建設(shè)銀行物業(yè)投標(biāo)書(shū)

３４護(hù)知識(shí)培訓(xùn)、咨詢等服務(wù)。可為業(yè)主提供綠化養(yǎng)護(hù)的各類建議，提高綠地質(zhì)量、降低投資成本，并具備進(jìn)一步的合作空間。第二章物業(yè)管理人力規(guī)劃構(gòu)建服務(wù)平臺(tái)——客戶服務(wù)中心強(qiáng)大的服務(wù)平臺(tái)和先進(jìn)的服務(wù)組織是提供規(guī)范客戶服務(wù)的前提。在××建設(shè)分行辦公樓的服務(wù)形式上，我們擬建立客戶物業(yè)管理服務(wù)中心的運(yùn)作體系。即將管理處的內(nèi)部管理處對(duì)外服務(wù)分為后臺(tái)和前臺(tái)操作，從而保證管理處對(duì)外形象的統(tǒng)一化。客戶物業(yè)管理服務(wù)心是管理處的指揮調(diào)度中心及信息樞紐，業(yè)主所有的服務(wù)需求申請(qǐng)及投訴建議都將匯總到客戶物業(yè)管理服務(wù)中心，由中心負(fù)責(zé)分類處理。而管理處所有需要公布的管理服務(wù)信息亦通過(guò)該中心反饋到業(yè)主。通過(guò)管理服務(wù)中心的有效運(yùn)作，第一，可保證管理處對(duì)外信息傳播的□徑統(tǒng)一化；第二，建立首問(wèn)責(zé)任制，所有業(yè)主、住戶的投訴和需求都有專人負(fù)責(zé)跟蹤和落實(shí)直至業(yè)主滿意為主；第三，中心24小時(shí)的工作時(shí)間將可保證業(yè)主、住戶的需求全天候地得到受理及滿足服務(wù)流程圖： ３２３２客戶服務(wù)中心保潔綠化安全工程業(yè)主指令下達(dá)信息反饋質(zhì)量回訪物料管理一個(gè)企業(yè)物業(yè)管理工作的質(zhì)量水平的高低，在主要表現(xiàn)在企業(yè)對(duì)人、財(cái)、物的有效控制，在加強(qiáng)人員組織架構(gòu)設(shè)計(jì)，分工合理的基礎(chǔ)上，加強(qiáng)物料耗材的采購(gòu)、領(lǐng)用、報(bào)廢等各環(huán)節(jié)控制，嚴(yán)格按照ISO9001(2000)工作標(biāo)準(zhǔn)，制定工作流程。從對(duì)物料使用、申購(gòu)、采購(gòu)、入庫(kù)等進(jìn)行層層把關(guān)，分級(jí)量化管理，的質(zhì)量、數(shù)量、情況進(jìn)行定期進(jìn)行市場(chǎng)調(diào)研、倉(cāng)庫(kù)盤(pán)點(diǎn)、報(bào)廢檢驗(yàn)，確保物業(yè)管理物料的采購(gòu)渠道暢通、質(zhì)量過(guò)硬，是實(shí)現(xiàn)物業(yè)管理服務(wù)目標(biāo)的基礎(chǔ)工作。物料采購(gòu)流程圖：擬定采購(gòu)計(jì)劃擬定采購(gòu)計(jì)劃物料消耗（盤(pán)點(diǎn)）采購(gòu)申報(bào)公司審批外出采購(gòu)物料報(bào)廢（檢驗(yàn)）驗(yàn)收入庫(kù)驗(yàn)收入庫(kù)項(xiàng)目領(lǐng)用社區(qū)建設(shè)社區(qū)文化建設(shè)是我們始終不渝的追求。我們的目標(biāo)是使物業(yè)社區(qū)的文化建設(shè)具有代表性、先進(jìn)性和實(shí)用性，使之成為整個(gè)文化生活中的一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)性典范。社區(qū)文化的主要內(nèi)容：工環(huán)境文化建設(shè)制度文化建設(shè)環(huán)境文化建設(shè)制度文化建設(shè)精神文化建設(shè)公樓文化建設(shè)1、物業(yè)社區(qū)環(huán)境文化建設(shè)物業(yè)社區(qū)的自然環(huán)境和人文環(huán)境構(gòu)成物業(yè)社區(qū)的環(huán)境文化。這是最直觀的外在表現(xiàn)，時(shí)時(shí)刻刻影響著業(yè)戶的心理和情緒，影響業(yè)戶的生活質(zhì)量。對(duì)此我們高度重視，主要設(shè)想有：、環(huán)境文化建設(shè)的目標(biāo)是社區(qū)文明潔凈，環(huán)境文化質(zhì)量良好，資源合理利用，生態(tài)良性循環(huán)，基礎(chǔ)建設(shè)設(shè)施健全，生活舒適便捷，形成環(huán)保意識(shí)。、我們將環(huán)境文化建設(shè)納入物業(yè)管理日常工作中。擬定制度，及時(shí)監(jiān)督，并邀請(qǐng)業(yè)戶代表組成環(huán)保小組，義務(wù)監(jiān)督，溝通通信，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題，及時(shí)解決。我們將定期向社區(qū)成員公布環(huán)境公告。、宣傳環(huán)保，倡導(dǎo)環(huán)保，獎(jiǎng)懲激勵(lì)。我們的方法有每季度組織住戶開(kāi)展一次社區(qū)環(huán)?；顒?dòng)，可以激發(fā)社區(qū)成員共同關(guān)心環(huán)境的潛在熱情。我們要通過(guò)不懈的努力，使業(yè)戶形成節(jié)約資源、能源的良好習(xí)慣，倡導(dǎo)業(yè)戶盡可能重復(fù)使用塑料制品，在引導(dǎo)的基礎(chǔ)上要求社區(qū)內(nèi)產(chǎn)品包裝材料使用環(huán)保材料。、配合ISO14000認(rèn)證，保證環(huán)境的高度整潔和和諧，通過(guò)優(yōu)美的環(huán)境培養(yǎng)住戶的自律意識(shí)，從而養(yǎng)成愛(ài)護(hù)環(huán)境、關(guān)心家園的良好習(xí)慣。2、物業(yè)社區(qū)制度文化建設(shè)、為加強(qiáng)××建設(shè)分行辦公樓的物業(yè)管理，維護(hù)全體業(yè)戶的合法權(quán)益，實(shí)行業(yè)主自治與專業(yè)化管理服務(wù)相結(jié)合的體制，保障物業(yè)的安全與合理使用，創(chuàng)造出整潔、優(yōu)美、舒適的環(huán)境，業(yè)主有義務(wù)遵守以下制度：樓宇使用管理規(guī)定、清潔衛(wèi)生公約、治安管理規(guī)定暫行管理規(guī)定、用戶物品搬運(yùn)管理規(guī)定、消防管理規(guī)定、車(chē)輛停放（停車(chē)場(chǎng)）管理規(guī)定、安全用電用水管理規(guī)定等。除了遵守規(guī)定，業(yè)主也有權(quán)利按照管理處廉潔制度對(duì)管理處進(jìn)行指導(dǎo)和監(jiān)督。引導(dǎo)業(yè)主公眾管理意識(shí)、強(qiáng)化公眾管理制度建設(shè)。其二，將員工禮儀、服務(wù)規(guī)范培訓(xùn)作為先期進(jìn)入的重點(diǎn)工作，采取物業(yè)服務(wù)承諾公示、質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)公示、收費(fèi)公示的辦法，通過(guò)優(yōu)質(zhì)的服務(wù)、細(xì)膩的溝通、及時(shí)的回訪換取業(yè)主的信任，拉近彼此的距離，達(dá)到規(guī)范化管理的目的。3、物業(yè)社區(qū)精神文化建設(shè)精神文化是物業(yè)社區(qū)文化建設(shè)的核心，是物業(yè)社區(qū)社區(qū)成員精神觀、價(jià)值觀、道德觀等社區(qū)精神的重要生成途徑。物業(yè)社區(qū)精神文化的內(nèi)涵就是中國(guó)傳統(tǒng)文化精髓和現(xiàn)代科技思想的高度結(jié)合?；貧w自然同時(shí)熱愛(ài)生活，自我實(shí)現(xiàn)而又能關(guān)心他人，長(zhǎng)幼有序而又平等溝通…。我們將通過(guò)各種途徑將精神文化建設(shè)落到實(shí)處。、利用各種紀(jì)念日、節(jié)假日，傳播物業(yè)社區(qū)文化精神。、開(kāi)展各種形式上的主題講座、主題演講，樹(shù)立物業(yè)社區(qū)文化觀。如“掃除黃毒賭”、“學(xué)雷鋒見(jiàn)行動(dòng)”等。、辦好墻報(bào)、宣傳欄、讀報(bào)欄，宣傳黨的方針政策，傳播環(huán)保、免疫等方面的信息。便民服務(wù)1、物業(yè)管理公司應(yīng)在管理區(qū)內(nèi)設(shè)立便民服務(wù)，具體項(xiàng)目可根據(jù)物業(yè)管理區(qū)的特點(diǎn)及自身的實(shí)際情況而定；際情況確定。2、便民服務(wù)可分為無(wú)償服務(wù)和有償服務(wù)兩類，內(nèi)容及價(jià)格應(yīng)透明化；無(wú)償服務(wù)的成本費(fèi)用從管理服務(wù)費(fèi)中支出；有嘗服務(wù)的價(jià)格應(yīng)按政府有關(guān)法規(guī)確定；3、建立便民服務(wù)的管理程序及作業(yè)指導(dǎo)書(shū)，明確責(zé)任，規(guī)范服務(wù)人員的用語(yǔ)及行為。第三章物業(yè)管理作業(yè)指導(dǎo)書(shū)以物業(yè)檔次為基點(diǎn)，以業(yè)主需求為主導(dǎo)，根物業(yè)，實(shí)行針對(duì)性、分層次物業(yè)管理。安全管理一、治安形式分析××建設(shè)分行辦公樓功能特殊性在治安防范方面存在以下一些難點(diǎn)和重點(diǎn)：（—）××建設(shè)分行辦公樓集辦公、餐飲、居?。ㄋ奚幔┯谝惑w的混合性物業(yè)，辦公與餐飲時(shí)間存在沖突，往來(lái)車(chē)輛多，且無(wú)固定客戶群，保持辦公環(huán)境的靜謐及車(chē)輛的疏導(dǎo)、登記是安全工作的重點(diǎn)。（二）××建設(shè)分行辦公樓屬于開(kāi)放式行政場(chǎng)所，外來(lái)公干人員頻次高，樓內(nèi)留有居住人員，下班后辦公場(chǎng)所不能封閉，使監(jiān)控工作尤為重要。重要。（三）××建設(shè)分行辦公樓屬于高層寫(xiě)字樓建筑，具有高層建筑的不利因素，具體表現(xiàn)在，高層建筑樓層高，一旦發(fā)生火災(zāi)，極易形成煙囪效應(yīng)，加快火勢(shì)蔓延，加之人口密度大，人員疏散困難，因此，消防工作難度大、要求高。制定防患于未然，科學(xué)的消防預(yù)警措施，警鐘常鳴的消防常識(shí)宣傳、培訓(xùn)工作是貼心管家根本所在。上述不利因素的存在，給我們的安全管理工作提出了較高的要求。為此，我們將在護(hù)衛(wèi)員的素質(zhì)培養(yǎng)、安全防范體系的設(shè)定、安全管理的重點(diǎn)定位等方面采取對(duì)應(yīng)措施，確保轄區(qū)內(nèi)的安全。二、安全管理的措施及對(duì)策（—）確保護(hù)衛(wèi)員的綜合素質(zhì)l、素質(zhì)管理。對(duì)護(hù)衛(wèi)員實(shí)施準(zhǔn)軍事化管理，采用我們?cè)趯?shí)踐中總結(jié)的一整套人員管理程序，做到“五統(tǒng)一”“三集中｀，即統(tǒng)一作息、統(tǒng)一出操、統(tǒng)一上崗、統(tǒng)一著裝、統(tǒng)一裝備以及集中招聘、集中培訓(xùn)、集中管理。2、意識(shí)培養(yǎng)。大力培養(yǎng)護(hù)衛(wèi)員的服務(wù)意識(shí)，樹(shù)立“業(yè)主需要就是工作”的觀念，改變?cè)瓉?lái)護(hù)衛(wèi)員單一的護(hù)衛(wèi)功能，使我們的護(hù)衛(wèi)員成為“護(hù)衛(wèi)員、迎賓員、服務(wù)員”的統(tǒng)一體。（二）安控管理體系的建立我們針對(duì)樓內(nèi)存在宿舍的特點(diǎn)，重視業(yè)主檔案的建立，制定相應(yīng)的的作息管理辦法和清樓方案，禁止閑雜人員進(jìn)入辦公區(qū)，確保物業(yè)始終處于安全控制下。在巡邏上，我們擬采用輪換巡邏的方式，突出巡邏重點(diǎn)，對(duì)時(shí)間進(jìn)行嚴(yán)格控制，確保不出現(xiàn)安全盲區(qū)。在車(chē)輛、人員、大宗貨物出入登記上，嚴(yán)格遵循“對(duì)人、對(duì)證件、對(duì)車(chē)輛”的三對(duì)原則，嚴(yán)格控制、及時(shí)疏導(dǎo)人車(chē)流量、保持秩序始終井然，重視安全制度的執(zhí)行力度，完善交接班確保工作銜接嚴(yán)密，杜絕隱患和疏漏。強(qiáng)調(diào)全員管理，充分發(fā)揮智能化監(jiān)控系統(tǒng)功能。我們要求管理處其他員工亦應(yīng)擔(dān)負(fù)起安全管理和防范的義務(wù)，建立起“快速反應(yīng)，快速支援”體系。在防范的策略上強(qiáng)調(diào)轄區(qū)內(nèi)各崗位的的聯(lián)防意識(shí)，發(fā)揮備崗、備勤人員的規(guī)模優(yōu)勢(shì)。通過(guò)監(jiān)控中心，形成統(tǒng)一的有機(jī)護(hù)衛(wèi)整體（三）安控管理的動(dòng)態(tài)重心模式1、接管入伙期，我們主要以人防為主，技防為輔。安控管理對(duì)象主要針對(duì)搬家公司、零星施工人員、家具公司人員及外來(lái)可疑人員。這一時(shí)期的工作重點(diǎn)是杜絕違章搬運(yùn)，消防隱患排查，制止破壞公共設(shè)施以及保證轄區(qū)環(huán)境的干凈整潔。2、正常管理期，安全防范逐步轉(zhuǎn)向人防、技防相結(jié)合，著重體現(xiàn)技防的威力。安全管理對(duì)象主要針對(duì)外來(lái)閑雜人員、樓內(nèi)工作人員，工作重點(diǎn)是杜絕閑雜人員進(jìn)入社區(qū)，上下班高潮期重點(diǎn)疏導(dǎo)車(chē)輛，防盜和公共秩序維護(hù)。充分用好技防措施我們將充分利用好大樓閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)等安全防護(hù)設(shè)施對(duì)辦公區(qū)實(shí)施安全管理。預(yù)警、應(yīng)變措施1、安全應(yīng)急計(jì)劃和措施（1）目的：在發(fā)生緊急、突發(fā)事件時(shí)，以最有效的方法，在最短的時(shí)間內(nèi)控制事態(tài)的發(fā)展，或保證出色完成上級(jí)交辦的臨時(shí)任務(wù)。適用范圍：治安突發(fā)事件，如突然發(fā)生的重大搶劫、殺人、業(yè)主或公司管理人員遭到犯罪分子的突然襲擊等。受到水災(zāi)、火災(zāi)、臺(tái)風(fēng)等自然災(zāi)害的威脅、襲擊。其他重大意外情況。（2）職責(zé)：1）對(duì)可能發(fā)生的由物業(yè)管理處負(fù)責(zé)制定安全應(yīng)急計(jì)劃，報(bào)物業(yè)管理處或分管副總經(jīng)理審批，必要時(shí)報(bào)總經(jīng)理審批；2）對(duì)即將發(fā)生或已發(fā)生的突發(fā)事件由安全主管臨時(shí)確定應(yīng)急措施，同時(shí)向上級(jí)匯報(bào)。（3）計(jì)劃：對(duì)可能發(fā)生的治安突發(fā)事件和已發(fā)生或即將發(fā)生的自然災(zāi)害由物業(yè)管理處組織制定應(yīng)急計(jì)劃和預(yù)防措施，并安排崗位人員按部署執(zhí)行。處理治安突發(fā)事件時(shí)，由值班員迅速向派出所報(bào)案，安全主管臨時(shí)確定應(yīng)急方案，安排人員迅速控制物業(yè)管理范圍內(nèi)各通道、樓梯口，封鎖出事現(xiàn)場(chǎng)，嚴(yán)格盤(pán)查出入現(xiàn)場(chǎng)的人員，直到公安人員到來(lái)。制定的應(yīng)急計(jì)劃必須慎重，考慮周詳，在制定自然災(zāi)害應(yīng)急措施時(shí)，要根據(jù)災(zāi)情的程度、特性而定。（4）實(shí)施：在執(zhí)行過(guò)程中，發(fā)現(xiàn)偏離實(shí)際情況應(yīng)及時(shí)糾正，并上報(bào)相應(yīng)審批人員認(rèn)可。對(duì)發(fā)生的每一事件必須總結(jié)，如果是人為原因造成損失，應(yīng)立即查找原因，認(rèn)真填寫(xiě)《糾正措施報(bào)告》，嚴(yán)防類似情況的發(fā)生。保存事件全過(guò)程的有關(guān)記錄，存檔3年。重大自然災(zāi)害的記錄長(zhǎng)期保存。期保存。（5）要求：為增強(qiáng)應(yīng)變能力和戰(zhàn)斗力，平時(shí)每個(gè)護(hù)衛(wèi)隊(duì)員必須進(jìn)行嚴(yán)格的學(xué)習(xí)、訓(xùn)練、消防演習(xí)和緊急集合演練。三、強(qiáng)化消防管理意識(shí)（一）消防管理目標(biāo)堅(jiān)持“預(yù)防為主，防消結(jié)臺(tái)”的消防工作萬(wàn)針，嚴(yán)格實(shí)行防火安全責(zé)任制，并樹(shù)立“全員防消”的管理觀念，實(shí)施全員義務(wù)消防員制。（二）加強(qiáng)消防教育宣傳和培訓(xùn)演練工作1、消防教育宣傳工作：管理處將在物業(yè)轄區(qū)內(nèi)不間斷地傳播消防法規(guī)、防火知識(shí)，并定期邀請(qǐng)消防中隊(duì)前來(lái)舉辦消防知識(shí)講座，張貼消防宣傳畫(huà)，向業(yè)主進(jìn)行消防知識(shí)宣傳。2、做好消防培訓(xùn)及演練工作：重點(diǎn)加強(qiáng)護(hù)衛(wèi)員的消防實(shí)戰(zhàn)演習(xí)，每年組織義務(wù)消防隊(duì)員和廣大業(yè)主共同參與的消防演練，提高全員的“自救”意識(shí)和能力，防患于“未燃”。（三）加強(qiáng)入伙期間的消防管理在入住期間，我們將通過(guò)設(shè)專人巡邏監(jiān)管、安置擋車(chē)樁、安置簡(jiǎn)明指示標(biāo)識(shí)等辦法，著重解決違章占用消防通道的問(wèn)題，保證消防通道的順暢。（四）積極落實(shí)防火安全“三級(jí)”檢查制度，重視冬、春兩季的消防、設(shè)施設(shè)備大檢查工作，確保在火災(zāi)多發(fā)期的消防安全工作。1、一級(jí)檢查由班組組織實(shí)施每個(gè)員工每天在本崗位區(qū)域工作的同時(shí)進(jìn)行火情安全的檢查，排除不安全因素，對(duì)自身不能解決的火情隱患及不安全因素上報(bào)班組長(zhǎng)。每個(gè)員工應(yīng)對(duì)本崗位所負(fù)責(zé)區(qū)域的防火工作負(fù)責(zé)。各班長(zhǎng)及時(shí)組織處理存在的安全隱患和不安全因素，對(duì)處理不了的問(wèn)題及時(shí)上報(bào)上級(jí)領(lǐng)導(dǎo)。接班時(shí)應(yīng)將本班防火安全注意事項(xiàng)和存在問(wèn)題向下一班交待，以保障工作的連續(xù)性。2、二級(jí)檢查由管理處領(lǐng)導(dǎo)實(shí)施管理處領(lǐng)導(dǎo)每季度組織各部門(mén)管理人員對(duì)管轄區(qū)域、設(shè)備物資（特別是易燃易爆物品）進(jìn)行一次全面檢查，并填寫(xiě)《消防檢查情況匯總表》。檢查各部門(mén)對(duì)防火安全工作的執(zhí)行落實(shí)情況。（3）組織處理本處的火險(xiǎn)隱患，總結(jié)經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)向員工進(jìn)行安全教育，增強(qiáng)員工的安全意識(shí)。（4）對(duì)管理處不能處理的安全隱患，及時(shí)上報(bào)公司或報(bào)告公安消防部門(mén)處理。3、三級(jí)檢查由公司領(lǐng)導(dǎo)實(shí)施物業(yè)管理部或公司領(lǐng)導(dǎo)根據(jù)物業(yè)防火安全的實(shí)施情況和上級(jí)部門(mén)的要求不定期對(duì)大樓進(jìn)行全面安全檢查或重點(diǎn)防火部位的抽查，公司安全領(lǐng)導(dǎo)小組每年不少于一次全面檢查。檢查各管理處貫徹防火安全制度的執(zhí)行情況，重點(diǎn)檢查要害部位防火安全管理及制度的落實(shí)情況。對(duì)檢查結(jié)果進(jìn)行匯總和總結(jié)，填寫(xiě)《消防檢查情況匯總表》下發(fā)各管理處、專業(yè)部門(mén)。4、三級(jí)檢查的基本內(nèi)容易燃易爆危險(xiǎn)物品貯存、管理、使用是否符合安全要求；貯存容器、管道有無(wú)定期測(cè)試，有無(wú)跑、冒、滴、漏現(xiàn)象。使用液化石油氣爐灶，是否按照安全要求操作，擺放位置是否符合安全規(guī)定。對(duì)煙頭等遺留火種是否采取安全有效的預(yù)防、處理措施。倉(cāng)庫(kù)內(nèi)貨物及物資分類存放是否符合安全規(guī)定，庫(kù)房?jī)?nèi)使用60W以下燈泡。電器設(shè)備運(yùn)行是否正常，有無(wú)超負(fù)荷運(yùn)行，電線、電纜的絕緣有無(wú)老化、受潮、漏電、短路等情況。電動(dòng)機(jī)有無(wú)空轉(zhuǎn)現(xiàn)象，防雷設(shè)備是否完好，有無(wú)亂拉亂接電線情況。使用易燃易爆物品是否符合安全操作要求，殘油、氣的處理是否安全妥當(dāng)。危險(xiǎn)場(chǎng)所動(dòng)火是否按規(guī)定辦理手續(xù)，焊工操作時(shí)是否達(dá)到“七不”、“四要”、“一清”要求。使用有毒有害物品的場(chǎng)所是否有防毒的安全措施。檢查消防器材及消防系統(tǒng)的完好情況。各部門(mén)對(duì)消防器材有無(wú)管好、用好和到期換藥。門(mén)衛(wèi)對(duì)出入人員是否進(jìn)行嚴(yán)格檢查，對(duì)攜帶易燃易爆危險(xiǎn)物品的人員是否把關(guān)等。5、防火檢查用火、用電有無(wú)違章情況。安全出口、疏散通道是否暢通，安全疏散指示標(biāo)志、應(yīng)急燈是否完好。消防櫥窗、設(shè)備房、辦公室、倉(cāng)庫(kù)、等物業(yè)管轄范圍內(nèi)的消防設(shè)施、器材和消防安全標(biāo)志是否在位、完整；滅火器是否壓力正常，滅火水帶是否有破損。常閉式防火門(mén)是否處于關(guān)閉狀態(tài)，防火卷簾下是否堆放物品影響使用。消防安全重點(diǎn)部位的人員在崗情況。其他消防安全情況。6、火災(zāi)隱患整改對(duì)存在的火災(zāi)隱患，應(yīng)當(dāng)及時(shí)予以消除。違章使用明火作業(yè)或者在只有火災(zāi)危險(xiǎn)的場(chǎng)所吸煙，使用明火等違反禁令的。安全出口上鎖、遮擋或者占用、堆放物品影響疏散通道暢通的。消火栓、滅火器材被遮擋影響使用或者被挪作他用的。用使防火門(mén)處于開(kāi)啟狀態(tài)，防火卷簾下堆放物品影響使用的。消防設(shè)施管理、值班人員和防火巡查人員脫崗的。違章關(guān)閉消防設(shè)施、切斷消防電源的。（五）消防檔案消防安全重點(diǎn)單位應(yīng)建立健全消防檔案。1、單位基本概況和消防安全重點(diǎn)部位情況。2、建筑物消防設(shè)計(jì)審核、消防驗(yàn)收以及消防安全檢查的文件、資料。消防管理組織機(jī)構(gòu)和各級(jí)消防安全責(zé)任人。消防安全制度。消防設(shè)施、滅火器材情況。義務(wù)消防隊(duì)人員及其消防工種人員情況。與消防安全有關(guān)的重點(diǎn)工種人員情況。新增消防產(chǎn)品，防火材料的合格證明。滅火和應(yīng)急疏散預(yù)案。消防設(shè)施定期檢查記錄，自動(dòng)消防設(shè)施全面檢查測(cè)試的報(bào)告以及維修保養(yǎng)記錄?；馂?zāi)隱患及其整改情況記錄。防火檢查、巡查記錄。有關(guān)燃?xì)?、電氣設(shè)備檢測(cè)（包括防雷、防靜電）等記錄資料。消防安全培訓(xùn)記錄。滅火和應(yīng)急疏散預(yù)案的演練記錄?；馂?zāi)情況記錄。消防獎(jiǎng)懲情況記錄。（六）建立消防快速反應(yīng)隊(duì)結(jié)合以往的工作經(jīng)驗(yàn)，我們將在護(hù)衛(wèi)員中選撥一批隊(duì)員組建××建設(shè)分行辦公樓管理處“消防快速反應(yīng)分隊(duì)”，以保證一旦出現(xiàn)火警時(shí)，我們能迅速作出反應(yīng)，立足“自救”，最大限度地減少火災(zāi)損失。火警應(yīng)急程序如下：1、報(bào)警管理處所有人員均應(yīng)加強(qiáng)消防意識(shí)，發(fā)現(xiàn)異常情況（如煙霧、火光等），應(yīng)立即向上級(jí)領(lǐng)導(dǎo)及消防部門(mén)匯報(bào)。管理處值班員接到火警報(bào)警后，應(yīng)迅速通知附近人員趕往現(xiàn)場(chǎng)，查明報(bào)警地址、燃燒起因、目前火勢(shì)、周邊環(huán)境及人員受傷情況等。2、召集火警確認(rèn)后，通知義務(wù)消防隊(duì)員趕赴現(xiàn)場(chǎng)。管理處所有人員在獲悉火警均應(yīng)立即趕赴現(xiàn)場(chǎng)，參與滅火。管理處主任接報(bào)后應(yīng)趕往現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行調(diào)度，安全主管接報(bào)后應(yīng)趕往現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行指揮。到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)的人員必須聽(tīng)從現(xiàn)場(chǎng)指揮的調(diào)配。3、滅火現(xiàn)場(chǎng)指揮根據(jù)火場(chǎng)情況，迅速組織到場(chǎng)員工成立滅火組、搶救組、疏散組、警戒組及支援組等，開(kāi)展滅火工作。滅火人員執(zhí)行命令應(yīng)迅速、果斷。滅火組在現(xiàn)場(chǎng)指揮的帶領(lǐng)下使用滅火器材進(jìn)行滅火。搶救組應(yīng)迅速組織人力貴重物品及危險(xiǎn)物品搬離現(xiàn)場(chǎng)。疏散組負(fù)責(zé)協(xié)助鄰近火場(chǎng)的業(yè)戶迅速按指定通道疏散，同時(shí)指揮停泊在危險(xiǎn)區(qū)域內(nèi)的車(chē)輛駛離。形成火災(zāi)現(xiàn)場(chǎng)屏蔽區(qū)和隔離區(qū)，防止火情蔓延。后續(xù)趕往火場(chǎng)的人員為支援組。按現(xiàn)場(chǎng)指揮的命令，向現(xiàn)場(chǎng)運(yùn)送滅火劑、滅火器材以及所需的各種工具。如火勢(shì)過(guò)大且消防警已到場(chǎng)時(shí)，不必要的人員要迅速撤離。義務(wù)消防員繼續(xù)協(xié)助消防警滅火直至火勢(shì)被完全控制。（七）善后與收復(fù)火勢(shì)完全熄滅后，護(hù)衛(wèi)員負(fù)責(zé)現(xiàn)場(chǎng)警戒，保護(hù)現(xiàn)場(chǎng)，并協(xié)助消防部門(mén)查明火因并統(tǒng)計(jì)損失，向上級(jí)提交事故報(bào)告。消防滅火流程圖（1）通用滅火流程： 火災(zāi)發(fā)生：轄區(qū)內(nèi)任何人均有責(zé)任立即報(bào)告，并立即參加滅火搶救以最快方式：1、報(bào)告消防中心，通知消防搶險(xiǎn)隊(duì)；報(bào)告管理處有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)。撥打電話報(bào)警。 消防搶險(xiǎn)人員得知火警后立即攜帶滅火工具趕往現(xiàn)場(chǎng)：察看火情，迅速確定滅火方案；迅速調(diào)集搶險(xiǎn)人員及物力進(jìn)行自救。救火原則：先救人，后救火；先隔離火源，后滅火。保潔服務(wù)火勢(shì)繼續(xù)擴(kuò)大安全主管繼續(xù)指揮現(xiàn)場(chǎng)救火，調(diào)集人、物力進(jìn)行搶救組織疏散，做好救援、防止不法分子，減少傷亡事故。以最快方式通知公司領(lǐng)導(dǎo)和防火安全領(lǐng)導(dǎo)小組有關(guān)人員撥“119”再次告之火災(zāi)情況向附近有滅火消防能力單位求援多方努力將火撲滅認(rèn)真吸取此次火災(zāi)的教訓(xùn)，配合公安消防部門(mén)做好以下工作：（1）查明火災(zāi)發(fā)生的原因；（2）查清火災(zāi)事故責(zé)任人，責(zé)任人寫(xiě)出書(shū)面檢查待后處理；（3）制定相應(yīng)的改進(jìn)預(yù)防措施；（4）將火災(zāi)事故書(shū)面報(bào)告公司安全領(lǐng)導(dǎo)小組。一、保潔區(qū)域分析：工商局辦公樓大廳地面及立柱、墻面裝飾為理石干掛板構(gòu)成，需定時(shí)進(jìn)行打蠟、拋光等保養(yǎng)，以確保其材質(zhì)穩(wěn)定性和美觀。辦公樓室內(nèi)部分地面為地毯鋪設(shè)，需進(jìn)行定期吸塵和清洗和消殺，以確保其清潔、無(wú)菌。辦公樓層地面為全瓷地磚，需進(jìn)行定期機(jī)洗清潔日常推塵，以保持其光澤。辦公樓內(nèi)走廊一側(cè)墻面主要由玻璃幕墻組成，附著灰塵時(shí)，污漬明顯，需及時(shí)清洗。辦公樓外圍區(qū)域由石材與綠化區(qū)構(gòu)成，石材質(zhì)地耐磨但遇水易發(fā)生化學(xué)反應(yīng)影響美觀。生化學(xué)反應(yīng)影響美觀。6、辦公樓部分樓層房門(mén)為木質(zhì)，易變形和干裂，需進(jìn)行木質(zhì)打蠟保養(yǎng)。7、工商局辦公樓外墻由玻璃幕構(gòu)成，需進(jìn)行定期高空清洗，以保持大樓外觀潔凈。8、辦公區(qū)外圍地面為石材構(gòu)成，需定時(shí)進(jìn)行及時(shí)清掃和定期徹底清洗，以阻斷污染物進(jìn)入樓內(nèi)。二、保潔措施及標(biāo)準(zhǔn)1、理石地面、理石墻面、立柱根據(jù)理石年代的物理結(jié)構(gòu)和化學(xué)成分的不穩(wěn)定性，圖案美觀抗磨能力差，耐腐蝕性弱，所以在保養(yǎng)維護(hù)上更需注意，我們?cè)诒ｐB(yǎng)方面將采?。海?）清洗：①使用中性STFP、OFF按一定比例進(jìn)行徹底清洗。②在徹底清洗后，用清水清洗兩遍，除去殘留的藥液。③用吸水機(jī)吸干后，用三速吹風(fēng)機(jī)吹干。④用干凈毛巾仔細(xì)抹塵。落蠟①使用TONSE220進(jìn)行封閉處理，使理石間隙受損處得以充填。②待封閉蠟干燥后，落進(jìn)口COMDCETE-2兩次，在封閉基礎(chǔ)上產(chǎn)生堅(jiān)硬的保護(hù)層。③在①②處理的基礎(chǔ)上落蠟SPR2RT-FINSH一次。④SPRIPJ-FINSHF干燥后，用PNOB-NB2000型高速拋光機(jī)配合OVER/2修補(bǔ)拋光。⑤（1）、（2）每年三次。日常保養(yǎng)①每晚在下班時(shí)間用高速拋光機(jī)配合P44拋光修補(bǔ)蠟進(jìn)行拋光保養(yǎng)，隨時(shí)保持地面光潔明亮。②日間保潔人員隨時(shí)使用靜電吸塵劑，實(shí)行往復(fù)推塵、抹塵，做到光亮、清潔無(wú)塵。③除塵、擦拭每日一次。④走廊及踢角線每月徹底清洗一次，并每日隨時(shí)拖拭，保持無(wú)灰塵、無(wú)污漬；走廊墻壁每年清潔、除塵二次，易污部位隨時(shí)除污。2、樓梯、電梯、電梯外門(mén)及轎箱內(nèi)壁、地面、樓梯扶手、踢角線及內(nèi)側(cè)玻璃每周沖洗擦拭一次，每周沖洗擦拭一次，每日用不銹鋼保養(yǎng)液打光一次，并隨時(shí)巡視清掃、擦拭、保持清潔。3、衛(wèi)生間（1）天花板、墻面部分，使用百潔布配合萬(wàn)能清潔劑隨時(shí)對(duì)其進(jìn)行徹底清洗，去除油、煙及灰塵，使其潔凈光亮。（2）地面部分：首先進(jìn)行表面酸化處理，除去污物及異味，而后采用XTAS42DS擦地機(jī)，百潔墊配合硬表面清潔劑每周對(duì)地面進(jìn)行徹底清洗，去除表面及縫隙中的殘留污垢，并且每日進(jìn)行拖拭。（3）便池、尿斗，使用桶刷，進(jìn)行日常保潔，做到無(wú)異味，無(wú)污物、無(wú)尿堿。每日清洗、消毒一次。尿斗內(nèi)始終保持有富士香球并不小于1厘米；洗手盆、臺(tái)面、鏡面、鏡框、木隔板、門(mén)窗、窗臺(tái)、管線及開(kāi)關(guān)面板隨時(shí)擦拭，保持無(wú)灰塵、污漬；拖布池隨時(shí)清洗，保持暢通；便簍垃圾隨時(shí)傾倒。4、公共部位的照明燈具每年進(jìn)行三次擦拭、除塵，對(duì)因燈具燒毀等造成的污跡隨時(shí)擦拭，保持清潔、無(wú)污。不銹鋼面光亮如初。5、木質(zhì)樓梯扶手、不銹鋼護(hù)欄部分1、（1）大樓所有步梯扶手均為木質(zhì)，典雅高檔，木質(zhì)裝飾需要用干凈絨面干抹布每日輕輕擦拭浮塵，保持其天然光澤，并避免劃痕。（2）木質(zhì)步梯扶手除日常清潔外，還需定期進(jìn)行打蠟養(yǎng)護(hù)，以防止其干裂、褪色、變形等。2、不銹鋼耐腐蝕性強(qiáng)，光亮美觀，如不經(jīng)常保養(yǎng)和其它金屬一樣也會(huì)銹蝕，失去光澤，降低使用壽命。我們將根據(jù)實(shí)際情況，采取如下保養(yǎng)措施：安排保潔人員每日使用專用不銹鋼保養(yǎng)液進(jìn)行光亮保養(yǎng)。隨時(shí)除塵、除銹。保持無(wú)污漬，光潔明亮。不銹鋼煙灰桶：隨時(shí)清理、傾倒，沒(méi)有積存，保持桶內(nèi)外及周?chē)孛娴臐崈簟?、殺蟲(chóng)滅鼠消毒為保證大樓的環(huán)境衛(wèi)生符合國(guó)家規(guī)定，公司在夏季每月6次、春秋季每月2次、冬季每月1次進(jìn)行空氣消毒，重點(diǎn)部位每日噴一次殺蟲(chóng)劑殺滅蚊蠅。春秋季節(jié)每季度對(duì)后樓梯地下室設(shè)備層等隱患處滅鼠一次，確保大樓不受“四害”侵?jǐn)_。每日對(duì)工商局宿舍區(qū)域進(jìn)行消殺，以及時(shí)消滅病菌傳染源，阻斷傳播途徑。7、公共區(qū)域內(nèi)側(cè)玻璃用玻璃專用清洗劑每月清洗一次；日常隨時(shí)抹灰，去除污漬。做到光亮、無(wú)手印、無(wú)污漬。外墻、玻璃幕清洗辦公樓外墻根據(jù)板材特點(diǎn)，選用中性清潔劑進(jìn)行每年1次集中高空作業(yè)徹底清潔，使用升降平臺(tái)進(jìn)行日常清潔維護(hù)。工商局辦公樓外玻璃幕墻，選用玻璃清潔劑進(jìn)行每年兩次高空作業(yè)徹底清潔。工商局辦公樓外圍進(jìn)行日常清掃，每月集中用高壓水槍配以中性清潔劑進(jìn)行沖刷和拖拭。工商局辦公樓層內(nèi)地面采用靜電吸塵劑進(jìn)行不間斷推塵，大廳地面每周進(jìn)行集中拋光。辦公區(qū)垃圾隨時(shí)清理、果皮箱進(jìn)行每日清潔、傾倒。設(shè)備維護(hù)一、設(shè)備配置分析：1、辦公樓中央空調(diào)機(jī)組為美國(guó)約克螺桿式壓縮機(jī)空調(diào)機(jī)組。優(yōu)點(diǎn)功率較大，供熱、降溫效果好，缺點(diǎn)能量消耗大。2、辦公樓地下一層設(shè)有專門(mén)高壓配電機(jī)房，供給辦公樓的照明、設(shè)備運(yùn)行供電，機(jī)房設(shè)有三臺(tái)變壓機(jī)組，其中兩臺(tái)正常運(yùn)轉(zhuǎn)，一臺(tái)備用，采用雙路高壓電源供電方式。高層建筑的電梯為主要的交通和運(yùn)輸工具，依賴性大，該物業(yè)共有直梯四部。其中酒店兩部，辦公樓兩部。數(shù)量少，使用率高，對(duì)交通影響大，因此，保障電梯的24小時(shí)安全運(yùn)行和暢通成為居家之重，貫徹電梯維保、巡檢程序，嚴(yán)格乘梯安全規(guī)則，制定停機(jī)、跑水防范應(yīng)對(duì)措施是“以人為本，安全第一”管理原則的根本印證；在工商樓四層由一臺(tái)斯大電鍋爐向樓內(nèi)供應(yīng)熱水。二、設(shè)備維護(hù)方案：嚴(yán)格按照我們?cè)趯?shí)踐中患結(jié)出來(lái)的九字決，即“看、聽(tīng)、聞、摸、查、測(cè)、試、比、記”進(jìn)行操作，確保物業(yè)維修養(yǎng)護(hù)的實(shí)施效果。定期開(kāi)展物業(yè)公用設(shè)施設(shè)備、來(lái)用部位完好率的統(tǒng)計(jì)工作，以此作為物業(yè)維修養(yǎng)護(hù)的工作導(dǎo)向。機(jī)電運(yùn)行與保養(yǎng)：物業(yè)區(qū)及公用設(shè)施機(jī)電運(yùn)行、養(yǎng)護(hù)運(yùn)作按照《機(jī)電設(shè)備管理工作手冊(cè)》規(guī)范運(yùn)作。如下表：日常機(jī)電設(shè)備管理運(yùn)作主要內(nèi)容檢查項(xiàng)目及處理方法考核標(biāo)準(zhǔn)值班：保障轄區(qū)供水供電、電梯空調(diào)等正常運(yùn)作并做好記錄；運(yùn)行組巡視：巡視設(shè)備房和設(shè)備運(yùn)行情況，做好巡查記錄；秩序：搞好設(shè)備房的物品管理，加強(qiáng)安全防范工作。負(fù)責(zé)機(jī)電設(shè)施、設(shè)備的各項(xiàng)維修、保養(yǎng)工作，并做好記錄；維修組定期清潔所管設(shè)備的設(shè)備房；負(fù)責(zé)對(duì)設(shè)備設(shè)施進(jìn)行全面巡視、檢查，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)處理。1.低壓配電柜2.干式變壓器3.水泵4.水池5.電梯6.消檢查項(xiàng)目火栓7.疏散出口指示燈8.干粉滅火器。按照ISO9001標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)輕微不合格項(xiàng)進(jìn)行整改，嚴(yán)重不合處理方法格項(xiàng)上報(bào)物業(yè)公司總經(jīng)理并提出糾正措施。3、日常維修養(yǎng)護(hù)：大樓及公用設(shè)施維修、養(yǎng)護(hù)運(yùn)作按照公司《維修工作手冊(cè)》規(guī)范運(yùn)作。如下表：機(jī)電運(yùn)行：24小時(shí)工作8：00~8：30處理申報(bào)投訴；8：30~10：00跟蹤監(jiān)督；10：30~12：00安排維護(hù)養(yǎng)護(hù)；14：00~15：30巡視維修養(yǎng)護(hù)；15：30~17：00整理學(xué)習(xí)；日常周檢、月檢考核按ISO9001質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)；年終考核按國(guó)家“優(yōu)秀示范社區(qū)”標(biāo)準(zhǔn)考核。主要工作17：00~18：30回訪。室內(nèi)：小修30分鐘，一般故障2小時(shí)，不超過(guò)8小時(shí)，較難故障3天內(nèi)。48小時(shí)跟蹤驗(yàn)證。樓梯、墻面：發(fā)現(xiàn)問(wèn)題按原樣及時(shí)修復(fù)，每年全面檢查一房屋本體次，3~4年全面修補(bǔ)刷漆一次。天面：每年檢查一次，每年雨季前須檢查一次，發(fā)現(xiàn)破損及時(shí)修補(bǔ)。室內(nèi)污水系統(tǒng)：每月檢查一次，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)修補(bǔ)。道路車(chē)場(chǎng)：每天檢查1遍，隨壞隨修；公共設(shè)施天線：每月檢查1遍，隨壞隨修；明暗溝：每周檢查1遍，隨壞隨修；供水電氣：每月細(xì)查供水電氣：每月細(xì)查1遍，零修及時(shí)，中小型維修通知水電部門(mén)；樓道燈：每月檢查1遍，即壞即修。檢查項(xiàng)目及處理方法檢查項(xiàng)目1.地基基礎(chǔ)2.梁柱板主體3.墻體4.頂棚5.樓梯扶手處理方法按照ISO9001標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)輕微不合格項(xiàng)進(jìn)行整改，嚴(yán)重不合格項(xiàng)上報(bào)主任并提出糾正措施?？己藰?biāo)準(zhǔn)日常周檢、月檢考核ISO9001質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)；年終考核按國(guó)家建設(shè)部考核標(biāo)準(zhǔn)。2、電梯安全管理規(guī)定電梯維修保養(yǎng)人員必須持證上崗，無(wú)操作證人員禁止操作。大廈值班的電梯管理人員每天對(duì)電梯全面巡視一次，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)通知維修人員處理。電梯保養(yǎng)人員嚴(yán)格按照保養(yǎng)計(jì)劃和保養(yǎng)技術(shù)規(guī)程進(jìn)行作業(yè)，遇到乘梯者違章使用時(shí)，應(yīng)及時(shí)糾正。電梯維修人員應(yīng)努力學(xué)習(xí)，提高工作技能，當(dāng)電梯發(fā)生故障時(shí)在規(guī)定的時(shí)間內(nèi)趕到現(xiàn)場(chǎng)，采取措施處理問(wèn)題，確保電梯的正常安全使用。大廈統(tǒng)一在消防中心設(shè)24小時(shí)值班室，保證電梯發(fā)生故障時(shí)能得到通知，及時(shí)處理。在電梯機(jī)房懸掛《電梯困人救援規(guī)程》，電梯困人時(shí)，應(yīng)嚴(yán)格按規(guī)程執(zhí)行放人程序。（7）經(jīng)特種設(shè)備質(zhì)量安全檢測(cè)不合格未取得《安全檢驗(yàn)合格證》的電梯嚴(yán)禁投入使用，嚴(yán)格執(zhí)行電梯年審制度。（8）所有電梯必須由取得電梯維修保養(yǎng)安全資格的單位進(jìn)行維修保養(yǎng)。乘梯須知用手按鈕嚴(yán)禁撞擊不許吸煙勿靠廂門(mén)運(yùn)行之時(shí)擠門(mén)危險(xiǎn)危險(xiǎn)物品禁止進(jìn)梯保持清潔勿吐勿丟運(yùn)載貨物須先報(bào)批若遇意外請(qǐng)按警鈴超載鈴響后進(jìn)退出兒童乘梯成人攜帶發(fā)生火警切勿乘梯電梯困人救援凡遇故障，應(yīng)首先通知電梯工，如電梯工超過(guò)規(guī)定時(shí)間仍未到達(dá)，則機(jī)電維修部經(jīng)過(guò)培訓(xùn)之值班人員可根據(jù)不同情況，依下列步驟先行釋放被困乘客：（1）轎廂停于接近電梯口的位置：確定轎廂所在位置（根據(jù)樓層燈指示或小心開(kāi)啟外門(mén)察看）；關(guān)閉機(jī)房電源開(kāi)關(guān)；用專用外門(mén)鎖匙開(kāi)啟外門(mén)；用人力開(kāi)啟轎廂門(mén)（要慢、用力不要過(guò)大）；協(xié)助乘客離開(kāi)轎廂；重新將外門(mén)關(guān)好（人在廳門(mén)外不能用手打開(kāi)為止）。（2）轎廂停于遠(yuǎn)離電梯口的位置時(shí)：利用電話或其它方式，通知轎廂內(nèi)的乘客保持鎮(zhèn)靜，并說(shuō)明轎廂可能隨時(shí)移動(dòng)，不必驚慌，同時(shí)如轎廂門(mén)處于半關(guān)閉狀態(tài)，則應(yīng)先行將其完全關(guān)閉；進(jìn)入機(jī)房，關(guān)閉該故障電梯的電源開(kāi)關(guān)；拆除電機(jī)之軸端蓋（如有），安上旋柄座及旋柄；救援人員用力把持住旋柄，另一救援人員，手持掣動(dòng)釋放桿，輕輕撬開(kāi)掣動(dòng)，注意觀察平層標(biāo)志，使轎箱逐步移動(dòng)至最接近之電梯門(mén)口；確認(rèn)剎車(chē)制動(dòng)無(wú)誤，放開(kāi)盤(pán)車(chē)手輪；然后按照上述“一”中所列步驟救出乘客。遇到其它復(fù)雜情況，應(yīng)及時(shí)報(bào)告電梯維修保養(yǎng)單位處理。此規(guī)程如與個(gè)別電梯實(shí)際不相符，以該電梯的困人救援程序?yàn)闇?zhǔn)。5、電梯維修安全保養(yǎng)工操作為保證電梯維修保養(yǎng)工作時(shí)人員和設(shè)備的安全，制定本規(guī)程。在維修保養(yǎng)工作時(shí)，不得乘客或載客，必須在電梯首層大堂標(biāo)識(shí)“電梯維修，暫停使用”標(biāo)志牌。維修保養(yǎng)電梯中，如維保人員分置作業(yè)在機(jī)房、轎廂、轎頂或底坑時(shí)，必須確認(rèn)可靠的聯(lián)絡(luò)，不得進(jìn)行重疊作業(yè)。在機(jī)房維修保養(yǎng)時(shí)，應(yīng)先斷開(kāi)機(jī)房總電源后，才能進(jìn)行各掣板的清理、保養(yǎng)等工作。嚴(yán)禁用濕毛巾擦機(jī)身。維保人員進(jìn)入轎頂，應(yīng)告確認(rèn)轎頂安全開(kāi)關(guān)使用正常，在操作電梯運(yùn)動(dòng)之前要確定所有人員均處在安全位置。在轎頂須停車(chē)長(zhǎng)時(shí)間維修或保養(yǎng)時(shí)應(yīng)斷開(kāi)轎頂急停開(kāi)關(guān)，嚴(yán)禁一腳站在廳門(mén)口一腳站在轎頂或轎內(nèi)長(zhǎng)時(shí)間。嚴(yán)禁開(kāi)啟廳門(mén)探身到井道內(nèi)或在轎廂頂探身到另一井道檢查電梯。維修保養(yǎng)電梯時(shí)，如需連接短接線，要先確定電梯轎門(mén)與各層廳門(mén)已完全鎖閉，所短接位置不得引起誤操作。工作完畢一定要拆除短接線方能離開(kāi)現(xiàn)場(chǎng)。6）對(duì)有集成芯片的控制部分電路板不得隨便觸動(dòng)，有必要進(jìn)行調(diào)整6）對(duì)有集成芯片的控制部分電路板不得隨便觸動(dòng)，有必要進(jìn)行調(diào)整或需重新設(shè)定時(shí)，應(yīng)由熟練技術(shù)人員依調(diào)試程序進(jìn)行。底坑和轎頂、機(jī)房不得同時(shí)作業(yè)，如須同時(shí)作業(yè)，作業(yè)人員必須帶安全帽，必須注意工件、工具不得下落，以防落物傷人。7）操作時(shí)應(yīng)由主持和助手協(xié)同進(jìn)行，并保持隨時(shí)互相呼應(yīng)。8）操作時(shí)如果需用轎內(nèi)人員配合進(jìn)行，轎內(nèi)操作人員要精神集中，嚴(yán)格服從維修人員的指令。9）進(jìn)入轎頂或底坑工作，必須確認(rèn)底坑急停開(kāi)關(guān)和廳門(mén)鎖閉開(kāi)關(guān)安全正常，并將檢修盒急停開(kāi)關(guān)斷開(kāi)，才能開(kāi)始工作。三、技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)(保養(yǎng)程序)低壓配電柜控制柜保養(yǎng)1、目的：確保低壓配電柜和各設(shè)備控制柜的正常安全運(yùn)行。2、范圍：適合低壓配電室配電柜，各設(shè)備的控制柜視具體情況參照有關(guān)條款執(zhí)行。3、職責(zé)：由機(jī)電安裝維修工程部維修組每年對(duì)其進(jìn)行一次全面檢查保養(yǎng)，并在最短的停電時(shí)間內(nèi)完成保養(yǎng)工作。內(nèi)容：1)準(zhǔn)備工作：在配電柜停電保養(yǎng)的前一天通知用戶停電起止時(shí)間。停電前做好一切準(zhǔn)備工作，特別是工具的準(zhǔn)備應(yīng)齊全；辦理好工作票、操作票手續(xù)。由維修組組長(zhǎng)負(fù)責(zé)統(tǒng)一指揮，力求參加保養(yǎng)工作的人員思想一致，行動(dòng)統(tǒng)一，分工協(xié)作合理，以便高效率完成工作。2)保養(yǎng)程序：實(shí)行分段保養(yǎng)，先保養(yǎng)護(hù)衛(wèi)負(fù)荷段。停護(hù)衛(wèi)負(fù)荷電，其余負(fù)荷照常供市電。斷開(kāi)供護(hù)衛(wèi)負(fù)荷市電的空氣開(kāi)關(guān)，斷開(kāi)發(fā)電機(jī)空氣開(kāi)關(guān)，把發(fā)電機(jī)選擇開(kāi)關(guān)置于“停止”位置，擠開(kāi)蓄電池正、負(fù)極線，掛標(biāo)示牌，以防發(fā)電機(jī)發(fā)送電。檢查母線接頭處有無(wú)變形，有無(wú)放電變黑痕跡，緊固聯(lián)接螺拴，螺接若有生銹應(yīng)予更換，確保接頭連接緊密。檢查母線上的絕緣子有無(wú)松動(dòng)和損壞。用手柄把總空氣開(kāi)關(guān)從配電柜中搖出，檢查主觸點(diǎn)是否有燒溶痕跡，檢查滅弧罩是否燒黑和損壞，緊固各接線螺絲、保潔柜內(nèi)灰塵，試驗(yàn)機(jī)械的合閘、分閘情況。把各分開(kāi)關(guān)柜從抽屜柜中取出，緊固各接線端子。檢查電流互感器、電流表、電度表的安裝和接線，檢查手柄操作機(jī)構(gòu)的靈活可靠性，緊固空氣開(kāi)關(guān)進(jìn)出線，保潔開(kāi)關(guān)柜內(nèi)和配電柜后面引出線處的灰塵。保養(yǎng)電容柜時(shí)，應(yīng)先斷開(kāi)電容器總開(kāi)關(guān)，用直徑2.5mm2以上的導(dǎo)線把電容器逐個(gè)對(duì)地放電，然后檢查接觸器、電容器接線螺絲、接地裝置是否良好，檢查電容器有無(wú)脹肚現(xiàn)象，并用吸塵器保潔柜內(nèi)灰塵。高壓負(fù)荷段保養(yǎng)完畢，可起動(dòng)發(fā)電機(jī)對(duì)其供電、停電保養(yǎng)其余母線段。逐級(jí)斷開(kāi)低壓側(cè)空氣開(kāi)關(guān)，然后斷開(kāi)供變壓器電的高壓側(cè)真空斷路器，合上接地開(kāi)關(guān)，懸掛“禁止合閘，有人工作”標(biāo)示脾。L.按C、D、B、F項(xiàng)所有要求保養(yǎng)完畢配電柜后，拆除安全裝置，斷開(kāi)高壓側(cè)接地開(kāi)關(guān)，合上真空斷路器，觀察變壓器投入運(yùn)行無(wú)誤后，向低壓配電柜逐級(jí)送電，并把護(hù)衛(wèi)負(fù)荷由發(fā)電機(jī)供電轉(zhuǎn)為市電供電。安全注意事項(xiàng)：1)停電后應(yīng)驗(yàn)電。2)在分段保養(yǎng)配電矩時(shí)，帶電和不帶電配電柜交界處應(yīng)裝設(shè)隔離裝置。3)操作高壓側(cè)真空斷路器時(shí)，應(yīng)穿絕緣靴，戴絕緣手套，并有專人監(jiān)護(hù)。4)保養(yǎng)電容器柜時(shí)，在電容器對(duì)地放電之前，嚴(yán)禁觸摸。5)保養(yǎng)完畢送電前，應(yīng)先清點(diǎn)人數(shù)檢查有無(wú)工具遺留在配電柜內(nèi)，并拆除所有安全裝置后方可送電。相關(guān)文件及記錄：1)檢修工作票2)配電柜、控制柜年保養(yǎng)記錄2)配電柜、控制柜年保養(yǎng)記錄變壓器保養(yǎng)（干式）1、目的：確保變壓器處于最佳運(yùn)行或備用狀態(tài)。2、職責(zé)：1)供電局負(fù)責(zé)大樓干式變壓器保養(yǎng)，在未移交之前由機(jī)電維修部每年組織保養(yǎng)一次。2)操作人員必須具有高壓進(jìn)網(wǎng)作業(yè)證。3、內(nèi)容：1)先投入備用變壓器，再把待保養(yǎng)變壓器退出運(yùn)行。A.用高壓操作手柄斷開(kāi)備用變壓器高壓側(cè)接地開(kāi)關(guān)，合上高壓側(cè)真空斷路器，觀察備用變壓器空載運(yùn)行是否正常。B.逐級(jí)把負(fù)荷轉(zhuǎn)移到備用變壓器。C.斷開(kāi)待保養(yǎng)變壓器高壓側(cè)真空斷路器，合上接地開(kāi)關(guān)，上鎖，掛標(biāo)示牌。D.用手柄搖出待保養(yǎng)變壓器低壓側(cè)總空氣開(kāi)關(guān)，防止反送電。2)檢查變壓器外罩有無(wú)破損，銘牌是否完好清晰，緊固外罩螺絲，以減小變壓器運(yùn)行時(shí)外罩受振動(dòng)而產(chǎn)生的噪音。3)檢查變壓器高低壓例與電線或母線聯(lián)接處是否接觸良好，緊固聯(lián)接螺絲，螺絲生銹應(yīng)予更換。4)固聯(lián)接螺絲，螺絲生銹應(yīng)予更換。4)緊固電壓調(diào)節(jié)聯(lián)接片的固定螺絲。5)檢查冷卻風(fēng)機(jī)是否有異常，緊固風(fēng)機(jī)電控箱內(nèi)電線接頭，并檢查里面的電器是否完好。6)用吸塵器保潔變壓器內(nèi)外的灰塵。7)檢查變壓器中性點(diǎn)接地狀況和變壓器外罩接地線是否牢固。8)斷開(kāi)高壓例接地開(kāi)關(guān)，用2500V搖表?yè)u測(cè)變壓器一次側(cè)、二次側(cè)的電纜帶繞組對(duì)地之間的絕緣電阻，一次側(cè)絕緣電阻不低于300兆歐，二次側(cè)絕緣電阻不低于10兆歐。9)檢查變壓器內(nèi)有無(wú)遺留工具，鎖上變壓器外罩門(mén)。10)合上高壓側(cè)真空斷路器、變壓器空載運(yùn)行無(wú)誤后，用手柄把低壓側(cè)總空氣開(kāi)關(guān)搖入，并轉(zhuǎn)移部分負(fù)荷至保養(yǎng)后的變壓器，觀察其帶負(fù)荷運(yùn)行情況。11)做好保養(yǎng)記錄。4、安全注意事項(xiàng)：1)操作高壓開(kāi)關(guān)應(yīng)穿好絕緣鞋，戴好絕緣手套。2)搖測(cè)絕緣電組必須由兩人進(jìn)行。5、相關(guān)文件：水泵定期保養(yǎng)1、目的：適用范圍：所有大樓安裝的生活水泵，消防泵，噴灑泵，補(bǔ)壓泵，排污泵，潛水泵、空調(diào)水泵。職責(zé)：由機(jī)電維修部維修組負(fù)責(zé)。內(nèi)容：消防水泵、噴灑泵、補(bǔ)壓泵每?jī)稍逻M(jìn)行一次試運(yùn)行，運(yùn)行時(shí)間3—10分鐘，消防泵起動(dòng)時(shí)在管網(wǎng)頂部試消火拴出口噴水射程達(dá)6M以上；每年進(jìn)行一次全面保養(yǎng)。排污泵，潛水泵每半年進(jìn)行一次全面保養(yǎng)。水泵保養(yǎng)時(shí)應(yīng)把將泵體相連的5米范圍內(nèi)的閥門(mén)、壓力表、管道等隨泵同時(shí)保養(yǎng)。泵體的保養(yǎng)：檢查泵體應(yīng)無(wú)破損、銘牌完好、水流方向指示明確清楚、外觀整潔、油漆完好。補(bǔ)充潤(rùn)滑油，若油質(zhì)變色，有雜質(zhì)應(yīng)予更換。檢查盤(pán)根密封情況，盤(pán)根不宜過(guò)緊，漏水以5-10克/分鐘為宜，若有不正常漏水應(yīng)增加或更換石棉繩填料。聯(lián)軸器的聯(lián)接螺絲和橡膠墊圈若有損壞應(yīng)予更換。緊固機(jī)座螺絲并做防銹處理。生活水泵和空調(diào)水泵因運(yùn)轉(zhuǎn)頻繁，每年應(yīng)對(duì)泵體進(jìn)行一次大修。5)電機(jī)的保養(yǎng)：外觀檢查應(yīng)整潔，銘牌完好，接地線連接良好。拆開(kāi)電機(jī)接線盒內(nèi)的導(dǎo)線連接片，用500V兆歐表?yè)u測(cè)電機(jī)繞組相與相、相對(duì)地間的絕緣電阻值應(yīng)不低于0．5兆歐。安裝電機(jī)接線盒內(nèi)三相導(dǎo)線及連接片應(yīng)牢固緊密。6)相關(guān)閥門(mén)、管道及附件的保養(yǎng)：各個(gè)閥門(mén)的開(kāi)關(guān)應(yīng)靈活可靠，內(nèi)外無(wú)滲漏，閘閥閥桿應(yīng)定期加注潤(rùn)滑油。單向閥動(dòng)作應(yīng)靈活，閥體內(nèi)外無(wú)漏水。壓力表指示準(zhǔn)確，表盤(pán)清晰。管道及各附件外表整潔美觀，無(wú)裂紋，油漆應(yīng)完整無(wú)脫落。F.點(diǎn)動(dòng)判斷水泵轉(zhuǎn)向是否正確，若有誤應(yīng)予更正。7)控制柜的保養(yǎng)：斷開(kāi)控制柜總電源，檢查各轉(zhuǎn)換開(kāi)關(guān)，啟動(dòng)、停止按鈕動(dòng)作應(yīng)靈活可靠。檢查柜內(nèi)空氣開(kāi)關(guān)、接觸器、繼電器等電器是否完好，緊固各電器接觸線頭和接線端子的接線螺絲。保潔控制柜內(nèi)外灰塵。合上總電源，檢查電源指示應(yīng)正常。8)保養(yǎng)完畢起動(dòng)水泵，觀察電流表、指示燈指示是否正常。9)觀察水泵運(yùn)轉(zhuǎn)應(yīng)平穩(wěn)，無(wú)明顯振動(dòng)和異聲，壓力表指示正常，控制柜各電器無(wú)不良噪音。5、相關(guān)文件及記錄：水泵及電機(jī)半年保養(yǎng)記錄。風(fēng)機(jī)的保養(yǎng)目的：確保風(fēng)機(jī)手動(dòng)、自動(dòng)能正常起動(dòng)和運(yùn)轉(zhuǎn)。范圍：每年對(duì)大樓所有風(fēng)機(jī)進(jìn)行一次全面保養(yǎng)，同時(shí)對(duì)風(fēng)機(jī)控制柜、風(fēng)閥、電氣控制回路等一同保養(yǎng)。內(nèi)容：保養(yǎng)前應(yīng)先斷開(kāi)風(fēng)機(jī)主電源，并掛上標(biāo)示牌。手搖轉(zhuǎn)動(dòng)風(fēng)輪，觀察轉(zhuǎn)動(dòng)情況，調(diào)節(jié)好皮帶的松緊度，檢查聯(lián)軸器間隙和對(duì)中度。檢查各結(jié)合面的墊片和密封填料，必要時(shí)應(yīng)予更換。保潔風(fēng)葉、機(jī)殼外部及電機(jī)外表面。向各轉(zhuǎn)動(dòng)部位加潤(rùn)滑油，調(diào)節(jié)風(fēng)閥傳動(dòng)機(jī)構(gòu)，動(dòng)作靈活可靠。檢測(cè)電機(jī)繞組的絕緣電阻，緊固電源線的接線端子，檢查電機(jī)接地是否良好。檢查風(fēng)機(jī)控制柜內(nèi)各種電器是否完好，緊固各接線端子。檢查風(fēng)閥傳動(dòng)機(jī)構(gòu)是否靈活可靠、電線有無(wú)破損、電線接頭緊固是否良好。合上風(fēng)機(jī)主電源，檢查電源指示應(yīng)正常。開(kāi)機(jī)試驗(yàn)連續(xù)運(yùn)轉(zhuǎn)半小時(shí)，觀察各儀表、指示燈指示應(yīng)正常，運(yùn)轉(zhuǎn)時(shí)應(yīng)無(wú)異樣聲音。4、相關(guān)文件及記錄：風(fēng)機(jī)年保養(yǎng)記錄?；馂?zāi)報(bào)警控制系統(tǒng)的保養(yǎng)目的：確?；馂?zāi)報(bào)警控制系統(tǒng)運(yùn)行在良好狀態(tài)，能及時(shí)準(zhǔn)確地報(bào)警。內(nèi)容：2.1周檢(對(duì)火災(zāi)報(bào)警主控屏進(jìn)行自檢功能檢查)。按自檢鍵，讓主控屏進(jìn)行自檢，觀察主控屏液晶顯示，并把自檢結(jié)果打印出來(lái)。按消聲鍵，消除聲音。按復(fù)位鍵，使主控屏恢復(fù)到正常狀態(tài)。4）將檢測(cè)情況記錄在值班記錄表中。2.2月檢：測(cè)試主控屏主要工作電壓，檢查備用電源蓄電池是否正常，并進(jìn)行備用電源的自檢試驗(yàn)。檢查樓層井道內(nèi)的分線箱箱門(mén)及箱體外觀情況，箱內(nèi)外線路有無(wú)缺損和故障隱患。對(duì)消防中心集控柜進(jìn)行清掃除塵，檢查接線端子有無(wú)電線松脫，導(dǎo)線編號(hào)是否完整清晰。因受環(huán)境影響而導(dǎo)致煙感器、溫感器臟污應(yīng)及時(shí)保潔。2.3年檢：逐個(gè)拆下煙感器、溫感器，對(duì)其上的灰塵、銹斑進(jìn)行保潔，并對(duì)電線接頭進(jìn)行緊固。對(duì)每個(gè)樓層井道內(nèi)的分線箱，進(jìn)行開(kāi)箱清掃，并對(duì)箱內(nèi)外導(dǎo)線進(jìn)行緊固。噴煙檢查每個(gè)煙感器報(bào)警的正確性。3、相關(guān)文件及記錄：消防中心值班記錄；消防設(shè)施月保養(yǎng)記錄；消防設(shè)備年保養(yǎng)記錄。防火卷簾門(mén)的保養(yǎng)目的：保證防火卷簾門(mén)時(shí)刻處于良好的備用狀態(tài)。內(nèi)容：2.1月保養(yǎng)：1)手控檢查：外觀檢查門(mén)軌、門(mén)扇有無(wú)變形、卡阻現(xiàn)象，手動(dòng)按鈕箱是否良好上鎖。卷簾門(mén)的電控箱指示信號(hào)是否正常，箱體是否完好。開(kāi)啟按鈕箱門(mén)，按動(dòng)向上(或向下)按鈕，卷簾門(mén)應(yīng)上升(或下降)。在按鈕操作上升(或下降)過(guò)程中，操作人員應(yīng)密切注意卷簾門(mén)上升(或下降)到端部位置時(shí)能否自動(dòng)停車(chē)，若不能，應(yīng)迅速手動(dòng)停車(chē)，且必須待限位裝置修復(fù)(或調(diào)整)正常后方可重新操作。2)自控檢查：用燃著的香煙等煙源使系統(tǒng)中任一煙感動(dòng)作時(shí)，自動(dòng)裝置將發(fā)出報(bào)警信號(hào)，同時(shí)自動(dòng)啟動(dòng)卷簾門(mén)電控系統(tǒng)兩次下滑關(guān)閉卷簾門(mén)。卷簾門(mén)一次下滑至離地面1.2米左右停車(chē)，延時(shí)90秒鐘左右，再自動(dòng)啟動(dòng)卷簾門(mén)全部關(guān)閉。卷簾門(mén)關(guān)閉后，只有待煙感(或溫感)信號(hào)消除，或復(fù)位按鈕復(fù)位后才可重新開(kāi)啟卷簾門(mén)。消防中心按鈕操作檢查：消防中心只設(shè)置卷簾門(mén)關(guān)閉按鈕，操作關(guān)閉按鈕卷簾門(mén)通過(guò)二次下滑關(guān)閉到位后，檢查消防中心信號(hào)指示是否正常。針對(duì)系統(tǒng)中檢查出來(lái)的缺陷及時(shí)修復(fù)。對(duì)卷簾門(mén)進(jìn)行清掃除塵，若有油漆脫落及局部變形的地方進(jìn)行修復(fù)，確保卷簾門(mén)外觀保潔美觀。3.2年保養(yǎng)：3.2年保養(yǎng)：1)完成月保養(yǎng)全部項(xiàng)目。2)對(duì)卷簾門(mén)控制箱自檢按鈕、故障報(bào)警消聲鍵、復(fù)位鍵進(jìn)行專門(mén)檢查。3)緊固各電線接頭，保潔控制箱內(nèi)的灰塵，檢查箱內(nèi)電氣元件是否齊備。4、相關(guān)文件及記錄。1)消防設(shè)施月保養(yǎng)記錄；2)消防設(shè)備年保養(yǎng)記錄。自動(dòng)噴水滅火系統(tǒng)的保養(yǎng)1、每天巡視系統(tǒng)的供水總控制閥、2、報(bào)警控制閥及其附屬配件，3、進(jìn)行外觀檢查，確保系統(tǒng)處于無(wú)故障態(tài)。2、每月檢查一次警鈴是否正常，報(bào)警閥啟動(dòng)是否靈活。打開(kāi)試警鈴閥，報(bào)警閥閥瓣應(yīng)自動(dòng)開(kāi)啟，延遲器延遲5—90秒后，水力警鈴應(yīng)發(fā)出報(bào)警信號(hào)，如果警鈴不動(dòng)作，應(yīng)檢查整個(gè)警鈴管道，排除水垢及泥沙等污物，使水流暢通，以防報(bào)警失靈。3、每月應(yīng)對(duì)噴頭進(jìn)行一次外觀檢查，發(fā)現(xiàn)不正常的噴頭應(yīng)及時(shí)更換。每月檢查系統(tǒng)控制閥門(mén)使處于開(kāi)啟狀態(tài)，若有破壞或損壞應(yīng)及時(shí)修理更換，保證控制閥門(mén)不被誤關(guān)閉。每?jī)蓚€(gè)月應(yīng)對(duì)系統(tǒng)進(jìn)行一次綜合試驗(yàn)，按分區(qū)逐一打開(kāi)末端試驗(yàn)裝置放水閥，試驗(yàn)系統(tǒng)靈敏性。觀察閥門(mén)開(kāi)啟性能和密封性能，如發(fā)現(xiàn)閥門(mén)開(kāi)啟不暢通或密封不嚴(yán)，應(yīng)將供水閘閥關(guān)閉，打開(kāi)放水閥將系統(tǒng)中水放掉，然后打開(kāi)閥門(mén)蓋檢查，視情況調(diào)換閥瓣密封件，排除水垢及污物等。查流動(dòng)水壓，壓力表所顯示的壓力值不應(yīng)明顯下降，若明顯下降，應(yīng)檢查閘閥是否堵塞，若壓力下降明顯且警鈴不報(bào)警，應(yīng)檢查濕式報(bào)警閥的閥瓣是否銹蝕。觀察系統(tǒng)中水流指示器，壓力開(kāi)關(guān)，報(bào)警控制器各部件的聯(lián)動(dòng)性能，應(yīng)能及時(shí)報(bào)警。6、當(dāng)系統(tǒng)因試驗(yàn)或因火災(zāi)啟動(dòng)后，應(yīng)在事后盡快使系統(tǒng)重新恢復(fù)到正常工作狀態(tài)。煙、溫感系統(tǒng)的保養(yǎng)目的：確保煙、溫感系統(tǒng)始終運(yùn)行在良好狀態(tài)下，在火警情況下能及時(shí)準(zhǔn)確地報(bào)警。內(nèi)容：1)日常情況下，主控屏自檢時(shí)若發(fā)出煙感報(bào)警信號(hào)，消防中心1)日常情況下，主控屏自檢時(shí)若發(fā)出煙感報(bào)警信號(hào)，消防中心值班人員應(yīng)迅速通知巡邏護(hù)衛(wèi)趕赴現(xiàn)場(chǎng)檢查報(bào)警原因，若為誤報(bào)警，由消防專職人員對(duì)接收?qǐng)?bào)警信號(hào)的煙感作出保潔和復(fù)位處理。2)每月抽取總煙感數(shù)的5％，用燃著的香煙等煙源使煙感報(bào)警，試驗(yàn)煙感的靈敏度，應(yīng)該全部合格，若其中有一個(gè)不合格，則應(yīng)另外抽取總數(shù)的1O％試驗(yàn)，直至全部合格為止。3)對(duì)檢查出的不合格品進(jìn)行及時(shí)修復(fù)或更換。4)對(duì)有因樓層跑水而危及煙感及其電路的地方，應(yīng)及時(shí)作特別檢查。5)溫感的保養(yǎng)方法參照煙感進(jìn)行，試驗(yàn)報(bào)警靈敏度時(shí)用熱源加溫使其報(bào)警?？照{(diào)設(shè)備的保養(yǎng)1.目的:確保系統(tǒng)安全正常地工作，保障空調(diào)設(shè)備具有良好的性能。2、內(nèi)容:2．1月保養(yǎng):1)水系統(tǒng)的保養(yǎng):A.檢查冷卻水塔冷卻水是否清潔，若不清潔應(yīng)全部更換;B.清洗冷卻水塔、塔盤(pán)。C.清洗冷卻水管上的過(guò)濾器;D.在冷卻水系統(tǒng)中加入緩蝕劑。E.檢查冷卻塔和膨脹水箱補(bǔ)水浮球閥是否正常。F.檢查系統(tǒng)閥門(mén)有無(wú)滲漏，清潔系統(tǒng)設(shè)備的表面。盤(pán)管風(fēng)機(jī)的保養(yǎng):清潔過(guò)濾網(wǎng)、風(fēng)機(jī)傳動(dòng)部位注油，檢查電磁閥和溫控開(kāi)關(guān)。水泵保養(yǎng):見(jiàn)水泵定期保養(yǎng)。2.2半年保養(yǎng):主機(jī)保養(yǎng):主機(jī)由外委廠家維修單位每半年全面保養(yǎng)一次。機(jī)電安裝維修部空調(diào)工檢查合格后在保養(yǎng)記錄上簽字。副機(jī)的保養(yǎng):冷凍泵、冷卻水泵保養(yǎng)見(jiàn)《水泵的定期保養(yǎng)》?？刂乒癖ｐB(yǎng)見(jiàn)《低壓配電柜、控制柜保養(yǎng)》。電動(dòng)閥開(kāi)啟與關(guān)閉性能、電器元件檢查。3)冷卻塔:風(fēng)葉螺柱緊固，檢查轉(zhuǎn)動(dòng)時(shí)是否振動(dòng)，刮塔壁。齒輪箱油位檢查、補(bǔ)油。軸承溫升檢查補(bǔ)加潤(rùn)滑油。布水器轉(zhuǎn)動(dòng)情況檢查。塔盤(pán)、塔體傾斜校正。管道系統(tǒng):A.閥門(mén)漏水檢修，保溫層修補(bǔ)。B.冷卻水管道加藥除垢、除水藻。B.冷卻水管道加藥除垢、除水藻。C.冷凍水管道加藥除水垢。鍋爐保養(yǎng)1、目的：確保系統(tǒng)安全正常地工作，保障空調(diào)設(shè)備具有良好的性能。2、內(nèi)容1、鍋爐應(yīng)按要求進(jìn)行定期檢驗(yàn)，并按鍋爐定期檢驗(yàn)意見(jiàn)書(shū)的要求及時(shí)維修。2、設(shè)備的維修分為運(yùn)行中的修理及停機(jī)修理①運(yùn)行中的修理是鍋爐及附屬設(shè)備運(yùn)行中，某些部位損壞，不需停機(jī)而及時(shí)進(jìn)行的日常維護(hù)修理。②設(shè)備停機(jī)修理分為大修和小修。小修為一般性的修理，鍋爐及附屬設(shè)備每運(yùn)行3-6個(gè)月，需小修一次，大修是指鍋爐受壓部件重大修理或鍋爐恢復(fù)性的修理，要根據(jù)市鍋檢所鍋爐定期檢驗(yàn)意見(jiàn)及損壞情況來(lái)進(jìn)行。3、安全閥每年須送鍋檢所校驗(yàn)一次，壓力表每半年至少校驗(yàn)一次，其它儀表及保護(hù)裝置每月檢查調(diào)查一次，每3-6個(gè)月修理一次。4、鍋爐附屬設(shè)備應(yīng)定期加油保養(yǎng)。5、鍋爐每運(yùn)行六年做一次超水壓試驗(yàn)，必要時(shí)要拆除爐墻及爐拱（水壓試驗(yàn)時(shí)須有市鍋檢所檢驗(yàn)人員參加）。6、鍋爐長(zhǎng)期停爐，應(yīng)采用干法保養(yǎng)，短期停爐（不超過(guò)一個(gè)月）可采用濕法保養(yǎng)，但冬季應(yīng)注意防凍，保養(yǎng)期間，應(yīng)定期檢查（每月一次）。７、長(zhǎng)期停爐，鍋爐儀表及閥門(mén)應(yīng)拆除后保養(yǎng)。機(jī)電設(shè)備維修保養(yǎng)驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)機(jī)電設(shè)備在進(jìn)行維修保養(yǎng)后，班組長(zhǎng)或工程師對(duì)其進(jìn)行基本性能的檢驗(yàn)，檢驗(yàn)合格后在記錄表審核人欄中簽名。設(shè)備保養(yǎng)序號(hào)檢測(cè)標(biāo)準(zhǔn)方法備注名稱周期手動(dòng)盤(pán)轉(zhuǎn)應(yīng)無(wú)異常聲響無(wú)卡阻。1、耳聽(tīng)。根三相繞組絕緣合乎要求。 2、用500V搖表?yè)u據(jù)隙合乎標(biāo)準(zhǔn)，傳動(dòng)皮帶或傳動(dòng)鏈 測(cè)。電手的聯(lián)接可靠，松緊適度。 3、聯(lián)軸器聯(lián)接間 冊(cè)帶負(fù)荷運(yùn)行無(wú)異常聲響。 隙約2-3毫米， 和三相電流應(yīng)平衡，電流值在額定 傳動(dòng)皮帶、傳動(dòng)一動(dòng)設(shè) 范圍內(nèi)。 鏈在兩傳動(dòng)輪 備中部下壓可壓 規(guī)下一指高為松機(jī)定緊適度。而4、用長(zhǎng)螺絲刀一定端與電動(dòng)機(jī)相干 1、變壓器內(nèi)外保潔無(wú)異物。 1、目測(cè)。式一2、母線、電纜線與變壓器聯(lián)接良好。2、用手扳動(dòng)無(wú)松變3、高低壓測(cè)繞組絕緣合乎要求。 動(dòng)感。 壓年4、帶負(fù)荷試運(yùn)行聲響正常。 3、用2500V搖表器 搖測(cè)。4、耳聽(tīng)。配電柜內(nèi)外保潔無(wú)塵、無(wú)異物。1、目測(cè)。低母線、電纜線之間聯(lián)接處接觸良2、抽取部分聯(lián)接壓一 好。 處用手配 3、各電器開(kāi)關(guān)完好無(wú)損，操作靈活，電年功能可靠。柜序設(shè)備保養(yǎng)檢測(cè)標(biāo)準(zhǔn)方法備注號(hào)名稱周期泵體外觀保潔，油漆完好，標(biāo)識(shí)1、目測(cè)。無(wú)破損。 2、耳聽(tīng)。手動(dòng)盤(pán)轉(zhuǎn)無(wú)卡阻、無(wú)異常聲響。3、聯(lián)軸器圓周對(duì)稱抽四點(diǎn)水 3、泵體與電機(jī)聯(lián)接可靠，同軸度合 檢查間隙是否一致 半 乎要求。 4、目測(cè)。 4、與泵體相連的管道閥門(mén)無(wú)漏水，5、目測(cè)。 水泵填料不宜過(guò)緊，不運(yùn)轉(zhuǎn)時(shí)滴6、打開(kāi)旋塞觀察。水以5-10克/分鐘為宜，運(yùn)轉(zhuǎn)時(shí)7、耳聽(tīng)。 無(wú)不間斷性漏水5、壓力表壓力指示正常，單向閥無(wú)年倒流。泵 6、潤(rùn)滑油脂在規(guī)定范圍內(nèi)其密封良好。7、試運(yùn)行無(wú)異常聲響。風(fēng)機(jī)及其相連的軟管保潔無(wú)雜1、目測(cè)。 風(fēng) 物。 2、手壓皮帶輪間的皮帶中傳動(dòng)皮帶聯(lián)接良好，松緊適度。部可壓下一指高。3、手動(dòng)盤(pán)轉(zhuǎn)風(fēng)機(jī)皮帶輪無(wú)卡阻、無(wú)3、耳聽(tīng)。 機(jī) 異聲。 4、耳聽(tīng)。4、試運(yùn)行無(wú)異常聲響。天線架牢固可靠。 1、用手搖動(dòng)具有穩(wěn)定感公共季2、天線架防銹良好。 2、目測(cè)。天線3、放大器、分配器性能良好，接線3、用場(chǎng)強(qiáng)儀抽取部分天線系統(tǒng)度 良好。 終端插座測(cè)量其信號(hào)輸出為56—73分內(nèi)間。電視圖像清晰逼真。 1、目測(cè)。 防盜一2、主機(jī)功能齊全。 2、試機(jī)檢查。監(jiān)控3、攝像鏡頭覆蓋范圍調(diào)節(jié)適當(dāng)，鏡3、目測(cè)。 系統(tǒng)月頭防護(hù)良好，保潔無(wú)塵。主機(jī)無(wú)破損，外觀保潔無(wú)塵。1、目測(cè)。對(duì)講半功能可靠，線路無(wú)故障，至各個(gè)2、隨機(jī)抽取部分住戶進(jìn)行八報(bào)警 住戶的對(duì)講都暢通。 試驗(yàn)。系統(tǒng)年維修工作檢驗(yàn)標(biāo)準(zhǔn)序號(hào) 內(nèi)容 服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)（時(shí)限） 分值評(píng)分標(biāo)準(zhǔn)實(shí)際得分 1.上班穿工作服，佩帶工作 儀 牌，不準(zhǔn)穿拖鞋，不穿奇裝 容 異服。 每發(fā)現(xiàn)一項(xiàng)不1 2.上下班時(shí)，手不放在衣服6分合格扣2分，儀 口袋內(nèi)，不勾肩搭背。 扣完為止。表 3.精神飽滿，舉止文明、端 莊，儀表整潔、利落。窗簾等）的要求的門(mén)窗1天內(nèi)完成。維修不合格扣修理、拆裝2分1分，超過(guò)時(shí)限扣2分。安裝標(biāo)牌、一般4個(gè)小時(shí)內(nèi)完成，最長(zhǎng)玻璃門(mén)、懸不超過(guò)1天，玻璃門(mén)的更換掛布幅等 需向上申請(qǐng)，申請(qǐng)批復(fù)后維 維修不合格扣 修人員積極配合專業(yè)人員進(jìn)2分1分，超過(guò)時(shí) 行更換。 限扣1分。 空調(diào)的維修小故障維修人員能解決的應(yīng) （包括冷凝及時(shí)解決，不能解決的10分 管的破裂、鐘內(nèi)上報(bào)業(yè)主，如果在廠家維修不合格扣漏水等維保修期內(nèi)上報(bào)業(yè)主，維修人2分1分，超過(guò)時(shí)修）員積極配合廠家維修。限扣1分。 照明器具的小故障一般1小時(shí)，大故障 修理、更換一般不超過(guò)1天。如果線路 等有大型的更換需向上申 維修不合格扣 電梯的維修請(qǐng)，得到批復(fù)后維修人員積3分2分，不積極 極配合進(jìn)行更換。 配合工作的扣 2分，超過(guò)時(shí) 系統(tǒng)停電 市政停電提前1天通知業(yè) 限扣1分，扣 主。檢修線路應(yīng)提前1天通 完為止。 知業(yè)主。 消防、機(jī)電、 不積極配合工 水泵等設(shè)備10分鐘內(nèi)上報(bào)業(yè)主。維修人2分作扣1分，超 的維修 員積極配合專業(yè)人員進(jìn)行維 過(guò)時(shí)限扣1 修。 分。 維修記錄 維修不合格扣 記錄準(zhǔn)確、完備、詳實(shí)。 2分2分，不積極 配合工作的扣 維修程序 2分，超過(guò)時(shí) 1）維修發(fā)現(xiàn)故障或接到維 限扣1分，扣 修故障電話后，登記維修 完為止。 記錄，開(kāi)派工單，維修人 員10分鐘內(nèi)趕赴現(xiàn)場(chǎng)。 不積極配合工 2）到達(dá)故障現(xiàn)場(chǎng)后，微笑服2分作的扣2分， 務(wù)，有禮貌地詢問(wèn)業(yè)主故 超過(guò)時(shí)限扣1 障情況，分析故障原因， 分，扣完為止。 盡快處理。若暫時(shí)無(wú)法處 理，應(yīng)向業(yè)主解釋原因， 未提前通知扣 及時(shí)向管理處匯報(bào)，盡快1分1分。 解決。 QRS合計(jì)3）主任或事務(wù)助理驗(yàn)收檢查并在派工單上填寫(xiě)驗(yàn)收結(jié)果、簽名。4）派工單歸檔保存。2分1分8分76不積極配合工作的扣2分，超過(guò)時(shí)限扣1分，扣完為止。記錄未達(dá)到標(biāo)準(zhǔn)的扣1分。不合格項(xiàng)扣1分，扣完為止。實(shí)際得分分?jǐn)?shù)計(jì)算方法：得分=×100所查項(xiàng)目總分值實(shí)際得分：檢驗(yàn)管理處每項(xiàng)得分的總和。所查項(xiàng)目總分值：根據(jù)管理處實(shí)際情況，所查項(xiàng)目分?jǐn)?shù)的總和。第四章物業(yè)服務(wù)保障體系管理、激勵(lì)、監(jiān)督、反饋機(jī)制管理的規(guī)章制度是我們公司不斷進(jìn)步不斷發(fā)展的武器，在不斷統(tǒng)一規(guī)范規(guī)章制度的同時(shí)我們引進(jìn)ISO9001體系，嚴(yán)格的按照體系的步驟來(lái)進(jìn)行封閉式日常的管理工作。實(shí)踐證明，企業(yè)要想保持長(zhǎng)久的活力，就要有良好的激勵(lì)機(jī)制和文化機(jī)制，鼓勵(lì)員工奮發(fā)向上、努力工作；通過(guò)企業(yè)文化活動(dòng)的形式，培養(yǎng)集體主義精神，增強(qiáng)團(tuán)隊(duì)意識(shí)和群體的凝聚力。我們的管理是建立在“人性”的基礎(chǔ)上，對(duì)知識(shí)、對(duì)人格、對(duì)價(jià)值給予高度尊重。我們的做法是：樹(shù)立員工也是顧客的管理理念給人才創(chuàng)造機(jī)會(huì)，讓機(jī)會(huì)造就人才創(chuàng)造寬松的環(huán)境，發(fā)現(xiàn)人才，重視人才物質(zhì)獎(jiǎng)勵(lì)、精神獎(jiǎng)勵(lì)雙管齊下，形成人才的歸屬感營(yíng)造文化氛圍，促進(jìn)交流溝通任何的工作少不了監(jiān)督機(jī)制，我公司一向重視監(jiān)督機(jī)制的完善，導(dǎo)入ISO9001質(zhì)量認(rèn)證體系后，嚴(yán)格按照ISO9001體系來(lái)操作。具體監(jiān)督機(jī)制按ISO9001質(zhì)量體系要素GB/T4.10檢驗(yàn)和試驗(yàn)的控制程序、GB/T4.12檢驗(yàn)和試驗(yàn)狀態(tài)控制程序、GB/T4.14預(yù)防措施控制程序進(jìn)行監(jiān)督檢查。反饋制度我們公司也是嚴(yán)格按照ISO9001體系來(lái)操作的按ISO9001要素GB/T4.19的回訪工作規(guī)程進(jìn)行反饋工作的操作程序進(jìn)行。二、制度建設(shè)管理規(guī)章制度（1）公眾管理制度（2）崗位責(zé)任制（3）維護(hù)運(yùn)作制度（4）人員考核制度管理服務(wù)運(yùn)作規(guī)范用戶行為質(zhì)量監(jiān)督檢查規(guī)范崗位職責(zé)圖1管理規(guī)章制度體系管理處內(nèi)部崗位責(zé)任制各個(gè)崗位的員工都應(yīng)接受管理處主任的統(tǒng)一領(lǐng)導(dǎo)，敬職于自己的崗位職責(zé)，并對(duì)自己分擔(dān)的工作負(fù)全面的責(zé)任，作到責(zé)任、權(quán)限、職位三方面到位，以保障管理工作的正常運(yùn)作。本制度系統(tǒng)規(guī)定公司和管理處各工作崗位的崗位職責(zé)。管理維護(hù)運(yùn)作制度及標(biāo)準(zhǔn)××建設(shè)分行辦公樓管理將引進(jìn)ISO9001質(zhì)量體系文件標(biāo)準(zhǔn)，依此進(jìn)行管理處的日常管理維護(hù)運(yùn)作，對(duì)服務(wù)過(guò)程進(jìn)行有效的操作、控制和監(jiān)督，使各項(xiàng)服務(wù)活動(dòng)都處于受控狀態(tài)。制度由管理維護(hù)運(yùn)作程序文件和作業(yè)指導(dǎo)書(shū)兩部分組成。程序文件具體包括：清潔、綠化管理程序，護(hù)衛(wèi)、車(chē)輛管理程序，裝修管理程序，供水、供電管理程序，消防、公共設(shè)施管理程序、物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)的收費(fèi)程序、建筑物的維護(hù)和維修程序、員工培訓(xùn)程序，糾正和預(yù)防措施控制程序等。作業(yè)指導(dǎo)書(shū)具體包括：安全、清潔衛(wèi)生、財(cái)務(wù)等工作檢查制度和檢查評(píng)分標(biāo)準(zhǔn)，消防安全的檢查規(guī)定和處理方法，還有各種設(shè)備、設(shè)施的操作規(guī)定，員工培訓(xùn)大綱，員工考核及獎(jiǎng)懲辦法，房屋驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)與措施、文檔管理制度等。管理人員考核制度及標(biāo)準(zhǔn)管理人員考核制度——《員工考核及獎(jiǎng)懲辦法》。管理人員考核標(biāo)準(zhǔn)——《員工工作評(píng)定表》（每月考核）、《員工年度考核鑒定表》（年終考核）。月核成績(jī)作為員工效益工資的發(fā)放依據(jù)，年終匯總，填寫(xiě)《員工年度考核鑒定表》，匯總成績(jī)作為員工年終獎(jiǎng)金發(fā)放及晉級(jí)、降級(jí)的主要依據(jù)。管理人員配備、技術(shù)人員比例、培訓(xùn)、管理隨著管理方式、管理手段的現(xiàn)代化，物業(yè)管理隊(duì)伍的結(jié)構(gòu)也發(fā)生革命性變化。項(xiàng)目物業(yè)管理人員的配備已從勞動(dòng)密集型向技術(shù)密集型轉(zhuǎn)化，管理人員和操作人員比例縮小，管理人員應(yīng)是高學(xué)歷、高水平的復(fù)合型人才。針對(duì)項(xiàng)目社區(qū)的特點(diǎn)，我們要求事務(wù)管理人員必須是一專多能，實(shí)行一崗多職，真正體現(xiàn)管理職能的“三合一”（事務(wù)、護(hù)衛(wèi)、日常服務(wù)）。在管理隊(duì)伍的建設(shè)上，我們將采用規(guī)范管理和人性化管理相結(jié)合的方式，運(yùn)用激勵(lì)機(jī)制，充分調(diào)動(dòng)全體員工的工作積極性，嚴(yán)格考核，并實(shí)行10%的淘汰率，確保管理目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。一、人員配備及技術(shù)員比例說(shuō)明項(xiàng)目擬配備各類人員29名，其中管理人員4人，操作人員25名，管理人員與操作層人員的比例大致1：5．5。管理人員培訓(xùn)管理企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)是人才的競(jìng)爭(zhēng)。而人才的競(jìng)爭(zhēng)關(guān)鍵在于企業(yè)是否能最大限度地開(kāi)發(fā)人力資源。要實(shí)現(xiàn)管理人員素質(zhì)的現(xiàn)代化，必須規(guī)范企業(yè)的培訓(xùn)制度，把培訓(xùn)作為企業(yè)的發(fā)展戰(zhàn)略長(zhǎng)抓不懈。我們確定了極具針對(duì)性的項(xiàng)目物業(yè)管理人員培訓(xùn)目標(biāo)，確立了全員終生培訓(xùn)計(jì)劃。公司撥?？钣糜谫?gòu)買(mǎi)培訓(xùn)所需設(shè)備、落實(shí)培訓(xùn)師資力量和培訓(xùn)場(chǎng)地等。采用計(jì)算機(jī)、攝像機(jī)、智能網(wǎng)絡(luò)等先進(jìn)的培訓(xùn)手段，全方位、多層次地傳輸新理論，傳授新技術(shù)，提高員工的綜合素質(zhì)，為項(xiàng)目管理培養(yǎng)復(fù)合型人才。同時(shí)，我們確立了“全員培訓(xùn)、全過(guò)程考核”的培訓(xùn)方針，使培訓(xùn)真正落到實(shí)處。培訓(xùn)系統(tǒng)構(gòu)成圖目標(biāo)計(jì)劃崗位應(yīng)用組織安排考核評(píng)價(jià)考核評(píng)價(jià)構(gòu)成圖說(shuō)明：為了使培訓(xùn)更有實(shí)效性，我們根據(jù)項(xiàng)目物業(yè)管理智能化、園林化的特點(diǎn)，確定目標(biāo)并擬訂計(jì)劃。在此基礎(chǔ)上擬訂培訓(xùn)的組織形式、課程設(shè)置、培訓(xùn)方式及時(shí)限等。計(jì)劃制定后，根據(jù)培訓(xùn)計(jì)劃進(jìn)行落實(shí)，靈活運(yùn)用合適的訓(xùn)練方式和方法，使培訓(xùn)獲得預(yù)期的效果。培訓(xùn)的考核與評(píng)估是培訓(xùn)工作的一個(gè)極其重要的環(huán)節(jié)，我們籍此充分了解培訓(xùn)功效，掌握員工的接受效果。最后根據(jù)評(píng)估考核，及時(shí)調(diào)整培訓(xùn)思路，確定今后培訓(xùn)工作重點(diǎn)。并把理論應(yīng)用到實(shí)踐工作之中，使培訓(xùn)工作真正落到實(shí)處。培訓(xùn)的組織形式公司憑借雄厚的師資優(yōu)勢(shì)，在品保部的調(diào)度監(jiān)督下，項(xiàng)目管理處具體落實(shí)執(zhí)行。培訓(xùn)計(jì)劃：第一階段：入職培訓(xùn)、崗前培訓(xùn)計(jì)劃公司將集中組織入職培訓(xùn)和崗前培訓(xùn)。培訓(xùn)內(nèi)容分為4個(gè)方面：封閉培訓(xùn)、集中培訓(xùn)、上崗實(shí)習(xí)、入住準(zhǔn)備期培訓(xùn)。階段：管理期培訓(xùn)項(xiàng)目正式接管后，隨著各項(xiàng)工作的不斷深入，為確保管理人員嚴(yán)格按程序操作，規(guī)范服務(wù)，提高水平，我們將在入職培訓(xùn)的基礎(chǔ)上，進(jìn)一步進(jìn)行電腦、外語(yǔ)等培訓(xùn)。培訓(xùn)的評(píng)估考核：培訓(xùn)前考核：了解員工的現(xiàn)狀，制訂切實(shí)可行的培訓(xùn)計(jì)劃，確定員工培訓(xùn)的需求方向。培訓(xùn)中考核：技術(shù)（能）方面的培訓(xùn)，要根據(jù)實(shí)際情況，邊培訓(xùn)、邊考察，理論與實(shí)踐相結(jié)合，便于了解員工是否按培訓(xùn)要求和標(biāo)準(zhǔn)指導(dǎo)工作，對(duì)沒(méi)有按要求做的員工進(jìn)行督導(dǎo)和指正。培訓(xùn)后考核：分為實(shí)操考評(píng)和書(shū)面考評(píng)兩種，反饋培訓(xùn)績(jī)效，把考評(píng)的結(jié)果作為評(píng)核員工綜合培訓(xùn)成績(jī)的主要依據(jù)。質(zhì)量監(jiān)督與控制物業(yè)管理工作的核心在于質(zhì)量控制系統(tǒng)的建立和得以不斷的提升服務(wù)質(zhì)量，運(yùn)用ISO9001(2000)質(zhì)量控制系統(tǒng)，以《作業(yè)指導(dǎo)書(shū)》《工作手冊(cè)》內(nèi)容和工作標(biāo)準(zhǔn)為檢查依據(jù)，貫穿于工作準(zhǔn)備階段、工作實(shí)施階段、事后檢查階段、總結(jié)提高階段的四個(gè)階段，從依靠自檢、互檢、日檢、周檢、月檢、季檢、半年考評(píng)、年終總評(píng)的質(zhì)量監(jiān)督檢查手段進(jìn)行全程控制。一、員工基本素質(zhì)標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定（一）儀表、儀容儀表儀容整潔、端正、規(guī)范，精神狀態(tài)飽滿。上班時(shí)間著裝統(tǒng)一，一律佩帶工作卡制服保持清潔、挺括，工作卡涂污或破損及時(shí)更換。嚴(yán)禁穿著私人衣服上崗，嚴(yán)禁穿拖鞋上崗，嚴(yán)禁無(wú)卡上崗。儀容舉止文雅有禮、熱情，力爭(zhēng)給住戶留下良好的第一印象；嚴(yán)禁不雅觀、不禮貌的舉止和行為，如懶散地依靠在臺(tái)椅或墻上。嚴(yán)禁與住戶發(fā)生爭(zhēng)吵和打罵行為；處理違章，對(duì)待無(wú)禮行為，要耐心、容忍，以理服人，教育為主。辦公室內(nèi)，禁止大聲喧嘩；辦公時(shí)間禁止哼唱歌曲、吃東西、聊天、隨意串崗、打私人電話。注意個(gè)人衛(wèi)生，禁止蓄須、留長(zhǎng)指甲；注意個(gè)人清潔，以免因異味引起住戶和同事的尷尬。（二）文明用語(yǔ)要養(yǎng)成使用禮貌、文明的詞語(yǔ)的習(xí)慣，主動(dòng)向住戶和來(lái)訪者問(wèn)好，彬彬有禮、態(tài)度親切。接聽(tīng)電話要注意：要在第一時(shí)間接聽(tīng)電話；首先向?qū)Ψ絾?wèn)候“您好，項(xiàng)目管理部”；禁止用“喂、講話、要哪里、找誰(shuí)”等生硬失禮的詞語(yǔ)。與住戶或來(lái)訪者交談要使用普通話或白話，說(shuō)話要清楚，用詞準(zhǔn)確，言簡(jiǎn)意賅。不講與工作無(wú)關(guān)的話，不講與住戶無(wú)關(guān)的話，不講有損管理部形象的話。（三）處理投訴物業(yè)管理公司應(yīng)遵循公司的經(jīng)營(yíng)原則：接到投訴時(shí)，首先要假定我們的工作存在問(wèn)題；出現(xiàn)投訴，一定要及時(shí)向上反映信息；面對(duì)重大的投訴問(wèn)題，第一負(fù)責(zé)人要親自處理；在處理投訴的過(guò)程中，應(yīng)正確把握好與新聞媒體的關(guān)系；在滿足客戶的要求時(shí)，應(yīng)遵循公司的經(jīng)營(yíng)原則辦事，若客戶的要求違背了公司的經(jīng)營(yíng)原則，則應(yīng)尋求法律援助。規(guī)范客戶投訴的處理程序；認(rèn)真聽(tīng)取住戶的意見(jiàn)，弄清情況，做好筆錄。即時(shí)處理，如非本部門(mén)工作范圍的情況，及時(shí)通知有關(guān)部門(mén)或責(zé)任人。重大問(wèn)題實(shí)行三級(jí)負(fù)責(zé)制：接待人——主管——經(jīng)理逐級(jí)上報(bào)，直到處理完畢。態(tài)度和藹，語(yǔ)言謙虛，不急不躁，耐心地做好解釋工作；不得冷淡、刁難、取笑、訓(xùn)斥住戶、向住戶索要錢(qián)物。凡在管理部工作范圍之內(nèi)的投訴，處理時(shí)間不得超過(guò)一周；隱瞞投訴、漏記或漏報(bào)者除在本部門(mén)公開(kāi)檢討，情節(jié)嚴(yán)重的，還要扣除當(dāng)月效益工資。本細(xì)則不盡之處，參照管理部規(guī)章制度有關(guān)條款。本細(xì)則自公布之日起開(kāi)始實(shí)施。3、物業(yè)管理公司應(yīng)及時(shí)分析、總結(jié)客戶投訴的案例，并列入崗位培訓(xùn)的教材中。二、日巡視檢查規(guī)定1、日巡視內(nèi)容：管理處內(nèi)務(wù)巡視檢查工作內(nèi)容：A．儀容儀表：著裝整潔，佩帶工作牌。B．服務(wù)態(tài)度：說(shuō)話和氣，使用文明用語(yǔ)，不與用戶發(fā)生爭(zhēng)吵。C．工作紀(jì)律：按時(shí)上下班無(wú)遲到早退現(xiàn)象，上班不閑聊，共同打掃辦公室的保潔衛(wèi)生等；D．員工食堂：伙食員個(gè)人衛(wèi)生，食堂整潔，蔬菜清洗質(zhì)量等。E．員工宿舍（集體）：保潔衛(wèi)生，擺放整齊，無(wú)垃圾堆放等。物業(yè)巡視檢查內(nèi)容：A．房管：查違章，如：有無(wú)亂搭、亂建、違章裝修，墻壁有無(wú)亂畫(huà)、亂張貼、區(qū)內(nèi)有無(wú)亂擺買(mǎi)；商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)是否進(jìn)行“門(mén)前三包”，有無(wú)擅自轉(zhuǎn)租或改變申報(bào)經(jīng)營(yíng)范圍等。B．維修：是否有不安全隱患，如：房屋出現(xiàn)破損、消防通道是否被堵、消防設(shè)施是否完好無(wú)損，有無(wú)臨時(shí)亂拉電線；公共及通風(fēng)設(shè)備有無(wú)損壞，室內(nèi)外上下水管有無(wú)滲漏，道路、人行道等有無(wú)損壞，道路欄、路障是否完好無(wú)損等。C．公共秩序：有無(wú)可疑人員在區(qū)內(nèi)游蕩，亂張貼廣告和其他的治安可疑情況等。有無(wú)車(chē)輛亂停放，車(chē)場(chǎng)管理和車(chē)輛擺放是否有序，有無(wú)亂收費(fèi)現(xiàn)象，是否按規(guī)定對(duì)進(jìn)出車(chē)輛進(jìn)行登記等。D．保潔：有無(wú)垃圾亂堆放，垃圾池是否及時(shí)清理，室外污、雨水管，化糞池、沙井是否有堵塞現(xiàn)象，是否及時(shí)疏通、清理，樓道是否按規(guī)定進(jìn)行保潔等。E．綠化：樹(shù)木花草有無(wú)損壞、是否及時(shí)進(jìn)行修剪和除雜草、病蟲(chóng)害，是否及時(shí)修枝剪葉，并對(duì)補(bǔ)種綠地、樹(shù)木采取保護(hù)措施等。G．文化活動(dòng)中心：活動(dòng)場(chǎng)地、設(shè)施保潔衛(wèi)生，設(shè)施完好，各項(xiàng)活動(dòng)安全、有序開(kāi)展，工作人員精神飽滿，服務(wù)及時(shí)到位。2、巡視記錄和記錄的處理：在周末或周一應(yīng)在“管理事務(wù)記錄表”中列出下周或本周巡視的重點(diǎn)、每天巡視的路線。巡視中，主要記錄發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題，對(duì)用戶的提議、建議以及自己在工作中發(fā)現(xiàn)的需加強(qiáng)管理、提高服務(wù)質(zhì)量等方面的想法也應(yīng)該作好記錄。巡視中發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題，分類進(jìn)行處理：A．收集的管理意見(jiàn)急需管理處主任決策的，應(yīng)填寫(xiě)《轉(zhuǎn)呈表》。B．即行關(guān)閉的輕微不合格在日巡視表中關(guān)閉，要求在表中反映出“發(fā)現(xiàn)的不合格已安排何部門(mén)整改”、“何時(shí)復(fù)檢”和“復(fù)檢結(jié)果是否合格”；C．嚴(yán)重不合格，填寫(xiě)“不合格服務(wù)處理表”。D．發(fā)現(xiàn)違章行為填寫(xiě)“違章處理規(guī)定”執(zhí)行。巡視時(shí)間：主管每日上午、下午各巡視一次，記錄一次。注意事項(xiàng)：一天兩次的巡視檢查能基本覆蓋要求檢查的內(nèi)容，上午和下午可以分不同內(nèi)容或服務(wù)項(xiàng)目來(lái)檢查；每天檢查的內(nèi)容要有側(cè)重點(diǎn)，在一周內(nèi)要求基本對(duì)服務(wù)區(qū)域內(nèi)的房屋、公共配套設(shè)施及服務(wù)均作過(guò)檢查或重點(diǎn)檢查。有多名主管的要注意分工，所分區(qū)域、服務(wù)項(xiàng)目搭配合理。日巡視檢查發(fā)現(xiàn)問(wèn)題均記載管理事務(wù)記錄表上，記錄要求清晰、簡(jiǎn)潔，作為日巡視檢查依據(jù)及本人工作考核依據(jù)。5、相關(guān)記錄：管理事務(wù)記錄表三、周檢工作規(guī)定范圍：各管理處周檢。職責(zé)：管理處主任負(fù)責(zé)組織副主任、主管、各班（隊(duì)）長(zhǎng)參加周檢。管理處主任指定一名副主任或主管作好周檢記錄。管理處主任負(fù)責(zé)對(duì)周檢中發(fā)現(xiàn)的不合格組織主管、班組（隊(duì)）長(zhǎng)，及時(shí)制訂整改或糾正措施；發(fā)現(xiàn)嚴(yán)重不合格時(shí)制定糾正措施報(bào)告并上報(bào)公司物業(yè)管理部。3、周檢要求：管理處必須按“5”所規(guī)定的九項(xiàng)進(jìn)行周檢工作。每月抽查總量不少于本文件的規(guī)定。檢驗(yàn)標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)依據(jù)各工作手冊(cè)中的規(guī)定。4、檢查的方式方法：時(shí)間安排：每周一下午，檢查上周的服務(wù)情況，因特殊原因可以提前或滯后一天。參檢人員的檢查組織形式：采用集中與分組相結(jié)合，以集中形式為主；有條件的管理處，可由正、副主任分組帶隊(duì)檢查。檢查方法：實(shí)行巡查或抽查，以抽查為主；每次抽查面覆蓋“5”各項(xiàng)，并應(yīng)側(cè)重兩項(xiàng)加深檢查深度。5、檢查項(xiàng)目和抽查內(nèi)容：房管工作：抽查正在施工裝修的2家用戶、2-5家商業(yè)店鋪，抽查3-5項(xiàng)投訴處理、回訪記錄、巡視記錄和來(lái)訪登記等質(zhì)量記錄，巡視資料室、倉(cāng)庫(kù)、員工食堂和宿舍等。安全工作：每個(gè)巡邏去抽查一個(gè)簽到箱，抽查2-3個(gè)固定崗，抽查3-5份來(lái)訪登記、培訓(xùn)記錄等質(zhì)量記錄，巡檢護(hù)衛(wèi)員儀容儀表，抽查3-5人的文明用語(yǔ)使用、工作流程的掌握。車(chē)輛管理：抽查1-2停車(chē)場(chǎng)和道口崗?fù)?，觀察現(xiàn)場(chǎng)運(yùn)作5分鐘（儀容儀表、文明用語(yǔ)的使用，工作流程的掌握等）；50%的摩托車(chē)、自行車(chē)保管站，抽查2-3份各崗位的質(zhì)量記錄，巡查小區(qū)車(chē)輛停放。保潔工作：大樓內(nèi)抽查2個(gè)工作單元，大樓外抽查3個(gè)下水道口、2-3個(gè)污水井、2-3個(gè)垃圾池（果皮箱），巡檢消殺工作。綠化工作：抽查區(qū)內(nèi)2-3處的綠地?fù)茈s草是否及時(shí)、草坪補(bǔ)種是否及時(shí)，2-3處綠籬修剪、補(bǔ)種是否及時(shí)，3-5棵樹(shù)木有無(wú)病蟲(chóng)害、按規(guī)定修枝剪葉、無(wú)枯枝、無(wú)壞死樹(shù)木。維修工作：抽查50%的樓道電子門(mén)、10%的安監(jiān)探頭，2%煙感探頭，2%的樓道、走廊燈。檢查地點(diǎn)同檢查車(chē)輛、保潔、綠化地點(diǎn)盡量相同，一起檢查，抽檢量不夠另增加檢查范圍。機(jī)電設(shè)備管理：主要由設(shè)備工程部主管組織其主管工程師、班組長(zhǎng)檢查，管理處按與其簽定的管理合同對(duì)其檢查，主要是檢查設(shè)備房與值班室的管理，本周的供電率、供水率、電梯正常運(yùn)行率、設(shè)備完好率、冷氣及時(shí)率。檢查對(duì)上次周檢不合格的處理情況。處理結(jié)果：對(duì)不合格服務(wù)及時(shí)填寫(xiě)《不合格服務(wù)處理表》檢查記錄：檢查出的輕微問(wèn)題記入管理事務(wù)記錄表，整改后關(guān)閉。屬于不合格服務(wù)填寫(xiě)《不合格服務(wù)處理表》。8、相關(guān)文件與記錄：周檢表四、辦公物品管