投資備忘錄模板匯編

-1-投資備忘錄天津市武清區(qū)依云小鎮(zhèn)項(xiàng)目投資備忘錄一、目標(biāo)公司1、公司簡(jiǎn)介20122012年10月31日一億元房地產(chǎn)、建筑安裝和物業(yè)服務(wù)等天津卓越天下投資有限公司天津市武清區(qū)高村鄉(xiāng)鄉(xiāng)府大街168號(hào)李永鵬公司名稱(chēng)注冊(cè)地址法定代表人成立日期注冊(cè)資本經(jīng)營(yíng)范圍天津卓越天下投資有限公司是為位于天津市武清區(qū)高村鄉(xiāng)牛鎮(zhèn)組團(tuán)的小鎮(zhèn)”項(xiàng)目開(kāi)發(fā)專(zhuān)門(mén)成立。2、股東構(gòu)成股東名稱(chēng)卓越城(天津)投資有限公司楊汗青牛雪良、項(xiàng)目簡(jiǎn)介出資金額6000萬(wàn)3000萬(wàn)1000萬(wàn)持股比例%1、項(xiàng)目概況項(xiàng)目規(guī)劃總占地3400畝，凈用地面積為2250畝，規(guī)劃建筑面積約243萬(wàn)卅；另周邊承包農(nóng)用地約9590畝，用于項(xiàng)目外圍大環(huán)境的建設(shè)和打造。融資主體即一期啟動(dòng)項(xiàng)目375畝，300畝聯(lián)排別墅，容積率0.8,75畝為商業(yè)酒店用地，其中五星級(jí)酒店30000平方米，酒店式公寓60000平方米?？偨ㄖ娣e約25萬(wàn)平方米，總投資額約14.73億元，預(yù)計(jì)可實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售收入29.4億元。經(jīng)濟(jì)指標(biāo)如下表:-2-投資備忘錄項(xiàng)目指標(biāo)用地面積(畝)容積率建筑面積(平方米)聯(lián)排別墅3000.8160,000商業(yè)酒店(自持)451.130，00030360，0002、項(xiàng)目區(qū)位地屬天津市武清區(qū)高村鄉(xiāng)，緊鄰北京通州界，扼守京津高速進(jìn)津第一下道口――牛鎮(zhèn)出口，即駛行京津高速出京首站直達(dá)，距離北京東南五環(huán)化工橋38公里，地處北京半小時(shí)經(jīng)濟(jì)圈內(nèi)，未來(lái)北京七環(huán)的核心節(jié)點(diǎn)，京津一體化的戰(zhàn)略區(qū)位橋頭堡。高村鄉(xiāng)位于武清區(qū)的西北方向，距北京五環(huán)路38km，距天津市中心城區(qū)70km，與北京市通州區(qū)永樂(lè)店鎮(zhèn)接壤。在“京津一體化”格局中，在京津雙重能量的驅(qū)動(dòng)下，高村鄉(xiāng)已成為京津經(jīng)濟(jì)走廊空間支點(diǎn)與轉(zhuǎn)換節(jié)點(diǎn)。3、項(xiàng)目定位依托項(xiàng)目所擁有的溫泉資源以及項(xiàng)目地源所決定的環(huán)境特質(zhì)，滿(mǎn)足規(guī)劃條件客群定位以類(lèi)別墅的建筑形態(tài)，低總價(jià)的價(jià)格定位，鎖定以面向北京生活為主、對(duì)別墅生活存在強(qiáng)烈追求的類(lèi)中產(chǎn)階層。三、項(xiàng)目市場(chǎng)環(huán)境概況京津兩地高端客群生態(tài)居住的目標(biāo)區(qū)域。2、市場(chǎng)環(huán)境：1)項(xiàng)目區(qū)位交通優(yōu)勢(shì)極其明顯，項(xiàng)目客群直接面對(duì)北京市場(chǎng)；2)項(xiàng)目地屬天津、緊鄰北京，土地價(jià)格較低，為項(xiàng)目進(jìn)軍北京市場(chǎng)創(chuàng)造了較大的成本空；3)規(guī)劃中的占地200平方公里的“京濱新城”，其規(guī)劃方案正在深化中，預(yù)計(jì)2013-3-投資備忘錄年初規(guī)劃定稿。為本區(qū)域項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)建設(shè)奠定了極高的市場(chǎng)預(yù)期，為本項(xiàng)目的順利入市、順利銷(xiāo)售必將帶來(lái)巨大的投客源拉動(dòng)和價(jià)格拉動(dòng)；4)該區(qū)域已進(jìn)入多家企業(yè)“共同開(kāi)發(fā)、共同托市”階段，目前首創(chuàng)集團(tuán)、團(tuán)等已陸續(xù)啟動(dòng)相關(guān)項(xiàng)目。同時(shí)，中國(guó)第一座教育改革示范基地一一博雅大學(xué)、太平洋電信和中外運(yùn)等多家單位已選址落戶(hù)本區(qū)域。5)本區(qū)域自2008年底京津高速公路通車(chē)以來(lái)，區(qū)域價(jià)值日益凸顯，交通配套逐步完其2010年以來(lái)，區(qū)域項(xiàng)目市場(chǎng)售價(jià)已呈現(xiàn)明顯上升態(tài)勢(shì)，盡管政策調(diào)控限制，銷(xiāo)售總量依然出現(xiàn)倍增。四、項(xiàng)目綜合財(cái)務(wù)分析1、靜態(tài)收益測(cè)算 (1)銷(xiāo)售預(yù)計(jì)收入根據(jù)目前市場(chǎng)發(fā)展現(xiàn)狀及發(fā)展態(tài)勢(shì)根據(jù)目前市場(chǎng)發(fā)展現(xiàn)狀及發(fā)展態(tài)勢(shì)，聯(lián)排別墅銷(xiāo)售均價(jià)15000元/卅，酒店式公寓銷(xiāo)售均價(jià)9000元/平方米，銷(xiāo)售總收入29.4億元。具體指標(biāo)如下表：價(jià)項(xiàng)目地點(diǎn)聯(lián)排別墅公寓清 (2)工程關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)預(yù)計(jì)實(shí)現(xiàn)收入(萬(wàn)元) (萬(wàn)元)8 (元/m2)建 (就) (就)高村溫泉新城項(xiàng)目名稱(chēng)計(jì)-4-投資備忘錄以2012年12月12日成交時(shí)間為起點(diǎn)安排項(xiàng)目開(kāi)發(fā)進(jìn)度計(jì)劃，具體工程關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)如下表所示：表2:工程關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)別墅式公寓土地取得時(shí)間-12-12-12-10-10-10封頂-12驗(yàn)收備案-10 (3)靜態(tài)利潤(rùn)測(cè)算依照“土地綜合成本100萬(wàn)元/畝、建筑面積總量25萬(wàn)卅、建設(shè)綜合成本3353元/譏銷(xiāo)售均價(jià)12000元/十計(jì)算所得，毛利潤(rùn)約17.26億元。表3:項(xiàng)目靜態(tài)測(cè)算表 目額 -一三四五、資金需求本項(xiàng)目啟動(dòng)資金(含土地出讓金)約5億元，即可滿(mǎn)足滾動(dòng)開(kāi)發(fā)。其中土地綜合費(fèi)用共計(jì)約3.75億元，為股東直接投資。-5-投資備忘錄期2億元的發(fā)行時(shí)間視項(xiàng)目的施工進(jìn)度安排而定。六、增信措施 (1)還款保障第一還款來(lái)源為項(xiàng)目聯(lián)排別墅及酒店式公寓預(yù)售收入；第二還款源為卓達(dá)華夏頤園投資有限公司旗下養(yǎng)老社區(qū)項(xiàng)目預(yù)售收入。 (2)股權(quán)質(zhì)押天津卓越天下原股東將其持有的股份質(zhì)押給該基金作為回購(gòu)保障。 (3)土地質(zhì)押天津卓越天下將首批375畝土地證質(zhì)押給該基金作為回購(gòu)保障。 (4)第三方連帶責(zé)任擔(dān)保保證卓達(dá)集團(tuán)對(duì)該基金回購(gòu)承諾提供不可撤銷(xiāo)擔(dān)保，并在發(fā)生兌付風(fēng)險(xiǎn)時(shí)以集團(tuán)的經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流進(jìn)行補(bǔ)充擔(dān)保