江西省南昌市某住宅項(xiàng)目前期市場(chǎng)調(diào)查

南昌****前期市場(chǎng)調(diào)查一、項(xiàng)目概況項(xiàng)目基本參數(shù)1、地塊編號(hào)：：DGC06641。2、地塊位置：：南昌市****控規(guī)B-02--04。3、地塊范圍：：東至規(guī)劃路路、南至****大道、西至****大道、北至至規(guī)劃綠地線線。4、出讓土地面面積：201.114畝。5、土地用途：：住宅用地、配配套商業(yè)用地地、配套公建建用地。6、主要規(guī)劃要要求：①容積率：≤≤2.0；②建筑密度：：≤28%；③綠地率：≥≥35%；④宗地套型建建筑面積90M2以下住宅面面積按開發(fā)住住宅總建筑面面積的50%控制；7、土地出讓年年期：商服用用地40年、公建用用地50年、住宅用用地70年。8、掛牌起始價(jià)價(jià)：人民幣117萬(wàn)元/畝。成交價(jià)為:180萬(wàn)元/畝9、其他說明事事項(xiàng)：①宗地套型建筑筑面積90M2以下住宅面面積按開發(fā)住住宅總建筑面面積的50%控制。項(xiàng)目直觀印象：：****——大盤今日****第一部分：板塊塊概述第一節(jié)一個(gè)個(gè)城市擴(kuò)張的的步伐，展示示著城市的活活力。作為單核城市，南南昌老城區(qū)長(zhǎng)長(zhǎng)期以來(lái)承擔(dān)擔(dān)著省會(huì)城市市作為全省政政治、經(jīng)濟(jì)、文文化中心的全全部功能，又又承擔(dān)城市本本身需要承擔(dān)擔(dān)的市民居住住、生活、休休閑、創(chuàng)業(yè)等等多種功能。這這就造成了城城市結(jié)構(gòu)的局局促。城市在在面臨大發(fā)展展機(jī)遇的時(shí)候候，城市空間間很不舒展，各各種城市綜合合癥“牽一發(fā)而動(dòng)動(dòng)全身”。在南昌市“一江江兩岸、一核核五片、沿著著贛江、兩頭頭延伸、多點(diǎn)點(diǎn)組團(tuán)推進(jìn)”的城市規(guī)劃劃總體思路下下，南昌正經(jīng)經(jīng)歷著由單核核中心向多核核中心“的轉(zhuǎn)變。隨著紅谷灘南擴(kuò)擴(kuò)步伐的不斷斷加快，人們們的生活也不不斷向南延伸伸，聯(lián)發(fā)·江岸匯景、新新里·梵頓、綠湖湖豪城、金融融街·紫金園、聯(lián)聯(lián)泰·香域?yàn)I江、規(guī)規(guī)劃區(qū)內(nèi)的建建筑風(fēng)格以歐歐式為主，著著力打造具有有濃郁東方神神韻的南昌水水城。該片區(qū)區(qū)以優(yōu)美的自自然環(huán)境與城城市景觀而吸吸引著人們的的目光。第二節(jié)南昌規(guī)規(guī)劃7條道過贛江江（圖中黑色箭頭頭為現(xiàn)有通道道，白色箭頭頭為新規(guī)劃通通道）南昌將分別延伸伸疊山路、中中山路，建通通道過江至紅紅谷灘中心區(qū)區(qū)，增加昌南南、昌北城之之間的互動(dòng)，使使中心城區(qū)融融為一體。南南昌市過江通通道遠(yuǎn)景規(guī)劃劃已基本成形形，新規(guī)劃的的7條過江通道中中，已有兩條條列入了今年年制定具體規(guī)規(guī)劃甚至開工工建設(shè)的計(jì)劃劃中?，F(xiàn)有6條過江通通道南昌現(xiàn)有的過江江通道有6條，包括贛贛江鐵路公路路兩用橋（2車道）、八八一大橋（6車道）、南南昌大橋（6車道）、溫溫厚高速（4車道）、京京福高速（6車道）、在在建的生米大大橋（8車道）。新規(guī)劃7條過江江通道新規(guī)劃的7條通通道包括：北北外環(huán)（6車道）、贛贛江二橋（8車道）、二二七路過江通通道（4車道）、疊疊山路過江通通道（4車道）、由由中山路延伸伸的紅谷過江江通道（4車道）、前湖湖大道過江通通道（6車道暫定名為為朝陽(yáng)大橋）、南外環(huán)高高速（6車道）。其其中，贛江二二橋正在施工工前期準(zhǔn)備階階段，今年10月就將動(dòng)工工，紅谷過江江通道的工程程設(shè)計(jì)也準(zhǔn)備備在今年內(nèi)完完成。因?yàn)橼M贛江二橋建成成后，原贛江江鐵路橋（2車道）將不不再通車，故故將來(lái)贛江上上的通道共有有12條68車道。每條通道“各司司其職”這些過江通道會(huì)會(huì)分別以跨江江大橋和隧道道的形式實(shí)現(xiàn)現(xiàn)，每一條隧隧道或者大橋橋都會(huì)有自己己的定位和功功能。紅谷過江通道規(guī)規(guī)劃為一條隧隧道，其中會(huì)會(huì)預(yù)留軌道交交通的位置，并并與疊山路過過江通道共同同分流紅谷灘灘CBD將來(lái)聚集的的人流；南外環(huán)過江通道道是為了打通通南昌的繞城城高速外環(huán)路路，讓過境的的車輛可以不不通過市區(qū)直直接繞行，減減輕城區(qū)內(nèi)的的交通壓力；；北外環(huán)過江通道道是規(guī)劃中北北外環(huán)的一段段，連接昌東東大道以及西西外環(huán)，打通通城市交通的的外環(huán)路；二七路路過江通道以以及前湖大道道過江通道，將將紅谷灘新區(qū)區(qū)的鳳凰洲和和****與****及城北的一一部分與朝陽(yáng)陽(yáng)洲連接起來(lái)來(lái)，這4個(gè)片區(qū)都有有明顯的居住住功能，可進(jìn)進(jìn)一步分流老老城區(qū)人流到到新城區(qū)。第三節(jié)紅谷灘灘規(guī)劃1、紅谷灘概況況（定位、分分區(qū)、前景、人人口、環(huán)境、一一帶二軸三區(qū)區(qū)）紅谷灘新區(qū)區(qū)分為紅谷灘灘、****、鳳凰洲三三個(gè)區(qū)域，即即以贛江為主主軸，一江兩兩岸、一核五五片、南北兩兩城、雙城擁?yè)斫某鞘锌湛臻g新格局，明明確了“控制老城區(qū)區(qū)、儲(chǔ)備朝陽(yáng)陽(yáng)地區(qū)、重點(diǎn)點(diǎn)建設(shè)新區(qū)”的城市建設(shè)設(shè)指導(dǎo)思想。紅谷灘中心區(qū)是集商務(wù)、辦公、信息、商業(yè)、文化、旅游、居住等多功能為一體的現(xiàn)代化城市核心區(qū)——中央商務(wù)區(qū)（CBD）；紅谷灘及周邊地區(qū)為具有高效率的商務(wù)功能，最具活力的城市公共中心區(qū)和綜合居住區(qū)；****為具有外向的旅游功能，高層次的文化功能，完善的體育休閑功能、商品質(zhì)居住功能的綜合新區(qū)；鳳凰洲為注重生態(tài)的舒適的城市居住新區(qū)，規(guī)劃有碟子湖景區(qū)等大型綜合項(xiàng)目。紅谷灘新區(qū)地處處昌北，屬城城市核心區(qū)的的重要組成部部分，東瀕贛贛江，西臨昌昌（南昌）九九（九江）高高速公路，北北起贛江大橋橋，南至生米米大橋，沿江江岸線16公里，規(guī)劃劃用地面積約約50平方公里，規(guī)規(guī)劃居住人口口約40萬(wàn)人，轄沙沙井街道辦事事處、****管理處和鳳鳳凰洲管理處處以及11個(gè)行政辦和1個(gè)農(nóng)場(chǎng)。圖：紅谷灘整體體模型（一）紅谷灘整體模型型（二）紅谷灘整體模型型（三）紅谷灘局部模型型（****）第四節(jié)*****——大學(xué)園區(qū)****地區(qū)是是紅谷灘新區(qū)區(qū)的最大片區(qū)區(qū)，是其向南南面的有機(jī)拓拓展，也是昌昌北臨江地帶帶組成部分。它它緊鄰紅谷灘灘中心區(qū)，位位于生米大橋橋與南昌大橋橋之間，具體體規(guī)劃范圍：：東臨贛江，西西靠昌樟高速速公路與320國(guó)道，南至生生米大橋和城城市外環(huán)線，北北接南昌大橋橋引線。用地地面積約25平方公里，人人口規(guī)模15萬(wàn)人。在外環(huán)環(huán)線以南還規(guī)規(guī)劃了8.2平方公里發(fā)發(fā)展用地。片片區(qū)內(nèi)山崗起起伏，河流蜿蜿蜒，具備良良好的生態(tài)環(huán)環(huán)境和用地條條件。以紅谷谷灘中心區(qū)為為依托，以教教育、體育產(chǎn)產(chǎn)業(yè)為主導(dǎo)的的，集高等教教育、運(yùn)動(dòng)休休閑、商貿(mào)金金融、居住、生生態(tài)保護(hù)和旅旅游觀光等功功能于一體的的城市新區(qū)。（一）南昌市*****區(qū)域發(fā)展規(guī)規(guī)劃示意圖1、“*****片區(qū)”空間形態(tài)—“自然”、“城市”由于****片片區(qū)地處城市市邊緣，該地地區(qū)從整體上上講應(yīng)該呈現(xiàn)現(xiàn)一種城市形形態(tài)與自然形形態(tài)相融合的的肌理。總體體布局以前湖湖風(fēng)景區(qū)為中中心，以山谷谷低地，河流流水系為依托托向周邊呈發(fā)發(fā)展?fàn)钔卣?，形形成“一心、一環(huán)環(huán)、六帶、五五區(qū)”的總體布局局形式。一心：即以前湖湖水庫(kù)（水域域面積1.5平方公里）和和臥龍山風(fēng)景景區(qū)（1.91平方公里）為為整體規(guī)劃的的生態(tài)與休閑閑中心，在該該中心著重體體現(xiàn)生態(tài)保護(hù)護(hù)和旅游度假假、觀光兩大大功能。一環(huán)：以豐和南南大道、學(xué)府府大道、前湖湖大道和臥龍龍山路組成的的規(guī)劃區(qū)的交交通、功能環(huán)環(huán)形路線。該該環(huán)路將各功功能組團(tuán)便捷捷的串結(jié)起來(lái)來(lái)，并有效的的分流規(guī)劃區(qū)區(qū)的交通流。六帶：以前湖和和臥龍山公園園為中心，以以低洼沙坑水水塘、河流、山山谷低地為基基礎(chǔ)的六條放放射狀綠化帶帶。這些綠化化帶為寬度100—250米不等的帶帶狀新水公園園。五區(qū)：以片區(qū)環(huán)環(huán)形路為內(nèi)邊邊界，片區(qū)外外圍道路為處處邊界，以六六條放射狀綠綠化帶為綠化化間隔的五個(gè)個(gè)功能片區(qū)，它它們分別為高高校園區(qū)(6.64平方公里)、體育健身身區(qū)(0.75平方公里)、****片區(qū)中心（1.4平方公里）、商商貿(mào)綜合區(qū)(2.6平方公里)和濱水居住住區(qū)(1.5平方公里)目前，南昌大學(xué)學(xué)、南昌航空空學(xué)院、江西西醫(yī)學(xué)院、江江西經(jīng)濟(jì)管理理學(xué)院、南昌昌科技大學(xué)等等一批高等學(xué)學(xué)校已遷入前前湖高校園區(qū)區(qū)，2、“*****片區(qū)”道路結(jié)構(gòu)—“TOD”模式“TOD”———即公交導(dǎo)向向的發(fā)展。城市結(jié)構(gòu)的基礎(chǔ)礎(chǔ)是城市軸向向快速通道網(wǎng)網(wǎng)。“****”的道路規(guī)劃劃采用“TOD”公共交通導(dǎo)導(dǎo)向模式，強(qiáng)強(qiáng)調(diào)公共交通通與土地利用用規(guī)劃緊密結(jié)結(jié)合，主張集集約化，高效效率的土地利利用。以快速速路和軌道交交通為骨干，倡倡導(dǎo)公交優(yōu)先先的主導(dǎo)原則則，形成以公公交汽車為主主力、出租車車為補(bǔ)充的多多層次公交網(wǎng)網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)。在在各個(gè)分區(qū)內(nèi)內(nèi)部發(fā)展高質(zhì)質(zhì)量的公共交交通，以環(huán)狀狀為主。3、“*****片區(qū)”城市生活——健康綠化：規(guī)劃將該該區(qū)分為前湖湖生態(tài)景觀區(qū)區(qū)水城景觀區(qū)區(qū)兩個(gè)景觀區(qū)區(qū)。前湖生態(tài)態(tài)景觀區(qū)主要要體現(xiàn)人與自自然和協(xié)共處處的景觀特色色；片區(qū)內(nèi)水網(wǎng)四通八八達(dá)，既能泄泄洪排澇，又又是城市中的的重要旅游資資源。結(jié)合水水系和地勢(shì)，規(guī)規(guī)劃區(qū)內(nèi)布置置了“三縱五橫”的水網(wǎng)為主要要骨架體現(xiàn)“城在山水中中、山水在城城中”的景觀特色色。沿前湖建建設(shè)環(huán)湖游步步道作為旅游游觀光線路，該景觀區(qū)在風(fēng)貌上借鑒北歐的“阿姆斯特丹”水城特色，營(yíng)造出有現(xiàn)代功能、傳統(tǒng)風(fēng)貌獨(dú)具魅力的景觀區(qū)。規(guī)劃區(qū)內(nèi)的建筑風(fēng)格以歐式為主，著力打造具有濃郁東方神韻的南昌水城。2、****的的交通道路狀狀況一江兩岸岸、南北雙城城的城市新格格局規(guī)劃中的“*****”作為南昌市市的一個(gè)外圍圍組團(tuán)，其道道路交通體系系將與南昌市市、南昌縣、新新建縣的道路路交通系統(tǒng)相相融，加強(qiáng)新新城與其他片片區(qū)的聯(lián)系，以以形成高效的的綜合交通性性能。規(guī)劃區(qū)內(nèi)豐和南南大道、學(xué)府府大道、前湖湖景區(qū)等組團(tuán)團(tuán)接入外環(huán)，另另外，又****路、****大道、前湖湖大道、紅谷谷南大道構(gòu)成成的包含體育育館、片區(qū)中中心等的環(huán)形形交通骨架。生米大橋位于南南昌外環(huán)快速速路上，擁有有了優(yōu)越的地地理?xiàng)l件，她她橫跨贛江向向東直通****以北的南隔隔堤，向西橫橫跨贛江與****南部的東亮亮山相接，向向北再沿豐和和大道與紅谷谷灘新區(qū)相連連，通過南昌昌大橋向南沿沿濱江大道再再與****片區(qū)相連，形形成一個(gè)高速速便捷的循環(huán)環(huán)道路框架，生米大橋的開通，標(biāo)志著南昌市西外環(huán)將延伸至大昌北，一舉將昌南板塊、象湖新城、大昌北新城（****板塊、紅谷灘中央商務(wù)區(qū)、鳳凰洲板塊、昌北梅嶺風(fēng)景區(qū)、新建縣）連成一片，帶動(dòng)南昌外環(huán)線沿線地段開發(fā)建設(shè)真正形成未來(lái)南昌市一江兩岸、南北雙城的城市新格局。就目前*****新城區(qū)現(xiàn)有有規(guī)劃建設(shè)情情況以及工程程建設(shè)進(jìn)度而而言，****人文新區(qū)已已經(jīng)初見雛形形。隨著****水城中心商商業(yè)區(qū)一期路路網(wǎng)、水網(wǎng)工工程的竣工，紅紅谷灘新區(qū)規(guī)規(guī)劃中的62條道路和“三橫五縱”水系已完成成了38條道路（長(zhǎng)78公里）、26座橋梁和約9公里水系的的建設(shè)，****已經(jīng)完成了15個(gè)億的投資資。3、****的的周邊配套置業(yè)者購(gòu)買房子子之前，一般般說都是從這這幾個(gè)方面進(jìn)進(jìn)行考慮，最最后才決定是是否購(gòu)買。一一看環(huán)境，二二看配套，三三看價(jià)格，四四看質(zhì)量。關(guān)關(guān)于****的環(huán)境，不不少報(bào)紙和網(wǎng)網(wǎng)絡(luò)已做過大大量的報(bào)道，相相信凡是看過過****的置業(yè)者，都都會(huì)滿意這里里的環(huán)境。而而配套問題，由由于樓盤正在在建設(shè)當(dāng)中，大大家從表面上上一進(jìn)還無(wú)法法弄清楚。****的整體體配套究竟如如何？所謂配套，一般般可以從二方方面去看，一一是市政的大大配套，二是是小區(qū)自身的的配套?！械呐涮滋?，都是為了了讓居住者生生活生活配套套篇之片區(qū)配配套更方便，生生活成本更低低廉。為配合南昌市22020年總體規(guī)劃劃，已確定在生米米大橋以南建建造南昌鐵路路西站，以分分流日趨緊張張的市中心貨貨運(yùn)壓力。南南昌市國(guó)際體體育中心（約約2000畝）也已經(jīng)經(jīng)確定在生米米大橋的南面面。1）周邊教育配配套：南昌大學(xué)、南南昌航空學(xué)院院、江西醫(yī)學(xué)學(xué)院、江西經(jīng)經(jīng)濟(jì)管理學(xué)院院、南昌科技技大學(xué)、十九九中2）周邊醫(yī)療配配套：中環(huán)醫(yī)醫(yī)院、國(guó)際醫(yī)醫(yī)院3）周邊商業(yè)配配套：大型倉(cāng)倉(cāng)儲(chǔ)超市、贛贛江新天地商商業(yè)街4）周邊休閑娛娛樂配套：贛贛江公園二期期、臥龍山風(fēng)風(fēng)景區(qū)、南昌濱江沖沖浪浴場(chǎng)、世界第一高高的“南昌之眼”的摩天輪、南南昌市國(guó)際體體育中心5）周邊交通配配套：，209長(zhǎng)班、225、233、235、504、506、17路交通網(wǎng)絡(luò)已已經(jīng)成熟。結(jié)論：擁有得天天獨(dú)厚自然景景觀資源的****，其依托于紅紅谷灘板塊的的形成與發(fā)展展卻比紅谷灘灘板塊多出了了幾分寧?kù)o，安安詳，和濃郁郁的書香氣息息。已有南昌昌大學(xué)、南昌昌航空學(xué)院、南南昌科技大學(xué)學(xué)進(jìn)入園區(qū)建建設(shè)新校區(qū)并并成功運(yùn)轉(zhuǎn)，預(yù)預(yù)計(jì)五年內(nèi)高高校人數(shù)將達(dá)達(dá)十余萬(wàn)，眾眾多的莘莘學(xué)學(xué)子為這里帶帶來(lái)了春的氣氣息。加之南南有臥龍山，北北有鳳凰洲，真真可謂龍頭鳳鳳尾。板塊內(nèi)內(nèi)水域縱橫比比鄰贛江，內(nèi)內(nèi)有前湖縱橫橫，遠(yuǎn)離工業(yè)業(yè)區(qū)及舊城人人口稠密地區(qū)區(qū)。且加上贛贛江和前湖生生態(tài)系統(tǒng)的凈凈化作用，使使得此地空氣氣清新將是未未來(lái)南昌市的的又一個(gè)核心心居住區(qū)。目目前正處于快快速建設(shè)階段段。憑借著豐豐富優(yōu)美的景景觀資源，該該地區(qū)正逐漸漸向著“南昌最適合合人居住的板板塊”邁進(jìn)?，F(xiàn)已已積聚了一定定的人氣，配配套設(shè)施建設(shè)設(shè)也在以既定定速度跟進(jìn)。美美中不足的是是現(xiàn)有配套仍仍顯得不夠完完善，交通不不便，尤其是是公交配套。二、2005年年——2007年****板塊土地出出讓情況2005年*****土地拍賣成成交情況序號(hào)項(xiàng)目名稱宗地位置面積(畝)建筑面積㎡容積率成交價(jià)(萬(wàn)元//畝)成交總金額(億億)開發(fā)商1DGC05055****A-005地塊211.73444324661..0372.31082.29聯(lián)發(fā)集團(tuán)有限公公司2DGC05066****B-002東側(cè)部分分170226667..82971.65南昌紅谷置業(yè)投投資有限公司司3DGC05122****A-001、02、03、04、05、06地塊188.21125473..96071421.23江西深藍(lán)汽車家家園開發(fā)有限限公司4DGC05377****A-442地塊(十里沿江景景觀線)21371000.33550.5198南昌市紅谷灘新新區(qū)城市建設(shè)設(shè)投資發(fā)展有有限公司5DGC05477****控規(guī)AA-11部分分地塊170404335..67賓館3.5商業(yè)2.2居住2.31101.87南昌陽(yáng)光新地置置業(yè)有限公司司、新世界（青青島）置地有有限公司6DGC05488****控規(guī)BB-17、B-14部分分地塊266.49005284257..951.6862.29金融街控股股份份有限公司7DGC05622****A-112地塊（由由1-8號(hào)地塊塊組成）220.628891號(hào)2.52-4號(hào)1.885-7號(hào)1.22982.16南昌開元投資有有限公司8DGC05633****A-115地塊144.7300757892.5570.6751.09南昌中天置業(yè)投投資有限公司司9DGC05644****A-117地塊115.6288492503.1181.2901.04南昌中天置業(yè)投投資有限公司司10DGC05655****B-116-1地塊塊172.74665184263..851.6921.59南昌世貿(mào)公寓開開發(fā)有限公司司（金融街）11DGC05666****C4--04地塊76.9005561520.7711.2800.62南昌卓越房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)有限公公司2006年*****土地成交結(jié)結(jié)果序號(hào)項(xiàng)目名稱宗地位置面積(畝)建筑面積㎡容積率成交價(jià)成交總金額(億億)開發(fā)商1DGC06277****控規(guī)AA-07-11/3/4，A-11--2地塊243.09774291718..341.890.22.19上海綠地(集團(tuán)團(tuán))有限公司2DGC06411**控規(guī)B-002-04201.142681882.01803.62南昌市*****置業(yè)有限公公司3DGC06500****控規(guī)BB-08部分分地塊290.0789212.1112.5912.64新中源(南昌))房產(chǎn)開發(fā)有有限公司268083..41.74DGC06522****控規(guī)AA-02-001地塊247.1611362504..612.21253.09江西聯(lián)泰實(shí)業(yè)有有限公司2007年*****土地成交結(jié)結(jié)果序號(hào)項(xiàng)目名稱宗地位置面積(畝)建筑面積㎡容積率成交價(jià)成交總金額(億億)開發(fā)商1JDG07066紅谷灘新區(qū)*****控規(guī)B-144-2號(hào)地塊塊15200002.01000.15中國(guó)網(wǎng)絡(luò)通信集集團(tuán)公司江西西省分公司分析：伴隨紅谷谷灘中心區(qū)房房地產(chǎn)的快速速發(fā)展，20005年，****片區(qū)開始出出現(xiàn)土地集中中放量，其土土地出讓大多多為居住用地地，而在20006年同樣樣釋放了一些些大宗地塊。總總體上來(lái)看，****土地放量的的突然加大，一一定程度上彰彰顯了南昌市市城市規(guī)劃發(fā)發(fā)展的新方向向。****從紫金園到到聯(lián)發(fā)江岸匯匯景，從新里里梵頓公館到到聯(lián)泰香域?yàn)I濱江再到新近近的新中源綠綠湖豪城，一一個(gè)個(gè)超級(jí)大大盤和高檔樓樓盤的鼎立和和熱銷，無(wú)不不顯示****區(qū)域房產(chǎn)的的魅力所在。從從一個(gè)荒蕪之之地到一個(gè)置置業(yè)熱點(diǎn)的轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)變，****片區(qū)從20006年到20077年著實(shí)風(fēng)光光了一把，目目前只有少量量土地未開發(fā)發(fā)，并且逐步步成為紅谷灘灘片區(qū)房地產(chǎn)產(chǎn)發(fā)展的風(fēng)向向標(biāo)。經(jīng)過兩年的發(fā)展展，關(guān)于****的“南昌的阿姆姆斯特丹”定位特色初初步顯現(xiàn)。即即將踏入20008年，該該區(qū)域還有諸諸如聯(lián)泰·香域尚城、洪洪客隆地中海海、****博客城等地地產(chǎn)新秀即將將隆重登場(chǎng)，我我們可以預(yù)見見，20088年，****片區(qū)的房地地產(chǎn)開發(fā)將繼繼續(xù)保持現(xiàn)有有的開發(fā)態(tài)勢(shì)勢(shì)，隨著諸多多房產(chǎn)新項(xiàng)目目開發(fā)力度和和放量的加大大，****在未來(lái)兩年年將繼續(xù)引領(lǐng)領(lǐng)南昌樓市走走向新的高度度。三、板塊特征分分析此板塊大盤集中中,目前板塊內(nèi)內(nèi)在售樓盤5個(gè)，分別為為綠湖城豪城城、金融街·紫金園、聯(lián)泰泰香域?yàn)I江、新新里·梵頓公館、聯(lián)發(fā)江岸匯匯景。****地處紅谷灘灘中心區(qū)、新新建縣三地城城郊結(jié)合處，是是紅谷灘中心心區(qū)的延伸和和新建縣擴(kuò)充充，其升值潛潛力隨著紅谷谷灘中心區(qū)板板塊的供應(yīng)短短缺以及市政政設(shè)施建設(shè)的的完善力度，極極大地拉動(dòng)了了整個(gè)南昌樓樓市的彈性發(fā)發(fā)展力，隨著著****的****博客城、南昌昌陽(yáng)光新地、。聯(lián)泰香域域尚城、洪客客隆地中海、世世貿(mào)公寓(本地塊已經(jīng)經(jīng)金融街收購(gòu)購(gòu))、開元投資資、中天置業(yè)業(yè)等項(xiàng)目的開開始動(dòng)作。2008年****板塊也將成成為樓市的主主戰(zhàn)場(chǎng)。在售、預(yù)售樓盤盤一覽表項(xiàng)目名稱發(fā)展商占地面積建筑面積現(xiàn)推期數(shù)開盤時(shí)間備注金融街·紫金園園金融街南昌置業(yè)業(yè)有限公司439.237759萬(wàn)㎡二期第二批07年9月155日在售,近期收購(gòu)購(gòu)世貿(mào)公寓的的地塊所以,占地面積增增加聯(lián)泰香域?yàn)I江江西聯(lián)泰實(shí)業(yè)有有限公司294.339萬(wàn)㎡一期第四批房源源07年11月330日在售新里·梵頓公館館江西申洪置業(yè)有有限公司243.0977429.萬(wàn)㎡二期二批和三期期一批07年12月99日在售聯(lián)發(fā)江岸匯景南昌聯(lián)發(fā)置業(yè)有有限公司211.7344432.47萬(wàn)㎡㎡一期尾房和少量量商鋪07年11月330日商鋪銷售,一期期交房綠湖城豪城新中源(南昌))房產(chǎn)開發(fā)有有限公司290.0736萬(wàn)㎡一期第三批房源源07年11月110日在售****博客城城南昌市*****置業(yè)有限公公司201.1426.82萬(wàn)㎡㎡土地平整,正在在地質(zhì)勘探聯(lián)泰香域尚城江西聯(lián)泰實(shí)業(yè)有有限公司247.161136.25萬(wàn)㎡㎡正在施工部分已已建至地上2層洪客隆地中海洪客隆集團(tuán)170226667..8正在施工部分已已建至地上3層南昌陽(yáng)光新地南昌陽(yáng)光新地置置業(yè)有限公司司17040.43萬(wàn)㎡㎡已出圍墻開元投資南昌開元投資有有限公司220.62889未動(dòng)工中天置業(yè)南昌中天置業(yè)投投資有限公司司260.3599115萬(wàn)㎡未動(dòng)工片區(qū)樓盤分布圖圖物業(yè)類型分析項(xiàng)目名稱住宅商業(yè)供應(yīng)套數(shù)（套）供應(yīng)面積（㎡）供應(yīng)套數(shù)（套）供應(yīng)面積（㎡）綠湖豪城45048693.888576.78聯(lián)泰香域?yàn)I江11014102.008819.51聯(lián)發(fā)·江岸匯景景810101870592377.266金融街·紫金園園二期31327961.55703806.166新里·梵頓公館館14016787.228351678.788合計(jì)1823209414..79258.499板塊內(nèi)物業(yè)類型型比較單一，只只有住宅2009414..7平方米和和少量的商業(yè)業(yè)，未有大規(guī)規(guī)模的商業(yè)配配套的推出，這這是板塊在未未來(lái)急需補(bǔ)充充的物業(yè)形態(tài)態(tài)。四、供應(yīng)特征分分析本板塊總供應(yīng)面面積2094414.7平平方米，18823套，總總銷售面積11538977.81平方方米，13119套，總銷銷售率達(dá)到72.355%。1、樓盤規(guī)模大大，品質(zhì)較好好。在售的的樓盤中，綠綠湖豪城、聯(lián)聯(lián)泰香域?yàn)I江江、聯(lián)發(fā)·江岸匯景、金金融街·紫金園二期期、新里·梵頓公館都是中大型社社區(qū)；這五個(gè)個(gè)樓盤無(wú)論從從戶型、景觀觀還是外立面面在整個(gè)南昌昌都是前幾名名的優(yōu)質(zhì)樓盤盤；這么大的的規(guī)模是其他他板塊樓盤望望塵莫及的。2、目前樓盤銷銷售的樓盤建建筑形態(tài)豐富富。在售****大大部分樓盤都都以小高層、高高層為主，多多層為輔。3、價(jià)格增幅較較快金融街·紫金園園二期現(xiàn)在均均價(jià)多層5100元/平方米，去去年11月15日開盤價(jià)格格為3180元/平方米，到到今年年初的的一期第二批批開盤價(jià)格是是3250元/平方米，漲漲幅不大。而而到二期多層層房源推出時(shí)時(shí)均價(jià)為5100元/平方米漲幅幅過大。主要要是因?yàn)樵摌菢潜P在銷售前前期與大學(xué)城城各高校組織織團(tuán)購(gòu)活動(dòng)極極大的消化了了推出房源，后后期做了大量量的推廣活動(dòng)動(dòng)快速了提高高了品牌知名名度。****各樓盤盤的品質(zhì)較好好，推廣力度度較大，通過過5月和10月兩個(gè)銷售售黃金時(shí)段極極大得拉動(dòng)了了房?jī)r(jià)。各樓樓盤的自身品品牌優(yōu)勢(shì)和大大量的營(yíng)銷推推廣也是推動(dòng)動(dòng)房?jī)r(jià)的原因因之一，以小小體量推盤，多頻率分批次開盤的方式來(lái)形成熱銷勢(shì)頭拉高均價(jià)完成銷售任務(wù)。品質(zhì)各具特色，亮亮點(diǎn)較多綠湖豪城德式風(fēng)風(fēng)格、金融街街·紫金園目前前以多層銷售售為賣點(diǎn)、新新里·梵頓公館是是綠地在南昌昌的又一新作作，樓盤為法法式風(fēng)情。樓樓盤大多臨水水系而建，或或以紅谷灘中中心區(qū)的延伸伸和****的未來(lái)發(fā)展展為賣點(diǎn)，自自然風(fēng)景優(yōu)勢(shì)勢(shì)明顯。和多數(shù)臨水系樓樓盤相似，****的自然風(fēng)景景、大學(xué)城和和未來(lái)發(fā)展使使****板塊周邊樓樓盤提升了價(jià)價(jià)值；但是單單純以自然風(fēng)風(fēng)景、大學(xué)城城為宣傳容易易導(dǎo)致樓盤同同質(zhì)性競(jìng)爭(zhēng)激激烈。大部分分樓盤都是以以自身優(yōu)勢(shì)為為賣點(diǎn)，可見見自然風(fēng)景、大大學(xué)城不是樓樓盤熱銷的法法寶，樓盤還還須有自身特特色。物業(yè)品種相對(duì)單單一，商業(yè)配配套亟需加強(qiáng)強(qiáng)。目前推出的項(xiàng)目目中，只有住住宅供應(yīng)。少少數(shù)樓盤中規(guī)規(guī)劃有社區(qū)商商業(yè)，但是都都反應(yīng)一般，商商業(yè)氛圍不強(qiáng)強(qiáng)，商業(yè)配套套滯后。（1）入市時(shí)間間項(xiàng)目名稱開盤時(shí)間推盤時(shí)間綠湖豪城2007年100月1日2007年111月10日聯(lián)泰香域?yàn)I江2007年5月月1日2007年122月1日聯(lián)發(fā)·江岸匯景景2006年100月31日2007年8月月11日金融街·紫金園園二期2006年111月25日2007年111月3日新里·梵頓公館館2007年2月月10日2007年122月9日（2）供應(yīng)套數(shù)數(shù)及銷售套數(shù)數(shù)（3）供應(yīng)面積積及銷售面積積五、建筑形態(tài)分分析整個(gè)板塊建筑形形態(tài)豐富多層層、小高層、高高層供應(yīng)。多多層445套，占了總總供套數(shù)的24%，多層供應(yīng)應(yīng)面積478829.055平方米，占占了總供應(yīng)面面積的22.833%；小高層777套，占了總總供應(yīng)套樓的的42%，小高層供供應(yīng)面積922657.336平方米，占占總供應(yīng)面積積的44.244%；高層601套，占了總總供套數(shù)的34%，花園洋房房供應(yīng)面積668928..33平方米米，占了總供供應(yīng)面積的32.933%。項(xiàng)目名稱多層小高層高層合計(jì)供應(yīng)套數(shù)（套）供應(yīng)面積（㎡）供應(yīng)套數(shù)（套）供應(yīng)面積（㎡）供應(yīng)套數(shù)（套）供應(yīng)面積（㎡）供應(yīng)套數(shù)（套）供應(yīng)面積（㎡）綠湖豪城9312165.55535736528.332545048693.8875聯(lián)泰香域?yàn)I江11014102.00811014102.008聯(lián)發(fā)·江岸匯景景5666947024432400810101870金融街·紫金園園二期25424834.5559312731327961.55新里·梵頓公館館9810829425958.28814016787.228共計(jì)44547829.00577792657.33660168928.3331823209414..735各形態(tài)供應(yīng)套套數(shù)占總供應(yīng)應(yīng)套數(shù)的比例例從以上圖形來(lái)看看因?yàn)橥恋氐牡南∩俸投鄬訉拥南∪保?***主要是以小小高層和高層層供應(yīng)為主，多多層為輔。各形態(tài)供應(yīng)面積積占總供應(yīng)面面積的比例4）板塊戶型供供需分析由于聯(lián)發(fā)·江岸岸匯景推是****地區(qū)第一個(gè)個(gè)推出的樓盤盤所以該樓盤盤的小高層和和高層的二房房及三房戶型型占推售總量量的44%排第一位其其次為綠湖豪豪城推出的450套占總售量24%,而金融街·紫金園二期期第三推出戶戶型為313套。從戶型供應(yīng)量來(lái)來(lái)看，三房比比重最大，占占了53%，其次是二二房37%，四房4%，一房戶型3.2%，目前復(fù)式式在本板塊總總價(jià)過高在目目前推出的樓樓盤當(dāng)中只占占戶型比例的的2.8%。板塊各樓盤分建建筑形態(tài)、戶戶型供應(yīng)套數(shù)數(shù)、供應(yīng)面積積一覽表項(xiàng)目名稱建筑形態(tài)態(tài)一房?jī)煞咳克姆繌?fù)式合計(jì)套數(shù)面積套數(shù)(套)面積(㎡)套數(shù)(套)面積(㎡)套數(shù)(套)面積(㎡)套數(shù)(套)面積(㎡)套數(shù)(套)面積(㎡)(套)(㎡)綠湖豪城多層332767.711162090.244324658.722122648.8889312165.555高層17014597.9918721930.442535736528.3325聯(lián)泰香域?yàn)I江小高層282725.8607941.6182664.7224769.9611014102.008聯(lián)發(fā)·江岸匯景景小高層24225410316426608140056669470高層1818902263051024432400金融街·紫金園園二期多層15012874.551041196025424834.55小高層593127593127新里·梵頓公館館多層4946064962239810829小高層101129.3304350.62478.38425958.288共計(jì)59312769064871.991968124444..578011674.004265297.2221823209414..74六、銷售分析從戶型銷售率來(lái)來(lái)看，三房的的銷售率最高高，達(dá)到39.577%；復(fù)式最差差，由于本板板塊事宜居住住戶型都在二二房三房，復(fù)復(fù)式價(jià)位過高高和推出量的的過少也是導(dǎo)導(dǎo)致該戶型銷銷售不理想的的原因之一，或或許從另外一一方面說明了了片區(qū)內(nèi)復(fù)式式的需求量少少。片區(qū)內(nèi)戶型面積積偏小，一房房平均面積為為53平方米，二二房平均面積積為94平方米，三三房平均面積積為128.555平方米，四四房平均面積積為145.992平方米，復(fù)復(fù)式平均面積積為203.773平方米。板塊各樓盤分建建筑形態(tài)、戶戶型銷售套數(shù)數(shù)、銷售面積積一覽表項(xiàng)目名稱建筑形態(tài)態(tài)一房?jī)煞咳克姆繌?fù)式合計(jì)套數(shù)(套)面積(㎡)套數(shù)(套)面積(㎡)套數(shù)(套)面積(㎡)套數(shù)(套)面積(㎡)套數(shù)(套)面積(㎡)套數(shù)(套)面積(㎡)綠湖豪城多層292432.233151959.6253639.62253662.22728693.6775高層816955.477839733.822516416689.2295聯(lián)泰香域?yàn)I江小高層10973.5131720.68891332.3661208.56334235.1聯(lián)發(fā)·江岸匯景景小高層2422541031542525470056168635高層1818902233010524131995金融街·紫金園園二期多層1069097.98827310513312202.998小高層291537291537新里·梵頓公館館多層363384263302626686小高層8903.44162320.322243223.766共計(jì)29153752250143.11871093354.5545507292.300581570.7881319153897..811）供應(yīng)與銷售售套數(shù)2）供應(yīng)與銷售售面積3）區(qū)域內(nèi)平均均面積七、價(jià)格分析板塊多層均價(jià)為為5333元，小高層層均價(jià)4975元，高層均均價(jià)5100元，已經(jīng)和和紅谷灘中心心區(qū)樓盤價(jià)格格接軌，隨著著****博客城、聯(lián)聯(lián)泰香域尚城城、南昌陽(yáng)光光新地、世貿(mào)貿(mào)公寓、開元元投資、中天天置業(yè)等6個(gè)潛在項(xiàng)目目的面市，均均價(jià)相對(duì)會(huì)整整體下降。項(xiàng)目名稱建筑形態(tài)均價(jià)（元/㎡）綠湖豪城多層5400高層5200聯(lián)泰香域?yàn)I江小高層5300聯(lián)發(fā)江岸匯景小高層5000高層5000金融街·紫金園園二期多層5100小高層4500新里·梵頓公館館多層5500小高層5100533349755100多層小高層高層1）片區(qū)內(nèi)屬今今年上半年開開盤樓盤為聯(lián)聯(lián)泰·香域?yàn)I江、新新里·梵頓公館，只只有綠湖豪城城是下半年10月1日開的盤，由由于該樓盤開開盤和推盤是是兩種類型產(chǎn)產(chǎn)品所以價(jià)格格不能進(jìn)行對(duì)對(duì)比。去年開開盤的樓盤為為聯(lián)發(fā)·江岸匯景及及金融街·紫金園；今今年下半年各各個(gè)樓盤都推推盤情況，多多屬于頻繁的的小幅度提升升價(jià)位使項(xiàng)目目產(chǎn)生升值概概念。最終達(dá)達(dá)到效益最大大化。2)樓盤價(jià)格漲漲幅過快，到到目前為止大大部分樓盤都都是與年初均均價(jià)相差1000多元/㎡以上。金融融街·紫金園以小小體量推盤，多多頻率分批次次開盤的方式式漲幅率最高高達(dá)到了60.377%來(lái)形成熱銷銷勢(shì)頭拉高均均價(jià)帶動(dòng)整個(gè)個(gè)****板塊價(jià)格提提升3）新政策的出出臺(tái)對(duì)南昌樓樓盤銷售有一一定的影響，在在新政策后****板塊投資型型、投機(jī)型客客戶都相應(yīng)減減少。很多原原本有意向購(gòu)購(gòu)置新房的置置業(yè)者也在持持幣觀望。各各大售樓處的的看房客戶明明顯減少。國(guó)家宏觀調(diào)控?zé)o無(wú)疑成為最終終的解釋原因因，9月27日，中國(guó)國(guó)人民銀行、中中國(guó)銀監(jiān)會(huì)下下發(fā)了《關(guān)于于加強(qiáng)商業(yè)性性房地產(chǎn)信貸貸管理的通知知》。這個(gè)政政策一推出，市市場(chǎng)上的開發(fā)發(fā)商和住房消消費(fèi)者們紛紛紛停下腳步，觀觀望著這一政政策到底會(huì)給給樓市帶來(lái)多多大的影響。10月份的供應(yīng)量和成交量數(shù)據(jù)充分證實(shí)了這一政策的出現(xiàn)著實(shí)給樓市帶來(lái)了不小的沖擊。資金雄厚的開發(fā)商們放緩了推盤的步奏，希望時(shí)間的推移能帶給他們有價(jià)有市的完美謝幕，而資金相對(duì)缺乏的開發(fā)商們又后悔于未曾洞察先機(jī)趁著9月份的牛市侵入市場(chǎng)，一銷而光。成交量的下降除受政策影響外，供應(yīng)量的大幅下降也直接致使成交量的銳減。而自住型住房消費(fèi)者們對(duì)這樣的現(xiàn)象則持樂觀態(tài)度，對(duì)房?jī)r(jià)下跌望眼欲穿的他們?cè)谡叱雠_(tái)之后似乎看到了渺茫的曙光。從11月份看出出****推出946套房源,但成量率39%，成交量明明顯下降。12月份成交量量比上個(gè)月下下降38%，供應(yīng)量下下降63%。對(duì)于明年年1月的供應(yīng)量量、成交量、成成交均價(jià)到底底會(huì)出現(xiàn)什么么樣的走勢(shì)？？我們不防來(lái)來(lái)大膽預(yù)測(cè)一一下。1月的總供應(yīng)應(yīng)量將會(huì)有不不小幅度的增增加。經(jīng)歷了了1月的適應(yīng)期期和調(diào)整期，開開發(fā)商抱著對(duì)對(duì)市場(chǎng)樂觀的的心理以及不不得不回收資資金的考慮，大大量的房源將將會(huì)涌入房地地產(chǎn)市場(chǎng)，供供應(yīng)量得以增增加。成交量量較12月份將有進(jìn)進(jìn)一步的下降降，大量投資資者受政策影影響或自身對(duì)對(duì)短期房?jī)r(jià)的的預(yù)期將會(huì)大大幅度降低投投資力度，而而市場(chǎng)上自住住型消費(fèi)者在在保證一定成成交量的情況況下也會(huì)存在在一小部分人人處于觀望狀狀態(tài)，看樓市市后勁如何再再行決定。成成交均價(jià)則依依然保持著穩(wěn)穩(wěn)中有升的進(jìn)進(jìn)度，南昌房房?jī)r(jià)依然處于于理性狀態(tài)。欲欲知后事如何何，我們拭目目以待。本案研判八、****各各樓盤推廣費(fèi)費(fèi)用統(tǒng)計(jì)注：因統(tǒng)計(jì)途徑徑有限，故本本媒體統(tǒng)計(jì)數(shù)數(shù)據(jù)謹(jǐn)供參考考。2006——22007年****樓盤廣告統(tǒng)統(tǒng)計(jì)年度結(jié)果果項(xiàng)目名稱年度平面(萬(wàn)元)電視(萬(wàn)元)共計(jì)(萬(wàn)元)新里·梵頓公館館2007年203.3428.27319.732006年88.12金融街紫金園2007年96.3215.05255365.662212006年92.24162.04996聯(lián)發(fā)江岸匯景2007年142.57106.1877375.01222006年57.8568.405聯(lián)泰香域?yàn)I江2007年186.53212.82006年26.27綠湖豪城2007年173.74173.742006——22007年****樓盤廣告統(tǒng)統(tǒng)計(jì)年度結(jié)果果從以上圖表中可可以看出2006--2007年****樓盤投放形形勢(shì)還是以平平面廣告為主主,電視廣告多多輔,從廣告投放放金額來(lái)看,至07年11月份為止以以聯(lián)發(fā)江岸匯匯景的投放金金額最高為3375.0112萬(wàn)元,主要是該項(xiàng)項(xiàng)目為****第一個(gè)開發(fā)發(fā)的樓盤投放放時(shí)間較長(zhǎng)；；其次是金融融街紫金園投投放金額3665.66221萬(wàn)元排在第第二；投放第第三的是新里·梵頓公館3119.73萬(wàn)元。2006年———2007年****樓盤平面廣廣告統(tǒng)計(jì)月度度結(jié)果從以上圖形066-07兩年的平面面廣告投放時(shí)時(shí)間來(lái)看以9-12月份為各項(xiàng)項(xiàng)目的集中投投放段，同時(shí)時(shí)這個(gè)時(shí)間段段也是各個(gè)樓樓盤開盤和再再次推盤的高高峰期。2006年———2007年****樓盤電視廣廣告統(tǒng)計(jì)月度度結(jié)果項(xiàng)目名稱年度1月份2月份3月份4月份5月份6月份7月份8月份9月份10月份11月份12月份新里·梵頓公館館2007年10.33.2314.742006年金融街紫金園2007年14.222550.832006年57.29549.89554.85966聯(lián)發(fā)江岸匯景2007年12.2756.178.77563.96215.0052006年0.6131.6717.38518.74電視廣告同樣也也是與平面廣廣告投放的時(shí)時(shí)間相當(dāng)，配配合開盤或活活動(dòng)推出相應(yīng)應(yīng)的投放節(jié)點(diǎn)點(diǎn)。****樓盤平平面廣告統(tǒng)計(jì)計(jì)項(xiàng)目名稱報(bào)紙名稱江南都市報(bào)江西日?qǐng)?bào)南昌日?qǐng)?bào)南昌晚報(bào)信息日?qǐng)?bào)平面累計(jì)新里·梵頓公館館次數(shù)175315444廣告費(fèi)用109.5629.4413.36139.100291.46金融街紫金園次數(shù)16216539廣告費(fèi)用90.149.1789.250188.56聯(lián)發(fā)江岸匯景次數(shù)112219236廣告費(fèi)用64.8614.318.8911.240200.42聯(lián)泰香域?yàn)I江次數(shù)1421430廣告費(fèi)用112.098.5492.17212.8綠湖豪城次數(shù)1212235廣告費(fèi)用104.859.2959.60173.74從樓盤投發(fā)次數(shù)數(shù)來(lái)看新里·梵頓公館以44次的投放量量排列第一,排名第二的的為金融街紫紫金園39次,其次為36次的聯(lián)發(fā)江江岸匯景和35次的綠湖豪豪城;以投放的媒體數(shù)數(shù)量來(lái)看以南南昌晚報(bào)86個(gè)和江南都都市報(bào)70個(gè)的兩在主主流媒體居多多,****樓盤電電視廣告統(tǒng)計(jì)計(jì)項(xiàng)目名稱電視頻道名江西3套(經(jīng)視頻道)江西5套(公共頻道)南昌1套(新聞綜合頻道道)南昌2套(都市頻道)南昌3套(資訊頻道)電視累計(jì)新里·梵頓公館館次數(shù)5512765廣告費(fèi)用19.310.231.667.0728.27金融街紫金園次告費(fèi)用61.0181.5634.54177.10221聯(lián)發(fā)江岸匯景次數(shù)26222238214736廣告費(fèi)用42.9726.1850.4555.00174.5922從電視廣告的投投放量來(lái)看主主要是因?yàn)槁?lián)聯(lián)發(fā)江岸匯景景相對(duì)其他項(xiàng)項(xiàng)目是較早開開發(fā)的樓盤所所以投放量也也是最多的,其次是金融融街紫金園；；而從投放電電視的頻道來(lái)來(lái)看剛是以是是南昌2套的開車看看房和江西3套的江西房房地產(chǎn)欄目為為主.媒體投放建議：：本案平面廣廣告投放建議議主要以江南南都市報(bào)和南南昌晚報(bào)為主主，其他媒體體輔。電視廣告則以以江西三套江江西房地產(chǎn)欄欄目和南昌二二套的開車看看房為主。網(wǎng)絡(luò)廣告以以南昌搜房網(wǎng)網(wǎng)為主，結(jié)合合分眾傳媒及及公交巴士。九、目標(biāo)客戶成成分及消費(fèi)動(dòng)動(dòng)機(jī)分析房產(chǎn)市場(chǎng)的根基基是由購(gòu)房消消費(fèi)者組成的的。本案的銷銷售基礎(chǔ)是由由目標(biāo)客戶構(gòu)構(gòu)成的。因此此鎖定目標(biāo)群群體，進(jìn)行成成分分析，對(duì)對(duì)購(gòu)買動(dòng)機(jī)的的剖析更是關(guān)關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)。同同時(shí)通過對(duì)目目標(biāo)消費(fèi)群體體在各方面的的信息收集分分析，為本案案的市場(chǎng)定位位確立一個(gè)可可供論證參照照的依據(jù)，并并可以借此了了解并最終確確立目標(biāo)消費(fèi)費(fèi)群體和廣告告的訴求對(duì)象象。[解析]A)客戶來(lái)源：周邊邊區(qū)域——周邊企業(yè)（紅紅谷灘、大學(xué)學(xué)城、新建縣縣等）客戶身份：企業(yè)業(yè)高級(jí)白領(lǐng)階階層年齡段：30——35歲之間消費(fèi)動(dòng)機(jī)：1、結(jié)結(jié)婚或?qū)Ω纳粕破渥》凯h(huán)境境的需求；2、較高的月收收入，使其對(duì)對(duì)居住環(huán)境有有了更高的需需求，而住宅宅是改變生活活方式的重要要途徑；3、在事業(yè)上小小有成就，想想通過購(gòu)置較較高檔樓盤以以向親朋好友友展示自己的的實(shí)力；戶型需求：由于于年齡的關(guān)系系，所以無(wú)論論是否已經(jīng)結(jié)結(jié)婚，他們的的需求面積基基本上應(yīng)在120平方米左右右（三房一廳廳或二房二廳廳）。訴求點(diǎn)——高尚尚的居住環(huán)境境、****的未來(lái)發(fā)展展B)客戶來(lái)源：西湖湖區(qū)或朝陽(yáng)洲洲（距離本案案5公里半徑之之內(nèi)）、新建建縣（與本案案區(qū)域接壤地地區(qū)）客戶身份：私營(yíng)營(yíng)業(yè)主或企業(yè)業(yè)主管以上為為代表年齡段：35——50歲之間消費(fèi)動(dòng)機(jī)：1、希希望通過二次次置業(yè)，進(jìn)一一步改善居住住條件；2、因職職務(wù)的變動(dòng)而而需要重新置置業(yè)或再次置置業(yè)；戶型需求：此類類置業(yè)者在購(gòu)購(gòu)房時(shí)家人是是其必須考慮慮的，所以他他們的需求房房型應(yīng)以復(fù)式式、三房為主主。訴求點(diǎn)——高級(jí)級(jí)會(huì)所、完善善的物業(yè)服務(wù)務(wù)C)客戶來(lái)源：區(qū)域域周邊范圍客戶身份：向往往****生態(tài)生活氛氛圍的客戶群群年齡段：35--55歲之間消費(fèi)動(dòng)機(jī)：1、向向往****這一區(qū)域的的生態(tài)生活氛氛圍；2、房?jī)r(jià)相對(duì)對(duì)紅谷灘和市市內(nèi)便宜戶型需求：此類類置業(yè)者的房房型需求通常常會(huì)以90平方米左右右的二房二廳廳為主。訴求點(diǎn)——*****的未來(lái)發(fā)展展、中檔價(jià)位位、高尚的居居住環(huán)境D)客戶來(lái)源：南昌昌大學(xué)、南昌昌航空學(xué)院、江江西醫(yī)學(xué)院、江江西經(jīng)濟(jì)管