年北京順義區(qū)某高檔住宅及商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目產(chǎn)品建議

E區(qū)產(chǎn)品建議****2007年8月*

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*****前言

產(chǎn)品策劃的背景

隨著奧運(yùn)的日益臨近，順義城區(qū)及奧運(yùn)場館周邊的自然環(huán)境和市政設(shè)施日趨完善，作為“順義第一盤”的****經(jīng)過近兩年的建設(shè)、發(fā)展，受到了市場的認(rèn)可，特別是順義本地購房者的廣泛好評。作為****最后一個(gè)開發(fā)組團(tuán)，如何在整體戰(zhàn)略思想指導(dǎo)下完成項(xiàng)目品牌效益、經(jīng)濟(jì)效益和社會效益的最佳結(jié)合就成為產(chǎn)品策劃的焦點(diǎn)。因此，本產(chǎn)品建議遵循以下原則進(jìn)行：突破、創(chuàng)新土地利用價(jià)值最大規(guī)劃設(shè)計(jì)理念適當(dāng)超前****產(chǎn)品建議的重點(diǎn)內(nèi)容

在一、二期持續(xù)熱銷和入住業(yè)主越來越多，生活氛圍越來越濃郁的背景下，如何實(shí)現(xiàn)該地塊土地價(jià)值最大化和人居品質(zhì)全面提升兩方面的完美結(jié)合是該組團(tuán)規(guī)劃設(shè)計(jì)的首要任務(wù)。因此，在深入研究區(qū)域房地產(chǎn)市場的基礎(chǔ)上，根據(jù)總體的戰(zhàn)略構(gòu)思和****的開發(fā)理念，以產(chǎn)品設(shè)計(jì)差異化、規(guī)劃設(shè)計(jì)理念適度超前為原則的E區(qū)產(chǎn)品建議圍繞以下幾個(gè)工作重心進(jìn)行：區(qū)域房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀與發(fā)展趨勢競爭項(xiàng)目產(chǎn)品特點(diǎn)及其優(yōu)劣勢對比分析本項(xiàng)目目標(biāo)客群分析與E區(qū)產(chǎn)品市場定位E區(qū)產(chǎn)品構(gòu)成與設(shè)計(jì)建議****本產(chǎn)品建議的主要依據(jù)順義區(qū)“十一五”規(guī)劃與發(fā)展遠(yuǎn)景區(qū)域房地產(chǎn)市場發(fā)展歷史與現(xiàn)狀業(yè)內(nèi)可類比商品住宅項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)驗(yàn)區(qū)域競爭項(xiàng)目與****的對比分析未來市場需求與供應(yīng)趨勢分析****一、二期銷售狀況與客群研究E區(qū)地塊周邊環(huán)境及項(xiàng)目SWOT分析基于總體戰(zhàn)略指導(dǎo)思想與未來市場預(yù)測的項(xiàng)目定位****為誰做？做什么？怎么做？本建議要回答的三大核心問題****目錄

第一部分市場環(huán)境分析第二部分酒店可行性分析第三部分本項(xiàng)目目標(biāo)客群分析第四部分本項(xiàng)目SWOT分析第五部分項(xiàng)目定位第六部分產(chǎn)品建議第七部分其他細(xì)節(jié)建議****第一部分市場環(huán)境區(qū)域市場概述競爭項(xiàng)目對比分析****一、區(qū)域市場概述１．普通住宅項(xiàng)目交易量擴(kuò)大、價(jià)格繼續(xù)上漲

2006年，本區(qū)商品房銷售情況良好，在房價(jià)每㎡平均上漲近1900元的情況下，房屋銷售面積仍增加284627㎡?？罩妹娣e比上年減少299946㎡，商品房空置面積從長期居高不下的情況下本年首次減少。從****及其主要競爭樓盤2007年上半年的銷售情況來看，銷售面積增加和均價(jià)迅速上漲的勢頭在2006年的基礎(chǔ)上繼續(xù)攀高。

E區(qū)將面臨較好的市場機(jī)會，但同時(shí)可能會受到諸多不確定因素的影響，尤其是國家的宏觀調(diào)控政策。

第一部分市場環(huán)境分析****一、區(qū)域市場概述2．產(chǎn)品線較長，需求活躍，類型多樣化市場需求活躍，且呈現(xiàn)多樣化的趨勢。住宅市場的產(chǎn)品線較長，涵蓋了各種產(chǎn)品類型，如花園洋房、聯(lián)排別墅、獨(dú)棟別墅等，以滿足不同的客戶需求。本區(qū)域花園洋房的套均面積以108—114㎡為主，總價(jià)在50—70萬元/套；聯(lián)排別墅的套均面積以240—260㎡為主，總價(jià)在160—260萬元/套；而獨(dú)棟別墅的套均面積以319—388㎡為主，總價(jià)在380—400萬元/套。

產(chǎn)品形式更趨個(gè)性化和豐富性，E區(qū)必須著眼于“填補(bǔ)區(qū)域市場空白”，突破****現(xiàn)有產(chǎn)品類型較單一的弱勢。第一部分市場環(huán)境分析****一、區(qū)域市場概述3．未來新項(xiàng)目將集中到城區(qū)和新城、牛欄山地區(qū)順義房地產(chǎn)項(xiàng)目將從天竺和空港地區(qū)向西北部轉(zhuǎn)移，城區(qū)范圍內(nèi)今后將主要以拆遷改造為主，新項(xiàng)目將集中到城區(qū)和新城、牛欄山地區(qū)。龍湖地產(chǎn)在順義區(qū)委附近拿到一塊拆遷改造用地，總建筑面積約60萬平米。

未來兩三年內(nèi)，E區(qū)將成為減河沿岸品質(zhì)最高的住區(qū)，投資升值空間巨大，在奧運(yùn)前后將迎來最佳時(shí)機(jī)。第一部分市場環(huán)境分析****一、區(qū)域市市場概述4．區(qū)域房地產(chǎn)產(chǎn)市場最新新動態(tài)與分分析富力在馬坡坡的項(xiàng)目已已經(jīng)開工，，主要為低低密度住宅宅，預(yù)計(jì)今今年8月開開盤；天鴻在奧運(yùn)運(yùn)水上公園園附近也將將啟動一個(gè)個(gè)度假酒店店，具體資資料信息暫暫缺；魯能在順義義新城附近近的地塊總總占地153.7萬㎡，總建建面139.8萬㎡，產(chǎn)品品形式較豐豐富，對E區(qū)的銷售有有一定影響響；龍湖在潮白白河畔的別別墅項(xiàng)目占占地31.6萬㎡（樣板板間于8月11日開放），此外外尚有1600畝土地正處于一一級開發(fā)過程中中。以上幾個(gè)項(xiàng)目均均屬于高檔低密密度住宅項(xiàng)目，，雖與本項(xiàng)目不不在同一產(chǎn)品競競爭范疇，但仍仍需進(jìn)一步關(guān)注注其對區(qū)域房地地產(chǎn)市場細(xì)分帶帶來的影響。第一部分市市場環(huán)境分析析****一、區(qū)域市場概概述區(qū)域市場總體評評價(jià)產(chǎn)品形式日益豐豐富，涵蓋了別別墅、花園洋房房、公寓、普通通住宅等城區(qū)未來新項(xiàng)項(xiàng)目主要集中中于拆遷改造造領(lǐng)域，08年新開工面積積少區(qū)域內(nèi)公寓項(xiàng)項(xiàng)目比例小，，在建和在售售的僅東方太太陽城三期公公寓潮白河區(qū)域內(nèi)內(nèi)的別墅項(xiàng)目目增多，投資資性較普通住住宅更明顯普通商品房市市場需求穩(wěn)步步增長，均價(jià)價(jià)繼續(xù)走高，，；小戶型競競爭相對激烈烈基于市場的基基本思路豐富產(chǎn)品形式式，在產(chǎn)品結(jié)結(jié)構(gòu)與功能方方面有所突破破和創(chuàng)新未來售價(jià)有保保證，在一、、期基礎(chǔ)上全全面升級換代代增加公寓性質(zhì)的普普通住宅，改變供供應(yīng)量相對稀缺的的局面推出少量頂級產(chǎn)品品，瞄準(zhǔn)普通住宅宅投資客群可以精裝小戶型入入市。第一部分市市場環(huán)境分析****二、競爭項(xiàng)目分析析1.主要競爭項(xiàng)目目萬科四季花城三期期裕龍花園三區(qū)2.次要競爭項(xiàng)目2U·香花畦馨港莊園東方太陽城第一部分市市場環(huán)境分析****萬科四季花城占地面積約20萬㎡，建筑產(chǎn)品形式為多層板樓、小高層板樓和情景花園洋房建筑風(fēng)格：北歐簡約風(fēng)格。主力：戶型一、二期主力戶型為95-100㎡的兩居、118-130㎡的三居、150㎡的情景花園洋房四居，部分戶型一層帶花園或頂層帶露臺交房標(biāo)準(zhǔn)：為毛坯房。第一部分分市市場環(huán)環(huán)境分析析****分三期開開發(fā)：一期完成成開發(fā)總總面積約約8萬㎡㎡，主要要建筑形形式16棟4-11層層板樓，，目前已已全部交交房入住住；主入入口兩側(cè)側(cè)為商業(yè)業(yè)及辦公公用房，，約1.8萬㎡㎡。二期占地地面積約約6萬㎡㎡，16棟板樓樓，產(chǎn)品品構(gòu)成與與一期基基本一致致，主力力戶型已已118—140㎡的的三居為為主，情情景花園園洋房仍仍為特色色產(chǎn)品。。主要戶戶型為118-134㎡的三三居，203-210㎡的復(fù)復(fù)式四居居，另有有部分92㎡左左右的兩兩居和97㎡躍躍層兩居居。三期占地地約6萬萬㎡。第一部分分市市場環(huán)環(huán)境分析析****三期項(xiàng)目目預(yù)計(jì)于于08年年下半年年入市，，目前正正在規(guī)劃劃設(shè)計(jì)中中，具體體資料、、信息不不詳。開開發(fā)商實(shí)實(shí)力、運(yùn)運(yùn)作經(jīng)驗(yàn)驗(yàn)、品牌牌優(yōu)勢等等方面對對區(qū)域內(nèi)內(nèi)客戶有有較強(qiáng)吸吸引力。。從總體體規(guī)劃、、開發(fā)理理念來判判斷，三三期將繼繼續(xù)延續(xù)續(xù)一、二二期的基基本思路路，預(yù)計(jì)計(jì)90㎡㎡以下小小戶型將將成主打打產(chǎn)品。。第一部分市市場環(huán)境境分析****小結(jié)：外部環(huán)境較差：：離首都機(jī)場太太近，忙時(shí)每分分鐘起飛一架，，東面是火車站站，還有煤碳儲儲存場，總體環(huán)環(huán)境感覺較吵鬧鬧；周邊配套較較差，醫(yī)院、學(xué)學(xué)校基本匱乏，，北側(cè)二中將往往西遷，鐵路醫(yī)醫(yī)院（現(xiàn)京順醫(yī)醫(yī)院）遠(yuǎn)不如順順義醫(yī)院；在品牌效應(yīng)拉動動和專業(yè)化優(yōu)勢勢的推動下，該該小區(qū)在建筑形形態(tài)、園林規(guī)劃劃、物業(yè)管理和和產(chǎn)品包裝等方方面提升了住區(qū)區(qū)檔次，主要客客群定位和實(shí)際際購房客戶為本本區(qū)域及周邊““三高”人群：：收入高、品位位高、要求高，，城八區(qū)客源約約占15%。第一部分市市場環(huán)境分析析****裕龍花園三區(qū)建筑面積約43萬㎡，其中住宅宅地上面積約22萬㎡，地下車庫庫15萬㎡。項(xiàng)目臨近近交通主干道和和東大橋環(huán)島，，與已建成的裕裕龍花園一區(qū)、、二區(qū)、四區(qū)、、五區(qū)和六區(qū)相相呼應(yīng)。地塊北北部是大型公建建用地，以酒店店和辦公為主；；地塊南部臨道道路為配套公建建設(shè)施用地，建建筑設(shè)施布置于于人行主入口；；西南側(cè)配套建建設(shè)12班幼兒園，附設(shè)設(shè)停車場。在住住宅用地中，由由西至東按高度度布置有住宅組組團(tuán)，分別是已已建多層住宅，，新建11層住宅、18層住宅和濱河的的22層住宅。三區(qū)預(yù)計(jì)于今年年10月開盤，戶型以以80-120㎡㎡的兩居室和三居居室為主，一層層贈送私家庭院院、地下室。地地下車庫面積達(dá)達(dá)15萬㎡。第一部分市市場環(huán)境分析析****小結(jié)：地理位置較好，，潮白河蓄水后后極具競爭力；；一層附有私家家庭院和地下室室；突破傳統(tǒng)一一樓底商的模式式。北部規(guī)劃有有酒店，對****E區(qū)商業(yè)業(yè)（酒店）形成成直接競爭格局局。因地段、環(huán)境相相近，目標(biāo)客群群無明顯差別，，裕龍三區(qū)是本本項(xiàng)目E區(qū)最直直接、最主要的的競爭對手。第一部分市市場環(huán)境分析析****與主要競爭對手手橫向?qū)Ρ?.與萬科四季季花城三期相比比優(yōu)勢劣勢1、社區(qū)規(guī)模1、、品牌2、緊鄰河流和和森林公園2、專業(yè)化化程度3、視野開闊3、、物業(yè)管理4、溫泉4、、價(jià)格不占優(yōu)勢勢SWOT1、新老規(guī)劃、、老城改造1、堅(jiān)持走低低價(jià)策略2、奧運(yùn)會將大大大提高知名度度2、崛起大盤盤，被研究3、有很大的品品質(zhì)提升空間3、后后續(xù)賣點(diǎn)積蓄難難度大機(jī)會威脅第一部分市市場環(huán)境分析析****2.與裕龍花園園三區(qū)相比優(yōu)勢劣勢1、緊鄰減河公公園1、、規(guī)模小2、社區(qū)品質(zhì)感感更高2、價(jià)格較較高3、溫泉入戶3、體量較較小4、尚處于規(guī)劃劃階段，靈活性高，可后后發(fā)制人SWOT1、濱河路建成成1、堅(jiān)堅(jiān)持走低價(jià)策略略2、受到的關(guān)注注度不斷提高2、、位置較差3、對生活品質(zhì)質(zhì)需求提高3、、商業(yè)街和商業(yè)業(yè)樓對＊＊有沖沖擊機(jī)會威脅第一部分市市場環(huán)境分析析****2.次要競爭項(xiàng)項(xiàng)目2U·香花畦2U·香花畦占地面積積13.80萬㎡，建筑面積積16.88萬㎡，30棟樓，南北向，，6－10層，一梯兩戶，，共1070套。綠化率35.00％，容積率1.460毛坯，車位：1:1。總建筑面積10450㎡的香花會館，設(shè)設(shè)有咖啡廳、健健身娛樂中心、、中西餐廳、鮮鮮花禮品店、便便利店、兒童樂樂園、商務(wù)中心心……規(guī)模大、功能全全；會所前有歐歐洲小鎮(zhèn)風(fēng)格的的風(fēng)情街，香花花會館包括一個(gè)個(gè)配置豪華的30—60㎡的酒店式公寓，，滿足了具有超超前思想的中高高收入白領(lǐng)階層層的需求。第一部分市市場環(huán)境分析析****小結(jié)：項(xiàng)目周邊環(huán)境雖雖然略顯荒涼，，生活氣氛明顯顯不夠，但社區(qū)區(qū)周邊3公里范范圍內(nèi)有多個(gè)超超市（華潤超市市、千禧超市、、萊恩超市等）），出門就有中中國銀行、工商商銀行。客群定定位與萬科相近近，但主力客群群為市區(qū)東部、、北部（朝陽、、亞運(yùn)村附近））的有車一族，，35—40歲左右的已婚婚家庭居多。從從客群區(qū)域定位位方面來看，香香花畦對****重疊較少。。由于銷售已接接近尾聲，基本本上可以不考慮慮其對＊＊E區(qū)區(qū)的競爭壓力。。第一部分分市市場環(huán)環(huán)境分析析****馨港莊園園地處朝陽陽、空港港新城、、順義、、通州交交匯處，，依托順順義英各各莊舊村村改造。。小區(qū)附附近商業(yè)業(yè)中心、、醫(yī)院、、學(xué)校及及居住所所需的配配套設(shè)施施日趨完完善，小小區(qū)南邊邊建有商商業(yè)市場場一條街街，基本本能滿足足小區(qū)日日常所需需。地上上車位，，戶車比比1:0.6。戶型介于于40—200㎡㎡之間，共共30余種，外外飄窗設(shè)設(shè)計(jì)，美美式中空空雙玻璃璃，采光光較好，，使用功功能感覺覺一般。。馨港莊園園占地面面積約640畝，總建建筑面積積約54.8萬㎡，綠綠化率接接近40%。住宅全全部為六六層磚混混結(jié)構(gòu)建建筑。二二區(qū)全部部為六層層帶電梯梯洋房，，現(xiàn)房價(jià)價(jià)格：5800元/㎡起，均價(jià)價(jià)6400元/㎡。第一部分分市市場環(huán)環(huán)境分析析****小結(jié)：馨港莊園園二期現(xiàn)現(xiàn)房銷售售，庫存存較小。。但因其其客群定定位不高高，對****E區(qū)并并無直接接影響。。第一部分分市市場環(huán)環(huán)境分析析****東方太陽陽城東方太陽陽城社區(qū)區(qū)總規(guī)劃劃建筑面面積為80萬平方米，其中配配套公建近5萬平方米，產(chǎn)品由由獨(dú)棟、聯(lián)體別墅墅，中式四合院以以及四層電梯公寓寓等。項(xiàng)目共分三期開發(fā)發(fā)進(jìn)行，琴湖灣為為東方太陽城最后后一期，在東方太太陽城整體規(guī)劃的的北部，規(guī)劃總用用地面積為63.8萬平方米，規(guī)劃總總建筑面積約為42萬平方米。整個(gè)公寓區(qū)共118個(gè)樓座，分為A、B兩個(gè)區(qū)，包含94棟板式公寓和24棟點(diǎn)式公寓。獨(dú)立立住宅區(qū)為C區(qū)，共125棟。每個(gè)樓座單體體，首層住戶南側(cè)側(cè)均附贈庭院，并并在主臥室南向設(shè)設(shè)計(jì)有10多平方米的陽光房房；而在二層，附附贈陽光房頂?shù)穆堵杜_；到了六層，，北側(cè)退出的露臺臺則由六層住戶獨(dú)獨(dú)自擁有。在公寓寓區(qū)中間部位，A、B區(qū)分界處，設(shè)計(jì)有有一2000平方米左右的公建建服務(wù)區(qū)。第一部分市市場環(huán)境分析****戶型結(jié)構(gòu)：4室2廳2衛(wèi)

建筑面面積：183-190㎡戶型結(jié)構(gòu)：2室2廳1衛(wèi)

建筑面面積：113-126㎡戶型結(jié)構(gòu)：一室兩兩廳一衛(wèi)

建筑面面積：70-80㎡戶型結(jié)構(gòu)：2室2廳2衛(wèi)

建筑面面積：100-122㎡戶型結(jié)構(gòu)：2室2廳1衛(wèi)

建筑面面積：89-107㎡戶型結(jié)構(gòu)：3室2廳2衛(wèi)

建筑面面積：143-167㎡三期公寓部分戶型型公寓均為6層，其其中6層北側(cè)做相相應(yīng)退臺處理，提提供露臺；每單元元均設(shè)電梯，一梯梯兩戶；板式公寓寓戶型包含一居室室、二居室和三居居室；點(diǎn)式公寓均均為四居室。第一部分市市場環(huán)境分析****小結(jié)房地產(chǎn)市場潛力較較大，奧運(yùn)前后可可能有輕微震蕩；；普通商品住宅銷售售會持續(xù)旺盛，區(qū)區(qū)域市場向好因素素較多；順義城區(qū)未來同類類項(xiàng)目可售面積較較少，同期（08年上半年（五一））可售面積約61萬平米：龍湖：20萬平米（具體入市市時(shí)間不詳）裕龍：15萬平米金漢：8萬平米萬科：8萬平米其他：10萬平米中小戶型的競爭將將加劇，特色和品品質(zhì)是關(guān)鍵因素。。區(qū)域公寓市場供應(yīng)應(yīng)量小，潛力較大大，順義城區(qū)暫無無在售公寓。第一部分市市場環(huán)境分析****第二部分酒店店可行性分析第二部分酒店店可行性分析區(qū)域旅游市場現(xiàn)狀狀與發(fā)展特點(diǎn)現(xiàn)有商務(wù)、度假、、會議酒店經(jīng)營狀狀況調(diào)查酒店投資可行性分分析論證****1.區(qū)域旅游市場場現(xiàn)狀與發(fā)展特點(diǎn)點(diǎn)隨著新城規(guī)劃和奧奧運(yùn)舉辦，順義的的旅游事業(yè)將得到到長足進(jìn)步。2006年接待游客客182.3萬人人次，比上年上升升3.2%，其中中：接待外國游客客14萬人次，比比上年增長1.8%，占總接待游游客的8.6%。。全年旅游收入7.2億元，比上上年增長10.6%。第二部分酒店店可行性分析****在北京市酒店行業(yè)業(yè)高速發(fā)展的同時(shí)時(shí)，順義地區(qū)的酒酒店行業(yè)正在以自自己獨(dú)有的特色發(fā)發(fā)展方式成長，由由于順義良好的度度假環(huán)境（生態(tài)、、休閑），以及獨(dú)獨(dú)特的地理位置（（機(jī)場、空港物流流基地），良好的的發(fā)展契機(jī)（2008年奧運(yùn)），，因此在順義目前前商務(wù)氛圍尚未營營造起來的情況下下，度假、休閑、、會議酒店，成為為順義酒店主要的的發(fā)展模式，以機(jī)機(jī)場為依托的機(jī)場場酒店也有一定的的市場份額，但是是商務(wù)型酒店、經(jīng)經(jīng)濟(jì)型酒店這兩類類酒店，由于前面面提到的商務(wù)環(huán)境境的制約而沒有顯顯示出值得期待的的發(fā)展勢頭。第二部分酒店店可行性分析****順義區(qū)早期建立酒酒店項(xiàng)目面積基本本在15000㎡左右，而新新建或擴(kuò)建星級酒酒店建筑面積均在在40000㎡㎡左右，且新建建項(xiàng)目中主要為四四星級五星級酒店店。因此，順義區(qū)區(qū)酒店業(yè)向規(guī)?；较虬l(fā)展。天鴻地產(chǎn)在奧林匹匹克水上公園附近近有酒店項(xiàng)目；裕龍花園三區(qū)北側(cè)側(cè)規(guī)劃有酒店。第二部分酒店店可行性分析****2.現(xiàn)有商務(wù)、度度假、會議酒店經(jīng)經(jīng)營狀況調(diào)查1）概述順義區(qū)與本項(xiàng)目相相關(guān)的酒店、度假假村共有12項(xiàng)，，五星級酒店僅金金寶花園大酒店一一家，四星級酒店店僅三家——北京京國都大飯店、怡怡生園國際會議中中心、順鑫綠色度度假村，金潮玉瑪瑪國際酒店尚號稱稱五星，但并不具具備四星條件。其余的星級酒店有有天驛賓館、空港港花園酒店、物價(jià)價(jià)局培訓(xùn)中心(東東竹園賓館)、國國都大飯店、天龍龍賓館、順義賓館館、春暉園溫泉度度假村等。隨著臨空經(jīng)濟(jì)圈的的日漸成熟、首都都機(jī)場東擴(kuò)和新國國展的啟用、奧運(yùn)運(yùn)舉辦和奧運(yùn)后場場館利用工程以及及新城規(guī)劃的落實(shí)實(shí)，四星級、五星星級酒店將承載旅旅游之外的更多功功能，如商務(wù)、會會議等。第二部分酒酒店可行性性分析****2）酒店存量量分析順義賓館順義賓館占地地50畝畝，現(xiàn)今已發(fā)發(fā)展成為一個(gè)個(gè)集住、食、、行、娛、購購為一體的國國際三星級旅旅游涉外飯店店。曾多次接接待黨和國家家領(lǐng)導(dǎo)人，是是順義重大活活動和對外交交往的重要場場所。順義義賓館作為政政府接待賓館館，擁有客房房340間/套，規(guī)模較較大，而順義義賓館目前經(jīng)經(jīng)營狀況良良好，但酒店店設(shè)施已經(jīng)相相對落后和陳陳舊，在順義義經(jīng)濟(jì)進(jìn)一步步發(fā)展的時(shí)機(jī)機(jī)，順義賓館館有可能在近近期提出改造造計(jì)劃。第二部分酒酒店可行性性分析****東方太陽城嘉嘉賓國際酒店店為美國GuestHouseInternationalHotel全全球連鎖酒酒店旗下酒店店，酒店擁擁有208套豪華客客房和酒店式式公寓。5萬萬平米的高高尚會所：多多媒體會議室室，多功能廳廳，VIP宴會廳。。第二部分酒酒店可行性性分析****金寶花園大酒酒店金寶花園度假假酒店地處順順義新城，在在中央度假區(qū)區(qū)內(nèi)居于核心心位置，被順順義眾多休閑閑勝地環(huán)抱，，總建筑面積積4萬平米，，依功能劃分分為1萬多平平米會議中心心、8000平米餐飲飲部、12000平米SPA休閑綜綜合體、16500平米米客房部，是是集酒店、洗洗浴、商務(wù)、、餐飲、娛樂樂、度假于一一體五星級度度假酒店。根根據(jù)雅閣酒酒店管理集團(tuán)團(tuán)對金寶花園園的考察，此此酒店提供的的酒店產(chǎn)品質(zhì)質(zhì)量一般，并并在酒店硬件件條件及服務(wù)務(wù)上存在諸多多問題，而由由于金潮玉瑪瑪這一新五星星級酒店的存存在，目前，，金寶花園酒酒店的經(jīng)營已已經(jīng)出現(xiàn)虧損損，而2008年奧奧運(yùn)會的舉辦辦，將會使其其暫時(shí)走出目目前的困境。。第二部分酒酒店可可行性分析析****北京國都大大飯店北京國都酒酒店坐落于于北京首都都國際機(jī)場場，為商務(wù)務(wù)度假村是是飯店，其其具有商務(wù)務(wù)豪華復(fù)式式套房408間，會會議室可容容納300人。酒店店向入住客客人免費(fèi)提提供機(jī)場往往返市區(qū)的的班車。國國都大飯飯店由于位位于首都商商務(wù)區(qū)，并并且可以輻輻射空港開開發(fā)起及物物流園，因因此，國都都大酒店是是典型的商商務(wù)型酒店店、或者叫叫機(jī)場酒店店。第二部分酒酒店可可行性分析析****北京金潮玉玉瑪國際酒酒店金潮玉瑪國國際酒店地地處馬坡，，為群落式式建筑，共共有200套客房，，其會議設(shè)設(shè)施比較完完備，其中中的四季廳廳面積龐大大，可舉辦辦多功能會會議、宴會會。酒店由由洛娃集團(tuán)團(tuán)投資建造造，并由天天倫國際酒酒店管理集集團(tuán)管理，，即將成為為為掛牌五五星酒店。。金潮玉玉瑪與金寶寶花園距離離較近，而而定位均為為度假會議議型酒店，，而金潮玉玉瑪目前的的裝修標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)及管理水水平在順義義地區(qū)位居居前列，因因此是順義義地區(qū)度假假會議酒店店的代表。。第二部分酒酒店可行性分析析****3.酒店投資可可行性分析論證證產(chǎn)權(quán)式酒店綜合合分析度假、會議、商商務(wù)型酒店可行行性分析經(jīng)濟(jì)型酒店可行行性分析第二部分酒酒店可行性分析析****產(chǎn)權(quán)式酒店綜合合分析產(chǎn)權(quán)式酒店有旅旅游業(yè)和房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的雙重屬性性，從開發(fā)商角角度分析，必須須沿著旅游產(chǎn)業(yè)業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)兩兩條思路運(yùn)作。。產(chǎn)權(quán)式酒店的的客戶包括三類類消費(fèi)群體，他他們關(guān)注的利益益各不相同。不管是哪一類客客戶，酒店的可可消費(fèi)性（包括括可交換性）、、可投資性（升升值能力）和投投資的安全性指指標(biāo)是決定性的的影響因素，因因此，追求短期期利益而忽視對對消費(fèi)者長期回回報(bào)的開發(fā)商很很難取得他們的的信任。第二部分酒酒店可行性分析析****從以上三類客戶戶關(guān)注的利益看看E區(qū)產(chǎn)權(quán)式酒酒店的可行性分時(shí)度假公司：：最關(guān)注的是產(chǎn)產(chǎn)權(quán)式酒店可供供休閑度假的利益益點(diǎn)，側(cè)重于酒店消消費(fèi)功能的體現(xiàn)現(xiàn)；個(gè)人消費(fèi)者：關(guān)關(guān)注的重點(diǎn)在于于前期投入的比比重、投資升值值的保障、酒店店經(jīng)營能力、附附加的優(yōu)惠和功功能、與居住地區(qū)的風(fēng)風(fēng)光差異、可交交換性等；機(jī)構(gòu)投資者：關(guān)關(guān)注酒店的服務(wù)務(wù)和管理能力、、財(cái)務(wù)監(jiān)控的透透明度、企業(yè)文文化的契合和業(yè)業(yè)務(wù)的需要等。。橫線字體所代表表內(nèi)容是本項(xiàng)目目投資產(chǎn)權(quán)式酒酒店的絕對劣勢勢：第二部分分酒酒店可行行性分析析****項(xiàng)目所處處區(qū)域的的旅游風(fēng)風(fēng)景相對對匱乏，，且位于于住宅區(qū)區(qū)內(nèi)，僅僅外圍東東部有河河流、平平原型人人工森林林，旅游游吸力明明顯不足足；周邊休閑閑度假氛氛圍不夠夠，設(shè)施施不足。。第二部分分酒酒店可行行性分析析基本結(jié)論論：投資產(chǎn)權(quán)權(quán)式酒店店市場培培育難度度大，關(guān)鍵在于于缺乏產(chǎn)產(chǎn)權(quán)式酒酒店所具具備的必必備條件，，基本不不可行。。****度假、會會議型酒酒店可行行性分析析如果本項(xiàng)項(xiàng)目酒店店定位于于會議度度假酒店店，則需需要看到到，由于于順義區(qū)區(qū)度假會會議酒店店市場競競爭已經(jīng)經(jīng)比較激激烈，而而順義現(xiàn)現(xiàn)存度假假、會議議酒店可可以借助助奧運(yùn)商商機(jī)而在在市場（（國際及及國內(nèi)））上樹立立一定知知名度，，使自身身品牌的的到一個(gè)個(gè)階段性性的提升升。在這這種情況況下，2009年，如果果本項(xiàng)目目以度假假會議酒酒店進(jìn)入入市場，，則會面面臨以下下問題：：區(qū)位/入市時(shí)機(jī)機(jī)第二部分分酒酒店可行行性分析析****區(qū)位：致命劣勢是位置問問題。順義現(xiàn)存度度假、會議酒店大大多依托于高爾夫夫、生態(tài)園等娛樂樂休閑設(shè)施，而本本項(xiàng)目距離這些設(shè)設(shè)施的距離較遠(yuǎn)，，比競爭對手存在在致命的劣勢。第二部分酒店店可行性分析****入市時(shí)機(jī)：根據(jù)雅典、悉尼以以及巴塞羅那奧運(yùn)運(yùn)會的經(jīng)驗(yàn)，每屆屆奧運(yùn)會結(jié)束之后后，奧運(yùn)會舉辦地地的經(jīng)濟(jì)就會經(jīng)歷歷一段時(shí)間的低迷迷，而酒店行業(yè)作作為經(jīng)濟(jì)的晴雨表表可以敏感而直觀觀的反映出來，因因此，2009年年以度假酒店的形形態(tài)進(jìn)入市場不是是一個(gè)優(yōu)秀的時(shí)機(jī)機(jī)。品牌效應(yīng)：任何一一個(gè)高星級酒店開開業(yè)都需要一段時(shí)時(shí)間的市場培育期期，這一階段酒店店需要通過一系列列的市場運(yùn)作來拓拓展本店在市場上上的知名度，對于于本項(xiàng)目來說，奧奧運(yùn)之后選擇在競競爭對手利潤及知知名度都得到極大大提高后進(jìn)入市場場，所能夠產(chǎn)生的的品牌相應(yīng)，將會會十分有限。第二部分酒店店可行性分析****經(jīng)濟(jì)型酒店可行性性論證經(jīng)濟(jì)型酒店主要迎迎合中低端的商務(wù)務(wù)和旅行客人，這這就使得經(jīng)濟(jì)型酒酒店開店選擇的區(qū)區(qū)位的經(jīng)濟(jì)特征符符合經(jīng)濟(jì)型酒店的的發(fā)展規(guī)律，目前前中國經(jīng)濟(jì)型酒店店主要集中在商務(wù)務(wù)活動頻繁的一線線城市及二線城市市，三線城市的經(jīng)經(jīng)濟(jì)型酒店發(fā)展還還沒有達(dá)到一個(gè)良良好的時(shí)機(jī)，這和和當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟(jì)發(fā)展展具有緊密聯(lián)系。。具體到本項(xiàng)目，目目前順義地區(qū)尚且且沒有知名經(jīng)濟(jì)型型酒店品牌進(jìn)入，，正是因?yàn)轫樍x目目前的商務(wù)特點(diǎn)尚尚不明顯，更多體體現(xiàn)的是度假、休休閑元素。經(jīng)濟(jì)濟(jì)型酒店對于酒店店開店的位置要求求極高，在目前這這一階段的狀況下下，本項(xiàng)目周邊的的自然環(huán)境和旅游游資源暫時(shí)無法支支撐經(jīng)濟(jì)型酒店這這一酒店業(yè)態(tài)?；窘Y(jié)論：不可行行第二部分酒店店可行性分析****酒店投資綜合論證證初步結(jié)論：缺乏足夠的市場支支撐點(diǎn)和絕佳入市市時(shí)機(jī)，不可行：：商務(wù)酒店不可行；；會議、休閑酒店有有一定機(jī)會，但入入市時(shí)機(jī)和未來競競爭壓力巨大，導(dǎo)導(dǎo)致投資風(fēng)險(xiǎn)大；；經(jīng)濟(jì)型酒店市場支支撐力非常小，基基本不可行；產(chǎn)權(quán)式酒店風(fēng)險(xiǎn)高高，未來兩三年內(nèi)內(nèi)無絕佳市場機(jī)會會。第二部分酒店店可行性分析****第三部分目標(biāo)標(biāo)客群分析客戶來源年齡構(gòu)成家庭結(jié)構(gòu)經(jīng)濟(jì)實(shí)力教育背景需求描述第三部分目標(biāo)標(biāo)客群分析****順義本地客戶占73%，北京市區(qū)客戶11%，其他郊區(qū)縣客戶戶3%，空港客戶2%；順義本地客戶為絕絕對消費(fèi)主力，所所占比例超過70%；北京市區(qū)客戶比例例超過10%；空港地區(qū)客戶占3%~4%。E區(qū)客群定位：繼繼續(xù)延續(xù)一、二期期客群區(qū)域分布特特征，新城、工業(yè)業(yè)區(qū)、空港和市區(qū)區(qū)年輕客群的增長長潛力值得期待。。第三部分目標(biāo)標(biāo)客群分析****25-45歲的中青年客戶居居多，所占比例達(dá)達(dá)68%，購房者的年齡結(jié)結(jié)構(gòu)趨于年輕化，，其中25-35歲的購房者所占比比例為37%。年齡特征將直接影影響其對住宅的戶戶型選擇、建筑風(fēng)風(fēng)格、社區(qū)配套等等的需求情況。第三部分目標(biāo)標(biāo)客群分析****第三部分目標(biāo)標(biāo)客群分析****剛結(jié)婚的夫妻第一一次置業(yè)約占20%，一般暫無子女，，經(jīng)濟(jì)能力一般，，傾向于兩居左右右小戶型置業(yè)行為以家庭為為核心購買力：購購房行為主要以以家庭為單位，三三口之家占據(jù)主導(dǎo)導(dǎo)，比例為56%，二人世界所占的的比例為20%。第三部分目標(biāo)標(biāo)客群分析****技術(shù)員工（白領(lǐng)階階層）占據(jù)的比例例也較高（26.61%），這部部分客戶主要分布布在順義城區(qū)及周周邊的企業(yè)，他們們的年齡普遍年輕輕，收入相對穩(wěn)定定，但積蓄較少，，對價(jià)格（特別是是總價(jià)）比較敏感感。E區(qū)產(chǎn)品可將這部部分客戶定位于主主力目標(biāo)群。第三部分目標(biāo)標(biāo)客群分析****購房者中具有大專專和本科學(xué)歷的人人群占79%；其其次是具有高中（（含中專）學(xué)歷的的人群，比例為17%；購房者對社區(qū)帶來來的文化氣息、生生活品質(zhì)、周邊配配套都將提出更高高的要求，對住宅宅的需求特征為：：a．個(gè)性化追求求；b．私密性；；c．身份屬性追追求；d．自我價(jià)價(jià)值追求；e．自自尊性的體現(xiàn)第三部分目標(biāo)標(biāo)客群分析****購房付款方式付款方式銷售套數(shù)銷售面積銷售金額分期付款3413.111,584,776.00公積金按揭貸款4456.182,157,068.00公積金按揭國管819,078.2247,479,511.00公積金按揭市管48953,670.86273,296,064.00商業(yè)按揭貸款72580,887.22451,290,420.00一次性付款66681,501.32422,063,843.00合計(jì)1968226,006.911,197,871,682.00一次性付款為666套，占總簽約約套數(shù)1968套套的33.8%，，數(shù)據(jù)表明，****吸引了眾多多具有雄厚經(jīng)濟(jì)基基礎(chǔ)和支付實(shí)力的的客戶。第三部分目標(biāo)標(biāo)客群分析****置業(yè)次數(shù)首次置業(yè)的人數(shù)比比例也為48%，，收入穩(wěn)定，有一一定經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)，多多為25-30歲歲左右的單身年輕輕人或已婚夫婦。。第三部分目標(biāo)標(biāo)客群分析****購房預(yù)算36%的來訪客戶戶購房預(yù)算介于50萬元和60萬萬元之間；預(yù)算在80萬元以以上的客戶占18%；這部分客戶的經(jīng)濟(jì)濟(jì)實(shí)力自不待言。。第三部分目標(biāo)標(biāo)客群分析****成交客戶對＊＊?＊＊的位置普遍認(rèn)認(rèn)同。成交客戶對＊＊?＊＊的戶型和溫泉泉給予了較高的評評價(jià)。成交客戶對＊＊?＊＊的交通、價(jià)格格、景觀、地板采采暖等方面也給予予一定的肯定。成交客戶對開發(fā)商商實(shí)力、物業(yè)、升升值潛力等方面認(rèn)認(rèn)同度較低，有待待提高。第三部分目標(biāo)標(biāo)客群分析****成交客群的住房需需求特點(diǎn)總的來說，****成交客戶的住住房需求平均面積積為110㎡，對對總房價(jià)的需求從從30萬到200萬不等，平均為為60萬，希望購購買的戶型是2-3室2廳2衛(wèi)的的戶型，購房的考考慮因素以地理位位置和交通為主，，其次是價(jià)位和小小區(qū)綠化環(huán)境狀況況。年輕客群（25-35歲）更愿意意購買小面積的住住房，平均面積為為88㎡，60至至80㎡左右是他他們的首選，總房房價(jià)平均為40萬萬，預(yù)期的戶型以以傳統(tǒng)的2室1廳廳1衛(wèi)為主。居住住舒適型和價(jià)位是是最主要的兩個(gè)因因素。具體的購房偏好如如下：第三部分目標(biāo)標(biāo)客群分析****樓型偏好：最偏愛愛板式多層，其次次是板式小高層；；戶型選擇：意向客客戶愿意選擇復(fù)式式或躍層的比例較較高?；靖纳菩托涂蛻魧?室1廳的選擇達(dá)62%。裝修選擇：裝修選選擇以毛坯房為主主，選擇大戶型精精裝修的人極少，，投資意向較強(qiáng)的的客戶更愿意選擇擇精裝修小戶型。。成交客戶需求小結(jié)結(jié)第三部分目標(biāo)標(biāo)客群分析****第四部分項(xiàng)目目SWOT分析****優(yōu)勢分析（S）自然生態(tài)景觀：E區(qū)地處減河西岸，，森林公園的吸引引力極強(qiáng)；溫泉入戶：這是區(qū)區(qū)域內(nèi)其他項(xiàng)目無無可比擬的優(yōu)勢；；社區(qū)總體規(guī)模大，，E區(qū)為最后一個(gè)組團(tuán)團(tuán)，配套完善，生生活便利；一、二期開發(fā)、營營銷實(shí)踐積累了豐豐富的經(jīng)驗(yàn)，項(xiàng)目目出具品牌效應(yīng)。?？蓮淖^(qū)升級入手手，從開發(fā)理念、、產(chǎn)品形態(tài)、戶型型組合、科技運(yùn)用用、時(shí)尚元素等方方面強(qiáng)化、放大項(xiàng)項(xiàng)目優(yōu)勢。第四部分項(xiàng)目目SWOT分析****劣勢分析（W）地塊不規(guī)則，億都都川兩棟住宅樓的的限制導(dǎo)致綜合利利用難度大；西側(cè)復(fù)興村較陳舊舊，對社區(qū)有視覺覺干擾；南側(cè)規(guī)劃有中山東東路，為雙向四車車道，中間會有隔隔離帶，未來交通通流量較大，對社社區(qū)生活有一定影影響；以板樓和公寓切入入市場，以高檔開開放式會館作為配配套亮點(diǎn)，提升項(xiàng)項(xiàng)目品質(zhì)，為＊＊＊集團(tuán)自持資產(chǎn)升升值打好基礎(chǔ)。第四部分項(xiàng)目目SWOT分析****機(jī)會點(diǎn)分析（O））新城規(guī)劃：2010年，順義新城人口口將達(dá)60萬；奧運(yùn)舉辦：潮白河河治理、森林公園園建設(shè)、機(jī)場東擴(kuò)擴(kuò)等等；順義中高檔項(xiàng)目銷銷售情況總體良好好，市場具有一定定的承受力，且價(jià)價(jià)格上漲具有一定定空間，為E區(qū)升級提供可能；；綜合素質(zhì)較高的公公寓社區(qū)空缺，為為E區(qū)產(chǎn)品朝公寓升級級提供了市場切入入點(diǎn)。住房消費(fèi)逐步理性性，人們對項(xiàng)目綜綜合品質(zhì)、自然環(huán)環(huán)境、身份象征等等方面有了更高的的要求，對中高檔檔項(xiàng)目的需求傾向向比較明顯。第四部分項(xiàng)項(xiàng)目SWOT分分析****威脅點(diǎn)分析析（T）未來幾年，，順義房地地產(chǎn)的激烈烈格局將加加劇，萬科科四季花城城三期品牌牌能量、物物業(yè)管理具具有絕對優(yōu)優(yōu)勢，裕龍龍三區(qū)對E區(qū)客戶的分分流影響不不容忽視。。本項(xiàng)目雖然然是順義城城區(qū)的中高高端普通商商品住宅，，區(qū)域內(nèi)其其他高檔別別墅項(xiàng)目對對本項(xiàng)目高高端投資客客戶會產(chǎn)生生一定阻擊擊作用。市場將進(jìn)一一步細(xì)分，，盡可能精精確的客群群定位和產(chǎn)產(chǎn)品定位將將有助于降降低風(fēng)險(xiǎn)和和銷售周期期。第四部分項(xiàng)項(xiàng)目SWOT分分析****SWOT綜綜合分析未來競爭將將主要聚焦焦于以下幾幾個(gè)方面：：中小戶型：：市場實(shí)踐踐證明，60-140㎡左右右的中小戶戶型在本區(qū)區(qū)域相對暢暢銷，7090政策策也決定了了未來競爭爭將在中小小戶型上展展開。園林景觀：：對住區(qū)環(huán)環(huán)境品質(zhì)的的追求價(jià)格格：目前前，****二期價(jià)價(jià)格與萬科科二期相比比并無明顯顯優(yōu)勢，E區(qū)的價(jià)格格策略尤為為重要，建建議同類型型產(chǎn)品的均均價(jià)比萬科科低。第四部分項(xiàng)項(xiàng)目SWOT分分析****第五部分項(xiàng)項(xiàng)目定定位市場定位客群定位產(chǎn)品定位****一、市場定定位（區(qū)域）生態(tài)時(shí)尚之終極版社社區(qū)定位描述：：高品質(zhì)生生活區(qū)升級級版環(huán)境資源是是不可復(fù)制制的，河流流、森林、、山景、溫溫泉是地塊塊的最具優(yōu)優(yōu)勢和一定定獨(dú)特性資資源，也是是本項(xiàng)目最最大的賣點(diǎn)點(diǎn)，所以E區(qū)必須將將生態(tài)環(huán)境境資源與現(xiàn)現(xiàn)代時(shí)尚元元素充分結(jié)結(jié)合，在一一、二期基基礎(chǔ)上全方方位升級，，以壓倒可可類比項(xiàng)目目。第五部分項(xiàng)項(xiàng)目定定位****二、客群定定位主要目標(biāo)客客群順義城區(qū)及及周邊工業(yè)業(yè)區(qū)、空港港等地25-35歲左右、受受教育程度度較高、工工作穩(wěn)定事事業(yè)處于上上升期、有有一定經(jīng)濟(jì)濟(jì)基礎(chǔ)、追追求居住品品質(zhì)的年輕輕人；次要目標(biāo)客客群周邊工業(yè)區(qū)區(qū)、大型企企事業(yè)單位位的基層員員工，35歲-45歲左右的的私營創(chuàng)創(chuàng)業(yè)者；；潛在目標(biāo)標(biāo)客群看好新城城規(guī)劃和和奧運(yùn)水水上場館館賽后利利用的市市區(qū)普通通工薪族族，看好好順義舊舊城改造造和新城城規(guī)劃的的投資客客。第五部分分項(xiàng)項(xiàng)目定位位****三、產(chǎn)品定位“區(qū)域首席精裝小小戶型+終極版純板式精裝裝高尚住宅”為主主、商業(yè)為輔。第五部分項(xiàng)目目定位****第六部分產(chǎn)品品建議****一、總體規(guī)劃E區(qū)地塊概述1．所屬區(qū)域臨界四四周狀況東臨減河、減河橋橋與市政綠化隔離離帶，南隔中山東東路與B區(qū)相對，西為雙興興東區(qū)（復(fù)興村）），北側(cè)緊挨雙興興小學(xué)和順義八中中。順義八中教學(xué)樓緊緊鄰地塊北側(cè)，規(guī)規(guī)劃設(shè)計(jì)時(shí)需充分分考慮建筑限高。。地塊周邊交通環(huán)境境：濱河路、中山山東路、光明北街街、中山北路，E區(qū)東側(cè)、南側(cè)均為為主干道，交通便便利。3．地貌狀況空地，地勢平坦，，無其中有億都川川兩棟住宅樓第六部分產(chǎn)品品建議****總體規(guī)劃經(jīng)濟(jì)技術(shù)術(shù)指標(biāo)

總規(guī)劃指標(biāo)一期二期三期用地面積（公頃）35.7414.0714.067.61建筑面積（萬平方米）63.9423.7330.0810.13備注：以上總體規(guī)劃、一期、二期的數(shù)據(jù)來源于”北京市規(guī)劃委員會順義分局的復(fù)函”，截止日期為2006年10月16日。第六部分產(chǎn)品品建議****二、住宅規(guī)劃基本本思路住宅產(chǎn)品規(guī)劃方向向一：“區(qū)域首席精裝小小戶型”（50—80平米）住宅產(chǎn)品規(guī)劃方向向二：“終極版純板式精精裝高尚住宅”（（90—140平米）第六部分產(chǎn)品品建議****1.從市場層面上上來看：目前順義義在售和在建的50—80平方米米的小戶型是稀缺缺產(chǎn)品，競爭壓力力相對較小。2.從營銷層面來來看：無論從****，還是從萬萬科四季花城、裕裕龍等項(xiàng)目來看，，小戶型的銷售都都是一枝獨(dú)秀，受受到消費(fèi)者的追捧捧。3.從銷售時(shí)間間上來看：三期期（E區(qū)）住宅宅如果2008年下半年進(jìn)行行并銷售，恰好好和B區(qū)住宅的的銷售時(shí)間相重重合，而B區(qū)主主力戶型偏大，，小戶型恰好與與B區(qū)大戶型形形成良好的互補(bǔ)補(bǔ)性，有利于銷銷售。住宅產(chǎn)品規(guī)劃方方向一：“區(qū)域首席精裝裝小戶型”（50—80平米米）第六部分產(chǎn)產(chǎn)品建議****4.從消費(fèi)者層層面來看，購房房者的年齡結(jié)構(gòu)構(gòu)趨于年輕化，，其中25-35歲的購房者者所占比例為37%，這部分分消費(fèi)者購房能能力相對較弱，，主要集中在中中小戶型。5.從價(jià)格層面面來看：無論從從****自身身經(jīng)驗(yàn)，還是從從其他市區(qū)項(xiàng)目目來看，中小戶戶型（特別是精精裝修）的價(jià)格格都普遍高于其其它產(chǎn)品類型，，價(jià)格優(yōu)勢非常常明顯。6.從政策層面面來看：國家金金融機(jī)構(gòu)正計(jì)劃劃提升商品房按按揭首付比例（（提高到4成，，甚至更高），，這將對大戶型型的銷售影響可可能較大，而推推動小戶型的銷銷售。第六部分產(chǎn)產(chǎn)品建議****1.從市場層面面來看：90——140平方米米是目前順義城城區(qū)最熱銷的戶戶型，受到中老老年實(shí)力型客戶戶的追捧，是改改善型客戶的首首選戶型，未來來市場潛力依然然巨大。2.從營銷層面面來看：南北通通透的板式結(jié)構(gòu)構(gòu)受到消費(fèi)者的的歡迎，這從****，特別別是萬科四季花花城項(xiàng)目都以得得出這一結(jié)論（（萬科四季花城城的板樓結(jié)構(gòu)得得到消費(fèi)者的認(rèn)認(rèn)可，價(jià)格一路路走高，持續(xù)熱熱銷）。住宅產(chǎn)品品規(guī)劃方方向二：：“終極版版純板式式精裝高高尚住宅宅”（90—140平平米）第六部分分產(chǎn)產(chǎn)品建議議****3.從產(chǎn)產(chǎn)品類型型來看，，90——140平方米米順義目目前幾個(gè)個(gè)品質(zhì)較較高的項(xiàng)項(xiàng)目（如如****、裕裕龍三區(qū)區(qū)）都是是以板塔塔結(jié)合為為主，純純正的板板樓項(xiàng)目目僅有萬萬科四季季花城一一家，市市場還較較為緊缺缺，市場場前景看看好。4.從****自身來看看：E區(qū)2008年下半半年開發(fā)，銷銷售價(jià)格勢必必升級，而面面對的市場競競爭也將加劇劇，E區(qū)的產(chǎn)產(chǎn)品必須在產(chǎn)產(chǎn)品類型上、、品質(zhì)上、配配套上也隨之之升級，才能能保持自身的的市場競爭力力。規(guī)劃為純純板式高尚住住宅是大勢所所趨。第六部分產(chǎn)產(chǎn)品建議****從北京成熟小小戶型開發(fā)經(jīng)經(jīng)驗(yàn)來看，小小戶型不僅可可以做出精品品，更可以在在價(jià)格、營銷銷層面上做出出有競爭力的的產(chǎn)品。1.精裝修：：通過精裝修（（裝修成本控控制在800—1000元/平方米米）來提升小小戶型的市場場競爭力，吸吸引年輕消費(fèi)費(fèi)者的購房需需求，在價(jià)格格上可以適當(dāng)當(dāng)提升1500—2000元/平方方米，是完全全可行的，也也是具有市場場競爭力的。。如何做“區(qū)域域首席精裝小小戶型”（50—80平平米）第六部分產(chǎn)產(chǎn)品建議****2.產(chǎn)品創(chuàng)新新：為提高小戶型型的市場競爭爭力，提升小小戶型的價(jià)格格空間，可以以在產(chǎn)品類型型、戶型創(chuàng)新新方面下功夫夫，如設(shè)計(jì)為為板樓圍合結(jié)結(jié)構(gòu)（中間天天井）、LOFT結(jié)構(gòu)、、小躍層戶型型等，吸引年年輕消費(fèi)者的的眼球，并在在順義市場作作出獨(dú)一無二二的差異化產(chǎn)產(chǎn)品。第六部分產(chǎn)產(chǎn)品建議****3.新穎時(shí)尚尚產(chǎn)品：與A、B、C、D等區(qū)域域產(chǎn)品做出差差異化，以簡簡潔、時(shí)尚、、現(xiàn)代、具有有金屬質(zhì)感的的產(chǎn)品外立面面，吸引追求求時(shí)尚、現(xiàn)代代的年輕消費(fèi)費(fèi)者的喜好。。第六部分產(chǎn)產(chǎn)品建議****4.細(xì)節(jié)提升升小戶型品質(zhì)質(zhì)：通過局部細(xì)節(jié)節(jié)的設(shè)計(jì)來提提升小戶型的的品質(zhì)，增強(qiáng)強(qiáng)小戶型的市市場競爭力，，如首層入口口處可以做挑挑空精裝修大大堂；做隱藏藏式空調(diào)機(jī)位位，提升整體體外立面質(zhì)感感。第六部分產(chǎn)產(chǎn)品建議****1.推陳出新新:在產(chǎn)品設(shè)計(jì)和和品質(zhì)上下功功夫：在外立立面（金屬質(zhì)質(zhì)感）、電梯梯（名牌電梯梯）、綠化（（大型組團(tuán)綠綠化）等方面面爭取有所創(chuàng)創(chuàng)新和突破，，超越其他競競爭對手。2.在細(xì)節(jié)上上做出新意：：首層可以做挑挑空精裝修大大堂（雖然犧犧牲了首層一一些面積，但但品質(zhì)上了一一個(gè)臺階）、、做隱藏式空空調(diào)機(jī)位，提提升整體外立立面質(zhì)感；實(shí)實(shí)行完全人車車分流，打造造真正人文社社區(qū)概念。如何做“終極極版純板式精精裝高尚住宅宅”（90——140平米米）第六部分產(chǎn)產(chǎn)品建議****面積區(qū)間戶型說明平均面積戶數(shù)戶數(shù)比面積小計(jì)面積比160-200四室兩廳兩衛(wèi)躍層180101.49%180030.03%90-140三室兩廳兩衛(wèi)

1308011.94%10400三室兩廳一衛(wèi)

100608.96%600050-90兩室兩廳一衛(wèi)部分戶型挑高

9026038.81%2340069.97%

兩室一廳一衛(wèi)躍層8020029.85%16000

一室一廳一衛(wèi)

50608.96%3000合計(jì)

670100.00%60600100.00%戶型配比建議議（僅供參考））第六部分產(chǎn)產(chǎn)品建議****三、公建配套套基本思路1.從地塊來來看：E區(qū)總總體占地面積積較小，容積積率較高，建建設(shè)大型商業(yè)業(yè)配套來看，，無法從規(guī)劃劃上實(shí)現(xiàn)。2.從經(jīng)濟(jì)角角度來看：商商業(yè)銷售風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)較大（無論論是銷售，還還是自持都存存在這個(gè)問題題），而住宅宅市場相對風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)較小，可可以在最短的的時(shí)間內(nèi)回籠籠資金。3.從****目前的商商業(yè)建設(shè)來看看：目前****已經(jīng)規(guī)規(guī)劃建設(shè)的商商業(yè)配套設(shè)施施面積已經(jīng)相相當(dāng)可觀（7萬左右），，對于一個(gè)居居住型社區(qū)來來說已經(jīng)足夠夠，如果再開開發(fā)大面積商商業(yè)，勢必造造成后期銷售售阻力。4.三角地地塊鑒于其其地形的特特點(diǎn)，不適適合規(guī)劃住住宅及商業(yè)業(yè)。第六部分產(chǎn)產(chǎn)品建建議****公建配套建建議1：賣場建議規(guī)劃一一個(gè)集超市市、百貨、、娛樂、餐餐飲為一體體的綜合型型賣場，同同時(shí)可以作作為對外經(jīng)經(jīng)營的酒店店型自持資資產(chǎn)。第六部分產(chǎn)產(chǎn)品建建議****公建配套建建議2：會會館（三角角地塊）建議規(guī)劃為為一個(gè)集商商務(wù)、休閑閑、娛樂、、會議、客客房為一體體的綜合型型配套會館館，不僅可可以滿足＊＊＊集團(tuán)及及子公司的的辦公、會會議等需求求，同時(shí)可可以作為對對外經(jīng)營的的酒店型自自持資產(chǎn)。。5.建筑規(guī)規(guī)劃：半圍圍合造型（（聚財(cái)）；；5層帶電電梯；建筑筑面積6000平米米左右；6.銷售及經(jīng)經(jīng)營建議：建建議采用整層層銷售或者租租賃的形式，，由＊＊集團(tuán)團(tuán)物業(yè)公司統(tǒng)統(tǒng)一經(jīng)營。第六部分產(chǎn)產(chǎn)品建議****（四）空間布布局與產(chǎn)品結(jié)結(jié)構(gòu)1．總體平面面規(guī)劃及其說說明賣場會館規(guī)劃布局示意圖第六部分產(chǎn)產(chǎn)品建議****第七部分其其他細(xì)節(jié)建建議****第七部分其其他細(xì)節(jié)節(jié)建議周邊道路系統(tǒng)統(tǒng)布局1.道路設(shè)置及其其說明1）主要出入口口設(shè)置由于E區(qū)規(guī)模較小，，可將主入口口設(shè)置在靠近近西南靠中山山東路一側(cè)，，西側(cè)、北側(cè)側(cè)分別設(shè)置一一個(gè)次出入口口，這樣可減減少造路或繞繞行而帶來的的不便。****3）停車場布布置地上、地下共共380-400個(gè)停車車位：地上停車場主主要布置于北北側(cè)、西側(cè)圍圍墻下，樹陣陣停車（栽種種大樹，一樹樹一車）地下下停車場位于于公寓地下。。第七部分其其他細(xì)節(jié)節(jié)建議****綠化系統(tǒng)布局局1.園林規(guī)劃及說說明1）綠化景觀系系統(tǒng)分析E區(qū)億都川兩棟棟6層小白樓往東東依次為公共共綠地、減河河公園、減河河及潮白河森森林公園，其其余三個(gè)方向向缺乏自然景景觀，因此，，如何規(guī)避億億都川小樓的的遮擋以打通通東側(cè)景觀視視覺通道，如如何將社區(qū)內(nèi)內(nèi)的綠化景觀觀系統(tǒng)與周邊邊環(huán)境融合、、升華，形成成既有東向景景觀通道又有有內(nèi)部美景是是E區(qū)產(chǎn)品設(shè)計(jì)的的重要因素。。第七部分其其他細(xì)節(jié)節(jié)建議****2）主要公共共場所的園林林設(shè)計(jì)建議以中央集中式式時(shí)尚主題花花園和樓棟間間小型生態(tài)主主題綠化、邊邊角輔助綠化化小品營造多多重園林景觀觀。中央集中式時(shí)尚主主題花園：位于小小區(qū)中心部位，正正對主出入口，社社區(qū)戶外活動中心心，主要定位于年年輕人聚會的花園園，當(dāng)然也是老年年人聚會的地方，，設(shè)計(jì)重點(diǎn)在于引引導(dǎo)社區(qū)文化與現(xiàn)現(xiàn)代時(shí)尚潮流的交交融。第七部分其其他細(xì)節(jié)建議****延續(xù)一、二期園林林特色，做出真正正的德式園林效果果：采用簡約、現(xiàn)代的的設(shè)計(jì)手法。中央央開闊處設(shè)置草坪坪，以簡單的直線線條布置，成對角角線放置的人行道道將各住宅大堂以以最便捷的線路連連接起來。庭園周周邊均以規(guī)劃的行行列式種植喬木，，人行道在樹下穿穿梭，將人流引領(lǐng)領(lǐng)到樹陣下，沿人人行道安裝了地下下燈，晚間形成了了光帶的效果。由由幾何圖形及線條條組成的抽象派著著作，帶給人們豐豐富的想象空間。。第七部分其其他細(xì)節(jié)建議****小型生態(tài)主題綠化化和邊角輔助綠化化小品：利用樓棟棟間、地塊邊角地地帶的綠化地帶，，營造無處不在的的主題各異的生態(tài)態(tài)、環(huán)保主題。主要要素：小型花花草、綠化草坪、、低矮灌木叢，水水石結(jié)合。第七部分其其他細(xì)節(jié)建議****公建與配套建議1.項(xiàng)目配套功能配置置建議非經(jīng)營性配套公建建配套建筑面積共共1500㎡，主要為便民服務(wù)務(wù)設(shè)施用房、物業(yè)業(yè)管理、治安管理理用房等；因地塊限制、規(guī)劃劃指標(biāo)等的影響，，綜合考慮B、D區(qū)沿中山東路已規(guī)規(guī)劃商業(yè)體量與業(yè)業(yè)態(tài)，建議E區(qū)經(jīng)營性商業(yè)配套套比例適當(dāng)降低，，建筑面積控制在在13000㎡左右，主要為超市市、娛樂休閑、運(yùn)運(yùn)動健身、餐飲等等。第七部分其其他細(xì)節(jié)建議****2.公共建筑外立立面設(shè)計(jì)建議社區(qū)商業(yè)：外立面面色彩與風(fēng)格與B區(qū)商業(yè)呼應(yīng)、搭搭配，力求干凈簡簡介。注意營造特特定的商業(yè)文化氛氛圍，在差異種求求新，倡導(dǎo)青春、、時(shí)尚的價(jià)值取向向。社區(qū)圍墻墻：建議議充分利利用綠化化和較高高大的植植物與圍圍墻搭配配，盡量量讓圍墻墻隱約現(xiàn)現(xiàn)于綠色色與樹叢叢中；圍圍墻墻體體可采用用別致有有趣的裝裝飾圖案案，墻頂頂布置小小型藝術(shù)術(shù)雕飾，，將時(shí)尚尚、健康康、奮發(fā)發(fā)等元素素融合入入周邊