房地產(chǎn)估價(jià)理論與方法重要公式(整理)

房地產(chǎn)估價(jià)理論與方法重要公式建筑用地面積建筑用地面積筑密度×建筑層數(shù)·套內(nèi)建筑面積=套內(nèi)房屋使用面積＋套內(nèi)墻體面積＋套內(nèi)陽(yáng)臺(tái)面積的共有建筑面積·供給量=存量—拆毀量—轉(zhuǎn)換為其它種類(lèi)的房地產(chǎn)量＋其它種類(lèi)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為該種房地產(chǎn)量＋新開(kāi)發(fā)量作為自變量的經(jīng)濟(jì)變量的相對(duì)變化·房地產(chǎn)需求的價(jià)格彈性=房地產(chǎn)需求量變化的百分比房地產(chǎn)價(jià)格變化的百分比·房地產(chǎn)需求的收入彈性=房地產(chǎn)需求量變化的百分比消費(fèi)者收入量變化的百分比·房地產(chǎn)需求的人口彈性=房地產(chǎn)需求量變化的百分比人口數(shù)量變化的百分比·房地產(chǎn)需求的交叉價(jià)格彈性=一種房地產(chǎn)需求量變化的百分比另一種房地產(chǎn)或商品價(jià)格變化的百分比·房地產(chǎn)需求的價(jià)格預(yù)期彈性=房地產(chǎn)需求量變化的百分比預(yù)期的房地產(chǎn)價(jià)格變化的百分比·房地產(chǎn)供給的價(jià)格彈性=房地產(chǎn)供給量變化的百分比房地產(chǎn)價(jià)格變化的百分比·房地產(chǎn)供給的要素成本彈性=房地產(chǎn)供給量變化的百分比要素價(jià)格變化的百分比·基準(zhǔn)地價(jià)：在城鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)，對(duì)現(xiàn)狀利用條件下不同級(jí)別或不同均質(zhì)地域的土地，按照商業(yè)、居住、工業(yè)等用途，分別評(píng)估確定的某一估價(jià)期日上法定最高年期土地使用權(quán)區(qū)域平均價(jià)格?！?biāo)定價(jià)格：政府根據(jù)管理需要，評(píng)估的某一宗地在正常土地市場(chǎng)條件下，于某一估價(jià)期日的土地使用權(quán)價(jià)格，它是該類(lèi)土地在該區(qū)域的標(biāo)準(zhǔn)指導(dǎo)價(jià)格。要的一切合理必要的費(fèi)用、稅金及應(yīng)獲得的利潤(rùn)。格地價(jià)=土地總價(jià)總建筑面積·樓面地價(jià)=土地總價(jià)×土地總面積=土地單價(jià)總建筑面積土地總面積容積率·期房目前的價(jià)格=現(xiàn)房?jī)r(jià)格—(預(yù)計(jì)從期房達(dá)到現(xiàn)房期間)現(xiàn)房出租的凈收益的折現(xiàn)值—風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償·補(bǔ)地價(jià)(單價(jià))=現(xiàn)樓面地價(jià)×現(xiàn)容積率—原樓面地價(jià)×原容積率·補(bǔ)地價(jià)(總價(jià))=補(bǔ)地價(jià)(單價(jià))×土地總面積·補(bǔ)地價(jià)(單價(jià))=原樓面地價(jià)×(現(xiàn)容積率—原容積率)·補(bǔ)地價(jià)(單價(jià))=原容積率下的土地單價(jià)×(現(xiàn)容積率—原容積率)原容積率·建筑面積下的價(jià)格＝套內(nèi)建筑面積下的價(jià)格×套內(nèi)建筑面積建·建筑面積下的價(jià)格＝使用面積下的價(jià)格×使用面積建·套內(nèi)建筑面積下的價(jià)格＝使用面積下的價(jià)格×使用面積筑筑面面積積套內(nèi)使用面積·平方米下的價(jià)格＝公頃下的價(jià)格÷10000·平方米下的價(jià)格＝平方英尺下的價(jià)格÷0.09290304·采用百分率法進(jìn)行交易情況修正的一般公式為：可比實(shí)例成交價(jià)格×交易情況修正系數(shù)＝可比實(shí)例正常市場(chǎng)價(jià)格可比實(shí)例成交價(jià)格×1＝可比實(shí)例正常市場(chǎng)價(jià)格S或者：可比實(shí)例成交價(jià)格×100＝可比實(shí)例正常市場(chǎng)價(jià)格上式中,1或100是交易情況修正系數(shù)·采用差額法進(jìn)行交易情況修正的一般公式為:可比實(shí)例成交價(jià)格±交易情況修正數(shù)額＝可比實(shí)例正常市場(chǎng)價(jià)格·正常成交價(jià)格—應(yīng)有賣(mài)方繳納的稅費(fèi)＝賣(mài)方實(shí)際得到的價(jià)格·正常成交價(jià)格＋應(yīng)有買(mǎi)方繳納的稅費(fèi)＝買(mǎi)方實(shí)際付出的價(jià)格·應(yīng)有賣(mài)方繳納的稅費(fèi)＝正常成交價(jià)格×賣(mài)方繳納稅率·應(yīng)有買(mǎi)方繳納的稅費(fèi)＝正常成交價(jià)格×買(mǎi)方繳納稅率·正常成交價(jià)格＝賣(mài)方實(shí)際得到的價(jià)格納稅率·正常成交價(jià)格＝買(mǎi)方實(shí)際付出的價(jià)格1＋買(mǎi)方繳納稅率·可比實(shí)例在成交日期時(shí)的價(jià)格×(1±T％)＝可比實(shí)例在估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的價(jià)格·可比實(shí)例在成交日期時(shí)的價(jià)格×(100±T)/100＝可比實(shí)例在估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的價(jià)格·采用定基價(jià)格指數(shù)進(jìn)行交易日期調(diào)整的公式為：可比實(shí)例在成交日期時(shí)的價(jià)格×估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的價(jià)格指數(shù)=可比實(shí)例在估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的價(jià)格成交日期時(shí)的價(jià)格指數(shù)·采用環(huán)比價(jià)格指數(shù)進(jìn)行交易日期調(diào)整的公式為：可比實(shí)例在成交日期時(shí)的價(jià)格×成交日期的下一時(shí)期的價(jià)格指數(shù)×再下一時(shí)期的價(jià)格指數(shù)×…×估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的價(jià)格指數(shù)＝可比實(shí)例在估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的價(jià)格·采用逐期遞增或遞減的價(jià)格變動(dòng)率進(jìn)行交易日期調(diào)整的公式為:可比實(shí)例在成交日期時(shí)的價(jià)格×(1±價(jià)格變動(dòng)率)期數(shù)＝可比實(shí)例在估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的價(jià)格·采用期內(nèi)平均上升或下降的價(jià)格變動(dòng)率進(jìn)行交易日期調(diào)整的公式為:可比實(shí)例在成交日期時(shí)的價(jià)格×(1±價(jià)格變動(dòng)率×期數(shù))＝可比實(shí)例在估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的價(jià)格·房地產(chǎn)狀況調(diào)整的方法主要有百分率法和差額法、回歸分析法·可比實(shí)例在其房地產(chǎn)狀況下的價(jià)格×房地產(chǎn)狀況調(diào)整系數(shù)＝可比實(shí)例在估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)狀況下的價(jià)格或者∶可比實(shí)例在其房地產(chǎn)狀況下的價(jià)格×1＝可比實(shí)例在估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)狀況下的價(jià)格可比實(shí)例在其房地產(chǎn)狀況下的價(jià)格×100＝可比實(shí)例在估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)狀況下的價(jià)格·可比實(shí)例在其房地產(chǎn)狀況下的價(jià)格×100/()＝可比實(shí)例在估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)狀況下的價(jià)格·可比實(shí)例在其房地產(chǎn)狀況下的價(jià)格×100/()×()/100＝可比實(shí)例在估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)狀況下的價(jià)格注∶上式()為估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)狀況相對(duì)于標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)狀況的得分·百分率法下的修正、調(diào)整系數(shù)連乘公式∶估價(jià)對(duì)象價(jià)格＝可比實(shí)例成交價(jià)格×交易情況修正系數(shù)×交易日期調(diào)整系數(shù)×房地產(chǎn)狀況調(diào)整系數(shù)估價(jià)對(duì)象價(jià)格×(1±S%)×(1±R%)＝可比實(shí)例成交價(jià)格×(1±T%)或者∶估價(jià)對(duì)象價(jià)格＝可比實(shí)例成交價(jià)格×1×(1±T%)×1或者∶S±R%估價(jià)對(duì)象價(jià)格＝可比實(shí)例成交價(jià)格×100×100±T×100·百分率法下的修正、調(diào)整系數(shù)累加公式∶估價(jià)對(duì)象價(jià)格＝可比實(shí)例成交價(jià)格×(1＋交易情況修正系數(shù)＋交易日期調(diào)整系數(shù)＋房地產(chǎn)狀況調(diào)整系數(shù))估價(jià)對(duì)象價(jià)格×(1±S%±R%)＝可比實(shí)例成交價(jià)格×(1±T%)或者∶估價(jià)對(duì)象價(jià)格＝可比實(shí)例成交價(jià)格×1±T%或者∶估價(jià)對(duì)象價(jià)格＝可比實(shí)例成交價(jià)格×100±T估價(jià)對(duì)象價(jià)格＝可比實(shí)例成交價(jià)格±交易情況修正系數(shù)±交易日期調(diào)整系數(shù)±房地產(chǎn)狀況調(diào)整數(shù)額·開(kāi)發(fā)利潤(rùn)＝開(kāi)發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值—土地取得成本—開(kāi)發(fā)成本—管理費(fèi)用—投資利息—銷(xiāo)售費(fèi)用—銷(xiāo)售稅費(fèi)·計(jì)算基數(shù)＝土地取得成本＋開(kāi)發(fā)成本，即：直接成本利潤(rùn)率＝開(kāi)發(fā)利潤(rùn)/(土地取得成本＋開(kāi)發(fā)成本)·計(jì)算基數(shù)＝土地取得成本＋開(kāi)發(fā)成本＋管理費(fèi)用：投資利潤(rùn)率=開(kāi)發(fā)利潤(rùn)/(土地取得成本＋開(kāi)發(fā)成本＋管理費(fèi)用)·計(jì)算基數(shù)＝土地取得成本＋開(kāi)發(fā)成本＋管理費(fèi)用＋投資利息＋銷(xiāo)售費(fèi)用,相應(yīng)的利潤(rùn)率可稱(chēng)為成本利潤(rùn)率，即：成本利潤(rùn)率=開(kāi)發(fā)利潤(rùn)/(土地取得成本＋開(kāi)發(fā)成本＋管理費(fèi)用＋投資利息＋銷(xiāo)售費(fèi)用)·計(jì)算基數(shù)＝開(kāi)發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值(售價(jià))，相應(yīng)的利潤(rùn)率可稱(chēng)為銷(xiāo)售利潤(rùn)率,即:銷(xiāo)售利潤(rùn)率=開(kāi)發(fā)利潤(rùn)/開(kāi)發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值·成本法最基本的公式為：房地產(chǎn)價(jià)格＝重新購(gòu)建價(jià)格一折舊·新開(kāi)發(fā)土地價(jià)格＝取得待開(kāi)發(fā)土地的成本＋土地開(kāi)發(fā)成本＋管理費(fèi)用＋投資利息＋銷(xiāo)售費(fèi)用十銷(xiāo)售稅費(fèi)＋開(kāi)發(fā)利潤(rùn)上式中：·開(kāi)發(fā)完成后可轉(zhuǎn)讓土地面積的比率＝開(kāi)發(fā)完成后可轉(zhuǎn)讓土地面積的總面積/開(kāi)發(fā)區(qū)用地總面積×100%：率：率·新開(kāi)發(fā)區(qū)某宗土地的單價(jià)=(取得該用地的總代價(jià)＋土地開(kāi)發(fā)總成本＋總管理費(fèi)用＋總投資利息＋總銷(xiāo)售費(fèi)用＋總銷(xiāo)售稅費(fèi)＋總開(kāi)發(fā)利潤(rùn))/(用地總面積×開(kāi)發(fā)完成后可轉(zhuǎn)讓面積的比率)×用途、區(qū)位等因素調(diào)整系數(shù)·求取該荒地開(kāi)發(fā)完成后可轉(zhuǎn)讓熟地平均單價(jià)的過(guò)程如下：該荒地開(kāi)發(fā)完成后可轉(zhuǎn)讓熟地的總價(jià)=取得該荒地的總代價(jià)十土地開(kāi)發(fā)總成本十總管理費(fèi)用十總投資利息＋總銷(xiāo)售費(fèi)用＋總銷(xiāo)售稅費(fèi)＋總開(kāi)發(fā)利潤(rùn)=取得該荒地的總代價(jià)十土地開(kāi)發(fā)總成本十總管理費(fèi)用十總投資利息＋可轉(zhuǎn)讓熟地的總價(jià)×銷(xiāo)售費(fèi)用、銷(xiāo)售稅費(fèi)和開(kāi)發(fā)利潤(rùn)的比得出·該荒地開(kāi)發(fā)完成后可轉(zhuǎn)讓熟地的總價(jià)=(取得該荒地的總代價(jià)十土地開(kāi)發(fā)總成本十總管理費(fèi)用十總投資利息)1—銷(xiāo)售費(fèi)用、銷(xiāo)售稅費(fèi)和開(kāi)發(fā)利潤(rùn)的比率·該荒地開(kāi)發(fā)完成后可轉(zhuǎn)讓熟地的平均單價(jià)=取得該荒地的總代價(jià)＋土地開(kāi)發(fā)總成本＋總管理費(fèi)用＋總投資利息=(取得該荒地的總代價(jià)＋土地開(kāi)發(fā)總成本＋總管理費(fèi)用十總投資利息)(1—銷(xiāo)售費(fèi)用、銷(xiāo)售稅費(fèi)和開(kāi)發(fā)利潤(rùn)的比率)×可轉(zhuǎn)讓熟地面積比率×該荒地總面積·新建房地價(jià)格=土地得成本＋土地開(kāi)發(fā)成本＋建筑物建造成本＋管理費(fèi)用＋投資利息＋銷(xiāo)售費(fèi)用＋銷(xiāo)售稅費(fèi)＋開(kāi)發(fā)利潤(rùn)·新建建筑物價(jià)格=建筑物建造成本＋管理費(fèi)用＋投資利息銷(xiāo)售費(fèi)用＋銷(xiāo)售稅費(fèi)＋開(kāi)發(fā)利潤(rùn)·舊房地價(jià)格=土地的重新取得價(jià)格＋建筑物的重新購(gòu)建價(jià)格—建筑物重新購(gòu)建價(jià)格·建筑物的折舊＝建筑物重新購(gòu)建價(jià)格一建筑物市場(chǎng)價(jià)值·剩余經(jīng)濟(jì)壽命＝經(jīng)濟(jì)壽命一有效經(jīng)過(guò)年數(shù)Di＝D＝C—S/N·直線法折舊下的建筑物現(xiàn)值的計(jì)算公式為：V=C—Et＝C—(C—S)t/N＝c[1—(1—R)t/N]·用直線法計(jì)算成新率的公式為：RNnN0％＝t/N×100％壽命＝1/年折舊率·修復(fù)所必需的費(fèi)用≤修復(fù)后的房地產(chǎn)價(jià)值—修復(fù)前的房地產(chǎn)價(jià)值·扣除功能過(guò)剩引起的折舊后的成本＝重置成本—超額持有成本·扣除功能過(guò)剩引起的折舊后的成本＝重置成本—(無(wú)效成本＋超額持有成本)成本應(yīng)用中涉及的有關(guān)規(guī)定·年折舊額＝原價(jià)×(1—?dú)堉德?/耐用年限租/利息率·某筆資金×利率＝房地產(chǎn)的凈收益·房地產(chǎn)價(jià)格＝房地產(chǎn)的凈收益/利率j=1i=1=VN×(1＋Y)Nn×[(1＋Y)n—1]/(1＋Y)N—1N·收益期限為有限年的公式:V=t+[1]式中t為凈收益有變化的期限i=1·收益期限為無(wú)限年的公式:V=t+i=1·凈收益按一定數(shù)額遞增有限年V=(A/Y+b/Y2)×[1—1/(1+Y)n]—b/Y×n/(1+Y)n未來(lái)第n年為[A十(n—1)b]收VAYbY2VAYbYYnbYnYn未來(lái)第n年為[A—(n—1)b]nAb1有限年V=A/(Y—g)×[1—(1+g)/(1+Y)n]無(wú)限年V=A/(Y—g)有限年V=A/(Y+g)×[1—(1—g)/(1+Y)n]無(wú)限年V=A/Y+g·凈收益為有效毛收入減運(yùn)營(yíng)費(fèi)用公式：有效毛收入逐年遞增的比率為gI，運(yùn)營(yíng)費(fèi)用逐年遞增的比率為gE，收益年限為有限年公式為:V=I/(Y—gI)×[1—(1＋gI)/(1＋Y)n]—E/Y—gE×[1—(1＋gE)/(1＋Y)n]Vt+i=1·如果凈收益每年不變?yōu)锳,則公式為:V=A/Y[1—(1＋Y)t]＋Vt/(1＋Y)t·如果凈收益按一定數(shù)額遞增,則公式為:V=(A/Y＋b/Y2)[1—1/(1＋Y)t]—b/Y×t/(1＋Y)t＋Vt/(1＋Y)t·如果凈收益按一定數(shù)額遞減,則公式為:V=A/Y—g[1—(1＋g/1＋Y)t]＋b/Y×t/(1＋Y)t＋Vt/(1＋Y)t·如果凈收益按一定比率遞增,則公式為:V=A/Y—g[1—(1＋g/1＋Y)t]＋Vt/(1＋Y)t·如果凈收益按一定比率遞減,則公式為:V=A/Y＋g[1—(1＋g/1＋Y)t]＋Vt/(1＋Y)t·如果難以預(yù)測(cè)未來(lái)的價(jià)格公式為:V=A[(1＋Y)t—1]/Y[(1＋Y)t—(1＋△)]AYYYtAY—△a·凈收益＝潛在毛收入—空置等造成的收入損失—運(yùn)營(yíng)費(fèi)用＝有效毛收入—運(yùn)營(yíng)費(fèi)用(運(yùn)營(yíng)費(fèi)用，不包含房地產(chǎn)抵押貸款還本付息額、會(huì)計(jì)上的折舊額、房地產(chǎn)改擴(kuò)建費(fèi)用和所得稅)·有租約限制下的價(jià)值＝無(wú)租約限制下的價(jià)值—承租人權(quán)益的價(jià)值·報(bào)酬率＝無(wú)風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率＋投資風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償＋管理負(fù)擔(dān)補(bǔ)償＋缺乏流動(dòng)性補(bǔ)償—投資帶來(lái)的優(yōu)惠·利用收益乘數(shù)將年收益轉(zhuǎn)換為價(jià)值的直接資本化法公式為：房地產(chǎn)價(jià)值＝年收益×收益乘數(shù)·房地產(chǎn)價(jià)值＝毛租金×毛租金乘數(shù)·毛租金乘數(shù)是市場(chǎng)上房地產(chǎn)的價(jià)格除以其毛租金所得的倍數(shù)，即:毛租金乘數(shù)＝價(jià)格/毛租金(毛租金乘數(shù)也是經(jīng)常所講的“租售比價(jià)”)·V＝PGI×PGIM潛在毛收入乘數(shù)是市場(chǎng)上房地產(chǎn)的價(jià)格除以其年潛在毛收入所得的倍數(shù)，即:PGIM=V/PGI·V＝EGI×EGIM有效毛收入乘數(shù)是房地產(chǎn)的價(jià)格除以其年有效毛收入所得的倍數(shù)，即:EGIM=V/EGI由于凈收益乘數(shù)與資本化率是互為倒數(shù)的關(guān)系，通常很少直接采用凈收益乘數(shù)法形式，而采用資本化率將凈收益轉(zhuǎn)換·凈收益率與有效毛收入乘數(shù)之比求取綜合資本化率的公式為：Ro=NIR/EGIM因?yàn)镹IR=1—OER所以Ro=(1—OER)/EGIM上述公式的來(lái)源是：因?yàn)镽o=NOI/V所以，將上述等式右邊的分子和分母同時(shí)除以有效毛收入(EGl)得:Ro=NIR/EGIMNOI—某一年的凈收益；·在凈收益每年不變且持續(xù)無(wú)限年的情況下，報(bào)酬資本化法的公式為：V=A/Y·在凈收益每年不變但收益年限為有限年的情況下，報(bào)酬資本化法的公式為：V=A/Y[1—1/(1＋Y)n]R=Y/[1—1/(1＋Y)n]預(yù)知未來(lái)若干年后的價(jià)格相對(duì)變動(dòng)的情況下，報(bào)酬資本化法的公式為：V=A/Y—△×Y/(1＋Y)t—1或6.6投資組合和剩余技術(shù)V—土地價(jià)值占房地價(jià)值的比率；B—建筑物價(jià)值占房地價(jià)值的比率，L＋B＝100％；LVBROVLRLVB·在分期等額本息償還貸款的情況下,抵押貸款常數(shù)的計(jì)算公式為：RM=YM×(1＋YM)n/(1＋YM)n—1=YM＋YM/(1＋YM)n—1式中：RM—抵押貸款常數(shù)；YM—抵押貸款報(bào)酬率，即抵押貸款利率(i)；n—抵押貸款期限；·房地產(chǎn)的價(jià)格＝抵押貸款金額＋自有資金額·房地產(chǎn)凈收益＝抵押貸款收益＋自有資金收益LOBBL·直接資本化法的建筑物剩余技術(shù)公式為:V=A—VLOBBL·直接資本化法的建筑物剩余技術(shù)公式為:V=A—V×R/RBOLLB上式中：V—土地價(jià)值；A上式中：V—土地價(jià)值；A—土地與地上建筑物共同產(chǎn)生的凈收益；V—建筑物價(jià)值；R—建筑物資本化率；RR—土地資本化率；·直接資本化法的自由資金剩余技術(shù)公式為:V=A—·直接資本化法的自由資金剩余技術(shù)公式為:V=A—V×R/R·直接資本化法的抵押貸款剩余技術(shù)公式為:V=A—·直接資本化法的抵押貸款剩余技術(shù)公式為:V=A—V×R/REOMMEOMM6.7凈收益與資本化率的匹配①由土地收益求取土地價(jià)格：土地價(jià)格=土地凈收益/土地資本化率②由建筑物收益求取建筑物價(jià)格：建筑物價(jià)格=建筑物凈收益/建筑物資本化率③由房地收益求取房地價(jià)格：房地價(jià)格=房地凈收益/綜合資本化率④由房地收益單獨(dú)求取土地價(jià)格：·土地價(jià)格=房地凈收益—建筑物凈收益/土地資本化率·土地價(jià)格=房地凈收益—建筑物價(jià)格×建筑物資本化率/土地資本化率·土地價(jià)格=房地凈收益/綜合資本化率—建筑物價(jià)格⑤由房地收益單獨(dú)求取建筑物價(jià)格：·建筑物價(jià)格=房地凈收益—土地凈收益/建筑物資本化率·建筑物價(jià)格=房地凈收益—土地價(jià)格×土地資本化率/建筑物資本化率·建筑物價(jià)格=房地凈收益/綜合資本化率—土地價(jià)格·待開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)的價(jià)值＝開(kāi)發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值—開(kāi)發(fā)成本—管理費(fèi)用—投資利息—銷(xiāo)售費(fèi)用—銷(xiāo)售稅費(fèi)—開(kāi)發(fā)利潤(rùn)—投資者購(gòu)買(mǎi)待開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)應(yīng)負(fù)擔(dān)的稅費(fèi)·生地價(jià)值＝開(kāi)發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值—由生地建成房屋的開(kāi)發(fā)成本—管理費(fèi)用—投資利息—銷(xiāo)售費(fèi)用—銷(xiāo)售稅費(fèi)—開(kāi)發(fā)利潤(rùn)—買(mǎi)方購(gòu)買(mǎi)生地應(yīng)負(fù)擔(dān)的稅費(fèi)·生地價(jià)值＝開(kāi)發(fā)完成后的熟地價(jià)值—由生地開(kāi)發(fā)成熟地的開(kāi)發(fā)成本—管理費(fèi)用—投資利息—銷(xiāo)售費(fèi)用—銷(xiāo)售稅費(fèi)—土地開(kāi)發(fā)利潤(rùn)—買(mǎi)方購(gòu)買(mǎi)生地應(yīng)負(fù)擔(dān)的稅費(fèi)·毛地價(jià)值＝開(kāi)發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值—由毛地建成房屋的開(kāi)發(fā)成本—管理費(fèi)用—投資利息—銷(xiāo)售費(fèi)用—銷(xiāo)售稅費(fèi)—開(kāi)發(fā)利潤(rùn)—買(mǎi)方購(gòu)買(mǎi)毛地應(yīng)負(fù)擔(dān)的稅費(fèi)·毛地價(jià)值＝開(kāi)發(fā)完成后的熟地價(jià)值一由毛地開(kāi)發(fā)成熟地的開(kāi)發(fā)成本一管理費(fèi)用一投資利息一銷(xiāo)售費(fèi)用一銷(xiāo)售稅費(fèi)一土地開(kāi)發(fā)利潤(rùn)一買(mǎi)方購(gòu)買(mǎi)毛地應(yīng)負(fù)擔(dān)的稅費(fèi)·熟地價(jià)值＝開(kāi)發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值一由熟地建成房屋的開(kāi)發(fā)成本一管理費(fèi)用一投資利息一銷(xiāo)售費(fèi)用一銷(xiāo)售稅費(fèi)一開(kāi)發(fā)利潤(rùn)一買(mǎi)方購(gòu)買(mǎi)熟地應(yīng)負(fù)擔(dān)的稅費(fèi)·在建工程價(jià)值＝續(xù)建完成后的房地產(chǎn)價(jià)值一續(xù)建成本一管理費(fèi)用一投資利息一銷(xiāo)售費(fèi)用一銷(xiāo)售稅費(fèi)一續(xù)建投資利潤(rùn)一買(mǎi)方購(gòu)買(mǎi)在建工程應(yīng)負(fù)擔(dān)的稅費(fèi)·舊房?jī)r(jià)值＝裝修改造完成后的房地產(chǎn)價(jià)值一裝修改造成本一管理費(fèi)用一投資利息一銷(xiāo)售費(fèi)用一銷(xiāo)售稅費(fèi)一裝修改造投資利潤(rùn)一買(mǎi)方購(gòu)買(mǎi)舊房應(yīng)負(fù)擔(dān)的稅費(fèi)·適用于開(kāi)發(fā)完成后出售的公式：V＝V—CP·適用于開(kāi)發(fā)完成后出租、營(yíng)業(yè)的公式：V＝V—CR上式中:V—待開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)的價(jià)值;VP—用市場(chǎng)法或長(zhǎng)期趨勢(shì)法測(cè)算的開(kāi)發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值；VC—應(yīng)扣除項(xiàng)目RV—用收益法測(cè)算的開(kāi)發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值；R7．4假設(shè)開(kāi)發(fā)法計(jì)算中各項(xiàng)的求取息/本金×100％上7.4式中：i—利率;n—計(jì)息周期數(shù);I—總利息;F—計(jì)息期末的本利和;r—名義年利率;m—一年中計(jì)息m次;r／m——每次計(jì)息的利率;P—本金;·b=(N×∑XY—∑X×∑Y)/N×∑X2—(∑X)2上式中：Y—各期的房地產(chǎn)價(jià)格;X—時(shí)間;a，b—為末知參數(shù);N—時(shí)間序列的項(xiàng)數(shù);上式中：Vi—第i期房地產(chǎn)價(jià)格的趨勢(shì)值;i—時(shí)期序數(shù);Po—基期增減量的平均數(shù);d—逐期增減量的平均數(shù);Pi—第i期房地產(chǎn)價(jià)格的實(shí)際值;臨街深度價(jià)格修正率的形式臨臨街深度(英尺)四三二一法則(%)單獨(dú)深度價(jià)格修正率(%)累計(jì)深度價(jià)格修正率(%)平均深度價(jià)格修正率(%)04445·平均深度價(jià)格修正率=累計(jì)深度價(jià)格修正率×標(biāo)準(zhǔn)臨街深度/所給臨街深度9．1．7路線價(jià)法計(jì)算公式(以標(biāo)準(zhǔn)臨宗地的單價(jià)為路線價(jià)、采用平均深度價(jià)格修正率為例)①一面臨街矩形土地價(jià)值的計(jì)算公式：Vud·V(總價(jià))=u×dυ×(f×d)上式中:V—土地價(jià)值;u—路線價(jià);dυ—臨街深度價(jià)格修正率;f—臨街寬度;d—臨街深度②前后兩面臨街矩形土地價(jià)值的計(jì)算公式：上式中:V—土地價(jià)值;uo—前街路線價(jià);dυo—前街臨街深度價(jià)格修正率;f—臨街寬度;d—總深度;do—前街影響深度;υ1—后街路線價(jià);dυ1—后街臨街深度價(jià)格修正率;③矩形街角地價(jià)值的計(jì)算公式：上式中:V—土地價(jià)值;uo—正街路線價(jià);dυo—正街臨街深度價(jià)格修正率;υ1—旁街路線價(jià);dυ1—旁街臨街深度價(jià)格修正率;t—旁街影響加價(jià)率;f—臨街寬度;d—臨街深度;④三角形土地價(jià)值的計(jì)算公式：d上式中:V—土地價(jià)值;u—路線價(jià);dυ—臨街深度價(jià)格修正率;h—三角形土地價(jià)格修正率;⑤其他形狀土地價(jià)值的計(jì)算。通常是先將其劃分為矩形、三角形土地，然后分別計(jì)算這些矩形、三角形土地的價(jià)值再相加減的方法①按建筑面積進(jìn)行分?jǐn)偰巢糠窒碛械牡貎r(jià)數(shù)額=土地總價(jià)值/總建筑面積×該部分的建筑面積某部分占有的土地份額＝該部分享有的地價(jià)數(shù)額/土地總價(jià)值＝該部分的建筑面積/總建筑面積②按房地價(jià)值進(jìn)行分?jǐn)偰巢糠窒碛械牡貎r(jià)數(shù)額＝土地總價(jià)值/房地總價(jià)值×該部分的房地價(jià)值某部分占有的土地份額＝該部分享有的地價(jià)數(shù)額/土地總價(jià)值＝該部分的房地價(jià)值/房地總價(jià)值③按土地價(jià)值進(jìn)行分?jǐn)偰巢糠终加械耐恋胤蓊~＝該部分的房地價(jià)值—該部分的建筑物價(jià)值/房地總價(jià)值—建筑物總價(jià)值某部分享有的地價(jià)數(shù)額＝該部分占有的土地份額×土地總價(jià)值＝該部分的房地價(jià)值一該部分的建筑物價(jià)值·地租量＝農(nóng)產(chǎn)品的市場(chǎng)價(jià)格—農(nóng)產(chǎn)品的銷(xiāo)售稅費(fèi)一農(nóng)產(chǎn)品的生產(chǎn)成本—土地上投入資本的利息—農(nóng)業(yè)經(jīng)營(yíng)者的利潤(rùn)房地產(chǎn)估價(jià)理論與方法精講班第20講課件講義(環(huán)球職業(yè)教育在線)高四高四義則則房地產(chǎn)最估第理論節(jié)與最方法精佳最高講使最班佳第用使20講原用講原最高最佳使用原則要求房地產(chǎn)估價(jià)結(jié)果是在估價(jià)對(duì)象最高最佳使用下的價(jià)值。最高最佳使用是指法律上許可、技術(shù)上可能、經(jīng)環(huán)球4科超低價(jià)特，4科100元，任意一科25元，包括語(yǔ)音、講義、作業(yè)。QQ：545533807可用支付寶，房地產(chǎn)估價(jià)之所以要遵守最高最佳使用原則，是因?yàn)樵诂F(xiàn)實(shí)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中，每個(gè)房地產(chǎn)擁有者都試圖充分發(fā)揮其房地也是房地產(chǎn)利用競(jìng)爭(zhēng)與優(yōu)選的結(jié)果。因此，房地產(chǎn)估價(jià)不僅要遵守合法原則，而且要遵守最高最佳使用原則(關(guān)鍵考點(diǎn)，會(huì)以設(shè)計(jì)考試題目)。指出的是，估價(jià)中在判斷估價(jià)對(duì)象的最高最佳使用時(shí)，往往容易忽視“法律上許可”這個(gè)前提條件，甚至誤以為最高最佳使用原則與合法原則有時(shí)是沖突的。實(shí)際上，最高最佳使用是在法律(包括法律、法規(guī)、政策、土地使用權(quán)出讓合同等)允許范圍內(nèi)的最高最佳使用。因此，最高最佳使用原則與合法原則之間的關(guān)系是：遵守了合法原則，不一定符合最高最佳使用原則的全部要求；遵要求(關(guān)鍵考點(diǎn)，會(huì)以設(shè)計(jì)考試題目)。最高最佳使用具體包括最佳用途(或最佳用途組合)、最佳規(guī)模和最佳集約度。尋找估價(jià)對(duì)象最高最佳使用的方法，是先盡可能地設(shè)想出各種潛在的使用方式，然后從下列4個(gè)方面依序篩選：可性。對(duì)于每一種潛在的使用方式，首先檢查它是否為法律所允許。如果是法律不允許的，應(yīng)被淘汰。(2)技術(shù)上的可能性。對(duì)于法律所允許的每一種使用方式，要檢查它在技術(shù)上是否能夠?qū)崿F(xiàn)，包括建筑材料性能、施工技術(shù)手段等能否滿(mǎn)足要求。如果是技術(shù)上達(dá)不到的，應(yīng)被淘汰。(3)經(jīng)濟(jì)上的可行性。對(duì)于法律上允許、技術(shù)上可能的每一種使用方式，華進(jìn)行經(jīng)濟(jì)可行性檢驗(yàn)。經(jīng)濟(jì)可行性檢驗(yàn)的一般做較。只有收入現(xiàn)值大于支出現(xiàn)值的使用方式才具有經(jīng)濟(jì)可行性，否則應(yīng)被淘汰。具體的經(jīng)濟(jì)可行性評(píng)價(jià)指標(biāo)有財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值、財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率、投資回收期等。(4)價(jià)值是否達(dá)到最大化。在所有具有經(jīng)濟(jì)可行性的使用方式中，能夠使估價(jià)對(duì)象的價(jià)值達(dá)到最大化的使用方式，才是最高最佳的使用方式。(一般會(huì)根據(jù)上述內(nèi)容設(shè)計(jì)多項(xiàng)選擇題)。特別提示：下列內(nèi)容要仔細(xì)閱讀，會(huì)針對(duì)下列內(nèi)容設(shè)計(jì)計(jì)算類(lèi)型的判斷題。收益遞增遞減原理可以幫助我們確定估價(jià)對(duì)象的最佳集約度和最佳規(guī)模。它揭示的是兩種投入產(chǎn)出關(guān)(投系入產(chǎn)出關(guān)系是指投入量的變動(dòng)與相應(yīng)產(chǎn)出量的變動(dòng)之間的關(guān)系):一種是在一種投入量變動(dòng)而其他投入量固定的情況下的投入產(chǎn)出關(guān)系；另一種是在所有的投入量都變動(dòng)的情況下的投入產(chǎn)出關(guān)系。量的增加有可能是遞增的；但當(dāng)這種可變投入量繼續(xù)增加達(dá)到某一點(diǎn)以后，產(chǎn)出量的增加會(huì)越來(lái)越小，即會(huì)出現(xiàn)遞減現(xiàn)象。可以表述如下：假定以相同的比例來(lái)增加所有的投入量(即規(guī)模的變化),的增加比例大于投入量的增加比例，這種情況被稱(chēng)為規(guī)模收益遞增；③產(chǎn)出量的增加比例小于投入量的增加比例，這種情況被稱(chēng)為規(guī)模收益遞減。在擴(kuò)大規(guī)模時(shí)，一般是先經(jīng)過(guò)一個(gè)規(guī)模收益遞增階段，然后經(jīng)過(guò)一個(gè)規(guī)模收益不變階段，再經(jīng)過(guò)一個(gè)規(guī)模收益遞減階段。估價(jià)對(duì)象的最佳集約度和最佳規(guī)模。以建筑物與土地的組合來(lái)講，建筑物與土地相比較，如果規(guī)模過(guò)大或過(guò)小，或者檔次過(guò)高或地上有建筑物，但該建筑物不是在最高最佳使用狀態(tài)，例如已過(guò)時(shí)、破舊、現(xiàn)狀容積率低，則會(huì)對(duì)該宗土地的有效利用構(gòu)成妨礙，在對(duì)該宗土地進(jìn)行估價(jià)時(shí)就需要做減價(jià)調(diào)整。這種情況在現(xiàn)實(shí)中經(jīng)常遇到，例如在舊城區(qū)有一塊空地，另有一塊有建筑物的此時(shí)對(duì)于買(mǎi)者來(lái)說(shuō)，空地的價(jià)值要高于有建筑物的土地價(jià)值。因?yàn)橘I(mǎi)者購(gòu)得該有建筑物的土地后，還需花代價(jià)拆除建筑物，從而該建筑物的存在，不僅增加不了土地的價(jià)值，還降低了土地的價(jià)值?！纠?－1】某宗房地產(chǎn)的土地面積300m2，建筑面積250m2,米建筑面積50元。試計(jì)算該宗房地產(chǎn)相對(duì)于空地的減價(jià)額?！窘狻吭撟诜康禺a(chǎn)相對(duì)于空地的減價(jià)額計(jì)算如下：該宗房地產(chǎn)相對(duì)于空地的減價(jià)額＝(300-50)×250=62500(元)建造的高級(jí)賓館、商場(chǎng)，不能使該建筑物的效用得到充分發(fā)揮，雖然該類(lèi)建筑物的重建價(jià)格或重置價(jià)格較高，但該建筑物的價(jià)值卻低于其重建價(jià)格或重置價(jià)格，即功能過(guò)剩引起了功能折舊。坐落的土地面積為2000m2，土地價(jià)格1500元/m2，用成本法測(cè)算出的該建筑物的重建價(jià)格為1600元/m2,【解】該建筑該建筑物的現(xiàn)此問(wèn)題在物的價(jià)＝價(jià)以后的計(jì)算題中經(jīng)常會(huì)遇到)?，F(xiàn)值計(jì)算如下:(1800×5000－1500×2000)/5000＝1200(元/m2)由上述計(jì)算結(jié)果可見(jiàn)，該建筑物的實(shí)際價(jià)值為1200元/m2,比其重建價(jià)格1600元/m2低400元/m2。佳用途。例如，在日用必需品的零售商店集中地區(qū)，開(kāi)設(shè)品牌服裝專(zhuān)店并不一定能獲得高收益，從而在這樣的地區(qū)開(kāi)設(shè)品牌服裝專(zhuān)店就不是最高最佳使用。均衡時(shí)，便為最高最佳使用(此句話(huà)為最高最佳使用判定和實(shí)現(xiàn)的條件，應(yīng)該記住)。到最大化的使用方式的估價(jià)結(jié)果。例如某宗土地，城市規(guī)劃規(guī)定其用途既可以是商業(yè)，也可以是居住，如果為商業(yè)用途能夠使該宗土地的價(jià)值達(dá)到最大化，則評(píng)估該宗土地的價(jià)值應(yīng)以商業(yè)用途為前提；反之，應(yīng)以居住用途或者商業(yè)與居住混合用途為前提。但當(dāng)估價(jià)對(duì)象已做了某種使用，則在估價(jià)時(shí)應(yīng)根據(jù)最高最佳使用原則對(duì)估價(jià)前提做下列之一的判斷和選擇，并應(yīng)在估價(jià)報(bào)告中予以說(shuō)明：特別提示：下列計(jì)算公式必須會(huì)，可能出單項(xiàng)選擇題。(1)保持現(xiàn)狀前提的條件是：以建筑物為例，對(duì)現(xiàn)有建筑物應(yīng)予以保留的條件是:(2)裝飾裝修改造前提前提進(jìn)行估價(jià)。對(duì)現(xiàn)有房地產(chǎn)應(yīng)進(jìn)行裝飾裝修改造的條件是：(3)改變用途前提條件是：新用途的房地產(chǎn)價(jià)值－改變用途所必要的費(fèi)用>現(xiàn)用途的房地產(chǎn)價(jià)值(4)重新開(kāi)發(fā)前提認(rèn)為對(duì)現(xiàn)有房地產(chǎn)進(jìn)行重新開(kāi)發(fā)再予以使用最為有利時(shí)，應(yīng)以重新開(kāi)發(fā)再予以使用為前提進(jìn)行估價(jià)。對(duì)現(xiàn)有房地產(chǎn)應(yīng)進(jìn)行重新開(kāi)發(fā)的條件是：重新開(kāi)發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值－重新開(kāi)發(fā)所必要的費(fèi)用>現(xiàn)有房地產(chǎn)價(jià)值以建筑物為例，對(duì)現(xiàn)有建筑物應(yīng)予以拆除的條件是：(5)上述情形的某種組合最常見(jiàn)的是第三種改變用途與第二種裝飾裝修改造的組合。上述“所必要的費(fèi)用”包括必須付出的各項(xiàng)成本、費(fèi)用、稅金及應(yīng)當(dāng)獲得的利潤(rùn)。必須指出的是，在實(shí)際估價(jià)中，對(duì)于上述五種估價(jià)前提，除第一種估價(jià)前提外，不能以其中某一種估價(jià)前提的可行，就判斷該種估價(jià)前提為最高最佳使用，而應(yīng)當(dāng)將它與其他幾種可行的估價(jià)前提進(jìn)行比較之后，才能作出最高最佳使用的判斷與選擇。特別提示：考試時(shí)可能會(huì)出將三種情況組合在一起，問(wèn)如何選擇的題目。第估五價(jià)節(jié)估時(shí)價(jià)時(shí)點(diǎn)點(diǎn)建筑物變得陳舊過(guò)時(shí)。因此，同一宗房地產(chǎn)在不同的時(shí)間往往會(huì)有不同的價(jià)值。價(jià)值與時(shí)間密不可分，每一個(gè)價(jià)值都對(duì)應(yīng)著一個(gè)時(shí)間，不存在“沒(méi)有時(shí)間的價(jià)值”如果沒(méi)有了對(duì)應(yīng)的時(shí)間，價(jià)值就會(huì)失去意義。反過(guò)來(lái)，就不可能離開(kāi)時(shí)間來(lái)評(píng)估價(jià)值。如果沒(méi)有時(shí)間這個(gè)前提，價(jià)值估算求房地產(chǎn)估價(jià)必須先確定某個(gè)特定時(shí)間。但是，這個(gè)特定時(shí)間既不是委托人也不是房地產(chǎn)估價(jià)師可以隨意假定的，必須根據(jù)估價(jià)有關(guān)房地產(chǎn)的法律、法規(guī)、稅收政策、估價(jià)標(biāo)準(zhǔn)等的發(fā)布、變更、實(shí)施日期等，均有可能影響估價(jià)對(duì)象的價(jià)值，因此，在估價(jià)時(shí)究竟是采用發(fā)布變更之前還是之后時(shí)，應(yīng)根據(jù)估價(jià)時(shí)點(diǎn)來(lái)確定(關(guān)鍵細(xì)節(jié))。再如，運(yùn)用市場(chǎng)法評(píng)估房地產(chǎn)價(jià)值時(shí)，如果選取的可比實(shí)例成交日期與估價(jià)時(shí)點(diǎn)不同(通常是這種情況),就需要把可比實(shí)例在其成交日期時(shí)的價(jià)格調(diào)整為在估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的價(jià)格，如此調(diào)整之后的可比實(shí)例成交價(jià)格，才可以作為估價(jià)對(duì)象價(jià)值的參照值。應(yīng)當(dāng)在先，價(jià)值估算應(yīng)當(dāng)在后，而不是先有了“評(píng)估價(jià)值”之后，再把它定義為某個(gè)時(shí)間上的價(jià)值(關(guān)鍵細(xì)節(jié))。在實(shí)際估價(jià)中，通常是評(píng)估現(xiàn)在的價(jià)值，一般將房地產(chǎn)估價(jià)師實(shí)地查看估價(jià)對(duì)象期間或者估價(jià)作業(yè)日期內(nèi)的某個(gè)日期(特別是完成估價(jià)對(duì)象實(shí)地查看之日)確定為估價(jià)時(shí)點(diǎn)。但估價(jià)時(shí)點(diǎn)并非總是在此期間，也可因特殊需要，將過(guò)去或者未來(lái)的某個(gè)時(shí)間確定為估價(jià)時(shí)點(diǎn)。在具體的一個(gè)房地產(chǎn)估價(jià)項(xiàng)目中，估價(jià)時(shí)點(diǎn)究竟是現(xiàn)在還是過(guò)去或者未來(lái)，是由估價(jià)目的決定的(關(guān)鍵細(xì)節(jié))，并且所對(duì)應(yīng)的估價(jià)對(duì)象狀況和房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況也會(huì)有所不同。因此，在估價(jià)中要特別注意估價(jià)目的、估價(jià)時(shí)點(diǎn)、估價(jià)對(duì)象狀況和房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況四者的匹配關(guān)系，其中估價(jià)目的是龍頭。確定了估價(jià)目的，其他便可以根據(jù)估價(jià)目的來(lái)確定。時(shí)的狀況(關(guān)鍵結(jié)論)。不同估價(jià)目的的房地產(chǎn)估價(jià)，其估價(jià)時(shí)點(diǎn)與所對(duì)應(yīng)的估價(jià)對(duì)象狀況和房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況的匹配關(guān)系，見(jiàn)教材表5-1或圖5－2。講述。第替六代節(jié)替原代原則則房地產(chǎn)估價(jià)之所以要遵守替代原則，是因?yàn)楦鶕?jù)經(jīng)濟(jì)學(xué)原理，同一種商品在同一個(gè)市場(chǎng)上具有相同的市場(chǎng)價(jià)格。一般地說(shuō)，任何經(jīng)濟(jì)主體(個(gè)人、家庭、企業(yè)等)在市場(chǎng)上的行為，都是要以最小的代價(jià)(花費(fèi)或成本)取得最大的效益(效用或利潤(rùn))者在購(gòu)買(mǎi)商品時(shí)，都會(huì)“貨比三家”從中選擇效用最大而價(jià)格最低的。如果價(jià)格與效用相比，顯示價(jià)格過(guò)高或者效用過(guò)小，則人們會(huì)敬而遠(yuǎn)之。換句話(huà)說(shuō)，如果同一個(gè)市場(chǎng)上有兩個(gè)以上相同的商品同時(shí)存在時(shí)，則明智的買(mǎi)者會(huì)選擇價(jià)格最低的；或者反過(guò)來(lái)，如果同一個(gè)市場(chǎng)