豐臣物業(yè)勤德家園物業(yè)管理投標(biāo)書

目錄第一章：勤德家園物業(yè)管理服務(wù)水平的整體設(shè)想及策劃管理模式服務(wù)承諾工作重點(diǎn)及保障措施第二章：物業(yè)管理方式、人員的培訓(xùn)方式及內(nèi)容實(shí)行綜合一體化的管理方式管理服務(wù)人員的培訓(xùn)管理服務(wù)人員的管理工作計(jì)劃安排第三章：規(guī)章制度及物業(yè)檔案的建立管理規(guī)章制度的建立小區(qū)房屋及設(shè)施設(shè)備的建立與管理第四章：人員的配備及物質(zhì)裝備情況人員的配備情況辦公設(shè)備和通訊設(shè)備的裝備情況清潔、綠化工具的配備情況水電維修工具的配備情況第五章：日常工作計(jì)劃安排?提前介入，搞好物業(yè)接管驗(yàn)收?前期介入工作內(nèi)容?前期介入的費(fèi)用預(yù)測(cè)?根據(jù)入住期間的特點(diǎn)，采取相應(yīng)的小區(qū)安全防范措施?對(duì)小區(qū)內(nèi)不出現(xiàn)違章和保證小區(qū)外觀整潔統(tǒng)一所承擔(dān)的責(zé)任及承諾?財(cái)產(chǎn)被盜與車輛丟失的責(zé)任與承諾?物業(yè)管理工作流程與質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)第六章：小區(qū)房屋及其設(shè)備的維修養(yǎng)護(hù)計(jì)劃和實(shí)施?小區(qū)房屋公用設(shè)施日常養(yǎng)護(hù)計(jì)劃?小區(qū)房屋本體日常養(yǎng)護(hù)計(jì)劃第七章：各項(xiàng)指標(biāo)的承諾及為完成承諾指標(biāo)采取的措施?小區(qū)各房屋及重要配套設(shè)施設(shè)備的完好率小修、及修及時(shí)率保潔度維修工程質(zhì)量合格率和回訪率公共照明完好率小區(qū)內(nèi)治安案件發(fā)生率大型及重要機(jī)電設(shè)備完好率火災(zāi)發(fā)生率違章發(fā)生率與處理率有效投訴處理率綠化完好率樓道、停車場(chǎng)完好率業(yè)主對(duì)物業(yè)管理的滿意率第八章：豐臣物業(yè)公司管理規(guī)章制度及各崗位職責(zé)第九章：勤德家園收入預(yù)測(cè)第十章：勤德家園成本預(yù)測(cè)投標(biāo)承諾書常州勤德家園小區(qū)物業(yè)管理招標(biāo)領(lǐng)導(dǎo)小組：—根據(jù)《勤德家園前期物業(yè)管理招標(biāo)文件》提供的條件信息和規(guī)定要求，遵照《全國(guó)物業(yè)管理?xiàng)l例》、《物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法》、《常州市市區(qū)物業(yè)管理實(shí)施細(xì)則》及其他政府主管部門的文件規(guī)定，我公司經(jīng)現(xiàn)場(chǎng)考察并結(jié)合自身優(yōu)勢(shì)條件，認(rèn)真研究測(cè)算后決定：愿以人民幣：0.5元/平方米?月的公共服務(wù)費(fèi)投標(biāo)價(jià)承擔(dān)貴公司勤德家園小區(qū)的物業(yè)管理任務(wù)，現(xiàn)我公司已制畢“勤德家園小區(qū)物業(yè)管理投標(biāo)書”，特送上，請(qǐng)審閱。一旦我公司中標(biāo)，我公司將在接到“中標(biāo)通知書”后約定期限內(nèi)與貴公司簽訂物業(yè)委托管理合同，并按國(guó)家、省、市、區(qū)有關(guān)規(guī)定和物業(yè)委托管理合同對(duì)勤德家園小區(qū)實(shí)施統(tǒng)一管理、優(yōu)質(zhì)服務(wù)，在全面交付的一年后，逐步向市、省、國(guó)家級(jí)優(yōu)秀示范物業(yè)小區(qū)邁進(jìn)，使勤德家園小區(qū)成為常州最優(yōu)秀的物業(yè)。貴方的招標(biāo)文件、中標(biāo)通知書和本投標(biāo)書，構(gòu)成約束我們雙方的合同文件。投標(biāo)單位：常州豐臣物業(yè)有限公司法定代表人：蔣曾平投標(biāo)人：裴志偉日期：2004年12月28日授權(quán)委托書

本授權(quán)委托書聲明：本人蔣曾平為常州豐臣物業(yè)有限公司的法定代表人，現(xiàn)授權(quán)委托本公司裴志偉為我的受托人，以本公司的名義參加常州勤德家園小區(qū)的物業(yè)管理投標(biāo)工作。受委托人所簽署的一切文件和處理的一切有關(guān)事務(wù)，我均予以承認(rèn)。性別：男職務(wù)：總經(jīng)理性別：男職務(wù)：總經(jīng)理日期：2004年12月28日常州豐臣物業(yè)有限公司概況常州豐臣物業(yè)有限公司成立于二00一年，是由常州市豐臣房地產(chǎn)開發(fā)有限公司鼎力相助的一個(gè)有實(shí)力的專業(yè)化物業(yè)管理企業(yè)。持有江蘇省建設(shè)廳頒發(fā)的物業(yè)管理三級(jí)資質(zhì)證書，現(xiàn)正在申報(bào)二級(jí)資質(zhì)證書的過程中，受托管理的物業(yè)主要有：新北區(qū)建設(shè)大廈寫字樓（新區(qū)有名的半落子工程項(xiàng)目），自豐臣物業(yè)管理后，由原來的每平方房?jī)r(jià)壹仟柒佰多元，現(xiàn)已增值到每平方肆仟元左右，同時(shí)也帶動(dòng)周邊相鄰地價(jià)的升值；新區(qū)寶豐服飾市場(chǎng)是在常州天源物業(yè)管理有限公司無法繼續(xù)管理的情況下，由豐臣物業(yè)公司接管，經(jīng)過半年多的物業(yè)整頓改造后，面貌煥然一新，成為了常州市一家專業(yè)化的大型服飾批發(fā)市場(chǎng)；鐘樓區(qū)的斗巷商務(wù)中心商務(wù)樓、豐臣海悅高檔寫字樓（市區(qū)又一爛尾樓工程）、常州開關(guān)廠（常開集團(tuán)）以及天寧區(qū)清涼東村住宅小區(qū)等，管理面積達(dá)20多萬(wàn)平方米，其中豐臣海悅廣場(chǎng)和寶豐服飾市場(chǎng)準(zhǔn)備申報(bào)市優(yōu)秀物業(yè)管理大廈的評(píng)比。公司現(xiàn)有員工120余人，有專業(yè)技術(shù)職稱50人左右，通過物業(yè)管理培訓(xùn)的18人，下設(shè)六大物管處和一個(gè)專業(yè)維修隊(duì)伍。公司廣大員工按照“以誠(chéng)相待、以優(yōu)為榮”的企業(yè)精神，干群上下團(tuán)結(jié)一致，本著人性化、主動(dòng)式的管理原則，努力為業(yè)主排憂解難，為業(yè)主創(chuàng)造優(yōu)越的生活和工作的條件，發(fā)現(xiàn)問題立即解決，業(yè)主投訴及時(shí)處理，一切為業(yè)主著想，真正體現(xiàn)了“業(yè)主至上，服務(wù)第一”的企業(yè)宗旨。一切按專業(yè)化管理的方向發(fā)展，為了提高物業(yè)管理水平，更好地為業(yè)主提供優(yōu)質(zhì)的服務(wù)，公司制訂了一系列切實(shí)有效而且可行的管理制度，增強(qiáng)了員工的主人翁責(zé)任感，樹立了企業(yè)的形象，在加強(qiáng)員工整體素質(zhì)培訓(xùn)的同時(shí)，公司每年要派3-5名員工參加建設(shè)部人事教育司舉辦的物業(yè)管理培訓(xùn)，考試全格率為100%，達(dá)到了市房管局物業(yè)管理部門下達(dá)的培訓(xùn)指標(biāo)；公司還特別注重智能化的管理，為實(shí)現(xiàn)“創(chuàng)世紀(jì)品牌，做行業(yè)先鋒”的企業(yè)目標(biāo)，添置了現(xiàn)代化的管理設(shè)備，力爭(zhēng)把所管轄的物業(yè)小區(qū)推上一個(gè)新的臺(tái)階，使業(yè)主“買得放心、住得安心、用得稱心！”讓所有的業(yè)主在我們的服務(wù)下都能體會(huì)到高品位的生活。常州豐臣物業(yè)有限公司第一章勤德家園物業(yè)管理服務(wù)水平的整體設(shè)想及策劃1、管理模式2、服務(wù)承諾3、工作重點(diǎn)及保障措施一流的小區(qū)需要一流的物業(yè)管理，針對(duì)勤德家園物業(yè)管理工作的各個(gè)要素，我公司對(duì)該小區(qū)的樓宇結(jié)構(gòu)、功能特點(diǎn)及未來業(yè)主的服務(wù)需要進(jìn)行了細(xì)致的調(diào)研分析，對(duì)小區(qū)的各類設(shè)備、設(shè)施、安保、車輛管理、清潔綠化等各項(xiàng)管理服務(wù)工作即將面臨的難點(diǎn)和重點(diǎn)進(jìn)行了深入的剖析，從而確立了豐臣物業(yè)公司在勤德家園開展物業(yè)管理工作的整體構(gòu)想和管理策劃思路。一、管理模式、服務(wù)承諾、工作重點(diǎn)及保障措施如下：1、豐臣物業(yè)管理公司采用的管理模式是：一體化綜合管理模式實(shí)行小區(qū)業(yè)主委員會(huì)、小區(qū)物業(yè)管理處、居民三位一體的新型物業(yè)管理體制。由小區(qū)內(nèi)居民、居委會(huì)、派出所、小區(qū)物管處等單位代表組成的小區(qū)業(yè)主委員會(huì)是小區(qū)的最高決策議事機(jī)構(gòu)，它作為溝通住戶與物業(yè)管理處之間的紐帶，在小區(qū)的建設(shè)方面起著不可替代的作用。小區(qū)管理處作為由物業(yè)管理公司授權(quán)對(duì)小區(qū)進(jìn)行綜合管理的具體執(zhí)行部門，要接受公司領(lǐng)導(dǎo)的考核，經(jīng)常聽取并接受小區(qū)業(yè)主委員會(huì)的指導(dǎo)和建議，并接受居民的監(jiān)督，同時(shí)小區(qū)居民通過與管理處簽訂的《業(yè)主公約》受到約束。這樣雙方相互監(jiān)督、互相制約、互相促進(jìn)，有效地調(diào)動(dòng)了各方面的積極性，增加了居民參與管理的熱情和對(duì)小區(qū)的責(zé)任感，也促進(jìn)了小區(qū)物業(yè)管理水平的提高。2、服務(wù)承諾：我公司根據(jù)勤德家園小區(qū)規(guī)模和高標(biāo)準(zhǔn)的建設(shè)要求將小區(qū)定位于兩年內(nèi)創(chuàng)市優(yōu)，三年內(nèi)創(chuàng)省優(yōu)，五年內(nèi)實(shí)現(xiàn)國(guó)家示范小區(qū)的創(chuàng)建目標(biāo)。要求在小區(qū)管理中做到環(huán)境優(yōu)美、設(shè)施完好、整潔文明、生活方便、服務(wù)周到、管理有序。3、工作重點(diǎn)及保障措施：針對(duì)勤德家園小區(qū)物業(yè)管理工作的特點(diǎn)和難點(diǎn)，我們確定了小區(qū)物業(yè)管理的工作重點(diǎn)：（1）員工管理上:嚴(yán)格挑選，隨時(shí)培訓(xùn)，保證員工德才兼?zhèn)洹o論公司選派，還是公開招聘，物業(yè)公司用人都有一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)，那就是德才兼?zhèn)洌瑢?duì)管理人員尤為如此。員工素質(zhì)的提高離不開制度的約束，為規(guī)范員工的行為，公司自成立之日起，就本著“以誠(chéng)相待、以優(yōu)為榮”的精神，組織建立了各項(xiàng)規(guī)章制度，管理和工作標(biāo)準(zhǔn)及檢查考核辦法等一整套切合實(shí)際，行之有效的內(nèi)部管理制度。促進(jìn)物業(yè)管理向?qū)I(yè)化、高素質(zhì)、高效率方向發(fā)展，大大提高小區(qū)管理水平。（2）安保管理上:住宅小區(qū)的安全是全體居民最關(guān)心的事情,一個(gè)安全的小區(qū)環(huán)境是居民安居樂業(yè)的首要條件,所以我公司決定,保安人員由退伍軍人與保安學(xué)校畢業(yè)生組成,他們整體素質(zhì)高,是一支拉得出,打得響的隊(duì)伍。（3）裝修管理上：情理手段、經(jīng)濟(jì)手段、行政手段、法律手段等四種手段兼用。為確保勤德家園無一例違章裝修，我們狠抓宣傳培訓(xùn)，對(duì)業(yè)主裝修單位和員工進(jìn)行裝修制度、裝修要求等方面的培訓(xùn)，明示制度，有據(jù)可依。在裝修審批上把關(guān)，并明確雙方的契約關(guān)系，不講情面，不留縫隙，加強(qiáng)監(jiān)管，采用管理處上下各部門齊抓共管的方法，將違章裝修消除在萌芽狀態(tài)。一旦發(fā)生違章裝修，我們首先曉之以理，動(dòng)之以情，運(yùn)用合理手段，保證各種矛盾自行處理，就地解決，決不上交。（4）悉心養(yǎng)護(hù)小區(qū)的綠化，實(shí)施垃圾袋裝化。加強(qiáng)小區(qū)環(huán)境建設(shè)和環(huán)保建設(shè)。第一通過各種形式向小區(qū)居民中員工宣傳“小區(qū)是我家，衛(wèi)生靠大家”，加強(qiáng)小區(qū)內(nèi)環(huán)保意識(shí)的灌輸，使小區(qū)內(nèi)每一個(gè)業(yè)主、員工都自覺熱愛小區(qū)環(huán)境，文明地使用和愛護(hù)小區(qū)內(nèi)的每一處公用設(shè)施。第二開展小區(qū)文化教育建設(shè)，實(shí)施小區(qū)環(huán)境戰(zhàn)略，不斷地整潔小區(qū)形象，統(tǒng)一規(guī)劃小區(qū)公共場(chǎng)所的每一件裝飾物，每一塊標(biāo)記。我們深信，經(jīng)過豐臣物業(yè)公司全體員工的努力和科學(xué)的管理，勤德家園必將成為常州物業(yè)管理的先進(jìn)典范。（5）運(yùn)用先進(jìn)的管理手段，進(jìn)行合理調(diào)度，有序停車，使車位的使用率，最大限度地方便業(yè)主停車。小區(qū)內(nèi)配有地下停車場(chǎng)。其中汽車車位430個(gè)，摩托車車位796個(gè)。我們將加強(qiáng)對(duì)業(yè)主的停車引導(dǎo)，在地下車庫(kù)完善各類標(biāo)志。為確保開發(fā)商的利益，在地下車庫(kù)沒有完全出售之前，絕不允許地面停車。對(duì)于亂停亂放的問題，我們將盡全力向業(yè)主進(jìn)行勸導(dǎo)，令其維護(hù)小區(qū)的停車秩序。（6）發(fā)揮豐臣公司設(shè)備管理規(guī)模和技術(shù)力量的優(yōu)勢(shì)，實(shí)施對(duì)電梯、水泵等設(shè)備設(shè)施的專業(yè)化管理。專業(yè)性化的發(fā)展方向一直是豐臣物業(yè)公司多年來的目標(biāo)，也是物業(yè)管理行業(yè)面向市場(chǎng)的選擇和時(shí)代的要求。在勤德家園的物業(yè)管理工作中，針對(duì)小區(qū)建筑面積大（約22萬(wàn)疔），各類機(jī)電設(shè)備多等特點(diǎn)（電梯、水泵等），我們將充分發(fā)揮豐臣物業(yè)公司所管理的綜合優(yōu)勢(shì)，實(shí)現(xiàn)小區(qū)與大廈間的聯(lián)系，全面實(shí)施綠化、保潔、裝修、電梯、配電房管理、水泵管理，消防安保系統(tǒng)、智能化系統(tǒng)等方面的專業(yè)化管理和服務(wù)，全方位地降低管理成本，力爭(zhēng)為業(yè)主提供更多更好的無償服務(wù)，以充分體現(xiàn)豐臣公司業(yè)主至上，服務(wù)第一的服務(wù)宗旨，優(yōu)質(zhì)服務(wù)，低價(jià)收費(fèi)的經(jīng)營(yíng)方針，讓小區(qū)業(yè)主們真正受益。（7）開展豐富多彩的社區(qū)文化活動(dòng)。向小區(qū)文化要物業(yè)管理的社會(huì)效益、環(huán)境效益和經(jīng)濟(jì)效益。良好的居住環(huán)境要有高品位的人文環(huán)境相配套。如何在小區(qū)內(nèi)營(yíng)造一個(gè)人們和睦相處，敬老愛幼，團(tuán)結(jié)互助，欣欣向榮的人文環(huán)境是一個(gè)高尚文明小區(qū)的重要標(biāo)志。同時(shí)也是檢驗(yàn)物業(yè)管理是否成功的一個(gè)最顯著的特點(diǎn)。基于上述認(rèn)識(shí)，我公司把如何開展社區(qū)文化活動(dòng)，樹立社區(qū)精神文明新風(fēng)尚，溝通業(yè)主之間的鄰里關(guān)系，增加小區(qū)居民之間的凝聚力看成是挑戰(zhàn)自我，使物業(yè)管理上檔次、上臺(tái)階的必要條件。我們的具體做法是：建立和完善各種社區(qū)文化教育設(shè)施，定期舉辦內(nèi)容有益、健康向上的文化活動(dòng)，為小區(qū)居民創(chuàng)造豐富多彩的業(yè)余文化生活氛圍。第二章物業(yè)管理方式、人員的培訓(xùn)方式及內(nèi)容一、實(shí)行綜合一體化的管理方式：小區(qū)物業(yè)管理采用綜合一體化的管理方式即對(duì)小區(qū)的房屋、公用設(shè)備設(shè)施、消防、治安、衛(wèi)生、綠化、停車場(chǎng)管理，小區(qū)環(huán)境文化等、統(tǒng)一由管理處協(xié)調(diào)管理，保持高效率動(dòng)作，保證高水平管理。綜合一體化的物業(yè)管理并非一切管理事務(wù)均有管理處包攬，而是由管理處主任擔(dān)任各管理的總協(xié)調(diào)、總管家角色，充分調(diào)動(dòng)業(yè)主參與管理的積極性，動(dòng)員各方面的力量，齊抓共管，而收到標(biāo)本兼治的管理效果。同時(shí)，管理處在保證服務(wù)質(zhì)量的前提下，以部分物業(yè)管理分項(xiàng)實(shí)行專業(yè)分包的動(dòng)作方式。內(nèi)部管理框架1、2、1、2、3、保安隊(duì)：負(fù)責(zé)小區(qū)門衛(wèi)管理，24小時(shí)保安巡邏、車輛管理、消防管理等工作，采取固定崗、巡邏哨移動(dòng)定時(shí)報(bào)位制。并能及時(shí)妥善地處理隨時(shí)發(fā)生的治安情況、火災(zāi)等緊急事項(xiàng)。4、清潔綠化隊(duì)：負(fù)責(zé)施工單位綠化保養(yǎng)期滿后，對(duì)小區(qū)的綠化進(jìn)行全面的日常養(yǎng)護(hù)與保養(yǎng)。做到花木長(zhǎng)勢(shì)良好，無枯花、無破壞、無蟲害，修剪及時(shí)，整齊美觀。二、管理服務(wù)人員的培訓(xùn)培訓(xùn)目標(biāo)為能使勤德家園小區(qū)達(dá)到全國(guó)物業(yè)管理示范小區(qū)的標(biāo)準(zhǔn)，豐臣物業(yè)公司必須培養(yǎng)一支高層次、高素質(zhì)的物業(yè)管理專業(yè)隊(duì)伍。要通過多種形式的培訓(xùn)，使管理處員工具備全面的物業(yè)管理素質(zhì)，從而實(shí)現(xiàn)小區(qū)的預(yù)定的管理目標(biāo)。管理人員持證上崗率100%特殊工種持證上崗率100%員工年度培訓(xùn)率100%、培訓(xùn)合格率100%培訓(xùn)方式自我培訓(xùn)豐臣公司非常重視和鼓勵(lì)員工利用業(yè)余時(shí)間參加與自身崗位自己相關(guān)的專業(yè)培訓(xùn)班、職稱培訓(xùn)、大學(xué)自考等，在學(xué)習(xí)上給予安排和照顧。自辦培訓(xùn)班請(qǐng)專家學(xué)者講學(xué)，自行組織師資辦物業(yè)管理及相關(guān)專業(yè)培訓(xùn)班，加強(qiáng)和提高員工專業(yè)素質(zhì)和職業(yè)道德修養(yǎng)。外派學(xué)習(xí)培訓(xùn)管理處管理人員每年將安排一次外派專業(yè)培訓(xùn)，選派管理人員及服務(wù)人員參加行業(yè)主管部門組織的各項(xiàng)專業(yè)技能培訓(xùn)。參觀學(xué)習(xí)管理處將組織全體員工分期分批參觀國(guó)內(nèi)優(yōu)秀物業(yè)小區(qū)，開拓視野，總結(jié)經(jīng)驗(yàn)。崗位輪訓(xùn)通過崗位輪訓(xùn)，給員工提供晉升的機(jī)會(huì)，通過人才的橫向、縱向交流，達(dá)到一專多能，一職多用的目的，從而提高綜合素質(zhì)和人才培養(yǎng)的功能。3、培訓(xùn)的內(nèi)容各員工崗位職責(zé)，工作標(biāo)準(zhǔn)及工作程序《常州市物業(yè)管理政策法規(guī)匯編》配套文件小區(qū)整體布局、水電設(shè)施、消防設(shè)施、電梯性能、環(huán)境導(dǎo)示系統(tǒng)等內(nèi)容業(yè)主裝修管理辦法小區(qū)治安保衛(wèi)工作目標(biāo)及作業(yè)程序小區(qū)清潔衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn)及作業(yè)程序小區(qū)綠化標(biāo)準(zhǔn)及作業(yè)程序除了上述在職培訓(xùn)項(xiàng)目外，我們還將針對(duì)小區(qū)的實(shí)際情況，對(duì)管理員工進(jìn)行下述緊急事件處理培訓(xùn)?；鹁瘧?yīng)變電力故障盜竊與搶劫處理業(yè)主投訴三、管理服務(wù)人員的管理1、錄用與考核：s錄用：依照常州市人事勞動(dòng)主管部門招、調(diào)人員規(guī)定，根據(jù)豐臣公司制定的人員編制、用工條件，經(jīng)人事部門和用人單位聯(lián)合考核，面試擇優(yōu)錄用。錄用后經(jīng)公司或管理處培訓(xùn)部門對(duì)員工進(jìn)行上崗培訓(xùn)和業(yè)務(wù)考核，試用3-6個(gè)月，依據(jù)《勞動(dòng)法》規(guī)定，以勞動(dòng)合同書的形式與員工確定勞動(dòng)關(guān)系和合同期限?？己耍嚎己耸菣z驗(yàn)工作成效、業(yè)績(jī)以及培訓(xùn)效果的重要手段，豐臣公司一貫重視對(duì)員工的考核，制定了一些列的考核制度和實(shí)施辦法：a豐臣公司每年與管理處簽訂管理目標(biāo)責(zé)任書，考核整體目標(biāo)的完成情況。b每年對(duì)新員工進(jìn)行兩次崗位考核，根據(jù)考核業(yè)績(jī)實(shí)施獎(jiǎng)懲?？己寺?00%。年淘汰率5%，崗位輪換率8%。c對(duì)新員工在錄用前進(jìn)行一次全面的技能考核和面試，經(jīng)培訓(xùn)后進(jìn)行考核,考核率100%。d培訓(xùn)項(xiàng)目結(jié)束后，對(duì)參加培訓(xùn)人員進(jìn)行一次全面考核，培訓(xùn)考核率100%e對(duì)管理處主要負(fù)責(zé)人每年進(jìn)行兩次民主評(píng)議，根據(jù)評(píng)議及考核結(jié)果決定是否續(xù)聘或調(diào)換。1、淘汰機(jī)制在實(shí)施小區(qū)物業(yè)管理過程中將嚴(yán)格按照豐臣公司員工的考核和淘汰機(jī)制程序運(yùn)作，結(jié)合小區(qū)實(shí)際情況，貫徹執(zhí)行勤德家園小區(qū)物管處淘汰機(jī)制，使小區(qū)物業(yè)管理水平和員工隊(duì)伍始終保持在最佳狀態(tài)之中。a實(shí)施依據(jù)在貫徹淘汰機(jī)制過程中，小區(qū)管理處將根據(jù)每年的考核和各崗位民主評(píng)議、業(yè)主意見調(diào)查，走訪業(yè)主及日常工作投訴情況，對(duì)員工進(jìn)行綜合評(píng)價(jià)。b實(shí)施措施嚴(yán)格按照人員考核，錄用及淘汰流程規(guī)定執(zhí)行，實(shí)行末位淘汰制和崗位輪換制。使員工隊(duì)伍各類素質(zhì)保持最佳狀態(tài)，從而達(dá)到淘汰比率控制在5%，崗位輪換比率在8%這個(gè)目標(biāo)。2、關(guān)系協(xié)調(diào)現(xiàn)代管理理論的重要內(nèi)容之一是系統(tǒng)理論，該理論認(rèn)為：現(xiàn)代企業(yè)是許多關(guān)聯(lián)的要素、環(huán)節(jié)、部門有機(jī)結(jié)合而成的整體，是一個(gè)復(fù)雜的社會(huì)技術(shù)經(jīng)濟(jì)體系。為了實(shí)現(xiàn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)目標(biāo)，必須系統(tǒng)地綜合分析和處理有關(guān)事宜。對(duì)勤德家園小區(qū)物業(yè)管理處而言，運(yùn)用好系統(tǒng)管理理論，協(xié)調(diào)

好內(nèi)、外部各方面關(guān)系是取得預(yù)期管理效果的重要措施。物業(yè)管理工作本身就是一個(gè)綜合協(xié)調(diào)網(wǎng)。我們提出的口號(hào)是：“業(yè)主至上，服務(wù)第一?！标P(guān)系協(xié)調(diào)示意圖業(yè)主委員會(huì)管理處各部門一—勤德家園小小區(qū)管理處專業(yè)公司四、比作計(jì)劃安守上房地產(chǎn)開發(fā)公司F市房管局政府相關(guān)部門1、前期管理⑴交接期序號(hào)計(jì)劃內(nèi)容時(shí)間安排1籌建勤德家園小區(qū)物業(yè)管理處05/1/1-05/1/52與小區(qū)開發(fā)商簽訂委托合同05/1/6-05/1/153參與智能系統(tǒng)、電梯、消防、機(jī)電設(shè)備的安裝調(diào)試、培訓(xùn)、驗(yàn)收05/1/12起4各類原始資料接收、建檔05/1/12起5建筑物本體難驗(yàn)收交接以開發(fā)商確定時(shí)間安排6綠化、公共配套設(shè)施驗(yàn)收交接以開發(fā)商確定時(shí)間安排7招聘、培訓(xùn)、考核、錄用員工05/1/8-05/2/88建立與居委會(huì)、派出所、等外部的聯(lián)系05/1/8日起9管理處裝備采購(gòu)05/1/10起10編制物業(yè)管理方案05/1/8-05/2/811準(zhǔn)備入伙資料（業(yè)主公約、物業(yè)管理合同、公共制度、業(yè)主資料采集）05/2/10-05/3/10⑵入伙期序號(hào)計(jì)劃內(nèi)容時(shí)間安排1入伙手續(xù)辦理05/5/30起2與業(yè)主驗(yàn)收交接其名下物業(yè)，發(fā)放鑰匙，驗(yàn)收存在問題，整改、復(fù)驗(yàn)、交接05/5/30起3現(xiàn)場(chǎng)提供各類物業(yè)管理咨詢05/5/30-05/6/304協(xié)助業(yè)主辦理裝修、裝電話等業(yè)務(wù)05/5/30起5配套設(shè)施工程05/5/30起6裝修管理控制05/5/30起7安全防范控制05/5/30起8入伙儀式策劃準(zhǔn)備05/5/1起(3)入住期序號(hào)計(jì)劃內(nèi)容時(shí)間安排1舉行入伙儀式以實(shí)際時(shí)間為準(zhǔn)2物業(yè)管理方案實(shí)施05/5/1起3業(yè)主意見調(diào)查05/8/1起4員工培訓(xùn)見培訓(xùn)計(jì)劃5小區(qū)財(cái)務(wù)運(yùn)行，分析、公布每半年一次6小區(qū)創(chuàng)建文明小區(qū)參評(píng)第三章規(guī)章制度及物業(yè)檔案的建立一、規(guī)章制度的建立豐臣物業(yè)公司本著“業(yè)主至上，服務(wù)第一”的宗旨，針對(duì)住宅小區(qū)的特點(diǎn)，借鑒先進(jìn)的管理模式及實(shí)際經(jīng)驗(yàn)，制定了一整套覆蓋管理工作各方面的管理制度及各類管理人員的崗位責(zé)任制，使人人有章可循，事事有據(jù)可依。管理制度的完備是我們提供服務(wù)的質(zhì)量保證，我們認(rèn)為，管理規(guī)章制度決不是簡(jiǎn)單的行為規(guī)定，而應(yīng)是一個(gè)活的系統(tǒng)，是豐臣公司文化整體中一部分，公司員工只有備充分的責(zé)任感，主動(dòng)精神和團(tuán)隊(duì)意識(shí)，管理規(guī)章制度才能發(fā)揮最佳的運(yùn)作效果。豐臣物業(yè)管理公司制度見附件。二、小區(qū)房屋及設(shè)施設(shè)備檔案的建立與管理檔案資料的建立與管理是物業(yè)管理工作的重要組成部分?？茖W(xué)、規(guī)范的檔案管理可以為卓越的物業(yè)管理提供有力的支持。1、檔案資料的分類與運(yùn)作流程開發(fā)商提供文件|管理件|用失效文件文件交流文件工程建借閱文件資^一張貼文件；；作廢文件「可行性研究報(bào)告批復(fù)、用地批準(zhǔn)通知書、(2)工程技術(shù)資料a竣工圖——總平面圖、建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備、隊(duì)附屬工程及隱蔽管線的全套圖紙b地質(zhì)情況勘測(cè)報(bào)告c小區(qū)整體移交驗(yàn)收表d工程開工竣工報(bào)告e工程預(yù)算報(bào)告f房屋公用設(shè)施等竣工和接管部門產(chǎn)權(quán)移交驗(yàn)收交接表g供電及消防工程竣工圖h單體建筑結(jié)構(gòu)設(shè)備竣工圖i附屬工程及地下管網(wǎng)竣工圖j工程竣工驗(yàn)收證明k圖紙匯審記錄l隱蔽工程驗(yàn)收簽證m沉降觀察記錄l鋼材、水泥等材料的質(zhì)量保證書m新材料合格證n水電、智能設(shè)備、電梯的檢驗(yàn)合格書o砂漿、混凝土試塊試壓報(bào)告p混凝土灌裝記錄q機(jī)電設(shè)備使用說明書r消防系統(tǒng)驗(yàn)收證明書s公共設(shè)施檢查驗(yàn)收證明t水、電表檢驗(yàn)報(bào)告u供水試壓報(bào)告v綠化工程圖及清單w有關(guān)工程項(xiàng)目的其他重要技術(shù)決定和文件（3）房屋維修檔案資料a房屋維修記錄b房屋修繕記錄（4）裝修管理檔案資料a業(yè)主裝修申請(qǐng)表b裝修圖紙（水、電等管線走向、平面圖）c業(yè)主裝修責(zé)任協(xié)議d臨時(shí)施工人員登記表e工程驗(yàn)收記錄f裝修檢查記錄表（5）入住資料a入住通知書b業(yè)主公約c用戶手冊(cè)d交費(fèi)收據(jù)存根一住戶登記檔案資料f固定停車位車輛檔案資料（6）機(jī)電設(shè)備運(yùn)作檔案資料a供電系統(tǒng)、給排水系統(tǒng)、電梯設(shè)備、智能化系統(tǒng)等檔案資料b設(shè)備分承包方維修保養(yǎng)記錄c機(jī)電設(shè)備的各項(xiàng)運(yùn)行記錄d機(jī)電設(shè)備的各項(xiàng)維修保養(yǎng)記錄（7）業(yè)主意見調(diào)查與分析檔案資料a業(yè)主意見調(diào)查表b業(yè)主意見調(diào)查分析報(bào)告c糾正和預(yù)防措施報(bào)告(8)業(yè)主投訴與回訪記錄檔案資料a業(yè)主投訴登記表b業(yè)主投訴處理通知單c回訪記錄d業(yè)主投訴及處理結(jié)果記錄(9)小區(qū)消防管理檔案資料a消防設(shè)施器材登記表b消防栓檢查記錄表c室內(nèi)外消防系統(tǒng)檢查登記表d消防安全檢查記錄表e火警、火災(zāi)登記表f消防演習(xí)記錄g火險(xiǎn)隱患整改通知書(10)業(yè)主車輛記錄檔案資料a業(yè)主車輛情況登記表b車位使用協(xié)議c車庫(kù)巡視記錄表(11)小區(qū)治安管理檔案a外來人員登記b值班記錄表c培訓(xùn)記錄表d保安隊(duì)員專業(yè)技能訓(xùn)練考核記錄表e小區(qū)日常巡查記錄表f緊急事件處理記錄表g夜間查崗記錄表(12)管理處日常管理檔案資料a管理處值班記錄b樓宇管理情況檢查報(bào)告表c房屋存在問題傳遞單(13)日常維修服務(wù)檔案a維修價(jià)格清單b維修項(xiàng)目清單c維修服務(wù)回訪記錄(14)保潔管理檔案a公用設(shè)施統(tǒng)計(jì)表b保潔人員名單c保潔衛(wèi)生檢查表d消殺記錄e保潔衛(wèi)生檢查考評(píng)表(15)綠化管理檔案a綠化總規(guī)劃圖b綠化統(tǒng)計(jì)表c綠化管理記錄表d綠化管理人員名單e小區(qū)管理區(qū)的綠化管理內(nèi)容（16）人事及人員培訓(xùn)檔案a各類人員人事檔案b員工各類證件復(fù)印件c管理處年度培訓(xùn)計(jì)劃d各崗位考核標(biāo)準(zhǔn)及獎(jiǎng)懲辦法e員工考核記錄（17）其它檔案室資料a小區(qū)財(cái)務(wù)預(yù)算、日?qǐng)?bào)、季報(bào)、年終決算表b每季度管理費(fèi)收支賬目情況公布單c業(yè)主委員會(huì)文件d管理處發(fā)表通知、公告資料記錄e計(jì)算機(jī)數(shù)據(jù)庫(kù)資料備份檔案資料建立與管理工作十項(xiàng)要求：設(shè)置檔案專業(yè)人員管理，做到檔案標(biāo)識(shí)清晰、分類明確。建立標(biāo)準(zhǔn)檔案室，要求具有防火、防盜、防潮功能。明確收集、整理、分類、編號(hào)、登記、電腦入網(wǎng)、入柜、檢查建檔流程。采用多種形式的文檔儲(chǔ)存，如電腦磁盤、錄像帶、膠卷、照片、圖表，全部在電腦中歸類，并采用相應(yīng)的儲(chǔ)存、保管方式。對(duì)原始文件、合同等重要資料（如開發(fā)商提供的資料、商函、訴訟文件等）的接收、借閱、復(fù)印等必須經(jīng)管理處主任審批。實(shí)行原始資料和電腦貯存雙檔管理。

檔案鑒定必須由管理處主任負(fù)責(zé)，審批檔案保存數(shù)量，保存期限以及是否有效和作廢。注重檔案管理信息開發(fā)，開展檔案編研工作，根據(jù)管理處工作需要和檔案庫(kù)存情況編制各種專題資料。各部門設(shè)兼職檔案管理員，管理主任每季度對(duì)檔案資料管理情況進(jìn)行檢查。10、要求管理處全體員工樹立檔案意識(shí)，保密意識(shí)，嚴(yán)格執(zhí)行《檔案借10、閱制度》。第四章人員的配備及物質(zhì)裝備情況第四章人員的配備及物質(zhì)裝備情況人員的配備職務(wù)文化程度擬配備人數(shù)備注管理處主任大專1持證上崗主任助理大專1持證上崗管理員高中3持上崗證文員高中1會(huì)辦公自動(dòng)化保安員高中33持上崗證清潔工初中18公司內(nèi)部培訓(xùn)上崗綠化工初中4有相關(guān)經(jīng)驗(yàn)水電維修工高中3持上崗操作證電梯保養(yǎng)0聘專業(yè)有資質(zhì)隊(duì)伍消防維修0聘專業(yè)有資質(zhì)隊(duì)伍車輛管理員初中5公司內(nèi)部培訓(xùn)上崗?fù)两ňS修工初中3有相關(guān)經(jīng)驗(yàn)者高配值班高中4持上崗證智能化操作員中技2持上崗證78勤德家園物業(yè)小區(qū)前期介入服務(wù)小組主匕要成員如下：裴志偉職務(wù)：常州豐臣物業(yè)有限公司經(jīng)理全面負(fù)責(zé)本項(xiàng)目的物業(yè)管理、商業(yè)布局等介入服務(wù)工作，負(fù)責(zé)前期各項(xiàng)服務(wù)指導(dǎo)工作，制定完整的物業(yè)管理前期介入服務(wù)工作計(jì)劃，并督促檢查落實(shí)情況，定期參加前期介入服務(wù)例會(huì)。配合物業(yè)銷售的各項(xiàng)工作內(nèi)容。孫少芃職務(wù)：豐臣海悅管理部主任持有江蘇省建設(shè)部頒發(fā)的物業(yè)管理上崗資格證書，從事物業(yè)管理工作4年。協(xié)助負(fù)責(zé)本項(xiàng)目的物業(yè)管理介入服務(wù)計(jì)劃，并督促檢查落實(shí)情況，定期參加前期介入服務(wù)例會(huì)，從物業(yè)管理者和使用者角度，及時(shí)提出各種有價(jià)值的意見和建議，方便將來物業(yè)管理的目的。配合物業(yè)銷售的各項(xiàng)工作內(nèi)容。高峰職務(wù)：建設(shè)大廈管理部主任持有江蘇省建設(shè)部頒發(fā)的物業(yè)管理經(jīng)理上崗資格證書，從事物業(yè)管理工作5年。協(xié)助負(fù)責(zé)本項(xiàng)目的工程質(zhì)量跟蹤、監(jiān)督，及時(shí)提出與土建及配套工程有關(guān)的具有建設(shè)性的意見和建議。協(xié)助開發(fā)商達(dá)到促進(jìn)銷售、節(jié)約投資和樹立品牌的目的。陳亞新：職務(wù)：寶豐服飾市場(chǎng)管理部主任持有江蘇省建設(shè)部頒發(fā)的物業(yè)管理部門經(jīng)理上崗資格證書，從事物業(yè)管理工作3年。負(fù)責(zé)物業(yè)管理前期介入中與機(jī)電工程有關(guān)的工作問題，領(lǐng)導(dǎo)并協(xié)調(diào)公司其他工程人員參加有關(guān)會(huì)議，王愛華職務(wù)：豐臣物業(yè)有限公司財(cái)務(wù)持有江蘇省建設(shè)部頒發(fā)的物業(yè)管理部門經(jīng)理上崗資格證書，從事物業(yè)管理工作4年。負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)本小組工作，協(xié)助調(diào)配公司一切可得資源，整理本小組需要的所有資料。物質(zhì)裝備見表一、表二表一、辦公設(shè)備和通訊設(shè)備序號(hào)品名金額（元）數(shù)量備注1電腦60001用于管理服務(wù)2打印機(jī)3501用于管理服務(wù)

3復(fù)印機(jī)150001用于管理服務(wù)4傳真機(jī)50001用于管理服務(wù)5保險(xiǎn)柜12001用于管理服務(wù)6辦公桌椅1000用于管理服務(wù)7對(duì)講機(jī)25004對(duì)（8只）用于管理處安保、維修8外線電話3501用于管理服務(wù)聯(lián)絡(luò)9鑰匙柜2001用于公共場(chǎng)所的管理10小靈通3502用于管理調(diào)度聯(lián)絡(luò)11考勤鐘8501用于員工考勤表二、清潔、綠化工具序號(hào)品名數(shù)量單價(jià)（元）金額（元）備注1二輪車33501050用于清潔2三輪車25501100用于清潔、綠化3割草機(jī)150005000用于綠化工作4其它工具300表三、水電維修工具序號(hào)品名^價(jià)（元）數(shù)量金額（元）備注1鉗型表20012002手槍鉆18011803沖擊鉆1500115004各類鉆頭10011005鋁合金梯子30026006板手（12寸）181187管子鉗各1608、10、188電鉻鐵201209應(yīng)急燈（10W）250250010萬(wàn)用表（普通）150115011萬(wàn)用表（數(shù)字）400140012組合工具（25件）150230013絕緣擺表（500V）9601960第五章日常工作計(jì)劃安排一、提前介入，搞好物業(yè)接管驗(yàn)收1、前期介入工作內(nèi)容根據(jù)實(shí)際情況，我們?cè)诠芾砗贤灦ò朐聝?nèi)，首先派出精干工作小組進(jìn)入勤德家園。從物業(yè)管理的角度和業(yè)主的角度，從設(shè)施設(shè)備的合理選擇配置、從水電供應(yīng)容量的科學(xué)核定、從垃圾收集處理方式、會(huì)所的大小和內(nèi)容、綠化的設(shè)計(jì)配置等方面當(dāng)好顧問，共同把好規(guī)劃設(shè)計(jì)關(guān)。隨后根據(jù)工程進(jìn)度及實(shí)際需要調(diào)整增加人員。掌握新物業(yè)的房屋結(jié)構(gòu)、設(shè)施設(shè)備、管線布置、房間大小等方面的全部情況。參與施工監(jiān)理，使某些影響物業(yè)使用功能的問題及早發(fā)現(xiàn)解決，對(duì)工程質(zhì)量增加一份保證。按勤德家園計(jì)劃竣工的日程，我們的前期介入，其主要工作內(nèi)容如下：仔細(xì)研究工程設(shè)計(jì)原圖，根據(jù)工程施工的現(xiàn)狀，提出有關(guān)結(jié)構(gòu)布局方面的改進(jìn)的意見。檢查前期工程的質(zhì)量，就原設(shè)計(jì)不合理又可以更改的部分提出建議。根據(jù)管理實(shí)際需要，提出原設(shè)計(jì)遺漏項(xiàng)目和內(nèi)容的改進(jìn)意見和建議。根據(jù)工程進(jìn)度，協(xié)助業(yè)主和監(jiān)理單位搞好施工監(jiān)理，對(duì)施工不符合規(guī)范的，適時(shí)提出整改意見。對(duì)訂購(gòu)的設(shè)備型號(hào)、性能、產(chǎn)地提出咨詢意見。定期參加施工工作會(huì)議，與施工方互通情況，協(xié)調(diào)相互關(guān)系，促進(jìn)工程順利進(jìn)展。配合設(shè)備安裝，進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)監(jiān)督和測(cè)試，確保安裝質(zhì)量。搞好物業(yè)的接管驗(yàn)收。適時(shí)招聘員工并按計(jì)劃培訓(xùn)，做好開業(yè)的各項(xiàng)準(zhǔn)備工作。由于先期介入物業(yè)開發(fā)，物業(yè)管理公司對(duì)該物業(yè)的整體情況相當(dāng)熟悉，這對(duì)于物業(yè)管理、養(yǎng)護(hù)、維修可以說帶來許多便利。一是方便了物業(yè)管理中維修保養(yǎng)計(jì)劃的安排；二是方便了物業(yè)管理中的檢修，特別是可以縮短檢修時(shí)間；三是能夠或比較容易保證維修質(zhì)量；四是方便改造、搭建、拆除等改進(jìn)工程及設(shè)備的重?fù)Q等。所有這一切，提高了物業(yè)管理工作效率和工作質(zhì)量，為物業(yè)管理公司向住戶提供良好的服務(wù)打下了基礎(chǔ)。前期介入過程中需要較多的工程技術(shù)人才，我們注意新老搭配，發(fā)揮老同志設(shè)備管理和施工現(xiàn)場(chǎng)經(jīng)驗(yàn)豐富的優(yōu)勢(shì)，發(fā)揮年輕人電腦、網(wǎng)絡(luò)、智能化等技術(shù)掌握較快的特點(diǎn)，同時(shí)實(shí)行各工種交叉，提倡一專多能和發(fā)揚(yáng)團(tuán)隊(duì)精神，使我們公司的工程技術(shù)人員在前期介入過程中得到充分鍛煉，有利于技術(shù)全面發(fā)展。通過前期介入，可以使我公司全面掌握物業(yè)的情況并熟悉使用有關(guān)的設(shè)施設(shè)備，使后期管理可以順利進(jìn)行。2、前期介入的費(fèi)用預(yù)測(cè)從前期管理合同簽署后至小區(qū)開業(yè)，前期介入的各項(xiàng)費(fèi)用本著勤儉節(jié)約，最低配置，急用先置的原則預(yù)測(cè)，主要項(xiàng)目有辦公設(shè)備購(gòu)置費(fèi)、工程設(shè)備購(gòu)置費(fèi)、清潔設(shè)備購(gòu)置費(fèi)、通訊設(shè)備購(gòu)置費(fèi)、安保設(shè)備購(gòu)置費(fèi)、綠化設(shè)備購(gòu)置費(fèi)、制服費(fèi)以及其它不可預(yù)見性開支，具體數(shù)據(jù)略。二、業(yè)主入伙期間的管理方案1、辦好入伙儀式辦好入伙儀式是小區(qū)管理處與業(yè)主溝通情感，為業(yè)主排擾解難的第一步。在小區(qū)入口處掛橫幅，內(nèi)容有“歡迎您喬遷勤德家園”，插彩旗，營(yíng)造熱烈的氣氛，插指路牌，由入口處到管理處。綠化清潔工作一定要出色，做到處處郁郁蔥蔥，地上一塵不染，給人以井井有條、生機(jī)勃勃的印象。管理處辦公室掛燈籠，飄彩帶，擺放花籃、盆景，給人以隆重喜慶的感受。張貼醒目的“辦理入住手續(xù)流程圖”，辦理手續(xù)設(shè)置做到一條龍服務(wù)，各窗口標(biāo)記清楚，一目了然，辦公室內(nèi)資料擺放整齊。為使小區(qū)的業(yè)主順利遷入，我管理處將結(jié)合小區(qū)特點(diǎn)及入住期的具體情況，以方便、快捷的程序?yàn)闃I(yè)主辦理有關(guān)入住手續(xù)，提供全方位的便民服務(wù)，為業(yè)主排憂解難。1）、小區(qū)管理處組織專門人員成立咨詢服務(wù)小組，解答業(yè)主的各項(xiàng)事宜咨詢。2）、入住手續(xù)，向業(yè)主發(fā)放《勤德家園用戶手冊(cè)》、《業(yè)主入住登記表》、《裝修管理規(guī)定》等資料。為業(yè)主發(fā)放鑰匙，簽訂各種合約，包括《業(yè)主公約》、《小區(qū)精神文明建設(shè)公約》等。3）、工作分工，管理處將樓宇分區(qū)配備專人負(fù)責(zé)交接工作，陪同業(yè)主進(jìn)行交接驗(yàn)收登記，雙方簽字認(rèn)可。4）、交付期間將開展便民咨詢服務(wù)。設(shè)立裝修服務(wù)辦公室，同時(shí)聯(lián)合多家知名品牌裝飾公司，為業(yè)主裝修提供方便。5）、住戶裝修時(shí)，提供裝修材料搬運(yùn)服務(wù)。6）、問題處理，在交接過程中發(fā)現(xiàn)問題要及時(shí)處理，一般問題在當(dāng)天內(nèi)解決。辦理入住手續(xù)流程圖業(yè)主備齊入住資料到小區(qū)管理處辦理入住登記手續(xù)交納入住費(fèi)用業(yè)主辦理裝修手續(xù)流程業(yè)主提出裝修申請(qǐng)業(yè)主、裝修單位填寫裝修申請(qǐng)表裝修施工單位與物業(yè)公司簽訂小區(qū)裝修管理協(xié)議管理部審核確認(rèn)裝修單位繳納裝修押金、業(yè)主繳納結(jié)構(gòu)保證金管理部簽發(fā)裝修許可證和發(fā)放施工人員出入證管理人員巡查裝修結(jié)束、1退場(chǎng)驗(yàn)收"*退還裝修押金資料存檔2、入住期間，各業(yè)主忙著進(jìn)行裝修，小區(qū)出入人員結(jié)構(gòu)復(fù)雜，將給物業(yè)管理帶來不便，為此豐臣公司針對(duì)實(shí)際情況，從驗(yàn)收開始到入住后日常管理將建立一套可操作性強(qiáng)的工作流程和質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，落實(shí)安全防范措施。檔案管理，建立健全管理制度的技術(shù)檔案以及業(yè)主檔案。加強(qiáng)管理人員和工程技術(shù)人員的培訓(xùn)學(xué)習(xí)，并引導(dǎo)業(yè)主盡快了解環(huán)境房屋的基本整體結(jié)構(gòu)和所有與之有關(guān)的規(guī)章制度及操作規(guī)程。裝修施工隊(duì)的管理，對(duì)小區(qū)內(nèi)的施工隊(duì)伍實(shí)行驗(yàn)證、登記、定時(shí)定位，履行治安居住，施工協(xié)議等管理手續(xù)。安全防范，對(duì)小區(qū)實(shí)行全封閉24小時(shí)安保管理，不間斷巡視、技防、人防相結(jié)合，充分發(fā)揮智能化設(shè)備的作用。進(jìn)行全面監(jiān)控，合理安排，定點(diǎn)、定位巡視檢查，做到出入有登記，確保業(yè)主安居樂業(yè)。建立一支高素質(zhì)的護(hù)衛(wèi)隊(duì)伍，根據(jù)保衛(wèi)對(duì)象不同，治安環(huán)境不同以及治安現(xiàn)象危急的不同，采取相應(yīng)的保衛(wèi)措施。日常巡視，采取門衛(wèi)崗、定點(diǎn)崗、巡視崗相結(jié)合。巡邏過程中應(yīng)多看、多聽，以確保完成巡視工作任務(wù)。發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)處理。設(shè)立保安服務(wù)應(yīng)急預(yù)案，遇突發(fā)事件能應(yīng)急處理。三、對(duì)小區(qū)內(nèi)不出現(xiàn)違章和保證小區(qū)外觀整潔統(tǒng)一所承擔(dān)的責(zé)任及承諾加強(qiáng)對(duì)小區(qū)裝修工程的監(jiān)管，有效地制止違章裝修，保障建筑物的結(jié)構(gòu)完整、安全以及外觀統(tǒng)一、美觀，維護(hù)小區(qū)的秩序。小區(qū)物管處將按照規(guī)定程序?qū)π^(qū)裝修實(shí)施控制。（1）業(yè)主裝修應(yīng)提前向管理處申報(bào)，填寫《裝修申請(qǐng)表》，并遞交裝修圖紙，裝修方案，進(jìn)行審核批準(zhǔn)。（2）施工隊(duì)進(jìn)入小區(qū)進(jìn)行施工裝修要嚴(yán)格執(zhí)行《小區(qū)裝修管理規(guī)定》，出具施工資質(zhì)證書復(fù)印件。經(jīng)批準(zhǔn)交施工押金，簽訂《裝修管理協(xié)議》。（3）施工隊(duì)進(jìn)入小區(qū)裝修，一律要遞交有效證件，辦理施工人員出入證，憑證出入。（4）進(jìn)入小區(qū)施工的隊(duì)伍一律按規(guī)定交納管理押金，待工程完工并驗(yàn)收合格后退還。（5）強(qiáng)化管理處管理人員、技術(shù)人員及護(hù)衛(wèi)隊(duì)員的素質(zhì)培訓(xùn)，特別在裝修期間加強(qiáng)監(jiān)督巡視，嚴(yán)格執(zhí)行申報(bào)、批準(zhǔn)手續(xù)，每天不少于二次進(jìn)入施工現(xiàn)場(chǎng)檢查。發(fā)現(xiàn)違章加建等問題，應(yīng)立即予以解決。四、財(cái)產(chǎn)被盜與車輛丟失的責(zé)任與承諾若發(fā)生下列情況的損失，管理處承擔(dān)責(zé)任，并給予賠償：地下車庫(kù)車位，業(yè)主固定車位車輛，經(jīng)公安機(jī)關(guān)鑒定，屬于外來犯罪分子進(jìn)入地下車庫(kù)行竊的，根據(jù)管理責(zé)任大小，承擔(dān)相應(yīng)的賠償額。屬于管理不到位，人員失職而造成遺失的，全額外負(fù)擔(dān)賠償。屬于管理不當(dāng)造成業(yè)主損失，如設(shè)施、各類標(biāo)志不清以及管理方式不當(dāng)，造成業(yè)主損失，根據(jù)實(shí)際情況，承擔(dān)部分賠償。五、物業(yè)管理工作流程與質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)裝修期間管理工作流程工作內(nèi)容工作時(shí)間質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)入住手續(xù)驗(yàn)收上班時(shí)間隨來隨辦證件齊全、驗(yàn)收項(xiàng)目齊全、住戶簽字發(fā)鑰匙上班時(shí)間隨來隨辦證件齊全、手續(xù)完備、住戶簽收裝修審批1天內(nèi)辦完符合規(guī)定、無危及安全、外觀無改變

用途巡視每日二次無亂堆放、舌1搭建、無違章裝修跟蹤監(jiān)督每日四次問題部位無重復(fù)違章現(xiàn)象走訪^周二次及時(shí)聽取業(yè)主意見，滿足其合理要求回訪上班時(shí)間熟記完成情況，滿意率100%熟悉樓層分布、公共設(shè)施、業(yè)主情況、正確率100%工作日記每日下班前半小時(shí)記錄全面、真實(shí)、^準(zhǔn)確財(cái)務(wù)日結(jié)日清、賬表相符、收支平衡、每^度公布一次督導(dǎo)方式分片包干、定時(shí)巡查清潔衛(wèi)生、環(huán)境綠化工作流程和質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)工作項(xiàng)目作業(yè)頻率質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)地面及房屋公共部位清掃2次/天地面無雜物垃圾；道路無土無沙、無雜草、無積水、無煙頭；車庫(kù)、車棚、樓梯口無雜物。保潔8小時(shí)所有公共場(chǎng)所無雜物、無垃圾、無亂堆放。樓道、樓梯每周清掃2次無雜物、無蜘蛛網(wǎng)、無舌1貼廣告、無亂堆放；消防箱、扶手無塵。保潔率99%以上。垃圾清運(yùn)運(yùn)送2次/天清洗、定期清洗，保持清潔日產(chǎn)日清100%，要求整潔；無臭味；無污跡現(xiàn)象衛(wèi)生消殺垃圾桶3次/周，排污井池2次/月少蚊蠅、無鼠，消殺率99%排水排污雨、污水井1次/月，污水管道1無堵塞、無污垢、無外溢、無井蓋破

管道次/半年，化糞池1次/半年損、丟失月日綠化造型修剪春季20天1次，其它季節(jié)1次/月，草坪修剪1次/年，施肥2次/年，澆水冬季1次/天，其它季1次/2天保持草坪平整；保持綠化有足夠的生長(zhǎng)肥料、水分，無死苗、枯草現(xiàn)象，保持率99%工作流程每日上午7：00~10：00開始保潔，10：~10：30運(yùn)垃圾下午13：00~17：00保潔，17：00~17：30清運(yùn)垃圾督導(dǎo)方法實(shí)行定人分片包干責(zé)任區(qū)。衛(wèi)生檢查員按標(biāo)準(zhǔn)要求進(jìn)行巡視檢查，不少于1次/天。清潔班長(zhǎng)每天進(jìn)行全面巡視檢查。管理處主任不定期抽查4次/每天安保、交通工作流程與質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)固定崗位事故處理流動(dòng)巡查學(xué)習(xí)訓(xùn)練工作地下車交通疏事故車樓宇環(huán)境裝修突發(fā)學(xué)習(xí)業(yè)務(wù)內(nèi)容庫(kù) 導(dǎo)發(fā)生輛安全保護(hù)監(jiān)督事件法規(guī)訓(xùn)練后2停教育分鐘放思想作業(yè)24小4次/內(nèi)到全天24小、時(shí)檢查每周每周頻次時(shí) 天達(dá)一次一次，60分鐘/次每次每次一小一小時(shí)工時(shí)作例會(huì)

質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)汽車進(jìn)出登記100%,禮貌服務(wù)儀表整潔，標(biāo)志齊全上下班高峰車流順暢，無阻塞現(xiàn)象保護(hù)現(xiàn)場(chǎng)制止糾紛，疏導(dǎo)交通及時(shí)報(bào)警，報(bào)案進(jìn)行搶救車輛無違當(dāng)章停放檢查公用設(shè)施，防止盜竊事件發(fā)生無破壞綠化，亂扔亂倒無違章裝修，無亂搭建及時(shí)采取措施，保護(hù)現(xiàn)場(chǎng)，等待支援治安消防車輛交通法規(guī)培訓(xùn)隊(duì)列、敬禮，換崗、消防技能等督導(dǎo)方式護(hù)衛(wèi)隊(duì)長(zhǎng)統(tǒng)一指揮調(diào)配，隊(duì)員分片包干巡視，定崗定位定人，24小時(shí)小區(qū)治安保衛(wèi)。護(hù)衛(wèi)隊(duì)長(zhǎng)每七天抽查一次，管理處主任每月抽一次。考核護(hù)衛(wèi)隊(duì)長(zhǎng)每天實(shí)行檢查一次，每周工作例會(huì)總結(jié)考評(píng)一次消防管理工作流程工作內(nèi)容作業(yè)頻率質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)值班24小時(shí)報(bào)警，通訊設(shè)備完好，離崗有人代班，滅火迅速，措施得力，搶救及時(shí)施工、裝修監(jiān)督24小時(shí)無堆放易燃、易爆用品，安全使用電器，無舌1接電線有消防設(shè)備，會(huì)使用，無違章用火，用電，無使用易燃材料裝修，無亂堆放雜物公共場(chǎng)地、設(shè)備消防泵栓帶，滅火器具報(bào)警，通訊，車輛每周一次泵：運(yùn)行良好，無異常聲音，表面無油污，栓：無滲漏，無銹蝕，開閉靈活，帶：無破損，帶柜完好，滅火器放置合理，無缺失，無過期，表面清潔，車輛無故障，消防器材一年補(bǔ)換兩次學(xué)習(xí)訓(xùn)練2次/周30分鐘/次熟悉消防法規(guī)，消防知識(shí)和小區(qū)情況，掌握基本消防技能，訓(xùn)練，演習(xí)組織嚴(yán)密，重點(diǎn)突出，專家指導(dǎo)，業(yè)主參加考核1次/半年演習(xí)1次/年

督導(dǎo)方式管理處統(tǒng)一調(diào)度指揮，消防隊(duì)員分片包責(zé)任區(qū)，隊(duì)長(zhǎng)每日巡查，監(jiān)督。主任每月重點(diǎn)抽查。公司領(lǐng)導(dǎo)每月抽查公共設(shè)施、機(jī)電設(shè)備維修工作流程與質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)工作內(nèi)容作業(yè)頻率質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)裝修審核8小時(shí)隨來隨辦符合規(guī)定、無危及安全，無改變用途巡視2次/天熟悉房屋公共設(shè)施種類、位置、分布、安全要求，完好率99%以上室內(nèi)維修急修不過夜，小修小補(bǔ)4小時(shí)完成，中修兩天回應(yīng)100%回訪，住戶滿意率99%以上室外維修保養(yǎng)道路、停車場(chǎng)檢查2次/天隨壞隨修平整無積水，無缺損，完好率100%樓梯墻面刷漆1次/年整潔無缺，扶手完好，樓梯燈正常，無張貼明暗溝檢查1次/周即壞即修暢通，無積水，無塌陷外墻1次/周即壞即修無脫落，無滲水，無違章，整齊統(tǒng)一供水供電供氣1次/月發(fā)現(xiàn)異常，零修，小修即報(bào)物管處動(dòng)作正常，無亂公共場(chǎng)所檢查1次/月即壞即修整潔、安全、無改建、無亂L堆亂放路燈草坪燈1次/月即壞即修供水設(shè)施當(dāng)班日常保養(yǎng)，安全操作，運(yùn)作情況正常，自動(dòng)控制良好。貯存器末維修保養(yǎng)閘閥，截止閥，水表，聯(lián)軸器，水泵軸承加油等。季末半年清洗水池1次，電機(jī)軸承加油閥門開閉靈活，系統(tǒng)密封良好，管道無滴漏，電機(jī)保護(hù)齊全，振動(dòng)軸承溫度正常，連續(xù)不間斷供水，有檢查維修記錄供電設(shè)施當(dāng)班日常檢查各接線處無跳火，發(fā)熱等到異常現(xiàn)象，指示燈信號(hào)燈齊全，計(jì)量?jī)x表準(zhǔn)確，配電房溫度不超過40度，有檢查記錄電梯當(dāng)班日常保養(yǎng)，安全操作，正確使用，工作有記錄，維修、保養(yǎng)的周期，級(jí)別、內(nèi)容嚴(yán)格按國(guó)家電梯管理有關(guān)規(guī)定執(zhí)行專業(yè)資質(zhì)人員操作，持證上崗，橋箱內(nèi)警鈴風(fēng)扇，電話保持工作狀態(tài)，信號(hào)燈齊全，運(yùn)行平穩(wěn)無振動(dòng)，建立電梯設(shè)備技術(shù)檔案時(shí)間安排水電維修向值班室查看值班記錄和處理申報(bào)，投訴，跟蹤監(jiān)督，巡視檢查日常管理工作督導(dǎo)方式由工程技術(shù)部統(tǒng)一調(diào)度指揮，并負(fù)責(zé)質(zhì)量跟蹤檢查，水電班長(zhǎng)每天巡視檢查，主任不定期抽查，每月組評(píng)1次，每半年處評(píng)1次。主任定期參加安全檢查。突發(fā)事件處置方案一、入室盜竊處置方案一般原則：快速反應(yīng)1、接報(bào)后，當(dāng)班人員、管理部人員立即趕到現(xiàn)場(chǎng)，視情況報(bào)警（一般報(bào)派出所和公司主要領(lǐng)導(dǎo)）；2、保護(hù)好現(xiàn)場(chǎng)，了解有關(guān)情況和證據(jù)，待警方趕到后配合配合偵破（封鎖信息，確保穩(wěn)定）；3、強(qiáng)化小區(qū)治安保衛(wèi)工作，防止小區(qū)其他地段發(fā)生類似問題；4、擬寫案情經(jīng)過和吸取教訓(xùn)的報(bào)告。二、抓住小偷的處置方案一般原則：不打不罵1、重視人贓俱獲；2、簡(jiǎn)單弄清偷竊事實(shí)；3、拍好照片，態(tài)度不好的要捆綁；4、送派出所查處，總結(jié)經(jīng)驗(yàn)和吸取教訓(xùn)。三、危重病人的救治方法一般原則：熱情、周到、適度1、報(bào)告隊(duì)長(zhǎng)，合理救治病人（不影響防盜，嚴(yán)防不懂裝懂）；2、視情況救治病人（送上車或送到醫(yī)院）；3、及時(shí)同病人家屬聯(lián)系；4、把救治情況登記好并報(bào)告有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)。四、發(fā)生火災(zāi)時(shí)的處置方案一般原則：沉著、冷靜、靈活1、地段交通安全員或維修工發(fā)現(xiàn)后立即報(bào)告保安主管，形成處置小組；2、查明起火部位、樓號(hào)、層次、火勢(shì)等情況；3、視情況進(jìn)室打開門窗，關(guān)閉煤、電開關(guān)，運(yùn)用滅火器將火撲滅；4、逐級(jí)報(bào)告。5、及時(shí)書寫救火報(bào)告6、積極協(xié)助警方查找起火原因，并做好善后工作。五、小區(qū)內(nèi)發(fā)生交通事故，一律由派出所處理，交通安全員只負(fù)責(zé)調(diào)解。六、觸電處置方案一般原則：發(fā)現(xiàn)及時(shí)、科學(xué)搶救，方法靈活1、發(fā)現(xiàn)有人觸電，首先切斷電源；2、將病人轉(zhuǎn)移到安全地段；3、按科學(xué)的方法積極搶救觸電者；4、及時(shí)請(qǐng)醫(yī)生治療或撥打急救電話“120”5、保護(hù)好現(xiàn)場(chǎng)，立即請(qǐng)維修人員查明觸電原因，及時(shí)報(bào)告相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)。七、煤氣中毒處置方案1、打開門窗，進(jìn)行通風(fēng)；2、切斷電源，注意火源；3、將中毒者轉(zhuǎn)移到通風(fēng)地段，做些簡(jiǎn)單的搶救；4、及時(shí)請(qǐng)醫(yī)生治療或撥打急救電話“120”5、保護(hù)好現(xiàn)場(chǎng)，及時(shí)和煤氣公司取得聯(lián)系，查明煤氣中毒的原因報(bào)告領(lǐng)導(dǎo)。第六章小區(qū)房屋及其設(shè)備的維修養(yǎng)護(hù)計(jì)劃和實(shí)施小區(qū)的公共設(shè)施和房屋本體的維修養(yǎng)護(hù)是小區(qū)物業(yè)管理處物業(yè)管理的主要內(nèi)容，我公司十分注重這項(xiàng)工作，選擇信譽(yù)良好的專業(yè)維修公司（電梯公司、機(jī)電養(yǎng)護(hù)公司），充分發(fā)揮專業(yè)服務(wù)公司的作用，配合小區(qū)的設(shè)備維護(hù)管理工作，切實(shí)做到為業(yè)主服務(wù)。小區(qū)房屋公用設(shè)施日常養(yǎng)護(hù)計(jì)劃序號(hào)養(yǎng)護(hù)項(xiàng)目計(jì)劃完成情況計(jì)劃內(nèi)完成時(shí)間備注1地下車庫(kù)^月^修一次^年4月份日常問題及時(shí)處理2小^道路每季度檢修一次^年2月份日常問題及時(shí)處理3小^路燈每季度檢修二次^年3月份日常問題及時(shí)處理4化小品^年檢修一次^年3月份日常問題及時(shí)處理5上下水主管道^年檢修二次每年4、10月份日常問題及時(shí)處理6導(dǎo)示牌^年更新檢修^年年底完成日常問題及時(shí)處理7溝、渠、池、井^月^修一次^年4月份日常問題及時(shí)處理小區(qū)房屋本體日常養(yǎng)護(hù)計(jì)劃序號(hào)養(yǎng)護(hù)項(xiàng)目計(jì)劃完成情況完成時(shí)間備注1梁柱、內(nèi)外墻、外墻面每年檢查一次每年1月份日常問題及時(shí)處理2樓梯間每年檢查一次每年2月份日常問題及時(shí)處理3公共走道每年檢查一次每年3月份日常問題及時(shí)處理4車庫(kù)每年檢查一次每年4月份日常問題及時(shí)處理5供電設(shè)施每年檢查一次每年3~5月份日常問題及時(shí)處理6供氣設(shè)施每年檢查一次每年5月份日常問題及時(shí)處理7排水設(shè)施每年檢查二次每年5月份日常問題及時(shí)處理8消防設(shè)備每年檢查一次每年3?4、9?10月份日常問題及時(shí)處理9電梯日常小檢、周檢、月檢每11?12月份日常問題及時(shí)處理第七章各項(xiàng)指標(biāo)的承諾及為完成承諾指標(biāo)采取的措施為了將勤德家園小區(qū)建設(shè)成為在行業(yè)中具有標(biāo)志性的智能型、超一流的文明小區(qū)典范，按照《全國(guó)物業(yè)管理示范小區(qū)標(biāo)準(zhǔn)》并借鑒國(guó)內(nèi)優(yōu)秀小區(qū)成功的管理運(yùn)作經(jīng)驗(yàn)，結(jié)合豐臣公司管理目標(biāo)、質(zhì)量方針確定如下承諾指標(biāo)及保障措施。1、小區(qū)各房屋及重要配套設(shè)施設(shè)備的完好率國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)98%承諾指標(biāo)100%1）實(shí)施措施指定維修技術(shù)人員，專職負(fù)責(zé)區(qū)域檢查，建檔記錄，確保外觀整潔，無破損，無改變使用功能，無亂搭建，公用設(shè)施及通道無隨意占用現(xiàn)象出現(xiàn)。2）測(cè)定依據(jù)房屋及配套設(shè)施部分，不得出現(xiàn)外墻及天花板破損和污銹現(xiàn)象，管線安裝統(tǒng)一有序，無任何亂搭建、亂張貼現(xiàn)象，無擅自改變房屋用途、門號(hào)，引路標(biāo)識(shí)無缺損，修繕制度和報(bào)修措施得到落實(shí)。2、小修、急修及時(shí)率國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)95%承諾指標(biāo)100%1）實(shí)施措施在接到維修通知后保證十分鐘內(nèi)到達(dá)維修現(xiàn)場(chǎng)，零修現(xiàn)場(chǎng)及時(shí)完成，急修不過夜，在保修期內(nèi)如建筑單位不能及時(shí)處理的，管理處本著先處理后協(xié)商的辦事原則，做好回訪記錄，做好質(zhì)量跟蹤。2）測(cè)定依據(jù)在每次接到通知后，維修人員要詳細(xì)填寫維修單，注明需維修地點(diǎn)，報(bào)修事項(xiàng)，報(bào)修時(shí)間，待維修完成后，由報(bào)修人填寫到達(dá)時(shí)間，實(shí)際維修時(shí)間，最后由維修技術(shù)人員填寫維修驗(yàn)收結(jié)果交報(bào)修人簽字認(rèn)可，以上程序不得出現(xiàn)任何漏填及不真實(shí)現(xiàn)象。根據(jù)維修通知書檢查維修回訪記錄，不出現(xiàn)缺回訪或缺記錄情況發(fā)生。、保潔度國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)95%承諾指標(biāo)100%1）實(shí)施措施有專職保潔員全天進(jìn)行保潔，并實(shí)行巡查制度，建檔記錄，由清潔班長(zhǎng)監(jiān)督現(xiàn)場(chǎng)打分，每周考評(píng)，確保小區(qū)內(nèi)垃圾日產(chǎn)日清，設(shè)施完好，無環(huán)境污染現(xiàn)象。2）測(cè)定依據(jù)建立健全檢查制度，不得出現(xiàn)制度不落實(shí)，環(huán)衛(wèi)設(shè)備不完善情況出現(xiàn)，樓宇通道、樓梯間、區(qū)內(nèi)道路、綠化等不得出現(xiàn)大面積或大宗垃圾，煙頭、紙屑等及時(shí)清理。整體環(huán)境及設(shè)施好，定期進(jìn)行消殺，小區(qū)內(nèi)禁止飼養(yǎng)家禽。5、維修工程質(zhì)量合格率和回訪率國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)100%承諾指標(biāo)100%1）實(shí)施措施通過質(zhì)檢人員的檢查和用戶的驗(yàn)收來確保維修質(zhì)量，滿足住戶需要，并做好回訪記錄，建檔造冊(cè)，使業(yè)主滿意。2）測(cè)定依據(jù)小區(qū)所有維修工程都必須具有詳細(xì)的維修記錄及驗(yàn)收記錄，主要維修工程要建檔造冊(cè)，并由質(zhì)檢人員簽署驗(yàn)收合格單，每次維修工程完工后，對(duì)用戶進(jìn)行回訪，并針對(duì)回訪情況提出整改措施，達(dá)到用戶滿意。6、公共照明完好率國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)95%承諾指標(biāo)98%1）實(shí)施措施指定專職維修人員進(jìn)行維護(hù)管理，每日實(shí)行巡查制度，建檔記錄及時(shí)維護(hù)，由維修班長(zhǎng)監(jiān)督，確保完好無損，正常使用。2）測(cè)定依據(jù)小區(qū)內(nèi)公共照明，隨時(shí)處于完好狀態(tài)中，在二十四小時(shí)中無論任何時(shí)間段出現(xiàn)故障，做到及時(shí)修復(fù)，做好維修記錄，填寫巡視記錄，確保正常使用。小區(qū)內(nèi)治安案件發(fā)生率國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)1%。 承諾指標(biāo)0%。1）實(shí)施措施實(shí)行二十四小時(shí)安保巡視制度，充分利用小區(qū)智能化設(shè)施，與公司配備的先進(jìn)巡邏鐘相結(jié)合，落實(shí)護(hù)衛(wèi)隊(duì)員崗位職責(zé)，明確責(zé)任區(qū)域及重點(diǎn)部位，實(shí)行定點(diǎn)與巡查相結(jié)合的轄區(qū)式管理，確保小區(qū)業(yè)主人身、財(cái)產(chǎn)安全。2）測(cè)定依據(jù)對(duì)保安隊(duì)員實(shí)行一體化管理，實(shí)行準(zhǔn)軍事化管理和訓(xùn)練，認(rèn)真落實(shí)巡邏與管理制度，定期進(jìn)行軍事素質(zhì)和業(yè)務(wù)素質(zhì)考核并填寫考核記錄建檔管理，嚴(yán)格實(shí)行淘汰機(jī)制，每個(gè)保安隊(duì)員都必須熟悉小區(qū)情況，言行規(guī)范，文明執(zhí)勤。大型及重要機(jī)電設(shè)備完好率國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)95%承諾指標(biāo)100%1）實(shí)施措施指定設(shè)備維修人員定期進(jìn)行日常維護(hù)保養(yǎng)，并由設(shè)備主管負(fù)責(zé)驗(yàn)收監(jiān)督，建立機(jī)電設(shè)備運(yùn)行管理組對(duì)所有大型重要機(jī)電設(shè)備提出維護(hù)保養(yǎng)計(jì)劃，建檔記錄，分類控制，確保正常運(yùn)行。2）測(cè)定依據(jù)建立健全大型及重要機(jī)電設(shè)備管理制度，制定定期維修、保養(yǎng)計(jì)劃，對(duì)設(shè)備運(yùn)行情況每60分鐘由專職人員巡視一次，并同時(shí)做好巡視記錄，對(duì)各類重要機(jī)電設(shè)備填寫運(yùn)行日記，并進(jìn)行運(yùn)行狀況分析，使設(shè)備在動(dòng)態(tài)運(yùn)行中的隱患得到及時(shí)排除，落實(shí)以管理處主任全面負(fù)責(zé)，設(shè)備主管質(zhì)量技術(shù)把關(guān)的崗位現(xiàn)任投制及工作程序，使各類設(shè)備運(yùn)行、保養(yǎng)及時(shí)合理，廷長(zhǎng)設(shè)備使用壽命?；馂?zāi)發(fā)生率國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)1%。 承諾指標(biāo)0%。1）實(shí)施措施實(shí)行全員義務(wù)消防員制度，由管理處制定出消防應(yīng)急作戰(zhàn)方案，定期進(jìn)行培訓(xùn)和演習(xí)，加強(qiáng)宣傳與檢查，由安全督察員作好巡視記錄，發(fā)現(xiàn)隱患及時(shí)處理，確保小區(qū)消防安全。2）測(cè)定依據(jù)建立健全小區(qū)消防工作制度，定期由專人負(fù)責(zé)消防設(shè)施的檢查測(cè)定，并填寫檢查標(biāo)識(shí)及記錄，對(duì)重點(diǎn)部位制定出防范措施，對(duì)隱患下達(dá)整改通知書，并填寫隱患消除驗(yàn)收?qǐng)?bào)告。10、違章發(fā)生率與處理率國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)1%承諾指標(biāo)0.5%以下1）實(shí)施措施建立巡視制度,對(duì)小區(qū)內(nèi)各類違章隱患進(jìn)行跟蹤管理,發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)處理,加強(qiáng)宣傳工作和小區(qū)業(yè)主溝通,取得業(yè)主理解,杜絕違章事件的發(fā)生,建立回訪制度.2）測(cè)定依據(jù)落實(shí)巡視制度,由專職管理員對(duì)小區(qū)內(nèi)各類違章情況實(shí)行巡視檢查制度,發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)處理,對(duì)違章現(xiàn)象實(shí)行跟蹤管理,建檔,定期對(duì)住戶進(jìn)行回訪。11、有效投訴處理率國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)2%以下處理率95%以上承諾指標(biāo)1%處理率98%1）實(shí)施措施按照國(guó)家、省、市各項(xiàng)有關(guān)規(guī)定作好保障工作，加強(qiáng)與業(yè)主之間的溝通，了解業(yè)主的愿望與要求，滿足業(yè)主的合理要求，定期舉行業(yè)主座談會(huì)，及時(shí)處理各項(xiàng)投訴，并作好回訪記錄。2）測(cè)定依據(jù)對(duì)全年投訴、處理及回訪專人負(fù)責(zé)建檔記錄，對(duì)上級(jí)主管部門轉(zhuǎn)來的有效投訴按規(guī)定時(shí)間完成，并地完成處理回訪程序后及時(shí)將信息反饋給上級(jí)轉(zhuǎn)發(fā)部門或經(jīng)辦人員，每半年舉行一次業(yè)主座談會(huì)，廣泛征求意見，及時(shí)解決或處理業(yè)主的困難和需要，為業(yè)主服務(wù)。12、綠化完好率國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)95%承諾指標(biāo)98%1）實(shí)施措施指定專職綠化員負(fù)責(zé)維護(hù)并實(shí)行巡查制度，建檔記錄，確保小區(qū)綠化地?zé)o破壞、無踐踏、無黃土裸露、無病蟲害現(xiàn)象。2）測(cè)定依據(jù)建立健全綠化管理制度，落實(shí)小區(qū)綠化工作負(fù)責(zé)制及巡查制度，對(duì)小區(qū)內(nèi)所有綠化品種、布局、長(zhǎng)勢(shì)、修剪、維護(hù)等情況建檔登記。12、樓道、停車場(chǎng)完好率國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)95%承諾指標(biāo)100%1）實(shí)施措施指定公用設(shè)施管理人員進(jìn)行維護(hù)，實(shí)行巡查制度，建檔記錄，由保安隊(duì)長(zhǎng)負(fù)責(zé)監(jiān)督建立健全停車場(chǎng)管理制度，落實(shí)道路、車場(chǎng)分區(qū)制度，責(zé)任落實(shí)到人，確保道路、車場(chǎng)完好，方便使用。2）測(cè)定依據(jù)有明確詳細(xì)的巡查記錄，維修記錄及維修檔案，不出現(xiàn)路面積水、破損、不平坦、不整潔現(xiàn)象，停車場(chǎng)管理制度落實(shí)責(zé)任到人。機(jī)動(dòng)車與非機(jī)動(dòng)車輛停放有序，設(shè)施完好，杜絕必變使用功能現(xiàn)象。13、業(yè)主對(duì)物業(yè)管理的滿意率國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)95%承諾指標(biāo)981）實(shí)施措施日常服務(wù)過程中及時(shí)收集住戶的需求信息，盡可能滿足業(yè)主的合理需要，與業(yè)主加強(qiáng)溝通，確保業(yè)主對(duì)物業(yè)管理工作的滿意程度。2）測(cè)定依據(jù)對(duì)所有收集的業(yè)主需求信息由專人登記造冊(cè)，并負(fù)責(zé)落實(shí)解決，對(duì)業(yè)主需求信息的采集，采取調(diào)查與走訪相結(jié)合，力爭(zhēng)準(zhǔn)確，造冊(cè)登記詳細(xì)，特別是對(duì)維修保養(yǎng)、房屋管理、公共設(shè)施維護(hù)、服務(wù)水平等方面工作要做出問題分析，徹底杜絕再次發(fā)生，使小區(qū)每位業(yè)主真正感受到優(yōu)質(zhì)服務(wù)，從而確保滿意率的提高。豐臣物業(yè)管理公司管理規(guī)章制度小區(qū)精神文明建設(shè)公約小區(qū)門衛(wèi)制度管理處工作制度管理處治安巡邏制度物業(yè)消防安全管理制度消防設(shè)施監(jiān)督檢查制度消防器材管理制度管理處突發(fā)事件防范措施電梯管理規(guī)定投訴受理和回訪制度保安人員獎(jiǎng)懲制度管理處員工行業(yè)規(guī)范小區(qū)精神文明建設(shè)公約為搞好本小區(qū)精神文明建設(shè)，使廣大住戶享有文明、健康的工作、生活環(huán)境，特制訂如下公約，敬請(qǐng)遵守：一、遵守國(guó)家政策、法令、法律的有關(guān)規(guī)定以及本住宅區(qū)的各項(xiàng)管理規(guī)定，做一個(gè)遵紀(jì)守法的居民。二、住戶鄰里互相尊重、相互關(guān)心、互相幫助、和睦相處、共享資源。三、不把違禁品、黃色污穢的書刊、畫片、唱片、錄音帶帶進(jìn)社區(qū)和家庭。四、住戶應(yīng)遵守“七不規(guī)范”：不損壞公物、不破壞綠化、不隨地吐痰、不說臟話粗話、不在公共場(chǎng)所吸煙、不亂扔垃圾、不亂穿馬路。五、愛護(hù)公共衛(wèi)生，不亂丟垃圾、果殼、紙屑、煙頭、不隨地吐痰和大小便，不往室外拋物和亂倒污水，共同維護(hù)住宅區(qū)公共衛(wèi)生。六、不在公共場(chǎng)所、走廊堆放物品，占用公共場(chǎng)所，填塞通道，不在任何公共建筑上亂涂亂畫，亂張貼及亂豎指路牌、廣告牌等，保持公共建筑物的原樣和美觀。七、愛護(hù)公共財(cái)物，維護(hù)公共設(shè)施，共同創(chuàng)造一個(gè)環(huán)境優(yōu)美、秩序良好、安全舒適的居住環(huán)境。小區(qū)門衛(wèi)制度一、門衛(wèi)實(shí)行全天候值班制度。二、門衛(wèi)應(yīng)嚴(yán)格執(zhí)行有關(guān)規(guī)定，文明執(zhí)勤、禮貌待客、認(rèn)真負(fù)責(zé)、服裝整齊、儀表端正，按時(shí)交接班，并做好接班記錄。三、禮貌指揮進(jìn)出車輛，收發(fā)出入卡，確認(rèn)無誤后予以放行。四、對(duì)進(jìn)出小區(qū)的施工人員要認(rèn)真查驗(yàn)管理處發(fā)的“臨時(shí)出入證”，無誤后予以放行。五、進(jìn)出小區(qū)的各類車輛及人員，應(yīng)先敬禮再驗(yàn)證件。六、禁止各類閑雜人員進(jìn)入小區(qū)。七、治安崗內(nèi)器具擺放整齊，衛(wèi)生良好。八、保持治安崗周圍環(huán)境的整潔及設(shè)施標(biāo)志完好。九、發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)處理，重大問題及時(shí)上報(bào)，并協(xié)助有關(guān)部門處理問題。管理處工作制度一、負(fù)責(zé)小區(qū)內(nèi)環(huán)境、治安、衛(wèi)生、綠化、停車場(chǎng)、電梯、裝修的管理，維修，服務(wù)工作。二、負(fù)責(zé)管理處內(nèi)部的規(guī)范化管理，制訂各種規(guī)章制度。三、執(zhí)行《物業(yè)管理?xiàng)l例》，接受業(yè)主監(jiān)督，聽取業(yè)主意見，提高小區(qū)的整體檔次，為業(yè)主提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)。四、受理業(yè)主來訪、查詢、委托、投訴等事宜。五、建立健全的業(yè)主檔案。六、檢查、督促清潔人員搞好樓道和環(huán)境衛(wèi)生，提示業(yè)主搞好室內(nèi)衛(wèi)生及門前三包。七、檢查、維修公用設(shè)施，為業(yè)主提供有償服務(wù)。監(jiān)管用戶按規(guī)定裝修和使用房屋。八、經(jīng)常進(jìn)行巡視檢查，消除火險(xiǎn)隱患和其它各種不安全因素，及時(shí)處理已發(fā)生的問題。九、負(fù)責(zé)小區(qū)內(nèi)各種車輛的管理，維護(hù)區(qū)內(nèi)秩序。十、監(jiān)護(hù)小區(qū)內(nèi)電視線路、上下水管道、供電線路不被損壞，如遇問題或事故，管理處應(yīng)通知有關(guān)單位搶修。十一、負(fù)責(zé)制收繳各種費(fèi)用及有償服務(wù)費(fèi)用等工作，并進(jìn)行收支預(yù)算。十二、完成公司交辦的與小區(qū)管理有關(guān)的其他工作。管理處治安巡邏制度一、依照法律、法規(guī)及各項(xiàng)規(guī)章制度對(duì)小區(qū)進(jìn)行巡視檢查。二、實(shí)行雙小時(shí)全天候巡邏服務(wù)，確保轄區(qū)動(dòng)作正常。三、小區(qū)實(shí)行巡邏制度及規(guī)定路線，按巡更點(diǎn)規(guī)定的時(shí)間進(jìn)行簽到打卡。四、對(duì)巡邏隊(duì)中發(fā)現(xiàn)的問題及隱患及時(shí)做出處理，并通過對(duì)講機(jī)向管理處報(bào)告。五、每組兩人步行巡邏。固定崗與巡邏崗每60分鐘循環(huán)值班換崗。六、在接崗隊(duì)員尚未到崗位時(shí)，原班隊(duì)員不得離開，可通過對(duì)講機(jī)系統(tǒng)向管理處查詢。七、巡邏隊(duì)員下班后將巡視器材進(jìn)行交接，并做好相關(guān)記錄。一、消防工作要貫徹“預(yù)防為主，防消結(jié)合”的方針，保護(hù)公共財(cái)產(chǎn)和廣大業(yè)主的生命財(cái)產(chǎn)安全。二、認(rèn)真貫徹執(zhí)行消防法規(guī)和上級(jí)有關(guān)消防工作批示，開展防火宣傳，普及消防知識(shí)。三、經(jīng)常檢查防火安全工作，糾正消防違章，整改火險(xiǎn)隱患。四、管理消防設(shè)施、器材、設(shè)備，定期檢查，確保各類設(shè)施器材和裝置處于良好狀態(tài)。五、安全防火通道要時(shí)刻保持暢通，確保緊急時(shí)人員疏散。六、制定消防滅火作戰(zhàn)方案和緊急疏散方案。七、接到火災(zāi)報(bào)警后，在向消防機(jī)關(guān)準(zhǔn)確報(bào)警的同時(shí)，迅速奔赴現(xiàn)場(chǎng)，啟用消防設(shè)施進(jìn)行撲救，并協(xié)助消防部門查清火災(zāi)原因。八、檢查所有消防設(shè)施、器材、設(shè)備，做好相關(guān)記錄，并存檔備查。消防設(shè)施監(jiān)督檢查制度、按照國(guó)家、地方各級(jí)政府和消防監(jiān)督機(jī)關(guān)頒發(fā)的法規(guī)、條例作為消防監(jiān)督檢查的依據(jù)。、實(shí)行四級(jí)消防監(jiān)督檢查管理，分別以定期抽查方式和分工、分區(qū)包干方式進(jìn)行。主任不定期抽查，主要查規(guī)范、查操作、查完好率。護(hù)衛(wèi)隊(duì)長(zhǎng)月檢查，作全面消防安全規(guī)范的檢查。護(hù)衛(wèi)隊(duì)員周檢查，作全面消防設(shè)施完好率的檢查。消防巡檢查，作基本全面檢查，確保消防通道暢通。三、一旦發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)處理糾正，確保消防安全運(yùn)行正常。四、夜間值班中一旦發(fā)現(xiàn)異常情況，值班人除作好值班記錄外，還應(yīng)保持冷靜，果斷處理，同時(shí)通知主管部門采取措施，消除火險(xiǎn)隱患，避免發(fā)生火警火災(zāi)事故，確保轄區(qū)的消防安全。五、對(duì)業(yè)主存在的問題隱患，發(fā)出書面火險(xiǎn)整改通知書并協(xié)助處理整改。六、管理處每月對(duì)保安隊(duì)的各項(xiàng)消防治安記錄進(jìn)行一次抽查，抽查后用紅筆在記錄本簽上“已查”字樣，抽查人簽字并注明抽查日期。消防器材管理制度一、消防設(shè)施器材按分的區(qū)域，實(shí)行“誰(shuí)主管，誰(shuí)負(fù)責(zé)”的原則，使消防器材經(jīng)常處于良好備用狀態(tài)。二、管理處每年對(duì)消防器材進(jìn)行二次定期檢查、清理和登記造冊(cè)存檔。三、消防栓、箱體、玻璃門鎖、閥門、水帶、水槍、手動(dòng)報(bào)警器、小錘及其配件經(jīng)常處于良好備用狀態(tài)。四、定期對(duì)滅火器進(jìn)行檢查、更換，確保處于良好備用狀態(tài)。五、消防手電筒、出口指示燈、事故應(yīng)急燈保持完好。六、消防用廣播器材隨時(shí)處于良好備用狀態(tài)。七、消防扳手存放在顯要位置，隨時(shí)備用。八、加強(qiáng)消防設(shè)施器材的巡視、檢查、保養(yǎng)、更換，發(fā)現(xiàn)隱患及時(shí)處理。九、消防設(shè)施器材禁止挪作他用及改變位置，嚴(yán)禁損失丟失。管理處突發(fā)事件防范措施、報(bào)警訊號(hào)后，護(hù)衛(wèi)隊(duì)立即現(xiàn)場(chǎng)指揮應(yīng)急隊(duì)員進(jìn)行疏散搶救和現(xiàn)場(chǎng)封閉保護(hù)工作。二、據(jù)現(xiàn)場(chǎng)情況分別向管理處、派出所等管理部門報(bào)告。三、立即采取有力措施，防止事件進(jìn)一步擴(kuò)大，造成更大的損失。四、應(yīng)急隊(duì)員在接到報(bào)警訊號(hào)后，必須在5分鐘內(nèi)趕到現(xiàn)場(chǎng)，按分工進(jìn)入工作崗位，進(jìn)行保護(hù)、疏散、搶救工作。五、管理處參加突發(fā)事件的善后處理工作，并以書面報(bào)告形式向上級(jí)主管領(lǐng)導(dǎo)匯報(bào)。電梯管理規(guī)定為了保證電梯正常運(yùn)行，保護(hù)業(yè)主、客戶財(cái)產(chǎn)及生命安全，更好地為業(yè)主、客戶服務(wù)，特制定本規(guī)定，敬請(qǐng)遵守：電梯機(jī)房除本大廈管理處電梯維修人員、消防隊(duì)員外，任何人不得進(jìn)入，機(jī)房?jī)?nèi)設(shè)備非持證電梯維修人員不得操作。運(yùn)行中電梯出現(xiàn)突然故障，乘客不必驚慌，更不應(yīng)私自違章操作，開啟電梯門，應(yīng)馬上按響緊急對(duì)講開關(guān)，訊速通知有關(guān)人員，等候解救。乘搭電梯人數(shù)過多時(shí)，應(yīng)尊老愛幼。四、用消防梯搬運(yùn)物品時(shí)請(qǐng)通知管理處工作人員，防止造成事故，并注意不得損壞電梯?？吞輫?yán)禁搬運(yùn)任何物品。交通工具嚴(yán)禁使用電梯搬運(yùn)上樓。切勿讓幼兒?jiǎn)为?dú)搭乘電梯或在電梯內(nèi)玩耍，以免發(fā)生意外。嚴(yán)禁在電梯內(nèi)刻劃，張貼及私自撕揭電梯年檢合格證。注意電梯內(nèi)部清潔衛(wèi)生，勿將垃圾隨意丟棄在電梯內(nèi)。發(fā)生火警時(shí)，切勿搭乘電梯。投訴受理和回訪制度為了加強(qiáng)管理處與業(yè)主的聯(lián)系，及時(shí)收集物業(yè)管理服務(wù)工作信息，特建立投訴和回訪制度：業(yè)主對(duì)物業(yè)管理工作的任何意見、建議均可來人、來函、來電向管理處投訴或反映；管理處任何員工遇到業(yè)主投訴時(shí)，都應(yīng)熱情接待，主動(dòng)詢問，詳細(xì)記錄，不得推諉，并做到一視同仁；三、管理處每半年進(jìn)行一次業(yè)主意見調(diào)查征詢，聽取業(yè)主意見和反映；四、對(duì)業(yè)主各種形式的投訴意見，管理處均應(yīng)登記，對(duì)有效投訴做到事事有著落，件件有回音；五、對(duì)業(yè)主意見書和投訴由管理處主任親自或指定專人進(jìn)行回訪，敬請(qǐng)業(yè)主配合。秩序維護(hù)員獎(jiǎng)懲制度為了完善秩序維護(hù)員管理制度，加強(qiáng)隊(duì)伍自身建設(shè)，鼓勵(lì)秩序維護(hù)人員做好本職工作，杜絕一切不良行為，以責(zé)、權(quán)、利相結(jié)合為原則制定本獎(jiǎng)懲制度。一、獎(jiǎng)勵(lì)細(xì)則：發(fā)現(xiàn)并設(shè)法抓獲各種違法犯罪分子者，每次20元；保安人員見義勇為，敢于同壞人壞事作斗爭(zhēng)，成績(jī)顯著者，視情況給予50-100元獎(jiǎng)勵(lì)；積極采取措施，防止重大事故的發(fā)生和抗險(xiǎn)抗災(zāi)，奮勇保護(hù)公司、業(yè)主、員工的人身財(cái)產(chǎn)安全的，獎(jiǎng)勵(lì)50-500元；為了維護(hù)公司形象和利益而甘愿受委屈的，獎(jiǎng)勵(lì)20-100元；代表公司參加社會(huì)的各種評(píng)比、比賽活動(dòng)，成績(jī)優(yōu)秀或?yàn)楣緺?zhēng)得榮譽(yù)的，獎(jiǎng)勵(lì)50-300元；二、處罰細(xì)則：值班不穿工裝、不戴工號(hào)牌、下班不換工裝、工作打鬧嬉笑、干私活、看書報(bào)雜志、隨地吐痰、亂拋雜物、與同事爭(zhēng)吵、抽煙、飲酒、吃零食、打游戲、辱罵同事、揭他人之?dāng)嗪碗[私、挑撥離間、刁難欺騙挖苦諷刺同事、接受業(yè)主散煙散茶，每次罰款10元；秩序維護(hù)人員不得以途中車輛已壞，交通堵車以及其他事件為借口，遲到或早退，違者每次處罰10元，每月如違反兩次加罰10元；私自占有小公物或業(yè)主的廢品、辱罵業(yè)主、同業(yè)主爭(zhēng)吵、揭業(yè)主之?dāng)嗪碗[私、污蔑中傷他人，刁難欺騙挖苦諷刺業(yè)主，同事間賭博、打架無理對(duì)抗上級(jí)、捉弄下屬、私自出借公物、接待業(yè)主投訴咨詢時(shí)語(yǔ)言不規(guī)范，每次罰款10元，情節(jié)嚴(yán)重者，作辭退處理；私自占有公物、同業(yè)主打架、與業(yè)主賭博、有流氓行為、泄露公司商業(yè)秘密，接受業(yè)主整包香煙或小禮品、勒索業(yè)主、互相包庇隱瞞事實(shí)真相、弄虛作假騙取獎(jiǎng)勵(lì)、辱罵上級(jí)領(lǐng)導(dǎo)、煽風(fēng)點(diǎn)火、搞小團(tuán)體同流合污、脫崗或在崗睡覺、每次罰款20-50元，情節(jié)嚴(yán)重者，作辭退處理。吃飯時(shí)間依次輪換，不得超過30分鐘，吃完以后迅速回到各自崗位，違者每次罰款20元。有事請(qǐng)假不按規(guī)定辦理手續(xù)的，每次扣10元。未經(jīng)部門主管批準(zhǔn)，私自替人頂班，每次扣20元。曠工半天的，扣除當(dāng)月1天工資，曠工一天的，扣除2天工資。無故不參加班會(huì)或集體活動(dòng)者，每次罰20元。10)值勤中玩忽職守，疏于防范，致使責(zé)任范圍內(nèi)發(fā)生門、窗被撬，發(fā)生案件和事故，造成不良影響的，罰款直至辭退。11、不服從上級(jí)分配或隨意頂撞領(lǐng)導(dǎo)且屢教不改的，嚴(yán)肅處理。12、拾獲物品不登記、不上交者，每次罰20-50元。三、下列條件，須一次性賠償賠款：破壞或過失損壞公物，按物品新舊程度，照價(jià)賠償或賠款。嚴(yán)重失職造成重大后果或經(jīng)濟(jì)損失，按器械其價(jià)值大小，視情節(jié)由責(zé)任人賠償；打架或毆打別人，視情節(jié)由責(zé)任人賠款；私自占有公物或業(yè)主的廢品，應(yīng)全部歸還；私自出售公物或業(yè)主的廢品，全額退款；違反秩序維護(hù)器械使用規(guī)定，隨便轉(zhuǎn)借和使用，對(duì)無故損壞、丟失維護(hù)裝備或其他值勤設(shè)施的，按原價(jià)賠償。四、不服從公司內(nèi)部崗位調(diào)動(dòng)或在規(guī)定時(shí)間內(nèi)不到新崗位報(bào)到者作自動(dòng)辭職處理。五、在突發(fā)事件或緊急情況下，臨陣脫逃或坐視不管者，視情節(jié)處罰，直至開除。六、秩序維護(hù)員監(jiān)守自盜或以權(quán)謀私，經(jīng)他人揭發(fā)并查明屬實(shí)者，作辭退處理，情節(jié)嚴(yán)重送交公安機(jī)關(guān)處理。七、一切獎(jiǎng)懲須報(bào)物服處核實(shí)，重大事宜須報(bào)公司領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn)后實(shí)

施。管理處員工行業(yè)規(guī)范常州廣廈物業(yè)宿遷分公司施。管理處員工行業(yè)規(guī)范常州廣廈物業(yè)宿遷分公司一、熱愛物業(yè)管理工作，努力鉆研物業(yè)管理專業(yè)技術(shù)知識(shí)，認(rèn)真、及時(shí)地完成本職工作。二、忠誠(chéng)正直，嚴(yán)守信用，關(guān)心集體，團(tuán)結(jié)同事，不弄虛作假，不陽(yáng)奉陰違，不向客戶收受或索取任何形式的禮物或傭金。三、自覺維護(hù)管理處聲譽(yù)，提倡部門之間、員工之間真誠(chéng)合作的精神，高效率地為客戶排憂解難，急客戶之所急，不互相推諉、扯皮。四、具有強(qiáng)烈的質(zhì)量意識(shí)和安全觀念，貫徹質(zhì)量體系、遵守操作規(guī)程，杜絕責(zé)任事故。五、提倡勤儉辦企業(yè)，自覺地為管理處增收節(jié)支，提倡千方百計(jì)降低各項(xiàng)管理費(fèi)用。六、工作時(shí)間要穿統(tǒng)一制作的工作服。七、工作時(shí)間要佩戴工作牌，統(tǒng)一佩戴在左胸處。八、遵守勞動(dòng)紀(jì)律，不遲到、不早退、不曠工、不串崗、離崗，不做與工作無關(guān)的事情。九、講究?jī)x表，樹立文明健康的形象。十、注重文明禮貌。對(duì)客戶和同事要面帶微笑，多用敬語(yǔ)。十一、環(huán)境管理要身先士卒。要保持辦公室和其它管理用房的清潔衛(wèi)生。十二、遵守國(guó)家法律、法規(guī)和常州市市民公約。十三、注意保密。未經(jīng)批準(zhǔn)，員工不得向外界傳播或提供有關(guān)管理處之任何資料。小區(qū)管理處內(nèi)部崗職責(zé)

管理處主作崗位職責(zé)小區(qū)管理員崗位職責(zé)檔案資料員工作職責(zé)維修工崗位職責(zé)保安隊(duì)員崗位職責(zé)車輛保管員崗位職責(zé)綠化工崗位職責(zé)小區(qū)保潔面崗位職責(zé)物業(yè)管理處主任崗位職責(zé)一、認(rèn)真貫徹執(zhí)行《常州市物業(yè)管理?xiàng)l例》及其實(shí)施細(xì)則，領(lǐng)導(dǎo)全體員工完成管理處承擔(dān)的各項(xiàng)工作任務(wù)。二、負(fù)責(zé)召集業(yè)主委員會(huì)會(huì)議和業(yè)主大會(huì)。三、定期總結(jié)工作，努力提高工作效率和質(zhì)量，主動(dòng)向公司匯報(bào)工作情況。四、統(tǒng)一安排管理員和維修工的工作，并檢查其工作狀態(tài)和落實(shí)情況。五、與業(yè)主保持密切聯(lián)系，及時(shí)處理業(yè)主的投訴意見，樹立“用戶至上、服務(wù)第一”的思想，及時(shí)替業(yè)主排憂解難。六、具體負(fù)責(zé)小區(qū)管理服務(wù)的收支賬目、公共設(shè)施專用基金、房屋維修基金的收支賬目，并安排定期張榜公布。七、熟悉小區(qū)房屋結(jié)構(gòu)，熟悉業(yè)主基本情況，建立業(yè)主檔案，負(fù)責(zé)業(yè)主裝修審核、批準(zhǔn)、驗(yàn)收工作。八、接受業(yè)主委員會(huì)的監(jiān)督，認(rèn)真采納合理化建議。完成公司交辦的其他相關(guān)工作任務(wù)。小區(qū)管理員崗位職責(zé)直接向管理處主任負(fù)責(zé)，協(xié)助完成物業(yè)管理處和業(yè)主委員會(huì)的目標(biāo)任務(wù)。負(fù)責(zé)管理處財(cái)產(chǎn)用品的保管和收發(fā)，收繳各種款項(xiàng)，負(fù)責(zé)收集信息，整理文書檔案，員工考勤等工作。熱情接待業(yè)主，文明用語(yǔ)，把業(yè)主的要求和報(bào)修項(xiàng)目作好登記，訊速作出安排，并隨時(shí)檢查落實(shí)情況。根據(jù)業(yè)主的要求聯(lián)系、安排，盡量為業(yè)主提供便民服務(wù)。對(duì)小區(qū)范圍每天至少巡視兩次，要對(duì)裝修戶的衛(wèi)生、安全、文明施工等進(jìn)行督促檢查，對(duì)小區(qū)道路、綠化、樓宇內(nèi)外環(huán)境衛(wèi)生要檢查，以及對(duì)清潔工的精神面貌、行業(yè)規(guī)范進(jìn)行管理。發(fā)現(xiàn)違章和不文明的行為及時(shí)制止，或向小區(qū)主任報(bào)告。負(fù)責(zé)對(duì)清潔工進(jìn)行實(shí)際操作訓(xùn)練。完成管理處臨時(shí)交辦的任務(wù)。檔案資料員工作職責(zé)負(fù)責(zé)做好收件登記、編號(hào)、運(yùn)轉(zhuǎn)和檢查未歸文件的催辦工作。按規(guī)定程序及時(shí)、正確地辦理各種資料的動(dòng)態(tài)注記。按時(shí)收集好各類檔案資料，不散失，不遺留，做好檔案的分類、裝訂工作。及時(shí)制定工作計(jì)劃，做好工作總結(jié)，每日或每季提供給各級(jí)領(lǐng)導(dǎo)正確可靠的統(tǒng)計(jì)表。嚴(yán)格執(zhí)行查閱資料的規(guī)定辦法和資料保密紀(jì)律。妥善保管好各類檔案資料。維修工崗位職責(zé)負(fù)責(zé)水電系統(tǒng)的日常保養(yǎng)和維修，確保小區(qū)上下水道暢通和供電照明運(yùn)作正常，并及時(shí)完成主管領(lǐng)導(dǎo)臨時(shí)交辦的任務(wù)。根據(jù)前一天工作日未完成的工作，安排好當(dāng)天的工作任務(wù)。陪同業(yè)主檢驗(yàn)房屋，認(rèn)真填寫維修單，并合理安排在約定的時(shí)間內(nèi)整改好。受理業(yè)主報(bào)修，維修完成后配合業(yè)主清理現(xiàn)場(chǎng)。每日巡視小區(qū)內(nèi)的公共照明、開關(guān)、電梯、供水、消防設(shè)備等運(yùn)作情況。巡視裝修戶有無違章行為，如有違章行為應(yīng)及時(shí)處理，并提出整改意見。配合監(jiān)督外來施工隊(duì)對(duì)公共配套設(shè)施的檢修，并做好詳細(xì)記錄。遇突發(fā)事件，重大問題或疑難問題及時(shí)匯報(bào)，并提出解決方案。熟悉小區(qū)配套設(shè)施。保安隊(duì)員崗位職責(zé)按規(guī)定著制服，攜帶執(zhí)勤器材，準(zhǔn)時(shí)接班，認(rèn)真履行職責(zé)，熱情為住戶服務(wù)，維護(hù)本區(qū)域內(nèi)安定和道路整潔有序。熟悉本小區(qū)內(nèi)的有關(guān)地形、樓號(hào)、業(yè)主姓名、特征、樓房進(jìn)出口及消防能道是否暢通無阻，消防器材是否處于良好狀態(tài)。牢記職責(zé)及有關(guān)規(guī)定，了解小區(qū)內(nèi)裝修單位和人員，嚴(yán)防未經(jīng)許可人員、車輛、物資擅自出入小區(qū)。熟悉和牢記有尖突發(fā)事件的處理方案，正確果斷、靈活機(jī)智地處置各種情況。每位隊(duì)員必須熟悉消防器材性能和使用方法。完成上級(jí)臨時(shí)交辦的其它任務(wù)。車輛管理員崗位職責(zé)一、認(rèn)真負(fù)責(zé)，保持飽滿精神狀態(tài)，熱情接待存取車輛的各類業(yè)主，保證進(jìn)入車庫(kù)的車輛不遺失；二、值班時(shí)間，保管員不得離開工作崗位，隨時(shí)方便業(yè)主存取車輛，無論何時(shí)不刁難業(yè)主存取車輛；三、保持車輛停放整齊有序和室內(nèi)清潔，嚴(yán)禁閑雜人員進(jìn)入車庫(kù)；四、督促業(yè)主及時(shí)到管理處辦理手續(xù)，對(duì)臨時(shí)停放的車輛要按章收費(fèi)，給回收據(jù)，如實(shí)上交管理處；五、防止冒領(lǐng)車輛事件的發(fā)生，做好