建設(shè)銀行物業(yè)投標書

３４護知識培訓、咨詢等服務(wù)?？蔀闃I(yè)主提供綠化養(yǎng)護的各類建議，提高綠地質(zhì)量、降低投資成本，并具備進一步的合作空間。第二章物業(yè)管理人力規(guī)劃構(gòu)建服務(wù)平臺——客戶服務(wù)中心強大的服務(wù)平臺和先進的服務(wù)組織是提供規(guī)范客戶服務(wù)的前提。在××建設(shè)分行辦公樓的服務(wù)形式上，我們擬建立客戶物業(yè)管理服務(wù)中心的運作體系。即將管理處的內(nèi)部管理處對外服務(wù)分為后臺和前臺操作，從而保證管理處對外形象的統(tǒng)一化?？蛻粑飿I(yè)管理服務(wù)心是管理處的指揮調(diào)度中心及信息樞紐，業(yè)主所有的服務(wù)需求申請及投訴建議都將匯總到客戶物業(yè)管理服務(wù)中心，由中心負責分類處理。而管理處所有需要公布的管理服務(wù)信息亦通過該中心反饋到業(yè)主。通過管理服務(wù)中心的有效運作，第一，可保證管理處對外信息傳播的□徑統(tǒng)一化；第二，建立首問責任制，所有業(yè)主、住戶的投訴和需求都有專人負責跟蹤和落實直至業(yè)主滿意為主；第三，中心24小時的工作時間將可保證業(yè)主、住戶的需求全天候地得到受理及滿足服務(wù)流程圖： ３２３２客戶服務(wù)中心保潔綠化安全工程業(yè)主指令下達信息反饋質(zhì)量回訪物料管理一個企業(yè)物業(yè)管理工作的質(zhì)量水平的高低，在主要表現(xiàn)在企業(yè)對人、財、物的有效控制，在加強人員組織架構(gòu)設(shè)計，分工合理的基礎(chǔ)上，加強物料耗材的采購、領(lǐng)用、報廢等各環(huán)節(jié)控制，嚴格按照ISO9001(2000)工作標準，制定工作流程。從對物料使用、申購、采購、入庫等進行層層把關(guān)，分級量化管理，的質(zhì)量、數(shù)量、情況進行定期進行市場調(diào)研、倉庫盤點、報廢檢驗，確保物業(yè)管理物料的采購渠道暢通、質(zhì)量過硬，是實現(xiàn)物業(yè)管理服務(wù)目標的基礎(chǔ)工作。物料采購流程圖：擬定采購計劃擬定采購計劃物料消耗（盤點）采購申報公司審批外出采購物料報廢（檢驗）驗收入庫驗收入庫項目領(lǐng)用社區(qū)建設(shè)社區(qū)文化建設(shè)是我們始終不渝的追求。我們的目標是使物業(yè)社區(qū)的文化建設(shè)具有代表性、先進性和實用性，使之成為整個文化生活中的一個標準性典范。社區(qū)文化的主要內(nèi)容：工環(huán)境文化建設(shè)制度文化建設(shè)環(huán)境文化建設(shè)制度文化建設(shè)精神文化建設(shè)公樓文化建設(shè)1、物業(yè)社區(qū)環(huán)境文化建設(shè)物業(yè)社區(qū)的自然環(huán)境和人文環(huán)境構(gòu)成物業(yè)社區(qū)的環(huán)境文化。這是最直觀的外在表現(xiàn)，時時刻刻影響著業(yè)戶的心理和情緒，影響業(yè)戶的生活質(zhì)量。對此我們高度重視，主要設(shè)想有：、環(huán)境文化建設(shè)的目標是社區(qū)文明潔凈，環(huán)境文化質(zhì)量良好，資源合理利用，生態(tài)良性循環(huán)，基礎(chǔ)建設(shè)設(shè)施健全，生活舒適便捷，形成環(huán)保意識。、我們將環(huán)境文化建設(shè)納入物業(yè)管理日常工作中。擬定制度，及時監(jiān)督，并邀請業(yè)戶代表組成環(huán)保小組，義務(wù)監(jiān)督，溝通通信，發(fā)現(xiàn)問題，及時解決。我們將定期向社區(qū)成員公布環(huán)境公告。、宣傳環(huán)保，倡導環(huán)保，獎懲激勵。我們的方法有每季度組織住戶開展一次社區(qū)環(huán)?；顒?，可以激發(fā)社區(qū)成員共同關(guān)心環(huán)境的潛在熱情。我們要通過不懈的努力，使業(yè)戶形成節(jié)約資源、能源的良好習慣，倡導業(yè)戶盡可能重復(fù)使用塑料制品，在引導的基礎(chǔ)上要求社區(qū)內(nèi)產(chǎn)品包裝材料使用環(huán)保材料。、配合ISO14000認證，保證環(huán)境的高度整潔和和諧，通過優(yōu)美的環(huán)境培養(yǎng)住戶的自律意識，從而養(yǎng)成愛護環(huán)境、關(guān)心家園的良好習慣。2、物業(yè)社區(qū)制度文化建設(shè)、為加強××建設(shè)分行辦公樓的物業(yè)管理，維護全體業(yè)戶的合法權(quán)益，實行業(yè)主自治與專業(yè)化管理服務(wù)相結(jié)合的體制，保障物業(yè)的安全與合理使用，創(chuàng)造出整潔、優(yōu)美、舒適的環(huán)境，業(yè)主有義務(wù)遵守以下制度：樓宇使用管理規(guī)定、清潔衛(wèi)生公約、治安管理規(guī)定暫行管理規(guī)定、用戶物品搬運管理規(guī)定、消防管理規(guī)定、車輛停放（停車場）管理規(guī)定、安全用電用水管理規(guī)定等。除了遵守規(guī)定，業(yè)主也有權(quán)利按照管理處廉潔制度對管理處進行指導和監(jiān)督。引導業(yè)主公眾管理意識、強化公眾管理制度建設(shè)。其二，將員工禮儀、服務(wù)規(guī)范培訓作為先期進入的重點工作，采取物業(yè)服務(wù)承諾公示、質(zhì)量標準公示、收費公示的辦法，通過優(yōu)質(zhì)的服務(wù)、細膩的溝通、及時的回訪換取業(yè)主的信任，拉近彼此的距離，達到規(guī)范化管理的目的。3、物業(yè)社區(qū)精神文化建設(shè)精神文化是物業(yè)社區(qū)文化建設(shè)的核心，是物業(yè)社區(qū)社區(qū)成員精神觀、價值觀、道德觀等社區(qū)精神的重要生成途徑。物業(yè)社區(qū)精神文化的內(nèi)涵就是中國傳統(tǒng)文化精髓和現(xiàn)代科技思想的高度結(jié)合?；貧w自然同時熱愛生活，自我實現(xiàn)而又能關(guān)心他人，長幼有序而又平等溝通…。我們將通過各種途徑將精神文化建設(shè)落到實處。、利用各種紀念日、節(jié)假日，傳播物業(yè)社區(qū)文化精神。、開展各種形式上的主題講座、主題演講，樹立物業(yè)社區(qū)文化觀。如“掃除黃毒賭”、“學雷鋒見行動”等。、辦好墻報、宣傳欄、讀報欄，宣傳黨的方針政策，傳播環(huán)保、免疫等方面的信息。便民服務(wù)1、物業(yè)管理公司應(yīng)在管理區(qū)內(nèi)設(shè)立便民服務(wù)，具體項目可根據(jù)物業(yè)管理區(qū)的特點及自身的實際情況而定；際情況確定。2、便民服務(wù)可分為無償服務(wù)和有償服務(wù)兩類，內(nèi)容及價格應(yīng)透明化；無償服務(wù)的成本費用從管理服務(wù)費中支出；有嘗服務(wù)的價格應(yīng)按政府有關(guān)法規(guī)確定；3、建立便民服務(wù)的管理程序及作業(yè)指導書，明確責任，規(guī)范服務(wù)人員的用語及行為。第三章物業(yè)管理作業(yè)指導書以物業(yè)檔次為基點，以業(yè)主需求為主導，根物業(yè)，實行針對性、分層次物業(yè)管理。安全管理一、治安形式分析××建設(shè)分行辦公樓功能特殊性在治安防范方面存在以下一些難點和重點：（—）××建設(shè)分行辦公樓集辦公、餐飲、居住（宿舍）于一體的混合性物業(yè)，辦公與餐飲時間存在沖突，往來車輛多，且無固定客戶群，保持辦公環(huán)境的靜謐及車輛的疏導、登記是安全工作的重點。（二）××建設(shè)分行辦公樓屬于開放式行政場所，外來公干人員頻次高，樓內(nèi)留有居住人員，下班后辦公場所不能封閉，使監(jiān)控工作尤為重要。重要。（三）××建設(shè)分行辦公樓屬于高層寫字樓建筑，具有高層建筑的不利因素，具體表現(xiàn)在，高層建筑樓層高，一旦發(fā)生火災(zāi)，極易形成煙囪效應(yīng)，加快火勢蔓延，加之人口密度大，人員疏散困難，因此，消防工作難度大、要求高。制定防患于未然，科學的消防預(yù)警措施，警鐘常鳴的消防常識宣傳、培訓工作是貼心管家根本所在。上述不利因素的存在，給我們的安全管理工作提出了較高的要求。為此，我們將在護衛(wèi)員的素質(zhì)培養(yǎng)、安全防范體系的設(shè)定、安全管理的重點定位等方面采取對應(yīng)措施，確保轄區(qū)內(nèi)的安全。二、安全管理的措施及對策（—）確保護衛(wèi)員的綜合素質(zhì)l、素質(zhì)管理。對護衛(wèi)員實施準軍事化管理，采用我們在實踐中總結(jié)的一整套人員管理程序，做到“五統(tǒng)一”“三集中｀，即統(tǒng)一作息、統(tǒng)一出操、統(tǒng)一上崗、統(tǒng)一著裝、統(tǒng)一裝備以及集中招聘、集中培訓、集中管理。2、意識培養(yǎng)。大力培養(yǎng)護衛(wèi)員的服務(wù)意識，樹立“業(yè)主需要就是工作”的觀念，改變原來護衛(wèi)員單一的護衛(wèi)功能，使我們的護衛(wèi)員成為“護衛(wèi)員、迎賓員、服務(wù)員”的統(tǒng)一體。（二）安控管理體系的建立我們針對樓內(nèi)存在宿舍的特點，重視業(yè)主檔案的建立，制定相應(yīng)的的作息管理辦法和清樓方案，禁止閑雜人員進入辦公區(qū)，確保物業(yè)始終處于安全控制下。在巡邏上，我們擬采用輪換巡邏的方式，突出巡邏重點，對時間進行嚴格控制，確保不出現(xiàn)安全盲區(qū)。在車輛、人員、大宗貨物出入登記上，嚴格遵循“對人、對證件、對車輛”的三對原則，嚴格控制、及時疏導人車流量、保持秩序始終井然，重視安全制度的執(zhí)行力度，完善交接班確保工作銜接嚴密，杜絕隱患和疏漏。強調(diào)全員管理，充分發(fā)揮智能化監(jiān)控系統(tǒng)功能。我們要求管理處其他員工亦應(yīng)擔負起安全管理和防范的義務(wù)，建立起“快速反應(yīng)，快速支援”體系。在防范的策略上強調(diào)轄區(qū)內(nèi)各崗位的的聯(lián)防意識，發(fā)揮備崗、備勤人員的規(guī)模優(yōu)勢。通過監(jiān)控中心，形成統(tǒng)一的有機護衛(wèi)整體（三）安控管理的動態(tài)重心模式1、接管入伙期，我們主要以人防為主，技防為輔。安控管理對象主要針對搬家公司、零星施工人員、家具公司人員及外來可疑人員。這一時期的工作重點是杜絕違章搬運，消防隱患排查，制止破壞公共設(shè)施以及保證轄區(qū)環(huán)境的干凈整潔。2、正常管理期，安全防范逐步轉(zhuǎn)向人防、技防相結(jié)合，著重體現(xiàn)技防的威力。安全管理對象主要針對外來閑雜人員、樓內(nèi)工作人員，工作重點是杜絕閑雜人員進入社區(qū)，上下班高潮期重點疏導車輛，防盜和公共秩序維護。充分用好技防措施我們將充分利用好大樓閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)等安全防護設(shè)施對辦公區(qū)實施安全管理。預(yù)警、應(yīng)變措施1、安全應(yīng)急計劃和措施（1）目的：在發(fā)生緊急、突發(fā)事件時，以最有效的方法，在最短的時間內(nèi)控制事態(tài)的發(fā)展，或保證出色完成上級交辦的臨時任務(wù)。適用范圍：治安突發(fā)事件，如突然發(fā)生的重大搶劫、殺人、業(yè)主或公司管理人員遭到犯罪分子的突然襲擊等。受到水災(zāi)、火災(zāi)、臺風等自然災(zāi)害的威脅、襲擊。其他重大意外情況。（2）職責：1）對可能發(fā)生的由物業(yè)管理處負責制定安全應(yīng)急計劃，報物業(yè)管理處或分管副總經(jīng)理審批，必要時報總經(jīng)理審批；2）對即將發(fā)生或已發(fā)生的突發(fā)事件由安全主管臨時確定應(yīng)急措施，同時向上級匯報。（3）計劃：對可能發(fā)生的治安突發(fā)事件和已發(fā)生或即將發(fā)生的自然災(zāi)害由物業(yè)管理處組織制定應(yīng)急計劃和預(yù)防措施，并安排崗位人員按部署執(zhí)行。處理治安突發(fā)事件時，由值班員迅速向派出所報案，安全主管臨時確定應(yīng)急方案，安排人員迅速控制物業(yè)管理范圍內(nèi)各通道、樓梯口，封鎖出事現(xiàn)場，嚴格盤查出入現(xiàn)場的人員，直到公安人員到來。制定的應(yīng)急計劃必須慎重，考慮周詳，在制定自然災(zāi)害應(yīng)急措施時，要根據(jù)災(zāi)情的程度、特性而定。（4）實施：在執(zhí)行過程中，發(fā)現(xiàn)偏離實際情況應(yīng)及時糾正，并上報相應(yīng)審批人員認可。對發(fā)生的每一事件必須總結(jié)，如果是人為原因造成損失，應(yīng)立即查找原因，認真填寫《糾正措施報告》，嚴防類似情況的發(fā)生。保存事件全過程的有關(guān)記錄，存檔3年。重大自然災(zāi)害的記錄長期保存。期保存。（5）要求：為增強應(yīng)變能力和戰(zhàn)斗力，平時每個護衛(wèi)隊員必須進行嚴格的學習、訓練、消防演習和緊急集合演練。三、強化消防管理意識（一）消防管理目標堅持“預(yù)防為主，防消結(jié)臺”的消防工作萬針，嚴格實行防火安全責任制，并樹立“全員防消”的管理觀念，實施全員義務(wù)消防員制。（二）加強消防教育宣傳和培訓演練工作1、消防教育宣傳工作：管理處將在物業(yè)轄區(qū)內(nèi)不間斷地傳播消防法規(guī)、防火知識，并定期邀請消防中隊前來舉辦消防知識講座，張貼消防宣傳畫，向業(yè)主進行消防知識宣傳。2、做好消防培訓及演練工作：重點加強護衛(wèi)員的消防實戰(zhàn)演習，每年組織義務(wù)消防隊員和廣大業(yè)主共同參與的消防演練，提高全員的“自救”意識和能力，防患于“未燃”。（三）加強入伙期間的消防管理在入住期間，我們將通過設(shè)專人巡邏監(jiān)管、安置擋車樁、安置簡明指示標識等辦法，著重解決違章占用消防通道的問題，保證消防通道的順暢。（四）積極落實防火安全“三級”檢查制度，重視冬、春兩季的消防、設(shè)施設(shè)備大檢查工作，確保在火災(zāi)多發(fā)期的消防安全工作。1、一級檢查由班組組織實施每個員工每天在本崗位區(qū)域工作的同時進行火情安全的檢查，排除不安全因素，對自身不能解決的火情隱患及不安全因素上報班組長。每個員工應(yīng)對本崗位所負責區(qū)域的防火工作負責。各班長及時組織處理存在的安全隱患和不安全因素，對處理不了的問題及時上報上級領(lǐng)導。接班時應(yīng)將本班防火安全注意事項和存在問題向下一班交待，以保障工作的連續(xù)性。2、二級檢查由管理處領(lǐng)導實施管理處領(lǐng)導每季度組織各部門管理人員對管轄區(qū)域、設(shè)備物資（特別是易燃易爆物品）進行一次全面檢查，并填寫《消防檢查情況匯總表》。檢查各部門對防火安全工作的執(zhí)行落實情況。（3）組織處理本處的火險隱患，總結(jié)經(jīng)驗教訓向員工進行安全教育，增強員工的安全意識。（4）對管理處不能處理的安全隱患，及時上報公司或報告公安消防部門處理。3、三級檢查由公司領(lǐng)導實施物業(yè)管理部或公司領(lǐng)導根據(jù)物業(yè)防火安全的實施情況和上級部門的要求不定期對大樓進行全面安全檢查或重點防火部位的抽查，公司安全領(lǐng)導小組每年不少于一次全面檢查。檢查各管理處貫徹防火安全制度的執(zhí)行情況，重點檢查要害部位防火安全管理及制度的落實情況。對檢查結(jié)果進行匯總和總結(jié)，填寫《消防檢查情況匯總表》下發(fā)各管理處、專業(yè)部門。4、三級檢查的基本內(nèi)容易燃易爆危險物品貯存、管理、使用是否符合安全要求；貯存容器、管道有無定期測試，有無跑、冒、滴、漏現(xiàn)象。使用液化石油氣爐灶，是否按照安全要求操作，擺放位置是否符合安全規(guī)定。對煙頭等遺留火種是否采取安全有效的預(yù)防、處理措施。倉庫內(nèi)貨物及物資分類存放是否符合安全規(guī)定，庫房內(nèi)使用60W以下燈泡。電器設(shè)備運行是否正常，有無超負荷運行，電線、電纜的絕緣有無老化、受潮、漏電、短路等情況。電動機有無空轉(zhuǎn)現(xiàn)象，防雷設(shè)備是否完好，有無亂拉亂接電線情況。使用易燃易爆物品是否符合安全操作要求，殘油、氣的處理是否安全妥當。危險場所動火是否按規(guī)定辦理手續(xù)，焊工操作時是否達到“七不”、“四要”、“一清”要求。使用有毒有害物品的場所是否有防毒的安全措施。檢查消防器材及消防系統(tǒng)的完好情況。各部門對消防器材有無管好、用好和到期換藥。門衛(wèi)對出入人員是否進行嚴格檢查，對攜帶易燃易爆危險物品的人員是否把關(guān)等。5、防火檢查用火、用電有無違章情況。安全出口、疏散通道是否暢通，安全疏散指示標志、應(yīng)急燈是否完好。消防櫥窗、設(shè)備房、辦公室、倉庫、等物業(yè)管轄范圍內(nèi)的消防設(shè)施、器材和消防安全標志是否在位、完整；滅火器是否壓力正常，滅火水帶是否有破損。常閉式防火門是否處于關(guān)閉狀態(tài)，防火卷簾下是否堆放物品影響使用。消防安全重點部位的人員在崗情況。其他消防安全情況。6、火災(zāi)隱患整改對存在的火災(zāi)隱患，應(yīng)當及時予以消除。違章使用明火作業(yè)或者在只有火災(zāi)危險的場所吸煙，使用明火等違反禁令的。安全出口上鎖、遮擋或者占用、堆放物品影響疏散通道暢通的。消火栓、滅火器材被遮擋影響使用或者被挪作他用的。用使防火門處于開啟狀態(tài)，防火卷簾下堆放物品影響使用的。消防設(shè)施管理、值班人員和防火巡查人員脫崗的。違章關(guān)閉消防設(shè)施、切斷消防電源的。（五）消防檔案消防安全重點單位應(yīng)建立健全消防檔案。1、單位基本概況和消防安全重點部位情況。2、建筑物消防設(shè)計審核、消防驗收以及消防安全檢查的文件、資料。消防管理組織機構(gòu)和各級消防安全責任人。消防安全制度。消防設(shè)施、滅火器材情況。義務(wù)消防隊人員及其消防工種人員情況。與消防安全有關(guān)的重點工種人員情況。新增消防產(chǎn)品，防火材料的合格證明。滅火和應(yīng)急疏散預(yù)案。消防設(shè)施定期檢查記錄，自動消防設(shè)施全面檢查測試的報告以及維修保養(yǎng)記錄?；馂?zāi)隱患及其整改情況記錄。防火檢查、巡查記錄。有關(guān)燃氣、電氣設(shè)備檢測（包括防雷、防靜電）等記錄資料。消防安全培訓記錄。滅火和應(yīng)急疏散預(yù)案的演練記錄?；馂?zāi)情況記錄。消防獎懲情況記錄。（六）建立消防快速反應(yīng)隊結(jié)合以往的工作經(jīng)驗，我們將在護衛(wèi)員中選撥一批隊員組建××建設(shè)分行辦公樓管理處“消防快速反應(yīng)分隊”，以保證一旦出現(xiàn)火警時，我們能迅速作出反應(yīng)，立足“自救”，最大限度地減少火災(zāi)損失。火警應(yīng)急程序如下：1、報警管理處所有人員均應(yīng)加強消防意識，發(fā)現(xiàn)異常情況（如煙霧、火光等），應(yīng)立即向上級領(lǐng)導及消防部門匯報。管理處值班員接到火警報警后，應(yīng)迅速通知附近人員趕往現(xiàn)場，查明報警地址、燃燒起因、目前火勢、周邊環(huán)境及人員受傷情況等。2、召集火警確認后，通知義務(wù)消防隊員趕赴現(xiàn)場。管理處所有人員在獲悉火警均應(yīng)立即趕赴現(xiàn)場，參與滅火。管理處主任接報后應(yīng)趕往現(xiàn)場進行調(diào)度，安全主管接報后應(yīng)趕往現(xiàn)場進行指揮。到達現(xiàn)場的人員必須聽從現(xiàn)場指揮的調(diào)配。3、滅火現(xiàn)場指揮根據(jù)火場情況，迅速組織到場員工成立滅火組、搶救組、疏散組、警戒組及支援組等，開展滅火工作。滅火人員執(zhí)行命令應(yīng)迅速、果斷。滅火組在現(xiàn)場指揮的帶領(lǐng)下使用滅火器材進行滅火。搶救組應(yīng)迅速組織人力貴重物品及危險物品搬離現(xiàn)場。疏散組負責協(xié)助鄰近火場的業(yè)戶迅速按指定通道疏散，同時指揮停泊在危險區(qū)域內(nèi)的車輛駛離。形成火災(zāi)現(xiàn)場屏蔽區(qū)和隔離區(qū)，防止火情蔓延。后續(xù)趕往火場的人員為支援組。按現(xiàn)場指揮的命令，向現(xiàn)場運送滅火劑、滅火器材以及所需的各種工具。如火勢過大且消防警已到場時，不必要的人員要迅速撤離。義務(wù)消防員繼續(xù)協(xié)助消防警滅火直至火勢被完全控制。（七）善后與收復(fù)火勢完全熄滅后，護衛(wèi)員負責現(xiàn)場警戒，保護現(xiàn)場，并協(xié)助消防部門查明火因并統(tǒng)計損失，向上級提交事故報告。消防滅火流程圖（1）通用滅火流程： 火災(zāi)發(fā)生：轄區(qū)內(nèi)任何人均有責任立即報告，并立即參加滅火搶救以最快方式：1、報告消防中心，通知消防搶險隊；報告管理處有關(guān)領(lǐng)導。撥打電話報警。 消防搶險人員得知火警后立即攜帶滅火工具趕往現(xiàn)場：察看火情，迅速確定滅火方案；迅速調(diào)集搶險人員及物力進行自救。救火原則：先救人，后救火；先隔離火源，后滅火。保潔服務(wù)火勢繼續(xù)擴大安全主管繼續(xù)指揮現(xiàn)場救火，調(diào)集人、物力進行搶救組織疏散，做好救援、防止不法分子，減少傷亡事故。以最快方式通知公司領(lǐng)導和防火安全領(lǐng)導小組有關(guān)人員撥“119”再次告之火災(zāi)情況向附近有滅火消防能力單位求援多方努力將火撲滅認真吸取此次火災(zāi)的教訓，配合公安消防部門做好以下工作：（1）查明火災(zāi)發(fā)生的原因；（2）查清火災(zāi)事故責任人，責任人寫出書面檢查待后處理；（3）制定相應(yīng)的改進預(yù)防措施；（4）將火災(zāi)事故書面報告公司安全領(lǐng)導小組。一、保潔區(qū)域分析：工商局辦公樓大廳地面及立柱、墻面裝飾為理石干掛板構(gòu)成，需定時進行打蠟、拋光等保養(yǎng)，以確保其材質(zhì)穩(wěn)定性和美觀。辦公樓室內(nèi)部分地面為地毯鋪設(shè)，需進行定期吸塵和清洗和消殺，以確保其清潔、無菌。辦公樓層地面為全瓷地磚，需進行定期機洗清潔日常推塵，以保持其光澤。辦公樓內(nèi)走廊一側(cè)墻面主要由玻璃幕墻組成，附著灰塵時，污漬明顯，需及時清洗。辦公樓外圍區(qū)域由石材與綠化區(qū)構(gòu)成，石材質(zhì)地耐磨但遇水易發(fā)生化學反應(yīng)影響美觀。生化學反應(yīng)影響美觀。6、辦公樓部分樓層房門為木質(zhì)，易變形和干裂，需進行木質(zhì)打蠟保養(yǎng)。7、工商局辦公樓外墻由玻璃幕構(gòu)成，需進行定期高空清洗，以保持大樓外觀潔凈。8、辦公區(qū)外圍地面為石材構(gòu)成，需定時進行及時清掃和定期徹底清洗，以阻斷污染物進入樓內(nèi)。二、保潔措施及標準1、理石地面、理石墻面、立柱根據(jù)理石年代的物理結(jié)構(gòu)和化學成分的不穩(wěn)定性，圖案美觀抗磨能力差，耐腐蝕性弱，所以在保養(yǎng)維護上更需注意，我們在保養(yǎng)方面將采?。海?）清洗：①使用中性STFP、OFF按一定比例進行徹底清洗。②在徹底清洗后，用清水清洗兩遍，除去殘留的藥液。③用吸水機吸干后，用三速吹風機吹干。④用干凈毛巾仔細抹塵。落蠟①使用TONSE220進行封閉處理，使理石間隙受損處得以充填。②待封閉蠟干燥后，落進口COMDCETE-2兩次，在封閉基礎(chǔ)上產(chǎn)生堅硬的保護層。③在①②處理的基礎(chǔ)上落蠟SPR2RT-FINSH一次。④SPRIPJ-FINSHF干燥后，用PNOB-NB2000型高速拋光機配合OVER/2修補拋光。⑤（1）、（2）每年三次。日常保養(yǎng)①每晚在下班時間用高速拋光機配合P44拋光修補蠟進行拋光保養(yǎng)，隨時保持地面光潔明亮。②日間保潔人員隨時使用靜電吸塵劑，實行往復(fù)推塵、抹塵，做到光亮、清潔無塵。③除塵、擦拭每日一次。④走廊及踢角線每月徹底清洗一次，并每日隨時拖拭，保持無灰塵、無污漬；走廊墻壁每年清潔、除塵二次，易污部位隨時除污。2、樓梯、電梯、電梯外門及轎箱內(nèi)壁、地面、樓梯扶手、踢角線及內(nèi)側(cè)玻璃每周沖洗擦拭一次，每周沖洗擦拭一次，每日用不銹鋼保養(yǎng)液打光一次，并隨時巡視清掃、擦拭、保持清潔。3、衛(wèi)生間（1）天花板、墻面部分，使用百潔布配合萬能清潔劑隨時對其進行徹底清洗，去除油、煙及灰塵，使其潔凈光亮。（2）地面部分：首先進行表面酸化處理，除去污物及異味，而后采用XTAS42DS擦地機，百潔墊配合硬表面清潔劑每周對地面進行徹底清洗，去除表面及縫隙中的殘留污垢，并且每日進行拖拭。（3）便池、尿斗，使用桶刷，進行日常保潔，做到無異味，無污物、無尿堿。每日清洗、消毒一次。尿斗內(nèi)始終保持有富士香球并不小于1厘米；洗手盆、臺面、鏡面、鏡框、木隔板、門窗、窗臺、管線及開關(guān)面板隨時擦拭，保持無灰塵、污漬；拖布池隨時清洗，保持暢通；便簍垃圾隨時傾倒。4、公共部位的照明燈具每年進行三次擦拭、除塵，對因燈具燒毀等造成的污跡隨時擦拭，保持清潔、無污。不銹鋼面光亮如初。5、木質(zhì)樓梯扶手、不銹鋼護欄部分1、（1）大樓所有步梯扶手均為木質(zhì)，典雅高檔，木質(zhì)裝飾需要用干凈絨面干抹布每日輕輕擦拭浮塵，保持其天然光澤，并避免劃痕。（2）木質(zhì)步梯扶手除日常清潔外，還需定期進行打蠟養(yǎng)護，以防止其干裂、褪色、變形等。2、不銹鋼耐腐蝕性強，光亮美觀，如不經(jīng)常保養(yǎng)和其它金屬一樣也會銹蝕，失去光澤，降低使用壽命。我們將根據(jù)實際情況，采取如下保養(yǎng)措施：安排保潔人員每日使用專用不銹鋼保養(yǎng)液進行光亮保養(yǎng)。隨時除塵、除銹。保持無污漬，光潔明亮。不銹鋼煙灰桶：隨時清理、傾倒，沒有積存，保持桶內(nèi)外及周圍地面的潔凈。6、殺蟲滅鼠消毒為保證大樓的環(huán)境衛(wèi)生符合國家規(guī)定，公司在夏季每月6次、春秋季每月2次、冬季每月1次進行空氣消毒，重點部位每日噴一次殺蟲劑殺滅蚊蠅。春秋季節(jié)每季度對后樓梯地下室設(shè)備層等隱患處滅鼠一次，確保大樓不受“四害”侵擾。每日對工商局宿舍區(qū)域進行消殺，以及時消滅病菌傳染源，阻斷傳播途徑。7、公共區(qū)域內(nèi)側(cè)玻璃用玻璃專用清洗劑每月清洗一次；日常隨時抹灰，去除污漬。做到光亮、無手印、無污漬。外墻、玻璃幕清洗辦公樓外墻根據(jù)板材特點，選用中性清潔劑進行每年1次集中高空作業(yè)徹底清潔，使用升降平臺進行日常清潔維護。工商局辦公樓外玻璃幕墻，選用玻璃清潔劑進行每年兩次高空作業(yè)徹底清潔。工商局辦公樓外圍進行日常清掃，每月集中用高壓水槍配以中性清潔劑進行沖刷和拖拭。工商局辦公樓層內(nèi)地面采用靜電吸塵劑進行不間斷推塵，大廳地面每周進行集中拋光。辦公區(qū)垃圾隨時清理、果皮箱進行每日清潔、傾倒。設(shè)備維護一、設(shè)備配置分析：1、辦公樓中央空調(diào)機組為美國約克螺桿式壓縮機空調(diào)機組。優(yōu)點功率較大，供熱、降溫效果好，缺點能量消耗大。2、辦公樓地下一層設(shè)有專門高壓配電機房，供給辦公樓的照明、設(shè)備運行供電，機房設(shè)有三臺變壓機組，其中兩臺正常運轉(zhuǎn)，一臺備用，采用雙路高壓電源供電方式。高層建筑的電梯為主要的交通和運輸工具，依賴性大，該物業(yè)共有直梯四部。其中酒店兩部，辦公樓兩部。數(shù)量少，使用率高，對交通影響大，因此，保障電梯的24小時安全運行和暢通成為居家之重，貫徹電梯維保、巡檢程序，嚴格乘梯安全規(guī)則，制定停機、跑水防范應(yīng)對措施是“以人為本，安全第一”管理原則的根本印證；在工商樓四層由一臺斯大電鍋爐向樓內(nèi)供應(yīng)熱水。二、設(shè)備維護方案：嚴格按照我們在實踐中患結(jié)出來的九字決，即“看、聽、聞、摸、查、測、試、比、記”進行操作，確保物業(yè)維修養(yǎng)護的實施效果。定期開展物業(yè)公用設(shè)施設(shè)備、來用部位完好率的統(tǒng)計工作，以此作為物業(yè)維修養(yǎng)護的工作導向。機電運行與保養(yǎng)：物業(yè)區(qū)及公用設(shè)施機電運行、養(yǎng)護運作按照《機電設(shè)備管理工作手冊》規(guī)范運作。如下表：日常機電設(shè)備管理運作主要內(nèi)容檢查項目及處理方法考核標準值班：保障轄區(qū)供水供電、電梯空調(diào)等正常運作并做好記錄；運行組巡視：巡視設(shè)備房和設(shè)備運行情況，做好巡查記錄；秩序：搞好設(shè)備房的物品管理，加強安全防范工作。負責機電設(shè)施、設(shè)備的各項維修、保養(yǎng)工作，并做好記錄；維修組定期清潔所管設(shè)備的設(shè)備房；負責對設(shè)備設(shè)施進行全面巡視、檢查，發(fā)現(xiàn)問題及時處理。1.低壓配電柜2.干式變壓器3.水泵4.水池5.電梯6.消檢查項目火栓7.疏散出口指示燈8.干粉滅火器。按照ISO9001標準，對輕微不合格項進行整改，嚴重不合處理方法格項上報物業(yè)公司總經(jīng)理并提出糾正措施。3、日常維修養(yǎng)護：大樓及公用設(shè)施維修、養(yǎng)護運作按照公司《維修工作手冊》規(guī)范運作。如下表：機電運行：24小時工作8：00~8：30處理申報投訴；8：30~10：00跟蹤監(jiān)督；10：30~12：00安排維護養(yǎng)護；14：00~15：30巡視維修養(yǎng)護；15：30~17：00整理學習；日常周檢、月檢考核按ISO9001質(zhì)量標準；年終考核按國家“優(yōu)秀示范社區(qū)”標準考核。主要工作17：00~18：30回訪。室內(nèi)：小修30分鐘，一般故障2小時，不超過8小時，較難故障3天內(nèi)。48小時跟蹤驗證。樓梯、墻面：發(fā)現(xiàn)問題按原樣及時修復(fù)，每年全面檢查一房屋本體次，3~4年全面修補刷漆一次。天面：每年檢查一次，每年雨季前須檢查一次，發(fā)現(xiàn)破損及時修補。室內(nèi)污水系統(tǒng)：每月檢查一次，發(fā)現(xiàn)問題及時修補。道路車場：每天檢查1遍，隨壞隨修；公共設(shè)施天線：每月檢查1遍，隨壞隨修；明暗溝：每周檢查1遍，隨壞隨修；供水電氣：每月細查供水電氣：每月細查1遍，零修及時，中小型維修通知水電部門；樓道燈：每月檢查1遍，即壞即修。檢查項目及處理方法檢查項目1.地基基礎(chǔ)2.梁柱板主體3.墻體4.頂棚5.樓梯扶手處理方法按照ISO9001標準，對輕微不合格項進行整改，嚴重不合格項上報主任并提出糾正措施。考核標準日常周檢、月檢考核ISO9001質(zhì)量標準；年終考核按國家建設(shè)部考核標準。2、電梯安全管理規(guī)定電梯維修保養(yǎng)人員必須持證上崗，無操作證人員禁止操作。大廈值班的電梯管理人員每天對電梯全面巡視一次，發(fā)現(xiàn)問題及時通知維修人員處理。電梯保養(yǎng)人員嚴格按照保養(yǎng)計劃和保養(yǎng)技術(shù)規(guī)程進行作業(yè)，遇到乘梯者違章使用時，應(yīng)及時糾正。電梯維修人員應(yīng)努力學習，提高工作技能，當電梯發(fā)生故障時在規(guī)定的時間內(nèi)趕到現(xiàn)場，采取措施處理問題，確保電梯的正常安全使用。大廈統(tǒng)一在消防中心設(shè)24小時值班室，保證電梯發(fā)生故障時能得到通知，及時處理。在電梯機房懸掛《電梯困人救援規(guī)程》，電梯困人時，應(yīng)嚴格按規(guī)程執(zhí)行放人程序。（7）經(jīng)特種設(shè)備質(zhì)量安全檢測不合格未取得《安全檢驗合格證》的電梯嚴禁投入使用，嚴格執(zhí)行電梯年審制度。（8）所有電梯必須由取得電梯維修保養(yǎng)安全資格的單位進行維修保養(yǎng)。乘梯須知用手按鈕嚴禁撞擊不許吸煙勿靠廂門運行之時擠門危險危險物品禁止進梯保持清潔勿吐勿丟運載貨物須先報批若遇意外請按警鈴超載鈴響后進退出兒童乘梯成人攜帶發(fā)生火警切勿乘梯電梯困人救援凡遇故障，應(yīng)首先通知電梯工，如電梯工超過規(guī)定時間仍未到達，則機電維修部經(jīng)過培訓之值班人員可根據(jù)不同情況，依下列步驟先行釋放被困乘客：（1）轎廂停于接近電梯口的位置：確定轎廂所在位置（根據(jù)樓層燈指示或小心開啟外門察看）；關(guān)閉機房電源開關(guān)；用專用外門鎖匙開啟外門；用人力開啟轎廂門（要慢、用力不要過大）；協(xié)助乘客離開轎廂；重新將外門關(guān)好（人在廳門外不能用手打開為止）。（2）轎廂停于遠離電梯口的位置時：利用電話或其它方式，通知轎廂內(nèi)的乘客保持鎮(zhèn)靜，并說明轎廂可能隨時移動，不必驚慌，同時如轎廂門處于半關(guān)閉狀態(tài)，則應(yīng)先行將其完全關(guān)閉；進入機房，關(guān)閉該故障電梯的電源開關(guān)；拆除電機之軸端蓋（如有），安上旋柄座及旋柄；救援人員用力把持住旋柄，另一救援人員，手持掣動釋放桿，輕輕撬開掣動，注意觀察平層標志，使轎箱逐步移動至最接近之電梯門口；確認剎車制動無誤，放開盤車手輪；然后按照上述“一”中所列步驟救出乘客。遇到其它復(fù)雜情況，應(yīng)及時報告電梯維修保養(yǎng)單位處理。此規(guī)程如與個別電梯實際不相符，以該電梯的困人救援程序為準。5、電梯維修安全保養(yǎng)工操作為保證電梯維修保養(yǎng)工作時人員和設(shè)備的安全，制定本規(guī)程。在維修保養(yǎng)工作時，不得乘客或載客，必須在電梯首層大堂標識“電梯維修，暫停使用”標志牌。維修保養(yǎng)電梯中，如維保人員分置作業(yè)在機房、轎廂、轎頂或底坑時，必須確認可靠的聯(lián)絡(luò)，不得進行重疊作業(yè)。在機房維修保養(yǎng)時，應(yīng)先斷開機房總電源后，才能進行各掣板的清理、保養(yǎng)等工作。嚴禁用濕毛巾擦機身。維保人員進入轎頂，應(yīng)告確認轎頂安全開關(guān)使用正常，在操作電梯運動之前要確定所有人員均處在安全位置。在轎頂須停車長時間維修或保養(yǎng)時應(yīng)斷開轎頂急停開關(guān)，嚴禁一腳站在廳門口一腳站在轎頂或轎內(nèi)長時間。嚴禁開啟廳門探身到井道內(nèi)或在轎廂頂探身到另一井道檢查電梯。維修保養(yǎng)電梯時，如需連接短接線，要先確定電梯轎門與各層廳門已完全鎖閉，所短接位置不得引起誤操作。工作完畢一定要拆除短接線方能離開現(xiàn)場。6）對有集成芯片的控制部分電路板不得隨便觸動，有必要進行調(diào)整6）對有集成芯片的控制部分電路板不得隨便觸動，有必要進行調(diào)整或需重新設(shè)定時，應(yīng)由熟練技術(shù)人員依調(diào)試程序進行。底坑和轎頂、機房不得同時作業(yè)，如須同時作業(yè)，作業(yè)人員必須帶安全帽，必須注意工件、工具不得下落，以防落物傷人。7）操作時應(yīng)由主持和助手協(xié)同進行，并保持隨時互相呼應(yīng)。8）操作時如果需用轎內(nèi)人員配合進行，轎內(nèi)操作人員要精神集中，嚴格服從維修人員的指令。9）進入轎頂或底坑工作，必須確認底坑急停開關(guān)和廳門鎖閉開關(guān)安全正常，并將檢修盒急停開關(guān)斷開，才能開始工作。三、技術(shù)標準(保養(yǎng)程序)低壓配電柜控制柜保養(yǎng)1、目的：確保低壓配電柜和各設(shè)備控制柜的正常安全運行。2、范圍：適合低壓配電室配電柜，各設(shè)備的控制柜視具體情況參照有關(guān)條款執(zhí)行。3、職責：由機電安裝維修工程部維修組每年對其進行一次全面檢查保養(yǎng)，并在最短的停電時間內(nèi)完成保養(yǎng)工作。內(nèi)容：1)準備工作：在配電柜停電保養(yǎng)的前一天通知用戶停電起止時間。停電前做好一切準備工作，特別是工具的準備應(yīng)齊全；辦理好工作票、操作票手續(xù)。由維修組組長負責統(tǒng)一指揮，力求參加保養(yǎng)工作的人員思想一致，行動統(tǒng)一，分工協(xié)作合理，以便高效率完成工作。2)保養(yǎng)程序：實行分段保養(yǎng)，先保養(yǎng)護衛(wèi)負荷段。停護衛(wèi)負荷電，其余負荷照常供市電。斷開供護衛(wèi)負荷市電的空氣開關(guān)，斷開發(fā)電機空氣開關(guān)，把發(fā)電機選擇開關(guān)置于“停止”位置，擠開蓄電池正、負極線，掛標示牌，以防發(fā)電機發(fā)送電。檢查母線接頭處有無變形，有無放電變黑痕跡，緊固聯(lián)接螺拴，螺接若有生銹應(yīng)予更換，確保接頭連接緊密。檢查母線上的絕緣子有無松動和損壞。用手柄把總空氣開關(guān)從配電柜中搖出，檢查主觸點是否有燒溶痕跡，檢查滅弧罩是否燒黑和損壞，緊固各接線螺絲、保潔柜內(nèi)灰塵，試驗機械的合閘、分閘情況。把各分開關(guān)柜從抽屜柜中取出，緊固各接線端子。檢查電流互感器、電流表、電度表的安裝和接線，檢查手柄操作機構(gòu)的靈活可靠性，緊固空氣開關(guān)進出線，保潔開關(guān)柜內(nèi)和配電柜后面引出線處的灰塵。保養(yǎng)電容柜時，應(yīng)先斷開電容器總開關(guān)，用直徑2.5mm2以上的導線把電容器逐個對地放電，然后檢查接觸器、電容器接線螺絲、接地裝置是否良好，檢查電容器有無脹肚現(xiàn)象，并用吸塵器保潔柜內(nèi)灰塵。高壓負荷段保養(yǎng)完畢，可起動發(fā)電機對其供電、停電保養(yǎng)其余母線段。逐級斷開低壓側(cè)空氣開關(guān)，然后斷開供變壓器電的高壓側(cè)真空斷路器，合上接地開關(guān)，懸掛“禁止合閘，有人工作”標示脾。L.按C、D、B、F項所有要求保養(yǎng)完畢配電柜后，拆除安全裝置，斷開高壓側(cè)接地開關(guān)，合上真空斷路器，觀察變壓器投入運行無誤后，向低壓配電柜逐級送電，并把護衛(wèi)負荷由發(fā)電機供電轉(zhuǎn)為市電供電。安全注意事項：1)停電后應(yīng)驗電。2)在分段保養(yǎng)配電矩時，帶電和不帶電配電柜交界處應(yīng)裝設(shè)隔離裝置。3)操作高壓側(cè)真空斷路器時，應(yīng)穿絕緣靴，戴絕緣手套，并有專人監(jiān)護。4)保養(yǎng)電容器柜時，在電容器對地放電之前，嚴禁觸摸。5)保養(yǎng)完畢送電前，應(yīng)先清點人數(shù)檢查有無工具遺留在配電柜內(nèi)，并拆除所有安全裝置后方可送電。相關(guān)文件及記錄：1)檢修工作票2)配電柜、控制柜年保養(yǎng)記錄2)配電柜、控制柜年保養(yǎng)記錄變壓器保養(yǎng)（干式）1、目的：確保變壓器處于最佳運行或備用狀態(tài)。2、職責：1)供電局負責大樓干式變壓器保養(yǎng)，在未移交之前由機電維修部每年組織保養(yǎng)一次。2)操作人員必須具有高壓進網(wǎng)作業(yè)證。3、內(nèi)容：1)先投入備用變壓器，再把待保養(yǎng)變壓器退出運行。A.用高壓操作手柄斷開備用變壓器高壓側(cè)接地開關(guān)，合上高壓側(cè)真空斷路器，觀察備用變壓器空載運行是否正常。B.逐級把負荷轉(zhuǎn)移到備用變壓器。C.斷開待保養(yǎng)變壓器高壓側(cè)真空斷路器，合上接地開關(guān)，上鎖，掛標示牌。D.用手柄搖出待保養(yǎng)變壓器低壓側(cè)總空氣開關(guān)，防止反送電。2)檢查變壓器外罩有無破損，銘牌是否完好清晰，緊固外罩螺絲，以減小變壓器運行時外罩受振動而產(chǎn)生的噪音。3)檢查變壓器高低壓例與電線或母線聯(lián)接處是否接觸良好，緊固聯(lián)接螺絲，螺絲生銹應(yīng)予更換。4)固聯(lián)接螺絲，螺絲生銹應(yīng)予更換。4)緊固電壓調(diào)節(jié)聯(lián)接片的固定螺絲。5)檢查冷卻風機是否有異常，緊固風機電控箱內(nèi)電線接頭，并檢查里面的電器是否完好。6)用吸塵器保潔變壓器內(nèi)外的灰塵。7)檢查變壓器中性點接地狀況和變壓器外罩接地線是否牢固。8)斷開高壓例接地開關(guān)，用2500V搖表搖測變壓器一次側(cè)、二次側(cè)的電纜帶繞組對地之間的絕緣電阻，一次側(cè)絕緣電阻不低于300兆歐，二次側(cè)絕緣電阻不低于10兆歐。9)檢查變壓器內(nèi)有無遺留工具，鎖上變壓器外罩門。10)合上高壓側(cè)真空斷路器、變壓器空載運行無誤后，用手柄把低壓側(cè)總空氣開關(guān)搖入，并轉(zhuǎn)移部分負荷至保養(yǎng)后的變壓器，觀察其帶負荷運行情況。11)做好保養(yǎng)記錄。4、安全注意事項：1)操作高壓開關(guān)應(yīng)穿好絕緣鞋，戴好絕緣手套。2)搖測絕緣電組必須由兩人進行。5、相關(guān)文件：水泵定期保養(yǎng)1、目的：適用范圍：所有大樓安裝的生活水泵，消防泵，噴灑泵，補壓泵，排污泵，潛水泵、空調(diào)水泵。職責：由機電維修部維修組負責。內(nèi)容：消防水泵、噴灑泵、補壓泵每兩月進行一次試運行，運行時間3—10分鐘，消防泵起動時在管網(wǎng)頂部試消火拴出口噴水射程達6M以上；每年進行一次全面保養(yǎng)。排污泵，潛水泵每半年進行一次全面保養(yǎng)。水泵保養(yǎng)時應(yīng)把將泵體相連的5米范圍內(nèi)的閥門、壓力表、管道等隨泵同時保養(yǎng)。泵體的保養(yǎng)：檢查泵體應(yīng)無破損、銘牌完好、水流方向指示明確清楚、外觀整潔、油漆完好。補充潤滑油，若油質(zhì)變色，有雜質(zhì)應(yīng)予更換。檢查盤根密封情況，盤根不宜過緊，漏水以5-10克/分鐘為宜，若有不正常漏水應(yīng)增加或更換石棉繩填料。聯(lián)軸器的聯(lián)接螺絲和橡膠墊圈若有損壞應(yīng)予更換。緊固機座螺絲并做防銹處理。生活水泵和空調(diào)水泵因運轉(zhuǎn)頻繁，每年應(yīng)對泵體進行一次大修。5)電機的保養(yǎng)：外觀檢查應(yīng)整潔，銘牌完好，接地線連接良好。拆開電機接線盒內(nèi)的導線連接片，用500V兆歐表搖測電機繞組相與相、相對地間的絕緣電阻值應(yīng)不低于0．5兆歐。安裝電機接線盒內(nèi)三相導線及連接片應(yīng)牢固緊密。6)相關(guān)閥門、管道及附件的保養(yǎng)：各個閥門的開關(guān)應(yīng)靈活可靠，內(nèi)外無滲漏，閘閥閥桿應(yīng)定期加注潤滑油。單向閥動作應(yīng)靈活，閥體內(nèi)外無漏水。壓力表指示準確，表盤清晰。管道及各附件外表整潔美觀，無裂紋，油漆應(yīng)完整無脫落。F.點動判斷水泵轉(zhuǎn)向是否正確，若有誤應(yīng)予更正。7)控制柜的保養(yǎng)：斷開控制柜總電源，檢查各轉(zhuǎn)換開關(guān)，啟動、停止按鈕動作應(yīng)靈活可靠。檢查柜內(nèi)空氣開關(guān)、接觸器、繼電器等電器是否完好，緊固各電器接觸線頭和接線端子的接線螺絲。保潔控制柜內(nèi)外灰塵。合上總電源，檢查電源指示應(yīng)正常。8)保養(yǎng)完畢起動水泵，觀察電流表、指示燈指示是否正常。9)觀察水泵運轉(zhuǎn)應(yīng)平穩(wěn)，無明顯振動和異聲，壓力表指示正常，控制柜各電器無不良噪音。5、相關(guān)文件及記錄：水泵及電機半年保養(yǎng)記錄。風機的保養(yǎng)目的：確保風機手動、自動能正常起動和運轉(zhuǎn)。范圍：每年對大樓所有風機進行一次全面保養(yǎng)，同時對風機控制柜、風閥、電氣控制回路等一同保養(yǎng)。內(nèi)容：保養(yǎng)前應(yīng)先斷開風機主電源，并掛上標示牌。手搖轉(zhuǎn)動風輪，觀察轉(zhuǎn)動情況，調(diào)節(jié)好皮帶的松緊度，檢查聯(lián)軸器間隙和對中度。檢查各結(jié)合面的墊片和密封填料，必要時應(yīng)予更換。保潔風葉、機殼外部及電機外表面。向各轉(zhuǎn)動部位加潤滑油，調(diào)節(jié)風閥傳動機構(gòu)，動作靈活可靠。檢測電機繞組的絕緣電阻，緊固電源線的接線端子，檢查電機接地是否良好。檢查風機控制柜內(nèi)各種電器是否完好，緊固各接線端子。檢查風閥傳動機構(gòu)是否靈活可靠、電線有無破損、電線接頭緊固是否良好。合上風機主電源，檢查電源指示應(yīng)正常。開機試驗連續(xù)運轉(zhuǎn)半小時，觀察各儀表、指示燈指示應(yīng)正常，運轉(zhuǎn)時應(yīng)無異樣聲音。4、相關(guān)文件及記錄：風機年保養(yǎng)記錄?；馂?zāi)報警控制系統(tǒng)的保養(yǎng)目的：確?；馂?zāi)報警控制系統(tǒng)運行在良好狀態(tài)，能及時準確地報警。內(nèi)容：2.1周檢(對火災(zāi)報警主控屏進行自檢功能檢查)。按自檢鍵，讓主控屏進行自檢，觀察主控屏液晶顯示，并把自檢結(jié)果打印出來。按消聲鍵，消除聲音。按復(fù)位鍵，使主控屏恢復(fù)到正常狀態(tài)。4）將檢測情況記錄在值班記錄表中。2.2月檢：測試主控屏主要工作電壓，檢查備用電源蓄電池是否正常，并進行備用電源的自檢試驗。檢查樓層井道內(nèi)的分線箱箱門及箱體外觀情況，箱內(nèi)外線路有無缺損和故障隱患。對消防中心集控柜進行清掃除塵，檢查接線端子有無電線松脫，導線編號是否完整清晰。因受環(huán)境影響而導致煙感器、溫感器臟污應(yīng)及時保潔。2.3年檢：逐個拆下煙感器、溫感器，對其上的灰塵、銹斑進行保潔，并對電線接頭進行緊固。對每個樓層井道內(nèi)的分線箱，進行開箱清掃，并對箱內(nèi)外導線進行緊固。噴煙檢查每個煙感器報警的正確性。3、相關(guān)文件及記錄：消防中心值班記錄；消防設(shè)施月保養(yǎng)記錄；消防設(shè)備年保養(yǎng)記錄。防火卷簾門的保養(yǎng)目的：保證防火卷簾門時刻處于良好的備用狀態(tài)。內(nèi)容：2.1月保養(yǎng)：1)手控檢查：外觀檢查門軌、門扇有無變形、卡阻現(xiàn)象，手動按鈕箱是否良好上鎖。卷簾門的電控箱指示信號是否正常，箱體是否完好。開啟按鈕箱門，按動向上(或向下)按鈕，卷簾門應(yīng)上升(或下降)。在按鈕操作上升(或下降)過程中，操作人員應(yīng)密切注意卷簾門上升(或下降)到端部位置時能否自動停車，若不能，應(yīng)迅速手動停車，且必須待限位裝置修復(fù)(或調(diào)整)正常后方可重新操作。2)自控檢查：用燃著的香煙等煙源使系統(tǒng)中任一煙感動作時，自動裝置將發(fā)出報警信號，同時自動啟動卷簾門電控系統(tǒng)兩次下滑關(guān)閉卷簾門。卷簾門一次下滑至離地面1.2米左右停車，延時90秒鐘左右，再自動啟動卷簾門全部關(guān)閉。卷簾門關(guān)閉后，只有待煙感(或溫感)信號消除，或復(fù)位按鈕復(fù)位后才可重新開啟卷簾門。消防中心按鈕操作檢查：消防中心只設(shè)置卷簾門關(guān)閉按鈕，操作關(guān)閉按鈕卷簾門通過二次下滑關(guān)閉到位后，檢查消防中心信號指示是否正常。針對系統(tǒng)中檢查出來的缺陷及時修復(fù)。對卷簾門進行清掃除塵，若有油漆脫落及局部變形的地方進行修復(fù)，確保卷簾門外觀保潔美觀。3.2年保養(yǎng)：3.2年保養(yǎng)：1)完成月保養(yǎng)全部項目。2)對卷簾門控制箱自檢按鈕、故障報警消聲鍵、復(fù)位鍵進行專門檢查。3)緊固各電線接頭，保潔控制箱內(nèi)的灰塵，檢查箱內(nèi)電氣元件是否齊備。4、相關(guān)文件及記錄。1)消防設(shè)施月保養(yǎng)記錄；2)消防設(shè)備年保養(yǎng)記錄。自動噴水滅火系統(tǒng)的保養(yǎng)1、每天巡視系統(tǒng)的供水總控制閥、2、報警控制閥及其附屬配件，3、進行外觀檢查，確保系統(tǒng)處于無故障態(tài)。2、每月檢查一次警鈴是否正常，報警閥啟動是否靈活。打開試警鈴閥，報警閥閥瓣應(yīng)自動開啟，延遲器延遲5—90秒后，水力警鈴應(yīng)發(fā)出報警信號，如果警鈴不動作，應(yīng)檢查整個警鈴管道，排除水垢及泥沙等污物，使水流暢通，以防報警失靈。3、每月應(yīng)對噴頭進行一次外觀檢查，發(fā)現(xiàn)不正常的噴頭應(yīng)及時更換。每月檢查系統(tǒng)控制閥門使處于開啟狀態(tài)，若有破壞或損壞應(yīng)及時修理更換，保證控制閥門不被誤關(guān)閉。每兩個月應(yīng)對系統(tǒng)進行一次綜合試驗，按分區(qū)逐一打開末端試驗裝置放水閥，試驗系統(tǒng)靈敏性。觀察閥門開啟性能和密封性能，如發(fā)現(xiàn)閥門開啟不暢通或密封不嚴，應(yīng)將供水閘閥關(guān)閉，打開放水閥將系統(tǒng)中水放掉，然后打開閥門蓋檢查，視情況調(diào)換閥瓣密封件，排除水垢及污物等。查流動水壓，壓力表所顯示的壓力值不應(yīng)明顯下降，若明顯下降，應(yīng)檢查閘閥是否堵塞，若壓力下降明顯且警鈴不報警，應(yīng)檢查濕式報警閥的閥瓣是否銹蝕。觀察系統(tǒng)中水流指示器，壓力開關(guān)，報警控制器各部件的聯(lián)動性能，應(yīng)能及時報警。6、當系統(tǒng)因試驗或因火災(zāi)啟動后，應(yīng)在事后盡快使系統(tǒng)重新恢復(fù)到正常工作狀態(tài)。煙、溫感系統(tǒng)的保養(yǎng)目的：確保煙、溫感系統(tǒng)始終運行在良好狀態(tài)下，在火警情況下能及時準確地報警。內(nèi)容：1)日常情況下，主控屏自檢時若發(fā)出煙感報警信號，消防中心1)日常情況下，主控屏自檢時若發(fā)出煙感報警信號，消防中心值班人員應(yīng)迅速通知巡邏護衛(wèi)趕赴現(xiàn)場檢查報警原因，若為誤報警，由消防專職人員對接收報警信號的煙感作出保潔和復(fù)位處理。2)每月抽取總煙感數(shù)的5％，用燃著的香煙等煙源使煙感報警，試驗煙感的靈敏度，應(yīng)該全部合格，若其中有一個不合格，則應(yīng)另外抽取總數(shù)的1O％試驗，直至全部合格為止。3)對檢查出的不合格品進行及時修復(fù)或更換。4)對有因樓層跑水而危及煙感及其電路的地方，應(yīng)及時作特別檢查。5)溫感的保養(yǎng)方法參照煙感進行，試驗報警靈敏度時用熱源加溫使其報警?？照{(diào)設(shè)備的保養(yǎng)1.目的:確保系統(tǒng)安全正常地工作，保障空調(diào)設(shè)備具有良好的性能。2、內(nèi)容:2．1月保養(yǎng):1)水系統(tǒng)的保養(yǎng):A.檢查冷卻水塔冷卻水是否清潔，若不清潔應(yīng)全部更換;B.清洗冷卻水塔、塔盤。C.清洗冷卻水管上的過濾器;D.在冷卻水系統(tǒng)中加入緩蝕劑。E.檢查冷卻塔和膨脹水箱補水浮球閥是否正常。F.檢查系統(tǒng)閥門有無滲漏，清潔系統(tǒng)設(shè)備的表面。盤管風機的保養(yǎng):清潔過濾網(wǎng)、風機傳動部位注油，檢查電磁閥和溫控開關(guān)。水泵保養(yǎng):見水泵定期保養(yǎng)。2.2半年保養(yǎng):主機保養(yǎng):主機由外委廠家維修單位每半年全面保養(yǎng)一次。機電安裝維修部空調(diào)工檢查合格后在保養(yǎng)記錄上簽字。副機的保養(yǎng):冷凍泵、冷卻水泵保養(yǎng)見《水泵的定期保養(yǎng)》。控制柜保養(yǎng)見《低壓配電柜、控制柜保養(yǎng)》。電動閥開啟與關(guān)閉性能、電器元件檢查。3)冷卻塔:風葉螺柱緊固，檢查轉(zhuǎn)動時是否振動，刮塔壁。齒輪箱油位檢查、補油。軸承溫升檢查補加潤滑油。布水器轉(zhuǎn)動情況檢查。塔盤、塔體傾斜校正。管道系統(tǒng):A.閥門漏水檢修，保溫層修補。B.冷卻水管道加藥除垢、除水藻。B.冷卻水管道加藥除垢、除水藻。C.冷凍水管道加藥除水垢。鍋爐保養(yǎng)1、目的：確保系統(tǒng)安全正常地工作，保障空調(diào)設(shè)備具有良好的性能。2、內(nèi)容1、鍋爐應(yīng)按要求進行定期檢驗，并按鍋爐定期檢驗意見書的要求及時維修。2、設(shè)備的維修分為運行中的修理及停機修理①運行中的修理是鍋爐及附屬設(shè)備運行中，某些部位損壞，不需停機而及時進行的日常維護修理。②設(shè)備停機修理分為大修和小修。小修為一般性的修理，鍋爐及附屬設(shè)備每運行3-6個月，需小修一次，大修是指鍋爐受壓部件重大修理或鍋爐恢復(fù)性的修理，要根據(jù)市鍋檢所鍋爐定期檢驗意見及損壞情況來進行。3、安全閥每年須送鍋檢所校驗一次，壓力表每半年至少校驗一次，其它儀表及保護裝置每月檢查調(diào)查一次，每3-6個月修理一次。4、鍋爐附屬設(shè)備應(yīng)定期加油保養(yǎng)。5、鍋爐每運行六年做一次超水壓試驗，必要時要拆除爐墻及爐拱（水壓試驗時須有市鍋檢所檢驗人員參加）。6、鍋爐長期停爐，應(yīng)采用干法保養(yǎng)，短期停爐（不超過一個月）可采用濕法保養(yǎng)，但冬季應(yīng)注意防凍，保養(yǎng)期間，應(yīng)定期檢查（每月一次）。７、長期停爐，鍋爐儀表及閥門應(yīng)拆除后保養(yǎng)。機電設(shè)備維修保養(yǎng)驗收標準機電設(shè)備在進行維修保養(yǎng)后，班組長或工程師對其進行基本性能的檢驗，檢驗合格后在記錄表審核人欄中簽名。設(shè)備保養(yǎng)序號檢測標準方法備注名稱周期手動盤轉(zhuǎn)應(yīng)無異常聲響無卡阻。1、耳聽。根三相繞組絕緣合乎要求。 2、用500V搖表搖據(jù)隙合乎標準，傳動皮帶或傳動鏈 測。電手的聯(lián)接可靠，松緊適度。 3、聯(lián)軸器聯(lián)接間 冊帶負荷運行無異常聲響。 隙約2-3毫米， 和三相電流應(yīng)平衡，電流值在額定 傳動皮帶、傳動一動設(shè) 范圍內(nèi)。 鏈在兩傳動輪 備中部下壓可壓 規(guī)下一指高為松機定緊適度。而4、用長螺絲刀一定端與電動機相干 1、變壓器內(nèi)外保潔無異物。 1、目測。式一2、母線、電纜線與變壓器聯(lián)接良好。2、用手扳動無松變3、高低壓測繞組絕緣合乎要求。 動感。 壓年4、帶負荷試運行聲響正常。 3、用2500V搖表器 搖測。4、耳聽。配電柜內(nèi)外保潔無塵、無異物。1、目測。低母線、電纜線之間聯(lián)接處接觸良2、抽取部分聯(lián)接壓一 好。 處用手配 3、各電器開關(guān)完好無損，操作靈活，電年功能可靠。柜序設(shè)備保養(yǎng)檢測標準方法備注號名稱周期泵體外觀保潔，油漆完好，標識1、目測。無破損。 2、耳聽。手動盤轉(zhuǎn)無卡阻、無異常聲響。3、聯(lián)軸器圓周對稱抽四點水 3、泵體與電機聯(lián)接可靠，同軸度合 檢查間隙是否一致 半 乎要求。 4、目測。 4、與泵體相連的管道閥門無漏水，5、目測。 水泵填料不宜過緊，不運轉(zhuǎn)時滴6、打開旋塞觀察。水以5-10克/分鐘為宜，運轉(zhuǎn)時7、耳聽。 無不間斷性漏水5、壓力表壓力指示正常，單向閥無年倒流。泵 6、潤滑油脂在規(guī)定范圍內(nèi)其密封良好。7、試運行無異常聲響。風機及其相連的軟管保潔無雜1、目測。 風 物。 2、手壓皮帶輪間的皮帶中傳動皮帶聯(lián)接良好，松緊適度。部可壓下一指高。3、手動盤轉(zhuǎn)風機皮帶輪無卡阻、無3、耳聽。 機 異聲。 4、耳聽。4、試運行無異常聲響。天線架牢固可靠。 1、用手搖動具有穩(wěn)定感公共季2、天線架防銹良好。 2、目測。天線3、放大器、分配器性能良好，接線3、用場強儀抽取部分天線系統(tǒng)度 良好。 終端插座測量其信號輸出為56—73分內(nèi)間。電視圖像清晰逼真。 1、目測。 防盜一2、主機功能齊全。 2、試機檢查。監(jiān)控3、攝像鏡頭覆蓋范圍調(diào)節(jié)適當，鏡3、目測。 系統(tǒng)月頭防護良好，保潔無塵。主機無破損，外觀保潔無塵。1、目測。對講半功能可靠，線路無故障，至各個2、隨機抽取部分住戶進行八報警 住戶的對講都暢通。 試驗。系統(tǒng)年維修工作檢驗標準序號 內(nèi)容 服務(wù)標準（時限） 分值評分標準實際得分 1.上班穿工作服，佩帶工作 儀 牌，不準穿拖鞋，不穿奇裝 容 異服。 每發(fā)現(xiàn)一項不1 2.上下班時，手不放在衣服6分合格扣2分，儀 口袋內(nèi)，不勾肩搭背。 扣完為止。表 3.精神飽滿，舉止文明、端 莊，儀表整潔、利落。窗簾等）的要求的門窗1天內(nèi)完成。維修不合格扣修理、拆裝2分1分，超過時限扣2分。安裝標牌、一般4個小時內(nèi)完成，最長玻璃門、懸不超過1天，玻璃門的更換掛布幅等 需向上申請，申請批復(fù)后維 維修不合格扣 修人員積極配合專業(yè)人員進2分1分，超過時 行更換。 限扣1分。 空調(diào)的維修小故障維修人員能解決的應(yīng) （包括冷凝及時解決，不能解決的10分 管的破裂、鐘內(nèi)上報業(yè)主，如果在廠家維修不合格扣漏水等維保修期內(nèi)上報業(yè)主，維修人2分1分，超過時修）員積極配合廠家維修。限扣1分。 照明器具的小故障一般1小時，大故障 修理、更換一般不超過1天。如果線路 等有大型的更換需向上申 維修不合格扣 電梯的維修請，得到批復(fù)后維修人員積3分2分，不積極 極配合進行更換。 配合工作的扣 2分，超過時 系統(tǒng)停電 市政停電提前1天通知業(yè) 限扣1分，扣 主。檢修線路應(yīng)提前1天通 完為止。 知業(yè)主。 消防、機電、 不積極配合工 水泵等設(shè)備10分鐘內(nèi)上報業(yè)主。維修人2分作扣1分，超 的維修 員積極配合專業(yè)人員進行維 過時限扣1 修。 分。 維修記錄 維修不合格扣 記錄準確、完備、詳實。 2分2分，不積極 配合工作的扣 維修程序 2分，超過時 1）維修發(fā)現(xiàn)故障或接到維 限扣1分，扣 修故障電話后，登記維修 完為止。 記錄，開派工單，維修人 員10分鐘內(nèi)趕赴現(xiàn)場。 不積極配合工 2）到達故障現(xiàn)場后，微笑服2分作的扣2分， 務(wù)，有禮貌地詢問業(yè)主故 超過時限扣1 障情況，分析故障原因， 分，扣完為止。 盡快處理。若暫時無法處 理，應(yīng)向業(yè)主解釋原因， 未提前通知扣 及時向管理處匯報，盡快1分1分。 解決。 QRS合計3）主任或事務(wù)助理驗收檢查并在派工單上填寫驗收結(jié)果、簽名。4）派工單歸檔保存。2分1分8分76不積極配合工作的扣2分，超過時限扣1分，扣完為止。記錄未達到標準的扣1分。不合格項扣1分，扣完為止。實際得分分數(shù)計算方法：得分=×100所查項目總分值實際得分：檢驗管理處每項得分的總和。所查項目總分值：根據(jù)管理處實際情況，所查項目分數(shù)的總和。第四章物業(yè)服務(wù)保障體系管理、激勵、監(jiān)督、反饋機制管理的規(guī)章制度是我們公司不斷進步不斷發(fā)展的武器，在不斷統(tǒng)一規(guī)范規(guī)章制度的同時我們引進ISO9001體系，嚴格的按照體系的步驟來進行封閉式日常的管理工作。實踐證明，企業(yè)要想保持長久的活力，就要有良好的激勵機制和文化機制，鼓勵員工奮發(fā)向上、努力工作；通過企業(yè)文化活動的形式，培養(yǎng)集體主義精神，增強團隊意識和群體的凝聚力。我們的管理是建立在“人性”的基礎(chǔ)上，對知識、對人格、對價值給予高度尊重。我們的做法是：樹立員工也是顧客的管理理念給人才創(chuàng)造機會，讓機會造就人才創(chuàng)造寬松的環(huán)境，發(fā)現(xiàn)人才，重視人才物質(zhì)獎勵、精神獎勵雙管齊下，形成人才的歸屬感營造文化氛圍，促進交流溝通任何的工作少不了監(jiān)督機制，我公司一向重視監(jiān)督機制的完善，導入ISO9001質(zhì)量認證體系后，嚴格按照ISO9001體系來操作。具體監(jiān)督機制按ISO9001質(zhì)量體系要素GB/T4.10檢驗和試驗的控制程序、GB/T4.12檢驗和試驗狀態(tài)控制程序、GB/T4.14預(yù)防措施控制程序進行監(jiān)督檢查。反饋制度我們公司也是嚴格按照ISO9001體系來操作的按ISO9001要素GB/T4.19的回訪工作規(guī)程進行反饋工作的操作程序進行。二、制度建設(shè)管理規(guī)章制度（1）公眾管理制度（2）崗位責任制（3）維護運作制度（4）人員考核制度管理服務(wù)運作規(guī)范用戶行為質(zhì)量監(jiān)督檢查規(guī)范崗位職責圖1管理規(guī)章制度體系管理處內(nèi)部崗位責任制各個崗位的員工都應(yīng)接受管理處主任的統(tǒng)一領(lǐng)導，敬職于自己的崗位職責，并對自己分擔的工作負全面的責任，作到責任、權(quán)限、職位三方面到位，以保障管理工作的正常運作。本制度系統(tǒng)規(guī)定公司和管理處各工作崗位的崗位職責。管理維護運作制度及標準××建設(shè)分行辦公樓管理將引進ISO9001質(zhì)量體系文件標準，依此進行管理處的日常管理維護運作，對服務(wù)過程進行有效的操作、控制和監(jiān)督，使各項服務(wù)活動都處于受控狀態(tài)。制度由管理維護運作程序文件和作業(yè)指導書兩部分組成。程序文件具體包括：清潔、綠化管理程序，護衛(wèi)、車輛管理程序，裝修管理程序，供水、供電管理程序，消防、公共設(shè)施管理程序、物業(yè)管理服務(wù)費的收費程序、建筑物的維護和維修程序、員工培訓程序，糾正和預(yù)防措施控制程序等。作業(yè)指導書具體包括：安全、清潔衛(wèi)生、財務(wù)等工作檢查制度和檢查評分標準，消防安全的檢查規(guī)定和處理方法，還有各種設(shè)備、設(shè)施的操作規(guī)定，員工培訓大綱，員工考核及獎懲辦法，房屋驗收標準與措施、文檔管理制度等。管理人員考核制度及標準管理人員考核制度——《員工考核及獎懲辦法》。管理人員考核標準——《員工工作評定表》（每月考核）、《員工年度考核鑒定表》（年終考核）。月核成績作為員工效益工資的發(fā)放依據(jù)，年終匯總，填寫《員工年度考核鑒定表》，匯總成績作為員工年終獎金發(fā)放及晉級、降級的主要依據(jù)。管理人員配備、技術(shù)人員比例、培訓、管理隨著管理方式、管理手段的現(xiàn)代化，物業(yè)管理隊伍的結(jié)構(gòu)也發(fā)生革命性變化。項目物業(yè)管理人員的配備已從勞動密集型向技術(shù)密集型轉(zhuǎn)化，管理人員和操作人員比例縮小，管理人員應(yīng)是高學歷、高水平的復(fù)合型人才。針對項目社區(qū)的特點，我們要求事務(wù)管理人員必須是一專多能，實行一崗多職，真正體現(xiàn)管理職能的“三合一”（事務(wù)、護衛(wèi)、日常服務(wù)）。在管理隊伍的建設(shè)上，我們將采用規(guī)范管理和人性化管理相結(jié)合的方式，運用激勵機制，充分調(diào)動全體員工的工作積極性，嚴格考核，并實行10%的淘汰率，確保管理目標的實現(xiàn)。一、人員配備及技術(shù)員比例說明項目擬配備各類人員29名，其中管理人員4人，操作人員25名，管理人員與操作層人員的比例大致1：5．5。管理人員培訓管理企業(yè)的競爭是人才的競爭。而人才的競爭關(guān)鍵在于企業(yè)是否能最大限度地開發(fā)人力資源。要實現(xiàn)管理人員素質(zhì)的現(xiàn)代化，必須規(guī)范企業(yè)的培訓制度，把培訓作為企業(yè)的發(fā)展戰(zhàn)略長抓不懈。我們確定了極具針對性的項目物業(yè)管理人員培訓目標，確立了全員終生培訓計劃。公司撥?？钣糜谫徺I培訓所需設(shè)備、落實培訓師資力量和培訓場地等。采用計算機、攝像機、智能網(wǎng)絡(luò)等先進的培訓手段，全方位、多層次地傳輸新理論，傳授新技術(shù)，提高員工的綜合素質(zhì)，為項目管理培養(yǎng)復(fù)合型人才。同時，我們確立了“全員培訓、全過程考核”的培訓方針，使培訓真正落到實處。培訓系統(tǒng)構(gòu)成圖目標計劃崗位應(yīng)用組織安排考核評價考核評價構(gòu)成圖說明：為了使培訓更有實效性，我們根據(jù)項目物業(yè)管理智能化、園林化的特點，確定目標并擬訂計劃。在此基礎(chǔ)上擬訂培訓的組織形式、課程設(shè)置、培訓方式及時限等。計劃制定后，根據(jù)培訓計劃進行落實，靈活運用合適的訓練方式和方法，使培訓獲得預(yù)期的效果。培訓的考核與評估是培訓工作的一個極其重要的環(huán)節(jié)，我們籍此充分了解培訓功效，掌握員工的接受效果。最后根據(jù)評估考核，及時調(diào)整培訓思路，確定今后培訓工作重點。并把理論應(yīng)用到實踐工作之中，使培訓工作真正落到實處。培訓的組織形式公司憑借雄厚的師資優(yōu)勢，在品保部的調(diào)度監(jiān)督下，項目管理處具體落實執(zhí)行。培訓計劃：第一階段：入職培訓、崗前培訓計劃公司將集中組織入職培訓和崗前培訓。培訓內(nèi)容分為4個方面：封閉培訓、集中培訓、上崗實習、入住準備期培訓。階段：管理期培訓項目正式接管后，隨著各項工作的不斷深入，為確保管理人員嚴格按程序操作，規(guī)范服務(wù)，提高水平，我們將在入職培訓的基礎(chǔ)上，進一步進行電腦、外語等培訓。培訓的評估考核：培訓前考核：了解員工的現(xiàn)狀，制訂切實可行的培訓計劃，確定員工培訓的需求方向。培訓中考核：技術(shù)（能）方面的培訓，要根據(jù)實際情況，邊培訓、邊考察，理論與實踐相結(jié)合，便于了解員工是否按培訓要求和標準指導工作，對沒有按要求做的員工進行督導和指正。培訓后考核：分為實操考評和書面考評兩種，反饋培訓績效，把考評的結(jié)果作為評核員工綜合培訓成績的主要依據(jù)。質(zhì)量監(jiān)督與控制物業(yè)管理工作的核心在于質(zhì)量控制系統(tǒng)的建立和得以不斷的提升服務(wù)質(zhì)量，運用ISO9001(2000)質(zhì)量控制系統(tǒng)，以《作業(yè)指導書》《工作手冊》內(nèi)容和工作標準為檢查依據(jù)，貫穿于工作準備階段、工作實施階段、事后檢查階段、總結(jié)提高階段的四個階段，從依靠自檢、互檢、日檢、周檢、月檢、季檢、半年考評、年終總評的質(zhì)量監(jiān)督檢查手段進行全程控制。一、員工基本素質(zhì)標準規(guī)定（一）儀表、儀容儀表儀容整潔、端正、規(guī)范，精神狀態(tài)飽滿。上班時間著裝統(tǒng)一，一律佩帶工作卡制服保持清潔、挺括，工作卡涂污或破損及時更換。嚴禁穿著私人衣服上崗，嚴禁穿拖鞋上崗，嚴禁無卡上崗。儀容舉止文雅有禮、熱情，力爭給住戶留下良好的第一印象；嚴禁不雅觀、不禮貌的舉止和行為，如懶散地依靠在臺椅或墻上。嚴禁與住戶發(fā)生爭吵和打罵行為；處理違章，對待無禮行為，要耐心、容忍，以理服人，教育為主。辦公室內(nèi)，禁止大聲喧嘩；辦公時間禁止哼唱歌曲、吃東西、聊天、隨意串崗、打私人電話。注意個人衛(wèi)生，禁止蓄須、留長指甲；注意個人清潔，以免因異味引起住戶和同事的尷尬。（二）文明用語要養(yǎng)成使用禮貌、文明的詞語的習慣，主動向住戶和來訪者問好，彬彬有禮、態(tài)度親切。接聽電話要注意：要在第一時間接聽電話；首先向?qū)Ψ絾柡颉澳?，項目管理部”；禁止用“喂、講話、要哪里、找誰”等生硬失禮的詞語。與住戶或來訪者交談要使用普通話或白話，說話要清楚，用詞準確，言簡意賅。不講與工作無關(guān)的話，不講與住戶無關(guān)的話，不講有損管理部形象的話。（三）處理投訴物業(yè)管理公司應(yīng)遵循公司的經(jīng)營原則：接到投訴時，首先要假定我們的工作存在問題；出現(xiàn)投訴，一定要及時向上反映信息；面對重大的投訴問題，第一負責人要親自處理；在處理投訴的過程中，應(yīng)正確把握好與新聞媒體的關(guān)系；在滿足客戶的要求時，應(yīng)遵循公司的經(jīng)營原則辦事，若客戶的要求違背了公司的經(jīng)營原則，則應(yīng)尋求法律援助。規(guī)范客戶投訴的處理程序；認真聽取住戶的意見，弄清情況，做好筆錄。即時處理，如非本部門工作范圍的情況，及時通知有關(guān)部門或責任人。重大問題實行三級負責制：接待人——主管——經(jīng)理逐級上報，直到處理完畢。態(tài)度和藹，語言謙虛，不急不躁，耐心地做好解釋工作；不得冷淡、刁難、取笑、訓斥住戶、向住戶索要錢物。凡在管理部工作范圍之內(nèi)的投訴，處理時間不得超過一周；隱瞞投訴、漏記或漏報者除在本部門公開檢討，情節(jié)嚴重的，還要扣除當月效益工資。本細則不盡之處，參照管理部規(guī)章制度有關(guān)條款。本細則自公布之日起開始實施。3、物業(yè)管理公司應(yīng)及時分析、總結(jié)客戶投訴的案例，并列入崗位培訓的教材中。二、日巡視檢查規(guī)定1、日巡視內(nèi)容：管理處內(nèi)務(wù)巡視檢查工作內(nèi)容：A．儀容儀表：著裝整潔，佩帶工作牌。B．服務(wù)態(tài)度：說話和氣，使用文明用語，不與用戶發(fā)生爭吵。C．工作紀律：按時上下班無遲到早退現(xiàn)象，上班不閑聊，共同打掃辦公室的保潔衛(wèi)生等；D．員工食堂：伙食員個人衛(wèi)生，食堂整潔，蔬菜清洗質(zhì)量等。E．員工宿舍（集體）：保潔衛(wèi)生，擺放整齊，無垃圾堆放等。物業(yè)巡視檢查內(nèi)容：A．房管：查違章，如：有無亂搭、亂建、違章裝修，墻壁有無亂畫、亂張貼、區(qū)內(nèi)有無亂擺買；商業(yè)網(wǎng)點是否進行“門前三包”，有無擅自轉(zhuǎn)租或改變申報經(jīng)營范圍等。B．維修：是否有不安全隱患，如：房屋出現(xiàn)破損、消防通道是否被堵、消防設(shè)施是否完好無損，有無臨時亂拉電線；公共及通風設(shè)備有無損壞，室內(nèi)外上下水管有無滲漏，道路、人行道等有無損壞，道路欄、路障是否完好無損等。C．公共秩序：有無可疑人員在區(qū)內(nèi)游蕩，亂張貼廣告和其他的治安可疑情況等。有無車輛亂停放，車場管理和車輛擺放是否有序，有無亂收費現(xiàn)象，是否按規(guī)定對進出車輛進行登記等。D．保潔：有無垃圾亂堆放，垃圾池是否及時清理，室外污、雨水管，化糞池、沙井是否有堵塞現(xiàn)象，是否及時疏通、清理，樓道是否按規(guī)定進行保潔等。E．綠化：樹木花草有無損壞、是否及時進行修剪和除雜草、病蟲害，是否及時修枝剪葉，并對補種綠地、樹木采取保護措施等。G．文化活動中心：活動場地、設(shè)施保潔衛(wèi)生，設(shè)施完好，各項活動安全、有序開展，工作人員精神飽滿，服務(wù)及時到位。2、巡視記錄和記錄的處理：在周末或周一應(yīng)在“管理事務(wù)記錄表”中列出下周或本周巡視的重點、每天巡視的路線。巡視中，主要記錄發(fā)現(xiàn)的問題，對用戶的提議、建議以及自己在工作中發(fā)現(xiàn)的需加強管理、提高服務(wù)質(zhì)量等方面的想法也應(yīng)該作好記錄。巡視中發(fā)現(xiàn)的問題，分類進行處理：A．收集的管理意見急需管理處主任決策的，應(yīng)填寫《轉(zhuǎn)呈表》。B．即行關(guān)閉的輕微不合格在日巡視表中關(guān)閉，要求在表中反映出“發(fā)現(xiàn)的不合格已安排何部門整改”、“何時復(fù)檢”和“復(fù)檢結(jié)果是否合格”；C．嚴重不合格，填寫“不合格服務(wù)處理表”。D．發(fā)現(xiàn)違章行為填寫“違章處理規(guī)定”執(zhí)行。巡視時間：主管每日上午、下午各巡視一次，記錄一次。注意事項：一天兩次的巡視檢查能基本覆蓋要求檢查的內(nèi)容，上午和下午可以分不同內(nèi)容或服務(wù)項目來檢查；每天檢查的內(nèi)容要有側(cè)重點，在一周內(nèi)要求基本對服務(wù)區(qū)域內(nèi)的房屋、公共配套設(shè)施及服務(wù)均作過檢查或重點檢查。有多名主管的要注意分工，所分區(qū)域、服務(wù)項目搭配合理。日巡視檢查發(fā)現(xiàn)問題均記載管理事務(wù)記錄表上，記錄要求清晰、簡潔，作為日巡視檢查依據(jù)及本人工作考核依據(jù)。5、相關(guān)記錄：管理事務(wù)記錄表三、周檢工作規(guī)定范圍：各管理處周檢。職責：管理處主任負責組織副主任、主管、各班（隊）長參加周檢。管理處主任指定一名副主任或主管作好周檢記錄。管理處主任負責對周檢中發(fā)現(xiàn)的不合格組織主管、班組（隊）長，及時制訂整改或糾正措施；發(fā)現(xiàn)嚴重不合格時制定糾正措施報告并上報公司物業(yè)管理部。3、周檢要求：管理處必須按“5”所規(guī)定的九項進行周檢工作。每月抽查總量不少于本文件的規(guī)定。檢驗標準應(yīng)依據(jù)各工作手冊中的規(guī)定。4、檢查的方式方法：時間安排：每周一下午，檢查上周的服務(wù)情況，因特殊原因可以提前或滯后一天。參檢人員的檢查組織形式：采用集中與分組相結(jié)合，以集中形式為主；有條件的管理處，可由正、副主任分組帶隊檢查。檢查方法：實行巡查或抽查，以抽查為主；每次抽查面覆蓋“5”各項，并應(yīng)側(cè)重兩項加深檢查深度。5、檢查項目和抽查內(nèi)容：房管工作：抽查正在施工裝修的2家用戶、2-5家商業(yè)店鋪，抽查3-5項投訴處理、回訪記錄、巡視記錄和來訪登記等質(zhì)量記錄，巡視資料室、倉庫、員工食堂和宿舍等。安全工作：每個巡邏去抽查一個簽到箱，抽查2-3個固定崗，抽查3-5份來訪登記、培訓記錄等質(zhì)量記錄，巡檢護衛(wèi)員儀容儀表，抽查3-5人的文明用語使用、工作流程的掌握。車輛管理：抽查1-2停車場和道口崗?fù)?，觀察現(xiàn)場運作5分鐘（儀容儀表、文明用語的使用，工作流程的掌握等）；50%的摩托車、自行車保管站，抽查2-3份各崗位的質(zhì)量記錄，巡查小區(qū)車輛停放。保潔工作：大樓內(nèi)抽查2個工作單元，大樓外抽查3個下水道口、2-3個污水井、2-3個垃圾池（果皮箱），巡檢消殺工作。綠化工作：抽查區(qū)內(nèi)2-3處的綠地撥雜草是否及時、草坪補種是否及時，2-3處綠籬修剪、補種是否及時，3-5棵樹木有無病蟲害、按規(guī)定修枝剪葉、無枯枝、無壞死樹木。維修工作：抽查50%的樓道電子門、10%的安監(jiān)探頭，2%煙感探頭，2%的樓道、走廊燈。檢查地點同檢查車輛、保潔、綠化地點盡量相同，一起檢查，抽檢量不夠另增加檢查范圍。機電設(shè)備管理：主要由設(shè)備工程部主管組織其主管工程師、班組長檢查，管理處按與其簽定的管理合同對其檢查，主要是檢查設(shè)備房與值班室的管理，本周的供電率、供水率、電梯正常運行率、設(shè)備完好率、冷氣及時率。檢查對上次周檢不合格的處理情況。處理結(jié)果：對不合格服務(wù)及時填寫《不合格服務(wù)處理表》檢查記錄：檢查出的輕微問題記入管理事務(wù)記錄表，整改后關(guān)閉。屬于不合格服務(wù)填寫《不合格服務(wù)處理表》。8、相關(guān)文件與記錄：周檢表四、辦公物品管