房地產市場萎靡大背景下項目成功脫手并不容易

Word房地產市場萎靡大背景下項目成功脫手并不容易記者從北京產權交易所、上海聯(lián)合產權交易所獲悉，目前中糧集團、上海中虹集團等房地產企業(yè)正在掛牌轉讓旗下資產。這些標的公司目前多擁有房地產項目，且掛牌公司評估值出現(xiàn)大幅溢價。不過，業(yè)內人士認為，在房地產市場萎靡的大背景下，這些項目成功脫手并不容易，其中上海中虹集團的鎮(zhèn)江虹孚置業(yè)已是第二次掛牌。

經營不佳負債繁重

中糧集團下屬中糧置業(yè)投資有限公司和中糧英屬維爾京群島玖肆有限公司合計持有的上海中糧置業(yè)發(fā)展有限公司100%股權正在北京產權交易所掛牌轉讓。二者均持有上海中糧50%股權，掛牌價格均為17193.5萬元。轉讓方要求，兩部分股權須同時受讓，這意味著接盤方要拿下這一項目至少須支付34387萬元。上海中糧2021年實現(xiàn)營業(yè)收入1598.82萬元，凈利潤470.43萬元；今年上半年實現(xiàn)營業(yè)收入778.1萬元，凈利潤224.34萬元。意向受讓方須承諾，代為一次性清償標的企業(yè)所欠中糧集團的借款5413.26萬元。

上海聯(lián)合產權交易所項目信息顯示，上海中虹（集團）有限公司持有的鎮(zhèn)江虹孚置業(yè)有限公司100%股權及其對鎮(zhèn)江虹孚21929萬元債權正在掛牌轉讓，掛牌價格為34535.75萬元。鎮(zhèn)江虹孚2021年實現(xiàn)營業(yè)收入2021.31萬元，凈利潤虧損226.85萬元；2021年實現(xiàn)營業(yè)收入3657.09萬元，凈利潤377.53萬元；今年上半年實現(xiàn)營業(yè)收入2299.79萬元，凈利潤111.42萬元。鎮(zhèn)江虹孚同樣債務累累，主要債務為應付股東上海中虹集團21929萬元。

上海華高房地產開發(fā)經營有限公司通過上海聯(lián)合產權交易所掛牌轉讓上海華必達商貿有限公司100%股權及其對標的企業(yè)2845.95萬元債權，掛牌價格為5725.47萬元。華必達2021年以來均未實現(xiàn)營業(yè)收入，2021年凈利潤虧損95.07萬元，2021年虧損104.35萬元，今年前7月實現(xiàn)盈利40.55萬元。

此外，煙臺科信房地產開發(fā)有限公司持有的濰坊科信房地產開發(fā)有限公司100%股權及4593.03萬元債權、北京京電房地產開發(fā)經營公司持有的北京華中園房地產開發(fā)有限公司50%股權也在上海聯(lián)合產權交易所掛牌，掛牌價格分別為5932.67萬元和5500萬元。兩公司近來未實現(xiàn)營業(yè)收入，連年虧損。

評估值大幅溢價

據宇博智業(yè)市場研究中心的《2021年一季度中國房地產行業(yè)分析報告》統(tǒng)計數據顯示，總體來看，這些標的公司均為小型企業(yè)，注冊資本規(guī)模不大，華必達注冊資本最少為80萬元；上海中糧目前職工人數為6人，鎮(zhèn)江虹孚為7人。與此同時，這些公司目前負債較高，盈利狀況不理想，華必達近幾年一直處于停業(yè)狀態(tài)。由于這些標的公司旗下?lián)碛蟹康禺a項目，資產評估出現(xiàn)大幅溢價。

以2021年5月31日為評估基準日，鎮(zhèn)江虹孚資產總計賬面值為25279.08萬元，評估值為36556.41萬元；凈資產賬面值為2730.17萬元，評估值為14007.5萬元，溢價超過4倍。以2021年7月31日為評估基準日，華必達資產總計賬面值為3079.02萬元，評估值為5725.5萬元；凈資產賬面值為233.03萬元，評估值為2879.52萬元，溢價超過11倍。

產生如此高溢價，與這些公司目前擁有的房地產項目不無關系。鎮(zhèn)江虹孚投資開發(fā)的“美馨嘉園”項目一期產品類型涵蓋聯(lián)排住宅、小戶型公寓和商業(yè)部分，目前一期銷售已達50%。二期擬建高層住宅、幼托和商業(yè)，預計2021年完成項目開發(fā)，2021年銷售完成。華必達主要資產為在建工程中的房屋建筑物，位于上海市外青松公路5086號，記載土地面積為16173平方米，房屋建筑面積為23036.07平方米。

不過，業(yè)