惠州某廣場(chǎng)可行性研究報(bào)告

[原創(chuàng)]**廣場(chǎng)可行性研究報(bào)告（規(guī)范研究，全文共賞）

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第一章

惠州市社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展概況……………

05

1．1

惠州市經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展概況……………………05

1．2

惠州市經(jīng)濟(jì)發(fā)展歷程與特點(diǎn)…………………06

1．3

惠州市的區(qū)位條件……………

08

1．4

南海石化項(xiàng)目和大亞灣經(jīng)濟(jì)區(qū)的建設(shè)……………………10

1．5

惠州市在珠三角的地位和作用……………

11

第二章

項(xiàng)目概括………………

12

2．1

研究基礎(chǔ)………………

12

2．1．1

研究依據(jù)

…………………

13

2．1．2

項(xiàng)目參數(shù)

…………………

13

2．2

研究過(guò)程……………

14

2．2．1

研究目的

…………………

14

2．2．2

研究人員

…………………

14

2．2．3

研究?jī)?nèi)容

…………………

15

2．2．4

研究方法

…………………

15

2．3

項(xiàng)目背景……………

16

2．3．1

發(fā)展商簡(jiǎn)介

………………

16

2．3．2

項(xiàng)目概況

…………………

17

2．3．3

總體布局

…………………

17

2．3．4

交通組織

…………………

18

2．3．5

建筑功能

…………………

18

2．3．6

建筑造型

…………………

18

2．3．7

消防及分區(qū)

………………

18

2．4

區(qū)域特點(diǎn)……………

18

2．4．1基本描述

……………………

19

2．4．2總體布局

……………………

19

2．4．3道路系統(tǒng)

……………………

20

2．4．4公共設(shè)施配置

……………

21

2．4．5綠化系統(tǒng)規(guī)劃

……………

21

第三章

惠州市商品房需求狀況……………

22

3．1

基本情況……………

22

3．2

住宅建設(shè)和消費(fèi)…………………

23

3．3

需求主要指標(biāo)…………………………

23

3．4

需求祈求………………

24

3．5

對(duì)環(huán)境及配套要求……………………

26

第四章

惠州市商品房供給狀況…………

27

4．1

商品房供給總量及特點(diǎn)…………

27

4．2

住宅市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)………………

28

第五章

個(gè)案分析……………

31

5．1

總體供給狀況………………………

31

5．2

個(gè)案分析……………

31

第六章

項(xiàng)目評(píng)估……………

34

6．1項(xiàng)目概括………………

34

6．2項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)………………

34

6．3項(xiàng)目劣勢(shì)………………

36

第七章

市場(chǎng)容量……………

36

7．1項(xiàng)目市場(chǎng)定位…………………………

36

7．2目標(biāo)客戶(hù)分析………………………

37

7．3銷(xiāo)售價(jià)格預(yù)測(cè)……………

37

7．4市場(chǎng)容量估算……………

38

第八章

初步成本分析………………………

40

8．1項(xiàng)目基本裝修標(biāo)準(zhǔn)…………………

40

8．2項(xiàng)目開(kāi)發(fā)組織………………………

41

8．3土地成本………………

43

8．4建安成本……………

43

8．4．1

土建及裝修工程成本

…………………

43

8．4．2設(shè)備安裝工程成本

………………………

43

8．5前期費(fèi)用

……………

43

8．6項(xiàng)目其它不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)

………………

44

8．7開(kāi)發(fā)期稅、費(fèi)

………………………

44

8．8紅線內(nèi)、外市政及公建配套設(shè)施工程費(fèi)

…………………

44

8．9本項(xiàng)目靜態(tài)總投資

……………

44

8．10本項(xiàng)目開(kāi)發(fā)期各項(xiàng)靜態(tài)總投資比例

…………

45

第九章

財(cái)務(wù)效益估算

……………………

45

9．1項(xiàng)目開(kāi)發(fā)前景

……………………

45

9．2財(cái)務(wù)效益初步估算

………………

46

9．3項(xiàng)目總體開(kāi)發(fā)盈虧平衡分析………………………55

9．4項(xiàng)目敏感性分析……………………

56

9．5影響開(kāi)發(fā)效益的主要因素分析……………………

57

第十章

結(jié)論及建議………………………

59

10．1研究結(jié)論

…………………………

59

10．2可行性建議……………

60

惠州**廣場(chǎng)可行性研究報(bào)告

本項(xiàng)研究為規(guī)范的可行性研究，主要任務(wù)是論證**廣場(chǎng)投資的必要性、可能性、有效性和合理性。按照國(guó)家有關(guān)規(guī)范，可行性研究包括機(jī)會(huì)研究、初步可行性研究和最終可行性研究，根據(jù)本項(xiàng)目特點(diǎn)，我們合三為一，從技術(shù)及經(jīng)濟(jì)角度，對(duì)本項(xiàng)目進(jìn)行規(guī)范的可行性研究，本項(xiàng)研究的原則是：

◆

項(xiàng)目有關(guān)經(jīng)濟(jì)技術(shù)和綜合建筑面積指標(biāo)，是按照本項(xiàng)目有關(guān)報(bào)建資料以及由陜西省建筑設(shè)計(jì)研究院的初步設(shè)計(jì)方案等圖紙資料進(jìn)行統(tǒng)計(jì)與編制而成；各類(lèi)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)市場(chǎng)的成交數(shù)據(jù)則主要來(lái)源于惠州市國(guó)土房管局；建安工程造價(jià)的構(gòu)成依據(jù)，既一方面參照了該設(shè)計(jì)工程所做的工程概算，同時(shí)與惠州市建設(shè)委員會(huì)公布的惠州市正在建設(shè)和已經(jīng)竣工的部分典型工程個(gè)案中關(guān)于建安工程造價(jià)的資料作為對(duì)比。

◆

總投資測(cè)算一覽表，系按整個(gè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目完全由惠州市**房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)全資興建的方案，擬分為三組采取滾動(dòng)的開(kāi)發(fā)形式；本項(xiàng)目各類(lèi)物業(yè)的測(cè)定價(jià)格與分析比較是根據(jù)對(duì)本項(xiàng)目周邊物業(yè)市場(chǎng)的調(diào)查統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)所得，并經(jīng)過(guò)歸納和整理，其計(jì)算模式按照國(guó)外尤其是香港地區(qū)所普遍慣用的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目投資可行性研究報(bào)告的表述形式，結(jié)合本項(xiàng)目的實(shí)際情總嚴(yán)謹(jǐn)測(cè)算得出。

◆

本開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的各項(xiàng)財(cái)務(wù)分析部分，按照目前惠州市各類(lèi)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)物業(yè)的投資經(jīng)驗(yàn)以及本項(xiàng)目的實(shí)際數(shù)據(jù)，經(jīng)過(guò)科學(xué)測(cè)算獲得，務(wù)求能夠符合此類(lèi)報(bào)告的規(guī)范要求、計(jì)算模式以及測(cè)算要求。第一章

惠州市社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展概況

1．1惠州市經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展概況

惠州市位于廣東省東南部、珠江三角洲東北端，南臨南海大亞灣，與深圳、香港、東莞毗鄰，北連河源市，東接汕尾市，西鄰廣州市。惠州市地處低緯度，北回歸線橫貫全市，雨量充沛，陽(yáng)光充足，氣候溫和，屬南亞熱帶季風(fēng)氣候區(qū)。

惠州市是廣東省的一座歷史文化名城，素有“粵東重鎮(zhèn)”，“嶺南名郡”之譽(yù)。改革開(kāi)放以前，惠州市經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)相當(dāng)薄弱，直到1979年，全市國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值6.76億元，工農(nóng)業(yè)總產(chǎn)值6.66億元，其中工業(yè)產(chǎn)值僅為2.67億元。改革開(kāi)發(fā)以后，特別是1988年地改市之后，全市經(jīng)濟(jì)社會(huì)進(jìn)入了迅速發(fā)展、充滿生機(jī)活力的時(shí)期。

20多年來(lái)，惠州市國(guó)民經(jīng)濟(jì)持續(xù)快速發(fā)展，經(jīng)濟(jì)實(shí)力大大增強(qiáng)，社會(huì)和經(jīng)濟(jì)面貌都發(fā)生了巨大的變化?；葜菀延梢患偶艧o(wú)聞的邊陲之地變?yōu)橐环絺涫荜P(guān)注的投資熱土，從一個(gè)典型的農(nóng)業(yè)經(jīng)濟(jì)區(qū)域變?yōu)檫M(jìn)入工業(yè)化發(fā)展階段的新興城市。

2023年，全市實(shí)現(xiàn)國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值525.2億元，比1990年增長(zhǎng)8.1倍，12年翻了三番多，年均增長(zhǎng)20.2%。2023年行政區(qū)劃調(diào)整后，惠州市現(xiàn)轄惠城區(qū)、惠陽(yáng)區(qū)、惠東縣、博羅縣、龍門(mén)縣，除龍門(mén)縣外，其他縣區(qū)都屬于珠三角地區(qū)。全市總面積11158平方公里，城鎮(zhèn)建成區(qū)面積94平方公里。按惠州市統(tǒng)計(jì)年鑒口徑，2023年底，惠州市總?cè)丝跒?33.72萬(wàn)，其中戶(hù)籍人口（常住人口）283.02萬(wàn)人，外來(lái)人口（暫住人口）50.7萬(wàn)人。全市現(xiàn)有78個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)，10個(gè)街道辦事處，1066個(gè)行政村，并設(shè)有兩個(gè)國(guó)家級(jí)開(kāi)發(fā)區(qū)：大亞灣經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)和仲愷高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)區(qū)。

惠州市人民政府駐地惠城區(qū)，惠城區(qū)土地總面積1410.2平方公里，總?cè)丝?1.78萬(wàn)；惠陽(yáng)區(qū)土地總面積1262.1平方公里，總?cè)丝?0.77萬(wàn)。1．2惠州市經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展歷程與特點(diǎn)

縱觀惠州市近二十幾年的社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展歷程，可以劃分為三個(gè)階段：第一階段是改革開(kāi)發(fā)后到1988年，第二個(gè)階段是1989—1993年，第三個(gè)階段是1994年到現(xiàn)在。第一階段，1978年到1988年是惠州市經(jīng)濟(jì)發(fā)展的積累階段，這個(gè)時(shí)期的代表性事件是中國(guó)開(kāi)始實(shí)行改革開(kāi)放，香港的勞動(dòng)密集型產(chǎn)業(yè)逐漸向珠三角轉(zhuǎn)移。

惠州市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展比之改革開(kāi)放前發(fā)展要快得多，GDP年均增長(zhǎng)10.4%，1988年達(dá)到33.04億元；人口年均增長(zhǎng)1.3%，1988年達(dá)到218.06萬(wàn)人；城鎮(zhèn)建成區(qū)面積年均增長(zhǎng)4.6%，1988年達(dá)到27.75平方公里；地方財(cái)政收入年均增長(zhǎng)14.3%，1988年達(dá)到2.08億元；工業(yè)生產(chǎn)總值年均增長(zhǎng)21.8%，1988年達(dá)到20.7%億元；人均GDP年均增長(zhǎng)8.5%，1988年達(dá)到1526元；三次產(chǎn)業(yè)比重從1978年的一產(chǎn)獨(dú)大發(fā)展到1988年退居第二的位置，但該階段第二產(chǎn)業(yè)的比重始終最小，惠州市還沒(méi)有完成從農(nóng)業(yè)市到工業(yè)市的蛻變；這一期間，惠州市實(shí)際利用外資和外貿(mào)出口也開(kāi)始大幅增加，但由于基數(shù)太小，惠州市經(jīng)濟(jì)并沒(méi)有出現(xiàn)質(zhì)的飛躍。

1989—1993年是惠州市經(jīng)濟(jì)從起步進(jìn)入快速發(fā)展的階段，經(jīng)濟(jì)社會(huì)各項(xiàng)指標(biāo)都經(jīng)歷了前所未有的大發(fā)展，GDP年均增長(zhǎng)30.5%，地方財(cái)政收入年均增長(zhǎng)40.8%，實(shí)際利用外資年均增長(zhǎng)61%，城鎮(zhèn)建成區(qū)面積年均增長(zhǎng)24.7%，外貿(mào)出口總額年均增長(zhǎng)37.7%，人均GDP年均增長(zhǎng)27.2%。從1989年到1993年，惠州市工業(yè)生產(chǎn)年均遞增57.6%，第二產(chǎn)業(yè)的比重迅速上升到首位，1993年占GDP的47.8%，第一產(chǎn)業(yè)迅速下降，1993年占GDP的17.5%，成功實(shí)現(xiàn)了從農(nóng)業(yè)市向工業(yè)市的轉(zhuǎn)變。該階段的代表性事件是當(dāng)時(shí)我國(guó)處于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的高潮，當(dāng)時(shí)的惠州是房地產(chǎn)投機(jī)狂潮最集中的地區(qū)之一，迅速蜂擁而來(lái)的投機(jī)資金一度使惠州市經(jīng)濟(jì)發(fā)展達(dá)到輝煌的頂峰，同時(shí)也托起惠州市人民對(duì)本市經(jīng)濟(jì)發(fā)展的高遠(yuǎn)幻想。這一階段的另一個(gè)代表性事件是熊貓汽車(chē)城項(xiàng)目在惠州進(jìn)行談判的啟動(dòng)和終止。這些事件對(duì)惠州的經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展產(chǎn)生了極大的影響，隨著房地產(chǎn)泡沫的徹底破滅，熊貓汽車(chē)城項(xiàng)目的擱淺，惠州市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展陷入低落和迷茫之中。

1994年至今，是惠州市經(jīng)濟(jì)發(fā)展重歸理性的階段，在這一階段，惠州市一邊化解房地產(chǎn)泡沫破滅給城市發(fā)展帶來(lái)的副作用，一邊進(jìn)行經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整，使國(guó)民經(jīng)濟(jì)逐步實(shí)現(xiàn)持續(xù)健康快速穩(wěn)定的發(fā)展。在此期間，國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值年均增長(zhǎng)18.3%，地方財(cái)政收入年均增長(zhǎng)13.6%，實(shí)際利用外資年均增長(zhǎng)6.7%，外貿(mào)出口總額年均增長(zhǎng)16.7%，工業(yè)生產(chǎn)總值年均增長(zhǎng)21.9%，人均GDP年均增長(zhǎng)14.5%。這一階段的代表性事件是中海殼牌南海石化項(xiàng)目的最終簽訂。預(yù)計(jì)未來(lái)五到十年間，大亞灣區(qū)的石化產(chǎn)業(yè)將投入1000到1500億元的建設(shè)資金，巨大的產(chǎn)業(yè)集聚效應(yīng)將為大亞灣的工業(yè)化、城市化提供強(qiáng)有力的物質(zhì)支撐，也將為整個(gè)惠州市的跨越式發(fā)展提供契機(jī)。1．3惠州市的區(qū)位條件

惠州市是珠三角東部聯(lián)系粵東地區(qū)的區(qū)域交通樞紐，緊鄰深圳、東莞、廣州等珠三角發(fā)達(dá)城市和國(guó)際大都市香港?；葜菔袇^(qū)西距廣州市153公里，東距汕頭市320公里，南與深圳市相隔80公里，惠州市南部的澳頭港到香港中環(huán)碼頭僅47海里。

良好的區(qū)位條件是區(qū)域經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展的重要因素，其毗鄰香港的優(yōu)越區(qū)位條件便是其中最重要的因素。改革開(kāi)放以前，珠三角西岸的發(fā)展快于東岸，改革開(kāi)放后，由于東岸接近香港，近水樓臺(tái)的優(yōu)勢(shì)突現(xiàn)，到2023年，深圳和東莞的人口和國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值是中山和珠海的三倍多。形勢(shì)出現(xiàn)巨大逆轉(zhuǎn)的主要原因就是區(qū)位條件，東部地區(qū)與香港的連通性較高，這一差異使香港公司和在香港的外國(guó)公司的投資、技術(shù)和管理傾向流入珠三角東部，為深圳和東莞外向型經(jīng)濟(jì)的發(fā)展提供動(dòng)力，使東岸經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅速趕上并超過(guò)西岸。

根據(jù)有關(guān)方面的測(cè)算，在廣東、香港企業(yè)北上的數(shù)量與陸路交通的距離基本上成反比，珠三角城市與香港的距離每減少1%，制造業(yè)外資企業(yè)單位數(shù)量便增加0.58%至0.61%，制造業(yè)外資投入金額增加0.4%至0.6%，服務(wù)業(yè)外資企業(yè)單位數(shù)量增加0.34%至0.37%，服務(wù)業(yè)外資投入的金額就增加0.2%到0.7%。

進(jìn)入新的世紀(jì)，惠州的區(qū)位條件將的重大的改變。CEPA的簽署與實(shí)施，在未來(lái)若干年香港對(duì)珠三角的輻射作用將大大加強(qiáng)，香港的國(guó)際融資能力和高端服務(wù)業(yè)將大大促進(jìn)珠三角的全面發(fā)展?；葜葑鳛橹槿浅鞘兄匾囊粏T，通過(guò)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)改善與香港交通的便捷性，進(jìn)一步充分利用和強(qiáng)化毗鄰香港的區(qū)位優(yōu)勢(shì)，使其接受香港和周邊大城市的經(jīng)濟(jì)輻射和承接產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移，與香港進(jìn)行更深層次的合作方面，有更大的作為。1．4南海石化項(xiàng)目和大亞灣經(jīng)濟(jì)區(qū)的建設(shè)

落戶(hù)大亞灣的中海殼牌南海石化項(xiàng)目，首期投資43億美元，是國(guó)內(nèi)目前最大的中外合資項(xiàng)目，由英荷殼牌公司與中國(guó)海洋石油總公司及廣東投資公司合資經(jīng)營(yíng)。項(xiàng)目采用世界先進(jìn)的石油化工技術(shù)，年產(chǎn)80萬(wàn)噸乙烯，進(jìn)而衍生出230多萬(wàn)噸高質(zhì)量的化工產(chǎn)品，年銷(xiāo)售值達(dá)17億美元，對(duì)下游產(chǎn)品的拉動(dòng)效應(yīng)為1:50。該項(xiàng)目已于2023年11月奠基，目前正在進(jìn)行80萬(wàn)噸乙烯裂解裝置建設(shè)，預(yù)計(jì)到2023年正式建成投產(chǎn)。

未來(lái)幾年中國(guó)對(duì)石油化工產(chǎn)品的需求前景仍然十分廣闊，石化產(chǎn)品在中國(guó)還有很大的發(fā)展空間，惠州正積極抓住這次機(jī)會(huì)，爭(zhēng)取吸引更多配套的下游石化產(chǎn)業(yè)落戶(hù)惠州，使惠州成為珠三角乃至廣東省重要的石化基地。

大亞灣經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)是國(guó)家級(jí)經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)，陸域面積273.68平方公里，海域面積488平方公里，海岸線52公里，自然條件得天獨(dú)厚，擁有全面開(kāi)發(fā)吞吐能力超過(guò)億噸天然深水良港，土地資源、淡水資源和旅游資源也十分豐富。初步形成了比較完善的道路、供水、供電、通訊和港口等基礎(chǔ)設(shè)施網(wǎng)絡(luò)，具有發(fā)展臨海大型工業(yè)項(xiàng)目的優(yōu)越條件。

大亞灣在努力構(gòu)建完整的石化產(chǎn)業(yè)鏈方面有很大優(yōu)勢(shì)：殼牌公司是全球500強(qiáng)跨國(guó)公司之一，擁有先進(jìn)的管理和技術(shù)設(shè)備，在世界石化市場(chǎng)占據(jù)重要地位。殼牌公司的龍頭地位有利于大亞灣吸引其他跨國(guó)企業(yè)的集聚，進(jìn)而構(gòu)成完整的石化產(chǎn)業(yè)鏈。開(kāi)發(fā)區(qū)內(nèi)已有東風(fēng)本田等一批汽車(chē)零部件企業(yè)，形成了一定的產(chǎn)業(yè)規(guī)模，隨著日本三大汽車(chē)生產(chǎn)商進(jìn)入珠三角地區(qū)，大亞灣汽車(chē)裝備業(yè)的發(fā)展前景十分可觀，特別其優(yōu)越的港口條件將使本區(qū)域有可能形成大型汽車(chē)裝備業(yè)的出口基地。如果從更大范圍來(lái)看大亞灣，其發(fā)展前景更不可估量。

大亞灣東部的稔平半島，土地面積740平方公里，超過(guò)新加坡的土地面積，正處于尚待開(kāi)發(fā)狀態(tài)，具有發(fā)展多個(gè)大型工業(yè)項(xiàng)目的條件，正受到外來(lái)投資商的高度關(guān)注。1．5惠州市在珠三角的地位和作用

目前，惠州是珠三角東部聯(lián)系粵東地區(qū)的交通樞紐，是珠三角電子信息產(chǎn)業(yè)生產(chǎn)基地之一，是珠三角主要的生態(tài)農(nóng)業(yè)供應(yīng)基地和生態(tài)環(huán)境保障區(qū)?；蓐?yáng)市改市劃區(qū)，拓展了惠州中心城區(qū)的發(fā)展空間，從地理位置上實(shí)現(xiàn)了惠州從沿江城市向沿海城市的轉(zhuǎn)變。正在建設(shè)中的中海殼牌南海石化項(xiàng)目將給惠州市經(jīng)濟(jì)發(fā)展增添一臺(tái)強(qiáng)有力的發(fā)動(dòng)機(jī)，推動(dòng)惠州工業(yè)化進(jìn)程，拉長(zhǎng)產(chǎn)業(yè)鏈，使惠州成為珠三角乃至華南地區(qū)的重要化工基地，改變惠州在珠三角的分工地位，進(jìn)而帶動(dòng)珠三角東翼邊緣的工業(yè)化起飛，為東翼乃至整個(gè)珠三角提供強(qiáng)大的基礎(chǔ)性工業(yè)支撐。

同時(shí)，石化產(chǎn)業(yè)區(qū)的開(kāi)發(fā)使惠州產(chǎn)業(yè)空間向沿海推移，帶動(dòng)城市空間向沿海發(fā)展，推動(dòng)惠州市走向真正意義上的沿海城市。隨著繼續(xù)加強(qiáng)與深圳、香港、東莞的聯(lián)系，對(duì)旅游資源的開(kāi)發(fā)利用，對(duì)生態(tài)環(huán)境的加強(qiáng)保護(hù)和建設(shè)，惠州市未來(lái)將成為珠三角重要休閑旅游基地，成為珠三角東部產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移的最直接承接地。

第二章

項(xiàng)目概括

2．1研究基礎(chǔ)

用地單位：惠州市**房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)

發(fā)

展

商：惠州市**房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)

用地性質(zhì)：商住樓（高尚住宅）

項(xiàng)目名稱(chēng)：**廣場(chǎng)

用地位置：惠州市江北27號(hào)小區(qū)

用地現(xiàn)狀：已開(kāi)發(fā)40%2．1．1可行性研究分析的基本依據(jù)

1．國(guó)土證：惠府國(guó)用（2023）字

惠府國(guó)用（2023）字

惠府國(guó)用（2023）字

惠府國(guó)用（2023）字

2．建設(shè)用地規(guī)劃許可證：惠州市規(guī)字第337號(hào)（一期）

3．商品房預(yù)售許可證：惠州房預(yù)許（2023）42號(hào)（一期）2．1．2項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)和有關(guān)參數(shù)

規(guī)劃區(qū)總用地面積49552.6平方米，已開(kāi)發(fā)40%。

本項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)和有關(guān)參數(shù)：

]

總用地面積：49552.6平方米

總建筑面積：250000平方米

公共占地：10535平方米

園林占地：18500平方米

銷(xiāo)售收入：56167萬(wàn)元

開(kāi)發(fā)總投資：41504萬(wàn)元；其中：

1．土地開(kāi)發(fā)費(fèi)：4000萬(wàn)元；

2．土建、建安設(shè)計(jì)工程費(fèi)：28752萬(wàn)元；

3．應(yīng)繳各種稅費(fèi)：2500萬(wàn)元；

4．營(yíng)業(yè)稅：2023萬(wàn)元；

5．各類(lèi)配套工程費(fèi)：532萬(wàn)元；

6．供水增容費(fèi)：120萬(wàn)元；

7．報(bào)建手續(xù)費(fèi)：600萬(wàn)元；

8．不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)：500萬(wàn)元；

9．投資利息：2023萬(wàn)元；

10．其他費(fèi)用：500萬(wàn)元。

2．2研究過(guò)程

2．2．1研究目的

項(xiàng)目可行性研究是項(xiàng)目立項(xiàng)的依據(jù)，亦是項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成功的基礎(chǔ)，通過(guò)系統(tǒng)的研究，可依據(jù)惠州房地產(chǎn)市場(chǎng)的特征決定市場(chǎng)定位，可依據(jù)技術(shù)經(jīng)濟(jì)評(píng)估，了解項(xiàng)目運(yùn)行的投資收益及回收期，尤其是測(cè)算項(xiàng)目實(shí)際的開(kāi)發(fā)成本，以作為后期市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)計(jì)劃決策的主要依據(jù)。事實(shí)上，可行性研究已形成清晰的目的，本項(xiàng)研究亦不例外，目的在于對(duì)**廣場(chǎng)投資開(kāi)發(fā)提供可行性決策依據(jù)。2．2．2研究人員

可行性研究涉及到技術(shù)與經(jīng)濟(jì)兩個(gè)層面，尤其是對(duì)市場(chǎng)需求預(yù)測(cè)和成本測(cè)算十分專(zhuān)業(yè)，因此，要求研究人員具有扎實(shí)的專(zhuān)業(yè)知識(shí)和工作經(jīng)驗(yàn)。為了達(dá)到本初步投資可行性研究的既定目標(biāo)，惠州市**房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)專(zhuān)門(mén)成立由市場(chǎng)研究人員、營(yíng)銷(xiāo)策劃人員、房地產(chǎn)估價(jià)人員、工程技術(shù)人員、城市及小區(qū)規(guī)劃研究人員、資深建筑師、投資預(yù)算人員、財(cái)務(wù)分析人員等組成的顧問(wèn)小組，通過(guò)搜集大量相關(guān)的市場(chǎng)資料及城市規(guī)劃資料，結(jié)合項(xiàng)目自身特點(diǎn)，對(duì)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的可行性進(jìn)行了系統(tǒng)和深入的探討，并對(duì)項(xiàng)目的營(yíng)銷(xiāo)策劃進(jìn)行初步探討。2．2．3研究?jī)?nèi)容

房地產(chǎn)項(xiàng)目所涉及內(nèi)容十分廣泛，因此，本項(xiàng)研究的內(nèi)容亦較為復(fù)雜，總體上來(lái)看，我們依據(jù)預(yù)期收益和成本兩條主線，將內(nèi)容分為五大部分，即研究原則，市場(chǎng)研究，項(xiàng)目評(píng)估，投資分析和基本結(jié)論，個(gè)中涉及的主要分支內(nèi)容包括：

a、全面收集項(xiàng)目周邊的大量市場(chǎng)資料，籍此分析各種對(duì)項(xiàng)目前景有決定性影響的市場(chǎng)因素；

b、從城市規(guī)劃的角度對(duì)本項(xiàng)目進(jìn)行評(píng)價(jià)；

c、運(yùn)用房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估的方法，測(cè)定項(xiàng)目各類(lèi)開(kāi)發(fā)物業(yè)市場(chǎng)售價(jià)；

d、綜合市場(chǎng)需求及資深建筑師意見(jiàn)，對(duì)項(xiàng)目住宅小區(qū)規(guī)劃作出評(píng)價(jià)；

e、從實(shí)際操作的角度計(jì)算分析項(xiàng)目投資成本及預(yù)計(jì)投資進(jìn)度；

f、結(jié)合實(shí)際情況對(duì)項(xiàng)目的投資進(jìn)行財(cái)務(wù)分析，計(jì)算項(xiàng)目的可能收益，分析影響收益的重要因素；

g、按投資開(kāi)發(fā)的進(jìn)度安排資金籌措與運(yùn)用計(jì)劃；

h、綜合各類(lèi)分析，對(duì)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)可行性作出判斷。2．2．4

研究方法

為達(dá)成研究目的，我們?cè)谘芯糠椒ㄟx擇上依據(jù)“針對(duì)問(wèn)題，簡(jiǎn)單明晰，切實(shí)可行”的原則選擇了三種主要方法：一是抽樣調(diào)查和典型調(diào)查。主要針對(duì)需求，在惠州市內(nèi)以中高收入家庭為抽樣框，采用分級(jí)多層原則訪問(wèn)500個(gè)家庭，并在此基礎(chǔ)上召開(kāi)座談會(huì)，同時(shí)進(jìn)行對(duì)主要類(lèi)似樓盤(pán)進(jìn)行個(gè)案調(diào)查。二是專(zhuān)家研討會(huì)。邀請(qǐng)營(yíng)銷(xiāo)、估價(jià)、工程、建筑、預(yù)算等各方面專(zhuān)家就一些典型問(wèn)題展開(kāi)討論。三是計(jì)算機(jī)模擬運(yùn)算。對(duì)影響本項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的主要因素進(jìn)行變量互換對(duì)比。2．3項(xiàng)目背景

“****廣場(chǎng)”位于惠州市江北27號(hào)小區(qū)，為新城區(qū)的心臟地帶，西臨廣汕公路和全市的金融、商業(yè)中心，新行政區(qū)及全市體育文化中心，北通惠州火車(chē)站，交通十分便利，項(xiàng)目所處地區(qū)是惠州市走向二十一世紀(jì)，形成大惠州城市的關(guān)鍵城區(qū)，也是惠州近年城市開(kāi)發(fā)建設(shè)的重點(diǎn)地區(qū)，是江北新城的核心地帶。擁有豐富的經(jīng)濟(jì)資源及人文資源，政治、經(jīng)濟(jì)、文化、金融、商貿(mào)、科技氛圍較好。2．3．1發(fā)展商簡(jiǎn)介

惠州市**房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成立于2023年12月，前身為惠州市**經(jīng)濟(jì)貿(mào)易發(fā)展公司。該公司以房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)為其主營(yíng)業(yè)務(wù)，是集土地、房屋開(kāi)發(fā)和房屋經(jīng)營(yíng)服務(wù)為一體的綜合性開(kāi)發(fā)企業(yè)。經(jīng)過(guò)多年奮斗，該公司以全新的運(yùn)行機(jī)制，靈活的經(jīng)營(yíng)方式，大膽改革、務(wù)實(shí)創(chuàng)新、積極拓展，現(xiàn)已發(fā)展成為實(shí)力雄厚、信譽(yù)良好、業(yè)績(jī)卓越的大型房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司。2．3．2

項(xiàng)目概括

“**廣場(chǎng)”是由惠州市**房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資興建的住宅項(xiàng)目，它所處的惠州市江北27號(hào)小區(qū)是惠州市新城區(qū)的核心地帶?？傮w規(guī)劃充分體現(xiàn)“人文社區(qū)”概念，著眼長(zhǎng)遠(yuǎn)利益，以人為本，以客為尊，充分利用現(xiàn)有資源，提供高品質(zhì)的社區(qū)生活服務(wù)配套設(shè)施，面向客戶(hù)群主要是惠州中高收入人士及港澳同胞。2．3．3

項(xiàng)目總體布局

****廣場(chǎng)總占地面積約49552.6平方米，東面中心區(qū)位以21M寬小區(qū)道路為界是擬建公園，南面設(shè)一形象入口；西面是64M寬的廣汕一級(jí)公路，道路另一側(cè)為惠州新城繁華區(qū)。小區(qū)設(shè)主入口（形象入口）一個(gè)，在現(xiàn)首期工程旁；次要出入口三個(gè)。為體現(xiàn)“人文社區(qū)”概念，創(chuàng)造山水相間的園林式住宅區(qū)，小區(qū)東部小山脈將整體保留，在山前平地處建造功能性同景觀性相結(jié)合的立體水體體系，水體沿岸為步行及人造景點(diǎn)。2．3．4交通組織

從西側(cè)通過(guò)小區(qū)邊緣的廣汕公路，現(xiàn)為一級(jí)公路，區(qū)內(nèi)東側(cè)、北側(cè)分別有城市主干道路通過(guò)，使得本小區(qū)與周邊地區(qū)和市中心都有方便、快捷的交通聯(lián)系。小區(qū)四周環(huán)通，滿足消防車(chē)道設(shè)置要求。2．3．5建筑功能

項(xiàng)目首期規(guī)劃有八層和十層綜合商住樓共四棟，標(biāo)準(zhǔn)幼兒園一座，中心花園一座；二期建設(shè)二十九層寫(xiě)字樓一棟，二十八層商業(yè)樓一棟，國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)網(wǎng)球場(chǎng)一座；三期建設(shè)二十八層商業(yè)樓一棟，高層綜合樓一棟?？傋?hù)1100戶(hù)，可居住人口3800人。2．3．6建筑造型

平頂層，坡頂蓋，智能化系統(tǒng)，小區(qū)采用整體形象入口及紅線外綠化，配置煤氣、通訊、有線電視管道。2．3．7消防及分區(qū)

區(qū)內(nèi)道路分四級(jí)進(jìn)行組織：區(qū)內(nèi)主干道路，區(qū)內(nèi)次干道路，支路，以及宅前路。支路及宅前路基上有序的組織區(qū)內(nèi)部交通。2．4

區(qū)域特點(diǎn)

本可行性研究針對(duì)**廣場(chǎng)首期，但由于項(xiàng)目的整體性，在研究過(guò)程中又不可完全獨(dú)立分開(kāi)，因?yàn)橹T如綠化、公共設(shè)施是由整個(gè)小區(qū)統(tǒng)一規(guī)劃，具有共享性，在投資分析上，亦必須按建筑面積進(jìn)行分?jǐn)?。從整體項(xiàng)目來(lái)看，**廣場(chǎng)首期尚待續(xù)建，按照發(fā)展商設(shè)想，全部工程按照三期組團(tuán)式的原則以滾動(dòng)式的開(kāi)發(fā)。2．4．1

基本描述

本項(xiàng)目地塊位于惠州江北新城核心地帶，西臨廣汕公路上通廣州，下連汕頭。

廣汕公路是項(xiàng)目區(qū)域?qū)ν饴?lián)系的一條重要快速道路，連通廣州和汕頭的主干車(chē)道，是惠州城市連接外界的主要交通要道。廣汕公路現(xiàn)狀路寬64米，為雙向六車(chē)道，并已于二00三年拓寬為惠州市的形象大道，經(jīng)過(guò)新城區(qū)位置被命名為惠州大道。2．4．2

總體布局

區(qū)域四周幾條城市規(guī)劃確定的道路形成的道路網(wǎng)將本區(qū)分成兩個(gè)獨(dú)立的分區(qū)，每個(gè)分區(qū)以不同的建筑密度、使用性質(zhì)及建筑高度、體量來(lái)強(qiáng)化各自的特色?？紤]到讓每戶(hù)居民能取得廣闊的景觀視野，對(duì)各分區(qū)的建筑物的體量與高度的控制，通過(guò)規(guī)劃的手法安排成階梯狀，由西向東、由里邊向路邊建筑物的體量與高度逐步遞增。為提升各個(gè)分區(qū)的可識(shí)別性，在每個(gè)分區(qū)的街坊內(nèi)，通過(guò)規(guī)劃不同的單體建筑類(lèi)型，建筑組合方式以及建筑與戶(hù)外開(kāi)敞空間的關(guān)系，塑造獨(dú)特的社區(qū)風(fēng)貌。2．4．3

道路系統(tǒng)

規(guī)劃區(qū)位于新城區(qū)的核心位置，隔東江，連惠州大橋而與老城區(qū)相連，廣汕公路從西側(cè)通過(guò)，三環(huán)路從規(guī)劃區(qū)南部通過(guò)，使本區(qū)與城市其他地區(qū)之間的聯(lián)系非常便利。本區(qū)的道路交通組織是以人的活動(dòng)為重點(diǎn)，以建設(shè)高品質(zhì)的社區(qū)空間為前提來(lái)進(jìn)行規(guī)劃的。

◆

區(qū)內(nèi)按原規(guī)劃幾條城市道路穿過(guò)其中，將用地分成若干街道，但未見(jiàn)明顯的主從關(guān)系，道路系統(tǒng)層次不清，本次規(guī)劃按前述原則進(jìn)行了局部調(diào)整，原規(guī)劃路網(wǎng)走向，將部分道路紅線寬度及斷面形式進(jìn)行適當(dāng)調(diào)整，即原規(guī)劃紅線寬36米路改為24米寬；區(qū)內(nèi)部三條道路調(diào)整為中間6米綠化帶的景觀路斷面，既減少了穿越區(qū)內(nèi)的過(guò)境交通，又豐富了區(qū)內(nèi)的道路景觀，給人們以更深刻的空間體驗(yàn)。

◆

區(qū)內(nèi)道路分四級(jí)進(jìn)行組織：區(qū)內(nèi)主干道路，區(qū)內(nèi)次干道路，支路，以及宅前路。支路及宅前路有序的組織區(qū)內(nèi)部交通。

◆

區(qū)內(nèi)還設(shè)置了組織有序的步行路系統(tǒng)，一方面保證了人車(chē)之間適當(dāng)分流，減少了互相干擾，形成服務(wù)居民生活的步行空間；其次又為創(chuàng)造步行景觀提供了條件；第三是通過(guò)步行路系統(tǒng)將各片區(qū)有機(jī)的串聯(lián)成一個(gè)整體。

◆

按照有關(guān)規(guī)范配置停車(chē)車(chē)位，各組團(tuán)根據(jù)實(shí)際情況，采用不同的方式來(lái)解決停車(chē)問(wèn)題。2．4．4

公共設(shè)施配置

◆

社區(qū)學(xué)校：基地西側(cè)入口處，地勢(shì)平坦，標(biāo)準(zhǔn)幼兒園一個(gè)，可容納學(xué)生600人，建筑面積2500平方米。

◆

文化設(shè)施：中心區(qū)規(guī)劃青少年活動(dòng)中心、社區(qū)圖書(shū)館、惠州市書(shū)畫(huà)愛(ài)好者活動(dòng)中心，茶藝館等。

◆

體育設(shè)施：中心區(qū)規(guī)劃社區(qū)的健康中心，內(nèi)含大型室內(nèi)康樂(lè)中心。

◆

商業(yè)服務(wù)設(shè)施：中心區(qū)步行街兩側(cè)規(guī)劃超市、便利店、餐飲服務(wù)設(shè)施。高層公寓區(qū)結(jié)合底層裙房設(shè)超市、便利店、餐飲等商業(yè)服務(wù)設(shè)施。

◆

該地塊南面為惠州市江北占地8萬(wàn)平方米的公園。2．4．5

綠化系統(tǒng)規(guī)劃

綠化系統(tǒng)由社區(qū)主次干道綠化，步行系統(tǒng)綠化，景觀軸線主題綠化帶，小區(qū)公園、組團(tuán)綠地構(gòu)成。采用紅花紫荊形成共同的綠化環(huán)境主題符號(hào)，在突出主題植物的基礎(chǔ)上尋求一種環(huán)境的共性。運(yùn)用植物樹(shù)種的特色，直接或輔助塑造各街道和步行系統(tǒng)的性格和特征。第三章

惠州市商品房需求狀況

3．1惠州市基本情況

惠州市位于廣東省東南部，珠江三角洲東北端，與深圳、香港毗鄰，是港、穗、深連結(jié)粵東的陸上交通要沖。轄區(qū)除龍門(mén)縣外，均屬珠江三角洲經(jīng)濟(jì)開(kāi)放區(qū)。全市面積11158萬(wàn)平方公里，是省級(jí)歷史文化名城，千余年來(lái)一直是東江流域政治、經(jīng)濟(jì)、文化、交通中心和商品集散地，全市人口333.72萬(wàn)人，2023年第五次人口普查時(shí)人口密度215人／km2，低于全省平均水平。市區(qū)現(xiàn)有總?cè)丝?1.78萬(wàn)人，其中常住人口65.36萬(wàn)，暫住人口26.42萬(wàn)人。2023年全市工農(nóng)業(yè)總產(chǎn)值為1192億元，其中工業(yè)總產(chǎn)值994億元，農(nóng)業(yè)總產(chǎn)值198億元，全市工業(yè)企業(yè)實(shí)現(xiàn)工業(yè)產(chǎn)品銷(xiāo)售收入650億元，比上年增長(zhǎng)15％，實(shí)現(xiàn)利稅總額52億元。2023年全市國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值約700億元，一、二、三產(chǎn)業(yè)所占比重分別為15％、57％、28％，根據(jù)“配第-克拉克定律”，惠州市的社會(huì)發(fā)展已經(jīng)處于較為發(fā)達(dá)的工業(yè)化階段，全市人均國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值在廣東的21個(gè)市中排名第七位，分別相當(dāng)于廣東全?。ㄊ?nèi)平均水平）、深圳市與廣州市（省內(nèi)先進(jìn)水平）、河源市（省內(nèi)落后水平）的1.2、0.4、0.5、5.2倍，在全省屬中上等水平。外貿(mào)進(jìn)出口總額90億美元，約相當(dāng)于國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值的144％。3．2住宅建設(shè)和消費(fèi)

截止2023年底，全市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資總額為16.67億元，交易面積171.66萬(wàn)m2，交易金額18.28億元，交易宗數(shù)1148宗。全年房地產(chǎn)施工面積221.29萬(wàn)m2，竣工面積48.14萬(wàn)m2，銷(xiāo)售面積34.12萬(wàn)m2，銷(xiāo)售金額13.74億元，個(gè)人購(gòu)買(mǎi)商品房面積比重為89.6%，個(gè)人購(gòu)買(mǎi)住宅比重為96.68%。這表明，惠州市房地產(chǎn)大市仍處于較為低迷的的復(fù)蘇階段，房地產(chǎn)市場(chǎng)仍在處于消化期，但值得看好的是，市民對(duì)房屋的消費(fèi)持續(xù)增長(zhǎng)，個(gè)人購(gòu)買(mǎi)商品房已成為拉動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)的一支重要力量?，F(xiàn)全市住宅使用面積共有429萬(wàn)m2，居住人口427萬(wàn)，人均居住面積為15.3

m2／人。根據(jù)城市規(guī)劃和發(fā)展要求，未來(lái)20年內(nèi)惠州市人均住房面積要達(dá)到30－35

m2，住宅的需求量將有較大的發(fā)展，這為惠州房地產(chǎn)商提供了一個(gè)很大的發(fā)展空間。3．3商品房需求主要指標(biāo)

**廣場(chǎng)主要面對(duì)惠州市區(qū)居民，惠州市區(qū)主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)如下：

◆市區(qū)人口約92萬(wàn)，28萬(wàn)個(gè)家庭。

◆人均GDP4.1萬(wàn)元，全省排7位（2023年）

◆人均儲(chǔ)蓄存款9.4萬(wàn)元，戶(hù)均月收入4750元

◆人均居住面積15.3平方米

◆空置住房總面積18萬(wàn)平方米

◆商品房交易率59％（2023年）

◆市場(chǎng)面的狀態(tài)是：住宅商品化已成為大眾趨勢(shì)，居民購(gòu)房欲望較為強(qiáng)烈，支付能力較強(qiáng)。3．4商品房需求祈求

3．4．1商品房需求祈求

根據(jù)2023年6月在惠州進(jìn)行的一次抽樣調(diào)查（惠州市區(qū)，分層多級(jí)抽樣，有效樣本500戶(hù)）結(jié)果表明，惠州市民購(gòu)買(mǎi)商品房的基本特點(diǎn)是：

◆一次性投資額度為13萬(wàn)元。

◆低端需求戶(hù)（接受商品房?jī)r(jià)格為1500－2023元／平方米者）收入4130元，需求房屋面積均值為113m2。41％的人希望一次性付款，月均供樓支出1290元。

◆高端需求戶(hù)（2023－2500元／平方米）收入4541元，需求房屋面積均值為122平方米。22％的人希望一次付款，月均供樓支出1311元。

◆有購(gòu)房意向的家庭中，地段偏好的選擇順序?yàn)椋合缕摇⒔?、南壇、麥地、西湖、東湖、上排、河南岸、龍豐、橋東、下角。3．4．2

商品房為惠州居民主要的消費(fèi)支出

隨著全省實(shí)物分房的終結(jié)和貨幣分房的全面推行，房地產(chǎn)作為一項(xiàng)重要的商品，成為大多數(shù)個(gè)人和家庭的一個(gè)重要的消費(fèi)和投資的目標(biāo)，因而房地產(chǎn)需求必會(huì)有一定的增長(zhǎng)。近兩年來(lái)惠州經(jīng)濟(jì)有了穩(wěn)步增長(zhǎng)，居民的收入每年都有所提高，居民手中的可支配性支出必然會(huì)投向一些投資領(lǐng)域，如股票、債券、教育、旅游和房地產(chǎn)上，而房地產(chǎn)作為不動(dòng)產(chǎn)，其投資數(shù)額較大，增值的機(jī)會(huì)也頗為可能。這部分潛在的消費(fèi)者，其對(duì)地理位置優(yōu)越、規(guī)劃設(shè)計(jì)較好、環(huán)境一流、物業(yè)管理水平高的小區(qū)特別中意，這從東湖花園、金迪新苑、碧水灣、新世界長(zhǎng)湖苑受眾多市民支持便可略窺一斑。3．4．3

接受商品房的平均價(jià)格為1805元／平方米

從對(duì)消費(fèi)者購(gòu)買(mǎi)力的分析來(lái)看，惠州居民已具有相當(dāng)?shù)馁?gòu)買(mǎi)力，他們對(duì)房屋的要求已從安置型過(guò)渡到適用和舒適型。據(jù)調(diào)查，惠州市民能夠接受的商品房平均價(jià)格為1805元／平方米，其中中高收入家庭則為2050元／平方米。在付款方式上，大多數(shù)市民更傾向于銀行按揭分期付款方式。消費(fèi)者在購(gòu)房時(shí)，對(duì)小區(qū)周?chē)h(huán)境、配套設(shè)施、物業(yè)管理等因素比較注重，希望發(fā)展商能提供位置好、價(jià)格適中、環(huán)境優(yōu)美、配套完善、服務(wù)優(yōu)質(zhì)的小區(qū)。3．4．4

主流消費(fèi)面積在100平方米以上

消費(fèi)者在房屋面積、間隔、裝修、戶(hù)型設(shè)計(jì)方面，大多希望房屋面積較大，尤其是廳的面積要足夠大，間隔合理，有基本的室內(nèi)裝修或全部裝修，裝修檔次處于中等，戶(hù)型上選擇三房二廳和四房?jī)蓮d的消費(fèi)者居多。

3．5

惠州居民對(duì)商品房環(huán)境及配套要求

隨著收入水平提高，惠州居民對(duì)商品房的要求日趨苛求，調(diào)查表明，綠化環(huán)境為購(gòu)買(mǎi)商品房最重要的參考因素之一，尤其是對(duì)于中高收入的白領(lǐng)人士，這方面的祈求更強(qiáng)烈。3．5．1

對(duì)住房硬件的要求

數(shù)據(jù)表明，對(duì)住房的硬件要素，房屋質(zhì)量是被認(rèn)為最重要，認(rèn)同比例達(dá)68％，其次是小區(qū)綠化環(huán)境，認(rèn)同率達(dá)61％，再次是地理位置，認(rèn)同比例達(dá)55.0％。如圖2所示。

3．5．2對(duì)小區(qū)配套設(shè)施要求

數(shù)據(jù)顯示，對(duì)小區(qū)的休閑娛樂(lè)配套設(shè)施，要求有健身室的比例最大，其次為兒童樂(lè)園。具體數(shù)據(jù)如圖3所示。

第四章

惠州市商品房供給狀況

4．1商品房供給總量及特點(diǎn)

惠州房地產(chǎn)在九二、九三年曾與海南?？?、廣西北海成為全國(guó)的三大開(kāi)發(fā)熱點(diǎn)，房地產(chǎn)為虛火過(guò)旺，從而在之后的國(guó)家宏觀調(diào)控中，房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)入谷底，商品房市場(chǎng)明顯呈現(xiàn)總量過(guò)剩、供過(guò)于求的局面。

二00二年，市區(qū)商品房銷(xiāo)售面積27.11萬(wàn)平方米,其中售給個(gè)人22.02萬(wàn)平方米，二00三年，商品房銷(xiāo)售面積34.12萬(wàn)平方米。近幾年來(lái)，房地產(chǎn)市場(chǎng)在經(jīng)過(guò)國(guó)家政府的正確引導(dǎo)和市場(chǎng)的良性競(jìng)爭(zhēng)和淘汰，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的數(shù)目從九十年代初的1300多家，演變到目前的70多家，買(mǎi)方市場(chǎng)正在逐漸形成。在受到市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的影響和消費(fèi)者日益成熟的情形下，房地產(chǎn)發(fā)展商之間的競(jìng)爭(zhēng)從初期的無(wú)序化圈地競(jìng)爭(zhēng)向更高層次和更為規(guī)范的品牌競(jìng)爭(zhēng)、服務(wù)競(jìng)爭(zhēng)演進(jìn)。

各個(gè)房地產(chǎn)商為了在市場(chǎng)上爭(zhēng)得更大的市場(chǎng)份額，不論在規(guī)劃設(shè)計(jì)、房型、環(huán)境布置上，而且在質(zhì)量管理、綠化、物業(yè)管理水平上都十分注重提高檔次和水平，惠州市也出現(xiàn)了諸如東湖花園、碧水灣等一批高質(zhì)素的住宅小區(qū)，在市場(chǎng)銷(xiāo)售上創(chuàng)出了不俗的成績(jī)，形成房地產(chǎn)消費(fèi)的一個(gè)個(gè)小高潮。從房地產(chǎn)市場(chǎng)供給的總體情況來(lái)說(shuō)，房屋總量供過(guò)應(yīng)求，空置房面積居高不下，據(jù)二00三年統(tǒng)計(jì)，全市商品房空置面積為85萬(wàn)平方米。但總量過(guò)剩并不代表適銷(xiāo)對(duì)路的房地產(chǎn)項(xiàng)目過(guò)剩，而主要是結(jié)構(gòu)性的過(guò)剩，諸多空置的商品房賣(mài)不出去主要是由于規(guī)劃設(shè)計(jì)失當(dāng)、戶(hù)型及結(jié)構(gòu)不合理、房屋周?chē)h(huán)境差、配套不完善等等原因。4．2惠州市商品房市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)

房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，將會(huì)帶動(dòng)一大批相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，因而房地產(chǎn)業(yè)成為一些相關(guān)產(chǎn)業(yè)的助動(dòng)器?；葜菔械姆康禺a(chǎn)業(yè)的發(fā)展，也倍受政府和企業(yè)的關(guān)注。房地產(chǎn)業(yè)的良性發(fā)展，受?chē)?guó)家相關(guān)政策、法規(guī)影響極大，當(dāng)前，國(guó)家相繼出臺(tái)了一系列法規(guī)和政策，支持和刺激房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，國(guó)家建設(shè)部也先后出臺(tái)了相應(yīng)的措施鼓勵(lì)和扶持房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，在這種情形下，房地產(chǎn)業(yè)已成為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的一項(xiàng)關(guān)系國(guó)計(jì)民生的重要產(chǎn)業(yè)，具有較為廣闊的發(fā)展前景?；葜菔蟹康禺a(chǎn)的發(fā)展，與國(guó)內(nèi)其它城市的房地產(chǎn)業(yè)相比，既具有共同之處，也顯現(xiàn)出其特殊的一面?；葜菔猩唐贩堪l(fā)展有以下幾個(gè)趨勢(shì)：

（1）

在政府鼓勵(lì)消費(fèi)政策和加快房改進(jìn)程影響下，市民的商品房消費(fèi)日益提高，住宅市場(chǎng)需求容量增大。國(guó)家為鼓勵(lì)消費(fèi)，近幾年來(lái)數(shù)次調(diào)低銀行利率，引導(dǎo)人們加大消費(fèi)量，擴(kuò)大內(nèi)需。商品房作為老百姓消費(fèi)生活中的一個(gè)大件耐用消費(fèi)品，其主導(dǎo)作用極為明顯。加之國(guó)家加快房改進(jìn)程，取消了實(shí)物分房，開(kāi)始實(shí)行貨幣分房，商品房的消費(fèi)日益成為千家萬(wàn)戶(hù)的的大宗消費(fèi)。惠州市民人均收入近來(lái)來(lái)一直呈增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，其對(duì)商品房的消費(fèi)也必將有所增長(zhǎng)，住房需求增大增多。

（2）

房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)日益激烈，競(jìng)爭(zhēng)將更多地表現(xiàn)在發(fā)展商的實(shí)力、信譽(yù)、品牌上的競(jìng)爭(zhēng)，通過(guò)競(jìng)爭(zhēng)，市場(chǎng)日益規(guī)范和成熟。房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)加劇，各發(fā)展商在房地產(chǎn)項(xiàng)目上更趨于理性和務(wù)實(shí)，競(jìng)爭(zhēng)不僅在戶(hù)型設(shè)計(jì)、結(jié)構(gòu)、小區(qū)環(huán)境等方面，更多地將在實(shí)力、規(guī)模、品牌上展開(kāi)。

（3）

伴隨南海石化項(xiàng)目的啟動(dòng)及惠州一系列集團(tuán)公司的發(fā)展壯大，勢(shì)必帶來(lái)更多的外來(lái)資金和外地人口，并由此進(jìn)一步刺激惠州房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展?；葜葑鳛橹槿菛|部地區(qū)的經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)城市，經(jīng)濟(jì)建設(shè)發(fā)展很快，并由于其優(yōu)越的地理位置和良好的投資環(huán)境，吸引了眾多外地投資者，在引來(lái)資金流的同時(shí)，還涌入了大批經(jīng)商務(wù)工的外來(lái)人員，他們的住房需求也會(huì)給予本的房地產(chǎn)業(yè)的一定的發(fā)展機(jī)會(huì)。

（4）

隨著消費(fèi)者和房地產(chǎn)市場(chǎng)的逐步成熟，消費(fèi)者對(duì)房地產(chǎn)的要求將趨向于更加舒適、更便利，住宅小區(qū)的將會(huì)趨向人性化、智能化、生態(tài)化、園林化方向發(fā)展，這為廣大房地產(chǎn)商又提供了一個(gè)新的市場(chǎng)機(jī)會(huì)。

在滿足了住的基本需要后，消費(fèi)者對(duì)住宅的需求趨向更高的要求，如對(duì)小區(qū)智能化的要求，便是今后住宅的一個(gè)發(fā)展方向。

第五章

個(gè)案分析

5．1總體供給狀況

惠州市房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)過(guò)幾年的發(fā)展，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)已進(jìn)入良性化競(jìng)爭(zhēng)壯況，各開(kāi)發(fā)商為爭(zhēng)奪更大的市場(chǎng)份額，在小區(qū)的規(guī)劃、建設(shè)、管理服務(wù)等方面都投入了一定的力量，目前市場(chǎng)上進(jìn)行銷(xiāo)售的和準(zhǔn)備的銷(xiāo)售的住宅超過(guò)三十萬(wàn)平方米，房屋總體供應(yīng)情況呈供大于求的局面。目前銷(xiāo)售情況較好的小區(qū)一般都位于市區(qū)內(nèi)，開(kāi)發(fā)規(guī)模較大，物業(yè)形象和樓宇素質(zhì)良好，交通便利，但由于這類(lèi)小區(qū)一般銷(xiāo)售價(jià)格偏高，個(gè)別樓盤(pán)物業(yè)管理水平較低，影響了市場(chǎng)消費(fèi)者對(duì)他們的購(gòu)買(mǎi)欲望。5．2

本類(lèi)項(xiàng)目的個(gè)案分析

根據(jù)項(xiàng)目的可比性原則，我們選取惠州市內(nèi)的碧水灣、君華府等較有代表性的樓盤(pán)，作為**廣場(chǎng)的主要競(jìng)爭(zhēng)者進(jìn)行對(duì)比和研究。5．2．1

地理位置

從地理位置來(lái)看，碧水灣和君華府均座落于江北新城，交通較為便利。5．2．2

樓盤(pán)建設(shè)

以上兩個(gè)樓盤(pán)，小區(qū)占地面積各有不同，碧水灣占地面積超過(guò)18萬(wàn)平方米，而君華府占地面積為4.3萬(wàn)平方米。均為一次性開(kāi)發(fā)完成。在裝修方面，君華府提供業(yè)主基本裝修，而碧水灣提供給業(yè)主的為毛坯房。在樓體外觀上，采用粉紅色的較多，君華府外墻以米黃色為主調(diào)，在建筑風(fēng)格上，則以歐陸式風(fēng)格為主，碧水灣是港式風(fēng)格。

綠地方面，碧水灣的綠化率均在38％以上，君華府因?yàn)閱误w樓的原因未做過(guò)多的綠化。5．2．3

銷(xiāo)售情況

君華府于2023年5月開(kāi)盤(pán)，已售出45％；碧水灣自2023年10月份開(kāi)盤(pán)以來(lái)，已完成銷(xiāo)售70%；從售價(jià)來(lái)看，君華府售價(jià)在2300元／m2以上，均價(jià)為2850元／m2。碧水灣均價(jià)為2300元／m2在付款方式上，大部分是采用一次性付款和銀行按揭兩種方式。在銀行按揭上為8成30年。

在這兩個(gè)樓盤(pán)當(dāng)中，會(huì)所中以健身／健美室、兒童樂(lè)園（游戲室）、游泳池和乒乓球室最為普遍，其他如室外球場(chǎng)也較為普遍。

具體如下表：

會(huì)所項(xiàng)目配置

樓盤(pán)

會(huì)所

君華府

健身/健美室、兒童樂(lè)園、游泳池、乒乓球室、西餐廳

碧水灣

健身/健美室、兒童樂(lè)園、游泳池、乒乓球室、網(wǎng)球場(chǎng)、羽毛球場(chǎng)、籃球場(chǎng)5．2．4各樓盤(pán)銷(xiāo)售策略

在銷(xiāo)售策略上，不同的發(fā)展商采取了不同的銷(xiāo)售方式，但最基本的便是立足于本樓盤(pán)。銷(xiāo)售對(duì)象為惠州地區(qū)中高收入者，同時(shí)由于其位于江北新城，升值潛力大，其提供的特低首期，超長(zhǎng)期高成數(shù)的按揭對(duì)購(gòu)房者的吸引力較大。

5．2．5

小結(jié)

君華府、碧水灣優(yōu)劣勢(shì)對(duì)比：

君華府：

優(yōu)勢(shì)：

1）

小區(qū)地理位置好

2）

規(guī)劃設(shè)計(jì)合理

3）

配套設(shè)施完善

劣勢(shì)：?jiǎn)误w樓、無(wú)綠化、售價(jià)偏高。

碧水灣：

優(yōu)勢(shì)：

1）

發(fā)展商信譽(yù)好

2）

小區(qū)地理位置好

3）

配套設(shè)施完善

4）

智能化小區(qū)

5）規(guī)劃設(shè)計(jì)水平高第六章

項(xiàng)目評(píng)估

6．1

項(xiàng)目概括

**廣場(chǎng)惠州新城江北27號(hào)小區(qū)，占地面積49552.6平方米，為集中高檔房產(chǎn)為一體的大型人文住宅小區(qū)，目前首期已開(kāi)發(fā)完成40%。6．2項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)

（1）

本項(xiàng)目的發(fā)展商實(shí)力雄厚，信譽(yù)良好，公司集聚了一大批富有經(jīng)驗(yàn)的工程技術(shù)人員和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理人員，建立、健全了一整套科學(xué)、高效的管理制度，形成了完善的項(xiàng)目開(kāi)發(fā)、工程管理、經(jīng)營(yíng)銷(xiāo)售、財(cái)務(wù)管理及房地產(chǎn)物業(yè)管理等運(yùn)作體系，具備成功開(kāi)發(fā)建設(shè)**廣場(chǎng)大型住宅小區(qū)的硬件基礎(chǔ)。

（2）

**廣場(chǎng)住宅區(qū)的建設(shè)目標(biāo)是建設(shè)一個(gè)大型的人文住宅小區(qū)，其舒適而富有變化的戶(hù)型設(shè)計(jì)、具有現(xiàn)代氣息的建筑造型均由名師精心設(shè)計(jì)，整個(gè)小區(qū)規(guī)劃既考慮住戶(hù)的現(xiàn)實(shí)需要，配套設(shè)施完善，又適度超前，將智能化引入小區(qū)的開(kāi)發(fā)建設(shè)之中，可使住戶(hù)在充分享受幸福生活的同時(shí)，感受到高科技為他們帶來(lái)的生活之便利和高品味生活享受。這類(lèi)項(xiàng)目在惠州的具有相當(dāng)?shù)氖袌?chǎng)號(hào)召力，推出市場(chǎng)后必將受到眾多買(mǎi)家的支持與歡迎，市場(chǎng)前景廣闊。

（3）

住宅以座北為尊，以朝南為貴，本項(xiàng)目所開(kāi)發(fā)住宅戶(hù)戶(hù)座北朝南，負(fù)陰抱陽(yáng)，客廳、臥室、書(shū)房三房朝陽(yáng)，南北通透，是名副其實(shí)的陽(yáng)光房。

（4）

本項(xiàng)目所開(kāi)發(fā)的商業(yè)走廊環(huán)其小1000余米，四面臨路，極易集聚人氣、集聚財(cái)氣。

（5）

本項(xiàng)目正南位置為政府?dāng)M建的80000平方米的生態(tài)主題公園，讓生活與購(gòu)物在**廣場(chǎng)的們?cè)谙硎苌畋憷耐瑫r(shí)又可安享生活的悠閑。

（6）

本項(xiàng)目與同類(lèi)住宅小區(qū)相比，將走

高檔樓盤(pán)中檔價(jià)格

的路線，在規(guī)劃建設(shè)和物業(yè)管理上突出其精品形象，使住戶(hù)以適中的價(jià)格得到高檔享受和稱(chēng)心的服務(wù)，以此來(lái)吸引更多的住戶(hù)購(gòu)買(mǎi)和入住本小區(qū)。

（7）

本項(xiàng)目座落在惠州新城區(qū)，集政治、經(jīng)濟(jì)、文化、教育為一體，獨(dú)具濃厚的文化氣息和人文環(huán)境。文化和人文環(huán)境對(duì)一個(gè)小區(qū)的開(kāi)發(fā)至關(guān)重要，其巨大的潛在號(hào)召力有時(shí)會(huì)勝過(guò)樓盤(pán)的廣告炒作。

（8）

南海石化項(xiàng)目啟動(dòng)后，其巨大的投資潮也必將波及相鄰地方，**廣場(chǎng)的房屋銷(xiāo)售屬近水樓臺(tái)，必將惠及，且這里與香港的交通聯(lián)系又極為便利，隨著惠、港工商業(yè)聯(lián)系的進(jìn)一步加深，本項(xiàng)目以其優(yōu)越的位置、優(yōu)美的環(huán)境、適中的價(jià)格及優(yōu)秀的服務(wù)還將會(huì)吸引更多的香港同胞來(lái)此置業(yè)安居。6．3

項(xiàng)目劣勢(shì)

（1）

因?yàn)槭芷湔嫉孛娣e的影響，無(wú)法形成大盤(pán)效應(yīng)；

（2）

隨著惠州由濱江城市向?yàn)I海城市的過(guò)渡，江北新城的發(fā)展空間受到一定的制約；

（3）

社區(qū)服務(wù)相對(duì)薄弱。

因**廣場(chǎng)分為各個(gè)小區(qū)組團(tuán)開(kāi)發(fā)，小區(qū)的全面配套完善需要一定的時(shí)間，因而客觀上造成社區(qū)服務(wù)的薄弱。第七章

市場(chǎng)容量估算

7．1總體定位

依據(jù)項(xiàng)目規(guī)劃市場(chǎng)狀況和發(fā)展商的設(shè)想，本項(xiàng)目的總體定位是人文住宅小區(qū)。這一定位內(nèi)涵是：

◆

**廣場(chǎng)為高尚住宅小區(qū)，提供高品質(zhì)的硬件設(shè)施和軟件服務(wù)為發(fā)展商的基本理念。

◆**廣場(chǎng)為惠州居民提供超前的生活空間和居住理想。

◆**廣場(chǎng)的賣(mài)點(diǎn)在于人文關(guān)懷和優(yōu)良服務(wù)7．2目標(biāo)客戶(hù)

根據(jù)本項(xiàng)目的市場(chǎng)定位，結(jié)合**廣場(chǎng)小區(qū)的環(huán)境因素、規(guī)劃條件、建筑質(zhì)量、建筑特色，我們把目標(biāo)客戶(hù)確定為：惠州市有一定基礎(chǔ)的中高收入家庭，同時(shí)包括中高收入的外地在惠工作的成功人士及對(duì)擬在惠州置業(yè)的香港同胞。

這些目標(biāo)客戶(hù)具備如下特征：

◆收入穩(wěn)定。且中高收入水平（家庭月收入在4000元以上），尤其是個(gè)體私營(yíng)企業(yè)主

◆對(duì)居住環(huán)境有較高要求，追求舒適和享受的生活

◆年齡在30－50歲之間，已有一定的事業(yè)基礎(chǔ)

◆文化程度較高，對(duì)居住有自己的品味要求

◆兩代或三代家庭，同時(shí)不排斥外資及內(nèi)資企業(yè)高級(jí)雇員

◆二次置業(yè)人士

7．3銷(xiāo)售價(jià)格測(cè)算

本項(xiàng)目均價(jià)定為2300元/平方米，此價(jià)格在同類(lèi)物業(yè)中屬中等偏下水平。在同類(lèi)小區(qū)的銷(xiāo)售中，市場(chǎng)銷(xiāo)售價(jià)一般為均價(jià)2800元／平方米。同時(shí)調(diào)查表明，在設(shè)定類(lèi)似于**廣場(chǎng)產(chǎn)品后，消費(fèi)者能夠接近的平均價(jià)格為2507元，如下圖。

7．4市場(chǎng)容量

估算對(duì)于市場(chǎng)容量的測(cè)算是市場(chǎng)研究的基本任務(wù)，亦是可行性研究的重要內(nèi)容，在抽樣調(diào)查的問(wèn)卷中，我們?cè)O(shè)定以下指標(biāo)作為推斷市場(chǎng)容量的基礎(chǔ)，同時(shí)統(tǒng)計(jì)結(jié)果附后。

◆

近一兩年有購(gòu)買(mǎi)商品房意向的家庭。調(diào)查結(jié)果為17％；

◆

對(duì)住宅環(huán)境持“十分重要”的態(tài)度的人士。調(diào)查結(jié)果為占購(gòu)買(mǎi)人士的21％；

◆

接受江北地段。調(diào)查結(jié)果占有購(gòu)房意向家庭的37％；

◆

能夠接受商品房?jī)r(jià)格區(qū)間在2023元／平方米以上的。

調(diào)查結(jié)果占有購(gòu)房意向家庭的53％。如果以惠州28萬(wàn)家庭計(jì)算，哪么，**廣場(chǎng)的市場(chǎng)容量為：符合1和2者為

28萬(wàn)×17％×21％＝9996個(gè)家庭

符合1和3者為

28萬(wàn)×17％×37％＝17612個(gè)家庭

符合1和4者為

28萬(wàn)×17％×53％＝25228個(gè)家庭

符合上述四個(gè)條件者則為

28萬(wàn)×17％×21％×37％×53％＝1960個(gè)家庭

根據(jù)經(jīng)驗(yàn)，并考慮眾多不定因素，上述結(jié)果應(yīng)進(jìn)一步修正，取修正系數(shù)為0.3則市場(chǎng)容量為1960×0.3＝588個(gè)家庭

另一方面，按照建設(shè)規(guī)劃，**廣場(chǎng)首期項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)，市場(chǎng)是完全可以接受的。第八章

初步成本分析

本章節(jié)所引用的建筑經(jīng)濟(jì)指標(biāo)、基本技術(shù)參數(shù)以及主要成本數(shù)據(jù)，如土地成本、前期費(fèi)用、開(kāi)發(fā)期應(yīng)繳納之稅費(fèi)、小區(qū)紅線內(nèi)、外市政與公建配套費(fèi)和建安工程造價(jià)等，均以發(fā)展商提供的資料為主要依據(jù)，由受托方專(zhuān)門(mén)組成的本項(xiàng)目研究小組經(jīng)過(guò)與發(fā)展商進(jìn)行了有關(guān)的商榷，最后得以確認(rèn)。

本二期工程擬分三組、滾動(dòng)式進(jìn)行開(kāi)發(fā)，第一階段開(kāi)發(fā)C區(qū)，作為本項(xiàng)目啟動(dòng)，第二階段、第三階段須觀察項(xiàng)目周邊物業(yè)市場(chǎng)的變化從而制定出相應(yīng)的開(kāi)發(fā)策略。

本居住小區(qū)地上建筑面積除了公建配套設(shè)施外均為住宅，地下建筑部分一般作為停車(chē)場(chǎng)及機(jī)電設(shè)備房或管理用房使用，各期公建配套設(shè)施功能配置比例與面積仍然有待規(guī)劃局與設(shè)計(jì)單位、發(fā)展商的共同商定后進(jìn)一步落實(shí)。

根據(jù)本項(xiàng)目物業(yè)開(kāi)發(fā)的實(shí)際情況，結(jié)合本項(xiàng)目地塊相鄰的其它開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的裝修標(biāo)準(zhǔn)，指定以下的裝修檔次進(jìn)行總投資估算。8．1項(xiàng)目基本裝修標(biāo)準(zhǔn)

建筑用料說(shuō)明：

1．屋面

平屋面、坡頂蓋。

2．墻體

外墻磚或高級(jí)涂料。

3．外門(mén)窗

低臺(tái)凸窗，綠玻璃，塑鋼窗。

4．內(nèi)門(mén)窗

預(yù)留。

5．地面做法

30厚1：3水泥沙漿抹平（待二次裝修）。8．3土地成本

本項(xiàng)目土地成本的總額為4000萬(wàn)元。

按總建筑面積49552.6平方米進(jìn)行分?jǐn)偅瑔畏匠杀緸?07元／平方米。8．4建安成本

本項(xiàng)目建安工程造價(jià)（土建裝修工程費(fèi)及機(jī)電設(shè)備安裝工程費(fèi)）總額為28752萬(wàn)元。

按總建筑面積250000平方米進(jìn)行分?jǐn)?，單方成本?150元／平方米。8．5應(yīng)繳各種稅費(fèi)

本項(xiàng)目應(yīng)繳各種稅費(fèi)總額為2500萬(wàn)元，單方成本為100元／平方米。

本項(xiàng)目開(kāi)發(fā)期應(yīng)繳納稅費(fèi)包括：

◎土地使用稅

◎投資方向調(diào)節(jié)稅

◎配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)

◎設(shè)備及消防供電用電負(fù)荷費(fèi)

◎供水管、網(wǎng)補(bǔ)償費(fèi)

◎預(yù)算定額管理費(fèi)

◎建筑工程監(jiān)理費(fèi)

◎建設(shè)工程質(zhì)量監(jiān)督費(fèi)

◎建設(shè)工程質(zhì)量監(jiān)督費(fèi)檢驗(yàn)費(fèi)

◎建設(shè)工程安全監(jiān)督費(fèi)

◎報(bào)建費(fèi)、建筑許可證費(fèi)

◎新型墻體材料保證金

◎其它稅、費(fèi)8．6營(yíng)業(yè)稅

本項(xiàng)目營(yíng)業(yè)稅為2023萬(wàn)元，單方成本為80元／平方米。8．7各類(lèi)配套工程費(fèi)

本項(xiàng)目各類(lèi)配套工程費(fèi)為532萬(wàn)元，單方成本為21.28元／平方米。8．8供水增容費(fèi)

本項(xiàng)目供水增容費(fèi)為120萬(wàn)元，單方成本為4.8元／平方米。8．9報(bào)建手續(xù)費(fèi)

本項(xiàng)目的報(bào)建手續(xù)費(fèi)為600萬(wàn)元，單方成本為24元／平方米。8．10不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)

本項(xiàng)目的不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)用為500萬(wàn)元，單方成本為20元／平方米。8．11投資利息

本項(xiàng)目的投資利息為2023萬(wàn)元，單方成本為80元／平方米。8．12其他費(fèi)用

本項(xiàng)目的其他費(fèi)用為500萬(wàn)元，單方成本可分?jǐn)?0元／平方米。第九章

財(cái)務(wù)效益估算

9．1項(xiàng)目開(kāi)發(fā)前景

根據(jù)惠州市城市總體規(guī)劃，未來(lái)十年惠州市城區(qū)將向外有較大的擴(kuò)展，并且，市區(qū)主要是向河北岸延伸，向南過(guò)渡至濱海城市只是工業(yè)的拓寬而不會(huì)波及社會(huì)大的經(jīng)貿(mào)體系。具體來(lái)看，本地塊開(kāi)發(fā)面臨的外部環(huán)境制約及前景如下：

1．用地條件規(guī)劃區(qū)除東面有一小塊山坡外，其他地勢(shì)相對(duì)平坦。四周相同類(lèi)型的項(xiàng)目蓄勢(shì)待發(fā)，但已形成了較大規(guī)模。

2．周?chē)h(huán)境**廣場(chǎng)用地周邊擁有豐富的人文資源。四周有市公安局、國(guó)家安全局，惠州市行政中心，惠州市文化體育中心等，是惠州新城區(qū)的核心地帶，集政治、經(jīng)濟(jì)、文化、貿(mào)易于一體，各種氛圍都較好。

3．發(fā)展前景區(qū)位優(yōu)勢(shì)：本區(qū)位于城市規(guī)劃區(qū)核心地帶，兼具城鄉(xiāng)優(yōu)勢(shì)；是廣州——汕頭發(fā)展軸線上的一處重要空間節(jié)點(diǎn)。良好的交通網(wǎng)絡(luò)：從西側(cè)通過(guò)規(guī)劃區(qū)邊緣的廣汕公路，為一級(jí)國(guó)道，區(qū)內(nèi)東側(cè)、北側(cè)分別又有城市主干道路通過(guò)，使得本規(guī)劃區(qū)與周邊地區(qū)都有方便、快捷的交通聯(lián)系。

4．市場(chǎng)的需求：近年來(lái)低迷的房地產(chǎn)市場(chǎng)，使得大量資金處于沉淀或等待狀態(tài)，大亞灣石化項(xiàng)目上馬，大大刺激了惠州房地產(chǎn)市場(chǎng)的興旺。

本區(qū)由于兼顧多重優(yōu)勢(shì)，有機(jī)會(huì)成為房地產(chǎn)投資資金聚集的熱點(diǎn)地區(qū)。9．2財(cái)務(wù)效益初步估算

本項(xiàng)目可供銷(xiāo)售的物業(yè)類(lèi)型主要有高尚住宅及機(jī)動(dòng)車(chē)室內(nèi)泊車(chē)位。由于本項(xiàng)目目前處于籌建開(kāi)發(fā)的前期階段，因此，在計(jì)算可售面積時(shí)，只對(duì)電梯間、樓道等公用面積進(jìn)行了分?jǐn)傆?jì)算，而在對(duì)如幼兒園、運(yùn)動(dòng)場(chǎng)、垃圾房等公建面積時(shí)則不進(jìn)行分?jǐn)偂?/p>

考慮到本項(xiàng)目是一個(gè)大規(guī)模和高檔次的綜合性住宅小區(qū)，建設(shè)跨期較長(zhǎng)，配套設(shè)施種類(lèi)較多，針對(duì)本項(xiàng)目今后各階段的開(kāi)發(fā)，將會(huì)存在許多不確定因素，因此，在進(jìn)行本項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的前期可行性研究的財(cái)務(wù)效益分析時(shí)，需要設(shè)定一定的條件?，F(xiàn)將有關(guān)的計(jì)算過(guò)程表述如下：9．2．1計(jì)算設(shè)定

9．2．1．1價(jià)格水平的假定

依照本項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)的慣例，本報(bào)告以進(jìn)行項(xiàng)目租、售的價(jià)格測(cè)定時(shí)的建議價(jià)格作為計(jì)算依據(jù)，在進(jìn)行項(xiàng)目投資估算，租售收入計(jì)算，經(jīng)營(yíng)成本假設(shè)等均采用現(xiàn)時(shí)的價(jià)格水平，并且在整個(gè)計(jì)算期內(nèi)保持不變，即不考慮通貨膨脹因素對(duì)項(xiàng)目評(píng)價(jià)指標(biāo)的影響。

本項(xiàng)目各類(lèi)功能物業(yè)的市場(chǎng)測(cè)價(jià)結(jié)果詳見(jiàn)如下所示：

商業(yè)寫(xiě)字樓：11305萬(wàn)元（3500元／M2×32300

M2）

商業(yè)住宅：20262萬(wàn)元（2200元／M2×92100

M2）

商業(yè)商場(chǎng)：23100萬(wàn)元（6000元／M2×38500

M2）

地下室車(chē)庫(kù)：1500萬(wàn)元（1500元／M2×10000

M2）9．2．1．2分階段進(jìn)行財(cái)務(wù)效益分析的原則

由于本項(xiàng)目小區(qū)具有較大的占地規(guī)模，基于對(duì)本項(xiàng)目周邊區(qū)域市場(chǎng)開(kāi)發(fā)前景的慎重考慮，決定采取分三階段、滾動(dòng)開(kāi)發(fā)的形式進(jìn)行本次開(kāi)發(fā)。各個(gè)階段的開(kāi)發(fā)獨(dú)立負(fù)擔(dān)各自的支出與收入，并且，進(jìn)行獨(dú)立的財(cái)務(wù)效益測(cè)算。依據(jù)目前的實(shí)際情況，我們?cè)O(shè)定首期建十層綜合商住樓四棟，標(biāo)準(zhǔn)幼兒園一座，中心花園一座；二期建二十九層寫(xiě)字樓一座，二十八層商業(yè)樓一座，國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)網(wǎng)球場(chǎng)一座；三期建二十八層商業(yè)樓一座，高層綜合樓一座。9．2．1．3第一階段開(kāi)發(fā)運(yùn)作期限的設(shè)定

對(duì)本項(xiàng)目進(jìn)行開(kāi)發(fā)的運(yùn)作期限，首先設(shè)定為第一階段開(kāi)發(fā)本項(xiàng)目首期，籌建期為半年和建筑期半年，如果以一個(gè)季度為一個(gè)核算期，則該階段的整個(gè)開(kāi)發(fā)期一共分為四期。在籌建階段內(nèi)將進(jìn)行第一階段開(kāi)發(fā)的前期準(zhǔn)備工作，發(fā)展商需支付第一階段開(kāi)發(fā)的土地成本、前期費(fèi)用和開(kāi)發(fā)期稅費(fèi)等，基本是反映到該期期末進(jìn)行計(jì)算；同樣地在建設(shè)期內(nèi)將開(kāi)始進(jìn)行第一階段開(kāi)發(fā)的各項(xiàng)工程建設(shè)，各項(xiàng)工程費(fèi)用將按擬定的工程進(jìn)度反映在各個(gè)核算期期末。第二及第三階段的開(kāi)發(fā)按照不受物業(yè)市場(chǎng)環(huán)境變化的影響，以連貫和正常開(kāi)發(fā)的建設(shè)進(jìn)度安排施工計(jì)劃。暫定本項(xiàng)目首期工程完工的開(kāi)發(fā)期為一年，則該階段的整個(gè)開(kāi)發(fā)期一共分為四期，各項(xiàng)工程費(fèi)用將按發(fā)展商擬定的正常工程開(kāi)始進(jìn)度，反映在各個(gè)核算期的期末。9．2．1．4進(jìn)行物業(yè)銷(xiāo)售時(shí)預(yù)計(jì)發(fā)生的稅項(xiàng)及費(fèi)用

（1）按照本地區(qū)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)進(jìn)行物業(yè)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的習(xí)慣，在進(jìn)行物業(yè)銷(xiāo)售時(shí)預(yù)計(jì)須支付的稅項(xiàng)主要有：

營(yíng)業(yè)稅金及附加：按營(yíng)業(yè)額5.85％計(jì)算；

防洪費(fèi)：按營(yíng)業(yè)額0.18％計(jì)算；

房地產(chǎn)交易管理費(fèi)：按交易額0.1％計(jì)算；

印花稅：按交易額的0.03％計(jì)算；

其它：按交易額的0.04％計(jì)算。

上述合計(jì)為322萬(wàn)元；以項(xiàng)目總銷(xiāo)售收入56167萬(wàn)元乘以5.85％。

本項(xiàng)目銷(xiāo)售稅費(fèi)一覽表

銷(xiāo)售稅

5.85％

3280萬(wàn)元

營(yíng)業(yè)稅金：按營(yíng)業(yè)額5.5％計(jì)算

5.5％

3080萬(wàn)元

防洪費(fèi)：按營(yíng)業(yè)額0.18％計(jì)算

0.18%

100萬(wàn)元

房地產(chǎn)交易管理費(fèi)：按交易額0.1％計(jì)算

0.1%

100萬(wàn)元

印花稅：按交易額的0.03％計(jì)算

0.03%

16萬(wàn)元

其它：按交易額的0.04％計(jì)算

0.04%

22萬(wàn)元

（2）銷(xiāo)售費(fèi)用：1685萬(wàn)元；按發(fā)展商自行銷(xiāo)售本項(xiàng)目物業(yè)的原則，包括項(xiàng)目推廣宣傳費(fèi)用等按銷(xiāo)售收入的3％計(jì)算。

（3）所得稅：項(xiàng)目的總收入在扣除了總投資及銷(xiāo)售稅費(fèi)、財(cái)務(wù)費(fèi)用等成本費(fèi)用后，得出銷(xiāo)售利潤(rùn)，由此計(jì)得本項(xiàng)目的所得稅為4467.87萬(wàn)元（所得稅率為利潤(rùn)的33％）。9．2．1．5開(kāi)發(fā)資金運(yùn)作的設(shè)定以及資金籌措原則

第一階段的開(kāi)發(fā)作為本項(xiàng)目整個(gè)開(kāi)發(fā)的開(kāi)端，起到啟動(dòng)整個(gè)小區(qū)開(kāi)發(fā)的重要作用，因此，第一階段的財(cái)務(wù)效益核算將采用動(dòng)態(tài)分期的方式進(jìn)行。在開(kāi)發(fā)資金籌措的原則上，確定通過(guò)以下三個(gè)途徑來(lái)完成，一是充分使用第二階段的物業(yè)預(yù)售樓款，二是在本核算期間內(nèi)可供使用的預(yù)售樓款和自有資金不足以全部滿足開(kāi)發(fā)投資的情況下，其缺口部分將主要通過(guò)銀行貸款的形式進(jìn)行籌措，貸款利息為年息初步定為6％。9．2．1．6首期第一階段開(kāi)發(fā)中以第二階段預(yù)售樓款抵償開(kāi)發(fā)投資的原則

首期第一階段開(kāi)發(fā)的主要作用在于啟動(dòng)整個(gè)小區(qū)開(kāi)發(fā)，因此，在第一階段物業(yè)銷(xiāo)售的方法上，采用了低價(jià)銷(xiāo)售的策略。作為低價(jià)銷(xiāo)售的一個(gè)補(bǔ)償，設(shè)定預(yù)售樓款可以在籌建期和建設(shè)期內(nèi)回收全部或大部分，也就是說(shuō)，大部分第一階段的預(yù)售樓款可以被利用作為第一階段的開(kāi)發(fā)投資。并對(duì)預(yù)售樓款的使用原則進(jìn)行設(shè)定。

（1）預(yù)售樓款回收方案：“平緩回收”方案“平緩回收”方案指在首期開(kāi)發(fā)的建設(shè)初期開(kāi)始進(jìn)行預(yù)售樓款的回收，此時(shí)，首期開(kāi)發(fā)已經(jīng)取得了施工許可證，開(kāi)始進(jìn)行主體工程的建設(shè)，是一種較為保守的回收方式。采用這種回收方式，將有部分的預(yù)售樓款被用于開(kāi)發(fā)建設(shè)。

（2）預(yù)售樓款的使用原則設(shè)定籌建期內(nèi)獲得的預(yù)售樓款可全部用于籌建期的開(kāi)發(fā)建設(shè)，包括繳納各類(lèi)土地成本和支付有關(guān)的開(kāi)發(fā)費(fèi)用。本項(xiàng)目在建設(shè)開(kāi)發(fā)期內(nèi)獲得預(yù)售樓款的使用原則設(shè)定是：本核算期內(nèi)的預(yù)售樓款只有70％的數(shù)量能夠在本核算期作為開(kāi)發(fā)資金使用，所余下的30％款項(xiàng)可留待以后各期使用。本核算期開(kāi)發(fā)所需資金不能由預(yù)售樓款抵償?shù)牟糠郑瑢⑹紫韧ㄟ^(guò)自有資金解決，不足部分再由銀行貸款的途徑解決，但銀行貸款則須支付年利率為6％的貸款利息。貸款利率的支付方式為本核算期內(nèi)支付以往各期累計(jì)的貸款總額半年的利息以及本核算期內(nèi)均勻投入的原則計(jì)算的本核算期內(nèi)投資資金的半年利息。上述的“平緩回收”方案，是一個(gè)相對(duì)較為保守的預(yù)售樓款的回收方案，由于要考慮到第一階段只能以低開(kāi)高走、采取低廉的推廣銷(xiāo)售住宅物業(yè)，因此，前期所回收的70％預(yù)售樓款只使用其中的50％部分（5％＋45％＝50％），作為下階段的建設(shè)開(kāi)發(fā)資金使用。9．2．1．7營(yíng)業(yè)性公建項(xiàng)目收益的設(shè)定

小區(qū)建設(shè)涉及到的具有營(yíng)業(yè)性質(zhì)的公建項(xiàng)目，如會(huì)所、商店、俱樂(lè)部等，是可以產(chǎn)生盈利的項(xiàng)目，也就是說(shuō)，建造這些項(xiàng)目所耗費(fèi)的成本將來(lái)是可以通過(guò)物業(yè)的銷(xiāo)售或項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)收益來(lái)補(bǔ)償?shù)?。在本次可行性研究中，暫不?duì)這部分項(xiàng)目投資進(jìn)行回收，不作為項(xiàng)目收益一部分計(jì)入總收益里面。9．2．1．8財(cái)務(wù)指標(biāo)的選取

本項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益分析報(bào)表格式的依據(jù)是國(guó)家計(jì)委和建設(shè)部發(fā)布的《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參數(shù)》（第二版），參照我國(guó)的財(cái)會(huì)制度，結(jié)合現(xiàn)時(shí)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的實(shí)際情況，對(duì)項(xiàng)目投資計(jì)算經(jīng)濟(jì)效益。參照我國(guó)的財(cái)會(huì)制度，結(jié)合現(xiàn)時(shí)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的實(shí)際情況，進(jìn)行本項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)效益評(píng)判。初步效益測(cè)算根據(jù)本項(xiàng)目的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)，可算出本項(xiàng)目的靜態(tài)財(cái)務(wù)效益，詳見(jiàn)下表：

本項(xiàng)目靜態(tài)投資效益分析表

序號(hào)

項(xiàng)目名稱(chēng)

金額（萬(wàn)元）

1．0

現(xiàn)金流入

56167

2．0

現(xiàn)金流出

41504

2．1

土地開(kāi)發(fā)費(fèi)

4000

2．2

土建、建安設(shè)計(jì)工程費(fèi)

28752

2．3

應(yīng)繳各種稅費(fèi)

2500

2．4

營(yíng)業(yè)稅

2023

2．5

各類(lèi)配套工程費(fèi)

532

2．6

供水增容費(fèi)

120

2．7

報(bào)建手續(xù)費(fèi)

600

2．8

不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)

500

2．9

投資利息

2023

2．10

其他費(fèi)用

500從靜態(tài)的角度看，整個(gè)項(xiàng)目盈利十分明顯。從上述分析可得出如下關(guān)于本項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)效益的結(jié)論：從各財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo)看，整個(gè)項(xiàng)目盈利十分明顯；從計(jì)算模型的設(shè)定，知道影響本項(xiàng)目效益的主要因素，一是開(kāi)發(fā)成本，二是物業(yè)的銷(xiāo)售進(jìn)行得順利與否，對(duì)上述兩方面因素的控制是本項(xiàng)目成功的關(guān)鍵。三、本項(xiàng)目的計(jì)算模型中，設(shè)定本項(xiàng)目物業(yè)的銷(xiāo)售率為100％，是為了體現(xiàn)本項(xiàng)目的內(nèi)在盈利能力。而本項(xiàng)目物業(yè)日后推出的實(shí)際銷(xiāo)售率將與當(dāng)時(shí)該地區(qū)的物業(yè)市場(chǎng)環(huán)境、對(duì)本項(xiàng)目物業(yè)的營(yíng)銷(xiāo)是否得力等諸多因素的綜合作用有很大的關(guān)系，對(duì)這些因素的研討將不是本次可行性研究的內(nèi)容。9．2．2首期第一階段投資效益分析

根據(jù)前面對(duì)第一、二階段開(kāi)發(fā)模式的設(shè)定，第一階段及第二階段預(yù)售樓款將主要用于抵償本項(xiàng)目部分開(kāi)發(fā)投資，預(yù)售樓款不足以抵償開(kāi)發(fā)投資的部分才通過(guò)銀行抵押貸款進(jìn)行籌資，不同的預(yù)售樓流入計(jì)劃與安排將會(huì)直接影響貸款的籌措數(shù)量，也就是說(shuō)影響了財(cái)務(wù)成本。從財(cái)務(wù)指標(biāo)看，本項(xiàng)目整體開(kāi)發(fā)的開(kāi)發(fā)效益在收支平衡的基礎(chǔ)上有一定的盈余，基本達(dá)到了用較少的資金（貸款額）來(lái)啟動(dòng)整個(gè)小區(qū)