知名房企極速開(kāi)發(fā)模式詳解

5個(gè)月開(kāi)盤(pán)從運(yùn)營(yíng)會(huì)議看XX極速開(kāi)發(fā)模式“拿地即開(kāi)工，拿拿地到開(kāi)盤(pán)5-7個(gè)月”，這是XX創(chuàng)造的開(kāi)發(fā)發(fā)速度傳奇，這這種高速度也也有力地支撐撐了XX去年的大爆爆發(fā)，從500億直接進(jìn)軍1000億軍團(tuán)，那那這速度背后后到底有什么么秘籍呢？俗俗話說(shuō)：“窺一斑而知知全豹”，我們接下下來(lái)就從XX運(yùn)營(yíng)會(huì)議入入手來(lái)探究這這背后的奧秘秘。一、管理體系：：工作前置+抓大放小+分級(jí)管控阿基米德說(shuō)“誰(shuí)誰(shuí)能給我一個(gè)個(gè)支點(diǎn)，我就就能撬動(dòng)整個(gè)個(gè)地球”。XX的高周轉(zhuǎn)模模式要求其管管理更順，運(yùn)運(yùn)營(yíng)更快，那那到底如何突突破呢？對(duì)此此，XX非常高明，通通過(guò)規(guī)劃與高高周轉(zhuǎn)相匹配配的運(yùn)營(yíng)會(huì)議議體系，以此此為支點(diǎn)，反反向要求和促促進(jìn)集團(tuán)運(yùn)營(yíng)營(yíng)能力及各專(zhuān)專(zhuān)業(yè)能力的提提升，進(jìn)而撬撬動(dòng)整體經(jīng)營(yíng)營(yíng)業(yè)績(jī)的突破破。接下來(lái)我我們就來(lái)具體體了解一下，如如下圖所示：：上圖是XX目前前運(yùn)營(yíng)會(huì)議體體系圖，從該該圖我們可以以發(fā)現(xiàn)三個(gè)鮮鮮明的特點(diǎn)：：1、可怕的前置置：拿地即可可開(kāi)工快周轉(zhuǎn)的本質(zhì)在在于盡快縮短短從拿地到開(kāi)開(kāi)盤(pán)的時(shí)間，這這里面的關(guān)鍵鍵就是前期設(shè)設(shè)計(jì)周期要短短，設(shè)計(jì)方案案不反復(fù)，因因此，能不能能盡量提前把把方案定下來(lái)來(lái)，就決定了了前期開(kāi)發(fā)的的速度的快慢慢。所以接下下來(lái)反映到會(huì)會(huì)議體系上，就就是前置前置置再前置，盡盡快把設(shè)計(jì)方方案定下來(lái)，提提前決策，以以實(shí)現(xiàn)拿地即即開(kāi)工的效果果，縮短工期期。如下圖所所示，XX要求在支付付首筆土地款款之前完成如如下會(huì)議和決決策。從上圖中可以看看出，XX要求在拿地地前完成11項(xiàng)重大決策策，涉及到定定位、方案、景景觀、一二級(jí)級(jí)計(jì)劃、合約約規(guī)劃、報(bào)批批報(bào)建等等，內(nèi)內(nèi)容非常廣泛泛，但都是影影響后續(xù)開(kāi)發(fā)發(fā)的關(guān)鍵點(diǎn)，通通過(guò)前置會(huì)議議決策這樣的的方式，把關(guān)關(guān)鍵環(huán)節(jié)及要要點(diǎn)定下來(lái)，就就可以保障拿拿地就可開(kāi)工工，快速開(kāi)發(fā)發(fā)，快速銷(xiāo)售售。2、抓大放小：：抓重點(diǎn)攻難難點(diǎn)XX在發(fā)展前期期，為了控制制項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)，在在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)各各階段設(shè)置了了相對(duì)較多的的關(guān)卡和決策策點(diǎn)，并且通通過(guò)里程碑會(huì)會(huì)議的方式來(lái)來(lái)固化，這適適應(yīng)了成長(zhǎng)期期的要求。但但企業(yè)規(guī)模到到500億級(jí)乃至1000億級(jí)的時(shí)候候，基于控風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)考慮的這這種會(huì)議關(guān)卡卡就會(huì)影響整整個(gè)項(xiàng)目的效效率，因此，XX針對(duì)會(huì)議決決策點(diǎn)做了大大幅簡(jiǎn)化聚焦焦，主要關(guān)注注交底會(huì)、預(yù)預(yù)備會(huì)、啟動(dòng)動(dòng)會(huì)、開(kāi)盤(pán)會(huì)會(huì)、交樓會(huì)和和分期總結(jié)會(huì)會(huì)這6個(gè)會(huì)。上述六個(gè)會(huì)議核核心的目標(biāo)是是：通過(guò)交底底會(huì)實(shí)現(xiàn)投資資團(tuán)隊(duì)向開(kāi)發(fā)發(fā)團(tuán)隊(duì)的交接接；通過(guò)預(yù)備備會(huì)完成前置置方案決策與與評(píng)審，實(shí)現(xiàn)現(xiàn)拿地即開(kāi)工工的要求；通通過(guò)啟動(dòng)會(huì)則則明確項(xiàng)目經(jīng)經(jīng)營(yíng)團(tuán)隊(duì)的目目標(biāo)；通過(guò)開(kāi)開(kāi)盤(pán)會(huì)做好開(kāi)開(kāi)盤(pán)方案；通通過(guò)交樓會(huì)防防止交流風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)；通過(guò)分期期總結(jié)會(huì)不斷斷總結(jié)經(jīng)驗(yàn)，提提升管理水平平。3、分級(jí)管控：：三級(jí)管理快周轉(zhuǎn)模式下，單單純依靠集團(tuán)團(tuán)或者一個(gè)腦腦袋的方式，企企業(yè)運(yùn)作負(fù)荷荷就會(huì)越來(lái)越越大，迫切需需要有更多的的經(jīng)營(yíng)中心和和決策主體出出來(lái)，必須形形成一支虎狼狼之師。因此此，做強(qiáng)專(zhuān)業(yè)業(yè)線，做實(shí)做做強(qiáng)區(qū)域公司司，解放老板板，解放集團(tuán)團(tuán)，是規(guī)模擴(kuò)擴(kuò)張的必然要要求。因此，XX綜合合考慮各種因因素，對(duì)原來(lái)來(lái)集團(tuán)管控點(diǎn)點(diǎn)做了進(jìn)一步步優(yōu)化和梳理理，分權(quán)核心心圍繞兩個(gè)路路徑：第一個(gè)個(gè)是從集團(tuán)決決策層到集團(tuán)團(tuán)專(zhuān)業(yè)委員會(huì)會(huì)或者專(zhuān)業(yè)線線條分權(quán)，所所以像項(xiàng)目交交底會(huì)，預(yù)備備會(huì)和開(kāi)盤(pán)方方案會(huì)主要由由集團(tuán)專(zhuān)業(yè)線線把關(guān)和決策策；第二個(gè)是是從集團(tuán)向城城市公司分權(quán)權(quán)，部分項(xiàng)目目決策事項(xiàng)將將下沉到區(qū)域域公司，立足足于做強(qiáng)和做做實(shí)城市公司司，因此，像像交樓和分期期總結(jié)會(huì)下放放到區(qū)域公司司自主進(jìn)行，集集團(tuán)總裁決策策的僅保留了了項(xiàng)目啟動(dòng)會(huì)會(huì)，核心目標(biāo)標(biāo)是與經(jīng)營(yíng)團(tuán)團(tuán)隊(duì)簽訂目標(biāo)標(biāo)責(zé)任書(shū)，實(shí)實(shí)行目標(biāo)管理理，過(guò)程管理理大幅放權(quán)。上述三個(gè)特點(diǎn)很很好的匹配了了集團(tuán)高周轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)的運(yùn)作要求求，以會(huì)議前前置及分權(quán)為為標(biāo)志，背后后反映的是整整體運(yùn)營(yíng)能力力質(zhì)的突破。二、管控要點(diǎn)：：抓住各關(guān)鍵鍵點(diǎn)的牛鼻子子在上述會(huì)議體系系規(guī)劃后，為為保障運(yùn)營(yíng)的的質(zhì)量，還必必須對(duì)會(huì)議效效果進(jìn)行把控控，為此，XX明確了各會(huì)會(huì)議的關(guān)鍵決決策點(diǎn)、時(shí)間間及目標(biāo)，考考慮到運(yùn)營(yíng)會(huì)會(huì)議主要是過(guò)過(guò)程的協(xié)調(diào)，相相對(duì)容易理解解，所以下面面僅針對(duì)里程程碑會(huì)議就關(guān)關(guān)鍵內(nèi)容進(jìn)行行闡述：1、項(xiàng)目交底會(huì)會(huì)2、預(yù)備會(huì)議包包3、項(xiàng)目啟動(dòng)會(huì)會(huì)4、開(kāi)盤(pán)方案評(píng)評(píng)審會(huì)5、交樓準(zhǔn)備會(huì)會(huì)6、項(xiàng)目后評(píng)估估會(huì)三、管理要求：：專(zhuān)業(yè)能力+前期成本付付出要出色的完成上上述會(huì)議，背背后其實(shí)有兩兩個(gè)關(guān)鍵：1、需要比較強(qiáng)強(qiáng)的專(zhuān)業(yè)能力力從會(huì)議規(guī)劃及內(nèi)內(nèi)容可以看出出，要完成上上述任務(wù)，需需要各專(zhuān)業(yè)有有相對(duì)較強(qiáng)的的專(zhuān)業(yè)能力，因因此，需要相相應(yīng)在內(nèi)部形形成專(zhuān)業(yè)能力力提升的機(jī)制制，來(lái)滿足整整體運(yùn)營(yíng)體系系的要求。對(duì)對(duì)于行業(yè)企業(yè)業(yè)來(lái)說(shuō)，如果果要借鑒這種種模式，內(nèi)部部人才的培養(yǎng)養(yǎng)和能力提升升也必須同步步進(jìn)行，因?yàn)闉轶w系能否成成功的關(guān)鍵在在于背后的人人。2、需要付出一一定的前期成成本由于XX前期做做了大量設(shè)計(jì)計(jì)方案工作，因因此，前期需需要投入一定定的成本，考考慮到XX本身是一體體化產(chǎn)業(yè)鏈發(fā)發(fā)展模式，有有自己的設(shè)計(jì)計(jì)院，因此，該該部分成本大大部分內(nèi)部消消化了，對(duì)于于其他企業(yè)而而言，如果想想借鑒這種模模式，在前置置工作上可以以做匹配性的的調(diào)整，比如如前置內(nèi)容可可以刪減，可可以做到概念念即可，這樣樣成本相對(duì)節(jié)節(jié)約，另外也也并非每個(gè)項(xiàng)項(xiàng)目都要如此此前置，適當(dāng)當(dāng)考慮重點(diǎn)項(xiàng)項(xiàng)目或成功機(jī)機(jī)會(huì)大的項(xiàng)目目。當(dāng)然，做做好工作前置置，本身需要要公司在戰(zhàn)略略層面的取舍舍，不過(guò)總的的來(lái)說(shuō)，前置置成本與提前前開(kāi)盤(pán)帶來(lái)的的效益相比，后后者收益是更更高的模式，這這被諸多快周周轉(zhuǎn)公司所證證明?？傊琗X通過(guò)