?？诤５橄卑杜f城拆遷項目可行性研究報告

?？谑泻５橄卑杜f城?？谑泻５橄卑杜f城拆遷項目 拆遷目標、建設規(guī)模和內(nèi)容 5.5拆遷示范區(qū)(M區(qū))實際調(diào)查情況 13 第十二章社會效益與風險分析 第一章總論海口市海甸溪北岸舊城拆遷項目項目建設單位：?？谑谐鞘邪l(fā)展有限公司法人代表：肖成武地址：?？谑袊Q(mào)路王府大廈二層公司目前成功運作的土地開發(fā)項目有：黃金海岸花園、新國賓館(一共青團中央授予“五四紅旗團委創(chuàng)建單位”等榮譽稱號。海南省建設項目規(guī)劃設計研究院8、建設單位提供的其它意見、資料等。海甸溪北岸舊城改造區(qū)域位于?？谑泻５閸u南端，即海甸溪北岸、沿1、建設目標：完善社區(qū)功能及配套設施，改善居住環(huán)境，提高生活產(chǎn)開發(fā)分離，土地儲備整理階段由政府主導進行土地的征用、拆遷、土地平整、大市政建設等；土地整理后以公開拍賣或掛牌形式出讓，收回土地市場化方式進行建設。資金籌措方案為：總投資166177萬元(含建設期利息)。申請開發(fā)銀人民生活質(zhì)量、整合土地資源、完善城市功能配套、提升城市環(huán)境品質(zhì)的重要舉措。項目的建設可為?？谑信f城改造探索出一條新路子。是市委、合國家的產(chǎn)業(yè)政策和社會發(fā)展趨勢，項目的建成可大大改善?？谑械耐顿Y環(huán)境，有利促進海南省及?？谑薪?jīng)濟的發(fā)展，具有良好經(jīng)濟和社會效益，行的。規(guī)劃及項目審批等方面予以大力支持，早H促成項目建成，發(fā)揮相應的作時間過程，建議建設單位加強風險意識，通過積極有效的管理手段，防范想工作，以保證項目順利實施。第二章項目背景和建設的必要性98年以來，海甸島迅速崛起，成為?？谑兄匾套∩藤Q(mào)科教育境格海甸溪北岸舊城改造區(qū)域位于海口市海甸島南端，即海甸溪北岸、沿用地從東至西分為三段，和平橋以東為東段，和平橋至人民橋之間為海甸溪北岸“城中村”現(xiàn)有村落9個(海甸一至六廟、人民西里、過基地內(nèi)的建筑主要為住宅建筑。商業(yè)等公共建筑主要沿海甸二路及和架結(jié)構(gòu)居多，但周邊沿河景觀較差，整體居住環(huán)境不佳。中段大部分為漁村，但在沿海甸二路建筑較好，區(qū)域內(nèi)擁有海口二中、十三中及十八小學等學校，上下學高峰時段交通較為混亂。東段除東端的間樂小區(qū)外大多數(shù)為自然漁村，多為三層以下建筑，建筑及環(huán)境質(zhì)量較差，但沿河的景觀潛力較大。 海甸溪北岸東、中、西段所有地塊面積匯總，其中包括國有土地、集體土地；北岸三段建筑總面積、擬拆遷建筑面積、擬保留土地建筑而積匯及舊改區(qū)內(nèi)人口普查數(shù)據(jù)統(tǒng)計匯總。 ①全面了解和掌握北岸片區(qū)所有土地、建構(gòu)(筑)物、人口、戶數(shù)等基礎數(shù)據(jù)和材料。②為北岸改造經(jīng)濟測算提供基礎數(shù)據(jù)；③為北岸規(guī)劃編制、控規(guī)修規(guī)提供參考數(shù)據(jù)和依據(jù)。 (2)酋段片區(qū)現(xiàn)狀普查基礎數(shù)據(jù)以原安置部和海甸北項目部西段等方法進行調(diào)整校對，以單位建筑和用地匯總數(shù)據(jù)加上部分拆遷調(diào)查數(shù)據(jù) 派出所、房產(chǎn)局等多家單位索取現(xiàn)狀數(shù)據(jù)資料綜合匯總而成，準確率應在-1海甸溪北岸舊城改造區(qū)域數(shù)據(jù)統(tǒng)計表序號—12一.-1234四五-內(nèi)集體土地建筑面積耐擬拆遷建筑面積耐擬保留土地面積耐(畝)擬保留建筑面積耐人口數(shù)量355576.78(533.36)324995.65(487.49)30581.13(45.87)314648.85314648.850070000081048.85370720.64(556.08)289912.71(434.86)80807.93(121.22)3212152601124660364090(96)03314869.892(472.2)9(18.71)302397.333(453.48)436969226694.9399035.3138195.558791.4627560.6193573.653(140.34)210274.07.312(1561.64)627380.919(941.06)413786.393(620.57)2.85801455.78278009.31225522.553(236.34)271377.0729525常常住人口(人)流動人口(人)戶數(shù)(戶)12七表1?2舊城區(qū)(城中村)人口現(xiàn)狀調(diào)査表X.X項目戶數(shù)(人口)人數(shù)(人)建筑質(zhì)量調(diào)查表三一五廟村村人民西里面積(nV)地塊總面積建筑密度平均層高現(xiàn)狀指標匯總表表1?2舊城區(qū)(城中村)人口現(xiàn)狀調(diào)査表基礎設施、公共配套設施相當不完善，道路不成系統(tǒng)，除中段排水設施不暢，雜草叢生，垃圾成堆，臟亂差現(xiàn)象十分嚴重，人居環(huán)境十由于房屋廉租，外來人口復雜混亂，治安問題嚴重。同時“城中村”的存在，體制上城鄉(xiāng)二元結(jié)構(gòu)并存，在管理上出現(xiàn)的“盲點”，造成交通、環(huán)境、治安、消防等一系列隱患問題，直接影響到當?shù)鼐用竦纳钯|(zhì)委、市政府對項目的重視做了項目的前期策劃和概念規(guī)劃等工作。本項目建設是在此背景下提出來的。海甸島北岸是海甸島乃至?？谑械拈T戶之地，其形象效果、經(jīng)濟效果衰敗、妨礙景觀，與市政府將海甸溪北岸改造項目提到重要議程上來，以適應城市發(fā)展的需要。海甸溪北岸目前的基礎設施、公共配套設施系統(tǒng)相當不完善。道路不的城市社區(qū)界線分明，差距較大，村民普遍希望通過I日城改造融入城市，方向?，F(xiàn)狀的海甸溪北岸城中村沒有規(guī)劃，多為低層高密度建筑，“握手。作為海甸島的門戶，沿江一路在整體上降低了海甸島的品位。而且與社會發(fā)展要求改善城鄉(xiāng)貧困狀態(tài)，提供醫(yī)療、教育、就業(yè)機會,控制人口增長、提高人口質(zhì)量等等。但城中村由于外來人員大量涌入,人員素質(zhì)參差不齊，在帶來城中村虛假繁榮的同時，也帶來了嚴重的社會問題。城中村成為藏污納垢的場所，黃、賭、毒的溫床和違法犯罪人員的避風港，?？谑械陌l(fā)展戰(zhàn)略目標“把?？诮ǔ扇A南地區(qū)的熱帶花園城市、國內(nèi)外居民的第二居住地和世界上著名的具有熱帶風光濱海特色的綠色國及適宜市民居住休閑的娛樂型城市發(fā)展戰(zhàn)略目標是吻合的，是創(chuàng)建優(yōu)美人居環(huán)境的重要組成部分。拆遷目標、建設規(guī)模和內(nèi)容完善社區(qū)功能及配套設施，改善居住環(huán)境，提高生活質(zhì)量及生活水平，提高居民收入。提升城市環(huán)境品質(zhì)，成為新的城市經(jīng)濟增長點和城市旅游的吸引點；實現(xiàn)土地資源價值最大化。政府主導、市場化運作。即將土地的儲備整理與房地產(chǎn)開發(fā)分離,土地儲備整理階段由政府主導進行土地的征用、拆遷、土地平整、大市政建設等。然后以公開拍賣或掛牌形式出讓，收回土地整理成本,按市場化方式第四章建設條件與場址海甸島沿江二路以南陸地片區(qū)項目位于海口市海甸島南端，海甸溪北岸，與長堤路隔河相望，呈東西向狹長形狀，東至海甸溪與橫溝河分叉處，西至海關碼頭，全定?？谑谢玖叶葹?度,設計烈度采用海口潮位站實測資料統(tǒng)計(秀英高程)位位風暴潮位-0.02m表4-1?？诔蔽徽境蔽慌c頻率關系(秀英高程)海甸溪?？谡?25起交通較為便利。項目用地主要被人民大道、和平大道所分割成東、中、西三段，各部分的用地內(nèi)部進入性較差，內(nèi)部道路多為步行路，特別是在東部區(qū)。在?？诰菀踪彽?，原材料供應有保障。第五章工程技術方案根據(jù)《中華人民共和國土地管理法》、《城市房屋拆遷管理條例》、《城市房屋拆遷估價指導意見》及?？谑小斗课莶疬w管理辦法》等有關法律法規(guī)，并參照《?？谑信f城區(qū)(城中村)改造被拆遷戶扶持政策的實施意見》的相關規(guī)定，結(jié)合《市舊城改造指導意見》、《?？谑信f城區(qū)(城中村)改造拆遷補償安置若干意見》的具體辦法，按照建筑物性質(zhì)、所有權人性質(zhì)和使用性質(zhì)的不同情況，對被拆遷的房屋及地表附屬物，就其所處區(qū)位、具體用途、建筑而積、房屋結(jié)構(gòu)、使用年限等因素給予客觀、公正的估價，按評估標準結(jié)合?？谑芯唧w情況進行補償、安置。按照《?？谑袊窠?jīng)濟和社會發(fā)展第十一個五年規(guī)劃間舊城區(qū)和城中村改造拆遷補償安置指導意見》的規(guī)定，結(jié)合被拆遷村民的調(diào)查意向，本項目房屋拆遷補償安置市場評估價格確定。被拆遷房屋性質(zhì)為住宅的，估價時成新率達不到50%,按50%計房屋性質(zhì)為住宅的，實行就近安置，按以下方式之一結(jié)算差價： (1)補拆遷房屋的房地產(chǎn)市場評估價低于海南省政府現(xiàn)行規(guī)定最小戶型而積經(jīng)濟適用住房的價值，置換與最小戶型經(jīng)濟適用住房面積相等的安置房，不做差價結(jié) 經(jīng)濟適用房住房計價標準，與被拆遷房屋的房地產(chǎn)市場評估價做差價結(jié)算。安置房而積大于被拆遷房屋而積的部分統(tǒng)一按房地產(chǎn)市場評估價結(jié)算差價。 部門認定，嚴重影響城市規(guī)劃的，對房屋及其附屬物不不了補償；不嚴重影響城市規(guī)劃的，按具體情況分別補償。(居民、單位用地補償辦法)舊城改造區(qū)內(nèi)，被補遷人使用的土讓地的，按評估價給予補償。被拆遷人使用的國有土地使用權屬于無償劃撥的方式取得的，按地使用權屬于國1、居民祖居住宅用地，以土地使用證記載或市土地行政主管部門確認的而積為準，按出讓方式取得的城鎮(zhèn)單一住宅用地使用權評估價給予補償。2、單位人員居住用房占地部分，按出讓方式取得的城鎮(zhèn)單一住宅用地使用權評估價給予補償，單位人員居住用房占地以外部分的土地補償，按劃撥土地使用權評估使用證的，按劃撥土地使用權評估價給予補償。4、(集體土地補償辦法)被拆遷人使用的土地使用權屬于集體土地的，按以下 175平方米的，參照出讓方式取得城鎮(zhèn)單一住宅用地使用權評估價給予補償；每戶用 (2)因歷史原因，沒有辦理土地證但持有村、鎮(zhèn)(辦事處)證明的木集體經(jīng) (3)因歷史原因，沒有辦理土地證但持有村、鎮(zhèn)(辦事處)證明的木集體經(jīng)濟組織內(nèi)部成員宅基地，經(jīng)市土地主管部門認定，符合木市土地利用規(guī)劃且地上建筑物經(jīng)市規(guī)劃行政主管部門審核，不嚴重影響城市規(guī)劃的，依照《?？谑型恋剡`法行為處罰》規(guī)定的要求予處罰，并由拆遷人向市土地行政主管部門代繳辦證費用后，對每價給予補償；每戶用地面積超過175平方米的部分，參照劃撥土地使用權評價給予補償。拆遷人代繳的費用從被拆遷人補償總總額中扣除。被拆遷人在規(guī)定期限內(nèi)簽訂補 (4)集體留用地或其他集體公用項目建設用地，由拆遷人參照劃撥土地使 (5)因歷史原因，城鎮(zhèn)居民使用或購買農(nóng)村集體土地建設住宅,持有集體土地使用證，由拆遷人參照劃撥土地使用權評估給予補償。按照市政府確定的“先安置，后拆遷"的改造拆遷安置原則以及“政府主導、市場運作、企業(yè)參與、讓利平衡"的十六字方針，進行拆遷改造。則；4、依法、可行、經(jīng)濟、多贏的原則。5、停產(chǎn)停業(yè)、二次裝修補償依照、《?？谑袊窠?jīng)濟和社會發(fā)展第十一個五年規(guī)劃期間舊城區(qū)和城中村改造拆遷補償安置指導意見》(以下簡稱“《市舊城改造指導意見》")的相關補償規(guī)定執(zhí)行。對積極配合拆遷工作，在規(guī)定時間內(nèi)簽訂拆遷補償安置協(xié)議并按時搬遷的被拆加大對選擇貨幣補償?shù)谋徊疬w人的獎勵力度，鼓勵被拆遷人選擇貨幣補償，在5年內(nèi)申購安置房和經(jīng)濟適用房的資格”，以利于減輕拆遷安置房源的壓力，保證舊城改造的進度，為市政府對舊城改造的部署贏得時間。同時，對選擇貨幣補償方式安置并在規(guī)定時間內(nèi)簽訂協(xié)議的被拆遷人，在其房屋評估價的基礎上增加20%的對擾亂拆遷工作秩序，辱罵、毆打、威脅、阻礙拆遷工作人員依法進行公務的，由公安機關依法處理，構(gòu)成犯罪的，由司法機關依法追究刑事責任。5.5拆遷示范區(qū)(M區(qū))實際調(diào)査情況擬進行拆遷的海甸溪北岸舊城區(qū)(城中村)改造東段一期啟動示范(M)區(qū)拆租人臨建，用于飲食經(jīng)營)，人口608人。根據(jù)?？谑袊辆值牡丶畧D測量結(jié)果及實地丈量，該項目拆遷涉及的土地總而2、房屋及其附屬物情況2建筑物建設年限情況22213nf結(jié)構(gòu)硬化2結(jié)構(gòu)硬化2棵壓井口個122的經(jīng)入的3土地情況得來。但是通過我們現(xiàn)場調(diào)查了解得知，在同一幢(間)建筑物里可能實際居住不止一戶普遍希望安置在三房一廳(80m2)以上的結(jié)構(gòu)，要求海甸五東路燕泰南(祥安大廈)、海甸二東路北側(cè)(和安花園)以及海甸五西路北側(cè)(城發(fā)大廈)，用地面積和為62.24畝，可建安置年底交付使用，換而言之，北岸拆遷要與安置房建設同步，明年年底才能動遷。1、從民生調(diào)查分析，根據(jù)海甸溪北岸歷史與現(xiàn)狀、東段民生調(diào)查以及整個北岸普查的結(jié)果論證，被拆遷人出于對世居(或祖居)的生活環(huán)境、習俗以及土地留戀情而不是將他們趕出生之養(yǎng)之的土地°1234位置、地塊號、面積現(xiàn)狀位置：海甸北西區(qū)水運公司和鹽務局部分用地現(xiàn)狀位置：海甸北西區(qū)財銀小區(qū)現(xiàn)狀位置：海甸北中區(qū)沿江二路與市二中之間現(xiàn)狀位置：海甸北中區(qū)人民大道與市二中之間規(guī)劃指標建筑密度(％):<25建筑限高(M):vl00綠地率(％):>35停車泊位(位/100耐)：建筑密度(％):<25建筑限高(M)：vl6綠地率位建筑密度(％):<25建筑限高(M):vl00綠地率(％):>35停車泊位(位/100nf)：建筑密度(％):<25建筑限高(M)：v80綠地率(％):>35停車泊位(位/lOOnf)：建筑面積、套數(shù)、投入量仟萬元(不m11.3億萬元(不含土地成億萬元(不m1現(xiàn)狀位置：海甸北東區(qū)和平橋建筑密度(％):<20建筑限高(M):<80綠地率(％):>35停車泊位(位/100耐)：5遷最行之有效的辦法之一，被拆遷人為達到回遷目的就必須通過過渡方式來實現(xiàn)愿望，回遷安置房的建設交付是有待時日的，這樣既緩解了供房壓力，贏得了時間，同時又能快速的啟動拆遷。決過渡，以此來盤活、推動整個改造區(qū)的全而啟動。4、將改造區(qū)內(nèi)開發(fā)價值相對較低且臨街臨路的區(qū)域劃為安置區(qū),并實施商業(yè)、居住兩用型回遷安置建設，既解決被拆遷人的物業(yè)安置,又解決了生活來源和就業(yè)建筑有選擇的保留與改造利用，不僅有利于降低投資的成木，而且可以延續(xù)社區(qū)的場所氛圍，增強居民的社區(qū)歸屬感，這也是城市歷史文化延續(xù)的重要方式。對保留建筑采取立而改造、局部更新的方式,使老建筑重新獲得活力，并與新寺廟、宗堂等建筑是地方歷史文化的重要載體，但目前在西部區(qū)內(nèi)寺廟環(huán)境己遭到較嚴重的破壞。在地區(qū)環(huán)境整治的同時，對寺廟進行修繕和環(huán)境更新，創(chuàng)造主題活動區(qū)域。周邊建筑的形式和功能與重要的寺廟建筑保持聯(lián)系與相異，形成歷史的延續(xù)，又有時代感。其它寺廟采用多種形式進行了建筑群體的組織，以設表4可建設用地面積(畝)5現(xiàn)有建筑面積(m‘)3保留面積(畝)12(畝)6保留建筑面積(nf)7拆遷面積 8拆遷戶數(shù)(戶)項目表1234第六章環(huán)境保護與評價環(huán)境質(zhì)量標準依據(jù)本項目地點在?？谑泻５閸u，周圍無污染源，環(huán)境狀況良好。環(huán)境保護應以預防為主，以治為輔、綜合治理的原則，并結(jié)合本項目的生態(tài)環(huán)境等特點制定環(huán)境保護總體方案，方案應符合國家現(xiàn)行1、本項目建設期內(nèi)主要污染物有：建筑垃圾、粉塵(施工場地土方的開挖，水泥、沙石等建筑材料的運輸、裝卸、篩選，攪拌時產(chǎn)生的粉塵及施工機械產(chǎn)生的粉塵可能產(chǎn)生二次揚塵)；施工運輸車輛:A、粉塵：制定嚴格的管理制度，施工過程中盡量做到帶水作業(yè),B程中建筑垃圾應有計劃，有步驟搬運或堆存，臨時內(nèi)應切實控制好作業(yè)面積和施工車輛行駛路線，噪聲值控制在低于《城市區(qū)域環(huán)D、廢水：路面改造工程產(chǎn)生的廢水主要有建筑污水，經(jīng)處理后可排入城市A、生活污水：經(jīng)化糞池處理后排入市政污水管網(wǎng)。B分類收集后，由城市環(huán)衛(wèi)部門運至垃圾處理場集C、廢氣：對于熱廚廢氣，在熱廚內(nèi)設油氣脫排煙罩，油煙過濾后排放,以減少少尾氣產(chǎn)生；在道路兩旁種植草地，設置多層次綠化帶，凈化空氣。本項目建設和運營中產(chǎn)生的污染物數(shù)量較少，城市污水和生活垃圾目前己有和噪本項目對產(chǎn)生的污染物均采取了防治措施，均達到標準，施工期也采取相應的生態(tài)保護措施。從環(huán)境保護的角度認為本項目的建設是可行的。第七章組織機構(gòu)與勞動定員本項目由?？谑谐鞘邪l(fā)展有限公司負責建設，公司實行總經(jīng)理負責制。下設辦公室、行政部、財務部、審計部、總工辦、置地部、投資發(fā)展部、市政項目本項目由公司設立的海甸北項目部具體負責現(xiàn)場管理，項目部勞動定員為10為加強木項目的建設管理，建議建設單位采用如下管理辦法：1、組織一支精干高效的管理隊伍管理人員的配備應本著精干、高效的原則，各管理部門協(xié)同配合,使管理機構(gòu)2、采用“政府監(jiān)督，社會監(jiān)理”原則，實行招投標辦法，引入競爭機制。法，委托招投標辦公室編制標底，具有相應資質(zhì)的單位參加招標，以公正、公平的原則選擇相應單位中標。工程必須采用“政府監(jiān)督、社會監(jiān)理叩勺原則，通過招標選擇具有相應資質(zhì)并有信譽的監(jiān)理公司或咨詢公司全權負責工程質(zhì)量、進度、支付的監(jiān)理。3、加強投資管理控制工程造價，以批復的概算作為控制依據(jù)。4、加強組織與計劃分考慮季節(jié)等不利因素對工程的影響，減少本工程對周圍環(huán)境的破壞，重要工程施工應參加建筑保險，降低工程的風險。5、加強質(zhì)量、進度、支付管理監(jiān)理單位應本著“嚴格監(jiān)理，公正科學，熱情服務，一絲不茍”的監(jiān)理原則，對工程的質(zhì)量、進度、支付進行全面監(jiān)理，各分項工程必須嚴格按照設計標第八章項目實施進度建議根據(jù)海甸溪北岸現(xiàn)狀、項目建設內(nèi)容及規(guī)模及政府要求，海甸溪北岸陸地片_期6保留建筑面積(ltf)7面積(丘)8戶數(shù)(戶)標1、根據(jù)《中華人民共和國招標投標法》必須進行招標的建設項目的招標活定招標內(nèi)容以及招標核準事項。2、評標活動遵循公平、公正、科學、擇優(yōu)的原則。3、評標活動依法進行，任何單位和個人不得非法干預評標過程和結(jié)果。4、評標活動及當事人應當接受依法實施的監(jiān)督。5、評標委員會由招標人負責組建。招標內(nèi)容及范圍為：建設項目的勘察、設計、施工、監(jiān)理以及重要設備的采本項目屬基礎設施類建設項目，故建設項目的勘察、設計、施工、監(jiān)理以及重要設備材料采購活動宜采用公開招標方式。第十章投資估算與資金籌措 (1)國家發(fā)展計劃委員會與建設部聯(lián)合頒發(fā)的《建設項目經(jīng)濟評價方法與參數(shù)》(第二版)； (2)建筑工程造價，根據(jù)其結(jié)構(gòu)形式和建筑而積，結(jié)合同類工程項目建設投資額，參照海南省建筑定額站有關定額與修正資料計算； (3)設備及安裝工程造價，主要設備按報價資料和同類工程項目設備采現(xiàn)行市場價格； (4)海南省和國家土地管理政策、供水供電收費規(guī)定； (5)其他工程費用，根據(jù)國家有關部門對其他費用取費率的規(guī)定，并結(jié)合木項目的具體情況計算確定。 (6)基本預備費：包括基本預備費和漲價預備費，按工程和其資金籌措方案為：總投資166177萬元(含建設期利息)。申請開發(fā)銀行貸款投資估算表單位：萬元工程或費用名稱一一期工程(一工程費用(二其它費用12345678(三(四地費用拆遷補償費框架結(jié)構(gòu)合結(jié)構(gòu)磚瓦結(jié)構(gòu)構(gòu)搬家補助費搬遷獎勵費置補助費水電表遷移補助停產(chǎn)停業(yè)補償費建設單位管理費 (三)建設期利息99HlnfnfnV萬nV萬nVm_mITT (萬元)投資估算表單位：萬元(五(五)一期工程總投資二(一)1(二)12345678 )(四)(五)三(一)1程費用拆遷清運費框架結(jié)構(gòu)合結(jié)構(gòu)磚瓦結(jié)構(gòu)構(gòu)其它費用地費用拆遷補償費框架結(jié)構(gòu)合結(jié)構(gòu)磚瓦結(jié)構(gòu)構(gòu)搬家補助費搬遷獎勵費置補助費水電表遷移補助停產(chǎn)停業(yè)補償費建設單位管理費 建設期利息二期工程總投資三期工程程費用拆除清運費框架結(jié)構(gòu)9ITT9ITT9ITT9ITT9ITTHl999ITT99ITT9ITT (二其它費用12345678(三(四 地費用拆遷補償費框架結(jié)構(gòu)合結(jié)構(gòu)磚瓦結(jié)構(gòu)構(gòu)搬家補助費搬遷獎勵費置補助費水電表遷移補助停產(chǎn)停業(yè)補償費建設單位管理費 (三)建設期利息三期工程總投資項目總投資9ITT9ITTHI9ITT9ITT999ITT第十一章經(jīng)濟效益評價本項目將按照“總體授信、項目貸款、專戶管理、封閉運行”的原則與銀行達成融資協(xié)議，從國家開發(fā)銀行獲取改造貸款，待地塊完成拆遷騰空后，而向社還貸。根據(jù)木項目的特點，項目經(jīng)營收入主要為土地出讓金，除保留而積外，共盈余部分還可用于區(qū)內(nèi)市政配套工程建設。第十二章社會效益與風險分析本項目是?？谑信f城改造的重要組成部分，是提高海甸溪北岸人民生活質(zhì)量、整合土地資源、完善城市功能配套、提升城市環(huán)境品質(zhì)的重要舉措。人為本，構(gòu)建和諧社會”方針的具體體現(xiàn)。項目的建設符合國家的產(chǎn)業(yè)政策和社會發(fā)展趨勢，項目的建成可大大改善?？谑械耐顿Y環(huán)境，有利促進海南省及?？谑薪?jīng)濟的發(fā)展，具有良好的社會效益。通過改造，改善舊城區(qū)(城中村)居民居住環(huán)境，提高改造片區(qū)居民生活質(zhì)量、提升城市形象，建設和諧?？?，促進經(jīng)濟與社會協(xié)調(diào)發(fā)展，推進整個海甸溪北岸的舊城區(qū)(城中村)改造以及帶動相鄰周邊地區(qū)的經(jīng)濟發(fā)展，推動我市“十一五”期間的城市建設和經(jīng)濟建設的雙向發(fā)展。率，提高項目建成后乘數(shù)效應。析項目所在區(qū)域土地資產(chǎn)的變化(根據(jù)本項目引起周圍發(fā)生變化