房地產(chǎn)估價理論與方法重要公式(整理)

房地產(chǎn)估價理論與方法重要公式建筑用地面積建筑用地面積筑密度×建筑層數(shù)·套內(nèi)建筑面積=套內(nèi)房屋使用面積＋套內(nèi)墻體面積＋套內(nèi)陽臺面積的共有建筑面積·供給量=存量—拆毀量—轉(zhuǎn)換為其它種類的房地產(chǎn)量＋其它種類房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為該種房地產(chǎn)量＋新開發(fā)量作為自變量的經(jīng)濟(jì)變量的相對變化·房地產(chǎn)需求的價格彈性=房地產(chǎn)需求量變化的百分比房地產(chǎn)價格變化的百分比·房地產(chǎn)需求的收入彈性=房地產(chǎn)需求量變化的百分比消費(fèi)者收入量變化的百分比·房地產(chǎn)需求的人口彈性=房地產(chǎn)需求量變化的百分比人口數(shù)量變化的百分比·房地產(chǎn)需求的交叉價格彈性=一種房地產(chǎn)需求量變化的百分比另一種房地產(chǎn)或商品價格變化的百分比·房地產(chǎn)需求的價格預(yù)期彈性=房地產(chǎn)需求量變化的百分比預(yù)期的房地產(chǎn)價格變化的百分比·房地產(chǎn)供給的價格彈性=房地產(chǎn)供給量變化的百分比房地產(chǎn)價格變化的百分比·房地產(chǎn)供給的要素成本彈性=房地產(chǎn)供給量變化的百分比要素價格變化的百分比·基準(zhǔn)地價：在城鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)，對現(xiàn)狀利用條件下不同級別或不同均質(zhì)地域的土地，按照商業(yè)、居住、工業(yè)等用途，分別評估確定的某一估價期日上法定最高年期土地使用權(quán)區(qū)域平均價格?！?biāo)定價格：政府根據(jù)管理需要，評估的某一宗地在正常土地市場條件下，于某一估價期日的土地使用權(quán)價格，它是該類土地在該區(qū)域的標(biāo)準(zhǔn)指導(dǎo)價格。要的一切合理必要的費(fèi)用、稅金及應(yīng)獲得的利潤。格地價=土地總價總建筑面積·樓面地價=土地總價×土地總面積=土地單價總建筑面積土地總面積容積率·期房目前的價格=現(xiàn)房價格—(預(yù)計(jì)從期房達(dá)到現(xiàn)房期間)現(xiàn)房出租的凈收益的折現(xiàn)值—風(fēng)險補(bǔ)償·補(bǔ)地價(單價)=現(xiàn)樓面地價×現(xiàn)容積率—原樓面地價×原容積率·補(bǔ)地價(總價)=補(bǔ)地價(單價)×土地總面積·補(bǔ)地價(單價)=原樓面地價×(現(xiàn)容積率—原容積率)·補(bǔ)地價(單價)=原容積率下的土地單價×(現(xiàn)容積率—原容積率)原容積率·建筑面積下的價格＝套內(nèi)建筑面積下的價格×套內(nèi)建筑面積建·建筑面積下的價格＝使用面積下的價格×使用面積建·套內(nèi)建筑面積下的價格＝使用面積下的價格×使用面積筑筑面面積積套內(nèi)使用面積·平方米下的價格＝公頃下的價格÷10000·平方米下的價格＝平方英尺下的價格÷0.09290304·采用百分率法進(jìn)行交易情況修正的一般公式為：可比實(shí)例成交價格×交易情況修正系數(shù)＝可比實(shí)例正常市場價格可比實(shí)例成交價格×1＝可比實(shí)例正常市場價格S或者：可比實(shí)例成交價格×100＝可比實(shí)例正常市場價格上式中,1或100是交易情況修正系數(shù)·采用差額法進(jìn)行交易情況修正的一般公式為:可比實(shí)例成交價格±交易情況修正數(shù)額＝可比實(shí)例正常市場價格·正常成交價格—應(yīng)有賣方繳納的稅費(fèi)＝賣方實(shí)際得到的價格·正常成交價格＋應(yīng)有買方繳納的稅費(fèi)＝買方實(shí)際付出的價格·應(yīng)有賣方繳納的稅費(fèi)＝正常成交價格×賣方繳納稅率·應(yīng)有買方繳納的稅費(fèi)＝正常成交價格×買方繳納稅率·正常成交價格＝賣方實(shí)際得到的價格納稅率·正常成交價格＝買方實(shí)際付出的價格1＋買方繳納稅率·可比實(shí)例在成交日期時的價格×(1±T％)＝可比實(shí)例在估價時點(diǎn)時的價格·可比實(shí)例在成交日期時的價格×(100±T)/100＝可比實(shí)例在估價時點(diǎn)時的價格·采用定基價格指數(shù)進(jìn)行交易日期調(diào)整的公式為：可比實(shí)例在成交日期時的價格×估價時點(diǎn)時的價格指數(shù)=可比實(shí)例在估價時點(diǎn)時的價格成交日期時的價格指數(shù)·采用環(huán)比價格指數(shù)進(jìn)行交易日期調(diào)整的公式為：可比實(shí)例在成交日期時的價格×成交日期的下一時期的價格指數(shù)×再下一時期的價格指數(shù)×…×估價時點(diǎn)時的價格指數(shù)＝可比實(shí)例在估價時點(diǎn)時的價格·采用逐期遞增或遞減的價格變動率進(jìn)行交易日期調(diào)整的公式為:可比實(shí)例在成交日期時的價格×(1±價格變動率)期數(shù)＝可比實(shí)例在估價時點(diǎn)時的價格·采用期內(nèi)平均上升或下降的價格變動率進(jìn)行交易日期調(diào)整的公式為:可比實(shí)例在成交日期時的價格×(1±價格變動率×期數(shù))＝可比實(shí)例在估價時點(diǎn)時的價格·房地產(chǎn)狀況調(diào)整的方法主要有百分率法和差額法、回歸分析法·可比實(shí)例在其房地產(chǎn)狀況下的價格×房地產(chǎn)狀況調(diào)整系數(shù)＝可比實(shí)例在估價對象房地產(chǎn)狀況下的價格或者∶可比實(shí)例在其房地產(chǎn)狀況下的價格×1＝可比實(shí)例在估價對象房地產(chǎn)狀況下的價格可比實(shí)例在其房地產(chǎn)狀況下的價格×100＝可比實(shí)例在估價對象房地產(chǎn)狀況下的價格·可比實(shí)例在其房地產(chǎn)狀況下的價格×100/()＝可比實(shí)例在估價對象房地產(chǎn)狀況下的價格·可比實(shí)例在其房地產(chǎn)狀況下的價格×100/()×()/100＝可比實(shí)例在估價對象房地產(chǎn)狀況下的價格注∶上式()為估價對象房地產(chǎn)狀況相對于標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)狀況的得分·百分率法下的修正、調(diào)整系數(shù)連乘公式∶估價對象價格＝可比實(shí)例成交價格×交易情況修正系數(shù)×交易日期調(diào)整系數(shù)×房地產(chǎn)狀況調(diào)整系數(shù)估價對象價格×(1±S%)×(1±R%)＝可比實(shí)例成交價格×(1±T%)或者∶估價對象價格＝可比實(shí)例成交價格×1×(1±T%)×1或者∶S±R%估價對象價格＝可比實(shí)例成交價格×100×100±T×100·百分率法下的修正、調(diào)整系數(shù)累加公式∶估價對象價格＝可比實(shí)例成交價格×(1＋交易情況修正系數(shù)＋交易日期調(diào)整系數(shù)＋房地產(chǎn)狀況調(diào)整系數(shù))估價對象價格×(1±S%±R%)＝可比實(shí)例成交價格×(1±T%)或者∶估價對象價格＝可比實(shí)例成交價格×1±T%或者∶估價對象價格＝可比實(shí)例成交價格×100±T估價對象價格＝可比實(shí)例成交價格±交易情況修正系數(shù)±交易日期調(diào)整系數(shù)±房地產(chǎn)狀況調(diào)整數(shù)額·開發(fā)利潤＝開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值—土地取得成本—開發(fā)成本—管理費(fèi)用—投資利息—銷售費(fèi)用—銷售稅費(fèi)·計(jì)算基數(shù)＝土地取得成本＋開發(fā)成本，即：直接成本利潤率＝開發(fā)利潤/(土地取得成本＋開發(fā)成本)·計(jì)算基數(shù)＝土地取得成本＋開發(fā)成本＋管理費(fèi)用：投資利潤率=開發(fā)利潤/(土地取得成本＋開發(fā)成本＋管理費(fèi)用)·計(jì)算基數(shù)＝土地取得成本＋開發(fā)成本＋管理費(fèi)用＋投資利息＋銷售費(fèi)用,相應(yīng)的利潤率可稱為成本利潤率，即：成本利潤率=開發(fā)利潤/(土地取得成本＋開發(fā)成本＋管理費(fèi)用＋投資利息＋銷售費(fèi)用)·計(jì)算基數(shù)＝開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值(售價)，相應(yīng)的利潤率可稱為銷售利潤率,即:銷售利潤率=開發(fā)利潤/開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值·成本法最基本的公式為：房地產(chǎn)價格＝重新購建價格一折舊·新開發(fā)土地價格＝取得待開發(fā)土地的成本＋土地開發(fā)成本＋管理費(fèi)用＋投資利息＋銷售費(fèi)用十銷售稅費(fèi)＋開發(fā)利潤上式中：·開發(fā)完成后可轉(zhuǎn)讓土地面積的比率＝開發(fā)完成后可轉(zhuǎn)讓土地面積的總面積/開發(fā)區(qū)用地總面積×100%：率：率·新開發(fā)區(qū)某宗土地的單價=(取得該用地的總代價＋土地開發(fā)總成本＋總管理費(fèi)用＋總投資利息＋總銷售費(fèi)用＋總銷售稅費(fèi)＋總開發(fā)利潤)/(用地總面積×開發(fā)完成后可轉(zhuǎn)讓面積的比率)×用途、區(qū)位等因素調(diào)整系數(shù)·求取該荒地開發(fā)完成后可轉(zhuǎn)讓熟地平均單價的過程如下：該荒地開發(fā)完成后可轉(zhuǎn)讓熟地的總價=取得該荒地的總代價十土地開發(fā)總成本十總管理費(fèi)用十總投資利息＋總銷售費(fèi)用＋總銷售稅費(fèi)＋總開發(fā)利潤=取得該荒地的總代價十土地開發(fā)總成本十總管理費(fèi)用十總投資利息＋可轉(zhuǎn)讓熟地的總價×銷售費(fèi)用、銷售稅費(fèi)和開發(fā)利潤的比得出·該荒地開發(fā)完成后可轉(zhuǎn)讓熟地的總價=(取得該荒地的總代價十土地開發(fā)總成本十總管理費(fèi)用十總投資利息)1—銷售費(fèi)用、銷售稅費(fèi)和開發(fā)利潤的比率·該荒地開發(fā)完成后可轉(zhuǎn)讓熟地的平均單價=取得該荒地的總代價＋土地開發(fā)總成本＋總管理費(fèi)用＋總投資利息=(取得該荒地的總代價＋土地開發(fā)總成本＋總管理費(fèi)用十總投資利息)(1—銷售費(fèi)用、銷售稅費(fèi)和開發(fā)利潤的比率)×可轉(zhuǎn)讓熟地面積比率×該荒地總面積·新建房地價格=土地得成本＋土地開發(fā)成本＋建筑物建造成本＋管理費(fèi)用＋投資利息＋銷售費(fèi)用＋銷售稅費(fèi)＋開發(fā)利潤·新建建筑物價格=建筑物建造成本＋管理費(fèi)用＋投資利息銷售費(fèi)用＋銷售稅費(fèi)＋開發(fā)利潤·舊房地價格=土地的重新取得價格＋建筑物的重新購建價格—建筑物重新購建價格·建筑物的折舊＝建筑物重新購建價格一建筑物市場價值·剩余經(jīng)濟(jì)壽命＝經(jīng)濟(jì)壽命一有效經(jīng)過年數(shù)Di＝D＝C—S/N·直線法折舊下的建筑物現(xiàn)值的計(jì)算公式為：V=C—Et＝C—(C—S)t/N＝c[1—(1—R)t/N]·用直線法計(jì)算成新率的公式為：RNnN0％＝t/N×100％壽命＝1/年折舊率·修復(fù)所必需的費(fèi)用≤修復(fù)后的房地產(chǎn)價值—修復(fù)前的房地產(chǎn)價值·扣除功能過剩引起的折舊后的成本＝重置成本—超額持有成本·扣除功能過剩引起的折舊后的成本＝重置成本—(無效成本＋超額持有成本)成本應(yīng)用中涉及的有關(guān)規(guī)定·年折舊額＝原價×(1—?dú)堉德?/耐用年限租/利息率·某筆資金×利率＝房地產(chǎn)的凈收益·房地產(chǎn)價格＝房地產(chǎn)的凈收益/利率j=1i=1=VN×(1＋Y)Nn×[(1＋Y)n—1]/(1＋Y)N—1N·收益期限為有限年的公式:V=t+[1]式中t為凈收益有變化的期限i=1·收益期限為無限年的公式:V=t+i=1·凈收益按一定數(shù)額遞增有限年V=(A/Y+b/Y2)×[1—1/(1+Y)n]—b/Y×n/(1+Y)n未來第n年為[A十(n—1)b]收VAYbY2VAYbYYnbYnYn未來第n年為[A—(n—1)b]nAb1有限年V=A/(Y—g)×[1—(1+g)/(1+Y)n]無限年V=A/(Y—g)有限年V=A/(Y+g)×[1—(1—g)/(1+Y)n]無限年V=A/Y+g·凈收益為有效毛收入減運(yùn)營費(fèi)用公式：有效毛收入逐年遞增的比率為gI，運(yùn)營費(fèi)用逐年遞增的比率為gE，收益年限為有限年公式為:V=I/(Y—gI)×[1—(1＋gI)/(1＋Y)n]—E/Y—gE×[1—(1＋gE)/(1＋Y)n]Vt+i=1·如果凈收益每年不變?yōu)锳,則公式為:V=A/Y[1—(1＋Y)t]＋Vt/(1＋Y)t·如果凈收益按一定數(shù)額遞增,則公式為:V=(A/Y＋b/Y2)[1—1/(1＋Y)t]—b/Y×t/(1＋Y)t＋Vt/(1＋Y)t·如果凈收益按一定數(shù)額遞減,則公式為:V=A/Y—g[1—(1＋g/1＋Y)t]＋b/Y×t/(1＋Y)t＋Vt/(1＋Y)t·如果凈收益按一定比率遞增,則公式為:V=A/Y—g[1—(1＋g/1＋Y)t]＋Vt/(1＋Y)t·如果凈收益按一定比率遞減,則公式為:V=A/Y＋g[1—(1＋g/1＋Y)t]＋Vt/(1＋Y)t·如果難以預(yù)測未來的價格公式為:V=A[(1＋Y)t—1]/Y[(1＋Y)t—(1＋△)]AYYYtAY—△a·凈收益＝潛在毛收入—空置等造成的收入損失—運(yùn)營費(fèi)用＝有效毛收入—運(yùn)營費(fèi)用(運(yùn)營費(fèi)用，不包含房地產(chǎn)抵押貸款還本付息額、會計(jì)上的折舊額、房地產(chǎn)改擴(kuò)建費(fèi)用和所得稅)·有租約限制下的價值＝無租約限制下的價值—承租人權(quán)益的價值·報(bào)酬率＝無風(fēng)險報(bào)酬率＋投資風(fēng)險補(bǔ)償＋管理負(fù)擔(dān)補(bǔ)償＋缺乏流動性補(bǔ)償—投資帶來的優(yōu)惠·利用收益乘數(shù)將年收益轉(zhuǎn)換為價值的直接資本化法公式為：房地產(chǎn)價值＝年收益×收益乘數(shù)·房地產(chǎn)價值＝毛租金×毛租金乘數(shù)·毛租金乘數(shù)是市場上房地產(chǎn)的價格除以其毛租金所得的倍數(shù)，即:毛租金乘數(shù)＝價格/毛租金(毛租金乘數(shù)也是經(jīng)常所講的“租售比價”)·V＝PGI×PGIM潛在毛收入乘數(shù)是市場上房地產(chǎn)的價格除以其年潛在毛收入所得的倍數(shù)，即:PGIM=V/PGI·V＝EGI×EGIM有效毛收入乘數(shù)是房地產(chǎn)的價格除以其年有效毛收入所得的倍數(shù)，即:EGIM=V/EGI由于凈收益乘數(shù)與資本化率是互為倒數(shù)的關(guān)系，通常很少直接采用凈收益乘數(shù)法形式，而采用資本化率將凈收益轉(zhuǎn)換·凈收益率與有效毛收入乘數(shù)之比求取綜合資本化率的公式為：Ro=NIR/EGIM因?yàn)镹IR=1—OER所以Ro=(1—OER)/EGIM上述公式的來源是：因?yàn)镽o=NOI/V所以，將上述等式右邊的分子和分母同時除以有效毛收入(EGl)得:Ro=NIR/EGIMNOI—某一年的凈收益；·在凈收益每年不變且持續(xù)無限年的情況下，報(bào)酬資本化法的公式為：V=A/Y·在凈收益每年不變但收益年限為有限年的情況下，報(bào)酬資本化法的公式為：V=A/Y[1—1/(1＋Y)n]R=Y/[1—1/(1＋Y)n]預(yù)知未來若干年后的價格相對變動的情況下，報(bào)酬資本化法的公式為：V=A/Y—△×Y/(1＋Y)t—1或6.6投資組合和剩余技術(shù)V—土地價值占房地價值的比率；B—建筑物價值占房地價值的比率，L＋B＝100％；LVBROVLRLVB·在分期等額本息償還貸款的情況下,抵押貸款常數(shù)的計(jì)算公式為：RM=YM×(1＋YM)n/(1＋YM)n—1=YM＋YM/(1＋YM)n—1式中：RM—抵押貸款常數(shù)；YM—抵押貸款報(bào)酬率，即抵押貸款利率(i)；n—抵押貸款期限；·房地產(chǎn)的價格＝抵押貸款金額＋自有資金額·房地產(chǎn)凈收益＝抵押貸款收益＋自有資金收益LOBBL·直接資本化法的建筑物剩余技術(shù)公式為:V=A—VLOBBL·直接資本化法的建筑物剩余技術(shù)公式為:V=A—V×R/RBOLLB上式中：V—土地價值；A上式中：V—土地價值；A—土地與地上建筑物共同產(chǎn)生的凈收益；V—建筑物價值；R—建筑物資本化率；RR—土地資本化率；·直接資本化法的自由資金剩余技術(shù)公式為:V=A—·直接資本化法的自由資金剩余技術(shù)公式為:V=A—V×R/R·直接資本化法的抵押貸款剩余技術(shù)公式為:V=A—·直接資本化法的抵押貸款剩余技術(shù)公式為:V=A—V×R/REOMMEOMM6.7凈收益與資本化率的匹配①由土地收益求取土地價格：土地價格=土地凈收益/土地資本化率②由建筑物收益求取建筑物價格：建筑物價格=建筑物凈收益/建筑物資本化率③由房地收益求取房地價格：房地價格=房地凈收益/綜合資本化率④由房地收益單獨(dú)求取土地價格：·土地價格=房地凈收益—建筑物凈收益/土地資本化率·土地價格=房地凈收益—建筑物價格×建筑物資本化率/土地資本化率·土地價格=房地凈收益/綜合資本化率—建筑物價格⑤由房地收益單獨(dú)求取建筑物價格：·建筑物價格=房地凈收益—土地凈收益/建筑物資本化率·建筑物價格=房地凈收益—土地價格×土地資本化率/建筑物資本化率·建筑物價格=房地凈收益/綜合資本化率—土地價格·待開發(fā)房地產(chǎn)的價值＝開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值—開發(fā)成本—管理費(fèi)用—投資利息—銷售費(fèi)用—銷售稅費(fèi)—開發(fā)利潤—投資者購買待開發(fā)房地產(chǎn)應(yīng)負(fù)擔(dān)的稅費(fèi)·生地價值＝開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值—由生地建成房屋的開發(fā)成本—管理費(fèi)用—投資利息—銷售費(fèi)用—銷售稅費(fèi)—開發(fā)利潤—買方購買生地應(yīng)負(fù)擔(dān)的稅費(fèi)·生地價值＝開發(fā)完成后的熟地價值—由生地開發(fā)成熟地的開發(fā)成本—管理費(fèi)用—投資利息—銷售費(fèi)用—銷售稅費(fèi)—土地開發(fā)利潤—買方購買生地應(yīng)負(fù)擔(dān)的稅費(fèi)·毛地價值＝開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值—由毛地建成房屋的開發(fā)成本—管理費(fèi)用—投資利息—銷售費(fèi)用—銷售稅費(fèi)—開發(fā)利潤—買方購買毛地應(yīng)負(fù)擔(dān)的稅費(fèi)·毛地價值＝開發(fā)完成后的熟地價值一由毛地開發(fā)成熟地的開發(fā)成本一管理費(fèi)用一投資利息一銷售費(fèi)用一銷售稅費(fèi)一土地開發(fā)利潤一買方購買毛地應(yīng)負(fù)擔(dān)的稅費(fèi)·熟地價值＝開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值一由熟地建成房屋的開發(fā)成本一管理費(fèi)用一投資利息一銷售費(fèi)用一銷售稅費(fèi)一開發(fā)利潤一買方購買熟地應(yīng)負(fù)擔(dān)的稅費(fèi)·在建工程價值＝續(xù)建完成后的房地產(chǎn)價值一續(xù)建成本一管理費(fèi)用一投資利息一銷售費(fèi)用一銷售稅費(fèi)一續(xù)建投資利潤一買方購買在建工程應(yīng)負(fù)擔(dān)的稅費(fèi)·舊房價值＝裝修改造完成后的房地產(chǎn)價值一裝修改造成本一管理費(fèi)用一投資利息一銷售費(fèi)用一銷售稅費(fèi)一裝修改造投資利潤一買方購買舊房應(yīng)負(fù)擔(dān)的稅費(fèi)·適用于開發(fā)完成后出售的公式：V＝V—CP·適用于開發(fā)完成后出租、營業(yè)的公式：V＝V—CR上式中:V—待開發(fā)房地產(chǎn)的價值;VP—用市場法或長期趨勢法測算的開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值；VC—應(yīng)扣除項(xiàng)目RV—用收益法測算的開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值；R7．4假設(shè)開發(fā)法計(jì)算中各項(xiàng)的求取息/本金×100％上7.4式中：i—利率;n—計(jì)息周期數(shù);I—總利息;F—計(jì)息期末的本利和;r—名義年利率;m—一年中計(jì)息m次;r／m——每次計(jì)息的利率;P—本金;·b=(N×∑XY—∑X×∑Y)/N×∑X2—(∑X)2上式中：Y—各期的房地產(chǎn)價格;X—時間;a，b—為末知參數(shù);N—時間序列的項(xiàng)數(shù);上式中：Vi—第i期房地產(chǎn)價格的趨勢值;i—時期序數(shù);Po—基期增減量的平均數(shù);d—逐期增減量的平均數(shù);Pi—第i期房地產(chǎn)價格的實(shí)際值;臨街深度價格修正率的形式臨臨街深度(英尺)四三二一法則(%)單獨(dú)深度價格修正率(%)累計(jì)深度價格修正率(%)平均深度價格修正率(%)04445·平均深度價格修正率=累計(jì)深度價格修正率×標(biāo)準(zhǔn)臨街深度/所給臨街深度9．1．7路線價法計(jì)算公式(以標(biāo)準(zhǔn)臨宗地的單價為路線價、采用平均深度價格修正率為例)①一面臨街矩形土地價值的計(jì)算公式：Vud·V(總價)=u×dυ×(f×d)上式中:V—土地價值;u—路線價;dυ—臨街深度價格修正率;f—臨街寬度;d—臨街深度②前后兩面臨街矩形土地價值的計(jì)算公式：上式中:V—土地價值;uo—前街路線價;dυo—前街臨街深度價格修正率;f—臨街寬度;d—總深度;do—前街影響深度;υ1—后街路線價;dυ1—后街臨街深度價格修正率;③矩形街角地價值的計(jì)算公式：上式中:V—土地價值;uo—正街路線價;dυo—正街臨街深度價格修正率;υ1—旁街路線價;dυ1—旁街臨街深度價格修正率;t—旁街影響加價率;f—臨街寬度;d—臨街深度;④三角形土地價值的計(jì)算公式：d上式中:V—土地價值;u—路線價;dυ—臨街深度價格修正率;h—三角形土地價格修正率;⑤其他形狀土地價值的計(jì)算。通常是先將其劃分為矩形、三角形土地，然后分別計(jì)算這些矩形、三角形土地的價值再相加減的方法①按建筑面積進(jìn)行分?jǐn)偰巢糠窒碛械牡貎r數(shù)額=土地總價值/總建筑面積×該部分的建筑面積某部分占有的土地份額＝該部分享有的地價數(shù)額/土地總價值＝該部分的建筑面積/總建筑面積②按房地價值進(jìn)行分?jǐn)偰巢糠窒碛械牡貎r數(shù)額＝土地總價值/房地總價值×該部分的房地價值某部分占有的土地份額＝該部分享有的地價數(shù)額/土地總價值＝該部分的房地價值/房地總價值③按土地價值進(jìn)行分?jǐn)偰巢糠终加械耐恋胤蓊~＝該部分的房地價值—該部分的建筑物價值/房地總價值—建筑物總價值某部分享有的地價數(shù)額＝該部分占有的土地份額×土地總價值＝該部分的房地價值一該部分的建筑物價值·地租量＝農(nóng)產(chǎn)品的市場價格—農(nóng)產(chǎn)品的銷售稅費(fèi)一農(nóng)產(chǎn)品的生產(chǎn)成本—土地上投入資本的利息—農(nóng)業(yè)經(jīng)營者的利潤房地產(chǎn)估價理論與方法精講班第20講課件講義(環(huán)球職業(yè)教育在線)高四高四義則則房地產(chǎn)最估第理論節(jié)與最方法精佳最高講使最班佳第用使20講原用講原最高最佳使用原則要求房地產(chǎn)估價結(jié)果是在估價對象最高最佳使用下的價值。最高最佳使用是指法律上許可、技術(shù)上可能、經(jīng)環(huán)球4科超低價特，4科100元，任意一科25元，包括語音、講義、作業(yè)。QQ：545533807可用支付寶，房地產(chǎn)估價之所以要遵守最高最佳使用原則，是因?yàn)樵诂F(xiàn)實(shí)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)活動中，每個房地產(chǎn)擁有者都試圖充分發(fā)揮其房地也是房地產(chǎn)利用競爭與優(yōu)選的結(jié)果。因此，房地產(chǎn)估價不僅要遵守合法原則，而且要遵守最高最佳使用原則(關(guān)鍵考點(diǎn)，會以設(shè)計(jì)考試題目)。指出的是，估價中在判斷估價對象的最高最佳使用時，往往容易忽視“法律上許可”這個前提條件，甚至誤以為最高最佳使用原則與合法原則有時是沖突的。實(shí)際上，最高最佳使用是在法律(包括法律、法規(guī)、政策、土地使用權(quán)出讓合同等)允許范圍內(nèi)的最高最佳使用。因此，最高最佳使用原則與合法原則之間的關(guān)系是：遵守了合法原則，不一定符合最高最佳使用原則的全部要求；遵要求(關(guān)鍵考點(diǎn)，會以設(shè)計(jì)考試題目)。最高最佳使用具體包括最佳用途(或最佳用途組合)、最佳規(guī)模和最佳集約度。尋找估價對象最高最佳使用的方法，是先盡可能地設(shè)想出各種潛在的使用方式，然后從下列4個方面依序篩選：可性。對于每一種潛在的使用方式，首先檢查它是否為法律所允許。如果是法律不允許的，應(yīng)被淘汰。(2)技術(shù)上的可能性。對于法律所允許的每一種使用方式，要檢查它在技術(shù)上是否能夠?qū)崿F(xiàn)，包括建筑材料性能、施工技術(shù)手段等能否滿足要求。如果是技術(shù)上達(dá)不到的，應(yīng)被淘汰。(3)經(jīng)濟(jì)上的可行性。對于法律上允許、技術(shù)上可能的每一種使用方式，華進(jìn)行經(jīng)濟(jì)可行性檢驗(yàn)。經(jīng)濟(jì)可行性檢驗(yàn)的一般做較。只有收入現(xiàn)值大于支出現(xiàn)值的使用方式才具有經(jīng)濟(jì)可行性，否則應(yīng)被淘汰。具體的經(jīng)濟(jì)可行性評價指標(biāo)有財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值、財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率、投資回收期等。(4)價值是否達(dá)到最大化。在所有具有經(jīng)濟(jì)可行性的使用方式中，能夠使估價對象的價值達(dá)到最大化的使用方式，才是最高最佳的使用方式。(一般會根據(jù)上述內(nèi)容設(shè)計(jì)多項(xiàng)選擇題)。特別提示：下列內(nèi)容要仔細(xì)閱讀，會針對下列內(nèi)容設(shè)計(jì)計(jì)算類型的判斷題。收益遞增遞減原理可以幫助我們確定估價對象的最佳集約度和最佳規(guī)模。它揭示的是兩種投入產(chǎn)出關(guān)(投系入產(chǎn)出關(guān)系是指投入量的變動與相應(yīng)產(chǎn)出量的變動之間的關(guān)系):一種是在一種投入量變動而其他投入量固定的情況下的投入產(chǎn)出關(guān)系；另一種是在所有的投入量都變動的情況下的投入產(chǎn)出關(guān)系。量的增加有可能是遞增的；但當(dāng)這種可變投入量繼續(xù)增加達(dá)到某一點(diǎn)以后，產(chǎn)出量的增加會越來越小，即會出現(xiàn)遞減現(xiàn)象?？梢员硎鋈缦拢杭俣ㄒ韵嗤谋壤齺碓黾铀械耐度肓?即規(guī)模的變化),的增加比例大于投入量的增加比例，這種情況被稱為規(guī)模收益遞增；③產(chǎn)出量的增加比例小于投入量的增加比例，這種情況被稱為規(guī)模收益遞減。在擴(kuò)大規(guī)模時，一般是先經(jīng)過一個規(guī)模收益遞增階段，然后經(jīng)過一個規(guī)模收益不變階段，再經(jīng)過一個規(guī)模收益遞減階段。估價對象的最佳集約度和最佳規(guī)模。以建筑物與土地的組合來講，建筑物與土地相比較，如果規(guī)模過大或過小，或者檔次過高或地上有建筑物，但該建筑物不是在最高最佳使用狀態(tài)，例如已過時、破舊、現(xiàn)狀容積率低，則會對該宗土地的有效利用構(gòu)成妨礙，在對該宗土地進(jìn)行估價時就需要做減價調(diào)整。這種情況在現(xiàn)實(shí)中經(jīng)常遇到，例如在舊城區(qū)有一塊空地，另有一塊有建筑物的此時對于買者來說，空地的價值要高于有建筑物的土地價值。因?yàn)橘I者購得該有建筑物的土地后，還需花代價拆除建筑物，從而該建筑物的存在，不僅增加不了土地的價值，還降低了土地的價值。【例5－1】某宗房地產(chǎn)的土地面積300m2，建筑面積250m2,米建筑面積50元。試計(jì)算該宗房地產(chǎn)相對于空地的減價額?！窘狻吭撟诜康禺a(chǎn)相對于空地的減價額計(jì)算如下：該宗房地產(chǎn)相對于空地的減價額＝(300-50)×250=62500(元)建造的高級賓館、商場，不能使該建筑物的效用得到充分發(fā)揮，雖然該類建筑物的重建價格或重置價格較高，但該建筑物的價值卻低于其重建價格或重置價格，即功能過剩引起了功能折舊。坐落的土地面積為2000m2，土地價格1500元/m2，用成本法測算出的該建筑物的重建價格為1600元/m2,【解】該建筑該建筑物的現(xiàn)此問題在物的價＝價以后的計(jì)算題中經(jīng)常會遇到)。現(xiàn)值計(jì)算如下:(1800×5000－1500×2000)/5000＝1200(元/m2)由上述計(jì)算結(jié)果可見，該建筑物的實(shí)際價值為1200元/m2,比其重建價格1600元/m2低400元/m2。佳用途。例如，在日用必需品的零售商店集中地區(qū)，開設(shè)品牌服裝專店并不一定能獲得高收益，從而在這樣的地區(qū)開設(shè)品牌服裝專店就不是最高最佳使用。均衡時，便為最高最佳使用(此句話為最高最佳使用判定和實(shí)現(xiàn)的條件，應(yīng)該記住)。到最大化的使用方式的估價結(jié)果。例如某宗土地，城市規(guī)劃規(guī)定其用途既可以是商業(yè)，也可以是居住，如果為商業(yè)用途能夠使該宗土地的價值達(dá)到最大化，則評估該宗土地的價值應(yīng)以商業(yè)用途為前提；反之，應(yīng)以居住用途或者商業(yè)與居住混合用途為前提。但當(dāng)估價對象已做了某種使用，則在估價時應(yīng)根據(jù)最高最佳使用原則對估價前提做下列之一的判斷和選擇，并應(yīng)在估價報(bào)告中予以說明：特別提示：下列計(jì)算公式必須會，可能出單項(xiàng)選擇題。(1)保持現(xiàn)狀前提的條件是：以建筑物為例，對現(xiàn)有建筑物應(yīng)予以保留的條件是:(2)裝飾裝修改造前提前提進(jìn)行估價。對現(xiàn)有房地產(chǎn)應(yīng)進(jìn)行裝飾裝修改造的條件是：(3)改變用途前提條件是：新用途的房地產(chǎn)價值－改變用途所必要的費(fèi)用>現(xiàn)用途的房地產(chǎn)價值(4)重新開發(fā)前提認(rèn)為對現(xiàn)有房地產(chǎn)進(jìn)行重新開發(fā)再予以使用最為有利時，應(yīng)以重新開發(fā)再予以使用為前提進(jìn)行估價。對現(xiàn)有房地產(chǎn)應(yīng)進(jìn)行重新開發(fā)的條件是：重新開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值－重新開發(fā)所必要的費(fèi)用>現(xiàn)有房地產(chǎn)價值以建筑物為例，對現(xiàn)有建筑物應(yīng)予以拆除的條件是：(5)上述情形的某種組合最常見的是第三種改變用途與第二種裝飾裝修改造的組合。上述“所必要的費(fèi)用”包括必須付出的各項(xiàng)成本、費(fèi)用、稅金及應(yīng)當(dāng)獲得的利潤。必須指出的是，在實(shí)際估價中，對于上述五種估價前提，除第一種估價前提外，不能以其中某一種估價前提的可行，就判斷該種估價前提為最高最佳使用，而應(yīng)當(dāng)將它與其他幾種可行的估價前提進(jìn)行比較之后，才能作出最高最佳使用的判斷與選擇。特別提示：考試時可能會出將三種情況組合在一起，問如何選擇的題目。第估五價節(jié)估時價時點(diǎn)點(diǎn)建筑物變得陳舊過時。因此，同一宗房地產(chǎn)在不同的時間往往會有不同的價值。價值與時間密不可分，每一個價值都對應(yīng)著一個時間，不存在“沒有時間的價值”如果沒有了對應(yīng)的時間，價值就會失去意義。反過來，就不可能離開時間來評估價值。如果沒有時間這個前提，價值估算求房地產(chǎn)估價必須先確定某個特定時間。但是，這個特定時間既不是委托人也不是房地產(chǎn)估價師可以隨意假定的，必須根據(jù)估價有關(guān)房地產(chǎn)的法律、法規(guī)、稅收政策、估價標(biāo)準(zhǔn)等的發(fā)布、變更、實(shí)施日期等，均有可能影響估價對象的價值，因此，在估價時究竟是采用發(fā)布變更之前還是之后時，應(yīng)根據(jù)估價時點(diǎn)來確定(關(guān)鍵細(xì)節(jié))。再如，運(yùn)用市場法評估房地產(chǎn)價值時，如果選取的可比實(shí)例成交日期與估價時點(diǎn)不同(通常是這種情況),就需要把可比實(shí)例在其成交日期時的價格調(diào)整為在估價時點(diǎn)時的價格，如此調(diào)整之后的可比實(shí)例成交價格，才可以作為估價對象價值的參照值。應(yīng)當(dāng)在先，價值估算應(yīng)當(dāng)在后，而不是先有了“評估價值”之后，再把它定義為某個時間上的價值(關(guān)鍵細(xì)節(jié))。在實(shí)際估價中，通常是評估現(xiàn)在的價值，一般將房地產(chǎn)估價師實(shí)地查看估價對象期間或者估價作業(yè)日期內(nèi)的某個日期(特別是完成估價對象實(shí)地查看之日)確定為估價時點(diǎn)。但估價時點(diǎn)并非總是在此期間，也可因特殊需要，將過去或者未來的某個時間確定為估價時點(diǎn)。在具體的一個房地產(chǎn)估價項(xiàng)目中，估價時點(diǎn)究竟是現(xiàn)在還是過去或者未來，是由估價目的決定的(關(guān)鍵細(xì)節(jié))，并且所對應(yīng)的估價對象狀況和房地產(chǎn)市場狀況也會有所不同。因此，在估價中要特別注意估價目的、估價時點(diǎn)、估價對象狀況和房地產(chǎn)市場狀況四者的匹配關(guān)系，其中估價目的是龍頭。確定了估價目的，其他便可以根據(jù)估價目的來確定。時的狀況(關(guān)鍵結(jié)論)。不同估價目的的房地產(chǎn)估價，其估價時點(diǎn)與所對應(yīng)的估價對象狀況和房地產(chǎn)市場狀況的匹配關(guān)系，見教材表5-1或圖5－2。講述。第替六代節(jié)替原代原則則房地產(chǎn)估價之所以要遵守替代原則，是因?yàn)楦鶕?jù)經(jīng)濟(jì)學(xué)原理，同一種商品在同一個市場上具有相同的市場價格。一般地說，任何經(jīng)濟(jì)主體(個人、家庭、企業(yè)等)在市場上的行為，都是要以最小的代價(花費(fèi)或成本)取得最大的效益(效用或利潤)者在購買商品時，都會“貨比三家”從中選擇效用最大而價格最低的。如果價格與效用相比，顯示價格過高或者效用過小，則人們會敬而遠(yuǎn)之。換句話說，如果同一個市場上有兩個以上相同的商品同時存在時，則明智的買者會選擇價格最低的；或者反過來，如果同一個市場