房地產(chǎn)之徐匯區(qū)華涇鎮(zhèn)地塊項(xiàng)目策劃書(shū)

房地產(chǎn)之徐匯區(qū)華涇鎮(zhèn)地塊項(xiàng)目策劃書(shū)房地產(chǎn)之徐匯區(qū)華涇鎮(zhèn)地塊項(xiàng)目策劃書(shū)第一篇：市場(chǎng)研判一、整體宏觀市場(chǎng)概述上海良好的經(jīng)濟(jì)環(huán)境，促使整個(gè)城市建設(shè)的高速發(fā)展；2001年城市的國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值已經(jīng)連續(xù)第十年呈兩位數(shù)的增長(zhǎng)，人均GDP達(dá)到4500美元，為城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展創(chuàng)造了俱佳條件；相應(yīng)地，房地產(chǎn)業(yè)也為城市經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)貢獻(xiàn)一定力量，2001年上海房地產(chǎn)業(yè)對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)地貢獻(xiàn)率達(dá)到%。正是這樣相輔相成的發(fā)展模式堅(jiān)定了政府對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的信心，上?！笆濉币?guī)劃已明確指出，房地產(chǎn)業(yè)為支柱產(chǎn)業(yè)之一。根據(jù)上海社會(huì)科學(xué)院房地產(chǎn)業(yè)研究中心預(yù)計(jì)，十五期間，上海房地產(chǎn)新建住宅商品房的需求每年幾乎都在1750萬(wàn)平方米及其以上，2001年的銷售數(shù)據(jù)充分驗(yàn)證了這一點(diǎn)。2001年的上海房地產(chǎn)市場(chǎng)創(chuàng)下歷史最好業(yè)績(jī)，商品房預(yù)售面積萬(wàn)平方米，存量房銷售面積萬(wàn)平方米。近年來(lái)，隨著管理體制的完善，上海房地產(chǎn)市場(chǎng)更趨成熟，更加規(guī)范，這一切，為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)創(chuàng)造了非常有利的運(yùn)行環(huán)境，而上海經(jīng)濟(jì)的可持續(xù)發(fā)展特性，為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，營(yíng)造了良好的市場(chǎng)氛圍。當(dāng)然，我們也應(yīng)當(dāng)看到來(lái)自市場(chǎng)的威脅：2001年全年新增經(jīng)營(yíng)性項(xiàng)目土地出讓面積為1050萬(wàn)平方米，而84%的量集中在10—12月，也就是說(shuō)，全市去年第四季度新增出讓面積達(dá)886萬(wàn)平方米。這個(gè)數(shù)據(jù)將直接影響到來(lái)年的市場(chǎng)供應(yīng)，可以預(yù)見(jiàn)，2002年市場(chǎng)氛圍良好，但競(jìng)爭(zhēng)將極其激烈。 但是有一點(diǎn)可以肯定，就目前上海的房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)而言，前景比較看好，伴隨著市區(qū)2200萬(wàn)平方米的舊區(qū)改造工程啟動(dòng)，以及黃浦江兩岸綜合改造等一系列大市政規(guī)劃啟動(dòng)，為上海房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展提供堅(jiān)實(shí)后盾，預(yù)計(jì)此輪房產(chǎn)熱潮將至少持續(xù)三年時(shí)間，在經(jīng)歷了2001年的高速發(fā)展之后，會(huì)稍有回落，但總體呈穩(wěn)健發(fā)展之勢(shì)。

二、區(qū)域規(guī)劃（徐匯外環(huán)區(qū)域——龍吳路沿線規(guī)劃情況）（信息來(lái)源：徐匯區(qū)規(guī)劃局）整體情況及規(guī)劃目標(biāo)目前龍吳路沿線住宅盤(pán)量供應(yīng)較少，從徐匯區(qū)十五規(guī)劃看，內(nèi)環(huán)線以外、至淀浦河以北的平方公里地區(qū)，定位為新興住宅和產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)區(qū)，而龍吳路從中山南路經(jīng)過(guò)龍華、漕河涇、長(zhǎng)橋，直達(dá)南面徐浦大橋、華涇鎮(zhèn)，是該地區(qū)連接環(huán)線內(nèi)外最主要的南北交通線之一。該地區(qū)住宅定位東高西低，龍吳路東側(cè)黃浦江沿江地區(qū)，從徐匯、盧灣兩區(qū)交界的日暉港到徐浦大橋，全長(zhǎng)約公里，面積約平方公里，將建設(shè)成集大型高檔住宅小區(qū)、旅游休閑為一體的黃金走廊；龍吳路西側(cè)，至老滬閔路、淀浦河、羅成路的范圍，規(guī)劃定位是普通住宅小區(qū)；徐浦大橋南面的華涇鎮(zhèn)則按照?qǐng)@林城鎮(zhèn)建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)，建設(shè)生態(tài)環(huán)境優(yōu)化的新型城鎮(zhèn)。具體規(guī)劃情況目前，龍吳路西側(cè)土地不多，東側(cè)涉及沿江開(kāi)發(fā)內(nèi)容，而黃浦江兩案綜合開(kāi)發(fā)南至盧灣區(qū)盧浦大橋附近，因此，徐匯區(qū)沿江地帶，即龍吳路東側(cè)地區(qū)將成為未來(lái)對(duì)整個(gè)區(qū)域規(guī)劃的重點(diǎn)。從行政區(qū)劃分布上看，該區(qū)域涉及龍華地區(qū)、長(zhǎng)橋地區(qū)和華涇地區(qū)三個(gè)地區(qū)：龍華地區(qū)段龍吳路的拓寬，兩側(cè)土地的升值勢(shì)在必然，2002年2月建工集團(tuán)推出的龍兆苑均價(jià)已達(dá)5200元/平方米，勢(shì)必引起開(kāi)發(fā)商對(duì)該地區(qū)的眼熱，但該地區(qū)的規(guī)劃又存在太多不確定因素。一個(gè)是對(duì)龍華飛機(jī)場(chǎng)的規(guī)劃存在矛盾。從徐匯區(qū)規(guī)劃角度希望機(jī)場(chǎng)全部搬掉，但華東民航局欲保留，而從市規(guī)劃角度亦希望能保留小型飛機(jī)、直升機(jī)等起降功能用于搶險(xiǎn)救災(zāi)。因此，龍華機(jī)場(chǎng)的重新規(guī)劃定位的不確定性直接影響了周邊土地的開(kāi)發(fā)利用。另一個(gè)是對(duì)南浦站鐵路段的規(guī)劃存在矛盾。該鐵路段目前作為貨運(yùn)通道仍在使用，從土地開(kāi)發(fā)角度來(lái)看，最好能夠拆掉，而從上海市角度來(lái)看，目前會(huì)保留，鐵路的存在，直接影響了鐵路南北兩側(cè)居民的流動(dòng)，無(wú)形中增加了土地的隔閡，降低土地價(jià)值。長(zhǎng)橋地區(qū)段龍吳路西側(cè)作為徐匯區(qū)早期的動(dòng)遷安置基地，已經(jīng)形成匯成新村、長(zhǎng)橋新村、羅秀新村等發(fā)展成熟的社區(qū)，可開(kāi)發(fā)土地已所剩無(wú)幾；而東側(cè)距離黃浦江岸線僅500米，土地資源良好，目前，原上海耐火材料廠位置將有中海企業(yè)開(kāi)發(fā)的多層、小高層結(jié)合的社區(qū)，已經(jīng)開(kāi)始作規(guī)劃；靠淀浦河北岸的人造板廠地塊也有開(kāi)發(fā)商進(jìn)入，但因?qū)嵭行碌耐恋卣袠?biāo)方式，故土地取得最終并未確定。華涇地區(qū)段華涇地區(qū)以外環(huán)大道劃分為兩塊：外環(huán)以北、淀浦河以南，中段目前將啟動(dòng)，整個(gè)地塊東起龍吳路、西至長(zhǎng)華路、南到外環(huán)大道、北臨淀浦河。地塊由中間的華發(fā)路分割，整個(gè)地塊呈“日”字型。華發(fā)路以南部分的廠房動(dòng)遷，原有黃道婆墓將開(kāi)發(fā)成一個(gè)小型公園，目前確定的規(guī)劃內(nèi)容還包括引進(jìn)一民辦學(xué)校——華懋藝術(shù)學(xué)院。華發(fā)路以北部分即本案地塊所在地，原有華發(fā)小區(qū)保留，故整塊地分東西兩部分，北面直接面對(duì)淀浦河。淀浦河一直以來(lái)定位為運(yùn)輸功能，整條河流貫穿青浦、松江、閔行、徐匯四區(qū)縣，作為河運(yùn)泥石料的重要通道，而作為住宅周邊河道，對(duì)其又有較高要求，假設(shè)徐匯區(qū)段取消碼頭裝卸，但由于整條河涉及區(qū)縣較多，它的未來(lái)功能轉(zhuǎn)換仍存在太多的不確定性，并將直接影響到整個(gè)淀浦河流域徐匯段的物業(yè)開(kāi)發(fā)檔次。外環(huán)以南的華涇地區(qū)，屬于市級(jí)城市建設(shè)敏感區(qū)，作為北面中心城區(qū)和南面衛(wèi)星城鎮(zhèn)的聯(lián)結(jié)帶，從功能上將限制城市的無(wú)限擴(kuò)張，因此，對(duì)于該區(qū)域內(nèi)的用地建設(shè)有一定的控制，據(jù)了解，該地區(qū)的整體規(guī)劃已由徐匯區(qū)規(guī)劃局整體規(guī)劃，但涉及到前述控制因素，市規(guī)劃局一直沒(méi)有作最后認(rèn)可。而即將開(kāi)盤(pán)的“漓江山水苑”因早在1992年就拿下這塊地，一直藏到2001年才開(kāi)始啟動(dòng)，而其他地塊基本沒(méi)有動(dòng)靜。從另一個(gè)角度看，“漓江山水苑”必然先于本案推出，它生存的方式和銷售好壞，對(duì)本案是個(gè)直接的參照，甚至是依托。規(guī)劃總結(jié)總體上，伴隨著區(qū)域整體開(kāi)發(fā)和沿江地帶規(guī)劃，該區(qū)域前景看好。但目前由于沒(méi)有得到政策的特別傾斜，并且存在這些特殊的不確定性因素，從徐匯區(qū)政府角度來(lái)說(shuō)，在沿江地區(qū)規(guī)劃未完全統(tǒng)一之前，不希望該地區(qū)急于開(kāi)發(fā)，這種不協(xié)調(diào)性導(dǎo)致該區(qū)域在形成樓市板塊方面存在嚴(yán)重的滯后性。三、地塊及周邊情況（一）地理位置及交通狀況1、項(xiàng)目地理位置本項(xiàng)目地塊位于龍吳路西側(cè)，北臨淀浦河、南為華發(fā)路、西靠長(zhǎng)華路。地塊位于徐匯區(qū)東南部，位于華涇鎮(zhèn)內(nèi)，與長(zhǎng)橋地區(qū)隔河相望。長(zhǎng)橋新村長(zhǎng)橋新村長(zhǎng)橋橋正在修建長(zhǎng)橋橋正在修建龍浦橋羅秀新村龍浦橋羅秀新村外環(huán)A2（環(huán)南二大道）華發(fā)小區(qū)東灣小區(qū)黃 浦 江華 發(fā) 路龍 吳 路長(zhǎng) 華 路淀浦河龍吳路立交橋徐浦大橋?yàn)轫?xiàng)目地塊華涇新村

2、地塊周圍的交通條件外環(huán)A2（環(huán)南二大道）華發(fā)小區(qū)東灣小區(qū)黃 浦 江華 發(fā) 路龍 吳 路長(zhǎng) 華 路淀浦河龍吳路立交橋徐浦大橋?yàn)轫?xiàng)目地塊華涇新村1）環(huán)臨的公共交通條件地塊坐落在龍吳路與外環(huán)大道交接處，位于龍吳路立交橋下，兩條快速干道伴隨左右使得本地塊交通便捷，多輛公交車可達(dá)萬(wàn)體館、徐家匯、錦江樂(lè)園等地，20-25分鐘車程可達(dá)徐家匯，公交線路基本可以使地塊與徐匯中心，以及與輕軌和地鐵等大交通相連，公共交通狀況一般。對(duì)于自備車而言，出行方便，龍吳路快速干道可直通市中心。主要公交車及其路線：車次起終點(diǎn)站主要途經(jīng)714雙峰路——曹行龍華、徐浦大橋、老滬閔路、銀都路731虹橋鎮(zhèn)——紫陽(yáng)花苑虹梅路、顧戴路、錦江樂(lè)園、梅隴路、長(zhǎng)橋新村、羅秀路770徐家匯廣場(chǎng)——紫陽(yáng)花苑上海游泳館、龍華鎮(zhèn)、上海植物園、徐浦大橋755凌兆新村——浦北路三林塘、徐浦大橋、長(zhǎng)橋新村、梅隴、錦江樂(lè)園、桂林路804華涇小區(qū)——桂林小區(qū)上海中學(xué)、梅隴地鐵站、康健商業(yè)城、宜山路其他梅南線、魯莘線、龍吳線等2）地塊與公共交通的連接——亞交通條件龍吳路的拓寬，使得目前地塊與地鐵萬(wàn)體館站和輕軌明珠線龍漕路站聯(lián)接方便，基本上15-20分鐘的公交車程可達(dá)上述站點(diǎn)，彌補(bǔ)了周邊交通過(guò)于集中徐匯區(qū)的不足，方便部分居民遠(yuǎn)行交通。3）交通條件綜述環(huán)臨地塊的公共交通相對(duì)便利，而且與地鐵、輕軌等大交通有一定聯(lián)系，龍吳路的拓寬使用，使市民出行方便，龍吳路為快速干道，基本無(wú)塞車現(xiàn)象，盡管如此，進(jìn)入市區(qū)還需20-30分鐘時(shí)間。（二）周邊居民構(gòu)成及物業(yè)情況本案地塊位于華涇鎮(zhèn)門(mén)戶地區(qū)，與長(zhǎng)橋地區(qū)隔河相望，周邊主要新村如下：龍 吳 路龍 吳 路長(zhǎng)橋地區(qū)長(zhǎng)橋新村長(zhǎng)橋地區(qū)長(zhǎng)橋新村華涇地區(qū)華涇新村本案地塊紫陽(yáng)地區(qū)淀浦河羅秀新村東灣小區(qū)

各新村新老物業(yè)情況及居民情況：華涇地區(qū)華涇新村本案地塊紫陽(yáng)地區(qū)淀浦河羅秀新村東灣小區(qū)華涇新村位于長(zhǎng)華路和華涇路交界處，現(xiàn)有居民3000戶，人口大約1萬(wàn)人，主要是徐匯區(qū)中心地區(qū)如龍華、萬(wàn)體館附近的動(dòng)遷居民。該新村形成時(shí)間晚，大約在98年前后，居民換房和再置業(yè)可能性不大。目前在華涇地區(qū)，該新村周圍的配套較齊全，華涇中心小學(xué)、位育幼兒園、位育高級(jí)中學(xué)、中大高級(jí)中學(xué)、華涇地段醫(yī)院等伴其左右，超市、郵局、銀行配套齊全。在華涇新村對(duì)面，上海中房置業(yè)股份有限公司正在投資開(kāi)發(fā)一高檔物業(yè)——漓江山水花園，占地40萬(wàn)平方米，總建面20萬(wàn)平方米，社區(qū)以聯(lián)體別墅為主，同時(shí)還有獨(dú)立別墅和疊加式別墅，該案去年下半年開(kāi)始對(duì)外宣傳，目前一期正在平整土地，計(jì)劃2002年下半年正式開(kāi)盤(pán)。價(jià)格初定：疊加式別墅4000-5000元/平方米、聯(lián)體別墅7000-8000元/平方米、獨(dú)立別墅10000元/平方米左右。東灣小區(qū)位于龍吳路立交橋下東南側(cè)，現(xiàn)有居民2800戶左右，小區(qū)形成于1995年左右，為6層動(dòng)遷房，由于位于立交橋邊上，各種噪音干擾很大，周邊配套不全，部分依賴紫陽(yáng)新村附近的配套。紫陽(yáng)地區(qū)主要形成于1999年前后，目前兩個(gè)社區(qū)——紫陽(yáng)花苑、名人花苑紫陽(yáng)花苑建筑面積達(dá)15萬(wàn)平方米，頗具規(guī)模的多層社區(qū)，一期1600戶主要來(lái)自徐匯區(qū)中心動(dòng)遷；二期400戶于2002年2月開(kāi)盤(pán)，售價(jià)2800-3200，均價(jià)3000元/平方米左右，一個(gè)月出售100套左右，二房需求旺盛，客戶主要來(lái)自龍華、長(zhǎng)橋地區(qū)的換房居民。名人花苑于1999年1月開(kāi)盤(pán)，售價(jià)為2600-3200元/平方米，均價(jià)2800元/平方米，房型面積控制較小，二房集中在70-75平方米，日前剩余的二房單價(jià)統(tǒng)一2500元/平方米，為周邊居民搶購(gòu)。羅秀、長(zhǎng)橋新村羅秀1-3村，共有居民7000戶左右，主要為多層的動(dòng)遷房，形成于1995年前后；長(zhǎng)橋1-8村，共有居民15000戶，主要為多層的動(dòng)遷房，形成于1992-1995年間，周邊配套已經(jīng)比較成熟，目前該地區(qū)二手房售價(jià)2500元/平方米左右，2002年初推出新物業(yè)——天秀苑、未來(lái)視界、羅秀家園、歡天喜地，售價(jià)3200-3800元/平方米，主要為周邊、梅隴地區(qū)的換房客戶總結(jié)： 華涇地區(qū)新物業(yè)價(jià)格在2800-3000元/平方米左右，面積85-90平方米的兩房有一定需求長(zhǎng)橋地區(qū)發(fā)展時(shí)間早，居民換房要求比較高，2002年初集中上市了幾個(gè)新盤(pán)，但盤(pán)量都不大，5萬(wàn)平方米以下，價(jià)格集中在3200-3800元/平方米之間（三）地塊自身情況淀 浦 河地塊目前狀況示意圖：淀 浦 河長(zhǎng) 華 路華 發(fā) 小 區(qū)大約1500戶左右，多層，一梯四戶，主要為95年前后斜土路周邊動(dòng)遷居民。其中有70戶商品房于2002年初交房，當(dāng)時(shí)單價(jià)為2400元左右龍 吳 路范家塘農(nóng)民住房長(zhǎng) 華 路華 發(fā) 小 區(qū)大約1500戶左右，多層，一梯四戶，主要為95年前后斜土路周邊動(dòng)遷居民。其中有70戶商品房于2002年初交房，當(dāng)時(shí)單價(jià)為2400元左右龍 吳 路范家塘農(nóng)民住房淀浦河裝卸作業(yè)區(qū)淀浦河裝卸作業(yè)區(qū)木材儲(chǔ)運(yùn)公司工程機(jī)械修理廠混泥土攪拌站木材儲(chǔ)運(yùn)公司工程機(jī)械修理廠混泥土攪拌站建材倉(cāng)庫(kù)建材倉(cāng)庫(kù)華 發(fā) 路華 發(fā) 路

項(xiàng)目總占地面積233000平方米（約300畝）。東西狹長(zhǎng)（990米）、南北略窄（295米），東面龍吳路為交通主干道，地塊所處位置是華涇鎮(zhèn)門(mén)戶地區(qū)，隔著淀浦河與長(zhǎng)橋地區(qū)相望。地塊靠西側(cè)為廠房區(qū)和淀浦河裝卸作業(yè)區(qū)；靠東面為原有農(nóng)民居住房和華發(fā)小區(qū)，而中間的華發(fā)小區(qū)大約1500戶，為1995年前后徐匯區(qū)斜土路附近動(dòng)遷居民，非本項(xiàng)目用地，因此，本項(xiàng)目地塊并非完整的方型，中間被華發(fā)小區(qū)隔著，實(shí)際上由兩塊構(gòu)成：1）東塊面積6萬(wàn)平方米，為原來(lái)農(nóng)民自用房，二層，無(wú)動(dòng)遷跡象，由于緊靠龍吳路快速干道，交通便捷，但噪音干擾大2）西塊面積萬(wàn)平方米，主要是淀浦河裝卸作業(yè)區(qū)以及一些工廠、混泥土攪拌站等，噪音、灰塵污染非常嚴(yán)重，各種裝運(yùn)沙石的工程車、混泥土車頻繁來(lái)往，目前狀況根本無(wú)居住概念。相信這些廠房和污染的解決，將成為拆遷中的重點(diǎn)。總體上，本地塊目前狀況與理想的居住用地還有非常大的距離，而且整體形象的改變不能僅依靠開(kāi)發(fā)商的努力，可能更多的有賴于政府對(duì)該地塊及其周邊的重新規(guī)劃。

地塊周圍景觀1）自然景觀前方景觀（南方）南面為華發(fā)路，寬度15米左右，為斷頭路，東起龍吳路西至長(zhǎng)華路，由于兩側(cè)主要為泥石料裝卸區(qū)和混泥土攪拌站等，因此華發(fā)路上各種工程車，泥沙裝運(yùn)車頻繁來(lái)往，整條路上噪音和泥沙灰塵污染非常嚴(yán)重，目前無(wú)公交。華發(fā)路華發(fā)路南面為面積和形狀與本地塊相似的地塊，主要也是一些農(nóng)民住房和廢棄的一些廠房、以及神海電子有限公司、上海建工構(gòu)件廠、混泥土制品廠等產(chǎn)生各種污染的廠房。如果本項(xiàng)目啟動(dòng)之前，它們沒(méi)有動(dòng)遷的話，無(wú)疑成為本項(xiàng)目最大的障礙。華發(fā)路再遠(yuǎn)處就是外環(huán)大道，通過(guò)龍吳路立交橋，直通徐浦大橋至浦東三林地區(qū)。后方景觀（北方）北面就是淀浦河，淀浦河西起青浦淀山湖，為黃浦江主要通航支流，本區(qū)域河道為整條河的尾端，向東500米流向黃浦江。本區(qū)域段河面大約50米左右，水質(zhì)一般，河面上來(lái)來(lái)往往著裝運(yùn)泥石料的小船只，河對(duì)面靠西側(cè)是相對(duì)成熟的羅秀新村、長(zhǎng)橋新村，臨河有10米左右的綠化帶，視覺(jué)景觀尚可，而河對(duì)面靠東側(cè)是木料加工廠，堆積著大量木料，形象較差。淀浦河及其對(duì)岸淀浦河及其對(duì)岸左方景觀（東方）左面為龍吳路，公交站點(diǎn)集中在此，龍吳路為城市一級(jí)主干路，路寬33－50米；其中北段（徐匯區(qū)段）全長(zhǎng)約公里，設(shè)六快二慢八車道；南段（閔行段）全長(zhǎng)公里，設(shè)四快二慢六車道。全線設(shè)計(jì)時(shí)速高達(dá)60公里。龍吳路是連接吳涇與徐匯的主要快速通道，而且本段還是與外環(huán)高架以及通往浦東的交接處，因此車輛頻繁，而且速度較快，產(chǎn)生噪音和空氣污染較為嚴(yán)重。遠(yuǎn)處可看到徐浦大橋。右方景觀（西方）長(zhǎng)華路是連接著華涇與長(zhǎng)橋兩個(gè)地區(qū)的一條小路，本區(qū)域段路面較窄，僅10米左右寬，無(wú)公交車，連接長(zhǎng)橋的長(zhǎng)橋橋于去年被船只撞壞后開(kāi)始重新修建，預(yù)計(jì)要1年后才可通車。位于華發(fā)路交界處有一加油站。長(zhǎng)發(fā)路以西是一些化輕公司的倉(cāng)庫(kù)長(zhǎng)華路長(zhǎng)華路2）人文歷史景觀黃道婆墓位于長(zhǎng)華路和外環(huán)路交界處，約500平方米大小，目前僅少量綠化，計(jì)劃中建成一休閑公園3）景觀綜述總體而言，地塊周圍被泥石料裝卸區(qū)和裝運(yùn)車包圍，緊臨的快速干道產(chǎn)生難以克服的噪音和空氣污染，周圍環(huán)臨景觀較差，屬本項(xiàng)目地塊的劣勢(shì)3、環(huán)境、污染情況水、空氣、土地污染情況地塊本身以及周圍各種廠房污染嚴(yán)重，尤其是泥沙裝卸和混泥土攪拌產(chǎn)生大量的廢氣和灰塵污染噪音污染就目前而言，地塊所在地噪音污染也比較嚴(yán)重，主要來(lái)自龍吳路、外環(huán)兩快速干道上各種公交車輛和工程車、貨運(yùn)車。社會(huì)治安狀況地塊周圍缺乏居住概念，治安情況較差。人員素質(zhì)參差不齊，民工等時(shí)有出沒(méi)。4、配套設(shè)施生活配套的缺乏也是該地塊一個(gè)主要劣勢(shì)，目前居民的配套依賴于龍吳路對(duì)面、龍吳路立交橋東南面的東灣小區(qū)附近，或者距離本地塊2公里的華涇路附近。四、地塊研判總結(jié)W（劣勢(shì)）區(qū)域居住概念差、配套缺乏各種噪音、空氣污染嚴(yán)重周邊整體環(huán)境形象差（一）項(xiàng)目地塊W（劣勢(shì)）區(qū)域居住概念差、配套缺乏各種噪音、空氣污染嚴(yán)重周邊整體環(huán)境形象差S（優(yōu)勢(shì)）S（優(yōu)勢(shì)）1、交通相對(duì)順暢，出行相對(duì)便利2、處于華涇門(mén)戶位置、地理概念較好3、地塊具有一定規(guī)模性T（威脅）市場(chǎng)不確定因素所帶來(lái)的潛在競(jìng)爭(zhēng)壓力T（威脅）市場(chǎng)不確定因素所帶來(lái)的潛在競(jìng)爭(zhēng)壓力O（機(jī)會(huì)）1、十五期間對(duì)該地區(qū)規(guī)劃要求較高

（二）結(jié)論整個(gè)區(qū)域作為徐匯區(qū)最后一塊待開(kāi)發(fā)的處女地，前景看好本地塊所處位置相對(duì)封閉，擴(kuò)散性差地理資源優(yōu)劣參半，淀浦河有景觀性但參與性欠缺交通狀況、空氣指標(biāo)、生活配套的欠缺導(dǎo)致本地塊居住概念差板塊尚未成長(zhǎng)，市場(chǎng)面、政策面的利好因素尚不明確因此，個(gè)案考量的因素顯得尤為突出，所以我方認(rèn)為對(duì)于本地塊的開(kāi)發(fā)時(shí)機(jī)上存在兩種方案：方案一：待機(jī)開(kāi)發(fā)，待區(qū)域板塊明確后，再來(lái)體現(xiàn)本案土地價(jià)值方案二：現(xiàn)在開(kāi)發(fā)，近期進(jìn)行規(guī)劃，以漓江山水苑為市場(chǎng)參照，緊接而動(dòng)

第二篇：產(chǎn)品定位（一）喚醒地段未來(lái)價(jià)值構(gòu)造個(gè)案超值空間根據(jù)市場(chǎng)的分析和土地價(jià)值的研判，我方認(rèn)為必須進(jìn)行土地價(jià)值的重新構(gòu)造，即用創(chuàng)新產(chǎn)品，構(gòu)造本案價(jià)值根據(jù)市場(chǎng)分析和判斷，本地塊物業(yè)應(yīng)以控制單價(jià)同時(shí)控制總價(jià)為原則：本地區(qū)單價(jià)的提升不宜通過(guò)高檔次產(chǎn)品一次性過(guò)度拔高而達(dá)成，建議總體均價(jià)不宜超過(guò)5000元/平方米根據(jù)現(xiàn)地段價(jià)值的公眾認(rèn)可度，結(jié)合本產(chǎn)品價(jià)值構(gòu)造，我方認(rèn)為創(chuàng)新性產(chǎn)品單套總價(jià)宜控制在80萬(wàn)以內(nèi)，最佳控制為60萬(wàn)左右進(jìn)行室內(nèi)空間的革命，以產(chǎn)品的稀缺性、創(chuàng)新性號(hào)召市場(chǎng)以社區(qū)的居住適宜性要求提升小環(huán)境設(shè)計(jì)，隔離現(xiàn)狀中外環(huán)境不良對(duì)本地塊的影響（二）嚴(yán)格考量物業(yè)型態(tài)創(chuàng)意屏蔽外環(huán)境干擾一般來(lái)講，不同檔次的住宅項(xiàng)目所應(yīng)具備的基本地產(chǎn)因子有所不同，具體如下表：地產(chǎn)因子單身公寓普通住宅中高檔住宅別墅中高檔住宅說(shuō)明本相目符合情況對(duì)公共效能的依賴度很強(qiáng)強(qiáng)較高弱不宜鬧市區(qū)、人口混雜區(qū)基本符合對(duì)噪音、環(huán)境干擾的適應(yīng)度強(qiáng)較強(qiáng)弱很弱不宜面臨交通主干道、高架道路、工廠、鬧市等不符合對(duì)傳統(tǒng)集市配套要求高很高高高不宜在小區(qū)商場(chǎng)部分設(shè)置可達(dá)到小區(qū)物業(yè)管理的要求低一般高很高應(yīng)有較高水準(zhǔn)物業(yè)管理公司可達(dá)到建筑、質(zhì)量裝修要求低一般高很高精品設(shè)計(jì)、精心施工可達(dá)到容積率、覆蓋率要求無(wú)一般低極低中低容積率、覆蓋率基本符合對(duì)休閑空間綠化要求無(wú)一般高很高具有品位的專屬會(huì)所及園藝造景可達(dá)到景觀要求無(wú)一般高很高通過(guò)造景處理來(lái)滿足需求可達(dá)到西 塊從基本地產(chǎn)因子分析來(lái)看，本項(xiàng)目在屏蔽掉外界因素前提下，仍適合定位為中高檔住宅、高容積率、低密度社區(qū)選擇多層疊加復(fù)式作為主力產(chǎn)品，在沿河帶呈帶狀分布兩層架