大大減少,同時(shí)土地的交易方式仍然以協(xié)商和轉(zhuǎn)讓為主。感謝閱讀溫江今年的住宅存量面積6722.73萬(wàn)㎡,精品文檔放心下載以及協(xié)議、出讓等方式取得的住宅用地,保守估計(jì)明年的市場(chǎng)供應(yīng)量會(huì)有120萬(wàn)㎡。精品文檔放心下載2.2重點(diǎn)項(xiàng)目地塊列表表八:溫江重點(diǎn)地塊項(xiàng)目詳情08年1-10月,溫江只成交了兩宗住宅用地。2.3重點(diǎn)供應(yīng)項(xiàng)目地塊一作為溫江的主要干道,鳳溪大道也是溫江房地產(chǎn)市場(chǎng)的主要發(fā)展區(qū)域之一,今年8月??仆顿Y拿下了精品文檔放心下載1宗面積為26畝的地塊,該地塊最大可開發(fā)建筑面積為6844元/㎡,精品文檔放心下載開發(fā)成本不高,考慮到目前溫江的市場(chǎng)比較低迷,整體價(jià)格不高,可以預(yù)計(jì)該項(xiàng)目將會(huì)以低價(jià)快銷的形式精品文檔放心下載出現(xiàn)在明年的溫江樓市。2.4重點(diǎn)供應(yīng)項(xiàng)目地塊二15第二宗地于8月7日成交,位于公平鎮(zhèn)公平街長(zhǎng)安社區(qū),為城鎮(zhèn)混合住宅用地,凈面積為50.01畝,感謝閱讀建筑面積約16.7萬(wàn)㎡。根據(jù)其最大容積率5.0來看,預(yù)計(jì)該宗地將在09年推出高層住宅。而公平鎮(zhèn)是溫感謝閱讀8403000元/㎡左右。精品文檔放心下載3.郫縣3.1市場(chǎng)概況07年和08年,郫縣共成交住宅用地35宗,凈用地面積共3468畝,最大可建面積為239.02。雖然同精品文檔放心下載樣也是受到大環(huán)境的影響,郫縣房地產(chǎn)市場(chǎng)較為發(fā)達(dá)的郫筒鎮(zhèn)和犀浦鎮(zhèn),住房成交量較小,直接導(dǎo)致土地精品文檔放心下載市場(chǎng)的疲軟,但總的來說兩年相比還算穩(wěn)定。2008年1-10月,郫縣共成交了住宅用地10感謝閱讀共507.41畝,最大可建筑面積約118.86萬(wàn)㎡。郫縣今年的住宅存量88.07萬(wàn)㎡,加上今年通過公開招拍精品文檔放心下載掛成交的住宅土地建筑面積,118.86萬(wàn)㎡,以及協(xié)議、出讓等方式取得的住宅用地,保守估計(jì)明年的市場(chǎng)謝謝閱讀供應(yīng)量會(huì)有230萬(wàn)㎡。3.2重點(diǎn)項(xiàng)目地塊列表表九:郫縣重點(diǎn)項(xiàng)目地塊詳情3.3重點(diǎn)供應(yīng)項(xiàng)目地塊一08年郫縣成交的公開招拍掛住宅用地中,缺少品牌開發(fā)商的身影。值得一提的是中信集團(tuán)取得了一宗感謝閱讀住宅用地,為其7000畝土地整理項(xiàng)目中的一部分。該宗地凈用地面積為107.74畝,建筑面積為30.17萬(wàn)謝謝閱讀㎡。根據(jù)規(guī)劃條件(容積率4.2),預(yù)計(jì)其最有可能將在09年推出一個(gè)小高層住宅項(xiàng)目。土地位于住宅開發(fā)謝謝閱讀1250感謝閱讀元/㎡的樓面地價(jià),預(yù)計(jì)上市時(shí)的價(jià)格約為3500元/㎡。同時(shí)30萬(wàn)方的供應(yīng)量也將帶動(dòng)郫縣老城區(qū)的進(jìn)一精品文檔放心下載步發(fā)展。3.4重點(diǎn)供應(yīng)項(xiàng)目地塊二16115.0523.01精品文檔放心下載得。根據(jù)規(guī)劃條件(容積率09年推出的最高建筑形態(tài)也是一個(gè)小高層項(xiàng)目;目前紅光鎮(zhèn)房謝謝閱讀地產(chǎn)開發(fā)還處于發(fā)展階段,樓盤檔次大多為中、高檔產(chǎn)品,主要客戶為附近企、事業(yè)單位員工和西華大學(xué)謝謝閱讀643精品文檔放心下載升,保守估計(jì)其上市價(jià)格約為3200元/㎡。4.龍泉4.1市場(chǎng)概況06-08年,龍泉共成交住宅用地35宗,凈用地面積共3943畝,最大可建筑面積為939.83謝謝閱讀2008年1-104372.94107.84感謝閱讀萬(wàn)㎡。在房地產(chǎn)市場(chǎng)整個(gè)大環(huán)境面臨調(diào)整的背景下,龍泉土地市場(chǎng)面臨重大的挑戰(zhàn)。一方面,在市場(chǎng)預(yù)期精品文檔放心下載被看低的情況下,開發(fā)企業(yè)拿地的激情受到影響,土地的需求回落。另一方面,拿地激情銳減的同時(shí),所感謝閱讀73精品文檔放心下載住宅土地建筑面積,以及協(xié)議、出讓等方式取得的住宅用地,保守估計(jì)明年的市場(chǎng)供應(yīng)量會(huì)有210萬(wàn)㎡。謝謝閱讀4.2重點(diǎn)項(xiàng)目地塊列表表十:龍泉重點(diǎn)項(xiàng)目地塊詳情4.3重點(diǎn)供應(yīng)項(xiàng)目地塊一08年1-10月龍泉通過公開招牌掛成交的住宅用地中,值得一提的是兩宗位于大面鎮(zhèn),相鄰且凈用地感謝閱讀面積均超過1001102.5328.71謝謝閱讀萬(wàn)㎡。根據(jù)規(guī)劃條件(容積率4.2),預(yù)計(jì)該宗地將在09年成為一個(gè)小高層住宅項(xiàng)目。大面鎮(zhèn)是承接龍泉與精品文檔放心下載1004謝謝閱讀元/㎡。結(jié)合成本及區(qū)域目前的均價(jià),保守估計(jì)其面市的均價(jià)約4000元/㎡。精品文檔放心下載4.4重點(diǎn)供應(yīng)項(xiàng)目地塊二感謝閱讀116.2732.56謝謝閱讀也將成為小高層住宅項(xiàng)目。同時(shí)由于宗地位置和樓面地價(jià)也和上宗土地一樣,因此預(yù)計(jì)其面市的均價(jià)也為精品文檔放心下載4000元/㎡。這兩宗地將給整個(gè)大面鎮(zhèn)帶去約60萬(wàn)㎡的住宅供應(yīng),將進(jìn)一步拉近城東和龍泉的距離,也將感謝閱讀為龍泉市場(chǎng)帶去更多的關(guān)注度,對(duì)其后期的市場(chǎng)發(fā)展有很重要的影響。精品文檔放心下載175.新都5.1市場(chǎng)概況06-08年,新都共成交住宅用地30宗,凈用地面積為2261畝,最大可建筑面積為184.63感謝閱讀的樓市狀況也處在一個(gè)低迷的態(tài)勢(shì)中,購(gòu)房者的觀望氣氛濃厚。這樣的情況對(duì)其主城區(qū)影響最大。2008年感謝閱讀1-10月,新都通過公開招拍掛成交的住宅用地共有8宗,凈用地面積為406.28畝,建筑面積約74.05萬(wàn)謝謝閱讀70感謝閱讀出讓等方式取得的住宅用地,估計(jì)明年的市場(chǎng)供應(yīng)量會(huì)有210萬(wàn)㎡。精品文檔放心下載5.2重點(diǎn)項(xiàng)目地塊列表表十一:新都重點(diǎn)項(xiàng)目地塊詳情5.3重點(diǎn)供應(yīng)項(xiàng)目地塊一2008年中新都有兩宗土地比較引人關(guān)注,其中之一是成發(fā)集團(tuán)以160感謝閱讀規(guī)模為165.81畝,可開發(fā)最大建筑面積可達(dá)33.16萬(wàn)㎡,其樓面地價(jià)達(dá)到了800元/㎡,就目前的綜合開精品文檔放心下載發(fā)成本來看,預(yù)計(jì)該項(xiàng)目的預(yù)計(jì)銷售價(jià)將在3500元/㎡左右。從目前的形勢(shì)來看,由于該地塊開發(fā)面積較精品文檔放心下載大,資金需求量較多,而且目前成發(fā)集團(tuán)正在開發(fā)上行錦繡項(xiàng)目,加上目前低迷的市場(chǎng)環(huán)境,該項(xiàng)目肯定謝謝閱讀30多萬(wàn)㎡的供應(yīng)量也將給未來的新都房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來很大壓力。精品文檔放心下載5.4重點(diǎn)供應(yīng)項(xiàng)目地塊二另一個(gè)比較受人關(guān)注的是泛林公司的新繁地塊,該地塊51.6畝,可開發(fā)最大建筑面積約10.32萬(wàn)㎡,精品文檔放心下載106.5感謝閱讀萬(wàn)元/畝,但卻高出了起拍價(jià)32.5%,在今年的土地拍賣市場(chǎng)中并不多見;不過即便如此,該地塊樓面地價(jià)謝謝閱讀也只有533元/㎡,開發(fā)成本較低,很可能會(huì)以低價(jià)策略上市,其10萬(wàn)㎡的供應(yīng)量也會(huì)給未來新都樓市帶精品文檔放心下載來震動(dòng)。6.郊縣供應(yīng)市場(chǎng)小結(jié)雙流領(lǐng)跑市場(chǎng),溫江萎靡不振圖十八:06-08各郊縣成交土地(畝)18就近三年房地產(chǎn)市場(chǎng)情況及土地開發(fā)情況來看,06年的成交土地估計(jì)已基本完成開發(fā);統(tǒng)計(jì)07、08精品文檔放心下載07-08年謝謝閱讀的成交畝數(shù)分別為2059畝和2040年的成交畝數(shù)分別為2467畝和76謝謝閱讀流住宅供應(yīng)量遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于溫江區(qū)域。住宅用地未來供應(yīng)量放緩僅從08706.5感謝閱讀縣的可開發(fā)土地非常多,這種情況與此前動(dòng)輒一千多萬(wàn)㎡供應(yīng)的情況相比,趨勢(shì)有所放緩??梢娫谀壳笆懈兄x閱讀精品文檔放心下載郊縣以開發(fā)小高層為主從單宗面積最大或成交價(jià)最高的重點(diǎn)地塊來看,這些住宅用地最有可能都作為小高層上市。在以多層精品文檔放心下載為重點(diǎn)開發(fā)的郊縣來說,未來將出現(xiàn)的大量小高層住宅代表了購(gòu)房者心理接受度的變化。而城市向高的規(guī)精品文檔放心下載劃也勢(shì)必將帶動(dòng)更多電梯公寓的發(fā)展。上市價(jià)格預(yù)計(jì)與目前持平由于整體經(jīng)濟(jì)環(huán)境受到影響,住宅項(xiàng)目的價(jià)格一低再低,未來的市場(chǎng)前途誰(shuí)也說不清。盡管政府在近精品文檔放心下載幾個(gè)月為拉動(dòng)內(nèi)需出臺(tái)了降息、減免契稅等政策,但從購(gòu)房者的反應(yīng)來看,似乎更多的人還是認(rèn)為房?jī)r(jià)會(huì)感謝閱讀再跌。倘若明年的住宅市場(chǎng)仍不回暖,根據(jù)土地樓面地價(jià)及其他成本,樂觀一點(diǎn)預(yù)計(jì)郊縣的這批土地上市精品文檔放心下載的價(jià)格將與目前持平。四、09年主城區(qū)商業(yè)市場(chǎng)1.06-08年成交總體情況表十二:主城區(qū)歷年商業(yè)土地成交情況19從上表中可以看出,三年來成交的商業(yè)用地的面積越來越大,這些商業(yè)項(xiàng)目也將會(huì)在今后逐漸推出。感謝閱讀一方面商業(yè)市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)將會(huì)加大,另一方面由于數(shù)量和規(guī)模的增大,成都的商業(yè)配套逐漸完善,對(duì)房地產(chǎn)感謝閱讀市場(chǎng)的發(fā)展有一定的促進(jìn)作用。1.1已開發(fā)土地在所有成交的商業(yè)用地中,06年的5宗已經(jīng)全部進(jìn)行開發(fā),其中已推入市場(chǎng)4163.42畝,精品文檔放心下載可建筑面積為42.39萬(wàn)㎡;07年的24宗商業(yè)用地中,有7宗地已經(jīng)進(jìn)行開發(fā),其中有1宗作為住宅即將面市;感謝閱讀08年的18宗純商業(yè)用地目前還沒有開發(fā)項(xiàng)目。1.2未開發(fā)土地表十三:未來幾年上市商業(yè)項(xiàng)目情況(不完全統(tǒng)計(jì))20從上表可以看出,在未來面市的這些項(xiàng)目中,多為品牌型商業(yè),如仁恒置地廣場(chǎng)、仁和春天百貨2期感謝閱讀等,這在一定程度上保證了項(xiàng)目的人氣;同時(shí),項(xiàng)目規(guī)模很大,如歡樂谷的商業(yè)部分和極地海洋公園,都謝謝閱讀是以樂園的形式帶動(dòng)商業(yè)的運(yùn)作;再者許多項(xiàng)目都位于市中心,將進(jìn)一步凸顯城市中心的經(jīng)濟(jì)地位。感謝閱讀2.09年重點(diǎn)商業(yè)項(xiàng)目項(xiàng)目名稱:仁恒置地廣場(chǎng)地址:紅照壁與新光華村街交界處占地面積:28.87畝總建面:20萬(wàn)㎡商場(chǎng)面積:4萬(wàn)㎡寫字樓:7萬(wàn)㎡酒店式公寓:8萬(wàn)㎡竣工時(shí)間:2010年21項(xiàng)目點(diǎn)評(píng):該項(xiàng)目是仁恒集團(tuán)在成都的第二個(gè)項(xiàng)目,在2006年就已開工。項(xiàng)目規(guī)劃為集甲級(jí)寫字樓、謝謝閱讀服務(wù)公寓和國(guó)際品牌購(gòu)物中心于一體的綜合性廣場(chǎng),計(jì)劃投資21億元人民幣。在09年項(xiàng)目建成后,將與精品文檔放心下載鄰近的美美力誠(chéng)百貨、航天科技大廈以及財(cái)富中心廣場(chǎng)等共同形成一個(gè)具有超強(qiáng)幅射力的紅照壁新商圈。謝謝閱讀項(xiàng)目名稱:花樣年·喜年廣場(chǎng)地址:東大街占地面積:13.56畝總建面:13.66萬(wàn)㎡商業(yè)面積:0.3萬(wàn)㎡寫字樓:6.21萬(wàn)㎡酒店:1.96萬(wàn)㎡住宅:2.26萬(wàn)㎡竣工時(shí)間:2009年項(xiàng)目點(diǎn)評(píng):喜年廣場(chǎng)作為“金融街"規(guī)劃中重要的組成項(xiàng)目,已經(jīng)在9月取得預(yù)售許可證。項(xiàng)目匯集精品文檔放心下載了國(guó)際甲級(jí)寫字樓、精裝酒店式公寓、星級(jí)酒店、商業(yè)中心四大物業(yè)形態(tài),是一個(gè)多功能的綜合性項(xiàng)目。謝謝閱讀推出后將與東大街未來的群光廣場(chǎng)、鐵獅門項(xiàng)目、新鴻基項(xiàng)目等共同組成“西部華爾街",成為成都最有謝謝閱讀價(jià)值的金融商務(wù)區(qū)。五、重點(diǎn)開發(fā)商圖十八:重點(diǎn)開發(fā)商拿地圖1.萬(wàn)科表十四:萬(wàn)科歷年拿地詳情221.106-08年拿地情況06年共拿地2112.6937.56年拿地4286.80精品文檔放心下載積為80.38年2月1日,聯(lián)合一航集團(tuán)成立一航萬(wàn)科濱江公司拿地1精品文檔放心下載積82.4522.54年通過協(xié)議轉(zhuǎn)讓在人南延線新鴻基悅城附近拿地1感謝閱讀積155畝左右,容積率為5.00,可建總面積約51萬(wàn)㎡。謝謝閱讀1.2開發(fā)情況06年所拿土地均已開發(fā),一塊宗地開發(fā)為加州灣,目前已售完;另外一塊宗地開發(fā)為金域藍(lán)灣一期,精品文檔放心下載已有23.13萬(wàn)㎡入市銷售,預(yù)計(jì)09年將有6.87萬(wàn)㎡推向市場(chǎng),目前在售的多層均價(jià)為8700元/㎡,超高謝謝閱讀層均價(jià)為7000年拿的4塊宗地,建設(shè)路地塊規(guī)劃為金域藍(lán)灣二期,還未動(dòng)工,迎賓大道地塊已謝謝閱讀720016500感謝閱讀2塊和08年拿到的2塊都沒有開發(fā)。1.309年推售預(yù)計(jì)從最近萬(wàn)科所采取的營(yíng)銷策略來看,降價(jià)促銷、迅速回款,保證充足現(xiàn)金流將在隨后的一段時(shí)間內(nèi)繼謝謝閱讀09感謝閱讀09年下半年推向市場(chǎng),精品文檔放心下載其余未開發(fā)宗地在09年開發(fā)的可能性較小,也主要取決于08年底和09年上半年成都萬(wàn)科的銷售情況。精品文檔放心下載2.藍(lán)光23表十五:藍(lán)光歷年拿地詳情2.106-08年拿地情況06年共拿地5塊,共310.04畝,可建總面積為102.70萬(wàn)㎡;07年拿地4塊,共311.34畝,可建總精品文檔放心下載面積為107.61萬(wàn)㎡;08年,藍(lán)光沒有通過公開招拍掛土地市場(chǎng)拿地。感謝閱讀2.2開發(fā)情況藍(lán)光在06年拿到的54精品文檔放心下載已經(jīng)是進(jìn)入了尾盤期;07年拿到的4塊地,目前都已確定了開發(fā)的項(xiàng)目,其中,凱麗美域和富麗碧蔓汀在感謝閱讀售,凱麗香江已于三季度亮相,售樓部已經(jīng)開放,東方溪谷還未亮相。謝謝閱讀2.309推售預(yù)計(jì)從上表可以看出,拿地后快速開發(fā)、以多種策略迅速完成銷售是藍(lán)光一直以來的主要特點(diǎn)。08年,藍(lán)謝謝閱讀光的項(xiàng)目基本都以送面積為主要手段進(jìn)行促銷,所以各個(gè)項(xiàng)目的銷售情況較好,資金回籠也較快。但是,感謝閱讀244000多畝的純別墅項(xiàng)目觀嶺國(guó)際社精品文檔放心下載區(qū)也需要大量的資金,再加上香境、圣菲TOWN等在售項(xiàng)目的壓力。所以在09年,藍(lán)光將繼續(xù)運(yùn)用打折促感謝閱讀銷等手段,以銷售存量和富麗碧蔓汀、香境和圣菲TOWN的剩余房源為主,凱麗香江本來預(yù)計(jì)會(huì)在08年底謝謝閱讀開盤,但是,市場(chǎng)還處于低迷的境地,所以凱麗香江有可能會(huì)推遲到09年上半年開盤,而東方溪谷在09感謝閱讀年上市的可能性也較小。3.中海表十六:中海歷年拿地詳情3.106-08年拿地情況061102宗共精品文檔放心下載322.68畝的土地,可建總面積達(dá)87萬(wàn)㎡;08年,沒有通過招拍掛市場(chǎng)拿地。謝謝閱讀3.2開發(fā)情況年拿到的3宗建設(shè)用地均以開發(fā),分別為中海蘭庭、中海翠屏灣和中海城南一號(hào),其中,前兩謝謝閱讀5500700008年底入謝謝閱讀市。3.309推售預(yù)計(jì)中海近期在土地市場(chǎng)表現(xiàn)較少,拿地?zé)崆椴桓?,所以主要的土地?chǔ)備來自與之前的中海國(guó)際社區(qū),且感謝閱讀拿地成本較低,加上其品牌號(hào)召力帶來的中海蘭庭、中海翠屏灣等項(xiàng)目的穩(wěn)步銷售,中海的業(yè)績(jī)一直在成精品文檔放心下載都市場(chǎng)名列前茅。08年底及09年,中海將繼續(xù)加大力度推售中海蘭庭、中海翠屏灣和中海國(guó)際社區(qū),還有即將開盤的精品文檔放心下載中海城南一號(hào),且由于中海充足的資金實(shí)力和穩(wěn)定的發(fā)展策略,不會(huì)在價(jià)格上有太多的松動(dòng)。感謝閱讀254.華潤(rùn)表十七:華潤(rùn)歷年拿地詳情4.106-08年拿地情況06-081宗面積為235.7670感謝閱讀萬(wàn)㎡。4.2已開發(fā)情況6000謝謝閱讀4.309推售預(yù)計(jì)09年,精品文檔放心下載08年的感謝閱讀09感謝閱讀華潤(rùn)橡樹灣會(huì)推遲到年底。5.合景泰富表十八:合景泰富拿地詳情265.106-08年拿地情況075宗共378.76謝謝閱讀畝的土地,3宗位于高新南區(qū),2宗位于高新西區(qū)。5.2已開發(fā)情況目前5宗土地均以開發(fā),共開發(fā)了3個(gè)項(xiàng)目,分別為位于南三環(huán)邊上,宜家附近的疊翠峰,位于中海精品文檔放心下載城南一號(hào)北邊的譽(yù)峰和位于高新西區(qū)的萬(wàn)景峰項(xiàng)目。5.309推售預(yù)計(jì)09精品文檔放心下載09感謝閱讀項(xiàng)目總共會(huì)推售約18萬(wàn)㎡的房源。6.正成表十九:正成歷年拿地詳情276.106-08年拿地情況07年一共拿了7宗共192.04畝的土地,謝謝閱讀可建總面積約30.4萬(wàn)㎡。平均每個(gè)項(xiàng)目?jī)H4.34萬(wàn)㎡。謝謝閱讀6.2已開發(fā)情況目前已經(jīng)面市的項(xiàng)目?jī)H有2個(gè),分別為正成·藝墅洋房和正成·財(cái)富領(lǐng)地。其中藝墅洋房位于西三環(huán)外精品文檔放心下載青羊綠舟公園旁,于07年10月開盤,目前已進(jìn)入尾盤期,均價(jià)約4800元/㎡。而財(cái)富領(lǐng)地位于北大街,感謝閱讀附近的文殊坊、好又多等為其帶去了完善的生活配套。目前的均價(jià)約7500元/㎡,但加上贈(zèng)送面積,實(shí)得感謝閱讀均價(jià)約4800-6000元/㎡。6.309推售預(yù)計(jì)正成地產(chǎn)在進(jìn)行開發(fā)的這幾年,所拿的地塊都是在成熟地段的小地塊,這樣的開發(fā)模式可以保證銷售謝謝閱讀07年的75精品文檔放心下載2個(gè)項(xiàng)目在市場(chǎng)上銷售,而目前的市場(chǎng)情況不好,可能造成其資金鏈有一定的緊張,因此預(yù)計(jì)正成在明年謝謝閱讀28將會(huì)先推出雙楠片區(qū)的醉雙楠和雙楠格調(diào),以低價(jià)和項(xiàng)目位置的優(yōu)勢(shì)來進(jìn)行快銷,同時(shí)觀察市場(chǎng)情況再確謝謝閱讀定進(jìn)一步的推盤計(jì)劃。7.置信表二十:置信歷年拿地詳情7.106-08年拿地情況置信近兩年的動(dòng)作小了許多,06年和08年都沒有通過公開招拍掛在成都主城區(qū)拿地。僅在07感謝閱讀拿了4宗共127.15畝的土地,可建總面積為28.59萬(wàn)㎡。謝謝閱讀7.2已開發(fā)情況07年的4宗土地均未開發(fā)。7.309推售預(yù)計(jì)精品文檔放心下載目,今后其將主要開發(fā)別墅和電梯豪宅。加上07年的這幾宗土地樓面地價(jià)在4400-6000元/㎡之間,由此謝謝閱讀可以預(yù)見,置信的高檔產(chǎn)品將很快面市。但由于操作高端項(xiàng)目所需要的成本、時(shí)間和精力都更大,同時(shí)置謝謝閱讀信進(jìn)行的是穩(wěn)健銷售的風(fēng)格,因此預(yù)計(jì)其明年只會(huì)推出1-2個(gè)項(xiàng)目。精品文檔放心下載六、總結(jié)表二十一:成都主城區(qū)項(xiàng)目建筑類型
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