房貸按揭利率上升 全國房價穩(wěn)中有降

Word房貸按揭利率上升全國房價穩(wěn)中有降中國的房地產(chǎn)將更快回歸居住屬性，房地產(chǎn)投機熱潮馬上就要全面降溫，未來居民個人房貸占貸款總額的比重迅速下滑。而作為剛需購房者來說，現(xiàn)在并不是購置房產(chǎn)的好時機，應靜待時變。

房貸按揭利率上升

大多數(shù)商業(yè)銀行作為國有金融機構(gòu)，貫徹落實中央房地產(chǎn)調(diào)控政策是其職責所在。然而，在放貸過程中，商業(yè)銀行仍需要遵循財務可持續(xù)的原則，即商業(yè)銀行資金成本不應長期低于房貸利率。筆者從以下兩個方面來大體評估商業(yè)銀行資金成本與房貸利率的關(guān)系。

首先是銀行理財產(chǎn)品收益率。由于近年來央行存款基準利率保持不變，銀行理財產(chǎn)品收益率可以大體反映商業(yè)銀行負債端的資金成本波動。歷史上，央行發(fā)布的金融機構(gòu)按揭貸款加權(quán)利率都高于銀行理財產(chǎn)品收益率2個百分點左右，這2個百分點正是維持商業(yè)銀行財務可持續(xù)的息差。但2021年以來，隨著央行微幅收緊貨幣政策實施，理財產(chǎn)品收益率迅速攀升，至9月末已達到4.8%，超過6月末個人按揭貸款加權(quán)利率4.69%。

因此，理論上講，若以銀行理財產(chǎn)品收益率來衡量銀行資金成本，房貸利率可能會上升到6.8%左右。事實上，在2021年年末和2021年末初，理財產(chǎn)品收益率達到階段性新高的兩個時間點，按揭貸款利率也曾分別達到7.62%和6.96%的高點，高于同期理財產(chǎn)品收益率2個百分點左右。

其次是同業(yè)存款利率。對于許多中小型商業(yè)銀行而言，同業(yè)存款是其重要的資金來源，因此同業(yè)存款利率是衡量其資金成本的基準之一，這對于中小銀行的按揭貸款業(yè)務也不例外。2021年四季度以來，商業(yè)銀行同業(yè)存款利率從2.85%持續(xù)上升至2021年4月份的4.8%左右，但5月份以來金融去杠桿使得同業(yè)存款利率有所回落，不過仍維持在4.5%以上的高位，如果再加上2%左右的息差，房貸利率上限也大體在6.5%左右。

綜合來看，在當前房地產(chǎn)市場調(diào)控和利率市場化的大環(huán)境下，若僅考慮商業(yè)銀行按照財務可持續(xù)原則開展按揭貸款業(yè)務，同時假設(shè)銀行負債成本——銀行理財產(chǎn)品收益率和同業(yè)存款利率保持窄幅波動，那么房貸利率可能會緩慢上升到6.5%-6.8%的水平。由此可以預計，無論是首套房還是二套房，其按揭利率可能還有1.3個百分點左右的上升幅度。

全國房價穩(wěn)中有降

2021-2022年房貸市場行情監(jiān)測及投資可行性研究報告顯示，2021年9月樣本城市房價環(huán)比平均上漲1.2%，其中大多數(shù)城市房價環(huán)比漲幅均處于0-2%的區(qū)間內(nèi)。只有成都、廣州、杭州3個城市房價環(huán)比分別上漲6.89%、5.42%、3.97%，漲幅顯著高于其它城市。另有北京、鄭州、上海、天津4個城市環(huán)比分別下跌1.52%、1.04%、0.76%、0.58%。強一線城市率先總體進入房價調(diào)整階段，北京、上海、深圳3個強一線城市環(huán)比平均下跌0.46%。

從半年累計漲幅看，始于2021年3月底的房地產(chǎn)市場調(diào)控對穩(wěn)定房價的效果較好，廊坊、北京、天津、合肥、上海5個城市，半年房價分別累計下跌24.89%、12.02%、9.26%、0.74%、0.43%。

此外，主要城市房價中位數(shù)顯示，一二線城市房價水平分化明顯。弱一線城市廣州9月房價中位數(shù)為26508元(人民幣，下同)/平方米，僅約為其它強一線城市的一半。廈門、杭州、南京、天津等強二線城市房價中位數(shù)在25000元/平方米以上，與其它多數(shù)二三線城市10000-20000元/平方米的房價差距也顯著拉開。

分析認為，十九大對住房市場的定位更加科學，關(guān)于長效機制框架的表述也更為明確，政策制度環(huán)境已經(jīng)不支持針對房價的投機炒作。過去一年半，多數(shù)城市經(jīng)歷了一波的房價快速上漲，房價“相對洼地”基本消失，短期內(nèi)住房市場不存在大起大落的經(jīng)濟基礎(chǔ)。首套房貸利率上浮，市場實際利率也居高不下，房價快速上漲的