合肥商業(yè)市場(chǎng)調(diào)查及地塊項(xiàng)目定位發(fā)展報(bào)告附圖豐富

合肥商業(yè)市場(chǎng)調(diào)查分析暨望寧地塊項(xiàng)目定位發(fā)展報(bào)告1合肥商業(yè)市場(chǎng)調(diào)查分析項(xiàng)目地塊屬性分析地塊使用功能匹配性分析項(xiàng)目定位分析、建議寫(xiě)字樓匹配性分析零售業(yè)態(tài)匹配性分析酒店匹配性分析項(xiàng)目投資收益分析合肥商業(yè)市場(chǎng)概況第一篇：知己第二篇：知彼第三篇：察辨第四篇：謀定第五篇：決勝主要商圈布局分析2知己篇項(xiàng)目地塊屬性分析34項(xiàng)目地塊屬性分析項(xiàng)目所在區(qū)位望江東路太湖路徽州大道寧國(guó)路（美食餐飲街）合巢路本案馬鞍山路項(xiàng)目緊鄰?fù)?，距離城市主干道徽州大道與馬鞍山路都在1000米以?xún)?nèi)，占據(jù)得天獨(dú)厚的交通資源；濱湖方向省行政服務(wù)中心政務(wù)區(qū)方向高鐵站方向項(xiàng)目位于包河區(qū)主干道（望江路）和次干道（寧國(guó)路）交叉口，位置優(yōu)越，交通便利45項(xiàng)目地塊屬性分析項(xiàng)目區(qū)位四至項(xiàng)目四至：北至望江路南至朱崗村西至寧國(guó)路東至朱崗村朱崗村朱崗村望江東路寧國(guó)路項(xiàng)目屬于老城區(qū)城中村地塊，東、南、西方向均為破舊低矮平房，環(huán)境較差，但同時(shí)未來(lái)潛力大5項(xiàng)目地塊屬性分析項(xiàng)目地塊較小，要求商業(yè)布局緊湊合理，集約化利用項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)指標(biāo)項(xiàng)目總用地面積9927㎡，項(xiàng)目地塊較為方正，目前地塊區(qū)域存在較多的磚混結(jié)構(gòu)的低矮平房和一棟鋼混結(jié)構(gòu)的5層樓房；6項(xiàng)目地塊屬性分析項(xiàng)目體量分析目前政府對(duì)該地塊缺少準(zhǔn)確詳細(xì)的規(guī)劃，根據(jù)設(shè)計(jì)院提供的數(shù)據(jù)方案一：按照單棟超高層建筑+底商設(shè)計(jì)，主樓建筑面積（地上）4.8萬(wàn)㎡，商業(yè)1.6萬(wàn)㎡，地上總建面6.4萬(wàn)，總建面7.74萬(wàn)㎡；方案二：按照雙塔高層建筑+底商設(shè)計(jì)，辦公樓1.87萬(wàn)㎡，酒店2.42萬(wàn)㎡，商業(yè)1.24萬(wàn)㎡，地上總建面5.53萬(wàn)㎡，總建面6.87萬(wàn)㎡；以上方案是建立在容積率未做上限規(guī)劃要求的前提下設(shè)計(jì)的（容積率大于5），主要作為項(xiàng)目定位參考指標(biāo)。78項(xiàng)目周邊環(huán)境本案和潤(rùn)華府爛尾商業(yè)省政務(wù)服務(wù)中心餐飲商業(yè)太寧花園交通職業(yè)學(xué)院百大購(gòu)物廣場(chǎng)綠地贏海寫(xiě)字樓海頓廣場(chǎng)創(chuàng)智廣場(chǎng)足浴六十五中衛(wèi)崗小學(xué)益力檀宮項(xiàng)目地塊屬性分析89周邊在建項(xiàng)目分析項(xiàng)目位置：合肥市望江東路與寧國(guó)路交匯處東北角占地面積：15.4畝總建筑面積：近7萬(wàn)平米物業(yè)形態(tài)：涵蓋2棟32層和33層高層項(xiàng)目住宅主樓臨近望江東路與寧國(guó)南路交口，沿望江東路和寧國(guó)南路布置的商業(yè)街，共有住宅512套，商業(yè)共四層，建面約1萬(wàn)余平。預(yù)計(jì)4月份開(kāi)盤(pán)銷(xiāo)售，將推出主力戶(hù)型80—100㎡的兩房、三房。和潤(rùn)華府和潤(rùn)商業(yè)1-2銷(xiāo)售，業(yè)態(tài)不做規(guī)定，3-4層統(tǒng)一招商，以休閑娛樂(lè)為主,由于規(guī)模較小，且沒(méi)有統(tǒng)一定位，該項(xiàng)目對(duì)我們影響較小。項(xiàng)目地塊屬性分析910周邊在建項(xiàng)目分析位置：寧國(guó)南路和合巢路交叉口東北角總占地面積：71畝總建筑面積：約15萬(wàn)平方米物業(yè)形態(tài)：共建12幢單體，層數(shù)為11-14層。住宅12.67平方米，商業(yè)2.6平方米。益力檀宮檀宮項(xiàng)目定位高端，后期居住人群為本項(xiàng)目提供較強(qiáng)的消費(fèi)力。項(xiàng)目地塊屬性分析1011望江路：計(jì)劃于2012年年底進(jìn)行改造造，規(guī)劃道路紅紅線(xiàn)寬度為55米，改造后的望望江路中段寬度度可以達(dá)到雙向向6到8車(chē)道；馬鞍山路：高架通達(dá)火車(chē)站站、濱湖區(qū)，交交通十分便利；；軌道1號(hào)線(xiàn)：二期規(guī)劃獲批，，計(jì)劃今年6月動(dòng)工。其中太太湖路站距離項(xiàng)項(xiàng)目較近；徽州大道：在建與南二環(huán)和和高鐵站銜接的的高架，未來(lái)從從徽州大道可方方便到達(dá)高鐵南南站；周邊交通建設(shè)項(xiàng)目地塊屬性分分析1112SWOT分析項(xiàng)目地塊屬性分分析優(yōu)勢(shì)：緊鄰主干道望江江路和次干道寧寧國(guó)路，靠近馬馬鞍山路和徽州州大道，區(qū)位優(yōu)優(yōu)勢(shì)和交通優(yōu)勢(shì)勢(shì)十分明顯；項(xiàng)目周邊寫(xiě)字樓樓、學(xué)校和小區(qū)區(qū)較多，提供了了基礎(chǔ)的消費(fèi)群群；項(xiàng)目地塊較為方方正，有利于規(guī)規(guī)劃設(shè)計(jì)；劣勢(shì)：項(xiàng)目占地面積較較小，很多商業(yè)業(yè)業(yè)態(tài)受到限制制，不利于打造造商業(yè)規(guī)模優(yōu)勢(shì)勢(shì)；周邊自然環(huán)境較較差，破舊民房房多，影響區(qū)域域形象；機(jī)會(huì)：寧國(guó)路的改造升升級(jí)，促進(jìn)整個(gè)個(gè)區(qū)域的商業(yè)發(fā)發(fā)展（下文有詳詳述）；馬鞍山路輕軌即即將全面開(kāi)工，，本區(qū)域?qū)⒊蔀闉槭讉€(gè)輕軌板塊塊；望江路計(jì)劃劃整修、拓寬，，未來(lái)望江路地地位更加凸顯，，交通更便利；；省政務(wù)服務(wù)中心心為整個(gè)周邊環(huán)環(huán)境發(fā)展起到導(dǎo)導(dǎo)向和助推作用用；挑戰(zhàn)：如何借勢(shì)周邊商商業(yè)而又能差異異化定位；由于目前相關(guān)政政策關(guān)于工業(yè)轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)商業(yè)能否銷(xiāo)售售沒(méi)有明確說(shuō)明明，因此萬(wàn)一不不能銷(xiāo)售，資金金壓力將是一個(gè)個(gè)挑戰(zhàn)；市場(chǎng)定位1213項(xiàng)目地塊屬性分分析土地性質(zhì)：工業(yè)轉(zhuǎn)商業(yè)零售商業(yè)可考慮定位商務(wù)辦公賓館酒店餐飲娛樂(lè)業(yè)如何篩選知己知彼13知彼篇合肥商業(yè)市場(chǎng)調(diào)調(diào)查分析14合肥商業(yè)市場(chǎng)概概況隨著合肥社會(huì)經(jīng)經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展展，城市人口不不斷增多，消費(fèi)費(fèi)需求增長(zhǎng)迅速速社會(huì)消費(fèi)品總額額2011年，合肥全市社社會(huì)消費(fèi)品零售售總額突破1000億元大關(guān)，達(dá)到到1111.12億元，同比增長(zhǎng)長(zhǎng)19%，占全省總量22.7%，增幅在中部省會(huì)會(huì)城市中位居第第一。社會(huì)消費(fèi)品零售售總額的大幅增增長(zhǎng)，表明了消消費(fèi)需求和消費(fèi)費(fèi)力的快速增長(zhǎng)長(zhǎng)，也表明合肥肥商業(yè)市場(chǎng)的快快速發(fā)展和巨大大潛力。15各級(jí)商圈逐步形形成，業(yè)態(tài)不斷斷升級(jí)，商業(yè)規(guī)規(guī)模不斷擴(kuò)大，，布局不斷密集集，近幾年發(fā)展展迅猛80年代在80年代，合肥代表表商業(yè)為以紅旗旗百貨大樓、龍龍圖商廈、匯通通商廈為代表的的三孝口商圈崛崛起三孝口商圈崛起起90年代四牌樓商圈崛起起90年代中后期，以以鼓樓商廈、商商之都、百貨大大樓、樂(lè)普生為為代表的四牌樓樓商圈取而代之之2005年區(qū)級(jí)商圈形成以國(guó)購(gòu)廣場(chǎng)、元元一時(shí)代廣場(chǎng)為為代表商業(yè)副中中心形成并不斷斷成熟2009年新區(qū)商圈初步形形成以政務(wù)區(qū)、經(jīng)開(kāi)開(kāi)區(qū)、濱湖區(qū)商商業(yè)逐步形成并并發(fā)展，標(biāo)志城城市商業(yè)向外圍圍發(fā)展布局至今新、老商圈并舉舉發(fā)展舊城改造帶來(lái)老老城區(qū)商業(yè)新的的春天，新區(qū)商商業(yè)布局網(wǎng)點(diǎn)更更加密集淮河路步行街自自90年代后期，人氣氣旺盛，經(jīng)久不不衰商業(yè)發(fā)展歷程合肥商業(yè)市場(chǎng)概概況1617合肥商業(yè)市場(chǎng)概概況商業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)發(fā)展展、需求的差異異化，帶動(dòng)業(yè)態(tài)態(tài)的不斷升級(jí)，，目前市場(chǎng)多種種業(yè)態(tài)并存發(fā)展展各商業(yè)業(yè)態(tài)發(fā)展展現(xiàn)狀傳統(tǒng)單一百貨模模式Shoppingmall模式城市綜合體體模式合肥商業(yè)發(fā)發(fā)展各階段段出現(xiàn)的典典型業(yè)態(tài)：：網(wǎng)絡(luò)購(gòu)物連鎖便利店購(gòu)物中心大賣(mài)場(chǎng)中小型超市中小型百貨公司電視購(gòu)物主題型百貨公司大型連鎖百貨公司市場(chǎng)占有率獲利能力初始期發(fā)展期成熟期衰退期逐步為市場(chǎng)認(rèn)識(shí)、接納，市場(chǎng)份額不斷增加高速發(fā)展，不斷成熟完全成熟，增長(zhǎng)變緩市場(chǎng)萎縮，逐步退出市場(chǎng)（80年代—2005年前后）（2005年前后—2009年前后）（2009年前后—至今）1718市級(jí)商圈成成熟并開(kāi)始始新一輪升升級(jí)，區(qū)級(jí)級(jí)商圈逐步步成熟壯大大，二環(huán)外外新區(qū)商圈圈初步形成成區(qū)級(jí)商業(yè)中中心市級(jí)商業(yè)中中心正在形成的的區(qū)級(jí)商業(yè)中心心本地塊非常?？拷R鞍鞍山路商圈圈，位于該該商圈輻射射范圍內(nèi)。。市區(qū)商圈分分布現(xiàn)狀正在形成的的市級(jí)商業(yè)中心心老城區(qū)商圈三里庵商圈南七商圈元一商圈黃潛望商圈政務(wù)區(qū)商圈經(jīng)開(kāi)區(qū)商圈濱湖區(qū)商圈馬鞍山路商圈主要商圈布布局分析1819未來(lái)商業(yè)規(guī)規(guī)劃基本以以現(xiàn)有商業(yè)業(yè)中心為基基礎(chǔ)，以城城市規(guī)劃發(fā)發(fā)展方向?yàn)闉閷?dǎo)向，形形成未來(lái)商商業(yè)中心規(guī)規(guī)劃布局按照合肥市市大型零售售商業(yè)服務(wù)務(wù)設(shè)施布局局規(guī)劃(2007-2020)?2個(gè)市級(jí)商業(yè)業(yè)功能區(qū)-老城區(qū)和濱濱湖新區(qū)；；-服務(wù)人口在在100萬(wàn)以上，商商業(yè)面積在在80萬(wàn)平方米以以上?8個(gè)區(qū)級(jí)商業(yè)業(yè)功能區(qū)-分別是：東區(qū)商業(yè)中中心、新站站商業(yè)中心心、東南商商業(yè)中心、、經(jīng)開(kāi)區(qū)商商業(yè)中心、、政務(wù)區(qū)商商業(yè)中心、、西南區(qū)商商業(yè)中心、、西區(qū)商業(yè)業(yè)中心、北北區(qū)商業(yè)中中心；-服務(wù)人口在在20萬(wàn)以上，基基本商業(yè)面面積20萬(wàn)平方米以以上市區(qū)未來(lái)商商業(yè)規(guī)劃經(jīng)開(kāi)區(qū)商業(yè)業(yè)中心主要商圈布布局分析19三孝口至大大東門(mén)沿長(zhǎng)長(zhǎng)江路及附附近區(qū)域老城區(qū)商圈圈分析業(yè)態(tài)主要商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)綜合類(lèi)百貨金鷹國(guó)際（大東門(mén)店、百花井店、富世廣場(chǎng)店）華僑廣場(chǎng)（銀泰百貨）、鼓樓商廈、百盛、樂(lè)普生、百貨大樓、安徽商之都、百大CBD超市合家福、紅府、世紀(jì)聯(lián)華主題性商場(chǎng)國(guó)美、蘇寧、五星、百大電器、國(guó)生、宏圖三胞、迪信通、百誠(chéng)、邵氏電腦城、賽康數(shù)碼廣場(chǎng)、太陽(yáng)城、紅太陽(yáng)、青云服飾廣場(chǎng)綜合市場(chǎng)城隍廟商業(yè)街淮河路步行街、女人街傳統(tǒng)商業(yè)中中心，商業(yè)業(yè)集中分布布在長(zhǎng)江路路兩側(cè)及附附近區(qū)域，，商業(yè)集中中程度高，，發(fā)展成熟熟；以三孝口、、四牌樓、、市府廣場(chǎng)場(chǎng)、淮河路路步行街、、城隍廟、、壽春路為為支撐；業(yè)態(tài)以大型型百貨、商商業(yè)街、主主題性商場(chǎng)場(chǎng)為主；規(guī)劃中三孝孝口、四牌牌樓等傳統(tǒng)統(tǒng)商業(yè)區(qū)擴(kuò)擴(kuò)大商業(yè)規(guī)規(guī)模，升級(jí)級(jí)業(yè)態(tài)，目目前部分開(kāi)開(kāi)始動(dòng)工（（例如女人人街、富士士廣場(chǎng)）；；百大電器女人街五星電器邵氏電腦城國(guó)美電器城隍廟百大電器五星電器國(guó)美電器百貨大樓（合家福）商之都蘇寧電器華僑廣場(chǎng)（銀泰百貨）鼓樓商廈五星電器淮河路步行街金鷹名品店金鷹購(gòu)物中心金鷹國(guó)際服飾廣場(chǎng)店百盛世紀(jì)華聯(lián)主要商圈布布局分析20長(zhǎng)江路五里里墩至梅山山路及附近近三里庵商圈圈分析業(yè)態(tài)主要商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)購(gòu)物中心國(guó)購(gòu)廣場(chǎng)、之心城超市家樂(lè)福專(zhuān)業(yè)店國(guó)美電器、蘇寧電器專(zhuān)業(yè)賣(mài)場(chǎng)家福特其他安徽飯店、梅山飯店該商圈依托托城市主干干道交匯處處有利位置置，周?chē)泳幼∪丝谔崽峁┚薮蟮牡南M(fèi)力；；業(yè)態(tài)以購(gòu)物物中心、專(zhuān)專(zhuān)業(yè)店為典典型；本商圈臨三三孝口，周周邊高校、、醫(yī)院較多多，具備其其他區(qū)級(jí)商商圈所不具具備的商業(yè)業(yè)環(huán)境。國(guó)購(gòu)廣場(chǎng)（家樂(lè)福、家福特、國(guó)美電器）之心城蘇寧電器安徽飯店梅山飯店喜客多超市主要商圈布布局分析21勝利路大東東門(mén)至火車(chē)車(chē)站及附近近區(qū)域新站商圈分分析業(yè)態(tài)主要商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)城市綜合體信地城市廣場(chǎng)購(gòu)物中心元一時(shí)代廣場(chǎng)、溫莎國(guó)際廣場(chǎng)超市沃爾瑪、家樂(lè)福、蘇果專(zhuān)業(yè)店國(guó)美電器、國(guó)生電器專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)白馬服裝城（1-3期）、九龍珠、中綠廣場(chǎng)、安徽大市場(chǎng)、四季青服裝城、寶業(yè)家紡廣場(chǎng)主題MALL歡樂(lè)城該商圈依托托火車(chē)站、、汽車(chē)站等等交通配套套，成為合合肥市主要要物流集散散地；業(yè)態(tài)以專(zhuān)業(yè)業(yè)市場(chǎng)、批批發(fā)市場(chǎng)、、購(gòu)物中心心為主；以信地城市市廣場(chǎng)為代代表的城市市綜合體項(xiàng)項(xiàng)目、以歡歡樂(lè)城為代代表的主題題MALL，進(jìn)一步提提升商圈的的影響力；；安徽大市場(chǎng)場(chǎng)為代表的的早期專(zhuān)業(yè)業(yè)市場(chǎng)影響響力雖然還還在，但是是已經(jīng)處于于衰退期，，另外新站站商圈周邊邊商業(yè)較落落后；白馬商貿(mào)城（1-3期）九龍珠中綠廣場(chǎng)信地城市廣場(chǎng)安徽大市場(chǎng)溫莎國(guó)際廣場(chǎng)（沃爾瑪）元一購(gòu)物廣場(chǎng)（百盛、國(guó)美電器）家樂(lè)福國(guó)生電器歡樂(lè)城蘇果超市主要商圈布布局分析2223馬鞍山路望望江路至蕪蕪湖路段及及附近馬鞍山路商商圈分析業(yè)態(tài)主要商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)城市綜合體萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)、海頓國(guó)際廣場(chǎng)購(gòu)物中心新都會(huì)環(huán)球廣場(chǎng)、合家福購(gòu)物中心超市家樂(lè)福、沃爾瑪、合家福、永輝、蘇果專(zhuān)業(yè)店蘇寧電器批發(fā)市場(chǎng)周谷堆批發(fā)市場(chǎng)專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)裕豐花市特色商業(yè)街寧國(guó)路及九華山路餐飲街、海頓饕界該商圈沿馬馬鞍山路聚聚集大量居居住小區(qū)及及大體量寫(xiě)寫(xiě)字樓，為為該商圈的的發(fā)展提供供巨大的消消費(fèi)力；該商圈商業(yè)業(yè)業(yè)態(tài)較均均衡，大型型超市、批批發(fā)市場(chǎng)、、特色商業(yè)業(yè)街等都有有典型項(xiàng)目目；該商圈主要要商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)點(diǎn)較分散，，缺乏集群群效應(yīng)；寧國(guó)路以及及九華山路路餐飲集中中，商業(yè)知知名度較高高；蘇寧電器新都會(huì)環(huán)球球廣場(chǎng)（家家樂(lè)福）周谷堆批發(fā)發(fā)市場(chǎng)（計(jì)計(jì)劃搬遷））裕豐花市酒吧街（規(guī)規(guī)劃）龍蝦一條街街金地88街合家福購(gòu)物物中心海頓國(guó)際廣廣場(chǎng)（饕界界）和地廣場(chǎng)創(chuàng)智廣場(chǎng)本案萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)主要商圈布布局分析2324金寨路太湖湖路至南二二環(huán)段及附附近區(qū)域南七商圈分分析業(yè)態(tài)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)城市綜合體安糧城市廣場(chǎng)購(gòu)物中心安高城市廣場(chǎng)百貨商場(chǎng)百大商業(yè)大廈超市合家福、北京華聯(lián)、沃爾瑪、好又多超市專(zhuān)業(yè)店國(guó)美電器其他琴港不夜城該商圈位于于老城區(qū)與與政務(wù)、經(jīng)經(jīng)開(kāi)等新區(qū)區(qū)結(jié)合部，，為早起自自發(fā)性形成成的商圈；；目前該商圈圈的范圍和和輻射范圍圍都相對(duì)較較弱，但未未來(lái)該區(qū)域域商業(yè)發(fā)展展?jié)摿^大大；該商圈典型型以超市、、購(gòu)物中心心等為主；；商業(yè)大廈（合家福超超市）好又多超市市北京華聯(lián)（國(guó)美電器器）安糧城市廣廣場(chǎng)（在建建）琴港不夜城城江南春酒店店主要商圈布布局分析2425黃潛望板塊塊、政務(wù)區(qū)區(qū)、經(jīng)開(kāi)區(qū)區(qū)、濱湖區(qū)區(qū)商圈新城區(qū)商圈圈新區(qū)區(qū)級(jí)商圈商圈概況及特點(diǎn)黃潛望商圈黃潛望商圈聚集了大量中高端住宅社區(qū)，華潤(rùn)、萬(wàn)科等一線(xiàn)品牌，華地、新華等本土一線(xiàn)品牌，構(gòu)筑此版塊強(qiáng)大的消費(fèi)潛力；經(jīng)過(guò)幾年的發(fā)展，該區(qū)域商業(yè)基本成型，安高城市天地（沃爾瑪）、華潤(rùn)五彩城、大唐國(guó)際（樂(lè)購(gòu)）、港匯廣場(chǎng)（百大百貨）、新華國(guó)際廣場(chǎng)（商之都）、華地香頌道、西環(huán)城市廣場(chǎng)、金大地1912等中高端商業(yè)密集分布。本商圈特點(diǎn)是周邊高端社區(qū)，消費(fèi)能力較強(qiáng)，商業(yè)較高端。政務(wù)區(qū)商圈經(jīng)過(guò)10余年的發(fā)展，政務(wù)區(qū)日趨成熟，近幾年商業(yè)項(xiàng)目不斷布局，早期綠地花花市街（永輝超市），東部的天徽商業(yè)廣場(chǎng)（紅星美凱龍、歐尚超市）、華邦世貿(mào)城，西北部的萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)，中部的新地中心（永輝超市）、華潤(rùn)萬(wàn)象城、置地廣場(chǎng)、天鵝湖購(gòu)物廣場(chǎng)、蘇果超市等，未來(lái)商業(yè)體量巨大，且以中高端定位為主，業(yè)態(tài)以大型購(gòu)物中心、大型超市、高端百貨為主；本區(qū)域特點(diǎn)，依托政府引導(dǎo)，商業(yè)規(guī)模和檔次高，居住人群購(gòu)買(mǎi)力較強(qiáng)，客群定位面向全市；經(jīng)開(kāi)區(qū)商圈目前經(jīng)開(kāi)區(qū)商業(yè)發(fā)展圍繞明珠廣場(chǎng)和中環(huán)城兩個(gè)區(qū)域發(fā)展，明珠廣場(chǎng)依托國(guó)際會(huì)展中心及大型社區(qū)，典型商業(yè)桐山購(gòu)物中心（易初蓮花）、港澳廣場(chǎng)（沃爾瑪）、中州家具城、東方家園、歐風(fēng)街、中環(huán)城購(gòu)物中心（大潤(rùn)發(fā)），大學(xué)城配套商業(yè)目前在建商業(yè)項(xiàng)目百樂(lè)門(mén)廣場(chǎng)、藍(lán)鼎新世紀(jì)中心、鳳凰國(guó)際、澳洲財(cái)富中心、溫州商城；該區(qū)域特點(diǎn)，東部工業(yè)區(qū)，西部居住區(qū)，也是商業(yè)聚集區(qū)，居住人群以年輕群體和大學(xué)生為主；濱湖區(qū)商圈目前濱湖區(qū)商業(yè)還處于起步階段，典型商業(yè)：世紀(jì)金源購(gòu)物中心（萬(wàn)尚百貨）萬(wàn)國(guó)農(nóng)貿(mào)、居然之家等；萬(wàn)達(dá)確定上半年在濱湖開(kāi)發(fā)第三個(gè)萬(wàn)達(dá)，對(duì)于未來(lái)此區(qū)域商業(yè)的發(fā)展無(wú)疑是支強(qiáng)心劑。目前區(qū)域酒店和休閑商業(yè)較多，定位市級(jí)商圈，政府引導(dǎo)起到確定性作用，未來(lái)潛力巨大。主要商圈布布局分析25主要商圈布布局分析總體符合城城市商業(yè)發(fā)發(fā)展規(guī)律，，新區(qū)商圈圈不斷成熟熟與老城區(qū)區(qū)商圈不斷斷升級(jí)并存存商圈發(fā)展展現(xiàn)狀小小結(jié)1、總體來(lái)來(lái)看，目目前合肥肥商圈的的分布符符合城市市商業(yè)發(fā)發(fā)展的一一般規(guī)律律，(老城區(qū)商商圈由城城市歷史史發(fā)展自自發(fā)性形形成，并并不斷發(fā)發(fā)展，形形成“一一圈獨(dú)大大”態(tài)勢(shì)勢(shì)，之后后隨著城城市向外外擴(kuò)展，，不斷出出現(xiàn)新區(qū)區(qū)，不斷斷形成區(qū)區(qū)級(jí)商圈圈)。目前新新區(qū)商業(yè)業(yè)迅速布布局、發(fā)發(fā)展，但但是老城城商圈還還是對(duì)全全市存在在絕對(duì)輻輻射力；；2、區(qū)級(jí)商商圈在發(fā)發(fā)展過(guò)程程中，多多以主干干道交叉叉口布局局，往往往形成狹狹長(zhǎng)布局局，缺乏乏縱深發(fā)發(fā)展，不不利于形形成集群群效應(yīng)；；從發(fā)展展階段上上來(lái)講，，黃潛望望板塊、、政務(wù)區(qū)區(qū)商業(yè)基基本成形形，經(jīng)開(kāi)開(kāi)區(qū)處于于二次發(fā)發(fā)展階段段，濱湖湖區(qū)處于于商業(yè)起起步階段段，未來(lái)來(lái)大商業(yè)業(yè)的布局局是大勢(shì)勢(shì)所趨；；3、老城區(qū)區(qū)商圈商商業(yè)升級(jí)級(jí)提上日日程，并并開(kāi)始實(shí)實(shí)施。典典型商業(yè)業(yè)升級(jí)改改造包括括：華僑僑飯店地地塊、長(zhǎng)長(zhǎng)江飯店店地塊規(guī)規(guī)劃改造造（文化街區(qū)區(qū)“長(zhǎng)江江壹號(hào)盛盛美匯””）、城隍隍廟升級(jí)級(jí)改造、、四牌樓樓區(qū)域未未來(lái)100萬(wàn)㎡商業(yè)業(yè)大規(guī)劃劃、女人人街的改改造已經(jīng)經(jīng)動(dòng)工從從而帶動(dòng)動(dòng)三孝口口周邊商商業(yè)整體體改造升升級(jí)；4、馬鞍山山路是連連接老城城區(qū)與濱濱湖區(qū)主主要的交交通通道道，馬鞍鞍山路商商圈承接接老城商商圈和濱濱湖商圈圈，區(qū)位位優(yōu)勢(shì)十十分明顯顯，未來(lái)來(lái)發(fā)展?jié)摑摿薮蟠?；本商商圈商業(yè)業(yè)業(yè)態(tài)均均衡，又又以寫(xiě)字字樓和餐餐飲業(yè)兩兩種商業(yè)業(yè)形態(tài)為為特點(diǎn)，，但目前前由于商商業(yè)集中中度較低低，商圈圈輻射力力相對(duì)較較弱（下下文將做做重點(diǎn)分分析）。。26察辨篇地塊使用用功能匹匹配性分分析2728零售業(yè)態(tài)態(tài)匹配性性分析目前合肥肥商業(yè)市市場(chǎng)各種種業(yè)態(tài)相相互競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)又相互互依存，，形成動(dòng)動(dòng)態(tài)的商商業(yè)生態(tài)態(tài)鏈零售業(yè)態(tài)態(tài)種類(lèi)業(yè)態(tài)種類(lèi)界定經(jīng)營(yíng)特點(diǎn)購(gòu)物中心內(nèi)部包括大型超市、專(zhuān)業(yè)店、專(zhuān)賣(mài)店、飲食服務(wù)及其他店，各個(gè)租賃店獨(dú)立開(kāi)展經(jīng)營(yíng)活動(dòng)規(guī)模大，種類(lèi)齊全，一站式購(gòu)物大型綜合百貨商場(chǎng)綜合性，門(mén)類(lèi)齊全，以服飾、鞋類(lèi)、箱包、化妝品、禮品、家庭用品、家用電器為主規(guī)模較大，品種齊全，毛利相對(duì)較高，多采用專(zhuān)柜經(jīng)營(yíng)方式主題性商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)品種限于一定主題的商場(chǎng)，如女性、兒童、運(yùn)動(dòng)針對(duì)某一客戶(hù)群體，形成某類(lèi)商品的獨(dú)特的競(jìng)爭(zhēng)力超市自選銷(xiāo)售，開(kāi)放式貨架擺放，出入口分設(shè)，在收銀臺(tái)統(tǒng)一結(jié)算采用開(kāi)放式貨架經(jīng)營(yíng)方式，主營(yíng)家庭日常必需品，毛率低，客流量大專(zhuān)業(yè)店以銷(xiāo)售某類(lèi)商品為主，采取柜臺(tái)銷(xiāo)售或開(kāi)架面售方式體現(xiàn)專(zhuān)業(yè)性、深度性、品種豐富，選擇余地大商業(yè)街由各個(gè)商業(yè)門(mén)面連接而成，形成街道式步行購(gòu)物規(guī)模大，以街道形態(tài)布局，有主題步行街，也有種類(lèi)齊全的步行街專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)針對(duì)某一行業(yè)由單個(gè)商家聚集而成的市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)品種專(zhuān)業(yè)性較強(qiáng)2829購(gòu)物中心心對(duì)門(mén)檻檻人數(shù)要要求高，，因此布布局多在在主干道道交匯處處，交通通便利，，人流量量大購(gòu)物中心心分布123456781910111213141516179182021222324252627282930零售業(yè)態(tài)態(tài)匹配性性分析2930由統(tǒng)計(jì)結(jié)結(jié)果可以以看到，，合肥商商業(yè)業(yè)態(tài)態(tài)中購(gòu)物物中心已已經(jīng)占據(jù)據(jù)相當(dāng)大大的市場(chǎng)場(chǎng)比例，，可以說(shuō)說(shuō)這種業(yè)業(yè)態(tài)已趨趨于成熟熟、飽和和購(gòu)物中心心分布1大唐國(guó)際購(gòu)物廣場(chǎng)11中環(huán)城21安糧城市廣場(chǎng)（在建）2松芝萬(wàn)象城12港澳廣場(chǎng)22港匯廣場(chǎng)（未開(kāi)業(yè)）3明發(fā)商業(yè)廣場(chǎng)13百大購(gòu)物中心（長(zhǎng)江西路）23吉瑞泰盛（在售）4國(guó)購(gòu)廣場(chǎng)14樂(lè)客來(lái)國(guó)際商業(yè)中心24福樂(lè)門(mén)廣場(chǎng)（在售）5溫莎國(guó)際廣場(chǎng)15星隆購(gòu)物廣場(chǎng)（在售）25富世廣場(chǎng)6元一時(shí)代廣場(chǎng)16海頓廣場(chǎng)26天徽商業(yè)廣場(chǎng)7東方廣場(chǎng)（未開(kāi)業(yè)）17信地城市廣場(chǎng)（在建）27萬(wàn)達(dá)蕪湖路店8新都會(huì)18華潤(rùn)五彩城（在建）28萬(wàn)達(dá)天鵝湖店9安高城市天地19華潤(rùn)萬(wàn)象城（在建）29西環(huán)城市廣場(chǎng)10桐山國(guó)際購(gòu)物廣場(chǎng)20百樂(lè)門(mén)國(guó)際名品廣場(chǎng)（在建）30新地中心距離本項(xiàng)項(xiàng)目較近近的購(gòu)物物中心為為：海頓頓廣場(chǎng)、、星隆購(gòu)購(gòu)物廣場(chǎng)場(chǎng)、新都都會(huì)環(huán)球球廣場(chǎng)零售業(yè)態(tài)態(tài)匹配性性分析3031由分布圖圖可以看看出，綜綜合百貨貨商場(chǎng)集集中于老老城區(qū)核核心地段段，對(duì)地地段和人人流量要要求高綜合百貨貨商場(chǎng)分分布678321541314109111215零售業(yè)態(tài)態(tài)匹配性性分析3132一般規(guī)模模較大，，產(chǎn)品檔檔次較高高，種類(lèi)類(lèi)較齊全全，購(gòu)物物環(huán)境舒舒適，購(gòu)購(gòu)物質(zhì)量量?jī)?yōu)保障障綜合百貨貨商場(chǎng)分分布1百貨大樓10百大CBD2鼓樓商廈11銀泰百貨3百盛步行街店12樂(lè)普生4商之都（宿州路）13百大商業(yè)大廈5商之都（大東門(mén)）14華聯(lián)商廈6新曙光百貨15百盛元一店7金鷹名品店168金鷹購(gòu)物中心179金鷹富士廣場(chǎng)店18零售業(yè)態(tài)態(tài)匹配性性分析3233由分布圖圖可以看看出，中中大型超超市主要要位于城城市主干干道或次次主干道道交匯處處，整體體分布較較均勻中大型超超市分布布123456789101112131415161718192021222324252627282930零售業(yè)態(tài)態(tài)匹配性性分析3334從目前市市場(chǎng)來(lái)看看，大型型超市大大部分市市場(chǎng)為洋洋品牌壟壟斷，中中型超市市以全國(guó)國(guó)連鎖超超市為主主中大型超超市分布布1喜客多超市11華潤(rùn)蘇果超市21合家福超市2合家福榮事達(dá)大道店12日之惠22樂(lè)購(gòu)3合家福徽州大道店13合家福23永達(dá)超市4世紀(jì)聯(lián)華超市14麥德龍24樂(lè)客來(lái)5家樂(lè)福恒豐店15好又多超市25合家福超市高新店6紅府超市紅星路店16易初蓮花26沃爾瑪7沃爾瑪17桐山國(guó)際購(gòu)物廣場(chǎng)27合家福大楊鎮(zhèn)店8北京華聯(lián)18大潤(rùn)發(fā)28大潤(rùn)發(fā)9家樂(lè)福新都會(huì)店19沃爾瑪29家樂(lè)福一店10合家福馬鞍山路店20世紀(jì)聯(lián)華蒙城路店30合家福沿河路店最新統(tǒng)計(jì)計(jì)合肥家家樂(lè)福4家：三里里庵店、、新都會(huì)會(huì)店、恒恒豐店、、潛山路路店；沃沃爾瑪：：黃山路路店、萬(wàn)萬(wàn)達(dá)店、、溫莎店店、安高高店、長(zhǎng)長(zhǎng)江東路路店、港港澳廣場(chǎng)場(chǎng)、松芝芝萬(wàn)象城城（即將將開(kāi)業(yè)））；樂(lè)購(gòu)購(gòu)2個(gè)店；大大潤(rùn)發(fā)3個(gè)店（不不含星隆隆廣場(chǎng)））；零售業(yè)態(tài)態(tài)匹配性性分析3435由分布圖圖可以看看出，電電器專(zhuān)業(yè)業(yè)店多分分布各商商圈核心心位置，，往往位位于大型型購(gòu)物中中心，或或者靠近近大型購(gòu)購(gòu)物中心心專(zhuān)業(yè)店分分布國(guó)美電器器國(guó)生電器器國(guó)美電器器安徽大市市場(chǎng)（電電器、廚廚衛(wèi)、電電子專(zhuān)賣(mài)賣(mài)）蘇寧電器器蘇寧電器器百大電器器蘇寧電器器國(guó)美電器器蘇寧電器器百大電器器五星電器器國(guó)美電器器五星電器器零售業(yè)態(tài)態(tài)匹配性性分析3536由分布圖圖可以看看出，大大型建材材專(zhuān)業(yè)市市場(chǎng)多處處于交通通位置好好，而不不依賴(lài)良良好的商商業(yè)地段段，這與與成本和和行業(yè)特特點(diǎn)有較較大關(guān)系系專(zhuān)業(yè)建材材家居市市場(chǎng)分布布美家居家福特鳳凰城家家世界紅旗建材材市場(chǎng)億豐時(shí)尚裝飾飾廣場(chǎng)東方家園中州家具市場(chǎng)場(chǎng)金三角建材城城國(guó)邦望湖美家家居五里廟裝飾世世界環(huán)湖家具市場(chǎng)場(chǎng)華邦美家居濱湖居然之家家信地紅星美凱凱龍紅星美凱龍華邦伊賽特瑤海家居大市市場(chǎng)華東裝飾建材材城環(huán)宇五金建材材輕工商城零售業(yè)態(tài)匹配配性分析3637多業(yè)態(tài)并存發(fā)發(fā)展，新型業(yè)業(yè)態(tài)占市場(chǎng)份份額逐步提升升業(yè)態(tài)發(fā)展特點(diǎn)點(diǎn)總結(jié)1、購(gòu)物中心大大量出現(xiàn)成為為近幾年商業(yè)業(yè)業(yè)態(tài)最為突突出的特點(diǎn)，，出現(xiàn)同質(zhì)化化、重復(fù)性問(wèn)問(wèn)題，對(duì)于后后期經(jīng)營(yíng)帶來(lái)來(lái)挑戰(zhàn)；2、百貨商場(chǎng)不不斷受到新型型業(yè)態(tài)的挑戰(zhàn)戰(zhàn)，金鷹、銀銀泰、萬(wàn)達(dá)的的進(jìn)駐，帶來(lái)來(lái)了更大競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)，也帶來(lái)業(yè)業(yè)態(tài)和經(jīng)營(yíng)的的不斷創(chuàng)新；；3、國(guó)際一線(xiàn)超超市品牌的進(jìn)進(jìn)駐，帶給客客戶(hù)新的購(gòu)物物體驗(yàn)，大型型超市的進(jìn)駐駐往往成為商商業(yè)項(xiàng)目存活活的生命線(xiàn)，，前幾年的走走馬圈地目前前城區(qū)大部分分區(qū)域已經(jīng)被被大型超市布布局。4、專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)數(shù)數(shù)量多，良莠莠不齊，部分分專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)規(guī)規(guī)劃理念已不不符合市場(chǎng)需需求；零售業(yè)態(tài)匹配配性分析3738通過(guò)對(duì)項(xiàng)目屬屬性和零售各各業(yè)態(tài)對(duì)規(guī)模模、區(qū)位、市市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)情況況，不難做出出第一輪篩選選業(yè)態(tài)的匹配篩篩選業(yè)態(tài)種類(lèi)一般面積要求（㎡）區(qū)位要求市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)情況本項(xiàng)目規(guī)劃不超過(guò)2萬(wàn)主干道與次干道購(gòu)物中心5萬(wàn)以上主干道與主干道飽和度高，后期競(jìng)爭(zhēng)大×大型綜合百貨商場(chǎng)2萬(wàn)以上商圈核心位置傳統(tǒng)業(yè)態(tài)，受其他業(yè)態(tài)挑戰(zhàn)大×主題性商場(chǎng)5000以上（根據(jù)行業(yè)）商圈核心或非核心都可考慮因?yàn)閷?zhuān)業(yè)化，差異化經(jīng)營(yíng)，競(jìng)爭(zhēng)力較大√超市規(guī)模靈活根據(jù)定位同，選擇區(qū)位不同常規(guī)超市競(jìng)爭(zhēng)激烈√專(zhuān)業(yè)店規(guī)模根據(jù)行業(yè)核心商圈或非核心根據(jù)行業(yè)目前市場(chǎng)還有布局空間√商業(yè)街規(guī)模一般較大根據(jù)定位不同位置不同市場(chǎng)培育難度大×專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)規(guī)模一般很大一般不會(huì)在市中心，具體根據(jù)定位個(gè)別市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)白熱化×零售業(yè)態(tài)匹配配性分析3839小結(jié)通過(guò)以上分析析得出：不用考慮的業(yè)業(yè)態(tài)有購(gòu)物中中心、大型綜綜合百貨商場(chǎng)場(chǎng)、商業(yè)街及及專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)；；可以考慮的業(yè)業(yè)態(tài)有主題性性商業(yè)、超市市、專(zhuān)業(yè)店。。接下來(lái)通過(guò)對(duì)對(duì)項(xiàng)目所在區(qū)區(qū)域市場(chǎng)、競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目、周周邊環(huán)境的零售業(yè)進(jìn)行調(diào)查分析析，進(jìn)一步論論證篩選所剩剩業(yè)態(tài)的可行行性；3940馬鞍山路商圈圈項(xiàng)目位于馬鞍鞍山路商圈的的輻射范圍內(nèi)內(nèi)，商業(yè)定位位要充分了解解馬鞍山路商商圈，尤其望望江路和太湖湖路節(jié)點(diǎn)區(qū)域域萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)新都會(huì)環(huán)球廣場(chǎng)綠地海頓廣場(chǎng)馬鞍山路是連連接濱湖新區(qū)區(qū)至火車(chē)站，，是合肥貫通通南北的大動(dòng)動(dòng)脈，高架、、地面道路、、地下輕軌，，立體三層交交通體系。高高架已通車(chē)，，輕軌二期工工程獲批，即即將全面施工工，未來(lái)將成成為合肥首個(gè)個(gè)輕軌交通體體系，而1號(hào)線(xiàn)太湖路站站和水陽(yáng)江路路站距離項(xiàng)目目較近；廣泛意義的馬馬鞍山路商圈圈，是指沿馬馬鞍山路望江江路段至蕪湖湖路段，其間間以海頓廣場(chǎng)場(chǎng)、新都會(huì)廣廣場(chǎng)、萬(wàn)達(dá)廣廣場(chǎng)為三個(gè)重重要節(jié)點(diǎn)。三三個(gè)節(jié)點(diǎn)由馬馬鞍山路串聯(lián)聯(lián)；萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)輻射射全市區(qū)域；；新都會(huì)輻射射范圍受萬(wàn)達(dá)達(dá)影響，輻射射范圍降低，，主要針對(duì)包包河區(qū)周邊范范圍；海頓廣廣場(chǎng)輻射范圍圍也主要是包包河區(qū)周邊區(qū)區(qū)域；區(qū)域商業(yè)環(huán)境境分析4041馬鞍山路商圈圈望江路段至一一環(huán)段沿路路商業(yè)分布情情況太湖路合家福購(gòu)物廣場(chǎng)N萬(wàn)振逍遙苑望江路和地廣場(chǎng)海頓公館創(chuàng)智廣場(chǎng)金地88街金地國(guó)際城岸香咖啡、良子足浴聯(lián)邦花園玉麗皇酒店國(guó)貿(mào)公寓新都會(huì)環(huán)球廣場(chǎng)蘇寧電器世紀(jì)陽(yáng)光大廈交通學(xué)院區(qū)域商業(yè)環(huán)境境分析4142綠地海頓廣場(chǎng)場(chǎng)對(duì)本項(xiàng)目影響響最大的城市市綜合體項(xiàng)目商業(yè)部分分總建筑面積積約25萬(wàn)㎡，由4座準(zhǔn)甲級(jí)寫(xiě)字字樓集群（贏贏海以及商業(yè)業(yè)購(gòu)物中心、、商業(yè)街、城城市廣場(chǎng)等集集中高端商業(yè)業(yè)物業(yè)組成。。其中：純主題題商業(yè)物業(yè)總總建面約13萬(wàn)㎡，主要有沿馬鞍鞍山南路規(guī)劃劃為大型精品品購(gòu)物中心，，地上約4.8萬(wàn)㎡，地下一一層商業(yè)約1.5萬(wàn)㎡、城市生生活廣場(chǎng)約1.5萬(wàn)㎡;沿太湖路“饕饕界”國(guó)際食食尚街約3.1萬(wàn)㎡，集大型主題購(gòu)購(gòu)物、餐飲、、娛樂(lè)、休閑閑、文化等一一站式綜合性性“現(xiàn)代家庭庭娛樂(lè)購(gòu)物中中心”。目前已簽約進(jìn)進(jìn)駐商家：北京星美影院院（五星級(jí)））、澳洲MOB國(guó)際健身會(huì)所所、北京海巢巢海鮮集團(tuán)、、廣州君悅會(huì)會(huì)KTV、蜀王火鍋、、湖南湘聚樓樓酒店、名嘴嘴餐飲、韓國(guó)國(guó)青瓦臺(tái)、花花鼓香豆撈、、亞院閣（東東陽(yáng)菜）餐飲飲、今日大酒酒店、貴州茅茅臺(tái)酒專(zhuān)賣(mài)、、中國(guó)工商銀銀行、徽商銀銀行等。區(qū)域商業(yè)環(huán)境境分析4243綠地海頓廣場(chǎng)場(chǎng)饕界以餐飲、、休閑娛樂(lè)為為主，餐飲比比例60%左右，內(nèi)街以以休閑娛樂(lè)為為主，外街為為餐飲為主。。內(nèi)街門(mén)市冷清清，有門(mén)面在在轉(zhuǎn)讓?zhuān)饨纸纸?jīng)營(yíng)相對(duì)較較好。整體規(guī)規(guī)劃清晰，布布局合理。區(qū)域商業(yè)環(huán)境境分析4344綠地海頓廣場(chǎng)場(chǎng)小結(jié)1、海頓廣場(chǎng)規(guī)規(guī)劃設(shè)計(jì)理念念先進(jìn)，立體體規(guī)劃，增加加了商業(yè)空間間感和情趣，，同時(shí)土地利利用充分；各各業(yè)態(tài)空間布布局相互聯(lián)系系，形成人群群的回流；2、商業(yè)定位明明確，經(jīng)營(yíng)類(lèi)類(lèi)目統(tǒng)一，容容易形成競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)力；3、商業(yè)定位中中高端，與周周邊居住客群群和寫(xiě)字樓人人群相符；4、目前超市經(jīng)經(jīng)營(yíng)較好，人人氣較旺；精精品店正在裝裝修，規(guī)模較較大；餐飲街街，內(nèi)街人氣氣較差，外圍圍較好；區(qū)域商業(yè)環(huán)境分析析4445合家福購(gòu)物廣場(chǎng)共三層，每層約6000㎡，一層為合家福超超市，二層為超市市和百大電器；外圍有底商約30個(gè)門(mén)面，以餐飲為為主；超市較之永輝，定定位中端及中低端端客群；區(qū)域商業(yè)環(huán)境分析析4546銷(xiāo)售情況:一層：3萬(wàn)-4萬(wàn)/㎡二層:40-120㎡2萬(wàn)-3萬(wàn)/㎡四層:30-150㎡㎡前三年每年8%返租，在總房?jī)r(jià)扣扣減；4-6年每年8%返租；7-9年每年9%返租；10-12年每年10%優(yōu)惠一次性付款98折，按揭99折項(xiàng)目定位打造的安安徽省首席城市親親情購(gòu)物中心，項(xiàng)項(xiàng)目總建筑面積10萬(wàn)平方米，包含快快樂(lè)兒童、都市女女性、幸福之家三三大主題，世界500強(qiáng)大潤(rùn)發(fā)、香港星星美影院以及君涵涵集團(tuán)等知名企業(yè)業(yè)集團(tuán)已經(jīng)加盟。。馬鞍山路商圈星隆購(gòu)物廣場(chǎng)區(qū)域商業(yè)環(huán)境分析析4647馬鞍山路商圈樓層規(guī)劃面積-2、-3層地下車(chē)庫(kù)-1、1層大潤(rùn)發(fā)超市2.1萬(wàn)㎡2層銀行和服裝專(zhuān)賣(mài)3-7層兒童職業(yè)角色體驗(yàn)中心40000㎡4-7層星美國(guó)際影院整個(gè)影院7700㎡，擁有1個(gè)層高18米的數(shù)字巨屏幕，4個(gè)3D廳，1個(gè)VIP專(zhuān)享廳，4個(gè)高級(jí)觀影廳星隆購(gòu)物廣場(chǎng)樓層規(guī)劃區(qū)域商業(yè)環(huán)境分析析星隆廣場(chǎng)優(yōu)勢(shì)在于于打造了一個(gè)規(guī)模模巨大、定位前衛(wèi)衛(wèi)的兒童活動(dòng)中心心，和規(guī)模較大的的大潤(rùn)發(fā)超市；劣勢(shì)在于項(xiàng)目的區(qū)區(qū)位，項(xiàng)目位于望望江路與東二環(huán)交交叉口，東二環(huán)以以東基本沒(méi)有開(kāi)發(fā)發(fā)，超市主要以周周邊幾個(gè)大型小區(qū)區(qū)客群為支撐；針對(duì)我項(xiàng)目，我項(xiàng)項(xiàng)目組前期曾考慮慮兒童活動(dòng)中心的的定位，受此項(xiàng)目目影響不再考慮此此定位，此項(xiàng)目由由于距離我項(xiàng)目較較遠(yuǎn)，對(duì)我項(xiàng)目影影響也較小。4748區(qū)域商業(yè)環(huán)境分析析寧國(guó)路商業(yè)寧國(guó)路是項(xiàng)目定位位必須了解的另外外一個(gè)重要的商業(yè)業(yè)街，它以餐飲聞聞名，是合肥餐飲飲的名片九華山路S屯溪路天上人間澳門(mén)豆撈阿胖龍蝦重天迷蹤蟹國(guó)貿(mào)公寓人民公社大別山生態(tài)魚(yú)金百合會(huì)所和興園酒樓老謝龍蝦小尾羊時(shí)代小雅龍蝦著名龍蝦寧國(guó)路沿街基本為為餐飲業(yè)為主，又又以龍蝦聞名，但但是龍蝦店并不是是很多，目前政府府正在積極打造升升級(jí)寧國(guó)路，前期期重點(diǎn)是往蕪湖路路方向發(fā)展。另外九華山路以及及太湖路于寧國(guó)路路交叉口，餐飲業(yè)業(yè)也比較集中，可可以講項(xiàng)目周邊餐餐飲氛圍濃厚。4849區(qū)域商業(yè)環(huán)境分析析寧國(guó)路商業(yè)未來(lái)規(guī)規(guī)劃未來(lái)的寧國(guó)路將成成為一個(gè)以餐飲休休閑為主，集“包包公文化園”、““酒吧休閑巷”、、“演藝娛樂(lè)坊””和“特色美食街街”于一體的合肥肥夜旅游特色街區(qū)區(qū)。規(guī)劃中的寧國(guó)路北北起蕪湖路，南至至南二環(huán)。未來(lái)的的寧國(guó)路在建設(shè)上上，將打造“1234”工程，即塑造“合合肥之夜”這一主主題，對(duì)寧國(guó)路東東西兩個(gè)立面進(jìn)行行再造，重點(diǎn)打造造蕪湖路、屯溪路路和九華山路三個(gè)個(gè)節(jié)點(diǎn)。根據(jù)寧國(guó)路未來(lái)規(guī)規(guī)劃，項(xiàng)目位于其其規(guī)劃的特色美食食街范圍內(nèi)。4950項(xiàng)目毗鄰合肥市寧寧國(guó)路和屯溪路路路口的御寧道“天天上人間”美食文文化休閑廣場(chǎng)項(xiàng)目目，項(xiàng)目總建筑面面積：52129㎡，三棟六層框架結(jié)結(jié)構(gòu)，規(guī)劃為多層層商業(yè)，集美食、、文化、休閑、娛娛樂(lè)為一體的休閑閑街區(qū)。據(jù)該項(xiàng)目相關(guān)負(fù)責(zé)責(zé)人介紹，目前，，已確定入駐“天天上人間”的餐飲飲及娛樂(lè)企業(yè)已有有7家，其中包括紅頂頂食府、源牌、重重慶劉一手、江蘇蘇源音坊等。項(xiàng)目只租不售，一一樓租金180元/㎡/月，最小200㎡區(qū)域商業(yè)環(huán)境分析析寧國(guó)路天上人間項(xiàng)項(xiàng)目5051區(qū)域商業(yè)環(huán)境分析析寧國(guó)路星光天地項(xiàng)項(xiàng)目星光天地項(xiàng)目規(guī)劃劃為地上15層地下3層的大型美食休閑閑娛樂(lè)廣場(chǎng)，總建建面9萬(wàn)平方；計(jì)劃引入一線(xiàn)國(guó)際際美食、時(shí)尚、主主題餐廳及商務(wù)、、大型餐飲品牌，，匯聚中西方各式式餐飲，打造安徽徽最具規(guī)模、最有有特色，集餐飲、、娛樂(lè)、休閑、酒酒店、購(gòu)物五大業(yè)業(yè)態(tài)為一體的體驗(yàn)驗(yàn)式餐飲娛樂(lè)休閑閑歡樂(lè)MALL。星光天地規(guī)劃有酒酒店，距離項(xiàng)目相相對(duì)較近，若規(guī)劃劃我項(xiàng)目后期規(guī)劃劃酒店，后期會(huì)存存在競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系。2012年2月23日項(xiàng)目開(kāi)工5152區(qū)域商業(yè)環(huán)境分析析望江路商業(yè)徽州大道E寧國(guó)路省立兒童醫(yī)院安徽行政學(xué)院福順樓衛(wèi)崗小學(xué)太陽(yáng)島小區(qū)桐江大酒店食為先酒店水泥研究院日之惠金三角建材城合家福桐城路宿松路E桐城路手表廠生活區(qū)

餐飲一條街好又多超市中鐵四局大酒店市三院康南小區(qū)鐵四局醫(yī)院鐵四局集團(tuán)金寨路三河酒家香樟花園咖啡毛家飯店、粵海、蜀渝山寨、傣妹商業(yè)大廈金江小商品市場(chǎng)5253區(qū)域商業(yè)環(huán)境分析析小結(jié)1、馬鞍山路商圈主主要商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)以購(gòu)購(gòu)物中心、寫(xiě)字樓樓、特色街組成。。商業(yè)整體定位以以中端和中高端為為主。購(gòu)物中心：海頓廣廣場(chǎng)、合家福購(gòu)物物廣場(chǎng)、星隆廣場(chǎng)場(chǎng)、新都會(huì)環(huán)球廣廣場(chǎng)；寫(xiě)字樓：綠地贏海海、和地廣場(chǎng)，創(chuàng)創(chuàng)智廣場(chǎng)、鉑金漢漢宮住宅性質(zhì)可做做辦公使用；以綜綜合類(lèi)商業(yè)為主。。小型特色街：饕界界、金地88街，定位以餐飲、、休閑娛樂(lè)為主；；2、寧國(guó)路以特色餐餐飲為主，北部有有休閑娛樂(lè)商業(yè)；；目前天上人家和和星光天地兩個(gè)集集中式主題商業(yè)，，是對(duì)傳統(tǒng)街鋪業(yè)業(yè)態(tài)的升級(jí)，也是是一個(gè)必然趨勢(shì)，，這兩個(gè)項(xiàng)目的入市市加之寧國(guó)路未來(lái)來(lái)的規(guī)劃，可以預(yù)預(yù)見(jiàn)該區(qū)域商業(yè)在在業(yè)態(tài)和影響力將將有一次大幅度的的提升；3、望江路馬鞍山路路段至金寨路段，，沿線(xiàn)商業(yè)以餐飲飲類(lèi)居多，典型的的是桐城路至宿松松路南側(cè)、宿松路路至金寨路北側(cè)。。沿線(xiàn)集中式商業(yè)業(yè)較少。望江路計(jì)計(jì)劃今年年底改造造，這對(duì)項(xiàng)目是有有利信息，但拿地地、規(guī)劃順利推進(jìn)進(jìn)，將有可能影響響項(xiàng)目銷(xiāo)售。4、目前馬鞍山路以以綠地贏海為代表表，周邊已經(jīng)商務(wù)務(wù)辦公集群，商務(wù)務(wù)辦公氛圍較好，，輕軌的建設(shè)將很很大程度提升區(qū)域域?qū)懽謽俏磥?lái)競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)力；5354市場(chǎng)定位策略1、順勢(shì)而為?？梢砸钥紤]借勢(shì)馬鞍山山路寫(xiě)字樓影響力力，打造寫(xiě)字樓項(xiàng)項(xiàng)目；順應(yīng)寧國(guó)路路擴(kuò)容和升級(jí)，打打造中大型餐飲或或者中型餐飲加休休閑娛樂(lè)；2、差異化定位。由由于項(xiàng)目體量較小小，很多行業(yè)以規(guī)規(guī)模取勝，因此要要考慮周邊已有行行業(yè)，如超市，目目前周邊就有合家家福、永輝、大潤(rùn)潤(rùn)發(fā)等；影院海頓頓廣場(chǎng)、星隆廣場(chǎng)場(chǎng)已有；諸如此類(lèi)類(lèi)，應(yīng)盡量規(guī)避；；3、前瞻性定位，對(duì)對(duì)周邊市場(chǎng)做適當(dāng)當(dāng)前瞻性預(yù)判。望望江路的升級(jí)改造造，必然引起市場(chǎng)場(chǎng)的關(guān)注，目前沿沿望江路（寧國(guó)路路至金寨路）和各各主次干道交叉處處，缺少集中式商商業(yè)，未來(lái)類(lèi)似購(gòu)購(gòu)物中心商業(yè)業(yè)態(tài)態(tài)將會(huì)出現(xiàn)，商業(yè)業(yè)格局將發(fā)生變化化。根據(jù)以上分析，不不建議再做超市和和影院，可以考慮慮主題性商場(chǎng)、專(zhuān)專(zhuān)業(yè)店，餐飲、休休閑娛樂(lè)等以上業(yè)態(tài)從經(jīng)營(yíng)上上只能作為裙樓底底商或沿街商鋪，，還需要考慮是否否影響主樓的定位位，以下就主樓定定位寫(xiě)字樓和酒店店兩種假設(shè)做分析析零售業(yè)態(tài)匹配性結(jié)結(jié)論54合肥寫(xiě)字樓發(fā)展歷歷程寫(xiě)字樓的發(fā)展是城城市現(xiàn)代化發(fā)展的的集中體現(xiàn)，與城城市經(jīng)濟(jì)與商業(yè)的的發(fā)展有密切關(guān)系系寫(xiě)字樓五個(gè)發(fā)展階階段萌芽期（80-90年代中期）代表樓盤(pán):九州大廈、金融大大廈成熟期（2011年以后）起步期（90中期-2000年）發(fā)展期（2001—2005年）擴(kuò)張期（2006—2010年）代表樓盤(pán):郵電大廈、金城大大廈代表樓盤(pán):萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)、安徽國(guó)國(guó)際金融中心、安安糧東怡金融廣場(chǎng)場(chǎng)代表樓盤(pán):財(cái)富廣場(chǎng)一期、天天徽大廈、仁和大大廈代表樓盤(pán):匯金廣場(chǎng)、置地投投資廣場(chǎng)、富廣大大廈、新城國(guó)際經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展經(jīng)濟(jì)發(fā)展相對(duì)較慢慢55合肥寫(xiě)字樓發(fā)展歷歷程時(shí)間（年）代表項(xiàng)目

合肥經(jīng)濟(jì)發(fā)展情況

80年代～90年代中期

九州大廈、金融大廈、合肥大廈、新鴻安大廈、宏圖大廈、長(zhǎng)江大廈、綠都商城、建工大廈、國(guó)信大廈等發(fā)展較為緩慢分析：此階段寫(xiě)字樓絕大大部分都是政府相相關(guān)部門(mén)投資興建建,以單位自用為主主,多余部分對(duì)外出出租。作為合肥市第一一批寫(xiě)字樓，該該批寫(xiě)字樓規(guī)劃劃的起點(diǎn)低，品品質(zhì)較差、功能能欠缺。目前，這批寫(xiě)字字樓物業(yè)陳舊、、內(nèi)部配套設(shè)施施老化，存在安全隱患等等一系列問(wèn)題，，已經(jīng)很不適應(yīng)現(xiàn)現(xiàn)代辦公的需要要，入住單位逐逐年減少，空置置率增加，逐步步被淘汰。此階段寫(xiě)字樓呈呈現(xiàn)以下特點(diǎn)：：※投資方：主要是是國(guó)家相關(guān)機(jī)關(guān)關(guān)單位?！馐矍闆r：計(jì)劃劃經(jīng)濟(jì)氛圍比較較濃，主要用以出租。※地理位置：主要集中于市中中心位置及主干干道沿線(xiàn)。萌芽期56合肥寫(xiě)字樓發(fā)展展歷程時(shí)間（年）代表項(xiàng)目合肥經(jīng)濟(jì)發(fā)展情況

90年代中期～2001年盛安大廈、潤(rùn)安大廈、金城大廈、郵電大廈、長(zhǎng)江大廈、信達(dá)大廈、新華大廈、富康大廈、婦女兒童活動(dòng)中心等發(fā)展較慢分析：該階段的寫(xiě)字樓樓興建呈現(xiàn)多元元化的特點(diǎn)：政政府相關(guān)部門(mén)、、國(guó)有企業(yè)、私私營(yíng)企業(yè)。這也也表示著寫(xiě)字樓樓開(kāi)始由計(jì)劃向向市場(chǎng)的轉(zhuǎn)變。。此階段物業(yè)形態(tài)態(tài)和內(nèi)部配套很很難滿(mǎn)足成熟型型公司的要求。。但是此階段的的寫(xiě)字樓由于租租金不高，辦公公成本比較低，，形象上可以滿(mǎn)滿(mǎn)足中小企業(yè)的的要求，所以會(huì)會(huì)得到成長(zhǎng)型企企業(yè)的青睞。此階段的寫(xiě)字樓樓市場(chǎng)呈以下特特點(diǎn)：※投資方：國(guó)家相關(guān)單位為為主，民營(yíng)企業(yè)業(yè)為輔。※租售情況：出租為主，出售售為輔?！乩砦恢茫褐饕杏谑兄兄行奈恢?，地理理位置比較好，，周邊商務(wù)配套套比較完善。成長(zhǎng)期57合肥寫(xiě)字樓發(fā)展展歷程入駐企業(yè)情況：通用電器、TCL、聯(lián)想、中國(guó)移移動(dòng)、中國(guó)電信信等通訊電力企企業(yè)，入駐率達(dá)達(dá)到90%以上。代表項(xiàng)目：金城城大廈樓層高度：24層外立面：玻璃幕墻電梯配置：3部三菱電梯租金情況：60元/㎡·月（含部分物管管費(fèi)）代表項(xiàng)目：郵電電大廈樓層高度：42層，178米外立面：干掛石材電梯配置：8部西子奧的斯電電梯租金情況：75元/㎡·月（包含物管費(fèi)費(fèi)）入駐企業(yè)情況：服裝、網(wǎng)絡(luò)、、大型裝飾公司司、外貿(mào)等中型型企業(yè)，入駐率率達(dá)到85%以上。典型案例：成長(zhǎng)期58合肥寫(xiě)字樓發(fā)展展歷程時(shí)間（年）代表項(xiàng)目合肥經(jīng)濟(jì)發(fā)展情況

2001年～2005年財(cái)富廣場(chǎng)一期、天徽大廈、仁和大廈招商大廈、科技大廈、萬(wàn)通大廈、昌河大廈、中州大廈、天怡商務(wù)中心發(fā)展較快發(fā)展期分析：以天徽大廈為代代表拉開(kāi)了合肥肥寫(xiě)字樓正式對(duì)對(duì)外銷(xiāo)售的局面面，并且創(chuàng)造了合肥肥寫(xiě)字樓銷(xiāo)售的的良好佳績(jī)，改改變了以往只租租不售的局面，，進(jìn)入了真正意意義上的市場(chǎng)化化。此階段部分寫(xiě)字字樓硬件上達(dá)到到了甲級(jí)寫(xiě)字樓樓的標(biāo)準(zhǔn)，但是是存在物業(yè)管理理水平低、交通通擁堵、停車(chē)位位不足等問(wèn)題，，從而使整體品品質(zhì)下降。以中小企業(yè)為主主形成的對(duì)辦公公的需求。此階段寫(xiě)字樓存存在以下特點(diǎn)：：※投資方：開(kāi)發(fā)商為主，政政府相關(guān)單位為為輔?！馐矍闆r：出售為主，出租租為輔?！乩砦恢茫悍植忌铣霈F(xiàn)了以以市中心為主，，其他區(qū)域共同同存在的格局，，整體市場(chǎng)開(kāi)發(fā)發(fā)較為零散，未未能形成區(qū)域規(guī)規(guī)模。59合肥寫(xiě)字樓發(fā)展展歷程發(fā)展期代表項(xiàng)目：財(cái)富富廣場(chǎng)一期典型案例：樓層高度：27層外立面：玻璃幕墻、低低輻射雙層中空空玻璃電梯配置：4部西子奧的斯電電梯辦公環(huán)境：多功能會(huì)議室室、商務(wù)服務(wù)中中心、空中花園園租金情況：60元/㎡·月（最早35-40/㎡㎡·月）入駐率：80%入駐企業(yè)情況：西門(mén)子、中石石油；工業(yè)、房房地產(chǎn)、金融保保險(xiǎn)及銷(xiāo)售類(lèi)企企業(yè)。60合肥寫(xiě)字樓發(fā)展展歷程時(shí)間（年）代表項(xiàng)目合肥經(jīng)濟(jì)發(fā)展情況

2006年～2010年匯金大廈、置地投資廣場(chǎng)、東方銀座、金鼎國(guó)際、求實(shí)君臨國(guó)際、匯豐廣場(chǎng)、綠地藍(lán)海、安德大廈、富廣大廈、新城國(guó)際發(fā)展迅速擴(kuò)張期分析:此階段的寫(xiě)字樓樓在產(chǎn)品質(zhì)量和和內(nèi)部配套上都都有質(zhì)的提升，，較多達(dá)到甲級(jí)級(jí)標(biāo)準(zhǔn)；另外物業(yè)管理水平有有明顯提高，服務(wù)意識(shí)和服服務(wù)內(nèi)容不斷提提高；由政府引導(dǎo)逐步步形成的2個(gè)CBD區(qū)域（政務(wù)區(qū)、、濱湖區(qū)）供應(yīng)量快速放大大，以中高檔寫(xiě)寫(xiě)字樓為主，并并形成區(qū)域特色色以國(guó)內(nèi)外大型企企業(yè)需求占主導(dǎo)導(dǎo)※投資方：開(kāi)發(fā)商占絕大多多數(shù)※市場(chǎng)行為：出售為主，出租租為輔※地理位置：有較大部分出現(xiàn)現(xiàn)在中環(huán)和二環(huán)環(huán)之外，形成新新的區(qū)域格局。61合肥寫(xiě)字樓發(fā)展展歷程擴(kuò)張期代表項(xiàng)目：匯金金大廈典型案例：樓層高度：地上28層、地下2層，100米外立面：鍍膜low-e雙層中空玻璃電梯配置：7部進(jìn)口三菱辦公環(huán)境：公共部分精裝裝，辦公部分全全裝修租金情況：60-65元/㎡·月左右入駐率：85%客源情況：金融保險(xiǎn)業(yè)占占三分之一，其其次房地產(chǎn)、物物流貿(mào)易、能源源及制造業(yè)客戶(hù)戶(hù)占比超過(guò)50%樓層高度：23層（層高3.8米）外立面：干掛石材和Low-e雙層中空低輻射射玻璃幕墻電梯配置：8部進(jìn)口三菱辦公環(huán)境：空中花園租金情況：50-70元/㎡·月左右（物業(yè)費(fèi)費(fèi)單收3.8元/㎡·月）入駐率：85%客源情況：高科技產(chǎn)業(yè)近近三分之一，能能源制造業(yè)占四四分之一，房地地產(chǎn)、專(zhuān)業(yè)服務(wù)務(wù)、物流貿(mào)易、、金融保險(xiǎn)各十十分之一代表項(xiàng)目：新城城國(guó)際（A、B座）62合肥寫(xiě)字樓發(fā)展展歷程時(shí)間（年）代表項(xiàng)目合肥經(jīng)濟(jì)發(fā)展情況

2011年至今萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)、安徽國(guó)際金融中心、安糧東怡金融廣場(chǎng)發(fā)展迅速成熟期分析:品牌開(kāi)發(fā)商介入入，產(chǎn)品以高品品質(zhì)寫(xiě)字樓為主主；超高層寫(xiě)字樓成成為建筑發(fā)展方方向；區(qū)域集群群更加明明顯，地地標(biāo)性建建筑不斷斷涌現(xiàn)；；※投資方：：開(kāi)發(fā)商商占絕大大多數(shù)。?！袌?chǎng)行為為：出售為主主，出租租為輔。?！乩砦恢弥茫盒吕侠铣菂^(qū)各各有發(fā)展展，以新新區(qū)開(kāi)發(fā)發(fā)為主；；63合肥寫(xiě)字字樓發(fā)展展歷程成熟期代表項(xiàng)目目：IFC安徽國(guó)際際金融中中心典型案例例：樓層高度度：地上57層、地下下3層，239米外立面：金屬幕幕墻、石石材幕墻墻和中空空斷橋Low-E玻璃幕墻墻大堂：15米挑高，，800平米（可可擴(kuò)展到到1500平米）電梯配置置：19部進(jìn)口品品牌高速速電梯銷(xiāo)售價(jià)格格：均價(jià)12000元/㎡·月樓層高度度：33層，150米外立面：玻璃幕幕墻，低低輻射中中空玻璃璃大堂：10.5米挑高，，300平米電梯配置置：10部進(jìn)口三三菱電梯梯銷(xiāo)售價(jià)格格：均價(jià)12000元/㎡·月代表項(xiàng)目目：萬(wàn)達(dá)達(dá)廣場(chǎng)64合肥寫(xiě)字字樓發(fā)展展歷程小結(jié)結(jié)1、天徽廣廣場(chǎng)標(biāo)志志寫(xiě)字樓樓銷(xiāo)售的的正式開(kāi)開(kāi)始和真真正意義義的市場(chǎng)場(chǎng)化，財(cái)財(cái)富廣場(chǎng)場(chǎng)標(biāo)志著著成熟寫(xiě)寫(xiě)字樓產(chǎn)產(chǎn)品的面面世。2、隨著城城市經(jīng)濟(jì)濟(jì)的發(fā)展展，寫(xiě)字字樓在設(shè)設(shè)計(jì)和品品質(zhì)上都都不斷提提升和完完善，并并且在開(kāi)開(kāi)始在軟軟件上不不斷形成成競(jìng)爭(zhēng)力力，例如如周邊政政府機(jī)構(gòu)構(gòu)、入駐駐企業(yè)、、物業(yè)管管理等方方面形成成軟實(shí)力力；3、開(kāi)發(fā)主主體由國(guó)國(guó)有事業(yè)業(yè)單位，，逐步轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)變?yōu)殚_(kāi)開(kāi)發(fā)商占占市場(chǎng)開(kāi)開(kāi)發(fā)主體體；物業(yè)業(yè)租售方方面，由由只租不不售，到到以租為為主、以以售為輔輔，再到到以售為為主、以以租為輔輔；4、隨著城城市發(fā)展展，寫(xiě)字字樓布局局由市中中心，逐逐步轉(zhuǎn)變變?yōu)橐孕滦鲁菂^(qū)開(kāi)開(kāi)發(fā)為主主，集群群效應(yīng)不不斷顯現(xiàn)現(xiàn)，老城城區(qū)多以以點(diǎn)狀和和線(xiàn)狀開(kāi)開(kāi)發(fā)；5、寫(xiě)字樓品品質(zhì)不斷斷提高，，但由于于越來(lái)越越把客戶(hù)戶(hù)定位高高端企業(yè)業(yè)，市場(chǎng)場(chǎng)細(xì)分程程度較低低，未來(lái)來(lái)定位第第一梯隊(duì)隊(duì)的寫(xiě)字字樓競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)會(huì)比較較激烈；；這是我我項(xiàng)目定定位需要要考慮的的因素。。65合肥寫(xiě)字字樓發(fā)展展現(xiàn)狀寫(xiě)字樓片片區(qū)劃分分濱湖區(qū)政務(wù)區(qū)北一環(huán)片片區(qū)長(zhǎng)江路片片區(qū)南一環(huán)片片區(qū)馬鞍山路路片區(qū)高新區(qū)經(jīng)開(kāi)區(qū)細(xì)分合肥肥寫(xiě)字樓樓市場(chǎng)主主要分為為如圖九九個(gè)區(qū)域域：其中，北北一環(huán)片片區(qū)、長(zhǎng)長(zhǎng)江路片片區(qū)、南南一環(huán)片片區(qū)、為為成熟的的大片區(qū)區(qū)；政務(wù)區(qū)、、濱湖區(qū)區(qū)為正在在建設(shè)的的大片區(qū)區(qū)；新站區(qū)、、馬鞍山山路片區(qū)區(qū)、高新新區(qū)為較較成熟的的小片區(qū)區(qū)；經(jīng)開(kāi)區(qū)為為正在建建設(shè)的小小片區(qū)；；真正意義義上的CBD(中央商務(wù)務(wù)區(qū))目前只有有政務(wù)區(qū)區(qū)，老城城區(qū)寫(xiě)字字樓集中中度較低低。新站區(qū)66區(qū)域名稱(chēng)寫(xiě)字樓規(guī)模備案可售貨量單價(jià)廬陽(yáng)區(qū)祥源廣場(chǎng)60000在建未售——合肥合作經(jīng)濟(jì)廣場(chǎng)50000在建未售——華暢大廈375602000015700華僑廣場(chǎng)22800480014500東怡金融廣場(chǎng)20000013000013000包河區(qū)融城大廈147701900

7100恒興廣場(chǎng)2234442009000和地藍(lán)灣4500040009000東方廣場(chǎng)30000在建未售——蜀山區(qū)IFC2940003700015000印象時(shí)代170000800007000TOP創(chuàng)展中心（孵化器）80000100004600未未來(lái)（孵化器）40000300003700新華國(guó)際廣場(chǎng)150000370009500-11000之心城130000在建未售——環(huán)球金融廣場(chǎng)37000在建未售——安高廣場(chǎng)35000270009200匯峰大廈70000300008200融智大廈38978230387300合肥寫(xiě)字字樓發(fā)展展現(xiàn)狀市場(chǎng)供應(yīng)應(yīng)分析67區(qū)域名稱(chēng)寫(xiě)字樓規(guī)模備案可售貨量單價(jià)政務(wù)區(qū)新地中心17000016000010000白天鵝700002350012000華邦世貿(mào)城60000在建未售——百利廣場(chǎng)120000在建未售置地廣場(chǎng)500000在建未售——蔚藍(lán)商務(wù)港275000700013000經(jīng)開(kāi)區(qū)港澳廣場(chǎng)鉆界11000100006000大華國(guó)際港59799在建未售——澳中財(cái)富中心約100000在建未售——濱湖區(qū)藍(lán)鼎國(guó)際商務(wù)中心180000在建未售——高速濱湖時(shí)代廣場(chǎng)110000在建未售皖潯大廈16130在建未售瑤海區(qū)力天國(guó)際大廈300004600合計(jì)約3219381644038據(jù)不完全全統(tǒng)計(jì)，，目前市市場(chǎng)在售售貨量約約65萬(wàn)方，后后期入市市體量巨巨大約250萬(wàn)，政務(wù)務(wù)區(qū)約占占35%。包河區(qū)和和瑤海區(qū)區(qū)未來(lái)供供應(yīng)量最最小，包包河區(qū)寫(xiě)寫(xiě)字樓經(jīng)經(jīng)過(guò)前幾幾年的發(fā)發(fā)展，已已經(jīng)處于于入駐和和尾盤(pán)階階段，即即將銷(xiāo)售售的東方方廣場(chǎng)距距離項(xiàng)目目較遠(yuǎn)，，這對(duì)于于規(guī)劃做做寫(xiě)字樓樓是利好好的；另外高新新區(qū)和蜀蜀山區(qū)有有部分寫(xiě)寫(xiě)字樓屬屬于孵化化器項(xiàng)目目，用地地多為工工業(yè)用地地，所以以?xún)r(jià)格較較低；合肥寫(xiě)字字樓發(fā)展展現(xiàn)狀（個(gè)別樓樓盤(pán)如華華潤(rùn)萬(wàn)象象城寫(xiě)字字樓項(xiàng)目目暫無(wú)數(shù)數(shù)據(jù)，短短期不會(huì)會(huì)入市，，未做統(tǒng)統(tǒng)計(jì)）市場(chǎng)供應(yīng)應(yīng)分析68從上表可可以看到到，2011年全年消消化約95萬(wàn)方，按按照去年年平均去去化情況況分析，，目前可可售貨量量需要8個(gè)月的時(shí)時(shí)間可去去化完畢畢；但是是考慮目目前去化化速度下下滑，若若根據(jù)目目前去化化速度，，需要1年以上時(shí)時(shí)間；2011年合肥寫(xiě)寫(xiě)字樓每每月銷(xiāo)售售走勢(shì)合肥寫(xiě)字字樓發(fā)展展現(xiàn)狀市場(chǎng)去化化分析69合肥寫(xiě)字字樓發(fā)展展現(xiàn)狀2011年寫(xiě)字樓樓項(xiàng)目?jī)r(jià)價(jià)格變動(dòng)動(dòng)情況從抽樣監(jiān)監(jiān)測(cè)項(xiàng)目目來(lái)看，，2011年寫(xiě)字樓樓市場(chǎng)價(jià)價(jià)格整體體有所上上漲或持持平，價(jià)價(jià)格下降降的項(xiàng)目目較少。。430043004300430010043004300750070合肥寫(xiě)字樓樓發(fā)展現(xiàn)狀狀政務(wù)區(qū)寫(xiě)字字樓分布綠地?藍(lán)海新城國(guó)際蔚藍(lán)商務(wù)港港安德大廈科瑞?國(guó)際中心華邦世貿(mào)城城財(cái)智中心百利廣場(chǎng)萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)信政天鵝灣灣置地廣場(chǎng)新地中心華潤(rùn)中心71指標(biāo)新城國(guó)際A座財(cái)智中心天鵝湖萬(wàn)達(dá)新地中心蔚藍(lán)商務(wù)港白天鵝國(guó)際商務(wù)中心總建面積4.2萬(wàn)方5.6萬(wàn)方5.8萬(wàn)方17萬(wàn)方28萬(wàn)方7.5萬(wàn)方建筑高度23層，約100米29層，138米24層，約100米50層。32層，30層，最高230米10層、約100米25層、100米單層面積1800平米1600平米1600平米A1987，B1650，C12941700平米2000平米面積分割122-171平米500-1600平米100-1600㎡未售1700平米半層、整層銷(xiāo)售層高、凈高3.8/2.64/2.7以上3.7米/2.7米3.9米/2,7米5.6米/2.7米3.9米大堂15米，300平米21米，400平米10.8米11.5米，1500㎡9米21米外立面鍍膜low-e雙層中空玻璃、高檔石材鋁塑板飾外墻石和Low-e雙層中空低輻射玻璃幕墻斷橋隔熱鋁合金懸窗及l(fā)ow-e鍍膜鋼化玻璃雙層中空l(shuí)ow-e玻璃幕墻石材+玻璃幕墻玻璃幕墻電梯8部，上海三菱11部，三菱7部，上海三菱A21部，B10部，C7部4部，三菱16部停車(chē)位350個(gè)500個(gè)左右1200個(gè)2846個(gè)2700個(gè)429個(gè)特色空間20個(gè)空中花園內(nèi)庭景觀————洗手間刷卡，公共會(huì)議室——銷(xiāo)售單價(jià)11000元/㎡——8500元/㎡11000元/㎡13000-15000元/㎡12000元/㎡租金水平50-70元（A、B座）60元毛坯，80精裝————45-60元——裙樓規(guī)劃A座小型餐飲配套無(wú)————配套商業(yè)：餐飲等——合肥寫(xiě)字樓樓發(fā)展現(xiàn)狀狀政務(wù)區(qū)寫(xiě)字字樓分布72合肥寫(xiě)字樓樓發(fā)展現(xiàn)狀狀政務(wù)區(qū)寫(xiě)字字樓市場(chǎng)特特點(diǎn)1、項(xiàng)目沿天天鵝湖集中中分布，項(xiàng)項(xiàng)目體量一一般較大，，品質(zhì)高；；2、定位以中中高端企業(yè)業(yè)為主，后后期供應(yīng)量量巨大，市市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)大大，后期去去化時(shí)間長(zhǎng)長(zhǎng)；3、物業(yè)類(lèi)型型方面，政政務(wù)區(qū)后期期寫(xiě)字樓基基本以超高高層為主；；4、區(qū)域交付付寫(xiě)字樓入入駐率不斷斷提升，目目前入駐率率整體較好好；5、由于政府府的導(dǎo)向作作用、優(yōu)越越的環(huán)境資資源、寫(xiě)字字樓集中度度高，未來(lái)來(lái)該區(qū)域在在全市寫(xiě)字字樓市場(chǎng)具具有較大的的競(jìng)爭(zhēng)力。。6、本區(qū)寫(xiě)字字樓均價(jià)10000-11000左右（蔚藍(lán)藍(lán)商務(wù)港因因?yàn)槭翘舾吒弋a(chǎn)品，所所以?xún)r(jià)格較較高）租金金均價(jià)60元/㎡。73合肥寫(xiě)字樓樓發(fā)展現(xiàn)狀狀北一環(huán)片區(qū)區(qū)寫(xiě)字樓分分布匯豐廣場(chǎng)財(cái)富廣場(chǎng)（（1-3期）新天地廣場(chǎng)場(chǎng)眾城國(guó)際求實(shí)·君臨國(guó)際金鼎國(guó)際祥源廣場(chǎng)74北一環(huán)片區(qū)區(qū)代表性寫(xiě)寫(xiě)字樓調(diào)研研合肥寫(xiě)字樓樓發(fā)展現(xiàn)狀狀北一環(huán)片區(qū)區(qū)寫(xiě)字樓分分布財(cái)富廣場(chǎng)位于廬陽(yáng)區(qū)區(qū)濉溪路278號(hào)?？偨ㄖ娣e積20萬(wàn)平米共有4棟寫(xiě)字樓，，單層面積積1000-1400平米已售完，租金55-60元/㎡·月入駐企業(yè)：：聯(lián)想、樂(lè)樂(lè)購(gòu)安徽營(yíng)營(yíng)運(yùn)區(qū)、安安徽森華投投資擔(dān)保公公司優(yōu)勢(shì)：位置置好，體量量大，辦公公環(huán)境良好好，具有較較高的知名名度。劣勢(shì)：由于于采用板樓樓設(shè)計(jì)，走走廊較窄，，采光差。。裙樓規(guī)劃：：小型配套套商業(yè)（餐餐飲）置地匯豐廣廣場(chǎng)位于廬陽(yáng)區(qū)區(qū)北一環(huán)路路（濉溪路路）與蒙城城路交口東東北200米總建筑9.1萬(wàn)平米單層面積1200平米，共24層已售完，租金大約60元/㎡·月入駐公司：：中國(guó)人壽壽、中國(guó)進(jìn)進(jìn)出口保險(xiǎn)險(xiǎn)公司、浙浙商保險(xiǎn)公公司優(yōu)勢(shì)：所處處位置優(yōu)越越，建筑現(xiàn)現(xiàn)代感強(qiáng)烈烈，辦公配配套齊全。。劣勢(shì)：寫(xiě)字字樓不顯眼眼，容易隱隱沒(méi)在周邊邊建筑物中中。裙樓規(guī)劃：：銀行金鼎國(guó)際廣廣場(chǎng)位于廬陽(yáng)區(qū)區(qū)北一環(huán)濉濉溪路南，，東臨潁上上路、西臨臨可苑路。?？偨ㄖ娣e積7萬(wàn)平米寫(xiě)字樓共27層，單層面面積1340平米已售完，租金50-60元/㎡·月優(yōu)勢(shì)：所處處地段成熟熟，交通便便利。劣勢(shì)：與周周邊項(xiàng)目相相比，規(guī)模模偏小，知知名度不高高。裙樓規(guī)劃：：銀行祥源廣場(chǎng)位于廬陽(yáng)區(qū)區(qū)北一環(huán)與與界首路交交叉口總建筑面積積33萬(wàn)平米兩棟寫(xiě)字樓樓，共4.6萬(wàn)平米，單單層面積1400平米其中一棟開(kāi)開(kāi)發(fā)商自持持，另一棟棟預(yù)計(jì)12年6月推出。售價(jià)預(yù)計(jì)1萬(wàn)元/㎡優(yōu)勢(shì)：所處處地段寫(xiě)字字樓集中度度高，辦公公氛圍強(qiáng)烈烈，可借勢(shì)勢(shì)而起。劣勢(shì)：具體體規(guī)劃還未未確定。75合肥寫(xiě)字樓樓發(fā)展現(xiàn)狀狀北一環(huán)片區(qū)區(qū)寫(xiě)字樓市市場(chǎng)特點(diǎn)1、該片區(qū)寫(xiě)寫(xiě)字樓項(xiàng)目目沿北一環(huán)環(huán)分布，以以財(cái)富廣場(chǎng)場(chǎng)1-3期、金鼎國(guó)國(guó)際為集中中區(qū)域；2、該區(qū)域以以財(cái)富廣場(chǎng)場(chǎng)為代表，，是合肥市市最早真正正意義現(xiàn)在在化寫(xiě)字樓樓項(xiàng)目，是是合肥整個(gè)個(gè)寫(xiě)字樓市市場(chǎng)發(fā)展里里程碑標(biāo)志志項(xiàng)目；3、該區(qū)域除除了以上三三個(gè)項(xiàng)目外外，其他項(xiàng)項(xiàng)目定位和和項(xiàng)目品質(zhì)質(zhì)都以中端端及中低為為主；4、該區(qū)域依依托暢通一一環(huán)，交通通較便利，，但是由于于前期規(guī)劃劃設(shè)計(jì)缺乏乏足夠的預(yù)預(yù)見(jiàn)性，導(dǎo)導(dǎo)致該區(qū)域域項(xiàng)目?jī)?nèi)部部交通擁擠擠、車(chē)位緊緊張、電梯梯配比低，，項(xiàng)目的競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)力不斷斷降低；5、目前該區(qū)區(qū)域入住率率整體較高高，但是基基于以上原原因已經(jīng)出出現(xiàn)搬離現(xiàn)現(xiàn)象。6、本區(qū)寫(xiě)字字樓均價(jià)10000左右，租金金均價(jià)50-60元/㎡。76指標(biāo)華僑廣場(chǎng)安糧東怡金融廣場(chǎng)之心城百大CBD置地投資廣場(chǎng)環(huán)球金融廣場(chǎng)合作經(jīng)濟(jì)廣場(chǎng)總建面積3.5萬(wàn)方20萬(wàn)方35萬(wàn)平米約13萬(wàn)方5.6萬(wàn)方約15萬(wàn)方10萬(wàn)建筑高度28層，120米46層，192米A棟36層（-1—7層商場(chǎng)自持），181米；25層26層，約100米寫(xiě)字樓25、26層，公寓27層24層單層面積1300平米1900平米A棟200001000平米1700平米1200平米1000平米面積分割80-1240平米200-1900㎡60-330平米未分割100-1000㎡層高、凈高3.8/2.8左右3.9米/2.8米A棟4米，凈高2.8米3.5/2.7米3.8米大堂10.5米，300平米10米，260㎡A棟12米，880㎡；10米，300平米5.4米外立面鍍膜low-e雙層中空玻璃玻璃幕墻玻璃幕墻鍍膜LOW－E雙層中空環(huán)保玻璃干掛石材=玻璃幕墻

電梯7部，上海三菱20部，奧迪斯電梯10部高速品牌電梯5部奧的斯電梯7部德國(guó)蒂森克魯伯1-10層10部直達(dá)電梯、11-23層設(shè)置6部專(zhuān)用電梯停車(chē)位1200個(gè)左右1147個(gè)1400個(gè)約400個(gè)約400個(gè)約1000個(gè)1464，車(chē)位配比1：2特色空間---三層設(shè)一個(gè)空中花園物管公司安徽安興華安物業(yè)深圳恒基物業(yè)合肥漢博物業(yè)合肥拓基物業(yè)安徽信聯(lián)物業(yè)暫無(wú)資料售價(jià)1.45萬(wàn)均價(jià)在售1.6萬(wàn)1.3萬(wàn)元1.2