新樓盤物業(yè)管理工作計(jì)劃思路

新樓盤物業(yè)管理工作計(jì)劃思路新樓盤物業(yè)管理工作計(jì)劃思路依據(jù)集團(tuán)的管理要求和物業(yè)管理運(yùn)作需要，物業(yè)部將工作分為介入期管理、入住期管理（將驗(yàn)收好的房屋交給業(yè)主；二次裝修管理、迎接業(yè)主遷入新居等）和常規(guī)管理三部分。按照輕重有序、科學(xué)實(shí)效的原則，擬定如下管理工作計(jì)劃：<一>介入期根據(jù)集團(tuán)公司提供的項(xiàng)目施工進(jìn)度表、銷售進(jìn)度表、入住計(jì)劃安排，制定相應(yīng)的前期介入工作計(jì)劃，力求務(wù)實(shí)、高效，并有利于集團(tuán)的銷售服務(wù)。1、從物業(yè)管理的角度出發(fā)，提前掌握物業(yè)的情況，做好以下各項(xiàng)前期準(zhǔn)備工作：（1）根據(jù)集團(tuán)公司相關(guān)銷售承諾內(nèi)容，制定《業(yè)主臨時(shí)公約》、《前期物業(yè)服務(wù)協(xié)議》、《業(yè)主手冊(cè)》，并與集團(tuán)簽定《前期物業(yè)服務(wù)協(xié)議》；對(duì)集團(tuán)公司售樓承諾文書(shū)從物管視角給予評(píng)審，避免入伙后口實(shí)不符導(dǎo)致糾紛；（2）對(duì)園林布置及景觀設(shè)計(jì)方案、園林綠化，從物業(yè)管理角度提供專業(yè)建議；（3）參與項(xiàng)目組的工程例會(huì)，適時(shí)提出物業(yè)管理的專項(xiàng)建議；對(duì)智能化系統(tǒng)提出專項(xiàng)建議；對(duì)小區(qū)的給排水、電力供應(yīng)、消防、安全防范、水景、標(biāo)識(shí)系統(tǒng)、管送煤氣系統(tǒng)、公共配套設(shè)施、管理用房的規(guī)劃與施工，從物管專業(yè)角度提出合理化建議；（4）收集工程圖紙，建立設(shè)備檔案，參與設(shè)備的安裝調(diào)試；（5）對(duì)設(shè)備設(shè)施及各類管線的隱蔽工程進(jìn)行跟蹤并建檔管理；（6）配合銷售部物業(yè)管理咨詢，同時(shí)與集團(tuán)銷售部、客服部人員進(jìn)行物業(yè)管理相關(guān)法律、法規(guī)、服務(wù)內(nèi)容、契約的互動(dòng)溝通；（7）業(yè)主入伙前，先行參與房屋的驗(yàn)收過(guò)程，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)匯總提交書(shū)面整改報(bào)告；（8）收集裝修、裝飾材料供應(yīng)商，以及相關(guān)設(shè)備廠家的信息（廠家聯(lián)系人、聯(lián)系方式等），以滿足日后維修中的材料供應(yīng)；（9）與集團(tuán)公司相關(guān)部門協(xié)商建立維保機(jī)制，力求在維修管理流程等方面建立有效的措施以確保維修的高效率，使業(yè)主在售后質(zhì)量維保方面的訴求能夠得到及時(shí)的解決；（10）建立與社會(huì)專業(yè)機(jī)構(gòu)的聯(lián)系，開(kāi)展如通郵、通水、電、氣、電話申請(qǐng)等準(zhǔn)備工作；（11）與集團(tuán)公司協(xié)商確定管理處辦公場(chǎng)所以及安防人員的宿舍、食堂等生活場(chǎng)所的配置，確定裝修方案；人員配置、培訓(xùn)計(jì)劃的制定與實(shí)施；（12）擬定物業(yè)管理服務(wù)工作各項(xiàng)流程及與業(yè)主相關(guān)的各類資料，并印刷裝訂成冊(cè)（業(yè)主入伙時(shí)發(fā)放給業(yè)主）。（13）針對(duì)未來(lái)需要完善的物業(yè)管理問(wèn)題建立專項(xiàng)檔案。2、開(kāi)展業(yè)主服務(wù)需求調(diào)查積極參與集團(tuán)公司開(kāi)展的業(yè)主聯(lián)誼活動(dòng)，集中收集了解業(yè)主反饋的信息，在銷售部幫助下，在入住前開(kāi)展業(yè)主需求調(diào)查，以求了解業(yè)主的年齡結(jié)構(gòu)、文化層次、興趣愛(ài)好及各類服務(wù)需求，通過(guò)分析，確定管理服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)及各項(xiàng)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，使今后的物業(yè)管理服務(wù)工作更加貼近業(yè)主。3、按規(guī)范實(shí)施接管驗(yàn)收充分利用前期介入取得的各類資料和數(shù)據(jù)，以及對(duì)大儒世家物業(yè)的了解，本著“對(duì)業(yè)主負(fù)責(zé)，對(duì)集團(tuán)負(fù)責(zé)”的宗旨，對(duì)大儒世家進(jìn)行嚴(yán)格、細(xì)致、全面的接管驗(yàn)收。4、介入期管理工作計(jì)劃表 序號(hào) 項(xiàng)目 內(nèi)容 時(shí)間 一 前期介入?yún)⑴c規(guī)劃設(shè)計(jì)和建設(shè) 1、項(xiàng)目實(shí)地考察、研究規(guī)劃設(shè)計(jì)意圖，掌握工程施工現(xiàn)狀；2、從物業(yè)管理的角度提出合理化建議。 2006年5月至2006年10月 二 擬訂物業(yè)管理服務(wù)方案 1、總結(jié)同行業(yè)物業(yè)管理服務(wù)的成功經(jīng)驗(yàn)；2、對(duì)大儒世家項(xiàng)目深入調(diào)查研究；3、針對(duì)大儒世家新區(qū)特點(diǎn)擬訂管理方案。 2006年5月至2006年6月 三 組建物業(yè)管理服務(wù)隊(duì)伍 1、物業(yè)處組織架構(gòu)的建立、相關(guān)人員的招聘；2、人員培訓(xùn)；3、人員上崗。 2006年5月至2006年11月 四 完善管理及辦公條件 1、安排管理用房；2、安排員工宿舍；3、管理物質(zhì)裝備。 2006年10月至2006年11月 五 制定管理規(guī)章制度 1、制定或完善切合實(shí)際的各項(xiàng)制度； 2006年6月至2006年7月 六 對(duì)業(yè)戶的宣傳及對(duì)員工的培訓(xùn) 對(duì)二次裝修須知進(jìn)行口頭宣導(dǎo)、書(shū)面宣導(dǎo)，現(xiàn)場(chǎng)指導(dǎo)、培訓(xùn)。 2006年10月至2007年3月 七 物業(yè)的驗(yàn)收與接管 1、根據(jù)標(biāo)準(zhǔn)，逐項(xiàng)檢查發(fā)現(xiàn)問(wèn)題督促整改；2、與開(kāi)發(fā)商辦理書(shū)面移交手續(xù)，做好工程遺留問(wèn)題備案。 2006年9月至2006年11月初 八 內(nèi)業(yè)檔案建立與管理 1、收集檔案資料；2、科學(xué)分類；3、建檔；4、運(yùn)用。 2006年5月起<二>入住期1、高效便利辦好入住入伙期是物業(yè)管理工作關(guān)鍵的一個(gè)環(huán)節(jié)，同時(shí)也是物業(yè)管理人展示自身形象，打開(kāi)工作局面，為今后物業(yè)管理服務(wù)工作奠定良好基礎(chǔ)的一個(gè)契機(jī)，為此做好如下幾項(xiàng)工作：（1）與銷售部配合，告知業(yè)主詳細(xì)的入伙流程、各項(xiàng)手續(xù)辦理辦法以及應(yīng)收的有關(guān)費(fèi)用，以便業(yè)主事前做好準(zhǔn)備；（2）銷售部應(yīng)合理安排業(yè)主的入伙時(shí)期，加強(qiáng)節(jié)假日的入伙辦理；入住服務(wù)；（3）一條龍辦理入住手續(xù)，隨到隨辦，與銷售部密切合作，對(duì)業(yè)主提供一對(duì)一的入住服務(wù)；（4）事前聯(lián)系供氣、供電、供水、電信、銀行等社會(huì)相關(guān)專業(yè)機(jī)構(gòu)，同步辦公，方便業(yè)主入伙；2、提供入住期的便民服務(wù)措施（1）延長(zhǎng)工作時(shí)間，隨到隨辦，同時(shí)提供物業(yè)管理及其收費(fèi)項(xiàng)目的咨詢答疑、裝修咨詢等；（2）通過(guò)公開(kāi)招投標(biāo)方式引入4～5家具有一定品牌、資質(zhì)、售后服務(wù)良好的正規(guī)裝修商、電器商、各類裝修材料商，進(jìn)駐社區(qū)并向業(yè)主推薦方便業(yè)主的同時(shí)進(jìn)行經(jīng)營(yíng)創(chuàng)收；（3）組織有償便民服務(wù)隊(duì)，解決入住期間搬運(yùn)量大，搬家難的問(wèn)題；解決家庭裝修后清潔衛(wèi)生問(wèn)題，同時(shí)也方便裝修期間民工流的控制。3、記錄并處理業(yè)主在接樓驗(yàn)房中提出的合理的意見(jiàn)與建議4、裝修管理（1）裝修宣傳培訓(xùn)。根據(jù)《建筑發(fā)》，建設(shè)部第110號(hào)令《住宅室內(nèi)裝飾裝修管理辦法》及福州市有關(guān)裝修管理的規(guī)定，制定《房屋裝飾、裝修管理辦法》、《裝修期間電梯使用管理規(guī)定》、《二次裝修申請(qǐng)表》等，對(duì)相關(guān)管理員以及業(yè)主、裝修施工單位的施工人員進(jìn)行裝修的法律、法規(guī)及專業(yè)知識(shí)培訓(xùn)。（2）強(qiáng)化裝修審批二次控制的要點(diǎn)，制定裝修審批程序。（3）落實(shí)二次裝修跟蹤監(jiān)管責(zé)任制。（4）制定違章裝修處理流程。（5）依據(jù)裝修方案結(jié)合日常的裝修巡查記錄和裝修變更記錄進(jìn)行裝修驗(yàn)收。5、治安管理（1）建立高素質(zhì)的安管隊(duì)伍，按高標(biāo)準(zhǔn)、嚴(yán)要求的指導(dǎo)思想，嚴(yán)抓招聘、培訓(xùn)、上崗、考核等關(guān)鍵環(huán)節(jié)，實(shí)施“準(zhǔn)軍事化管理”。（2）確立治安重點(diǎn)，加大對(duì)入住期人流、物流、車流的有效監(jiān)控。車位、車主、車型、車色）（3）實(shí)施科學(xué)有效的防范體系，全面防范實(shí)施巡邏崗、固定崗（守衛(wèi)崗）、機(jī)動(dòng)崗三崗聯(lián)合防范，各崗有效的配合與互動(dòng)；（4）完善并發(fā)揮智能化系統(tǒng)的安防優(yōu)勢(shì)。6、入住期管理工作計(jì)劃表 序號(hào) 項(xiàng)目 內(nèi)容 時(shí)間 一 入住手續(xù)辦理 1、準(zhǔn)備好業(yè)主入住資料；2、合理設(shè)置辦理入住手續(xù)的流程與崗位；3、為業(yè)戶辦理入住手續(xù)，提供便利服務(wù)。 2006年11月起 二 住戶裝修管理 1、對(duì)業(yè)戶和裝修隊(duì)伍的宣導(dǎo)、培訓(xùn)（發(fā)通知、公示、面談、現(xiàn)場(chǎng)交流）；1、裝修申報(bào)審批；2、裝修施工過(guò)程監(jiān)管；3、裝修驗(yàn)收。 2006年11月起 三 業(yè)戶檔案建立與管理 1、收集檔案資料；2、科學(xué)分類；1、建檔；2、運(yùn)用。 2006年5月起<三>常規(guī)期管理1、培訓(xùn)工作通過(guò)培訓(xùn)，提高員工的文化素質(zhì)、業(yè)務(wù)技能和管理服務(wù)水平，為大儒世家物業(yè)項(xiàng)目培養(yǎng)一支品質(zhì)優(yōu)良、專業(yè)過(guò)硬的物業(yè)管理隊(duì)伍，使大儒世家社區(qū)的物業(yè)管理更加賦有成效。（1）安管培訓(xùn)計(jì)劃 項(xiàng)次 培訓(xùn)主題/教材 培訓(xùn)人 培訓(xùn)對(duì)象 1 消防甩帶（二節(jié)）/依據(jù)考核標(biāo)準(zhǔn) 安管隊(duì)長(zhǎng) 全體隊(duì)員 2 《安管員考核細(xì)則》 安管隊(duì)長(zhǎng) 全體隊(duì)員 3 “三流”管理依據(jù)《安防管理培訓(xùn)教案》《預(yù)案》 安管隊(duì)長(zhǎng) 全體隊(duì)員 4 《門崗工作流程》、《巡邏工作流程》、 安管隊(duì)長(zhǎng) 全體隊(duì)員 5 中隊(duì)訓(xùn)練（每周星期三、五進(jìn)行）依據(jù)考核標(biāo)準(zhǔn) 安管隊(duì)長(zhǎng) 全體隊(duì)員 6 隊(duì)伍建設(shè)/自編和依據(jù)《中國(guó)保安》 安管隊(duì)長(zhǎng) 全體隊(duì)員 7 《水浸事故、周界反攀爬、煤氣泄漏、困梯解救預(yù)案》培訓(xùn) 保安經(jīng)理 全體隊(duì)員 8 《崗位職責(zé)》 安管隊(duì)長(zhǎng) 全體隊(duì)員 9 新隊(duì)員上崗培訓(xùn)及《崗位職責(zé)》、公司理念、服務(wù)意識(shí)。依據(jù)相關(guān)材料分階段進(jìn)行 新隊(duì)員老隊(duì)員 10 安防大隊(duì)在二次裝修管理中的崗位職責(zé)、巡樓要點(diǎn)；如何在現(xiàn)場(chǎng)及時(shí)傳遞業(yè)戶的投訴、報(bào)修； 全體隊(duì)員 11 高層樓宇消防預(yù)案現(xiàn)場(chǎng)培訓(xùn)及演練 全體隊(duì)員（2）綠化培訓(xùn)計(jì)劃 項(xiàng)次 培訓(xùn)主題/教材 培訓(xùn)人 培訓(xùn)對(duì)象 1 綠化工崗位職責(zé) 綠化班長(zhǎng) 綠化工 2 綠化基礎(chǔ)應(yīng)知應(yīng)會(huì) 綠化班長(zhǎng) 綠化工、樓管員 3 割草機(jī)、高壓噴霧器等器具的使用及保養(yǎng)/依據(jù)產(chǎn)品使用說(shuō)明書(shū) 綠化班長(zhǎng) 綠化工 4 安全操作規(guī)程 綠化班長(zhǎng) 綠化工客戶主管 5 苗木習(xí)性管養(yǎng)特點(diǎn) 綠化班長(zhǎng) 綠化工客服主管 6 各類表單使用的培訓(xùn)/依據(jù)現(xiàn)場(chǎng)使用表單 綠化班長(zhǎng) 綠化工樓管、客戶主管 7 氣候、土壤水分與苗木的關(guān)系 綠化班長(zhǎng) 綠化工客戶主管 8 苗木等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)及如何檢查苗木病蟲(chóng)害依據(jù)綠化施工及相關(guān)材料 綠化班長(zhǎng) 綠化工樓管、客戶主管（3）行政培訓(xùn)計(jì)劃 項(xiàng)次 培訓(xùn)主題/教材 培訓(xùn)人 培訓(xùn)對(duì)象 1 物業(yè)相關(guān)法律法規(guī)培訓(xùn) 物業(yè)部經(jīng)理 2 學(xué)習(xí)本項(xiàng)目的《新建商品住宅質(zhì)量保證書(shū)》、《新建商品住宅使用說(shuō)明書(shū)》 物業(yè)部經(jīng)理 全體客服人員 3 社區(qū)概況/書(shū)面與現(xiàn)場(chǎng)相結(jié)合 物業(yè)部經(jīng)理 全體客服人員 4 新樓管員上崗培訓(xùn) 物業(yè)部經(jīng)理 全體客服人員 5 學(xué)習(xí)《業(yè)主臨時(shí)公約》、《前期物業(yè)管理協(xié)議》、《房屋裝飾、裝修管理辦法》、《接樓特別提示》、《業(yè)主基本情況登記表》等 物業(yè)部經(jīng)理 全體客服人員 6 服務(wù)禮儀/依據(jù)禮儀培訓(xùn)資料結(jié)合現(xiàn)場(chǎng) 物業(yè)部經(jīng)理 全體客服人員 7 各項(xiàng)物業(yè)費(fèi)用收取標(biāo)準(zhǔn)、正確開(kāi)票據(jù)時(shí)注意事項(xiàng)/依據(jù)公司計(jì)財(cái)部相關(guān)要求 物業(yè)部經(jīng)理 客服、收款員 8 各類相關(guān)表單使用 物業(yè)部經(jīng)理 全體客服人員 9 入住親情服務(wù)、有償服務(wù)項(xiàng)目講解 物業(yè)部經(jīng)理 全體客服人員 10 現(xiàn)場(chǎng)對(duì)客服口員工進(jìn)行房屋配套設(shè)施使用功能及操作培訓(xùn) 物業(yè)部經(jīng)理 （4）新區(qū)工程部培訓(xùn)計(jì)劃 項(xiàng)次 培訓(xùn)主題/教材 培訓(xùn)人 培訓(xùn)對(duì)象 1 新員工入職培訓(xùn)物業(yè)公司簡(jiǎn)介、（規(guī)章制度，崗位職責(zé)）/依據(jù)管理規(guī)范文件培訓(xùn) 物業(yè)部經(jīng)理 全體工程人員 2 公司管理文件培訓(xùn) 物業(yè)部經(jīng)理 全體工程人員 3 安全知識(shí)、及禮節(jié)、文明禮貌用語(yǔ)培訓(xùn)。 工程主管 全體工程人員 4 現(xiàn)場(chǎng)培訓(xùn)：組織現(xiàn)場(chǎng)人員到社區(qū)熟悉環(huán)境及根據(jù)樓書(shū)平面圖了解各幢樓結(jié)構(gòu)，方位特點(diǎn)，戶內(nèi)給排水走向，五金門配件產(chǎn)地品名等。 工程主管 全體工程人員樓管員 5 現(xiàn)場(chǎng)操作表單填寫、各崗位操作規(guī)程、規(guī)章制度的培訓(xùn) 工程主管 全體工程人員及樓管員 6 建筑電氣工程施工質(zhì)量驗(yàn)收規(guī)范，智能化系統(tǒng)驗(yàn)收規(guī)范，針對(duì)各口負(fù)責(zé)人進(jìn)行專項(xiàng)培訓(xùn)/依據(jù)建設(shè)部標(biāo)準(zhǔn)、及機(jī)電設(shè)備調(diào)試驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)培訓(xùn)。 工程主管 全體工程人員 7 小區(qū)變配電糸統(tǒng)知識(shí)、給排水系統(tǒng)知識(shí)培訓(xùn)。 工程主管 全體工程人員 8 業(yè)主交接樓驗(yàn)房知識(shí)培訓(xùn)。 工程主管 全體工程人員及樓管員 9 業(yè)主二次裝修、日常監(jiān)督巡查注意事項(xiàng)培訓(xùn)。 工程主管 全體工程人員 10 電梯安全技術(shù)知識(shí)培訓(xùn)。小區(qū)智能化系知識(shí)培訓(xùn)。 工程主管 全體工程人員2、常規(guī)期工作計(jì)劃表 序號(hào) 項(xiàng)目 內(nèi)容 時(shí)間 一 房屋及公共設(shè)施維修保養(yǎng) 1、制定房屋養(yǎng)護(hù)和維修計(jì)劃方案；2、制定維修基金的收集及管理辦法；3、房屋的養(yǎng)護(hù)及維修管理。 06年12月起06年12月起06年12月起 二 機(jī)電設(shè)備的維修養(yǎng)護(hù) 1、設(shè)備的基礎(chǔ)資料管理；2、設(shè)備的運(yùn)行管理；3、設(shè)備的維修管理；4、設(shè)備的能源和安全管理。 06年9月起視移交時(shí)間而定 三 安全防范管理 1、治安管理；2、交通秩序車輛管理；3、消防管理 06年12月起06年12月起 四 智能化設(shè)施管理 1、智能化設(shè)施的日常使用操作；2、智能化設(shè)施的維護(hù)；3、智能化系統(tǒng)的完善。 06年9月起視移交情況定 五 小區(qū)環(huán)境管理 1、園林綠化管理；2、清潔衛(wèi)生管理；3、環(huán)保管理 物業(yè)管理怎樣協(xié)助住戶驗(yàn)樓我們?cè)谵k理住宅入伙過(guò)程中，有一個(gè)協(xié)助住戶驗(yàn)樓的環(huán)節(jié)，一般住戶在入伙驗(yàn)樓時(shí)僅憑開(kāi)發(fā)商有沒(méi)有通過(guò)政府的質(zhì)檢部門驗(yàn)收、有沒(méi)有交工驗(yàn)收證或自己開(kāi)開(kāi)燈、推推窗、有沒(méi)有漏、滴水問(wèn)題，粗略的檢查一下了之。但住入以后往往會(huì)發(fā)現(xiàn)工程質(zhì)量問(wèn)題，這些總是在工程竣工驗(yàn)收過(guò)程中單憑工程竣工驗(yàn)收來(lái)發(fā)現(xiàn)每家每戶、面面俱到的工程質(zhì)量問(wèn)題是不現(xiàn)實(shí)的。因此在住戶入住前，我們協(xié)助住戶檢查房屋，再把一次質(zhì)量關(guān)就顯得十分必要，現(xiàn)在針對(duì)住宅建設(shè)工程上存在的通病，就協(xié)助住戶驗(yàn)樓時(shí)應(yīng)該注意的幾個(gè)問(wèn)題和檢查方法簡(jiǎn)略介紹如下：一、結(jié)構(gòu)方面：房屋結(jié)構(gòu)部份主要指房屋基礎(chǔ)、柱、梁、板（樓板）、墻（主要反映現(xiàn)澆墻），現(xiàn)澆樓梯、剪力簡(jiǎn)（高墻樓宇）等承受房屋自重和外力作用的構(gòu)件部分。結(jié)構(gòu)為終身（50—70年）保修；如在驗(yàn)樓時(shí)發(fā)現(xiàn)梁下部、墻45攝氏度、板上下在同一斷面的裂縫等，就要引起高度重視，尤其是現(xiàn)澆墻如果在同一部位從樓高層到低層均發(fā)現(xiàn)同樣的45攝氏度裂縫說(shuō)明該建筑物已發(fā)生了嚴(yán)重的不均勻沉降，基礎(chǔ)有嚴(yán)重問(wèn)題，應(yīng)立即報(bào)告建設(shè)單位。二、建筑方面：1、地面：一般住宅地面均為水泥砂漿地面，洗手間同陽(yáng)臺(tái)和廚房為地磚地面，驗(yàn)樓時(shí)應(yīng)注意：①水泥砂漿地面應(yīng)平整不起砂，起砂原因沙漿標(biāo)號(hào)不夠，水泥量不足，應(yīng)鑿掉該找平層后，以足標(biāo)號(hào)的水泥砂漿重新找平地面。②在陽(yáng)臺(tái)、廚房、洗手間有地漏的地面，注意地面坡度，為排不通暢地面均應(yīng)向地漏方向傾坡。可向地面上傾水試驗(yàn)，排水通暢地面不積水即為合格。③對(duì)地磚地面以小錘輕擊應(yīng)發(fā)出實(shí)聲，如輕擊發(fā)出“殼殼聲”說(shuō)明地磚空殼，地磚和原地面粘結(jié)不實(shí)，（對(duì)洗手間、廚房的磁片墻面也可用本辦法檢驗(yàn)）。其次磁片、地磚顏色要一致，鋪設(shè)應(yīng)平整，地磚之間“十”字交叉處要無(wú)嚴(yán)重錯(cuò)位和平整。2、墻面：①墻面抹灰、批灰要平整不裂縫，陰陽(yáng)角（墻角和柱角）線條平直；沒(méi)有彎彎扭扭。②一般住宅墻面為涂料墻面，要求色彩均勻，不脫粉。③洗手間、廚房等磁片墻面的檢查一般可采用上述檢查地磚的辦法進(jìn)行檢查。④對(duì)經(jīng)過(guò)一段日期后入伙的房屋檢查其墻面及窗戶上、邊框處墻面或最頂層樓宇的天面有無(wú)雨水滲浸的痕跡。3、門窗：①鋁合金門窗應(yīng)開(kāi)啟靈活，構(gòu)造結(jié)實(shí)、拼縫嚴(yán)密；門鎖好用，窗戶（平開(kāi)窗、推拉窗）關(guān)上扣上后要嚴(yán)密，玻璃膠要豐滿。②實(shí)木和夾板門。一般分戶門應(yīng)為實(shí)木門，內(nèi)間房可用夾板門。實(shí)木門要不變形且關(guān)上后嚴(yán)密，門和地面有03>.5-1cm之間的縫。夾板門要平整光潔，要有條木包邊，用手擊可感覺(jué)夾板厚薄，以厚實(shí)為佳。③防火防盜門防火防盜門一般里面填充有防火棉等材料，用手擊門上方要有密實(shí)感覺(jué)，否則防火棉填充不實(shí)或有下垂的可能，其它略同于木門檢查。三、管道：1、給水系統(tǒng)：①鍍鋅管要不生銹，有銹斑即有采用了不合格的非標(biāo)冷鍍鋅管之疑。（市建設(shè)局有規(guī)定嚴(yán)禁采用冷鍍鋅、不合格的水煤氣管）②對(duì)暗埋的給水管來(lái)說(shuō)只能看墻壁面有沒(méi)有滲出水的痕跡，哪怕是輕微的都不允許。③坐便器、水咀、管道沒(méi)有滴、漏、跑、冒水的情況，水咀要開(kāi)啟靈活。④注意抄水表記錄原始新表的行度，并讓收樓業(yè)主確認(rèn)。2、排水系統(tǒng)：①洗手間、陽(yáng)臺(tái)、廚房有地漏的連同檢查地面坡度一起倒水試，在檢查地面坡度同時(shí)檢查地漏排水暢不暢通（地漏要能迅速排水，否則有堵塞或輕度堵塞）。②檢查排水水平管不能倒坡，應(yīng)向垂直排水總管方向傾坡，否則排水不暢也極易堵死，同時(shí)檢查水平排水管各接頭處有沒(méi)有漏滲水。（檢查水平排水管一般要到下一層樓檢查）③檢查坐便器下水是否通暢。四、電系統(tǒng)：1、檢查開(kāi)關(guān)，并檢查每個(gè)燈是否都亮，不亮?xí)r檢查是開(kāi)關(guān)問(wèn)題還是燈已壞。2、檢查插座是否全通電，可用燈泡或萬(wàn)用電表試（指示220V），不能用試電筆判斷插座有沒(méi)有電。3、最好用絕緣搖表檢測(cè)各回路之間的絕緣情況，并應(yīng)作好檢測(cè)記錄。4、把新電表的行度記錄下來(lái)并讓收樓業(yè)主簽字確認(rèn)。上述是協(xié)助業(yè)對(duì)住宅樓宇收驗(yàn)樓時(shí)一般應(yīng)注意的問(wèn)題。各管理處主任、物管員、機(jī)電工都應(yīng)掌握這些常規(guī)知識(shí)。收樓（入伙）服務(wù)方案一、收樓場(chǎng)地/環(huán)境注重收樓處環(huán)境與整體的包裝設(shè)計(jì)，收樓處選借園區(qū)內(nèi)尚未啟用的商場(chǎng)作為辦公地點(diǎn)，面積在200㎡—300㎡之間，若能在300㎡以上更佳。收樓處室內(nèi)環(huán)境以墨綠/蔚藍(lán)色相互搭配作為主色調(diào)，令顏色更顯柔和統(tǒng)一。另外，收樓處使用清晰/圖文并茂的大型坐地式指示牌，將開(kāi)放式設(shè)計(jì)的收樓處自然地劃分為多個(gè)發(fā)揮不同功能的場(chǎng)區(qū)，使到場(chǎng)人士能一目了然地辨認(rèn)收樓處內(nèi)提供的多項(xiàng)不同服務(wù)設(shè)施。二、收樓處的設(shè)施1.視聽(tīng)室讓業(yè)主收看收樓錦囊VCD，提醒收樓時(shí)必須注意的細(xì)節(jié)事項(xiàng)。2.CDROM場(chǎng)內(nèi)的電腦可供業(yè)主選看有物業(yè)公司或發(fā)展商安排制造的CDROM，以了解物業(yè)及臨近各項(xiàng)公共設(shè)施。3.輪侯區(qū)域擺放多張寬敞舒適，數(shù)量充裕的坐椅。4.小食亭提供免費(fèi)茶點(diǎn)/糖果/小吃，業(yè)主可稍事休息飲食。5.兒童娛樂(lè)場(chǎng)等候辦理收樓手續(xù)時(shí)，小朋友可另尋歡樂(lè)天地。6.報(bào)刊雜志雜志架存放各大報(bào)刊雜志，以供閱讀消遣。三、多元化式服務(wù)柜臺(tái)收樓處內(nèi)設(shè)置新居入伙時(shí)所需的各類配套服務(wù)攤位，并特別提供獨(dú)家優(yōu)惠。務(wù)求讓業(yè)主可在收樓時(shí)一并挑選及辦理登記手續(xù)，既便利又快捷省時(shí)，服務(wù)包括：1.各項(xiàng)家政所需服務(wù)；2.地產(chǎn)租務(wù)代理服務(wù)；3.電話/有線/寬帶公司提供的住宅申辦服務(wù)；4.專職室內(nèi)設(shè)計(jì)；四、收樓過(guò)程1.業(yè)主先于接待處登記輪侯時(shí)間（憑《收樓（入伙）許可簽證單》排號(hào)），管理人員會(huì)自動(dòng)幫業(yè)主檢查是否以帶齊所需文件；2.集齊的文件即時(shí)由職員自行送往處理；3.業(yè)主則有專人引領(lǐng)入內(nèi)，安排進(jìn)入視聽(tīng)室收看收樓錦囊VCD；4.接著（排號(hào)）前往收樓柜臺(tái)查看已由職員為業(yè)主填妥的收樓文件，業(yè)主只需簽名作實(shí)便可；5.業(yè)主按照文字約定，繳清各項(xiàng)應(yīng)繳費(fèi)用；6.領(lǐng)取鑰匙，由管理人員陪同驗(yàn)收房屋；7.驗(yàn)收完畢，在臨時(shí)管理服務(wù)中心確認(rèn)《業(yè)主入住驗(yàn)房表》，領(lǐng)取《住戶證》；8.領(lǐng)取管理處/發(fā)展商贈(zèng)送的入伙紀(jì)念品一份。XXXX物業(yè)管理有限公司XXXX管理處二OO三年三月入伙通知書(shū)（收樓文件01）尊敬的：女士/先生：您好！恭喜您成為XX·XXXX二期A區(qū)幢單元室房的業(yè)主！XX·XXXX經(jīng)政府有關(guān)部門驗(yàn)收合格，具備使用條件，茲定于年月日開(kāi)始辦理業(yè)主入伙手續(xù)。年月日至年月日期間，XXXX置業(yè)發(fā)展有限公司、XXXX物業(yè)管理有限公司·XXXX管理處等有關(guān)單位將在入伙現(xiàn)場(chǎng)聯(lián)合為您提供周到/細(xì)致/熱情的一條龍服務(wù)。為方便您順利收樓，特請(qǐng)您做好時(shí)間安排于年月日時(shí)前來(lái)辦理入伙手續(xù)。辦理地點(diǎn)：XX·XXXX二期A區(qū)商超一樓大廳。如您需在其它時(shí)間前來(lái)辦理入伙手續(xù)，請(qǐng)您事先與XXXX管理處聯(lián)系，以便于我們?yōu)槟龊脮r(shí)間安排。1、XXXX物業(yè)管理有限公司受發(fā)展商的委托，成為XX·XXXX的物業(yè)管理單位。為方便您順利收樓入伙，茲先介紹有關(guān)收樓事項(xiàng)，希望您能認(rèn)真閱讀，以免遺漏。您來(lái)辦理入伙手續(xù)時(shí)帶齊下列物件：1.1.購(gòu)房合同或貸款合同原件和復(fù)印件一份：核驗(yàn)原件、留復(fù)印件；1.2.業(yè)主身份證原件和復(fù)印件一份，若業(yè)主為境外人士需帶護(hù)照原件和復(fù)印件一份：核驗(yàn)原件、留復(fù)印件；1.3.屬公司購(gòu)買的應(yīng)帶營(yíng)業(yè)執(zhí)照副本/營(yíng)業(yè)執(zhí)照復(fù)印件一份：核驗(yàn)原件，留復(fù)印件；法人授權(quán)委托書(shū)/法人代表證明書(shū)：核驗(yàn)原件，留原件；1.4.《入伙通知書(shū)》：核驗(yàn)原件、留原件；1.5.入伙費(fèi)用（請(qǐng)參照《入伙費(fèi)用一覽表》）；1.6.業(yè)主及家庭主要成員（14周歲以上）近期1寸登記照各2張；1.7.請(qǐng)您務(wù)必將您收到的《業(yè)主/住戶情況登記表》認(rèn)真填寫好，并將您及家庭成員的照片按表格位置粘貼，留下您的常用電話號(hào)碼及備用電話號(hào)碼，以便在入伙后有特殊情況，我們能在第一時(shí)間通知您。1.8.如您不能親自前來(lái)辦理入伙手續(xù)，委托他人辦理時(shí)代辦人還應(yīng)帶上：1.8.1.您（業(yè)主）的授權(quán)委托書(shū)；1.8.2.您（業(yè)主）的身份證原件和復(fù)印件、護(hù)照原件和復(fù)印件（若業(yè)主為境外人士）；1.8.3.代辦人身份證原件和復(fù)印件、護(hù)照原件和復(fù)印件（若代辦人為境外人士）；2、XX·XXXX業(yè)主入伙程序：咨詢→驗(yàn)證→簽約→交費(fèi)→領(lǐng)取鑰匙→驗(yàn)樓→簽收3、收樓時(shí)，請(qǐng)認(rèn)真檢查室內(nèi)設(shè)備/土建/裝修是否缺少/損壞等質(zhì)量問(wèn)題，如有遺漏請(qǐng)?jiān)谑諛菚r(shí)填寫《業(yè)主入住驗(yàn)房表》告知。4、保修期內(nèi)由于工程質(zhì)量導(dǎo)致的問(wèn)題，發(fā)展商與承建單位將為業(yè)主免費(fèi)維修。如因業(yè)主裝修施工中或使用不當(dāng)所造成的問(wèn)題，則由業(yè)主自行負(fù)責(zé)修理。5、二次裝修請(qǐng)參照《裝飾裝修管理規(guī)定》。6、若您有任何疑問(wèn)，請(qǐng)致電XXXX管理處：XX-8866；祝您入伙順利！XXXX置業(yè)發(fā)展有限公司XXXX物業(yè)管理有限公司二OO三年三月入伙須知（收樓文件02）尊敬的業(yè)主：歡迎閣下入住XX·XXXX，為方便您更順利地辦理好入伙的各項(xiàng)手續(xù)，現(xiàn)將有關(guān)入伙事項(xiàng)和程序介紹如下：一、業(yè)主個(gè)人資料閣下在接到《入伙通知書(shū)》后，請(qǐng)認(rèn)真閱讀《入伙須知》，按規(guī)定時(shí)間到開(kāi)發(fā)商指定辦理部門及地點(diǎn)辦理相關(guān)手續(xù)。并備好下列資料：1、購(gòu)房合同原件；2、已交房款的所有收據(jù)原件；3、業(yè)主身份證原件（若業(yè)主本人不能前來(lái)，委托人應(yīng)出示委托書(shū)及委托人身份證原件）；4、開(kāi)發(fā)商出具的同意辦理入伙手續(xù)的書(shū)面憑證（即《入伙通知書(shū)》/《入伙許可簽證單》）；5、業(yè)主及家庭成員（14周歲以上）近期1寸登記照各2張，用于建立業(yè)主檔案/《住戶證》。☆注：有關(guān)房屋實(shí)測(cè)面積及結(jié)算款項(xiàng)，請(qǐng)向您的銷售代表查詢。查詢電話：XX二、現(xiàn)場(chǎng)辦理流程XXXX置業(yè)發(fā)展有限公司業(yè)主入住流程（收樓文件03）XXXX物業(yè)管理有限公司入伙費(fèi)用一覽表（收樓文件04）尊敬的各位業(yè)主：熱忱歡迎您入住XX·XXXX，為了確保廣大業(yè)主順利辦理入伙手續(xù)，請(qǐng)您在交足房款后交納下列有關(guān)費(fèi)用： 序號(hào) 收費(fèi)項(xiàng)目 收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn) 備注 1 物業(yè)管理費(fèi) 多層 0.80元/m2·月 按建筑面積計(jì)算（預(yù)收半年） 商鋪 2.00元/m2·月 2 有線電視報(bào)裝費(fèi)（代收） 3 水/電預(yù)存費(fèi)（代收） 4 管道煤氣報(bào)裝費(fèi)（代收） 5 門禁系統(tǒng)安裝費(fèi) 6 物業(yè)維修基金（代收） 購(gòu)房總款之2% 7 二次裝修 業(yè)主 裝修保證金 1000元/戶 裝修業(yè)主交納 施工單位 施工保證金 1000元/戶 施工單位交納（免收證件工本費(fèi)） 垃圾清運(yùn)費(fèi)（建筑面積） 3元/㎡ 施工管理費(fèi)用 一次性辦理（45日）：2.50元/人·日 臨時(shí)性辦理（每次9日）：4元/人·日 8 電表保險(xiǎn)費(fèi)及手冊(cè)工本費(fèi)（代收） 9 業(yè)主/家庭成員辦理《住戶證》 10元/證/人·年 每年查驗(yàn)/換證一次 ☆注：有關(guān)房屋實(shí)測(cè)面積及結(jié)算款項(xiàng)，請(qǐng)向您的銷售代表查詢。查詢電話：XXXXXX物業(yè)管理有限公司XX·XXXX二期A區(qū)“入伙許可簽證單”（收樓文件05）XXXX物業(yè)管理有限公司XXXX管理處：先生/女士已交清樓款及其他相關(guān)費(fèi)用，具備入伙資格，請(qǐng)貴處按照工作程序辦理入伙手續(xù)。特此證明XXXX置業(yè)發(fā)展有限公司2003年月日回執(zhí)XX·XXXX二期A區(qū)“入伙許可簽證單”XXXX物業(yè)管理有限公司XXXX管理處：先生/女士已交清樓款及其他相關(guān)費(fèi)用，具備入伙資格，請(qǐng)貴處按照工作程序辦理入伙手續(xù)。特此證明XXXX置業(yè)發(fā)展有限公司2003年月日鑰匙交接單（收樓文件06）致：XXXX管理處有關(guān)：XX·XXXX二期A區(qū)幢單元室茲收到貴處上述單元下列鑰匙及設(shè)備，本人已檢查該房屋各項(xiàng)設(shè)備等，并聲明除列于《業(yè)主入住驗(yàn)收表》內(nèi)所需要更正改善的項(xiàng)目外，本人對(duì)其他項(xiàng)目均無(wú)異議，并確認(rèn)收樓時(shí)水表讀數(shù)為；電表讀數(shù)為。本人同意貴處收回戶門匙條以便安排進(jìn)行修繕工作。收到鑰匙類別：?jiǎn)卧T：把大門：把信報(bào)匙：把合計(jì)：把業(yè)主簽署：日期：XXXX管理處（經(jīng)辦人）：日期：回執(zhí)單元編號(hào)：XX·XXXX二期A區(qū)幢單元室茲證明已收到上述單元之《業(yè)主入住驗(yàn)收表》及上述單元大門匙把，以便進(jìn)行修繕工作。管理處（印）：經(jīng)辦人簽署：日期：業(yè)主入住驗(yàn)收表（收樓文件07）單元名稱：XX·XXXX二期A區(qū)幢單元室業(yè)主名稱：日間：本人已檢查清楚上述房屋一切設(shè)施，除下列之遺漏外，全部設(shè)施已驗(yàn)收滿意： 項(xiàng)目 位置 情況 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 注意1.業(yè)主收取鑰匙后，須從速檢查房屋內(nèi)各種設(shè)施，如發(fā)現(xiàn)損壞或不妥，須立即在此驗(yàn)收表空格中作詳細(xì)描述，于當(dāng)日交回XXXX管理處。2.如業(yè)主在指定時(shí)間內(nèi)尚未交回此報(bào)告，則表示該房屋一切設(shè)施完好。日后再有發(fā)現(xiàn)，則由業(yè)主自行負(fù)責(zé)。3.業(yè)主切記檢查所有固定裝置及設(shè)備。如：玻璃窗/墻面等。4.業(yè)主交來(lái)之門匙，以便工人入內(nèi)修繕上述損壞項(xiàng)目。業(yè)主簽署：收鑰匙時(shí)間：回執(zhí)本人（業(yè)主/授權(quán)人）：現(xiàn)證明此報(bào)告上所列之損壞項(xiàng)目已全部修理妥當(dāng)，現(xiàn)收回所留門匙把。簽署（業(yè)主/授權(quán)人）：管理處經(jīng)辦人簽署：日期：業(yè)主登記表（收樓文件08）☆XX·XXXX二期A區(qū)幢單元室業(yè)主姓名：身份證號(hào)碼：聯(lián)絡(luò)地址：郵政編碼：：日間聯(lián)系人：與業(yè)主關(guān)系：聯(lián)絡(luò)地址：郵政編碼：聯(lián)絡(luò)電話：晚間聯(lián)系人：與業(yè)主關(guān)系：聯(lián)絡(luò)地址：郵政編碼：聯(lián)絡(luò)電話：☆擁有XX·XXXX二期A區(qū)其他物業(yè)單元名稱：緊急事故聯(lián)絡(luò)人：業(yè)主（授權(quán)人）簽署：日期：☆請(qǐng)將登記表及身份證復(fù)印件交回XXXX管理處備案。入伙文件簽署/發(fā)放確認(rèn)表（收樓文件09）XXXX管理處經(jīng)辦人：日期： 編號(hào) 物業(yè)名稱 業(yè)主 1 XX·XXXX二期A區(qū)幢單元室 2 XX·XXXX二期A區(qū)幢單元室 3 XX·XXXX二期A區(qū)幢單元室 4 XX·XXXX二期A區(qū)幢單元室 5 XX·XXXX二期A區(qū)幢單元室 6 XX·XXXX二期A區(qū)幢單元室 7 XX·XXXX二期A區(qū)幢單元室 8 XX·XXXX二期A區(qū)幢單元室 9 XX·XXXX二期A區(qū)幢單元室 10 XX·XXXX二期A區(qū)幢單元室 11 XX·XXXX二期A區(qū)幢單元室 12 XX·XXXX二期A區(qū)幢單元室 13 XX·XXXX二期A區(qū)幢單元室 14 XX·XXXX二期A區(qū)幢單元室 15 XX·XXXX二期A區(qū)幢單元室 16 XX·XXXX二期A區(qū)幢單元室 17 XX·XXXX二期A區(qū)幢單元室 18 XX·XXXX二期A區(qū)幢單元室 19 XX·XXXX二期A區(qū)幢單元室 ☆如您已經(jīng)收到并簽署全部收樓文件，完成收樓（入伙）程序。請(qǐng)?jiān)谏媳碇泻灻_認(rèn)。入住管理標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程一、目的規(guī)范業(yè)主入住管理工作，確保業(yè)主順利入住。二、適用范圍適用于業(yè)主入住的管理工作。三、職責(zé)1、管理處經(jīng)理負(fù)責(zé)組織安排入住工作。2、服務(wù)中心主管負(fù)責(zé)協(xié)助經(jīng)理安排業(yè)主入住工作。3、服務(wù)中心管理員負(fù)責(zé)具體辦理入住手續(xù)。4、財(cái)務(wù)部負(fù)責(zé)核收各項(xiàng)入住費(fèi)用。5、機(jī)電維修部負(fù)責(zé)收樓時(shí)發(fā)現(xiàn)的樓宇整改的跟進(jìn)和水電的開(kāi)通工作。四、名詞解釋入住：是指業(yè)主收到書(shū)面入住同志，并辦理完相應(yīng)手續(xù)。業(yè)主收到入住通知一個(gè)月內(nèi)未辦理入住手續(xù)的，視為入住。五、程序要點(diǎn)1、辦理入住手續(xù)的前提條件。⑴小區(qū)（大廈）已經(jīng)通過(guò)接管驗(yàn)收，達(dá)到入住條件。⑵已經(jīng)通過(guò)接管驗(yàn)收，標(biāo)志是：a)房屋無(wú)重大質(zhì)量問(wèn)題；b)工程遺留問(wèn)題基本得到解決；c)工程資料已經(jīng)齊備；d)業(yè)主檔案資料已經(jīng)移交完畢，產(chǎn)權(quán)確認(rèn)工作已經(jīng)結(jié)束。⑶達(dá)到入住的條件，這里指：a)小區(qū)實(shí)現(xiàn)通路、通水、通電、通氣、通訊、通郵、排水、排污等基本使用功能，可以滿足日常生活所需；b)配套設(shè)施基本齊備，建成并能夠使用；c)管理處有固定的辦公場(chǎng)所并開(kāi)始辦公。⑷物業(yè)管理公司已經(jīng)同委托方簽訂完畢《物業(yè)管理委托合同》。2、入住的準(zhǔn)備工作。⑴入住資料的準(zhǔn)備。a)根據(jù)小區(qū)的實(shí)際情況編寫和印制《業(yè)主公約》、《住戶手冊(cè)》、《服務(wù)指南》、《消防安全責(zé)任書(shū)》、《入住通知書(shū)》。b)《入住通知書(shū)》的內(nèi)容要求寫明管理處辦公地點(diǎn)、業(yè)主辦理入住手續(xù)時(shí)應(yīng)帶的資料、證件及交納的費(fèi)用明細(xì)，并附簡(jiǎn)明扼要的入住流程等。c)印刷以下各類入住表格：——《〈業(yè)主證〉領(lǐng)用登記表》；——《裝修申請(qǐng)表》；——《住宅使用說(shuō)明書(shū)》；——《住宅質(zhì)量保證書(shū)》；——《鑰匙領(lǐng)用登記表》；——發(fā)展商提供的《入住驗(yàn)房表》；——《業(yè)主家庭情況登記表》；——《入住登記表》。⑵設(shè)計(jì)辦理入住手續(xù)流程圖。⑶入住時(shí)的環(huán)境布置：涉及服務(wù)標(biāo)識(shí)區(qū)別的按《服務(wù)標(biāo)識(shí)管理標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程》有關(guān)規(guī)定辦理。a)區(qū)內(nèi)環(huán)境：——入口處掛橫幅，內(nèi)容有“歡迎您喬遷***”等，插彩旗，營(yíng)造熱烈的氣氛；——插指路牌，由入口處到管理處，指路牌標(biāo)明“管理處”字樣；——入口處標(biāo)明管理處辦公地址和辦公時(shí)間。b)管理處辦公環(huán)境：——掛燈籠，飄小彩帶，擺放花籃、盆景，給人以隆重、喜慶的感受；——張貼醒目的“辦理入住手續(xù)流程圖”，辦理手續(xù)窗口設(shè)置要求做到“一條龍服務(wù)”，各窗口標(biāo)識(shí)清楚，一目了然；——管理人員著裝整潔，精神飽滿；——辦公室內(nèi)資料擺放整齊有序。3、辦理入住手續(xù)流程圖：4、發(fā)出入住通知。⑴服務(wù)中心依據(jù)管理公司和發(fā)展商聯(lián)席辦公會(huì)議議定的入住時(shí)間，會(huì)同發(fā)展商聯(lián)合向業(yè)主發(fā)出入住通知，內(nèi)容包括：ａ）《關(guān)于辦理入住手續(xù)的通知》；ｂ）《致廣大業(yè)主的慰問(wèn)信》。⑵業(yè)主收到入住通知后，應(yīng)當(dāng)在規(guī)定的時(shí)間內(nèi)帶齊有關(guān)證件和資料到管理處辦理入住手續(xù)。如果在規(guī)定期限到來(lái)的前3天內(nèi)，業(yè)主尚未辦理入住手續(xù)的，服務(wù)中心管理員應(yīng)再次發(fā)函或致電通知尚未辦理入住手續(xù)的業(yè)主前來(lái)辦理入住手續(xù)；超過(guò)規(guī)定期限未辦理入住手續(xù)的，服務(wù)中心應(yīng)將情